Nghiên cứu giải pháp quản lý trật tự xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện lương tài, tỉnh bắc ninh

Bảng 4.7 Số chủ đầu tư xây dựng theo ý kiến của họ về công tác cấp phép, phê duyệt trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở trên Bảng 4.8 Số cán bộ quản lý trật tự xây dựng cấp xã/huyện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNN

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNN

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo về một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hà

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến giáo viên hướng dẫn khoa học

GS TS Đỗ Kim Chung – Trưởng Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp và Chính sách ,Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Người thầy đã dành nhiều tâm huyết, tận tình hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến các giáo viên Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp và Chính sách Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi thực hiện đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Lương Tài, UBND các xã, thị trấn và các hộ dân đã hợp tác ở tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thu thập tài liệu cho đề tài

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được nhiều

sự giúp đỡ, động viên, khích lệ rất nhiều từ phía gia đình và bạn bè Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và ghi nhận những tình cảm quí báu đó

Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hà

MỤC LỤC

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 2

2.1 Cơ sở lý luận về quản lý trật tự xây dựng nhà ở 4 2.1.1 Khái niệm quản lý trật tự xây dựng nhà ở 4 2.1.2 Vai trò của quản lý trật tự xây dựng nhà ở 4 2.1.3 Đặc điểm quản lý trật tự xây dựng nhà ở 4 2.1.4 Nội dung của quản lý trật tự xây dựng nhà ở 5

2.1.4.1 Quy chế, quy định trong công tác quản lý trật tự xây dựng nhà

ở

6

2.1.4.2 Hệ thống tổ chức công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở 8

2.1.4.3 Quản lý trật tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch 11

2.1.4.4 Cấp phép, phê duyệt trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở 14

2.1.4.5 Hướng dẫn trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở 18

2.1.4.6 Thanh tra, kiểm tra, xứ lý sai phạm trong quản lý trật tự xây

dựng nhà ở

19

2.1.4.7 Công tác tuyên truyền quản lý trật tự xây dựng nhà ở 20

2.1.5.1 Nhận thức và hiểu biết của người dân về trật tự xây dựng 21

2.1.5.2 Năng lực, trình độ của cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây

dựng nhà ở

21

2.1.5.3 Sự kết hợp giữa cơ quan chuyên môn với chính quyền địa

phương

22

2.2 Cơ sở thực tiễn của quản lý trật tự xây dựng nhà ở 23

2.2.1 Kinh nghiệm của Singapo, Nhật Bản 23 2.2.2 Những bài học kinh nghiệm rút ra cho địa phương 34

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 41

4.1 Hiện trạng công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở 47 4.1.1 Quy chế, quy định trong công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở

trên địa bàn huyện

ở trên địa bàn huyện

4.1.5 Công tác hướng dẫn trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở trên

địa bàn huyện

65

4.1.6 Thanh tra, kiểm tra, xứ lý sai phạm trong quản lý trật tự xây

dựng nhà ở trên địa bàn huyện

4.3 Các giải pháp trong công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở

tại địa phương

80

4.3.1 Đổi mới công tác quy hoạch 80 4.3.2 Hoàn thiện về cấp giấy phép xây dựng 83 4.3.3 Cải tiến công tác thanh, kiểm tra, xử lý trật tự xây dựng 83 4.3.4 Tăng cường thông tin tuyên truyền 84 4.3.5 Nâng cao năng lực bộ máy làm công tác quản lý trật tự xây dựng

3.3

Dân số và lao động huyện Lương Tài giai đoạn 2000 - 2013

40 Bảng

3.4

Số xã, số hộ theo vùng trên địa bàn huyện Lương Tài

42 Bảng

3.5

Tổng hợp số lượng mẫu điều tra

45 Bảng

Số lượng cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây dựng ở địa

Bảng

4.3

Tổng hợp trình độ chuyên môn và thời gian công tác của

cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây dựng ở địa bàn

huyện Lương Tài

55 Bảng

4.4

Số chủ đầu tư xây dựng công trình theo ý kiến của họ về

Bảng

4.5

Số lượng cán bộ quản lý trật tự xây dựng theo ý kiến của họ

Bảng

4.6

Bảng tổng hợp cấp phép trên địa bàn huyện

60

Bảng

4.7

Số chủ đầu tư xây dựng theo ý kiến của họ về công tác cấp

phép, phê duyệt trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở trên

Bảng

4.8

Số cán bộ quản lý trật tự xây dựng cấp xã/huyện theo ý kiến

đánh giá của họ về công tác cấp phép, phê duyệt trong quản

Bảng

4.9

Số chủ đầu tư xây dựng theo ý kiến đánh giá của họ về công

tác hướng dẫn trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở trên địa

Bảng

4.10

Số cán bộ quản lý trật tự xây dựng xã/huyện theo ý của họ

về công tác hướng dẫn trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

Bảng

4.11

Số chủ đầu tư theo ý kiến của họ về công tác thanh tra, kiểm

tra, xứ lý sai phạm trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở trên

Bảng

4.12

Số cán bộ quản lý trật tự xây dựng cấp xã/huyện theo ý kiến

của họ về công tác thanh tra, kiểm tra, xứ lý sai phạm trong

Bảng

4.13

Số chủ đầu tư xây dựng theo ý kiến của họ về công tác

thông tin, tuyên truyền quản lý trật tự xây dựng nhà ở trên

Bảng

4.14

Số lượng cán bộ quản lý trật tự xây dựng cấp xã/huyện theo

ý kiến của họ về công tác tuyên truyền quản lý trật tự xây

dựng nhà ở trên địa bàn huyện

75 Bảng

4.15

Nhận thức và hiểu biết của chủ đầu tư xây dựng về quản lý

Bảng

4.16

Năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ làm công tác

DANH MỤC SƠ ĐỒ

1 Sơ đồ 1: quy hoạch đô thị Nhật Bản 29

2 Sơ đồ 2: quy trình lập và xét duyệt quy hoạch 33

3 Sơ đồ 3: tổ chức bộ máy quản lý trật tự xây dựng huyện Lương

Tài

51

DANH MỤC BẢN ĐỒ

Hình 3.1 Vị trí huyện Huyện Lương Tài trong tỉnh Bắc 32

DANH MỤC HÌNH ẢNH

1 Khu liên hợp giải trí phức hợp Marina Bay 25

2 Đô thị hiện đại của Singapore 26

QHXD : Quy hoạch xây dựng

QHCT : Quy hoạch chi tiết

GPXD : Giấy phép xây dựng

ĐTXD : Đầu tư xây dựng

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cả nước đang bước vào một quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá hết sức nhanh chóng Với tốc độ đô thị hoá nhanh cũng kéo theo những hệ luỵ cần phải giải quyết đó là trật tự xây dựng Tình hình vi phạm trật tự xây dựng đô thị đã và đang là một vấn đề nóng bỏng trong thực tế các đô thị nước ta hiện nay Hiện tượng xây dựng không phép, trái phép xẩy ra ở khắp mọi nơi trên địa bàn cả nước như các tỉnh, thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh

……có thể nhận thấy các công trình vi phạm luật lệ trật tự xây dựng và phát triển đô thị ngày càng nhiều và đa dạng hơn Mức độ không chỉ dừng lại ở mấy căn hộ tập thể cơi nới không xin phép hay nhà trong hang cùng ngõ hẻm đua ban công lấn chiếm không gian nữa, mà nhà riêng sai theo kiểu nhà riêng, biệt thự sai kiểu biệt thự, các vi phạm về đất tập thể, sử dụng đất đai không đúng mục đích diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp Do những điều kiện, những lý do chủ quan, quy hoạch của nước ta Yêu cầu quản lý trật tự xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch và pháp luật, loại trừ hiện tượng phát triển tự phát, tùy tiện không thể kiểm soát nổi là một vấn đề quan trọng hiện nay ở đô thị nước ta Nếu việc quản

lý trật tự xây dựng nhà ở được thực thi nghiêm túc và hiệu quả trong thực tế thì việc thực thi pháp luật và lập lại kỷ cương trong xây dựng và quản lý đô thị sẽ nhanh chóng vào nề nếp góp phần xây dựng đất nước ta “đàng hoàng hơn, to đẹp hơn”

Công tác quản lý trật tự xây dựng luôn được huyện Lương Tài xác định là nhiệm vụ thường xuyên, quan trọng nhằm xây dựng đô thị ngày càng văn minh, sach đẹp Bên cạnh những kết quả đã đạt được, đến nay trên địa bàn huyện Lương Tài vẫn còn sảy ra tình trạng vi phạm trật tự xây dựng với số lượng khá lớn và xuất hiện trên hầu hết các xã, thị trấn với các dạng vi phạm chủ yếu như: Xây dựng không phép, sai giấy phép xây dựng, sai quy hoạch được duyệt, sai chức năng sử dụng đất, sai quy hoạch xây dựng, sai tiêu chuẩn xây dựng

Nguyên nhân dẫn tới các vi phạm đó một phần là do các cơ quan chức năng của huyện còn chưa chú trọng đi sâu kiểm tra, thanh kiểm tra lĩnh vực trật tự xây dựng; số lượng cán bộ làm công tác kiểm tra còn thiếu; việc tham mưu, đề xuất các giải pháp khắc phục tình trạng vi phạm về trật tự xây dựng còn chưa kịp thời; công tác hướng dẫn, tuyên truyền phổ biến pháp luật về xây dựng của UBND các xã, thị trấn đối với người dân còn hạn chế

Xuất phát từ ý nghĩa và tầm quan trọng của công tác quản lý trật tự xây

dựng nhà ở nói trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài : “ Nghiên cứu giải pháp quản

lý trật tự xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở nhà ở trên địa bàn huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở nhà ở tại địa phương 1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Để đạt được mục tiêu chung đó, nghiên cứu này nhằm đạt được những mục tiêu cụ thể sau:

- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý

trật tự xây dựng nhà ở

- Đánh giá công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở nhà ở trên địa bàn huyện

Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian qua

- Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác quản lý trật tự xây dựng

nhà ở nhà ở tại địa phương vào thời gian tới

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là Công tác QLTTXD nhà ở huyện Lương Tài Đối tượng thu thập số liệu là cán bộ, công chức, viên chức được phân công QLTTXD nhà ở và những tổ chức, cá nhân khác liên quan đến công trình xây dựng trên địa bàn huyện Lương Tài Tuy nhiên, để có những nhận định

Thời gian nghiên cứu được tiến hành từ tháng 6/2013 đến tháng 7/2014

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận về quản lý trật tự xây dựng nhà ở

2.1.1 Khái niệm quản lý trật tự xây dựng nhà ở

Quản lý trật tự xây dựng nhà ở là một khâu quan trọng trong quản lý xây dựng Bằng những quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể của đô thị nói riêng và nhà nước nói chung, cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động xây dựng quản lý mọi hoạt động trên địa bàn đô thị theo đúng trật tự, đảm bảo nguyên tắc, quy tắc

và mỹ quan, môi trường đô thị Quản lý trật tự xây dựng nhà ở cũng là việc đi rà soát, kiểm tra những công trình xây dựng trên địa bàn, xây dựng mà không đúng theo yêu cầu trong giấy phép xây dựng đã được cơ quan cấp phép cấp cho và có biện pháp xử lý theo đúng luật định Quản lý trật tự xây dựng nhà ở dựa trên căn

cứ chủ yếu là giấy phép xây dựng và các tiêu chí đã được duyệt Công tác quản

lý trật tự xây dựng nhà ở đảm bảo cho công tác cấp phép được thực thi có hiệu lực

2.1.2 Vai trò của quản lý trật tự xây dựng nhà ở

Trước đây, do nhiều nguyên nhân, nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng nhà

ở ít được quan tâm một cách đúng mức Nhưng những năm gần đây nhiều vấn

đề thực tiễn liên quan đến công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở không cho phép chúng ta hời hợt, đơn giản trong nhân thức và chậm chễ trong việc thực thi các giải pháp Lâu nay, việc tổ chức xây dựng các đô thị đến xây dựng các công trình cụ thể chủ yếu chúng ta quan tâm đến quy mô và bề rộng mà ít chú ý đến tính tổng thể mang tính hiện đại văn minh Quản lý trật tự xây dựng nhà ở có vai trò quan trọng như là một trong những giải pháp quan trọng tạo cho hoạt động xây dựng các đô thị cũng như các điểm dân cư nông thôn có tính đồng bộ và thống nhất, môi trường sống, làm việc, tổ chức giao thông thuận lợi

2.1.3 Đặc điểm quản lý trật tự xây dựng nhà ở

Quản lý trật tự xây dựng nhà ở là hoạt động quản lý trong đó nó có đầy

đủ các đặc điểm của hoạt động quản lý ngoài ra nó còn có những đặc điểm riêng mà chỉ có trong xây dựng

Đối tượng quản lý trật tự xây dựng là Cán bộ, công chức, viên chức được phân công quản lý trật tự xây dựng nhà ở đô thị và những tổ chức, cá nhân khác liên quan đến các công trình xây dựng trên địa bàn đô thị Công tác quản lý trật

tự xây dựng nhà ở gắn liền với yếu tố ở từng địa phương, từng khu vực cho đến quy hoạch khu chức năng của từng đô thị

Hoạt động xây dựng diễn ra hàng ngày, hàng giờ trên từng địa bàn cơ sở, tốc độ xây dựng nhanh, chi phí đầu tư xây dựng lớn, với thực tế lực lượng thanh tra Bộ, Sở xây dựng không đủ lực lượng, phương tiện và điều kiện kiểm soát toàn bộ hoạt động xây dựng trên điều kiện toàn quốc, dẫn đến tình trạng vi phạm xây dựng tại nhiều khu đô thị lớn, đặc biệt là các vụ nghiêm trọng gây dư luận

xã hội và tốn không ít tiền của nhà nước và nhân dân

Quản lý theo một thể thống nhất từ quy hoạch tổng thể đến quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 Gắn quy hoạch tổng thể với quy hoạch chi tiết đơn vị huyện ( quận), xã (phường)

Hoạt động quản lý trật tự xây dựng nhà ở phải phù hợp với đặc điểm và điều kiện kinh tế xã hội và đặc điểm tự nhiên của từng địa phương

Quản lý trật tự xây dựng nhà ở lấy cơ sở pháp lý là các điều luật về xây dựng, quy hoạch- kiến trúc,……

Hoạt động quản lý trật tự xây dựng nhà ở là một chuỗi hoạt động từ quy hoạch, cấp giấy phép, hoạt động thanh kiểm tra hậu cấp phép

2.1.4 Nội dung của quản lý trật tự xây dựng nhà ở

Trong những năm vừa qua, nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý xây dựng nói chung, quản lý trật tự xây dựng nhà ở đô thị nói riêng đã được ban hành đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị và phát triển kinh tế- xã hội Tại các địa phương, công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở đã có nhiều tiến bộ nhất định, thể hiện trên các mặt: công tác quy hoạch xây dựng đã có bước chuyển biến rõ

rệt cả về số lượng và chất lượng; việc cải thiện thủ tục hành chính, thủ tục cấp giấy phép xây dựng giảm bớt phiền hà trong quản lý xây dựng đã được quan tâm

Mặc dù công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở đã có những tiến bộ nhất định nhưng chúng ta vẫn phải thẳng thắn nhìn nhận rằng : nhìn chung công tác quản lý hoạt động xây dựng của chính quyền địa phương còn yếu kém Tại nhiều địa phương vẫn chưa chú ý và tập trung nhiều nguồn lực cho công tác quy hoạch xây dựng; việc công bố, công khai các đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định chưa được thực hiện nghiêm túc dẫn đến tình trạng phải thỏa thuận quy hoạch cho từng công trình, tưng dự án; các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng còn khó khăn trong thẩm định thiết kế cơ sở và xin cấp giấy phép xây dựng; một số quy định về thu hồi đất, giao đất còn chưa thực sự phù hợp với các loại hình dự án khác nhau ảnh hưởng tới quá trình phát triển đô thị; đội ngũ cán

bộ trực tiếp thực hiện công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở còn thiếu và hạn chế về trình độ chuyên môn; việc thanh tra, kiểm tra, xử lý các công trình vi phạm còn chưa kịp thời và triệt để; hiện tượng xây dựng nhà không phép, sai phép còn nhiều ảnh hưởng xấu đến cảnh quan đô thị và gây bức xúc trong dư luận

2.1.4.1 Quy chế, quy định trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

* Quy chế phối hợp trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

Việc phối hợp giữa Sở xây dựng và các đơn vị được thực hiện theo nguyên tắc tăng cường trách nhiệm của UBND cấp xã, cấp quận, huyện và Sở Xây dựng trong công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn; đảm bảo công tác quản lý về trật tự xây dựng

Theo quy chế mới được ban hành, các công trình xây dựng trên địa bàn sẽ phải được thường xuyên kiểm tra từ khi khởi công đến khi hoàn thành việc xây dựng; các vi phạm về trật tự xây dựng phải được lập hồ sơ vi phạm và xử lý kịp thời, triệt để, đảm bảo chính xác công khai, minh bạch theo quy định của pháp luật

Sở Xây dựng chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ, đôn đốc kiểm tra trật tự xây dựng UBND quận, huyện chỉ đạo, đôn đốc thanh tra xây dựng hoặc cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây dựng của phòng chuyên môn phối hợp với UBND cấp phường, xã thực hiện trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn

Chủ tịch UBND cấp phường, xã thực hiện nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn, thực hiện xử lý vi phạm theo quy định UBND cấp xã chỉ đạo, điều hành tổ công tác của thanh tra xây dựng quận, huyện đặt tại địa bàn; chỉ đạo công an phường, xã thực hiện cấm vận chuyển vật liệu xây dựng vào công trình vi phạm, yêu cầu cơ quan liên quan ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước

UBND cấp xã là nơi tiếp nhận hồ sơ vi phạm hành chính về trật tự xây dựng do Tổ công tác của Đội thanh tra xây dựng cấp huyện đặt tại địa bàn chuyển đến để ban hành các quyết định xử phạt, quyết định định chỉ thi công, quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện xử lý các hành vi vi phạm hành chính

về trật tự xây dựng theo thẩm quyền và quy định của pháp luật

* Quy định trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

- Quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; giám sát thực hiện xây dựng theo giấy phép xây dựng; quyền và trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan đến công tác cấp giấy phép xây dựng

và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng

- Quy định các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản

lý công trình hạ tầng kỹ thuật (trong đô thị, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao), quản lý phát triển nhà và công sở; hình thức

và mức xử phạt; thẩm quyền và thủ tục xử phạt; khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo

- Quy định về lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý quy hoạch xây dựng; về điều kiện đối với tổ chức và cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng Các tổ chức,

cỏ nhõn trong nước, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài cú liờn quan đến cụng tỏc quy hoạch xõy dựng

- Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành việc xử lý vi phạm trật tự xõy dựng đụ thị theo quy định của phỏp luật

- Quy định việc phõn cụng, phõn cấp quản lý quy hoạch xõy dựng, thẩm quyền, trỏch nhiệm của cỏc cấp, cỏc cơ quan chuyờn mụn, chủ đầu tư, đảm bảo thực hiện đỳng quy định của phỏp luật về xõy dựng và phự hợp với điều kiện thực tế ở địa phương

2.1.4.2 Hệ thống tổ chức quản lý cụng tỏc trật tự xõy dựng nhà ở

a, Văn bản quy phạm phỏp luật về quản lý trật tự xõy dựng nhà ở

- Căn cứ Luật Xõy dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 thỏng 11 năm 2003

- Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng

- Căn cứ số Nghị định số 180/2010/NĐ-CP ngày 7/12/2007 của Chớnh phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xõy dựng về

xử lý vi phạm trật tự xõy dựng đụ thị

- Căn cứ Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 của Chớnh Phủ

về xử phạt vi phạm hành chớnh trong hoạt động xõy dựng; kinh doanh bất động sản; khai thỏc, sản xuất, kinh doanh vật liệu xõy dựng; quản lý cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật; quản lý phỏt triển nhà và cụng sở

- Căn cứ số Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chớnh phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở

- Căn cứ Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04 thỏng 09 năm 2012 của Chớnh phủ về cấp giấy phộp xõy dựng

Cụng tỏc quản lý trật tự xõy dựng nhà ở đụ thị khụng chỉ là trỏch nhiệm

mà cũn là yờu cầu đối với cỏc cơ quan cú chức năng quản lý xõy dựng từ Trung ương đến địa phương Yờu cầu trước hết đối với cỏc cơ quan như UBND cấp tỉnh ( thành phố ), Sở xõy dựng, UBND cấp huyện ( quận ) và UBND cấp xó ( phường ) là phải kiện toàn và tổ chức đội ngũ cỏn bộ làm cụng tỏc quản lý trật tự

cán bộ thực hiện công tác quy hoạch, cấp phép xây dựng và cán bộ quản lý trật

tự xây dựng nhà ở

UBND cấp huyện ( quận ) phải chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn, lực lượng quản lý trật tự đô thị tăng cường công tác kiểm tra, kiên quyết xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng, khắc phục tình trạng xử phạt nhiều lần những vấn đề tồn tại; đồng thời phải xử lý nghiêm và kiên quyết tháo dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng theo quy định của pháp luật; phối hợp chặt chẽ với thanh tra Sở xây dựng để kịp thời tổ chức thực hiện và chỉ đạo các đơn vị trực thuộc thực hiện nghiêm các quyết định xử lý hoặc kiến nghị xử lý của Chánh thanh tra

Sở xây dựng đối với các công trình vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn do mình quản lý Sở xây dựng tăng cường công tác kiểm tra, theo dõi việc chấp hành các thủ tục hành chính trong cấp phép xây dựng, quản lý quy hoạch xây dựng của các địa phương

Các chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu tư vấn thiết kế, nhà thầu tư vấn giám sát……chỉ được khởi công xây dựng công trình khi có đủ các điều kiện theo quy định; có biện pháp an toàn đối với công trình và các công trình lân cận; có trách nhiệm bảo đảm trật tự xây dựng theo quy định của Chính phủ

Cán bộ, công chức, thanh tra viên được giao nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ việc cấp giấy phép xây dựng đúng quy định của pháp luật; không sách nhiễu gây khó khăn cho chủ đầu tư xây dựng công trình khi đến xin giấy phép xây dựng; không áp dụng hình thức phạt tiền cho tồn tại bộ phận công trình, công trình vi phạm; không dung túng bao che, phải xử lý kịp thời các công trình vi phạm trên địa bàn thuộc phạm vi quản lý; không nhận tiền, hiện vật hoặc đi ăn, uống và các hoạt động khác theo lời mời của chủ đầu tư xây dựng công trình, nhà thầu trong thi công xây dựng công trình khi đã có đủ các

hồ sơ, thủ tục, giấy phép xây dựng và các tài liệu liên quan theo quy định của pháp luật

b, Chức năng, nhiệm vụ của người quản lý trật tự xây dựng nhà ở

* Thanh tra viên, cán bộ quản lý xây dựng cấp xã, phường

Lập biên bản ngừng thi công xây dựng công trình, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình vi phạm

Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định đình chỉ thi công xây dựng hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng

đô thị thuộc thẩm quyền

* Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, phường

Quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn mình quản lý; quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với công trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn do mình quản lý trừ những công trình theo quy định của pháp luật

Tổ chức thực hiện cưỡng chế tất cả các công trình xây dựng vi phạm theo quyết định cưỡng chế của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và Chánh thanh tra Sở Xây dựng

Xử lý cán bộ dưới quyền được phân công quản lý trật tự xây dựng nhà ở đô thị để xảy ra vi phạm mà không xử lý kịp thời, dung túng bao che cho hành vi vi phạm

Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xử lý các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng đô thị vượt thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; xử lý cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở đô thị thuộc thẩm quyền quản lý của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện

* Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện

Quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với công trình xây dựng vi phạm do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng hoặc Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng mà công trình xây dựng đó đã bị Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định đình chỉ thi công xây dựng

Chỉ đạo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện cưỡng chế phà

dỡ những công trình xây dựng vi phạm theo quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và của Chánh thanh tra Sở Xây dựng

Xử lý Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và những cán bộ dưới quyền được phân công quản lý trật tự xây dựng nhà ở đô thị để xảy ra vi phạm mà không xử

lý kịp thời hoặc dung túng bao che cho hành vi vi phạm

* Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Ban hành những quy định, quyết định nhằm ngăn chặn, khắc phục tình trạng vi phạm trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn

Ban hành quyết định xử lý đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và những cán bộ dưới quyền được phân công quản lý trật tự xây dựng nhà ở đô thị

để xảy ra vi phạm, không xử lý kịp thời, dung túng bao che cho hành vi vi phạm

* Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị của Trưởng phòng chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý xây dựng đô thị hoặc Chánh thanh tra xây dựng cấp huyện (nếu có)

Yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình, quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm thuộc thẩm quyền trong trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã không ban hành kịp thời; đồng thời, đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hình thức xử lý kỷ luật đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã

Trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định xử lý đối với những vi phạm vượt quá thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế phá

dỡ công trình xây dựng vi phạm theo thẩm quyền

Ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị mà Ủy ban nhân dân cấp xã không kịp thời

xử lý

* Chánh thanh tra Sở Xây dựng

Quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình, quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị đối với những công trình do

Sở Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng trong

trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện buông lỏng quản lý, không ban hành quyết định kịp thời

Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xử lý Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các tổ chức, cá nhân được phân công quản lý trật tự xây dựng nhà ở đô thị để xảy ra vi phạm

2.1.4.3 Quản lý trật tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch

Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian gồm :

- Đô thị và điểm dân cư nông thôn

- Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội

Mục đích của quy hoạch là tạo lập môi trường sống tốt cho người dân tại các vùng, bảo đảm hài hoà giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường

Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh

Vị trí của quy hoạch xây dựng trong hoạt động xây dựng:

Quy hoạch xây dựng có vị trí đầu tiên trong dây truyền hoạt động xây dựng, là cơ sở cho bước tiếp theo lập dự án, khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng

Các loại quy hoạch xây dựng :

- Quy hoạch xây dựng vùng

- Quy hoạch xây dựng đô thị ( gồm quy hoạch vùng chung, quy hoạch chi tiết 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500)

+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị : là việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển của xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm an ninh quốc phòng cho từng vùng và của mỗi quốc gia trong từng thời kỳ

Theo Nghi định 08/2005/NĐ-CP nội dung của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị gồm :

- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên và hiện trạng về kinh tế - xã hội; dân số, lao động; sử dụng đất đai; hiện trạng về xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường đô thị

- Xác định tiềm năng, động lực hình thành và phát triển đô thị; tính chất, quy mô dân số, lao động và quy mô đất đai xây dựng đô thị; các chỉ tiêu kinh tế

- kỹ thuật chủ yếu cho các giai đoạn phát triển đô thị

- Định hướng phát triển không gian đô thị bao gồm nội thị và ngoại thị

- Định hướng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị

- Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện

- Thiết kế đô thị: nội dung thiết kế đô thị trong quy hoạch chung xây dựng

đô thị được thực hiện theo quy định

- Đánh giá tác động môi trường đô thị và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng xấu đến môi trường trong đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị

+ Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị : là việc cụ thể hoá nội dung của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình Quy hoạch chi tiết có 2 mức độ là 1/2000 và 1/500

Theo Nghi định 08/2005/NĐ-CP nội dung của đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị gồm :

- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng xây dựng, dân cư,

xã hội, kiến trúc cảnh quan, di tích lịch sử - văn hoá, khả năng sử dụng quỹ đất hiện có và quỹ đất dự kiến phát triển

- Xác định tính chất, chức năng và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu

về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của khu vực thiết kế; nội dung cải tạo và xây dựng mới

- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất; xác định các chỉ tiêu cho từng lô đất về diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình; vị trí, quy mô các công trình ngầm

- Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị

- Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện

- Thiết kế đô thị: nội dung của thiết kế đô thị trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được thực hiện theo quy định

- Đánh giá tác động môi trường đô thị và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng xấu đến môi trường trong đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn ( gồm quy hoạch mạng lưới điểm dân cư trên địa bàn xã và quy hoạch khu trung tâm xã, các điểm dân cư trên địa bàn xã )

2.1.4.4 Cấp phép, phê duyệt trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

a, Cấp phép xây dựng

* Các công trình được miễn cấp phép xây dựng:

- Công trình thược bí mật nhà nước, công trình xây theo lênh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính và các công trình khác theo quy định của chính phủ được miễn giấy phép xây dựng

- Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình được thủ tướng chính phủ, Bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang bộ và chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư

- Các công trình sửa chữa, lắp đặt, cải tạo bên trong mà không làm ảnh hưởng kiến trúc mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và an toàn của công trình

Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật và nhà ở riêng lẻ vùng sâu, vùng xa thuộc khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư

nông thôn ( quy hoạch xây dựng nông thôn mới ) được nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Những công trình xây dựng thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng chủ đầu tư phải gửi công văn thông báo kèm theo các bản vẽ mặt bằng xây dựng, mặt bằng móng, mặt đứng công trình cho cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng theo phân cấp để theo dõi và quản lý

* Cấp giấy phép xây dựng tạm:

Công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân

cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư

Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu về: Môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia

Hồ sơ thiết kế xây dựng đáp ứng quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định 64/2012/NĐ-CP

Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Chủ đầu tư phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình

Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án

* Điều chỉnh giấy phép xây dựng:

Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây so với thiết kế đã được cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi xây dựng theo nội dung điều chỉnh:

Thay đổi hình thức kiến trúc các mặt ngoài của công trình;

Thay đổi một trong các yếu tố: Vị trí, cốt nền, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao công trình, số tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính

Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng và ảnh hưởng đến phòng cháy chữa cháy, môi trường

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng (theo mẫu); trong đó nêu rõ lý

do điều chỉnh

Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp

Các bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp phép xây dựng

Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung đảm bảo an toàn chịu lực; an toàn phòng chống cháy nổ; bảo đảm môi trường Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế (nếu có) do tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện

Mỗi công trình chỉ được đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng đã được cấp

01 lần Trường hợp điều chỉnh từ 02 lần trở lên thì phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới theo quy định

* Gia hạn giấy phép xây dựng:

Trong thời hạn 30 ngày, trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hạn, nếu công trình chưa được khởi công, thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn một lần Thời gian gia hạn tối đa không quá 6 tháng Nếu hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:

Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng, trong đó giải trình rõ lý do chưa khởi công xây dựng

Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp

Đối với công trình được giấy phép xây dựng tạm đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng Nhà nước chưa thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tư được

đề nghị cơ quan cấp phép để xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi Nhà nước thực hiện quy hoạch Thời hạn tồn tại được ghi ngay vào giấy phép xây dựng tạm đã được cấp

* Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng:

Chủ đầu tư nộp trực tiếp 01 bộ hồ sơ cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu đối với từng trường hợp, từng loại công trình)

Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu công trình, nhà ở, đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo; giấy uỷ quyền, đối với trường hợp được chủ sở hữu công trình uỷ quyền thực hiện sửa chữa, cải tạo; quyết định cho phép đầu tư xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với công trình ngầm đô thị; quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường

Hai bộ bản vẽ thiết kế do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện và đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định Mỗi bộ gồm:

Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất, mặt bằng ranh giới lô đất, bản

vẽ bình đồ (đối với công trình theo tuyến), sơ đồ đấu nối với hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của công trình (giao thông, thoát nước)

Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng, mặt cắt chủ yếu của công trình

Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng, các bản vẽ kết cấu chịu lực chính (móng, khung, tường, mái chịu lực)

Bản vẽ hệ thống PCCC đã được thẩm duyệt đối với công trình thuộc danh mục yêu cầu phải thẩm duyệt phương án phòng chống cháy, nổ theo quy định của pháp luật về PCCC

Đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo thì phải có các bản vẽ về vị trí, hạng mục cần cải tạo, nếu có ảnh hưởng đến kết cấu công trình thì phải có báo cáo kết quả khảo sát, đánh giá chất lượng kết cấu cũ liên quan đến các hạng mục cải tạo

và các biện pháp gia cố xác định đủ điều kiện để sửa chữa, cải tạo, kèm theo ảnh chụp hiện trạng công trình xin phép cải tạo và công trình lân cận

Đối với trường hợp lắp đặt thiết bị hoặc kết cấu khác vào công trình đã xây dựng, nhưng không thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì phải có bản sao có chứng thực Hợp đồng với chủ sở hữu công trình

Quyết định phê duyệt dự án kèm theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, ý kiến bằng văn bản về thiết kế cơ sở (nếu có) của cơ quan quản lý nhà nước theo quy định

b, Thẩm quyền phê duyệt cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hoá; công trình tượng đài, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại

và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định

Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý

Công trình do cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan đó có quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi giấy phép xây dựng do cấp dưới cấp không đúng quy định

2.1.4.5 Hướng dẫn trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

+ Hướng dẫn kiểm tra ranh giới đất nơi dự kiến xây dựng nhà ở

Khi xây dựng nhà ở tại đô thị, điểm dân cư tập trung và điểm dân cư nông thôn, chủ nhà cần kiểm tra ranh giới đất, các vật kiến trúc được xác định trong các giấy tờ về sở hữu đất, đường ống cấp, thoát nước dùng chung để tránh tranh chấp ranh giới đất và quyền sở hữu các vật kiến trúc

Việc kiểm tra ranh giới đất được thực hiện theo một trong các phương pháp sau:

- Đo bằng thước

- Đo bằng các loại máy trắc đạc

- Tham khảo bản đồ địa chính giải thửa do các cơ quan có chức năng có thẩm quyền cung cấp

+ Hướng dẫn kiểm tra chất lượng đất nền nơi dự kiến xây dựng nhà ở: Tùy theo quy mô nhà ở, mà việc kiểm tra chất lượng đất nền nơi dự kiến xây dựng nhà ở được thực hiện theo các quy định sau để có cơ sở để thiết kế móng nhà

+ Hướng dẫn kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề và các công trình lân cận khi xây dựng nhà ở tại đô thị, điểm dân cư tập trung và điểm dân cư nông thôn

+ Hướng dẫn thiết kế xây dựng nhà ở: Trong quá trình xây dựng cán bộ quản lý tư vấn, hướng dẫn cho chủ nhà chọn những thiết kế phù hợp với kiến trúc, cảnh quan tại địa điểm xây dựng

2.1.4.6 Thanh tra, kiểm tra, xử lý sai phạm trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

a, Thanh tra, kiểm tra trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

- Các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan thanh tra chuyên ngành xây dựng lập kế hoạch thanh tra, kiểm tra việc thực hiện trật tự xây dựng trên địa bàn theo quy định của Nghị định này và xử lý vi phạm hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định hiện hành

- Thanh tra xây dựng các cấp và cơ quan quản lý trật tự xây dựng nhà ở cấp huyện theo phân cấp có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thanh tra, kiểm tra việc xây dựng trên cơ sở các căn cứ quy định của Nghị định này

- Đối với công trình bí mật nhà nước, việc thanh tra, kiểm tra được thực hiện theo quy định của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình đặc thù

b, Xứ lý sai phạm trong quản lý trật tự xây dựng nhà ở

- Công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận, ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư

* Các biện pháp xử lý vi phạm trật tự xây dựng:

- Ngừng thi công xây dựng công trình

- Đình chỉ thi công xây dựng công trình, áp dụng phương pháp ngừng cung cấp điện nước

- Cưỡng chế và phá vỡ công trình vi phạm

- Buộc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra

- Xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật

* Quy trình, thủ tục xử lý vi phạm trật tự xây dựng:

- Lập biên bản ngừng thi công xây dựng

- Ra quyết định đình chỉ thi công xây dựng

- Ra quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm

* Xử phạt nhà thầu, tổ chức, cá nhân thi công xây dựng công trình có hành

vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng

2.1.4.7 Công tác tuyên truyền quản lý trật tự xây dựng nhà ở

Sở Thông tin và Truyền thông, UBND các huyện, thị xã, thành phố; UBND các xã, phường, thị trấn đẩy mạnh công tác tuyên truyền nâng cao ý thức, trách nhiệm và nhận thức của các tầng lớp nhân dân đối với việc ủng hộ, tham gia công tác đảm bảo trật tự xây dựng trên địa bàn

Quán triệt và thực hiện nghiêm Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở Chỉ đạo phòng quản lý đô thị, phòng hạ tầng tổ chức quán triệt, tập huấn, hướng dẫn, phổ biến các quy định của pháp luật về xây dựng cho cán bộ, công chức xã, phường, thị trấn

Phối hợp với Sở Xây dựng kiện toàn đội thanh tra huyện theo Thông tư liên tịch số 10/2005/TTLT-BXD-BNV ngày 22 tháng 6 năm 2005 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ để quản lý tốt quy hoạch và trật tự xây dựng

Thông báo công khai các tổ chức, cá nhân có hành vi cố tình vi phạm trên phương tiện thông tin đại chúng; kiến nghị xử lý và đình chỉ hoạt động xây dựng đối với tổ chức, cá nhân vi phạm theo Quy định của Pháp luật về xây dựng 2.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở Trong nghiên cứu này, chúng tôi nêu ra một số nhân tố chủ yếu sau:

2.1.5.1 Nhận thức và hiểu biết của người dân về trật tự xây dựng

Như chúng ta đã thấy ở khu vực nông thôn, trình độ văn hóa là một yếu

tố hết sức quan trọng ảnh hướng đến tình hình quản lý trật tự xây dựng nhà ở Nếu trình độ hiểu biết của chủ hộ tốt, họ sẽ nhận thức tốt hơn về công tác trật tự xây dựng nói chung và công tác cấp phép nói riêng trên địa bàn và ngược lại

2.1.5.2 Năng lực, trình độ của cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây dựng nhà

ở

Năng lực, trình độ của cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây dựng nhà ở tốt thì công việc sẽ tiến triển vô cùng thuận lợi và ngược lại nếu năng lực chuyên môn thấp thì khi xử lý công việc như tư vấn, kiểm tra, giám sát sẽ gặp phải một số khó khăn

2.1.5.3 Sự kết hợp giữa cơ quan chuyên môn và chính quyền địa phương

Sự phối kết hợp giữa chuyên môn và chính quyền địa phương là một việc hết sức quan trọng, nó thể hiện sự gắn kết của chuyên môn với chính quyền địa phương Vì khi có khó khăn về công việc nào đó thì chính quyền địa phương gặp chuyên môn để nhờ tư vấn, giải quyết, ngược lại khi chuyên môn muốn triển khai một việc nào đó trên toàn địa phương để có kết quả tốt và người dân ủng hộ thì phải kết hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương

- Chủ trì, phối hợp với Đội thanh tra xây dựng cấp huyện, các tổ chức trong hệ thống chính trị ở cấp xã thực hiện việc tuyên truyền, vận động hướng dẫn các tổ chức và nhân dân chấp hành các quy định của pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn;

- Chỉ đạo, điều hành Tổ công tác của Đội thanh tra xây dựng cấp huyện đặt tại địa bàn thường xuyên kiểm tra tình hình trật tự xây dựng trên địa bàn, phát hiện, lập hồ sơ vi phạm hành chính về trật tự xây dựng

Tiếp nhận hồ sơ vi phạm hành chính về trật tự xây dựng do Tổ công tác của Đội thanh tra xây dựng cấp huyện đặt tại địa bàn chuyển đến để ban hành các quyết định xử phạt, quyết định đình chỉ thi công, quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện xử lý các hành vi vi phạm hành chính về trật tự xây dựng theo thẩm quyền và quy định của pháp luật

Chỉ đạo Công an cấp xã cấm thợ xây dựng, cấm vận chuyển vật liệu xây dựng vào công trình vi phạm trật tự xây dựng; yêu cầu các cơ quan cung cấp dịch vụ điện, nước ngừng cung cấp dịch vụ đối với các công trình vi phạm trật

tự xây dựng theo quy định của pháp luật

- Kịp thời chuyển hồ sơ vi phạm hành chính về trật tự xây dựng vượt thẩm quyền và kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xử lý theo thẩm quyền

- Thường xuyên kiểm tra, giám sát, đôn đốc, tổ chức thực hiện kết luận kiểm tra quyết định xử lý vi phạm trật tự xây dựng của cấp thẩm quyền đối với các công trình xây dựng trên địa bàn

- Cấp tỉnh kết hợp cấp huyện thường xuyên mở các lớp bồi dưỡng, tập huấn, hướng dẫn cán bộ làm công tác xây dựng cấp xã về tình quản lý trật tự xây dựng, quy hoạch, cấp phép

2.2 Cơ sở thực tiễn của quản lý trật tự xây dựng nhà ở

2.2.1 Kinh nghiệm của Singapo, Nhật Bản

* Vấn đề quy hoạch ở Singapo

- Tổng quan về đất nước Singapore : Singapore là một quốc đảo, bao gồm một đảo chính với 63 đảo nhỏ Diện tích cả nước Singapore hiện nay khoảng

707 km2 (chỉ hơn khoảng 1/3 diện tích thành phố Hồ Chí Minh), nơi có chiều dài lớn nhất là 43km, bề rộng lớn nhất là 23km; dân số khoảng 4,8 triệu người, mật độ 6.800 người/km2 Singapore giành được quyền tự trị vào năm 1959 và được độc lập vào năm 1965 Vào thời kỳ mới độc lập, thu nhập bình quân trên

đầu người của Singapore chỉ khoảng 400 USD (tương đương với thành phố Hồ Chí Minh vào năm 1986) khi đó phần lớn người dân sống trong khu ổ chuột và lều trại, xung đột sắc tộc và kỳ thị tôn giáo thường xuyên xảy ra Do diện tích nhỏ, nên chính quyền của Singapore chỉ có một cấp, 90% đất đai ở Singapore là

do Nhà nước quản lý Trong một thời gian không lâu sau khi giành độc lập, kinh

tế Singapore đã phát triển nhanh chóng Qua hơn 40 năm, đến nay Singapore đã trở thành một trung tâm thương mại và công nghiệp thịnh vượng Thu nhập bình quân đầu người ở Singapore hiện nay hơn 33.000 USD/năm, đứng thứ hai châu

Á, sau Nhật Bản (trong khi thu nhập bình quân đầu người ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là 2.500 USD/năm) Singapore đang thực hiện kế hoạch đến năm

2018 sẽ trở thành một thành phố hàng đầu thế giới, một đầu mối của mạng lưới mới trong nền kinh tế Châu Á và toàn cầu

Công tác quy hoạch đô thị ở Singapore được xây dựng rất sớm và được triển khai một cách đồng bộ, xuyên suốt trong quá trình phát triển Khi còn là thuộc địa của Vương quốc Anh, năm 1828 Singapore đã có bản quy hoạch ý tưởng xây dựng đô thị đầu tiên Hiện nay, ở Singapore vẫn còn nguyên những con đường, khu phố được xây dựng theo bản quy hoạch đầu tiên đó Năm 1958, Chính phủ Vương quốc Anh phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển Singapore Bản quy hoạch này được xây dựng trên cơ sở kế hoạch được Chính phủ Anh xây dựng từ năm 1947 và nó được phê duyệt bằng một đạo luật, trong đó quy định rất rõ thời gian thực hiện là 20 năm, cứ 5 năm được rà soát bổ sung một lần Đi kèm với bản quy hoạch này là các kết quả khảo sát, báo cáo giải trình, bản đồ đất đai… Bản quy hoạch này có 2 điểm rất quan trọng là việc quy định quản lý

sử dụng đất theo các phân vùng chức năng khác nhau và quy định tỷ lệ các công trình xây dựng trên diện tích đất Quy hoạch này cũng quy định việc xây dựng các thị trấn, đô thị mới phải có hành lang cây xanh Các khu đô thị được xây dựng trong thời gian này như Queenstown, Toa Payah hiện vẫn còn in đậm dấu

ấn của chính sách này Thành quả của việc thực hiện quy hoạch này ở Singapore chính là việc phân vùng các khu vực sử dụng đất, kiểm soát được mật độ, tỷ lệ

các công trình xây dựng, tạo được quỹ đất dự trữ, tạo được các vành đai xanh trên khắp đất nước, hình thành được các khu đô thị mới, các khu công nghiệp, khu trung tâm tài chính – thương mại

Năm 1965, khi vừa được trao trả độc lập và tách ra khỏi liên bang Malayxia, Singapore rơi vào tình trạng rất khó khăn khi tỷ lệ thất nghiệp lên đến 13%, dân số tăng nhanh đến 14% năm, 550.000 người, chiếm 1/3 dân số sống trong các khu ổ chuột Lúc đó, Chính phủ Singapore đã quyết định thành lập cơ quan phát triển nhà và đô thị (HDB), cơ quan phát triển kinh tế (EDB) để giải quyết 2 vấn đề khó khăn là phát triển kinh tế và nhà ở Chính phủ Singapore cũng kêu gọi sự giúp đỡ của Liên Hiệp Quốc thông qua một dự án của cơ quan phát triển UNDP Thực hiện dự án này, các nhà quản lý, các nhà khoa học của Singapore đã cùng được làm việc với các nhà tư vấn, quy hoạch quốc tế để xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển cho một giai đoạn mới

Khu liên hợp giải trí phức hợp Marina Bay

Năm 1971, Singapore đưa ra ý tưởng quy hoạch “chiếc nhẫn” Theo ý tưởng quy hoạch này, tất cả các khu vực đều được xây dựng, phát triển xung quanh khu vực trung tâm – khu vực xanh của Singapore Quy hoạch ý tưởng này

đã được cụ thể hóa, trở thành quy hoạch tổng thể năm 1975 Giai đoạn này,

đường cao tốc, đưa ra ý tưởng xây dựng hệ thống tàu điện ngầm Riêng việc xây dựng hệ thống tàu điện ngầm trong giai đoạn này chưa được thực hiện do những tranh cãi xung quanh nguồn kinh phí quá lớn dành cho dự án này

Năm 1997, cũng giống như nhiều quốc gia ở Đông Nam Á và trên thế giới, nền kinh tế Singapore lâm vào suy thoái trên diện rộng, thị trường bất động sản bị đổ vỡ, thị trường tài chính tiền tệ lâm vào khủng hoảng, bong bóng thị trường ở đây thực sự đã bị vỡ Tình trạng này đã đặt ra cho Singapore yêu cầu phải đưa ra những ý tưởng mới để thoát khỏi khủng hoảng và phát triển Năm

2001, ý tưởng quy hoạch “bức tranh lớn” ra đời với những điều chỉnh rất đa dạng, phong phú như: điều chỉnh các phân vùng sử dụng đất; hỗ trợ phát triển các ngành kinh tế cao như hóa dầu, dược phẩm, công nghệ cao; đưa Singapore trở thành trung tâm kinh doanh quốc tế; điều chỉnh để mang lại môi trường sống

đa dạng, dễ chịu hơn cho người dân; hình thành nhiều loại hình nhà ở khác nhau… Quy hoạch tổng thể năm 2003 được xây dựng trên cơ sở ý tưởng quy hoạch năm 2011 và được cấu thành bởi 55 quy hoạch chi tiết Thực hiện quy hoạch này, Singapore chủ trương thực hiện “phi tập trung hóa”, đẩy các khu thương mại ra khỏi trung tâm, hình thành 5 đô thị vệ tinh, xây dựng các tuyến đường kết nối các khu vực đô thị rộng khắp đất nước, tích hợp quy hoạch giao thông vào quy hoạch sử dụng đất, nhấn mạnh việc giữ gìn bản sắc của từng vùng, khu vực dân cư Giai đoạn này, Singapore tiến hành lấn biển, xây dựng một khu đô thị mới ở phía nam, hình thành một trung tâm phát triển năng động bên vịnh Marina ngày nay

Đô thị hiện đại của Singapore

Hiện nay, nước bạn đang thực hiện chiến lược “Nâng Singapore lên một tầm cao mới” với tham vọng biến quốc đảo này trở thành thiên đường cho cuộc sống với 3 mục tiêu: là ngôi nhà của mọi người, là nơi làm việc lý tưởng, là thiên đường vui chơi giải trí Singapore chủ trương xây dựng nhà ở với sự đa dạng, cao tầng, thấp tầng ở các khu vực khác nhau; xây dựng cơ sở hạ tầng phục

vụ tốt nhất cho phong cách sống của các cộng đồng dân cư khác nhau và giữ gìn các di sản cho thế hệ sau Singapore tiếp tục chuẩn bị để đáp ứng nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp mới, thu hút các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế lớn, hình thành thêm các khu thương mại mới, tạo ra các khu vực tăng trưởng mới

Về giải trí, nước bạn đang tập trung xây dựng, phát triển thêm các khu vui chơi, tạo thêm các không gian giải trí mới, vừa hình thành Khu liên hợp giải trí phức hợp Marina Bay, Gardens by the Bay (Khu vườn bên vịnh)… điều đáng quan tâm khác là, việc xây dựng và quản lý quy hoạch hiện nay của Singapore được thực hiện bởi Bộ Quy hoạch và phát triển quốc gia các vấn đề về đô thị với 5 cơ quan trực thuộc: cơ quan Tái phát triển đô thị, cơ quan Phát triển nhà, cơ quan Quản lý xây dựng, cơ quan Quản lý công viên cây xanh, cơ quan Quản lý nông nghiệp và động vật