- Kinh doanh bất động sản; kinh doanh khách sạn; xây dựng dân dụng và công nghiệp; - Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở, máy móc, thiết bị công trình; Dịch vụ vui chơigiải trí: bi-a, trò
Trang 1PHIẾU PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC DOANH NGHIỆP
I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY
• Tên đầy đủ doanh nghiệp:
Tên tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM
Tên giao dịch tiếng Anh: VINCOM JOINT STOCK COMPANY
• Tên viết tắt doanh nghiệp: VINCOM JSC
• Trụ sở chính: tầng 7, tháp B, Vincom City Towers, 191 Bà Triệu, phường Lê ĐạiHành, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam
- Kinh doanh bất động sản; kinh doanh khách sạn; xây dựng dân dụng và công nghiệp;
- Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở, máy móc, thiết bị công trình; Dịch vụ vui chơigiải trí: bi-a, trò chơi điện tử, trò chơi dưới nước, trò chơi trên cạn, bơi lội; Dịch vụ làmđẹp, thẩm mỹ (không bao gồm săm mắt, săm môi và các dịch vụ gây chảy máu khác);Dịch vụ ăn uống, giải khát (không bao gồm kinh doanh quán bar, Phòng karaoke, vũtrường);
- Dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tưvấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lí bất động sản;
- Buôn bán hàng nông, công nghiệp, xây dựng, phương tiện vận tải, hàng điện tử tinhọc, điện lạnh, dân dụng, tự động hóa, thiết bị bảo vệ phòng chống trộm tự động, hàngnông, lâm, thủy hải sản (trừ các loại lâm sản Nhà nước cấm);
- Đại lí mua, đại lí bán, kí gửi hàng hóa; Tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn phápluật); cho thuê nhà có trang thiết bị kĩ thuật đặc biệt (phòng hòa nhạc, phòng hát, hộitrường, phòng cưới, trường quay, rạp chiếu phim);
- Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo; Tổ chức hội chợ, triển lãm thươngmại;
- Dịch vụ trang trí khẩu hiệu: dịch vụ vệ sinh, diệt côn trùng, chống mối mọt; Dịch vụtrông giữ xe ô tô, xe máy, xe đạp;
- Xây dựng, kinh doanh sân golf và các dịch vụ liên quan đến sân golf; xây dựng, kinhdoanh khu du lịch sinh thái và các dịch vụ liên quan đến khu du lịch sinh thái; kinhdoanh công viên cây xanh, công viên nước, vườn trại giải trí;
- Tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương mại; hoạt động của các câu lạc bộ thể thao; hoạtđộng của các công viên vui chơi và công viên theo chủ đề;
Trang 2- Hoạt động vui chơi giải trí khác chưa được phân vào đâu (không bao gồm hoạt độngcủa vũ trường, sàn nhảy); hoạt động của các cơ sở thể thao;
- Dịch vụ tắm hơi, massage và các dịch vụ tăng cường sức khỏe tương tự (trừ hoạt độngthể thao và không bao gồm dạy ấn huyệt, xông hơi bằng thuốc y học cổ truyền và phụchồi chức năng , vật lí trị liệu);
Đối với các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, doanh nghiệp chỉ kinh doanh khi có
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
2 Xác định các hoạt động kinh doanh chiến lược (SBU):
- Xây dựng biệt thự cao cấp
- Xây dựng căn hộ cao cấp
- Xây dựng trung tâm thương mại
- Xây dựng văn phòng cho thuê
- Xây dựng khu vui chơi giải trí
- Xây dựng spa & phòng tập
3 Tầm nhìn, sứ mạng kinh doanh của doanh nghiệp:
□ Tầm nhìn chiến lược:
Bằng bản lĩnh và khát vọng tiên phong, công ty CP Vincom phấn đấu trở thành một tậpđoàn kinh tế hàng đầu Việt Nam, lấy hoạt động đầu tư - kinh doanh BĐS làm trọng tâmchiến lược với mong muốn tạo nên một thương hiệu VN mang tầm vóc quốc tế
- Đối với nhân viên: Xây dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, sáng
tạo; tạo điều kiện thu nhập cao và cơ hội phát triển công bằng cho tất cả các nhân viên
- Đối với xã hội: hài hòa lợi ích doanh nghiệp với lợi ích xã hội; đóng góp tích cực vàocác hoạt động hướng về cộng đồng và xã hội, thể hiện tinh thần trách nhiệm công dânđối với đất nước
4 Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản: (năm 2010)
□ Tổng doanh thu: 5.332 tỷ đồng
□ Doanh thu thuần: 3.873 tỷ đồng
□ Lợi nhuận trước thuế: 3.143 tỷ đồng
□ Lợi nhuận sau thuế: 2.432 tỷ đồng
□ Tổng tài sản: 26.147 tỷ đồng
□ Tổng nguồn vốn: 26.147 tỷ đồng
□ Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/doanh thu thuần: 62,79%
II PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI
1 Các ngành kinh doanh của doanh nghiệp
• Tốc độ tăng trưởng của ngành:
- Năm 2009: tốc độ tăng trưởng GDP ngành xây dựng là 11,36%
- Năm 2010: + tốc độ tăng trưởng của doanh thu là 55%
+ tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận là 28%
• Tốc độ tăng trưởng của công ty CP Vincom: (ĐVT: đồng)
Trang 3Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Tăng giảmnăm 2009
so với năm 2008
Tăng giảmnăm 2010
so vớinăm 2008Doanh thu
Kết luận: Thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang trong giai đoạn phát triển nhưng
không có nhiều biến động mạnh và gặp nhiều yếu tố bất lợi từ chính sách vĩ mô và quyhoạch tại các trung tâm lớn
Với những dự án BĐS được xem là “khu đất vàng” trong 2 khu vực trung tâm củaTP.HCM và Hà Nội, VINCOM (VIC) đang khẳng định thương hiệu hàng đầu trongngành kinh doanh BĐS tại Việt Nam Định hướng chiến lược của Công ty cổ phầnVINCOM đã trình lên Đại hội đồng cổ đông năm 2010 sẽ trở thành tập đoàn đa ngànhlấy BĐS làm hướng phát triển trọng tâm chiến lược
2 Tác động của môi trường vĩ mô
a) Nhân tố chính trị - pháp luật
Hệ thống pháp luật của nước ta hiện nay chưa thực sự hoàn chỉnh và khả năng thựcthi chưa cao, thêm vào đó vẫn còn tồn tại nhiều quy định phức tạp chồng chéo tronglĩnh vực hành chính trong đó có đất đai và kinh doanh BĐS Điều này làm ảnh hưởngkhông nhỏ đến hoạt động kinh doanh BĐS của công ty
Việc thay đổi luật pháp cũng như các thủ tục hành chính sẽ có ảnh hưởng trực tiếpđến tính khả thi cũng như tiến độ thực hiện dự án của công ty Tuy nhiên, với xu hướngphát triển chung của nền kinh tế Chính phủ cũng đang từng bước hoàn chỉnh hệ thốngluật pháp tạo sự thông thoáng hơn về các thủ tục hành chính để phục vụ nhu cầu về nhà
ở đang ngày càng trở nên bức thiết với người dân
Một số nghị định mới của Chính phủ có ảnh hưởng tới lĩnh vực bất động sản như:
□ Nghị định 69/CP có hiệu lực từ ngày 1/10/2009
Trước đây, doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hàng năm doUBND TP ban hành Tuy nhiên, khi áp dụng theo NĐ 69/CP, việc tính tiền sử dụng đấtđược căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường (caohơn khoảng 20% - 30% so với bảng giá đất Nhà nước) Điều này gây khó khăn cho cácdoanh nghiệp bất động sản vì chi phí đất gia tăng sẽ ảnh hưởng đến khả năng triển khai
dự án của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế.Mặt khác, giá thành sản phẩm tăng sẽ làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp
□ Nghị định 71/thông tư 16
Có hiệu lực từ 8/8/2010 quy định cụ thể vốn góp không được vượt quá 20% tổng số vốnđầu tư của 1 dự án nhà ở và số lượng căn hộ bán trước không được vượt quá 20% trêntổng số nhà ở Chính sách này nhằm mục đích dài hạn là minh bạch hóa thị trườngBĐS, đặc biệt giảm số nhà đầu cơ, ngăn chặn bong bóng trên thị trường thứ cấp và hạn
Trang 4chế rủi ro cho nhà đầu tư bên ngoài Tuy nhiên, chính sách này đã gây nhiều khó khăncho thị trường BĐS trong ngắn hạn Cụ thể:
- Các chủ đầu tư dự án đã quen với hình thức huy động vốn thông qua hợp đồng hợp tác(hợp đồng vay vốn) một cách tự do khi chưa có nghị định 71 quy định vấn đề này Mặc
dù tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng hình thức này đã huy động được một lượng vốn khá lớn
từ các nhà đầu tư bên ngoài để triển khai dự án đúng tiến độ Nghị định 71 với địnhmức vốn góp không vượt quá 20% tổng vốn đầu tư đã hạn chế rất nhiều nguồn vốn cho
dự án
- Nghị định 71 không cho phép chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng gópvốn đối với dự án mới Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng
sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu
tư Điều này hạn chế hoạt động đầu cơ lướt sóng trên thị trường này, đồng thời ảnhhưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của phân khúc đã từng là mảng sôi động nhấttrong lĩnh vực bất động sản
□ Thông tư 13/2010/TT - NHNN (Thông tư 19 sửa đổi)
Có hiệu lực từ ngày 01/10/2010 quy định về việc tăng Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu(CAR) của các ngân hàng lên từ 8% đến 9% và nâng hệ số rủi ro của các khoản vay bấtđộng sản lên từ 100% lên tới 250% Quy định này nhằm tăng tính an toàn của hệ thốngngân hàng với mục tiêu phát triển bền vững, tuy nhiên điều này làm hạn chế nguồncung tín dụng cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn
Tuy trong ngắn hạn, thị trường BĐS sẽ gặp khó khăn bởi ảnh hưởng của thông tư 13
và Nghị định 17, song về dài hạn, cả 2 chính sách này đều nhằm mục đích hướng tới thịtrường BĐS phát triển bền vững và ổn định, tránh tình trạng bong bóng bất động sản.
□ Một số kiến nghị của Bộ xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.Trong đó, ưu tiên các dự án có khả năng thanh khoản cao, dự án nhà thu nhập thấp vàcác công trình đã xây xong phần tho đang hoàn thiện đưa vào sử dụng
□ Thông tư 113/2011/TT-BTC do Bộ tài chính ban hành cho phép ấn định giá chuyển
nhượng căn cứ vào bảng giá đất, bảng tính lệ phí trước bạ nhà do ủy ban nhân dân cấptỉnh quy định để tính thuế thu nhập cá nhân
Mặc dù yếu tố pháp luật liên quan đến vấn đề đất đai và kinh doanh BĐS có ảnhhưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của công ty nhưng để phù hợp với tình hìnhphát triển đất nước Chính phủ sẽ có những điều chỉnh theo hướng thông thoáng hơn nênrủi ro pháp luật ít có khả năng ảnh hưởng đến hoạt động của công ty
b) Nhân tố kinh tế
□ Lãi suất:
- Mặt bằng lãi suất năm 2010 liên tục tăng: Trong 10 tháng đầu năm, mặc dù NHNNduy trì lãi suất cơ bản ở mức 8% song lãi suất huy động và cho vay vẫn tăng mạnhtrong những tháng đầu năm Từ tháng 11, trước sức ép lạm phát, lãi suất cơ bản đồng
VN đã được điều chỉnh lên 9% và ngay lập tức một cuộc chạy đua lãi suất diễn ra Lãisuất huy động được đẩy lên từ 14-16%, lãi suất cho vay chạm 19-20%
Kết quả hoạt động SXKD của Vincom có thể bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suấttrên thị trường Ngoài khoản trái phiếu chuyển đổi Quốc tế và khoản trái phiếu nội địa
có lãi suất cố định thì các trái phiếu và các khoản vay khác của công ty đều có điềukhoản điều chỉnh lãi suất theo biến động thị trường Bên cạnh đó nếu lãi suất tăng cóthể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của các khách hàng tiềm năng đối với BĐS của
Trang 5Vincom Tuy nhiên, doanh thu của công ty được điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát, dẫn đếngiảm thiểu rủi ro do biến động lãi suất.
Trước bối cảnh Chính phủ siết chặt tín dụng phi sản xuất nhằm ngăn chặn lạm phát,
ổn định kinh tế vĩ mô, khiến doanh nghiệp BĐS lao đao vì thiếu vốn, thị trường cũngrơi vào trầm lắng, ông Lê Khắc Hiệp cho rằng, đây là thời điểm mang tính sàng lọc, tạo
đà để thị trường BĐS phát triển bền vững hơn Nói cách khác, đây cũng là cơ hội dànhcho những doanh nghiệp có sự chuẩn bị tốt về tài chính, có kinh nghiệm và đội ngũnhân sự giỏi Có thể hình dung, nếu chủ đầu tư một dự án có tiềm lực tốt và kinhnghiệm thì có thể đẩy nhanh được tiến độ xây dựng - một trong những biện pháp quantrọng để doanh nghiệp BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn này Ngược lại nếu tiến độtriển khai dự án càng chậm thì tiền lãi vay phải trả sẽ càng nhiều
- Tuy nhiên trong năm 2011 có những tín hiệu đáng mừng như:
+ Chính phủ phát tín hiệu nới lỏng tín dụng BĐS: dùng từ “giảm tốc độ tăng trưởng dư
nợ tín dụng BĐS” thay vì “giảm dư nợ tín dụng BĐS”
+ NHNN đang thực hiện nới lỏng tiền tệ với thông tư 22/2011/TT-NHNN
+ Thông điệp phát đi từ hội nghị ngày 7/9/2011 do NHNN cho thấy quyết tâm hạ lãisuất: Theo đó lãi suất cho vay sẽ giảm dần theo mức độ giảm của lạm phát, đảm bảo antoàn hệ thống Hiện tại, giữ nguyên mức lãi suất điều hành của NHNN, duy trì trần lãisuất huy động vốn bằng VND 14%/năm Lãi suất giảm dần sẽ giúp cho các doanhnghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS nói chung và Vincom nói riêng thuận lợi hơntrong việc huy động vốn từ ngân hàng để thực hiện dự án
□ Lạm phát:
Sức ép lạm phát và chính sách thắt chặt tiền tệ đang ảnh hưởng tiêu cực lên đầu tư CPInăm 2010 đã tăng lên mức 11,75%
□ Tỷ giá hối đoái:
Công ty chịu rủi ro do biến động tỷ giá hối đoái ngoại tệ (chủ yếu là với đồng đôla Mỹ)
do công ty có 1 số hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ đối với các nhà cung cấp nướcngoài, và tính đến thời điểm 31/12/2010, công ty có 59,3 triệu đôla Mỹ TPCĐ Quốc tếphải trả bằng ngoại tệ Rủi ro ngoại tệ liên quan đến TPCĐ chỉ xảy ra trong trường hợpcác trái chủ quyết định không chuyển đổi trái phiếu lúc đáo hạn mà yêu cầu công tythanh toán nợ gốc và lãi tại thời điểm trái phiếu đáo hạn Khả năng trái chủ khôngchuyển đổi là rất thấp vì hiện tại trái chủ có lợi nhiều hơn nếu chuyển đổi trái phiếuthành cổ phần
□ Tính thanh khoản của thị trường BĐS:
Với chiến lược, hướng đi đúng đăn và linh hoạt, đội ngũ quản lý giàu kinh nghiệm và
sự hợp tác chặt chẽ với các chuyên gia tư vấn hàng đầu VN và quốc tế, Vincom luônsẵn sàng đối phó với rủi ro này Bên cạnh đó công ty cho rằng rủi ro này chỉ mang tínhtạm thời nhất định và thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng
□ Đầu tư nước ngoài:
Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt hơn 14 tỷ đô lachủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng khách sạn du lịch Đây là con
số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tưnước ngoài đối với thị trường BĐS trong nước
c) Nhân tố công nghệ
Công nghệ ngày càng đổi mới, con người càng cập nhật nhanh những ứng dụng mớithì việc áp dụng nó trở nên vô cùng quan trọng Cả thế giới vẫn đang trong cuộc cách
Trang 6mạng của công nghệ, hàng loạt các công nghệ mới được ra đời và được tích hợp vàocác sản phẩm, dịch vụ Nếu cách đây 30 năm máy vi tính chỉ là một công cụ dùng đểtính toán thì ngày nay nó đã có đủ chức năng thay thế một con người làm việc hoàntoàn độc lập
Vincom đã đưa vào ứng dụng nhiều công nghệ hiện đại trong quản lý và thi côngnhư: công nghệ Top-down, kính Low-E, chương trình quản lí BĐS Yardi VoyagerTM -phần mềm chuyên dụng phục vụ quản lý - kinh doanh BĐS thương mại với các chứcnăng quản lý văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và chức năng quản lí các BĐScho thuê khác
d) Nhân tố văn hóa - xã hội
□ Phong thủy:
Đây là yếu tố văn hóa có ảnh hưởng sâu rộng nhất đến kinh doanh bất động sản, là yếu
tố có tác dụng to lớn trong việc thuyết phục khách hàng Khách hàng khi mua nhàthường quan tâm đến phong thủy của ngôi nhà đó Đầu tiên họ thường xem xét xem vịtrí và phương hướng của ngôi nhà có hợp với phong thủy của mình hay không? Sau đó
là cách bài trí nội thất, vật dụng bên trong ngôi nhà đó như thế nào để mang lại lợi íchcho đời sống, công việc của họ? Phong thủy của mỗi người là khác nhau trong khi đóthiết kế của các căn hộ chung cư lại thường “na ná” như nhau Chính vì vậy để có được
sự ưng ý của khách hàng, nhất là những khách hàng khó tính thì đó không phải là điều
dễ dàng Nắm bắt được tâm lý này của khách hàng, công ty cổ phần Vincom đã chokhởi công xây dựng khu căn hộ hạng sang Times City với những thiết kế nội thất dochính những cư dân của Times City chủ động lựa chọn, lên phương án thiết kế Nhờ cónhững ý tưởng mới lạ này mà dù công trình khởi công chưa được bao lâu song phần lớncác căn hộ ở Times City đều đã có chủ
□ Tốc độ đô thị hóa:
Các đồ án quy hoạch Hà Nội và TP HCM cũng như các đô thị lớn Đà Nẵng và Cần Thơ
đã được lên kế hoạch chi tiết Quy hoạch phát triển các tỉnh xung quanh TP HCM nhưBình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu Nhu cầu căn hộdịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven sẽ tiếp tục là xuhương năm 2011 do cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng thuận tiện hơn Nắm bắt đượcthực tế này Vincom đã cho khởi công xây dựng dự án Vincom Hải Phòng, trong tươnglai công ty sẽ mở rộng ra các khu vực thị trường mới như Đà Nẵng, Cần Thơ…
3 Đánh giá cường độ cạnh tranh.
a) Tồn tại các rào cản gia nhập ngành
□ Rào cản về vốn:
Kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn Các doanhnghiệp với quy mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường nàyđược, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sảnhoặc rút lui khỏi ngành
Trang 7Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án BĐS, bộphận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp màkhông đòi hỏi tài sản thế chấp Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch
sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là "bảo chứng" tốt nhất để ngânhàng quyết định cho vay
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theotừng đợt khi mua nhà đất vốn rất phổ biến tại Việt Nam nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro.Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽnảy sinh nhiều vấn đề tranh chấp
Tuy nhiên ở Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ởnước ngoài các công cụ như trái phiếu BĐS, quỹ tín thác BĐS (REIT), hoặc các hìnhthức bảo hiểm cho dự án… phát triển rất mạnh Điều này khiến cho thị trường ViệtNam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu đặt cọc,hợp đồng góp vốn
□ Rào cản về kĩ thuật:
Ngành BĐS là 1 ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc dân.Tuy nhiên nó là 1 ngành có khả năng sinh lợi cao Nhiều công ty muốn gia nhập vào thịtrường kinh doanh BĐS nhưng gặp phải một số rào cản về kỹ thuật gây khó khăn trongviệc gia nhập thị trường Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trìnhđịa ốc và các quy định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu quy hoạchkhông đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn…dẫn đến những khó khăn và gâytốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường
□ Rào cản về pháp luật:
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triểncủa thị trường BĐS biểu hiện qua những quy định về pháp luật về quyền mua, bán, chothuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…bằng BĐS Thực tế cho thấy, yếu tố này có thểthúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường BĐS do tính chất đặc biệtcủa hàng hóa BĐS là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời
kì (trừ công xã nguyên thủy) đều nắm quyền điều chỉnh
□ Rào cản về thủ tục hành chính:
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là 1 chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự áncủa các cơ quan chức năng lại là 1 chuyện khác Vì vậy, “giấc mơ” về những dự ánhoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu
b) Đe dọa từ các gia nhập mới
Theo số liệu thống kê được, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hằngnăm tăng lên từ 20-50% So với năm 2002, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sảnhiện tăng khoảng 4-5 lần Hiện cả nước có trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinhdoanh nhà ở và bất động sản Trong số này, khoảng 484 doanh nghiệp có quy mô vốn
từ 10 đến 50 tỷ đồng, xấp xỉ 35%; doanh nghiệp có vốn từ 50 - 200 tỷ đồng khoảng 115đơn vị; trên 50 doanh nghiệp có vốn từ 200 - 500 tỷ đồng và khoảng 41 doanh nghiệpđạt số vốn trên 500 tỷ đồng Cùng đó, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp thi côngxây lắp của ngành xây dựng không chỉ tăng nhanh về số lượng, quy mô mà còn đủ nănglực để đảm nhận các dự án, công trình nhà ở cao tầng, hiện đại Để đáp ứng nhu cầuphát triển nhà ở, trong 10 năm qua, nhiều doanh nghiệp đã tham gia đầu tư kinh doanhnhà ở Không chỉ các doanh nghiệp trong ngành mà cả các đơn vị ngoài ngành cũngdồn vốn và tham gia vào lĩnh vực này
Trang 8 Số lượng doanh nghiệp ra nhập mới tăng lên một cách nhanh chóng làm cho mức độcạnh tranh trong ngành ngày càng mạnh mẽ, thị phần của Vincom có nguy cơ bị suygiảm Để giữ được một thị phần ổn định Vincom đã nỗ lực hết mình trong việc nghiêncứu, thiết kế, thi công xây dựng để thu hút khách hàng đến với các sản phẩm của mình.
c) Quyền lực thương lượng từ phía nhà cung ứng
□ Đối tác chiến lược:
• Ngân hàng Đầu tư & Phát triển VN (BIDV)
BIDV & Vincom đã ký thỏa thuận hợp tác đồng hành Bằng thoả thuận này, BIDV
và Vincom sẽ là đối tác đồng hành của nhau, đảm bảo hợp tác lâu dài, bền vững thôngqua sự hỗ trợ chặt chẽ nhằm phát huy thế mạnh và tiềm lực của mỗi bên BIDV sẽ làNgân hàng chính cung cấp các dịch vụ ngân hàng, phi ngân hàng với các cơ chế chínhsách, lãi suất, phí dịch vụ hợp lý phục vụ cho đầu tư, phát triển SXKD của Vincom;Vincom sẽ là khách hàng ưu tiên sử dụng các sản phẩm, dịch vụ của BIDV, hướng tớihình thành một liên minh tập đoàn kinh tế lớn đáp ứng cho sự phát triển đa năng của cảhai bên
Cũng qua thoả thuận ký kết, BIDV và Vincom sẽ cùng xúc tiến các hoạt động gópvốn, liên doanh, liên kết để hỗ trợ nhau mở rộng và phát triển các hoạt động kinh doanh
đa ngành, đa lĩnh vực, đa mô hình quản lý để khai thác tốt nhất thế mạnh của mỗi bên,tiềm năng của thị trường trong và ngoài nước, trong lĩnh vực kinh doanh truyền thốngcủa mỗi bên và các lĩnh vực khác mà hai bên cùng quan tâm
Trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng, khó vay vốn dẫn dến quyền lựcthương lượng của ngân hàng cao hơn
• Tập đoàn Bưu chính Viễn thông VN (VNPT)
Theo thỏa thuận giữa 2 bên, VNPT và Vincom xác lập mối quan hệ vừa là đối tác,vừa là khách hàng đặc biệt của nhau để cùng xúc tiến các hoạt động đầu tư mở rộng vàphát triển kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực
VNPT sẽ cung cấp các dịch vụ tư vấn, thiết kế, xây dựng hạ tầng Bưu chính Viễnthông và CNTT hiện đại, an toàn… tại các tòa nhà, trung tâm thương mại, khu kháchsạn cao cấp, vui chơi giải trí và các dự án hạ tầng của Vincom
Như vậy các khách hàng khi sử dụng hạ tầng của Vincom đồng nghĩa với việc được
sử dụng các dịch vụ Bưu chính Viễn thông chất lượng cao, giá ưu đãi, được hỗ trợ tối
đa về điều kiện kỹ thuật, thời gian khắc phục sự cố và chăm sóc khách hàng
□ Các nhà cung ứng nguyên vật liệu:
• Công ty CP Hòa Phát cung cấp cửa nhôm kính tại các biệt thự thuộc dự án Khu đô thịSinh Thái Vincom Village
• Eurowindow cung cấp của cho các công trình của Vincom như: Vincom Gallery (HàNội), Vincom Center (TP HCM)…
□ Một số đối tác tư vấn thiết kế xây dựng: Wimberly Allison Tong & Goo (WATG),tập đoàn thiết kế Site Architecture (Pháp), công ty thiết kế kiến trúc Callison, AedasArchitects Limited, Belt Collins, ATC Việt Nam, VNCC, Công ty KSTK & TVXD BộQuốc phòng
d) Quyền lực thương lượng từ phía khách hàng
□ Khách hàng có 2 nhóm:
- Khách hàng cá nhân: hợp đồng ít, số lượng nhiều nhưng có yêu cầu khắt khe với chấtlượng sản phẩm Khách hàng của Vincom chủ yếu là những người có địa vị, kinh tếvững chắc Vì là cá nhân nên sản phẩm họ đòi hỏi cần đạt theo tiêu chí của riêng cá
Trang 9nhân họ đưa ra Ai cũng biết rằng đáp ứng đòi hỏi cá nhân thường khó hơn đáp ứng yêucầu của 1 tổ chức, vì vậy nhóm khách hàng này tuy nhiều nhưng lại không phải đổitượng ưa thích của doanh nghiệp, hơn nữa đối với 1 doanh nghiệp lớn như Vincom.Một điểm nữa là, sự đáp ứng giữa các doanh nghiệp trong ngành về sản phẩm đối vớinhóm khách hàng này thường giống nhau dẫn đến sự canh tranh không lớn, lợi nhuậncũng 1 phần bị ảnh hưởng.
- Khách hàng tổ chức: Nhu cầu thị trường bất động sản, đặc biệt là văn phòng làm việc
và trung tâm thương mại ở địa bàn thành phố ngày càng cao cũng là một môi trườngthuận lợi cho Vincom phát triển sản phẩm Đây là nhóm khách hàng ưa thích của hầuhết các doanh nghiệp bởi sự bền vững và “dễ chiều” của họ
Khách hàng chủ đạo của công ty này là nhóm khách hàng tổ chức
□ Trong phân đoạn chung cư cấp vừa, sự khác biệt không quá nhiều giữa các doanhnghiệp trong ngành, nếu sản phẩm không khác biệt dẫn đến quyền lực thương lượng từphía khách hàng lớn
Trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng, giá cao, khó vay vốn dẫn dến doanhnghiệp bằng mọi cách bán bớt số lượng để thu hồi vốn xây dựng tiếp từ đó các doanhnghiệp đua nhau giảm giá, khách hàng là người được lợi lớn hơn cả, quyền lực thươnglượng của họ cũng lớn hơn
e) Cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành
□ Số lượng các doanh nghiệp trong ngành:
Hiện cả nước có trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và BĐS.Trong số này, khoảng 484 doanh nghiệp có quy mô vốn từ 10-50 tỷ đồng, xấp xỉ 35%;doanh nghiệp có vốn từ 50-200 tỷ đồng khoảng 115 đơn vị; trên 50 doanh nghiệp cóvốn từ 200-500 tỷ đồng và khoảng 41 doanh nghiệp đạt số vốn trên 500 tỷ đồng
Điểm mới là không chỉ có các doanh nghiệp trong ngành mà cả các đơn vị ngoàingành cũng dồn vốn tham gia vào lĩnh vực này
Bên cạnh đó, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp thi công xây lắp của ngànhxây dựng không chỉ tăng nhanh về số lượng, quy mô mà còn đủ năng lực để đảm nhậncác dự án, công trình nhà ở cao tầng, hiện đại
□ Vincom tập trung phát huy thế mạnh trong phân khúc BĐS cao cấp, với chiến lươctạo doanh thu ổn định ngày càng tăng trưởng từ hoạt động cho thuê và doanh thu vượttrội từ chuyển nhượng BĐS chất lượng cao tại các vị trí đắc địa
Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp của công ty trong phân khúc BĐS cao cấp có thể kểđến như: tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex),công ty cổ phần Lilama Land, công ty cổ phần HimLam, công ty TNHH liên doanh Phú
Mỹ Hưng…
□ Phân tích các điểm mạnh và yếu của các đối thủ cạnh tranh lớn:
Đánh giá cho các tiêu chí từ 1 (nhỏ nhất) đến 4 (lớn nhất) căn cứ vào mức độ thực tếcủa các tiêu chí của từng công ty Sau đó cộng điểm của các tiêu chí trong từng công ty.Công ty nào có tổng điểm lớn nhất thì công ty đó có khả năng cạnh tranh lớn nhất Ta
có bảng (các số liệu của năm 2010):
Trang 10STT Các tiêu chí đánh giá Công ty CP Vincom Tổng công ty CPXNK & xây dựng
VN (Vinaconex)
Công ty CPHoàng AnhGia Lai
Tập đoàn pháttriển nhà và đôthị (HUD)
(Hơn 3.700
tỷ đồng)
2(3.000 tỷ đồng) 1(2.925 tỷ
đồng)
4(4.992 tỷ đồng)
đồng)
2(2.058 tỷ đồng)
4 Mối quan hệ với Chính phủ,
cơ quan nhà
nước
Vincom có khả năng cạnh tranh lớn nhất so với các công ty trên
f) Đe dọa từ các sản phẩm thay thế
• Sản phẩm chủ yếu của công ty cổ phần Vincom là những chung cư cao cấp cho nênđối tượng khách hàng chính của họ là những người có thu nhập cao Những khách hàngnày ngoài lựa chọn mua chung cư họ có thể mua đất để xây nhà hoặc mua biệt thự nhàvườn Vì vậy, muốn họ lựa chọn mua chung cư để sống thì các sản phẩm của công typhải tạo được sự khác biệt, thể hiện được sự tiện nghi và đẳng cấp Đó cũng là lý do vìsao các tòa nhà của Vincom thường được thiết kế dựa theo kiến trúc của những thànhphố nổi tiếng thế giới như dự án khu đô thị xanh Royal City mang phong cách hoànggia châu Âu, dự án khu đô thị cao cấp Vincom Village - một thành phố Venice (Italy)xinh đẹp, sang trọng và quyến rũ ở Việt Nam…
• Một thực tế có thể dễ dàng nhận ra đó là không phải khách hàng nào mua nhà chung
cư cũng với mục đích để ở, cũng có người mua với mục đích đầu tư hay coi đó như mộtcách để giữ tiền Một nhà đầu tư có thể lựa chọn cho mình nhiều phương án đầu tư khácnhau như đầu tư vào sản xuất kinh doanh, đầu tư chứng khoán, đầu tư bất động sản, đầu
tư vàng…Như vậy, chỉ cần một sự thay đổi nhỏ trên các thị trường còn lại thì thị trườngbất động sản cũng có thể bị ảnh hưởng Ví dụ như khi thị trường chứng khoán sôi động,lợi nhuận thu được từ việc đầu tư chứng khoán tăng nhanh, các nhà đầu tư thường có xuhướng rút vốn từ các khoản đầu tư khác để đầu tư vào chứng khoán
4 Đánh giá
Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có tiềm năng phát triển rất lớn nên ngàycàng có nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này Cùng với xu hướng mở cửa nênđối thủ cạnh tranh của công ty không chỉ là các doanh nghiệp trong nước mà còn cảdoanh nghiệp nước ngoài
Tuy nhiên với lợi thế về thương hiệu, khả năng chớp thời cơ, trình độ hiểu biết vềthủ tục pháp lý, trình độ quản lý cùng với tiềm năng đất đai, tiềm lực tài chính, VincomJSC có thể tự tin vào khả năng cạnh tranh của mình trước đối thủ cạnh tranh trong vàngoài nước, từng bước mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh.
5 Xác định các nhân tố thành công chủ yếu trong ngành (KFS)
Trang 111- Vốn: Kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh cần đến một số lượng vốn rất
lớn Và đây cũng là một trong những nhân tố tạo nên thành công cho các doanh nghiệpkinh doanh trong lĩnh vực này
2- Thương hiệu: Nhân tố thứ hai tạo nên thành công trong ngành là thương hiệu.
Khách hàng biết đến các sản phẩm của Vincom với cách thiết kế và bố trí dựa trên cáctiêu chí: hài hòa, hợp lý, tiện nghi, sang trọng và đẳng cấp nhằm thỏa mãn tối đa nhucầu của người mua
3- Mối quan hệ với chính phủ, các cơ quan nhà nước và công chúng: Công ty phải
biết cách làm hài hòa lợi ích mình với lợi ích xã hội; đóng góp tích cực vào các hoạtđộng hướng về cộng đồng, thể hiện tinh thần trách nhiệm công dân đối với đất nước
4- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khả năng phục hồi của nền kinh tế, được hỗ trợ bởi
tốc độ tăng trưởng GDP hàng đầu trong khu vực
5- Luật pháp: Hoạt động SXKD của các công ty chịu sự điều chỉnh của Luật Xây
dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật Doanh nghiệp, Luật chứngkhoán và các luật khác Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thịtrường BĐS đã dần hoàn thiện, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển bền vững vàlành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong nước
và nước ngoài
6- Đầu tư nước ngoài: làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp tục gia tăng khi VN gia nhập
WTO VN xếp thứ 4 trong các thị trường mới nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhàđầu tư BĐS nước ngoài trong năm 2011 (theo AFIRE)
III PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG
• Bất động sản hoàn thành và đã chuyển nhượng: Vincom Financial Tower
• Bất động sản đang triển khai: dự án Royal City, dự án Eco City, khu đô thị sinh tháiVincom Village, dự án Viettronics, dự án Long Biên, dự án Eden A, dự án Green City,
dự án Vincom Hải Phòng
2 Thị trường
Ở các thị trường đắc địa đông dân như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, và Hải Phòng và đang
có dự định mở rộng ra các nước Đông Nam Á và châu Á
3 Đánh giá các nguồn lực, năng lực dựa trên chuỗi giá trị của DN
□ Hoạt động cơ bản:
• Hậu cần nhập: Vincom áp dụng quy trình đấu thầu chọn nhà cung cấp nên đã giúp
giảm đáng kể chi phí và kiểm soát tốt chất lượng nguyên vật liệu Bên cạnh đó, Vincom
có sức ép về giá đối với nhà cung cấp vì Vincom là một trong những công ty bất độngsản lớn nhất Việt Nam và năng lực thi công “thần tốc” các dự án
• Sản xuất: Nguyên vật liệu được đưa vào quá trình khai thác sản xuất Phòng quản lý
đầu tư phối hợp với phòng chiến lược phát triển và xúc tiến đầu tư để thẩm định dự án,
tổ chức thi công, nghiệm thu hoàn thành công trình trước khi đưa vào sử dụng
• Hậu cần xuất: Lúc này sản phẩm đã hoàn thiện, bắt đầu được chuyển đến cho các sàn
giao dịch để phân phối Vincom sử dụng trực tiếp sàn giao dịch của công ty là sàn giao
Trang 12dịch BĐS Vincom (Vincom Real Estate Trading Center) Ngoài ra công ty cũng giớithiệu sản phẩm của mình qua các sàn khác như: công ty CP tư vấn đầu tư BĐSM&B.Net, công ty quản lý đầu tư và phát triển đô thị VN (sàn giao dịch BĐSVudland).
• Marketing và bán hàng:
Với việc xác định rõ ràng nhóm khách hàng mục tiêu, kế hoạch quảng cáo dài hạn vàngắn hạn của Công ty CP Vincom được đặt ra phù hợp với mục đích phát triển bềnvững lâu dài cũng như mục tiêu trước mắt của công ty
Công ty luôn có kế hoạch truyền thông và quảng cáo hàng năm trên hầu hết các tạpchí, báo có uy tín nhằm định vị thương hiệu: “Vincom City Towers - nơi hội tụ nhữngthương hiệu hàng đầu”
Bên cạnh đó hầu như mỗi tháng công ty CP Vincom đều đứng ra tổ chức 1 sự kiệngồm chương trình khuyến mại và lễ hội lớn Những chương trình này đều được thựchiện vào những thời điểm “nóng” để mua sắm và tiêu dùng, là những ngày lễ, tết của
VN và quốc tế Lưu lượng khách bình quân mỗi ngày đến trong dịp lễ, tết này có thểgấp 4-5 lần ngày thường, có lúc lên tới hơn 2 vạn lượt mỗi ngày
Tuy nhiên, chiến lược quảng bá thương hiệu của công ty CP Vincom không chỉ nằmtrong việc quảng bá, khuyến mại trên báo chí hay truyền hình Thương hiệu Vincomcòn thành công bởi các chương trình hỗ trợ như tặng quà, tài trợ cho các chương trìnhnhân đạo và xã hội, hỗ trợ người nghèo, người gặp hoàn cảnh khó khăn hay nạn nhânchất độc màu da cam
Tất cả những hoạt động trên luôn diễn ra song song với nhau, tạo nên vị thế của 1công ty CP Vincom phát triển và bền vững
• Dịch vụ: các thắc mắc của khách hàng sẽ được giải đầy đủ, kịp thời; mọi trục trặc đều
được khắc phục, sửa chữa nhanh chóng…Có những ưu đãi dặc biệt dành cho các kháchhàng mua biệt thự, căn hộ của công ty như tặng Thẻ Hội viên VIP Vingroup Với cácđiều khoản ưu đãi lớn cho chủ thẻ, bao gồm các chế độ miễn phí và giảm giá cũng nhưcác chế độ đón tiếp và chăm sóc đặc biệt khi sử dụng các dịch vụ do Tập đoànVingroup cung cấp: Chăm sóc sức khoẻ và làm đẹp tại hệ thống Vincharm; Nghỉ dưỡngtrên toàn hệ thống Vinpearl Resort và Vinpearl Luxury; Chơi golf tại Vinpearl GolfClub; Khám chữa bệnh tại chuỗi Bệnh viện đa khoa quốc tế; Mua sắm tại các Trungtâm thương mại cùng nhiều sản phẩm/dịch vụ khác sẽ hình thành trong tương lai…,
VIP Vingroup mang tới cho Quý khách hàng những sản phẩm, dịch vụ, tiện ích đẳng
cấp và tốt nhất trên thị trường
□ Hoạt động bổ trợ:
• Quản trị thu mua:
Đảm nhận các công việc thanh toán của nguyên vật liệu, dịch vụ cà các phương tiện vậtchất khác Công ty có thể trả trước, trả sau hoặc trả chậm, trả bằng tiền mặt hoặc bằngchuyển khoản Mục tiêu của hoạt động này là nhằm đảm bảo được mức giá thấp nhất cóthể cho các khoản thanh toán để có được mức chất lượng cao nhất có thể
• Phát triển công nghệ:
- Vincom còn đẩy mạnh việc áp dụng các công nghệ, máy móc hiện đại trong công tácthi công để đảm bảo chất lượng và tiến độ của các dự án Các dự án Vincom Center,Royal City… của công ty đều sử dụng công nghệ Top-down Ưu điểm của cách thicông này là đảm bảo tiến độ thi công nhanh và hiệu quả kinh tế của từng dự án