Những vấn đề về việc thực hiện giá bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

Hiện nay, Việt Nam đang trên đường phát triển và hội nhập, các chính sách thu hút đầu tư ngày càng được mở rộng, thu hút được một số lượng không nhỏ các nhà đầu tư vào Việt Nam

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

NỘI DUNG ĐỀ ÁN 4

I.Cơ sở khoa học của việc thực hiện giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 4

1.1.Thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 4

1.1.1.Thu hồi đất 4

1.1.2 Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 5

1.2.Giá đất trong bồi thường GPMB 8

1.1.1.Khái niệm 8

1.2.2.Cơ sở để tính giá đất trong bồi thường GPMB 9

II.Thực trạng về việc thực hiện giá đất trong bồi thường GPMB 20

2.1.Thực trạng về giá đất trong bồi thường GPMB 20

2.2.Những bất cập trong việc tính giá đất trong bồi thường GPMB 24

III.Giải pháp để thực hiện giá bồi thường nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB 27 3.1.Hoàn thiện hệ thống các chính sách liên quan đến công tác GPMB.27 3.2.Hoàn thiện thị trường bất động sản 28

3.3.Đổi mới tư duy, xóa bỏ cơ chế hai giá 29

3.4.Nâng cao trình độ của đội ngũ quản lý đất đai 29

KẾT LUẬN 30

TÀI LIỆU THAM KHẢO……….31

LỜI NÓI ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài.

Hiện nay, Việt Nam đang trên đường phát triển và hội nhập, các chínhsách thu hút đầu tư ngày càng được mở rộng, thu hút được một số lượngkhông nhỏ các nhà đầu tư vào Việt Nam Do đó nhu cầu về đất để cải tạo,nâng cao, phát triển cơ sở hạ tầng, để phát triển điều kiện sống cho người dân,

để xây dựng các khu công nghiệp, để xây dựng các văn phòng cho thuê…nhằm thu hút đầu tư ngày càng lớn Tuy nhiên, việc giải phóng mặt bằng(GPMB) là một vấn đề nổi cộm, rất bức xúc hiện nay Việc GPMB chậm trễlàm ảnh hưởng không nhỏ đến các quy hoạch, kế hoạch, dự án, và là mộttrong những nguyên nhân làm cho quy hoạch, dự án bị treo, làm ảnh hưởngkhông nhỏ đến đời sống của người dân và sự phát triển của nền kinh tế Có rấtnhiều nguyên nhân khiến cho việc GPMB chậm trễ, trong đó, một nguyênnhân khá quan trọng là giá bồi thường thiệt hại khi GPMB chưa thực sự sátvới thực tế, còn nhiều bất cập khiến người dân rất bức xúc Giá bồi thườngthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ là vấn đề bức xúc của người dân

mà còn là vấn đề mà Nhà nước đang tìm cách để thực hiện sao cho thỏa đángnhất, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan nhằm phát triển kinh tế -

xã hội, đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đất nước Do đó đề án này tập

trung nghiên cứu về “Những vấn đề về việc thực hiện giá bồi thường GPMB

khi Nhà nước thu hồi đất”.

 Qua việc tìm hiểu cơ sỏ lý luận và xem xét thực tế, đề xuất phươnghướng, giải pháp nhằm hạn chế những bất cập về việc thực hiện giá bồithường để đẩy nhanh tiến độ GPMB hiện nay.

3.Phạm vi và đối tượng nghiên cứu Giá bồi thường thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi đất tại Việt Nam, cụ thể hơn là ở Hà Nội và một số địa phương

4.Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập số liệu,

phân tích, so sánh, tổng hợp các số liệu và thông tin thu thập được

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo, thạc sỹ Ngô Phương Thảo đã giúp

em hoàn thành đề án này Do kiến thức và kinh nghiệm còn hạn chế nên đề ánnày sẽ không tránh khỏi có những thiếu sót Mong các thầy cô xem xét vàgiúp em hiểu vấn đề hơn

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại

quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường,thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2003

1.1.1.2.Các trường hợp thu hồi đất.

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1 Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, đượcNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giảithể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3 Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4 Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5 Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6 Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật

này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7 Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8 Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9 Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhànước;

10 Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được giahạn khi hết thời hạn;

11 Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mườihai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mườitám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươibốn tháng liền;

12 Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư màkhông được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụngđất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từkhi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩmquyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép

1.1.2 Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.

1.1.2.1 Khái niệm.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị

quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Đối tượng được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là: Tổ

chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sửdụng đất bị Nhà nước thu hồi đất

Điều kiện được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được

quy định cụ thể tại điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2.2 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.

Đât đai có vai trò rất quan trọng trong đời sống của người dân Mọihọat động sản xuất xã hội đều cần đến đất đai Đất đai là địa điểm, là cơ sởcủa các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi,

các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng trọt, chănnuôi…Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, đặc biệt quantrọng Không có đất không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp Với vai tròquan trọng của nó, đất đai là tài sản có giá trị với mỗi người dân Bên cạnhđó,mục tiêu của phát triển kinh tế xã hội là tạo cho người dân có cuộc sống tốtđẹp hơn, có nơi ăn chốn ở đàng hoàng Do đó khi thu hồi đất phải tính đến nơi

ăn ở, điều kiện sinh hoạt, ổn định cuộc sống, tạo dựng được công ăn việc làmcho những người dân bị thu hồi đất, phải đảm bảo thu hồi đất là để phục vụlợi ích công cộng của người dân

Không chỉ có các khu công nghiệp rộng lớn, các khu nhà cao tầng,các khu đô thị hoành tráng, những công trình công cộng khang trang mà cầnkèm theo đó phải đảm bảo chỗ ở của người dân đáp ứng được các nhu cầu cơbản, tiện nghi hơn, điều kiện sinh hoạt tốt hơn…phù hợp với sụ phát triển của

xã hội Vì vậy cần xem xét một cách toàn diện, đưa ra các phương án khả thi

để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, không để tình trạng Nhànước thu hồi đất mà người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở mới chất lượngkém, không đủ điều kiện đảm bảo cuộc sống ổn định, không đáp ứng nhu cầucủa người dân

Có thể thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất là rất quan trọng trong quá trình phát triển bền vững kinh tế - xãhội của đất nước Việc thực hiện các chính sách này phải đảm bảo phù hợpvới sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn

1.1.2.3.Các hình thức bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.

Bồi thường bằng tiền giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bịthu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bịthu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để

di dời đến địa điểm mới Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người lao động

đang còn trong độ tuổi lao động Việc chuyển đổi nghề nghiệp này được thựchiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề Ngoài racăn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương mà có các chính sách hỗ trợ khác

để đảm bảo ổn định đời sống, ổn định sản xuất cho người dân

Tái định cư: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà phải dichuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường bằng nhà ở

2 Bồi thường bằng giao đất ở mới

3 Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồithường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thờiđiểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mớihoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thựchiện thanh toán bằng tiền

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quyđịnh của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chínhvào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự

án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người

bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạchchung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triểnbằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.Trường hợp không có khu tái định cư thì người bịthu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ởthuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đốivới khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn

hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiềnđối với phần chênh lệch đó.

Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất màkhông có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồithường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn địnhđời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

1.2.Giá đất trong bồi thường GPMB.

1.1.1.Khái niệm.

Giá trị đất đai: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trịtài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Chính phủquy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian Qua

đó Nhà nước công nhận đất có giá

Theo khoản 23 điều 4 luật Đất đai 2003 thì: Giá quyền sử dụng đất(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhànước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Theo khoản 24 điều 4 luật Đất đai 2003: Giá trị quyền sử dụng đất làgiá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác địnhtrong thời hạn sử dụng đất xác định

Như vậy trong nền kinh tế thị trường đất đai là được coi là tài sản –bất động sản – hàng hóa đặc biệt Nó có đặc điểm chung của hàng hóa, đó là

nó có giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường dướinhiều hình thức chuyển nhượng Do vậy đất đai trở thành hàng hóa đất đai.Giá trị của đất đai thể hiện ở khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu nó Giácủa hàng hóa đất đai cũng như giá của các hàng hóa khác, được hình thànhtrên quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản Tuy nhiên đất đai là hànghóa đặc biệt, nó có đặc điểm riêng, phát triển theo quy luật riêng và chịu ảnhhưởng của nhiều yếu tố

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:

Mục đích sử dụng đất là nhân tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất Đốivới mỗi mục đích sử dụng khác nhau thì có giá khác nhau Khi chuyển mụcđích sử dụng thì giá đất cũng thay đổi theo

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, độ màu mỡ của đất đai cũng làmột nhân tố quyết định sự quan trọng của tư liệu sản xuất đó, và cũng ảnhhưởng không nhỏ đến giá đất

Bên cạnh đó không thể không tính đến vị trí, hình thể, kích thước, địahình, điều kiện tự nhiên – xã hội – môi trường xung quanh, tình trạng pháp lý,quan hệ cung – cầu, sự khan hiếm đất đai, lòng ham muốn của con người,chính sách đầu tư của Nhà nước… Những yếu tố này ảnh hưởng khá lớn đến

sự hình thành giá đất…

1.2.2.Cơ sở để tính giá đất trong bồi thường GPMB.

Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giáđất được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Giá đất do Nhà nước quyđịnh phải được quyết định theo đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đăng

ký chuyển mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đãđược các cấp có thẩm quyền phê duyệt Đối với đất chưa được cấp giây chứngnhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đấtnhưng chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất đượcquy định theo mục đích sử dụng hiện tại Trường hợp đối tượng sử dụng đất

sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích

đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Sử dụngđất nông, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp tổ chức du lịch sinhthái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi địnhgiá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất.

Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụngđất Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiệnkhi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (theo hình thứcđấu giá quyền sử dụng đất), đấu thẩu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền

sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sửdụng đất để thu hồi nợ Việc đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá,đấu thầu Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án có sửdụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương quy định

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong trường hợp này giá đấthoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên liên quan, trên cơ sở đảmbảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan

Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để tính thuế sửdụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất vàtiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sửdụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đấtkhi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhànước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm phápluật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Việc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc:

Giá đất của Nhà nước phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại mộtthời điểm xác định là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng

mục đích sử dụng hợp pháp,được hình thành từ kết quả của những giao dịchthực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng vàngười muốn được chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường,không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến khônghợp lý như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thayđổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyếtthống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quyđịnh); khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kếtcấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sửdụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trungương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùngmục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giánhư nhau

Khi định giá các loại đất tại địa phương cần dựa trên cơ sở: phân

vùng và phân hạng đất để từ đó có những mức giá riêng cho từng vùng, từngloại đất

Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi, mỗivùng có những đặc điểm cơ bản sau:

Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ caongang với mặt nước biển Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiệnsản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi

Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơnđồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi Mật độ dân số thấp hơnđồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thônghàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi

Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phậndiện tích là núi cao, địa hình phức tạp Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng vàđiều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du.

Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đấtnông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy địnhhiện hành của Nhà nước

Đất nông nghiệp được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theođịa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi Riêng đối với đất làmmuối được chia theo vị trí, được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồngmuối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông,theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhấthoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở

đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn

Đất phi nông nghiệp ở nông thôn được xếp theo vị trí của từng loạiđất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miềnnúi để định giá

Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vựcthuộc địa giới hành chính cấp xã:

- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chínhnằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ,trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khuchế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giaothông hoặc gần chợ nông thôn

- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giápvới khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch,khu chế xuất

- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã

Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc:khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuậnlợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kémthuận lợi hơn.

Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vàkhả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông vàđiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch

vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu

hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếpsau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầngkém thuận lợi hơn

Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụthể để định giá đất Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt,

đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quyđịnh hiện hành của Nhà nước Loại đường phố trong từng loại đô thị được xácđịnh căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợicho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khutrung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có

số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đôthị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điềukiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự

từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâmthương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợihơn

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năngsinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đóđược xếp vào loại đường phố tương ứng

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác địnhcăn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinhhoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giaothông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phânthành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liềncạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạtầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụngđối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu

hạ tầng kém thuận lợi hơn

Theo sự phân loại đó Nhà nước quy định khung giá cho các loại đấtđược phân loại theo Luật Đất đai 2003 gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đấtphi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng Khung giá các loại đất theo Nghịđịnh 123/2007/NĐ-CP

BẢNG 1: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM

Mức giá Giá tối

thiểu Giá tốiđa Giá tốithiểu Giá tốiđa Giá tốithiểu Giá tốiđa

BẢNG 3: KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT  

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Mức giá Giá tối

thiểu Giá tốiđa Giá tốithiểu Giá tốiđa Giá tốithiểu Giá tối đa

BẢNG 4: KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Mức giá Giá tối

thiểu Giá tốiđa Giá tốithiểu Giá tốiđa Giá tốithiểu Giá tốiđa