Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam

Sau khi có kết quả định giá, tác giả tiếp tụcphân tích các biện pháp để hoàn thiện công tác định giá đất cho toàn khu đô thị làm cơ sở định giá cho các dự án bất động sản tiếp theo do Tậ

Trờng Đại học kinh tế quốc dân



PHạM THùY DƯƠNG

ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII

TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM

Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản

Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.Ts hoàng văn cờng

Hà nội, năm 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Định giá quyền sử dụng đất khu

III và khu VII tại dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn

Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của

chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu

nào của người khác Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã thực hiện nghiêm

túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu, các kết quả trình bày trong luận văn là sản

phẩm nghiên cứu, khảo sát của riêng cá nhân tôi, tất cả các tài liệu tham khảo sử

dụng trong luận văn đều được trích dẫn tường minh, theo đúng quy định

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội

dung khác trong luận văn của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Phạm Thùy Dương

LỜI CẢM ƠN

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo đã dạy em trong thờigian học cao học khóa 21 chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản đã tạo mọiđiều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian học tập và làm luận văn tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã nhiệt tình hướngdẫn trong thời gian em làm luận văn

Trong quá trình nghiên cứu, đề tài của em còn nhiều thiếu sót, kính mongnhận được sự góp ý, bổ sung ý kiến của các thầy, cô giáo và các bạn để đề tài của

em được hoàn thiện tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Học viên

Phạm Thùy Dương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU ĐÔ THỊ 5

1.1 Giá và định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 5

1.1.1 Khái niệm về khu đô thị, đất khu đô thị, đặc điểm đất khu đô thị 5

1.1.2 Khái niệm về giá đất, phân loại giá đất, khái niệm giá quyền sử dụng đất khu đô thị (giá đất khu đô thị) và các nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất khu đô thị 7

1.2 Khái niệm và vai trò định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 11

1.2.1 Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 11

1.2.2 Vai trò định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 13

1.3 Căn cứ định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 13

1.3.1 Các căn cứ định giá quyền sử đất khu đô thị 13

1.3.2 Quy trình định giá bất động sản 16

1.4 Áp dụng phương pháp định giá thặng dư vào định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 19

1.4.1 Khái niệm 20

1.4.2 Các bước tiến hành 22

1.4.3 Ưu nhược điểm của phương pháp thặng dư 24

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 25

1.5.1 Nhân tố chủ quan 25

1.5.2 Nhân tố khách quan 26

CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU III VÀ KHU VII TẠI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHÍA NAM THÀNH PHỐ UÔNG BÍ 29

2.1 Giới thiệu chung về dự án 29

2.1.1 Vị trí 31

2.1.2 Diện tích và phạm vi 31

2.1.3 Tiến độ thực hiện dự án 31

2.1.4 Địa hình, địa mạo 32

2.1.5 Khí hậu, địa chất, thủy văn 33

2.1.6 Cảnh quan thiên nhiên 34

2.1.7 Quy mô, quy hoạch và thiết kế kỹ thuật dự án 34

2.1.8 Phân khu chức năng 35

2.1.9 Quy hoạch sử dụng đất 38

2.1.10 Quy hoạch thoát nước thải, vệ sinh môi trường 41

2.1.11 Quy hoạch mạng lưới cấp điện 42

2.2 Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án khu đô thị phía nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam .43

2.2.1 Tổng chi phí phát triển: 43

2.2.2 Doanh thu phát triển của dự án: 52

2.2.3 Xác định quyền sử dụng 58

2.3 Ưu điểm, hạn chế của kết quả định giá 59

2.3.1 Ý nghĩa của việc định giá quyền sử dụng đất khu III và Khu VII 59

2.3.2 Ưu điểm của kết quả định giá 60

2.3.3 Hạn chế của kết quả định giá 60

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHÍA NAM THÀNH PHỐ UÔNG BÍ 62

3.1 Phương hướng, phát triển khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí 62

3.2 Các giải pháp hoàn thiện định giá quyền sử dụng đất với khu đô thị phía

Nam Uông Bí 65

3.2.1 Hoàn thiện cơ sở và phương pháp định giá quyền sử dụng đất 65

3.2.2 Thu thập và xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác định giá và cho thuê đất 67

3.2.3 Các biện pháp hỗ trợ khác 69

3.3 Kiến nghị 70

3.3.1 Kiến nghị với UBND thành phố Uông Bí 70

3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước 72

KẾT LUẬN 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

4 VNĐ Việt Nam đồng (đơn vị tiền tệ của Việt Nam)

6 Vinacomin Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

1 Bảng

Bảng 2.1: Bảng cơ cấu sử dụng đất toàn khu 34

Bảng 2.2: Bảng cơ cấu, danh mục sử dụng đất khu III, khu VII 36

Bảng 2.6: Tổng hợp chi phí đầu tư xây dựng 41

Bảng 2.7: Bảng tính chi phí xây dựng và thiết bị 42

Bảng tính 2.8: Chi phí đã thực hiện 44

Bảng 2.9: Phân kỳ đầu tư 46

Bảng 2.10: Chi phí dự phòng - dự phòng cho yếu tố phát sinh khối lượng 46

Bảng 2.11: Chi phí dự phòng - xác định mức độ trượt giá bình quân 47

Bảng 2.12: Chi phí dự phòng - dự phòng cho yếu tố trượt giá 47

Bảng 2.13: Chi phí lãi vay 48

Bảng 2.14: Thông tin khảo sát giá nhà chung cư trên địa phận tỉnh Quảng Ninh 49

Bảng 2.15: Bảng phân tích điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá 50

Bảng 2.16: Doanh thu dự án từ bán căn hộ chung cư 51

Bảng 2.17: Thông tin khảo sát giá cho thuê 1m2 sàn trên tỉnh Quảng Ninh 52

Bảng 2.18: Bảng phân tích điều chỉnh giữa giá thuê BĐS so sánh và thuê BĐS định giá 53

Bảng 2.19: Doanh thu dự án từ cho thuê BĐS 54

Bảng 2.20: Bảng xác định quyền sử dụng đất (NPV) 55

2 Sơ đồ: Sơ đồ 2.1: Quy hoạch chi tiết xây dựng 1:2000 khu đô thị phía Nam Uông Bí 29

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 31

Sơ đồ 2.3: Quy hoạch chi tiết xây dựng 1:2000 - khu dân cư 33

Trờng Đại học kinh tế quốc dân



PHạM THùY DƯƠNG

ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII

TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM

Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản

Hà nội, năm 2014

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Kinh tế phát triển đồng thời thúc đẩy nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống

về tất cả các mặt trong đó không gian sống là một trong những yếu tố rất quan trongtrọng Để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nhiều dự án khu đô thị đã được hìnhthành để phục vụ nhu cầu sống tốt hơn, tiện ích hơn và an toàn hơn Các khu đô thịnày không những tạo ra giá trị vật chất mà còn tạo cảnh quản thành phố, góp phầnphát triển kinh tế thành phố

Đối với dự án đầu xây dựng khu đô thị việc định giá quyền sử dụng đất đóngvai trò quan trọng Việc xác định giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước thutiền quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mặt khác xácđịnh giá quyền sử dụng đất sẽ giúp chủ đầu tư xác định được tính khả thi của dự án,khả năng sinh lời cũng như lợi ích đem lại của dự án

Dự án xây dựng khu đô thị phía Nam Thành phố Uông Bí đã được UBNDTỉnh Quảng Ninh chấp thuận theo văn bản số 1889/UBND-QH2 ngày 04/05/2007

dự kiến xây dựng tại khu vực phía Nam Thành phố Uông Bí, thuộc địa giới phườngQuang Trung và 1 phần của xã Điền Công

Dự án được xây dựng theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng Theo chủ trươngnày Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam bỏ vốn đầu tư thi côngĐường Uông Bí – Cầu Sông Chanh và số vốn bỏ ra sẽ được quy đổi thành đất dự ánkhu đô thị Điền Công Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đã hoàn thành và đưa vào

sử dụng vào tháng 4/2013 với giá trị khoảng 203 tỷ Theo Quy hoạch ban đầu Khu

đô thị gồm 10 khu nhưng do thị trường bất động đang trong giai đoạn trầm lắng,việc kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này gặp nhiều khó khăn và khả năngvốn chưa dồi dào nên Tập đoàn quyết định thu hẹp quy mô xuống còn 2 khu là khuIII với diện tích là 548.511m2 và khu VII với diện tích là 851.535m2, cả hai khu là

tổ hợp khu nhà chung cư ngành than, nhà trẻ, nhà văn hóa, siêu thị với mục đíchphục vụ nhu cầu sinh sống và học tập cho cán bộ công nhân viên ngành than ở khuvực Quảng Ninh

i

Hiện nay dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí đang trong giaiđoạn đầu của quá trình đầu tư do đó việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của khuIII và khu VII dự án để đối trừ số vốn mà Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoángsản Việt Nam đã thực hiện dự án Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đóng vai tròquan trọng trong quá trình triển khai dự án Thấy được tầm quan trong đó nên tác

giả chọn đề tài: “Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu

đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam”.

Đề tài nhằm làm rõ những mục tiêu nghiên cứu sau:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản được áp dụng vào địnhgiá quyền sử dụng đất tại khu đô thị

- Phân tích các căn cứ và phương pháp định giá quyền sử dụng đất được ápdụng trong thực tế

- Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Namthành phố Nam thành phố Uông Bí

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá quyền sử dụng đất tại khu đôthị dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than– Khoáng sản Việt Nam

Theo mục tiêu nghiên cứu đề ra luận văn lần lượt đi sâu vào từng vấn đề cụthể từ đó xác định được giá trị quyền sử dụng đất đối với khu III và khu VII của khu

đô thị phía Nam thành phố Uông Bí Sau khi có kết quả định giá, tác giả tiếp tụcphân tích các biện pháp để hoàn thiện công tác định giá đất cho toàn khu đô thị làm

cơ sở định giá cho các dự án bất động sản tiếp theo do Tập đoàn công nghiệp Than Khoáng sản làm chủ đầu tư, đồng thời tác giá cũng có một số kiến nghị với Tậpđoàn, UBND tỉnh Quảng Ninh cũng như với Nhà Nước trong công tác hoàn thiệnđịnh giá quyền sử dụng đất khu đô thị

-ii

Trờng Đại học kinh tế quốc dân



PHạM THùY DƯƠNG

ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII

TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM

Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản

Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.Ts hoàng văn cờng

Hà nội, năm 2014

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kinh tế phát triển đồng thời thúc đẩy nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống

về tất cả các mặt trong đó không gian sống là một trong những yếu tố rất quan trongtrọng Để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nhiều dự án khu đô thị đã được hìnhthành để phục vụ nhu cầu sống tốt hơn, tiện ích hơn và an toàn hơn Các khu đô thịnày không những tạo ra giá trị vật chất mà còn tạo cảnh quản thành phố, góp phầnphát triển kinh tế thành phố

Đối với dự án đầu xây dựng khu đô thị việc định giá quyền sử dụng đất đóngvai trò quan trọng Việc xác định giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước thutiền quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mặt khác xácđịnh giá quyền sử dụng đất sẽ giúp chủ đầu tư xác định được tính khả thi của dự án,khả năng sinh lời cũng như lợi ích đem lại của dự án

Dự án khu đô thị thường có quy mô lớn với nhiều loại hình bất động sản

Để định giá quyền sử dụng đất khu đô thị một cách chính xác, hợp lý thì ngườiđịnh giá phải có nghiệp vụ vững vàng, kiến thức sâu rộng, được đào tạo bài bản và

sử dụng vào tháng 4/2013 với giá trị khoảng 203 tỷ Theo Quy hoạch ban đầu Khu

đô thị gồm 10 khu nhưng do thị trường bất động đang trong giai đoạn trầm lắng,việc kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này gặp nhiều khó khăn và khả năng

1

vốn chưa dồi dào nên Tập đoàn quyết định thu hẹp quy mô xuống còn 2 khu là khuIII với diện tích là 548.511m2 và khu VII với diện tích là 851.535m2, cả hai khu là

tổ hợp khu nhà chung cư ngành than, nhà trẻ, nhà văn hóa, siêu thị với mục đíchphục vụ nhu cầu sinh sống và học tập cho cán bộ công nhân viên ngành than ở khuvực Quảng Ninh

Hiện nay dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí đang trong giaiđoạn đầu của quá trình đầu tư do đó việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của khuIII và khu VII dự án để đối trừ số vốn mà Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoángsản Việt Nam đã thực hiện dự án Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đóng vai tròquan trọng trong quá trình triển khai dự án Thấy được tầm quan trong đó nên tác

giả chọn đề tài: “ Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu

đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nhằm làm rõ những mục tiêu nghiên cứu sau:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản được áp dụng vào địnhgiá quyền sử dụng đất tại khu đô thị

- Phân tích các căn cứ và phương pháp định giá quyền sử dụng đất được ápdụng trong thực tế

- Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Namthành phố Nam thành phố Uông Bí

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá quyền sử dụng đất tại khu đôthị dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than– Khoáng sản Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: sử dụng các căn cứ và phương pháp trong định giábất động sản để định giá quyền dử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phíaNam thành phố Nam thành phố Uông Bí

2

- Phạm vi nghiên cứu: Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được thựchiện trong khu III, khu VII dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí, tỉnhQuảng Ninh.

- Thời gian xác định giá trị quyền sử dụng đất: Năm 2014

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp thu thập thông tin

- Phương pháp thu thập tài liệu: Thu thập, sử dụng các nguồn thông tin như

hệ thống các văn bản pháp luật, các quy định, quyết định liên quan đến đất đai tạiđịa bàn thành phố Nam Uông Bí

- Thu thập các thông tin về các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, giábất động sản tại các vùng lân cận dự án

- Phương pháp phỏng vấn cộng đồng bằng cách phỏng vấn và trao đổi vớicác đối tượng có nhu cầu về nhà ở

- Phương pháp điều tra kinh tế xã hội để xác định được đặc điểm kinh tế, xãhội khu vực thành phố Nam Uông Bí

4.2 Phương pháp xử lý thông tin

- Phương pháp kế thừa: Sử dụng các số liệu, tài liệu đã công bố và có giá trị

sử dụng

- Phương pháp thống kê: Sử dụng để phân tích đánh giá các đặc trưng về giá

và đặc điểm bất động sản lân cận khu đô thị Nam Uông Bí

- Phương pháp so sánh: Sử dụng để đánh giá và so sánh việc áp dụng cácphương pháp định giá khác nhau vào định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

- Các phương pháp phân tích: Sử dụng trong phân tích chi phí, phân tích đầu

tư, phân tích rủi ro, phân tích số liệu trong quá trình thực hiện định giá quyền sửdụng đất

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng nhằm đánh giá chung thực trạng, nguyênnhân hạn chế của vấn đề cần nghiên cứu từ đó tìm ra các giải pháp hoàn thiện

3

5 Kết cấu luận văn

Luận văn ngoài lời nói đầu và kết luận gồm 3 chương như sau:

- Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

- Chương 2: Định giá quyền sử dụng đất khu III, khu VII khu đô thị phíaNam thành phố Uông Bí của Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện định giá quyền sử dụng đất tại khu đôthị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sảnViệt Nam

4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU ĐÔ THỊ

1.1 Giá và định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

1.1.1 Khái niệm về khu đô thị, đất khu đô thị, đặc điểm đất khu đô thị

1.1.1.1 Khái niệm về khu đô thị

Theo Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2006 thì khu đô thịđược định nghĩa như sau:

“Khu đô thị là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng đồng bộ về

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.” và “Đô thị là khu vực tập trung dân cưsinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nôngnghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, cóvai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ,một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thịcủa thị xã; thị trấn.”

Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 về quản lý đầu tư phát triển

đô thị thì:

“ Khu vực phát triển đô thị là khu vực dự kiến hình thành đô thị trong tươnglai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu tư xâydựng đồng bộ về hạ tầng đô thị.”

“ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thịtrên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị”

Như vậy, khu đô thị là một phần của khu đô thị, có quy hoạch riêng, ranhgiới địa chính rõ ràng, có thể bao gồm Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình côngcộng và tập trung đông dân cư sinh sống làm việc

1.1.1.2 Khái niệm đất khu đô thị

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên quốc gia vô cùng quý giá, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn

phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh, quốc phòng Đất đaicòn là nguồn tài sản quốc gia vô cùng quý giá được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ,đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vậtchất của xã hội Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thìđất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những bị mất đi mà có xu hướngtăng lên.

Đất khu đô thị được hình thành trong quá trình đầu tư, xây dựng khu đô thị.Đầu tiên đất được trưng dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp,đất rừng hoặc đền bù giải phóng thành đất khu đô thị, sau khi có đất thì tiến hànhđầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để chuyển đổi đất ban đầu thành đất khu

đô thị Sau khi đầu tư, phát triển giá trị đất trong khu đô thi mới có xu hướng caohơn nhiều lần so với trước khi chuyển đổi, do đất trong khu đô thị được quy hoạchchi tiết, được xác định địa giới, mục đích sử dụng và các yếu tố hỗ trợ để nâng caogiá trị sử dụng của đất trong khu đô thị

1.1.1.3 Đặc điểm đất khu đô thị

Ngoài các đặc điểm như đất đai, thì đất đô thị còn có một số đặc điểm khác như:

- Đất khu đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên, đất nông nghiệp hoặc lâmnghiệp hoặc đất từ những khu dân cư cũ được đầu tư, trang bị cơ sở hạ tầng kỹthuật, giao thông vận tải, công trình công cộng sau khi chuyển mục đích sử dụng

- Việc sử dụng đất trong khu đô thị dựa trên quy hoạch và dự án được đầu tưphê duyệt

- Đất trong khu đô thị có nhiều loại tùy thuộc vào quy mô và thiết kế dự ánnhư đất xây dựng biệt thự, đất xây dựng nhà liền kề, đất xây dựng khu trung cư,trung tâm thương mại, đất công cộng, đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, đấtxây dựng công viên, trường học, công trình y tế, đất phục vụ mục đích xây dựng hạtầng kỹ thuật đô thị như đường giao thông, hệ thống thoát nước, hành lang bảo vệ…từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng không giống vớibất kỳ vị trí nào

- Giá đất trong khu đô thị có xu hướng cao hơn so với cùng loại đất nhưngkhông nằm trong khu đô thị bởi vị trí và cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công trình giaothông, trường học, công trình y tế, công viên, được trang bị đi theo Ví dụ như cùng

là loại đất xây dựng nhà liền kề thì có thể thấy đất xây dựng nhà liền kề trong khu

đô thị có giá trị cao hơn do có vị trí địa lý thuận lợi, các tiện ích phục vụ cuộc sốngđầy đủ, hoàn thiện và đồng bộ

1.1.2 Khái niệm về giá đất, phân loại giá đất, khái niệm giá quyền sử dụng đất khu đô thị (giá đất khu đô thị) và các nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền

sử dụng đất khu đô thị

1.1.2.1 Khái niệm về giá đất

Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai tronghoạt động kinh tế Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó cóthể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâuthì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng như giá cảquyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giả cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trịcủa quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá, bán quyền

sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian vàthời gian xác định Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựatrên chuyển nhượng của quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tônhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sử hữu đất đai trongkinh tế Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thôngthường có chế độ tư hữu đất đai Theo đó, giá cả đất đai là giá phải trả để có quyền

sở dụng đất trong nhiều năm mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất và do thờigian sử dụng đất tương đối dài nên trong thời gian sử dụng có thể chuyển nhượng,chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đấtnước Vì vậy, Nhà nước ngày càng quan tâm chú trọng khác thác nguồn thu từ đấtđai nhằm quản lý có hiệu quả nguồn tài sản này

Theo Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013,

“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và

Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thì “Giátrị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diệntích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” như vậy giá đất chính là giátrị quyền sử dụng đất hay chính là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất với mảnhđất trong một thời gian sử dụng xác định

1.1.2.2 Phân loại giá đất

Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Không ápdụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trịquyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Giábán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do cá bên tự thoảthuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

Trong một dự án khu đô thị, trên cùng một thửa đất chúng ta sẽ thấy hai loạigiá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường, cụ thể:

- Giá đất do Nhà nước quy định thông qua việc xác định khung giá các loạiđất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Có thể thấytrong giai đoạn đầu của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị giá đất trong trường hợpnày là giá đất do Nhà nước quy định để trả cho người sử dụng đất ban đầu để thu lạiđất và giao lại cho người sử dụng tiếp theo là người thực hiện dự án và chủ đầu tưphải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như trả tiền quyền sửdụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thểthực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụngđất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy

luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và ngườinhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định Xét

về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền

sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định Đốivới dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, giá đất thị trường xuất hiện khi dự án đã đượcphê duyệt đầu tư và đủ điều kiện đưa vào thị trường (cơ sở pháp lý, cơ sở hạ tầng

kỹ thuật) Có thể thấy giá đất thị trường luôn cao hơn giá đất Nhà nước

Tóm lại, việc xác định giá quyền sử dụng đất khu đô thị chính là nghiệp vụđịnh giá thửa đất xây dựng khu đô thị, đối với Nhà nước là cở sở cho khoản tiềnphải nộp của Chủ đầu tư khi được giao dất, đối với Chủ đầu tư thì việc xác địnhđược giá quyền sử dụng đất giúp Chủ đầu tư đối chiếu kiểm tra với cơ quan chủquản trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất để đầu tư xâydựng đầu tư khu đô thị, tính khả thi dự án khi dự án đưa vào thực hiện

1.1.2.3 Khái niệm về giá quyền sử dụng đất khu đô thị (giá đất khu đô thị)

Trong một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, vấn đề đầu tiên cần quan tâmđến là mảnh đất để xây dựng khu đô thị Đất khu đô thị là phần diện tích đất đượcquy hoạch trong phạm vi ranh giới địa lý của khu đô thị, được xác định bằng các cộtmốc hoặc tường rào khu đô thị Do diện tích một khu đô thị thường là lớn nênthường phải giải phóng mặt bằng khi gặp đất nông nghiệp hoặc cư dân xen kẹpnhững mảnh đất trống

Theo Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thìquyền sử dụng đất hay còn gọi là giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa như sau:

“ Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối vớimột diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Theo Điều 192 Luật Dân sự số 33/2005/QH11 thì “ Quyền sử dụng là quyềnkhai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản”

Theo Điều 174 Luật Dân sự số 33/2005/QH11 thì Bất động sản là một loạitài sản và bao gồm đất đai; Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các

tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai;Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Theo Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 thì “ Quyền sửdụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai”

Như vậy quyền sử dụng đất là một phần không thể tách rời của bất động sản

và được hiểu là giá trị quy ra bằng tiền do mảnh đất đem lại Quyền sử dụng đấtxác lập quyền sở hữu về pháp luật của Chủ đầu tư với mảnh đất và được tham giatrong các giao dịch kinh doanh bất động sản

Theo Luật đất đai 2013, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phục cụ cho công tác đền bù giảiphóng mặt bằng, tái định cư của các dự án Nhà nước

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khithực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Do góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Đối với khu đô thị có hai hình thức giao đất là giao đất không thu tiền sửdụng đất đối tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự áncủa Nhà nước (khoản 4 Điều 54 Luật đất đai 2013) và giao đất có thu tiền sử dụngđất trong trường hợp đầu tư xây dựng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bánhoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013) Vì vậy kháiniệm quyền sử dụng đất khu đô thị chỉ áp dụng trong trường hợp dự án giao đất cóthu tiền sử dụng và được dùng để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất khu đô thị

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân

tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể theo mối quan

hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thôngthường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

- Nhân tố thông thường: là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều

kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể chocác loại đất, bao gồm nhân tố hành chính (chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đôthị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi vềhành chính), nhân tố nhân khẩu (mật độ, tố chất, cơ cấu), nhân tố xã hội (trạng thái

ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa), nhân tố quốc tế(tình trạng kinh tế, biến động giá, lãi suất ngân hàng)

- Nhân tố khu vực: là điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi cóđất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnhhưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó, bao gồm vị trí kinh

tế, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chếcủa quy hoạch khu đô thị

- Nhân tố cá biệt: là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thânthửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả củatừng thửa đất, bao gồm vị trí, diện tích thửa đất, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng,

độ dốc, điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế trong quy hoạch, thời hạn sử dụng củamảnh đất nằm trong khu đô thị

1.2 Khái niệm và vai trò định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

1.2.1 Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trênthế giới, nhất là với những nước có nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường TạiViệt Nam, những năm gần đây định giá tài sản dần coi là một nghề được pháp luậtcông nhận và dần có những bước phát triển

Trên thế giới hiện nay có rất nhiều cách định nghĩa về giá nhưng tựu chungđều coi định giá là việc ước tính giá cả của một tài sản tại một thời điểm nhất định

Theo từ điển Oxford: “ Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền

sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, tại một thời điểm, theonhững tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho mục đích đã được xác định”.

Theo khoản 5 Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13: “ Định giá là việc cơ quannhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giácho hàng hóa, dịch vụ”

Bất động sản cũng được coi là một loại tài sản, và tương ứng cũng có địnhnghĩa về định giá bất động sản

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia: “ Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tạimột thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trịcủa bất động sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thịtrường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng,sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế

và giám đốc Công ty định giá tài sản Singapore: “ Định giá giá trị tài sản là mộtnghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ởmột thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân

tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả những lĩnh vực đầu tưthay thế”

Theo khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày29/6/2006: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của bất độngsản cụ thể tại một thời điểm xác định”

Như vậy, định giá bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân có đủ nănglực và kinh nghiệm dựa trên các dữ liệu thu thập, các phương pháp định giá tại mộtthời điểm cụ thể xác định giá trị bất động sản với một mục đích cụ thể

Do quyền sử dụng đất là một bộ phận không thể tách rời bất động sản thìđịnh giá quyền sử dụng đất có thể là được hiểu là nghiệp vụ xác định giá đất dựa

trên các dữ liệu thu thập, các phương pháp định giá tại một thời điểm cụ thể và vớimột mục đích cụ thể.

1.2.2 Vai trò định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

Trong quá trình định giá, một tài sản sẽ có các giá trị khác nhau (giá thịtrường, giá thế chấp, giá trị bảo hiểm) tương ứng với mỗi mục đích khác nhau (tínhthuế sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền khiNhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất,đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay làm cơ sở cho người sử dụngđất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất, thế chấp, chothuê, thừa kế quyền sử dụng đất ) Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị việcđịnh giá quyền sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng, cụ thể:

- Đối với Nhà nước việc định giá quyền sử dụng đất sẽ xác định số tiền phảinộp cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện dự án, đồng thời

là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thực hiện quá trình thu hồi đất, đền bù giảiphòng mặt bằng để giao đất sạch cho Chủ đầu tư

- Đối với Chủ đầu tư việc định giá quyền sử dụng đất sẽ là giúp Chủ đầu tưxác định nguồn vốn cần có khi thực hiện dự án, bảo đảm nguồn tài chính để thựchiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt Giúp Chủ đầu tư đối chiếu với kếtquả định giá quyền sử dụng đất của Nhà nước

- Định giá quyền sử dụng đất cũng giúp Chủ đầu tư xác định được tính khảthi của dự án, giá của các bất động sản dự kiến và tổng chi phí của dự án

- Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khigiải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất

1.3 Căn cứ định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

1.3.1 Các căn cứ định giá quyền sử đất khu đô thị

Đất khu đô thị thuộc đất phi nông nghiệp theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15/5/2014 về quy định giá đất thì giá đất được xây dựng trên khung giá đất vàbảng giá đất Khung giá đất quy định mức giá tối thiểu và tối đa còn bảng giá đất thì

được xây dựng theo vị trí đất hoặc chi tiết đến thửa đất Và trong tất cả các trườnghợp việc xây dựng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều

112 của Luật đất đai năm 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các khoản1,2,3 và Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thôngtin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên; kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đấtđai ảnh hưởng đến giá đất, cụ thể:

- Về nguyên tắc định giá đất, theo Điều 112 của Luật Đất đai thì việc địnhgiá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

+ Theo thời hạn sử dụng đất;

+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giánhư nhau

Bên cạnh những nguyên tắc cần tuân thủ theo Luật đất đai, định giá viên cầnphân tích các yếu tố có ảnh hưởng đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể,

do đó khi định giá bất động sản, định giá viên nên vận dụng những nguyên tắc cơ bảntrong định giá để đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị bất động sản, cụ thể như sau:

+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, có nghĩa bất động sản đượccoi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi bất động sản được sử dụng hợp pháp, chothu nhập rộng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục

+ Nguyên tắc cung - cầu, có nghĩa giá trị của một bất động sản được xác địnhbởi mối quan hệ cung cầu về bất động sản đó trên thị trường và giá trị của bất độngsản đó cũng tác động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó

+ Nguyên tắc thay thế, có nghĩa các bất động sản có tính năng tương tự nhau

có thể thay thế cho nhau nên giá thị trường của một bất động sản mục tiêu (bất động

sản cần định giá) thường có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sảnthay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản mục tiêu.

+ Nguyên tắc đóng góp, có nghĩa giá trị của một bộ phận cụ thể trong bấtđộng sản được đo lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ bất động sản

Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm cho giá trị bất độngsản tăng hoặc giảm và khi thay đổi các yếu tố cấu thành thị giá trị của bất động sảnthay đổi theo

+ Nguyên tắc cân bằng, có nghĩa giá trị bất động sản được tạo ra và bền vữngkhi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân bằng Cân bằng kinh tế đạtđược khi không có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào bất động sản

+ Nguyên tắc thay đổi, có nghĩa giá trị của bất động sản luôn luôn thay đổi,không cố định do tác động của thay đổi về công năng của bất động sản, thay đổi vềyếu tố cấu thành trong bất động sản, thay đổi về các điều kiện sử dụng, thay đổitheo thời gian

+ Nguyên tắc phù hợp, có nghĩa định giá bất động sản cần sắp xếp bất độngsản cho phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành bấtđộng sản phù hợp với các yếu tố bên ngoài

+ Nguyên tắc cạnh tranh, có nghĩa bất động sản là tài sản có giá trị lớn, lợinhuận từ kinh doanh bất động sản rất hấp dẫn các nhà đầu tư do đó tính cạnh tranhtrong thị trường bất động sản làm giảm tính độc quyền của bất động sản Cạnh tranhđược thể hiện ở khía cạnh đó là cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường,cạnh tranh giữa cung và cầu, trong nội bộ cung và trong nội bộ cầu, cạnh tranh vềmục đích sử dụng

+ Nguyên tắc nhất quán, có nghĩa mỗi bất động sản và các bộ phận của nóphát huy tác dụng trong một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộphận khi định giá mà không xem xét đến mối quan hệ với các bộ phận khác

+ Nguyên tắc thực tế, có nghĩa dựa vào khả năng thực tế của bất động sản có

dự báo nhưng không suy diễn, dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn trong mua,bán, trao đổi, dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận

+ Nguyên tắc dự báo, có nghĩa trên thực tế giá trị của bất động sản có thểđược xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai, vì vậy khi địnhgiá bất động sản phải dự báo được các lợi ích có thể nhận được.

+ Nguyên tắc ngoại ứng, có nghĩa giá trị của bất động sản không chỉ đượctạo thành bởi các yếu tố cấu thành bên trong bất động sản mà nó còn chịu tác độngcủa các yếu tố bên ngoài nó Ngược lại, giá trị của các bất động sản khác cũng chịutác động ngoại ứng của bản thân bất động sản

1.3.2 Quy trình định giá bất động sản

Qui trình định giá bất động sản được thực hiện theo 6 bước sau đây :

Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá

Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 3: Phân tích thông tin

Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá

- Xác định thời điểm định giá

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định khái quát về đặcđiểm, loại hình bất động sản cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hìnhgiá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

1.3.2.2 Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản

Trong quá trình khảo sát hiện trường định giá viên phải trực tiếp khảo sáthiện trường và thu thập các số liệu về:

- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản

- Đối với công tình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảosát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viêncần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

1.3.2.3 Phân tích thông tin về bất động sản

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sảncần định giá, theo đó định giá viên cần phải nghiên cứu phân tích các yếu tố ảnhhưởng đến giá bất động sản, cụ thể:

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá

- Phân tích về khách hàng

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản

1.3.2.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được định giá viênlựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất độngsản Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bấtđộng sản cần định giá

Giá trị cuối cùng của bất động sản có thể được xác định có thể là con số cụthể, có thể là nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ragiá trị của BĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá

1.3.2.5 Xác định giá bất động sản.

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định giácần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị bất động sản cần định giá.Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sửdụng so sánh nhiều bất động sảntương tự bất động sản cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các bất động sảnkhác nhau Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộbất động sản, giá theo đơn vị đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất…Định giá viên cần

sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các bất động sản so sánh để rút

ra giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng sốhoăc tính mức bình quân của các chỉ sốgiá so sánh

Trong trừơng hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá, mỗiphương pháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giácủa các phương pháp khác nhau thành 1 chỉ sốgiá của bất động sản mục tiêu Đểlàm việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giábất động sản mục tiêu Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giácho nhiệm vụ định giá bất động sản cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính

và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nàođược sử dụng là chính, phương pháp nào mang tính tham khảo Khi so sánh chỉ sốgiá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giákhi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau

Giá trị cuối cùng của bất động sản có thể được xác định có thể là con số cụ thể,

có thể là nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trịcủa bất động sản cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá

1.3.2.6 Lập hồ sơ và chứng thư định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trongbáo cáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cảnhững số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và nhữngnguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng

Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá Cáckết luận định giá có thể được thông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc viết.

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị bất động sản và

sử dụng kết quả định giá

1.4 Áp dụng phương pháp định giá thặng dư vào định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

Thông thường trong định giá có 5 phương pháp định giá đất là phương pháp

so sánh trực tiếp, phương pháp triết chừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng

dư, phương pháp hệ số điều chỉnh

Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định các điều kiện ápdụng phương pháp định giá đất, thì phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng đểđịnh giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thịtrường, phương pháp triết trừ được sử dụng khi thửa đất có tài sản gắn liền với đất

và có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất),phương pháp thu nhập áp dụng trong trường hợp thửa đất xác định được các khoảnthu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, phương pháp thặng dư được áp dụng đểđịnh giá với thửa đất có tiềm năng phát triển so thay đổi quy hoạch hoặc chuyểnmục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổngchi phí ước tính, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng với khu đất dự

án có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trung ương, dưới 10 tỷ với cáctỉnh miền núi và vùng cao, dưới 20 tỷ với các tỉnh còn lại

Sau khi đối chiếu tác giả nhận thấy định giá quyền sử dụng đất khu đô thị vềbản chất là định giá một khu đất có diện tích rất lớn là tổng thể của nhiều khu đấthợp lại được hình thành do quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, sau quátrình đầu tư về cơ sở vật chất sẽ có tiềm năng phát triển và đem lại nguồn thu lớn vàphương pháp định giá đất sử dụng phù hợp nhất là phương pháp thặng dư

1.4.1 Khái niệm, nguyên lý của phương pháp thặng dư

1.4.1.1 Khái niệm:

Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hayphương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thểphát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để cóđược đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bìnhquân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giábán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Như vậyphương pháp thặng dư là một loại phương pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịchbình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phíxây dựng công trình và các chi phí như chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng,mua bán, lợi tức, thuế Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì định giá đất theophương pháp thặng dư được định nghĩa như sau: “ Phương pháp thặng dư là phươngpháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụngcao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thuphát triển giả định của bất động sản.”

Như vậy phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất cótiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khixác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính Theo đóphải xác định mục đích sử dụng đất cao nhất và tốt nhất căn cứ vào đặc điểm củathửa đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy định về xây dựngđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.4.1.2 Nguyên lý của phương pháp thặng dư

Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở lý luận: Giá trị vốn hiệntại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự pháttriển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó Có nghĩa nếu

có một nhà đầu tư muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có đượcmột mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vàochỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà nhà đầu tư tình nguyện chi cho thửa đất đó làmức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính)trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.

Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập

để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở

Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn được sửdụng nhiều trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu

tư, cụ thể có thể ứng dụng ở 3 khía cạnh như sau:

- Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ nhà phát triển có thể chitrả Đối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bấtđộng sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bìnhthường mà nhà đầu tư thu được, từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà nhàđầu tư chi trả được và giá mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng vớigiá đó để đảm bảo được thu nhập bình thường

- Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể Sau khi cóđược đất đai, chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết , lấy tổng giá trị pháttriển đất đai, trừ chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thuđược từ hạng mục phát triển đó Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợinhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu không thì hạngmục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời hủy bỏ

- Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạng mụcphát triển Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì cóthể dùng phương pháp thặng dư để tính toán số khống chế cao nhất của các chi phígiá thành trong quá trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành các hạng mụctrong quá trình phát triển được khống chế một cách có hiệu quả

1.4.1.3 Đặc điểm của phương pháp thặng dư

Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định trên các yếu tố sau:

- Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất bao gồm: mục đích sửdụng, cường độ sử dụng, cường độ sử dụng, kiến trúc của công trình, môi trườngcảnh quan bên ngoài, trang thiết bị nội ngoại thất

- Phán đoán chính xác giá tiêu thụ của đất đai và công trình sau khi hoànthành xây dựng trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệcung cầu

- Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường củacông trình

1.4.2 Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định tổng doanh thu giả định dựa trên kết quả thu thập khảo sát

về giá đất thị trường của các dự án tương tự có tính đến mức độ và xu hướng biếnđộng của thị trường để xác định được tổng doanh thu giả định của bất động sản

Bước 2: Xác định tổng chi phí phát triển

Tổng chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng bao gồm: chi phí xây dựng đường sá, hệthống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.; tạo cảnh quan môi trường; xâydựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đãđược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợphục vụ thi công; nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

- Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị công nghiệp; chi phí đào tạo vàchuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển,bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác.

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án,thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan

- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chứcquản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thựchiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác

sử dụng như: Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức thi tuyển kiến trúc,chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí tổ chứcthẩm định dự án đầu tư, chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xâydựng, chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ chi phí xây dựng…

- Chi phí kinh doanh: chi phí quảng cáo, bán hàng; lãi vay trong thời gianxây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh

- Chi phí dự phòng: bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việcphát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng như: Chi phí ràphá bom mìn vật nổ, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí di chuyển thiết bị thi công

và lực lượng lao động đến công trường, chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, chiphí đảm bảo an toàn giao thông, chi phí kiểm toán, chi phí nghiên cứu khoa họccông nghệ…

Tổng chi phí phát triển không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án

đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vàkinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng quy đổi về thời điểmđịnh giá đất và được trừ vào giá trị của thửa đất

Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

- Đối với chi phí đầu tư xây dựng: Căn cứ vào dự toán công trình hoặc suấtvốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố để ước tính chi phí đầu tư xây dựng

Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố thì phải tuân thủ cácquy định của Bộ Xây dựng về suất vốn đầu tư và thực hiện điều chỉnh lại suất vốnđầu tư về thời điểm định giá theo quy định cho phù hợp.

- Đối với chi phí còn lại khác: xác định bằng định mức chi phí tỷ lệ theohướng dẫn của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành có liên quan hoặc theo các quy địnhcủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp dự án đầu tư kéo dài trong nhiều năm với nhiều giai đoạn khácnhau, doanh thu và chi phí tính theo từng năm thì phải chiết khấu doanh thu và chiphí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất, cụ thể:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãisuất cho vay của các ngân hàng thương mại trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự ánđầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu

Tổng chi phí phát

triển

1.4.3 Ưu nhược điểm của phương pháp thặng dư

1.4.3.1 Ưu điểm

Phương pháp thặng dư là phương pháp phù hợp với các bất động sản có tiềmnăng phát triển, các dự án đầu tư, phương pháp định giá không quá phức tạp, có tínhkhoa học, dựa trên các văn bản pháp luật nhà nước quy định mang tính thuyết phụccao, đối với một dự án đầu tư xây dựng thì phương pháp này mô tả cả quá trình thựchiện dự án đầu tư nên có giá trị trong việc thực hiện tư vấn đầu tư.

1.4.3.2 Nhược điểm

Bên cạnh những ưu điểm kể trên thì phương pháp thặng dư cũng có nhữnghạn chế như sau:

- Khó khăn trong việc xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Mọi ước tính và chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo ác điều kiện củathị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giábán

- Phương pháp này đòi hỏi định giá viên phải có kiến thức, kinh nghiệm và

kỹ năng chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn đầu tư và tài chính để có thể ước tínhđược tất cả các khoản mục khác nhau sao cho sát thực tế nhất

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá quyền sử dụng đất khu đô thị

Do định giá bất động sản vừa mang tính nghệ thuật và khoa học nên có nhiềunhân tố ảnh hưởng đến kết quả nghiệp vụ định giá Có thể phân chia thành 2 nhómnhân tố ảnh hưởng là nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan

1.5.1 Nhân tố chủ quan

1.5.1.1 Năng lực và kinh nghiệm của người định giá

Bất động sản là một tài sản có giá trị và tầm quan trọng lớn vì vậy ngườiđịnh giá khi thực hiện nghiệp vụ định giá phải có tâm và tài Tài ở đây chính là kiếnthức, kinh nghiệm, mức độ am hiểu các loại hình bất động sản, tầm nhìn xu hướngthị trường, khả năng đối với bất động sản định giá Tâm chính là đạo đức nghềnghiệp của người định giá, người định giá trong quá trình thực hiện nghiệp vụ củamình không chịu bất cứ sự chi phối hoặc bị tác động về tinh thần làm ảnh hưởngđến sự trung thực và khách quan của việc định giá Ngoài ra, đội ngũ nhân viên định

giá cần phải năng động, sáng tạo, linh hoạt Chẳng hạn như nên sử dụng nhữngphương pháp nào thích hợp để định giá, đối với những trường hợp đặc biệt thì nênlàm như thế nào.

1.5.1.2 Hệ thống thông tin và chất lượng thông tin

Thông tin và một yếu tố vô cùng quan trọng đối với nghiệp vụ định giá.Thông tin chính xác, tin cậy, sát thời điểm định giá sẽ đảm bảo kết luận định giáđưa ra là chính xác và phù hợp với điều kiện thị trường Các thông tin cần thu thậpthường bao gồm các nhóm sau:

Thông tin về bản thân bất động sản: Tình trạng pháp lý, đặc điểm kinh tế

-kỹ thuật - xã hội

- Thông tin về khu vực thị trường bất động sản: Điều kiện tự nhiên, kinh tế,

xã hội, môi trường, hệ thống chính sách pháp luật, quy hoạch khu vực, cung cầu bấtđộng sản, đặc điểm thị trường bất động sản…

Thông tin là cơ sở quan trọng để người định giá tiến hành công việc định giá

và độ chính xác của thông tin sẽ quyết định đến sự chính xác của kết định giá Do

đó khi thu thập thông tin người định giá cần biết cách thu thập và chọn lọc thông tinmột cách không ngoan, biết loại bỏ những thông tin không cần thiết gây tranh cãi,mất thời gian và làm sai lệch kết quả định giá Nguồn thông tin đáng tin cậy là điềurất quan trọng khi đi tìm kiếm thông tin trên thị trường Về nguyên tắc, thông tin thuthập được là thông tin có nguồn gốc rõ ràng và có thể kiểm chứng được Sau khi cóđược thông tin người định giá cũng cần biết chọn lọc, tổ chức và ghi chép vào hệthống thông tin lưu trữ một cách khoa học để tạo điều kiện thuận lợi khi cần sửdụng, những thông tin có thời gian sử dụng lâu dài, những thông tin cần cập nhật,

bổ sung liên tục

1.5.2 Nhân tố khách quan

1.5.2.1 Sự phát triển của thị trường bất động sản

Sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt độngđịnh giá, trong đó có định giá quyền sử dụng đất khu đô thị Một thị trường sôi

động, minh bạch sẽ có nhiều giao dịch được thực hiện và ghi nhận trên cơ sở dữ liệu

từ đó tạo ra nguồn thông tin rồi rào có tính chính xác cao giúp cho nghiệp vụ địnhgiá thuận lợi, chính xác và hiệu quả

Những năm gần đây, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đã có tiến bộvượt bậc nhưng vẫn còn những mặt hạn chế như sự không minh bạch, thiếu côngkhai về thông tin của thị trường đang cản trở sự phát triển của thị trường Mặc dùnhà nước ngày càng quân tâm và hoàn thiện khung pháp luật cho lĩnh vực bất độngsản, hàng loạt các Luật, Nghị định, Thông tư về lĩnh vực bất động sản để tạo điềukiện thuận lợi thúc đẩy thị trường bất động sản theo hướng tích cực tuy nhiên nhiềukhi quá trình vận hành không được như mong muốn Một thị trường bất động sảnhoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh phát triển bền vững theo hướng có lợi cho nhànước và người tham gia vào thị trường bất động sản cần sự vận hành khoa học củanhà nước và sự đồng thuận theo hướng tích cực của tất cả các đối tượng tham giavào thị trường từ người mua, người bán và người môi giới

1.5.2.2 Hành lang pháp lý

Hiện nay Nhà nước ngày càng hoàn thiện đến hệ thống chính sách pháp luậtliên quan đến đất đai để đảm bảo sự vận hành theo hướng tích cực của thị trườngbất động sản cũng như đảm bảo quyền lợi của các đối tượng tham gia thị trường.Hàng loạt các Luật và văn bản dưới Luật liên quan đến bất động sản như Luật đấtđai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều củaLuật Đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, Luật giá 2012, Luậtquy hoạch đô thị 2009, Luật kinh doanh bất động sản 2006 không những tạo điềukiện cho thị trường bất động sản, người tham gia hoạt động bất động sản mà còntạo điều kiện thuận lợi cho người định giá thực hiện tốt nghiệp vụ định giá trongquá trình thực hiện công việc

1.5.2.3 Các yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường

Những đặc điểm kinh tế, xã hội và môi trường, định hướng phát triển kinh tế

xã hội của khu vực định giá cũng có ảnh hưởng đến quá trình định giá Những yếu

tố phát triển kinh tế, định hướng phát triển kinh tế, nguồn lực về tài nguyên, conngười cũng có ảnh hưởng đến giá bất động sản

Những yếu tố môi trường tự nhiên cũng ảnh hưởng đến giá bất động sảnkhu đô thị Môi tường tự nhiên có thể gây ta ảnh hưởng tính cực hoặc tiêu cực tớigiá bất động sản Với một khu đô thị có môi trường tự nhiên tuyệt đẹp như giápdòng sông trong sạch, hoặc lưng dựa núi, mặt tiếp giáp với biển, nhưng vẫn thuậntiện giao thông đi lại thì bất động sản tại đây sẽ tăng giá trị đáng kể với nhưng khu

dự án không có điều kiện tự nhiên ưu đãi như thế thậm trí có thể bị giảm giá trị donhững điều kiện bất lợi do điều kiện tự nhiên gây ra như dự án bị núi vây quanh,sông bẩn vây quanh, môi trường xung quanh ô nhiễm Vì vậy khi định giá cần quantâm đến các đặc điểm này để đánh giá thị trường bất động sản dự án khu đô thị

Những yếu tố môi trường xã hội còn hiểu là mặt bằng xã hội dân cư dự ánkhu vực Với một khu vực có nhiều trung tâm hành chính, cơ quan đầu não của nhànước, dân trí cao sẽ làm tăng giá bất động sản khu vực dự án đó Ngược lại với khuvực mất an ninh dân trí thấp sẽ làm giảm giá bất động sản khu vực dự án xây dựngtại đó

Vấn đề môi trường trong định giá chủ yếu là đề cập đến khả năng tiếp cậncủa bất động sản đối với các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, trungtâm thương mại, ngân hàng, cơ quan hành chính… thông qua các tiêu chí về khoảngcách tới các tiện tích xã hội, thời gian đi lại và phương tiện đi lại Khu vực dự án cókhoảng cách tới cách tiện ích xã hội gần, không tốn nhiều thời gian đi lại và có rấtnhiều hình thức và phương tiện đi lại thì giá trị bất động sản tại đó sẽ cao hơn