KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ KHI THAM GIA TRANH TỤNG TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Ngày 29-12-1987, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII kỳ họp thứ hai

KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ KHI THAM GIA TRANH TỤNG TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI.

PHẦN MỞ ĐẦU:

Ngày 29-12-1987, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Namkhóa VIII kỳ họp thứ hai đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta.Điều 1 của Luật đất đai năm 1987 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàndân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và sửdụng đất được giao đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả Nghiêm cấm việcmua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, v.v

Trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1987, thực tế đã cho thấy cácquy định của Luật này quá gò bó, một số quy định không có tính thực thi Vìvậy, ngày 14-7-1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba đã thông qua Luậtđất đai năm 1993 Mặc dù đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nướcthống nhất quản lý, nhưng Luật đất đai năm 1993 đã bước đầu công nhận đấtđai có giá và đặt quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng trong trạngthái vận động, chứ không nằm ở trạng thái tĩnh như Luật đất đai năm 1987.Điều này thể hiện ở các quy định của Luật đất đai năm 1993, tại Điều 3 quyđịnh: Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cóquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sựdụng đất… Mặc dù vậy, các quy định trong Luật đất đai năm 1993 vẫn chưathể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi, chuyểnnhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất Trên thực tế, khichuyển quyền sử dụng đất, các bên chuyển quyền phải làm đầy đủ mọi thủtục đăng ký quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, các hoạt động chuyểnquyền sử dụng đất tuy được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất địnhđặc biệt hơn các giao dịch dân sự thông thường khác Nhưng bản chất củacác hoạt động này là các giao dịch dân sự ngoài ra, trên thực tế đã phát sinhquyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa được quy định chính thứctrong Luật đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001)cũng như Bộ Luật dân sự năm 1995 Luật đất đai năm 2003 được Quốc hộikhóa XI, kỳ họp thứ tư thông qua ngày 26-11-03 và có hiệu lực thi hành từngày 01-7-04 (thay thế Luật đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi, bổ sungmột số điều của Luật đất đai) đã bổ sung đầy đủ hơn các đối tượng là người

sử dụng đất và các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện Mặc khác,

Bộ Luật dân sự năm 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ bảy thông qua

đã quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại phần thứ năm luôn luôn gắn bóchặt chẽ với các quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thihành

Trong thực tiễn hoạt động tranh tụng các vụ án dân sự của các Luật sư củacác Tòa án thì tranh chấp đất đai là hoạt động tranh chấp có nhiều yếu tốphức tạp nhất, chiếm tỷ lệ cao, các đương sự thường khiếu nại quyết liệt, gaygắt, dai dẵn Trong nhiều quan hệ pháp luật như quan hệ thừa kế, quan hệ lyhôn, chia tài sản chung của vợ chồng, yêu cầu hủy hợp đồng, quan hệ thếchấp vay nợ… Mặc dù không trực tiếp yêu cầu giải quyết quan hệ sử dụngđất, nhưng khi xem xét đến các quan hệ liên quan đến quyền sử dụng đấtnhư tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản của vợ chồng là quyền sửdụng đất phải trở về việc xác định nguồn gốc đất và trong nhiều trường hợpphải dẫn chiếu tới các quy định của pháp luật đất đai để xác định di sản thừa

kế là quyền sử dụng đất Như vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp chấp đai làmột quan hệ rất trọng tâm có thể trực tiếp, có thể là sự đan xen giải quyếttrong các quan hệ pháp luật khác

Chương 1: KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG GIAI ĐOẠN CHUẨN

BỊ KHỞI KIỆN VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI.

1.1 Trao đổi với khách hàng về nội dung tranh chấp:

Kim chỉ nam trong hoạt động nghề nghiệp của Luật sư là quyền lợi củakhách hàng Vì vậy, trước tiên Luật sư cần xác định được yêu cầu cụ thể củakhách hàng, tìm hiểu những bức xúc và nguyện vọng của họ Luật sư cầnnắm vững được nội dung tranh chấp để từ đó xác định khách hàng cần gì màmong muốn gì Trên cơ sở yêu cầu cụ thể của khách hàng, căn cứ theo cácquy định của pháp luật nội dung là cơ sở để Luật sư xác định chính xác quan

hệ pháp luật tranh chấp Việc tìm hiểu nội dung tranh chấp có thể thông quaviệc nghe lời trình bày của khách hàng Bên cạnh đó, Luật sư có thể xem xétcác giấy tờ do khách hàng cung cấp Luật sư cũng cần tìm hiểu thông tin, nộidung, chứng cứ, xem xét các điều kiện khởi kiện của khách hàng có đủ điềukiện khởi kiện được hay không khởi kiện được

Khi tiếp xúc với khách hàng, Luật sư cần lưu ý không nên quá lạm dụngngôn từ pháp lý để tránh tình trạng khách hàng không hiểu được một cáchchắc chắn những vấn đề Luật sư hỏi và tư vấn Đặc biệt, Luật sư cần lưu ýcho khách hàng những vấn đề tố tụng, phân tích những thuận lợi và khókhăn của việc kiện để giúp khách hàng không bị mơ hồ về quyền lợi

1.2 Tư vấn cho khách hàng quyết định khởi kiện hay không khởi kiện:

1.2.1 Phân tích những lợi ích của việc khởi kiện hay không khởi kiện.

Việc khởi kiện hay không khởi kiện thuộc quyền tự định đoạt của các đương

sự Luật sư giúp khách hàng thực hiện quyền tự định đoạt của mình trên cơ

sở giúp họ hiểu rõ những lợi thế và bất lợi của việc khởi kiện, cũng nhưkhông khởi kiện thì quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng sẽ được bảo

vệ như thế nào Luật sư phân tích để giúp khách hàng hiểu được khả năngthắng kiện đến đâu và những khả năng bản án được đưa vào thi hành trênthực tế

Từ việc phân tích các khía cạnh pháp lý của tranh chấp và yêu cầu cụ thể củakhách hàng, Luật sư phân tích cho khách hàng những lợi thế hoặc bất lợi chokhách hàng nếu thương lượng được với đối phương, những bất lợi cho kháchhàng trong trường hợp khởi kiện và những lợi ích cũng như khả năng có thểđạt được, nếu như khách hàng khởi kiện

Luật sư cũng cần có những chuẩn bị tâm lý cho khách hàng thông qua việcxác định thời gian tối đa do luật định để xem xét và giải quyết vụ án tại cáccấp Tòa án Đối với các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và tại Điều 25 –BLTTDS thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng Trong trường hợp vụ án cótính chất phức tạp do trở ngại khách quan thì Chánh án có thể gia hạn thờihạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 2 tháng (Điều 179 –BLTTDS) Saukhi Tòa án xét xử sơ thẩm trong trường hợp đương sự có kháng cáo hoặcViện kiểm sát có kháng nghị, vụ án sẽ được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm là 2 tháng (Điều 258 –BLTTDS)

Luật sư cần hướng dẫn khách hàng nắm bắt sơ bộ chứng cứ nào là quantrọng đối với việc xem xét giải quyết vụ án, trên cơ sở giúp khách hàng tậphợp các chứng cứ theo hướng dẫn của mình Các chứng cứ mà khách hàng

có thể tự thu thập được, thông thường bao gồm: Các hồ sơ cá nhân màđương sự thường giữ một bản như các bản hợp đồng, các bản di chúc, giấychứng nhận kết hôn, các giấy tờ về quyền sử dụng đất… một số chứng cứđương sự phải tự thu thập thông qua chính quyền địa phương như trích lụcbản đồ thửa đất, biên bản làm việc hoặc biên bản trao đổi với cơ quan chínhquyền…

1.2.2 Phân tích các điều kiện khởi kiện của khách hàng

1.2.2.1 Chủ thể khởi kiện:

Theo quy định tại Điều 161 –BLTTDS: “Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền

tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án dân sự tạiTòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củamình”

Như vậy, Luật sư có thể hướng dẫn cho khách hàng tự mình khởi kiện hoặcthông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện Trường hợp chủ thể khởi kiện

là cơ quan, tổ chức thì đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức đó có thểkhởi kiện hoặc thông qua người đại diện theo ủy quyền.

Khi khởi kiện vụ án, chủ thể khởi kiện là cá nhân phải có năng lực hành vi tốtụng dân sự, đồng thời phải có quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm Luật

sư cũng cần lưu ý về vấn đề này để có những tư vấn cho khách hàng về việclựa chọn quan hệ pháp luật để khởi kiện từ yêu cầu cụ thể của họ

Khi tiếp xúc với khách hàng, Luật sư cũng cần tư vấn và xem xét về tư cáchchủ thể khởi kiện liên quan trực tiếp đến quyền khởi kiện của khách hàng để

có những tư vấn về điều kiện khởi kiện theo đúng quy định của pháp luật.Trong thực tiễn rất nhiều trường hợp đương sự thường không có kinhnghiệm tham gia tố tụng và thiếu sự hiểu biết pháp luật đầy đủ, vì vậy đểbảo vệ quyền lợi cho đương sự, Bộ Luật tố tụng dân sự quy định họ có thể

ủy quyền cho Luật sư hoặc người khác đại diện tham gia tố tụng bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của mình Trong trường hợp khách hàng không tựthực hiện các quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình, Luật sư có thể hướng dẫncho khách hàng lập giấy ủy quyền qua chứng thực tại Ủy ban nhân dân hoặclập hợp đồng ủy quyền qua công chứng tại Phòng công chứng

Luật sư cũng cần hướng dẫn cho khách hàng những trường hợp theo quyđịnh của pháp luật không được phép đại diện hoặc bị hạn chế đại diện theo

ủy quyền Mọi người có năng lực hành vi tố tụng dân sự được đương sự ủyquyền đều có thể trở thành người đại diện của đương sự, trừ các trường hợpngười đại diện theo ủy quyền cũng là đương sự trong cùng một vụ án màquyền và lợi ích hợp pháp của họ đối lập với quyền và lợi ích hợp pháp củangười được đại diện Ngoài ra đối với người là cán bộ, công chức torngngành Tòa án, Kiểm sát, Công an do tính chất nghề nghiệp, pháp luật tố tụngdân sự cũng hạn chế không cho phép tham gia với tư cách người đại diệntheo ủy quyền (Khoản 3 -Điều 75 –BLTTDS)

Về nguyên tắc, việc ủy quyền của khách hàng cho người đại diện phải đượclập thành văn bản, trong đó phải nêu rõ phạm vi ủy quyền Điều 581 -BộLuật dân sự (BLDS) quy định về hình thức hợp đồng ủy quyền nếu có thỏathuận hoặc pháp luật có quy định thì hợp đồng ủy quyền phải có chứng nhậncủa Công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền.Khách hàng có thể ủy quyền cho người đại diện một phần hoặc toàn bộ cácquyền và nghĩa vụ tố tụng của mình Người đại diện theo ủy quyền đượcthực hiện các quyền và nghĩa vụ tố tụng của đương sự trong phạm vi ủyquyền (Điều 74 –BLTTDS) Như vậy, hình thức ủy quyền là căn cứ pháp lý

để xác định trách nhiệm dân sự của người ủy quyền hoặc người được ủyquyền khi tham gia vào quan hệ tố tụng dân sự Đây là điều Luật sư cần đặcbiệt lưu ý khi hướng dẫn khách hàng làm các thủ tục ủy quyền

1.2.2.2 Các trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án dân sự:

Từ ngày 01-7-2004, Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành và theo quyđịnh của Luật đất đai năm 2003 thì thẩm quyền của Tòa dân sự Tòa án nhândân các cấp về giải quyết tranh chấp đất đai được mở rộng rất nhiều Theoquy định tại Khoản 1 Điều 136 -Luật đất đai năm 2003, thì Tòa dân sự Tòa

án các cấp có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp đất đai sau đây:

i Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đainăm 1993 và Luật đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòadân sự Đối với các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất,hoặc quyền sử dụng đất diễn ra trước khi có Luật đất đai năm 1987, sẽkhông nằm trong khái niệm giấy chứng nhận được đề cập trong mục này, màđược đề cập ở khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

ii Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.

Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các loạigiấy tờ được nêu dưới đây cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa dânsự:

a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơquan thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam Dân chủ Công hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộnghòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền vớiđất ở trước ngày 15-10-1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thịtrấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định củapháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sửdụng

iii Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.

Khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theogiấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liênquan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiệnthủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủyban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thìđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sửdụng đất”

iv Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ sau.

Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ khác bao gồmbản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhànước có thẩm quyền đã được thi hành

Khi giải quyết loại tranh chấp mà một bên xuất trình một trong các loại giấy

tờ được nêu ở khoản 1, 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì cần phải xemxét bản chất của sự việc, do đó không phải ai đứng tên trên các giấy tờ đóđều công nhận quyền sử dụng đất cho họ theo các giấy tờ mà họ xuất trình,

mà Tòa án phải xem xét trong từng trường hợp cụ thể tùy theo tính chất củaquan hệ pháp luật có tranh chấp để quyết định cho chính xác Ví dụ: nếu mộtbên đã đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đấy hoặc trong sổ địa chính; naymột bên tranh chấp cho đất đó là đất của mình hoặc là di sản thừa kế thì phảixem xét người đứng tên trong các sổ sách nói trên, có phải thuộc trường hợpđứng tên hợp pháp hay không? Tòa án chỉ công nhận quyền sử dụng đất chobên có một trong các giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 khichính họ là người sử dụng đất hợp pháp Ví dụ: ông A đứng tên trong sổ địachính diện tích đất đang có tranh chấp, do ông A đã được bố, mẹ cho diệntích đất này một cách hợp pháp, đúng quy định của pháp luật ở thời điểmtặng cho đó

v Các trường hợp đương sự tranh chấp với nhau về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Thế nào là “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất”? Muốn áp dụng đúng cáiquy định của pháp luật thì phải hiểu đúng ý đồ của nhà làm luật Do đó, cụm

từ “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất” phải được hiểu chính xác và thốngnhất Chúng ta đều biết trên đất có thể có các tài sản khác nhau, có thửa đấttrên đó có các công trình kiến trúc, hoặc cây lưu niên, cũng có thửa đất trên

đó chỉ có các cây nông nghiệp ngắn ngày như lúa, ngô, khoai, sắn v.v Đâycũng là một loại tài sản gắn liền với đất Vậy, nếu các bên tranh chấp các câynông nghiệp ngắn ngày đó thì Tòa án có giải quyết luôn cả quyền sử dụngđất hay không? Theo các hướng dẫn trước đây thì chỉ những trường hợp

tranh chấp tài sản gắn liền với đất, mà những tài sản đó có tính bền vững lâudài, giá trị sử dụng, giá trị kinh tế gắn liền với đất thì khi có tranh chấp cácloại tài sản đó, Tòa án mới giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất; còn cáctrường hợp tranh chấp các cây nông nghiệp ngắn ngày, Tòa án chỉ giải quyết

về tài sản thuộc sở hữu của ai, xác định họ có quyền thu hoạch, còn đất, cácbên không có tranh chấp thì Tòa án không giải quyết

Do vậy, các trường hợp “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất” thuộc thẩmquyền giải quyết của Tòa án bao gồm: các tranh chấp về tài sản là nhà ở, vậtkiến trúc khác hoặc cây lưu niên (nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước,nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trìnhxây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanhnhư nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôihay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, câylấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền vớiquyền sử dụng đất đó

Tuy nhiên, đối với các trường hợp đương sự “tranh chấp về tài sản gắn liềnvới đất”, mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có mộttrong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm

2003 thì có thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hay không? Hiện cónhiều quan điểm khác nhau, quan điểm thứ nhất cho rằng căn cứ quy địnhtại khoản 2 Điều 136 thì Tòa án không giải quyết về quyền sử dụng đất;nhưng cũng có quan điểm khác là Tòa án phải giải quyết, nhưng chỉ giảiquyết về tài sản đang tranh chấp, xác định tài sản đó thuộc sở hữu của ai thìgiao cho người đó, còn về quyền sử dụng đất Tòa án không giải quyết mà đểcho Ủy ban nhân dân giải quyết Quan điểm thứ ba: Tòa án giải quyết tranhchấp về tài sản, còn quyền sử dụng đất Tòa án chỉ tạm giao cho đương sựquản lý, sử dụng, dành quyền quyết định ai sẽ là người được quyền sử dụngđất đó cho Ủy ban nhân dân, với lý lẽ là chỉ có Ủy ban nhân dân là cơ quanquản lý về đất đai mới có quyền giao đất cho ai Có thể nói rằng, quan điểmthứ ba có yếu tố hợp lý hơn cả, nhưng nếu hướng dẫn theo quan điểm thứ bathì sẽ gây phiền hà cho nhân dân Hơn nữa, khi Tòa án đã xác định tài sảntranh chấp thuộc sở hữu của B, trong khi Ủy ban nhân dân lại quyết địnhgiao đất cho A thì vấn đề sẽ trở nên phức tạp Do Tòa án khi xét xử chưa rõ

là bên có tài sản có được sử dụng đất hay không, nên chưa thể tuyên có tháo

dỡ tài sản trên đất hay không; nếu vậy thì hoặc là khi Ủy ban nhân dân xácđịnh đất cho A thì phải buộc B tháo dỡ tài sản và giải quyết các vấn đề liênquan, hoặc là Tòa án giải quyết tiếp Tuy nhiên, cũng có một phương án lựachọn khác, khi đất đó chưa có một loại giấy tờ gì như quy định tại khoản 1,

2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì giao cho Ủy ban nhân dân giải quyếttrước về đất, trên cơ sở Ủy ban nhân dân giao đất đó cho ai, thì Tòa án mới

giải quyết tranh chấp tài sản trên đất đó, phương án này có yếu tố hợp lý làtôn trọng quyền năng của cơ quan quản lý đất đai, nhưng sẽ kéo dài vụ kiện.

Có thể thấy rằng, việc tranh chấp tài sản trên đất, dù đất đó đã có một trongcác loại giấy tờ quy định tại Luật đất đai năm 2003 hay chưa có bất cứ loạigiấy tờ gì đều thuộc thẩm quyền giải quyết Tòa án Nhưng có một vấn đềcần phải cân nhắc, chính là trường hợp, nếu đất đó chưa có bất cứ giấy tờ gìtheo quy định của Luật đất đai năm 2003, thì khi giải quyết tranh chấp về tàisản gắn liền với đất, Tòa án có phân định đất đó thuộc quyền sử dụng của aihay không? Trường hợp này, chúng ta có thể áp dụng tương tự như đã từnghướng dẫn trong Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03-01-2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Việnkiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính như sau:

Trong trường hợp đương sự đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp (song chưa kịp cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất), thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản

và giải quyết cả tranh chấp quyền sử dụng đất

Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp cóthẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng vẫn có vănbản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là biệc sử dụng đất

đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụngđất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới,tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp cóthẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đấtđai.’

Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết

rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tạitrên đất đó, thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản, xác định tài sảntranh chấp thuộc sở hữu của ai, họ phải di chuyển, tháo dỡ v.v còn Tòa ánkhông giải quyết, không xác định đất đó ai sẽ được quyền sử dụng, mà việcnày hoàn toàn thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền,

do vậy, hướng giải quyết này là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với các quy địnhcủa pháp luật hiện hành

vi Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân hay

Ủy ban nhân dân?

Từ trước đến nay, loại tranh chấp này luôn có ý kiến khác nhau về việc xácđịnh thẩm quyền giải quyết, điều đó thể hiện ngay trong quá trình hướng dẫn

áp dụng Luật đất đai năm 1993 Trong quá trình soạn thảo Thông tư liên tịch

số 02/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 28-7-1997 có nhiều ý kiếnkhác nhau, đặc biệt là cơ quan địa chính cho rằng chỉ khi đất tranh chấp đãđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 (sổđỏ) thì mới thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Vì vậy, tại Thông tưliên tịch số 02/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 28-7-1997 của Tòa

án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính đãhướng dẫn, nếu các bên giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà đất

đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993thì không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Sau một thời gian thựchiện Thông tư liên tịch số 02/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC nói trêngặp vướng mắt, thì tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03-01-2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Việnkiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính đã hướng dẫn lại là nếu đất

đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các bên vẫn giao dịch,nay tranh chấp giao dịch đó thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án,nhưng khi xét xử phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả củahợp đồng vô hiệu Nội dung hướng dẫn của Thông tư liên tịch số01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC nói trên đã có nhiều tiến bộ,tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn, nhưng còn có điểm hợp lý.Luật đất đai năm 2003 có nhiều quy định khác với các Luật đất đai trướcđây Tuy nhiên, tại Điều 136 Luật này quy định về thẩm quyền giải quyếttranh chấp cũng không thể hiện rõ loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền giảiquyết của cơ quan nào Song, căn cứ vào các quy định khác của Luật đất đainăm 2003 và Bộ luật dân sư năm 2005, có thể nói rằng loại việc này nên xácđịnh thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, nhưng phải phân biệt từngtrường hợp sau:

Nếu các bên tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất mà đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai nam 1993, Luật đất đai năm

2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50Luật đất đai năm 2003 thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân các cấp thụ lý giảiquyết Khi giải quyết căn cứ vào Điều 146 Luật đất đai năm 2003, Bộ luậtdân sự năm 2005 để giải quyết bình thường theo thủ tục chung Nếu các giaodịch đó tuân thủ đúng các quy định cơ bản của Luật đất đai và Bộ luật dân

sự thì công nhận các giao dịch đó là hợp pháp Nếu các giao dịch đó khôngtuân thủ các quy định về nội dung cũng như hình thức của giao dịch mà giaodịch đó được xác lập từ ngày 01-01-2006, thì tuyên bố giao dịch đó vô hiệu

và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo Điều 137 và các quy định

tương ứng của Bộ luật dân sự năm 2005 Nếu giao dịch trên diễn ra trướckhi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, nhưng chỉ vi phạm các quy định vềhình thức giao dịch, còn các điều kiện về nội dung không bi phạm thì sẽ xử

lý, giải quyết mềm dẻo hơn (điều này sẽ trình bày sâu khi đề cập ở phầnchuyển nhượng quyền sử dụng đất) Khi giải quyết, các Tòa án cần lưu ý đốivới các vấn đề mà Luật đất đai năm 2003 đã quy định rộng hơn thì áp dụngtheo Luật đất đai năm 2003 (ví dụ: chủ đất chưa được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất nhưng Luật đất đai vẫn cho phép các bên tham gia giaodịch trong một khoảng thời gian nhất định) Tại khoản 1 Điều 146 Luật đấtđai năm 2003 quy định như sau: Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thànhviệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đấttrong phạm vi cả nước Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có mộttrong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2

và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quyđịnh của Luật này (Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy địnhtại Chương IV bắt đầu từ Điều 105 Luật đất đai năm 2003) Nếu căn cứ vàoquy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, có thể hiểu giao dịchdiễn ra trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực mà thỏa mãn các điềukiện về nội dung, nay không tranh chấp là được công nhận quyền sử dụngđất hợp pháp và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất diễn ra sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực mà đất

đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trongcác loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, thìcũng thuộc thẩm quyền Tòa dân sự Khi thụ lý giải quyết cần chú ý như sau:Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lạim tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất đất và áp dụng các điều tương ứng của Bộ luật dân

sự và Điều 146 Luật đất đai năm 2003 để tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giảiquyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, trừ trường hợp sau khi hai bên giao dịch,bên nhận chuyển nhượng được Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất đúng trình tự, thủ tục theo quy định của phápluật thì đường lối xử lý cần linh hoạt, mềm dẻo hơn cho phù hợp với thực tế

đã diễn ra

Hướng xử lý như trên về nguyên tắc là phù hợp với các quy định tại Chương

IV và Điều 146 Luật đất đai năm 2003 Theo các quy định của Luật đất đainăm 2003 không có điều kiện nào thể hiện Nhà nước cho phép công nhận

giao dịch về đất mà đất đó chưa có loại giấy tờ gì theo quy định của Luật đấtđai năm 2003.

Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 chưa quy định trường hợp chuyểnđổi quyền sử dụng đất từ trước ngày 15-10-1993 Có thể thấy trong trườnghợp hợp này việc xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũngnhư việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cũng nên áp dụng tương tựnhư trường hợp có “giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà

ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993” được quy định tại điểm d khoản

1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, Việc giải quyết như vậy vừa phù hợp vớithực tiễn và cũng không trái với các nguyên tắc pháp luật Hơn nữa, Bộ luậtdân sự năm 2005 cũng đã thừa nhận sự cần thiết và ý nghĩa thực tiễn củaloại quan hệ này nên đã dành một chương trình quy định về hợp đồngchuyển đổi quyền sử dụng đất

Đối vối những trường hợp các bên chỉ có các giấy tờ chuyển đổi, chuyểnnhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến nay, ngoài rakhông có loại giấy tờ gì khác, nay, các bên tranh chấp với nhau về quyền sửdụng đất (không tranh chấp các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặngcho quyền sử dụng đất) thì có thể cần phải xác định loại tranh chấp nàythuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bản hành là quyết định cuối cùng Nếu Ủy bannhân dân cấp tỉnh là cấp giải quyết tranh chấp khiếu nại lần đầu thì đương sự

có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và quyếtđịnh của Bộ trưởng là quyết định giải quyết cuối cùng Các quyết định đó cóhiệu lực thi hành, đương sự không có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa

án Do đó, nếu đương sự có đơn khởi kiện gửi Tòa dân sự hay Tòa hànhchính thì Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho đương sự; nếu đã thụ lý mới

phát hiện việc khởi kiện của đương sự không thuộc thẩm quyền của Tòa dân

sự thì Tòa án phải đình chỉ giải quyết

ii Phân biệt thẩm quyền của Ủy ban nhân dân, Tòa hành chính với Tòa dân sự.

Tại điểm a, b khoản 2 Điều 138 Luật đất đai năm 2003 có quy định về giảiquyết khiếu nại về đất đai như sau:

“… a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính vềquản lý đất đai do Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phốthuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyếtđịnh giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giảiquyết sau cùng;

b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản

lý đất đai do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trungương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết địnhgiải quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân;”

Như vậy, theo quy định trên thì: đối với các quyết định hành chính hoặchành vi hành chính về quản lý đất đai do cơ quan có thẩm quyền ban hành

mà đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại

Nếu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện đã giải quyết khiếu nại lầnđầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định đó thì người khiếu nại

có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đếnChủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủyban nhân dân cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng Như vậy, sau khi

có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai, đương

sự có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại, khi khiếu nại chỉ cóquyền lựa chọn một trong hai phương án là:

a) Khởi kiện ra Tòa hành chính

b) Nếu sau khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện giải quyết lần đầu

mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lầnđầu đó của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện đó, nhưng họ cũngkhông muốn khởi kiện ra Tòa hành chính thì người khiếu nại có quyền khiếunại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Khi Chủ tịch Ủy ban nhân dâncấp tỉnh đã giải quyết khiếu nại thì quyết định đó có hiệu lực thi hành, ngườikhiếu nại không có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc khiếu nại lên cơ quanhành chính cấp trên

Nếu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai

do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nạikhông đồng ý thì chỉ có một phương án lựa chọn đó là khởi kiện ra Tòa ánhành chính, chứ không có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên.Nếu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai

do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nạikhông đồng ý thì chỉ có một phương án lựa chọn đó là khởi kiện ra Tòa ánhành chính, chứ không có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên.Như vậy, khi người khiếu nại khởi kiện đến Tòa án mà chưa có quyết địnhgiải quyết khiếu nại lần đầu của cơ quan hành chính có thẩm quyền thì Tòa

án không thụ lý mà trả lại đơn khởi kiện

Có một vấn đề rất dễ nhầm lẫn, nên các Tòa án cần phải lưu ý là: theo quyđịnh tại khoản 3 Điều 138 Luật đất đai năm 2003 thì việc giải quyết khiếunại về đất đai quy định tại khoản 2 điều 138 Luật đất đai năm 2003 vừa phântích ở điểm 2 mục B trên đây không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyếtđịnh giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 2 Điều 136 của Luậtđất đai năm 2003 đã được phân tích ở điểm 1 mục A nói trên Tuy nhiên, khingười đang sử dụng không có giấy tờ gì, nhưng họ lại có các hành vi nhưđào ao, xây dụng trái phép trên đất đó, rào quanh thửa đất v.v mà Ủy bannhân dân không cho phép nhưng người sử dụng đất cứ làm, vì vậy họ đã bị

Ủy ban nhân dân xử lý hành chính như buộc dừng các hành vi đó, buộc tháo

dỡ, phạt tiền v.v thì đương sự có quyền khiếu nại quyết định hành chính,hành vi hành chính đó với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và

hợ cũng có quyền khởi kiện ra Tòa hành chính

*Tuy nhiên nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đainăm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc đất đã có mộttrong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đainăm 2003, nhưng các bên không tranh chấp quyền sử dụng đất mà khiếukiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khiếu kiện hành vighi chép trong sổ đăng ký ruộng đất, trong sổ địa chính, việc cấp giấy chứngnhận tạm thời của cơ quan có thẩm quyền không đúng thì việc tranh chấp đócũng không thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, mà thuộc thẩm quyền của Ủyban nhân dân

Nếu trên đất có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâunăm v.v và đất không có loại giấy tờ gì theo như quy định tại Điều 50 Luậtđất đai năm 2003, các bên không tranh chấp tài sản, mà chỉ tranh chấp quyền

sử dụng đất thì không thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, mà thuộc thẩmquyền của Ủy ban nhân dân

Nếu loại việc tranh chấp đã thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, thì sau khi đãđược Tòa dân sự giải quyết, đương sự không có quyền khởi kiện ra Tòahành chính về quyết định hành chính hay hành vi hành chính có liên quantrực tiếp đến nội dung giải quyết của Tòa dân sự, ví dụ như hành vi cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân Ngược lại, nếu đất đó

đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luậtđất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờquy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, nhưng đương sựkhông khởi kiện ra Tòa dân sự về tranh chấp quyền sử dụng đất mà lại lựachọn con đường khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính, ví dụ:hành vi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v của Ủy ban nhân dân và

đã được Ủy ban nhân dân giải quyết; quyết định giải quyết của Ủy ban nhândân đã có hiệu lực pháp luật, thì đương sự cũng không có quyền khởi kiệntranh chấp quyền sử dụng đất ra Tòa dân sự

Trong thực tiễn, có trường hợp đương sự không khiếu nại quyết định hànhchính hoặc hành vi hành chính mà chỉ tranh chấp quyền sử dụng đất và việcnày thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, nhưng đương sự không gửi đơn đếnTòa dân sự mà lại gửi đơn đến Ủy ban nhân dân và Ủy ban nhân dân cấphuyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã giải quyết tranh chấp, xác định đấttranh chấp đó là của ai; quyết định này có hiệu lực Sau đó, cũng có trườnghợp Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bênđương sự đã được Ủy ban nhân dân giải quyết Lúc này, phía đương sự bênkia mới khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất ra Toà án dân sự thì Toà dân

sự có thụ lý hay không? Về vấn đề này còn có ý kiến khác nhau Theo quanđiểm của tác giả thì việc giải quyết của Ủy ban nhân dân là không đúngthẩm quyền Tuy nhiên, dù việc giải quyết của Ủy ban nhân dân là khôngđúng thẩm quyền, nhưng quyết định của Ủy ban nhân dân vẫn còn có hiệulực thì Toà án dân sự không được thụ lý giải quyết lại một việc đã được Ủyban nhân dân thụ lý giải quyết rồi Trừ trường hợp Ủy ban nhân dân nhậnthấy việc giải quyết của Ủy ban là sai thẩm quyền và huỷ bỏ quyết định đã

có hiệu lực đó Trong trường hợp này, khi đương sự khởi kiện việc tranhchấp quyền sử dụng đất ra Toà dân sự, thì Toàn dân sư mới thụ lý giải quyếtbình thường theo thủ tục chung

iii Về thời hạn khiếu nại, thời gian khởi kiện về hành chính

Tại điểm c khoản 2 Điều 138 Luật đất đai năm 2003 có quy định:

“Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lýđất đai là ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặcbiết được có hành vi hành chính đó Trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể

từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu

nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩmquyền hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân”

Như vậy, theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 138 Luật đất đai năm

2003 thì:

- Thời hạn khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính chỉ có bamươi ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chinh hoặc biết được cóhành vi hành chính Quá thời hạn trên, nếu không có lý do chính đáng ngườikhiếu nại mất quyền khiếu nại, hay nói cách khác khiếu nại đó sẽ khôngđược cơ quan có thẩm quyền xem xét

- Thời hạn khởi kiện tại Toà án hành chính là bốn mươi lăm ngày kể từngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nạikhông đồng ý thì có quyền khởi kiện tại Toà án hành chính hoặc khiếu nạiđến cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nếu quá thời hạn bốn mươi lăm ngàyngười khiếu nại mới khởi kiện tại Toà án thì Toà án không thụ lý, giải quyết,trừ trường hợp có lý do chính đáng

1.3 Hướng dẫn khách hàng những vấn đề về thủ tục:

1.3.1 Hướng dẫn nộp tạm ứng án phí đối với yêu cầu khởi kiện.

Trong các vụ án dân sự, nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố, người cóquyền lợi và nghĩa vụ liên quan cũng phải nộp tạm ứng án phí cho yêu cầucủa mình Luật sư cần lưu ý các quy định về án phí, tạm ứng án phí tạichương IX mục 1 án phí, lệ phí –BLTTDS và các quy định tại Nghị định 70/

CP ngày 12-6-1997 của Chính phủ về án phí, lệ phí để có sự tư vấn chokhách hàng một cách phù hợp Trường hợp khách hàng có khó khăn về kinh

tế, Luật sư có thể hướng dẫn cho khách hàng làm đơn xin miễn nộp mộtphần hoặc toàn bộ tiền tạm ứng án phí Trong đơn, Luật sư cần lưu ý phảithể hiện được hoàn cảnh khó khăn về kinh tế của khách hàng Đơn này phảiđược Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, cơ quan, tổ chức xã hội nơi cưtrú hoặc làm việc của khách hàng chứng nhận mới có căn cứ để Tòa án xemxét giải quyết yêu cầu của khách hàng trong việc xin miễn một phần hoặctoàn bộ tiền tạm ứng án phí

1.3.2 Hướng dẫn khách hàng thu thập, bổ sung tài liệu cần thiết cho việc khởi kiện.

1.4 Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đối với vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất.

Hồ sơ cần các giấy tờ:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ theo quyđịnh tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời cônghoà miền nam Việt Nam và Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15/10/1993 nay được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xácnhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định củapháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụngđất;

- Một trong các giấy tờ nêu tại điểm từ a đến e trên đây mà trên giấy tờ đóghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất cóchữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thựchiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Bản án hoặc quyết định của Toàn án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quannhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Các giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Quyết định cấp đất; bản

án, quyết định của Toà án (trong trường hợp chưa có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất)

+ Các giấy tờ liên quan đến đất đang có tranh chấp như các giấy tờ về giaodịch cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng

+ Các biên bản giải quyết của cơ quan chức năng…

+ Biên bản hòa giải ở xã, phường

Chương 2: KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG VIỆC GIÚP ĐƯƠNG

SỰ THU NHẬP CHỨNG CỨ TRONG VỤ ÁN TRANH CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Hướng dẫn đương sự thu nhập chứng cứ và giao nộp chứng cứ cho Tòa án:

Thực tiễn, các tranh chấp nảy sinh khá phong phú và đa dạng với khá nhiềucác dạng tranh chấp thường gặp, tranh chấp đất do người sự dụng đất bịngười khác chiếm dụng hoặc đòi trả lại đất; tranh chấp nhà đất; tranh chấptài sản gắn liền với loại đất chưa giao cho ai sử dụng do Nhà nước thuê đểlàm nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranhchấp đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản; tranh chấpđất có nhà ở, vật kiến trúc, cây lâu năm; tranh chấp diện tích đất vợ chồngngười con được bố mẹ cho nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận khi vợchồng con ly hôn bố mẹ đòi lại đất; tranh chấp đất được cấp để tách hộ;tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp trồng câyhàng năm, nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp để trong cây lâu năm, đấtlâm nghiệp để trồng rừng, đất ở; tranh chấp hợp đồng cho thuê đất, hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Với mỗi loại tranh chấp chính sách và đường lối giải quyết lại có nhữngkhác biệt mang tính bản chất và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luậtriêng đối với từng loại đất Vì vậy, khi thu nhập các chứng cứ, Luật sư phảinắm vững tính chất của quan hệ Luật nội dụng điều chỉnh tương ứng vớitừng loại quan hệ pháp luật tranh chấp đất đai để chính minh cho từng yêucầu cụ thể của thân chủ

Vấn đề mấu chất với việc giải quyết tranh chấp đất dù thuộc quan hệ nào đó

là xác định nguồn gốc đất Đây cũng là cơ sở đầu tiên để chứng minh choquyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ Vì vậy, ngay khi chuẩn bị hồ sơkhởi kiện, Luật sư cần giúp thân chủ thu nhập chứng cứ để chứng minhnguồn gốc đất Các chứng cứ được thể hiện qua việc thu thập một trong cácgiấy tờ về đất sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đất đã có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất) Trên thực tế, nhiều trường hợp đất đã có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp, tuy nhiên loại đất đã cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại có ít tranh chấp Phần lớn các tranhchấp quyền sử dụng đất lại rơi vào trường hợp đất chưa có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Luật sư cần phải căn cứ vào các quy định tại khoản 1, 2

và 5 –Điều 50 Luật đất đai năm 2003 để xác định các loại giấy tờ hợp lệhoặc không hợp lệ đối với đất để yêu cầu khách hàng cung cấp hoặc tự mìnhthu thập nhằm xác định các căn cứ pháp lý của đất đang có tranh chấp, cóthể xác định qua các loại giấy tờ sau:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan Nhànước có thẩm quyền trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà

nước Việt Nam dân chủ công hòa, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòamiền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất ởtrước ngày 15-10-1993 nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xácnhận là đã sử dụng đất trước ngày 15-10-1993

Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của phápluật

Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụngđất (ví dụ bằng khoán điền thổ)

Một trong các giấy tờ nêu trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người kháckèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên cóliên quan, nhưng đến trước ngày 01-07-2004 (ngày Luật đất đai có hiệu lựcthi hành) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa pháp luật

Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhànước có thẩm quyền đã được thi hành

Khi thu thập các chứng cứ trên, Luật sư cần phải xem xét và nghiên cứu kỹchứng cứ để xác định quyền của người sử dụng đất và đánh giá giá trị pháp

lý của các giao dịch được xác lập khi chủ sử dụng đất có các loại giấy tờnày Đây cũng là cơ sở giúp Luật sư xác định thẩm quyền giải quyết tranhchấp đất đai và chứng minh về thẩm quyền của Tòa án đối với việc giảiquyết tranh chấp đất của thân chủ theo quy định tại Điều 136 Luật đất đainăm 2003

Hồ sơ khởi kiện đối với tranh chấp đất thông thường bao gồm: các giấy tờchứng minh tư cách chủ thể kiện, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất Trườnghợp tranh chấp các giao dịch về đất phải có các giấy tờ chứng minh về giaodịch… theo quy định tại Điều 135, 136 Luật đất đai năm 2003, hóa giảitranh chấp đất đai tại các cơ sở là thủ tục đầu tiên trong quá trình giải quyếttranh chấp đất đai Kết quả hóa giải cấp cơ sở (có thể không thành hoặckhông hóa giải được) là điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý giải quyết vụ án

Vì vậy, trước khi thân chủ khởi kiện ra Tòa, Luật sư cần hướng dẫn thân chủlàm thủ tục hóa giải cấp cơ sở đối với loại tranh chấp này Chứng cứ cần thuthập là biên bản hòa giải cấp cơ sở nằm trong các giấy tờ cần thiết trong hồ

sơ khởi kiện của thân chủ nộp cho Tòa án để Tòa án thụ lý yêu cầu khởi kiệncủa đương sự

Trong giai đoạn Tòa án chuẩn bị xét xử, bên cạnh việc thu thập các chứng

cứ về nguồn gốc đất, có nhiều vụ án giấy tờ về đất không thể hiện chính xác

số thửa đất Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi, Luật sư cần hướngdẫn thân chủ làm đơn đề nghị Tòa án xác minh về nguồn gốc đất, thủ tục cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân và cơ quan địachính nơi có đất tranh chấp

Luật sư cũng có thể đến Ủy ban nhân dân xã, phường yêu cầu cung cấp cácloại xác nhận liên quan đến việc sử dụng ổn định lâu dài của chủ sử dụngđất, quy hoạch chi tiết của khu vực đang có tranh chấp (nếu có); đề nghị cơquan quản lý đất đai chuyên ngành cung cấp các loại bản đồ, sổ đăng ký đấtđai, sổ mục kê… để có được đầy đủ các thông tin về thửa đất, chủ sử dụngđất và nguồn gốc đất đai, thời gian sử dụng đất, các biến động đất đai, quátrình chuyển quyền sử dụng đất Trong trường hợp đương sự hoặc Luật sưtrực tiếp đến các cơ quan này để thu thập chứng cứ nhưng không thu thậpđược vì những lý do khách quan Đây là cơ sở để Luật sư hướng dẫn thânchủ làm đơn đề nghị Tòa án thu thập chứng cứ, như để nghị Tòa án gửi côngvăn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân, cơ quan địachính có thẩm quyền) yêu cầu cung cấp các tài liệu địa chính, các tài liệu cóliên quan hoặc xác nhận quyền sử dụng đất của đương sự Trong đơn thểhiện rõ về việc mình đã cố gắng tự thu thập chứng cứ như thế nào, lý do tạisao không thể tự mình thu thập được chứng cứ và các biện pháp đã áp dụng

mà không có kết quả

Tùy theo yêu cầu cụ thể và vị trí tham gia tố tụng của thân chủ, Luật sưhướng dẫn thân chủ hoặc tự mình thu thập các chứng cứ để xác định tìnhtrạng thực tế của đất đai đang có tranh chấp và các công sức duy trì, tôn tại

và nâng giá trị sử dụng của quyền sử dụng đất Đây là những tài liệu thôngthường được thu thập và bổ sung sau khi Tòa án đã thụ lý vụ án

Khi tìm hiểu về đất đai đang có tranh chấp, Luật sư không chỉ dừng lại ởviệc nghiên cứu, xem xét các giấy tờ, chứng cứ do khách hàng cung cấphoặc tự mình thu thập mà nhất thiết phải tận mắt xem xét thực trạng đất đai,diện tích đất, vị trí cụ thể, kết cấu đất như sau:

Kiểm tra, đối chiếu thực tế đất đai đang tranh chấp với các giấy tờ tài liệuthu thập được để làm rõ mức độ phù hợp giữa các giấy tờ với thực tế đất đai.Xác định loại đất, thực tế sử dụng đất như thế nào, sử dụng đất có đúng mụcđích hay không Trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn hoặc nhỏ hơndiện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật sư cần xác địnhxem xét đến mốc và chỉ giới giao đất Việc xác định mốc và chỉ giới giao đất

có liên quan trực tiếp đến đường lối giấy tờ giải quyết của Tòa án

Luật sư có thể tham khảo hướng dẫn của Tòa án nhân dân Tối cao tại côngvăn số 16/1999/KHXX ngày 01-02-1999 của Tòa án nhân dân Tối cao giảiđáp một số vấn đề như sau:

“Trong trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn hoặc nhỏ hơn diện tích đất

có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên nếu theo Sổ địachính thì diện tích đất thực tế theo đúng mốc và chỉ giới giao đất thì Tòa ángiải quyết theo diện tích thực tế của đất đó;

Trong trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn hoặc có thể nhỏ hơn diệntích đất có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu theo Sổđịaa chính thì diện tích đất thực tế có một phần ngoài mốc và chỉ giới giaođất, thì Tòa án chỉ giải quyết theo diện tích đất thực tế trong mốc và chỉ giớigiao đất Phần diện tích ngoài mốc và chỉ giới giao đất mà chưa có giấychứng nhận quyền sử dụng đất là thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền”

Trường hợp đất đã được tôn tạo (lấp ao, san hồ…), Luật sư cũng cần hướngdẫn thân chủ thu thập chứng cứ để xác định và tính toán công sức cho người

đã san lấp (trường hợp bảo vệ quyền lợi của người đã có công lấp ao, vũng,hồ…)

Luật sư có thể ước tính giá trị quyền sử dụng đất căn cứ vào khung giá đất,

hệ số sinh lợi và thực tế chuyển nhượng đất đai địa phương nơi có đất tranhchấp Điều này đặc biệt có giá trị trong việc đưa ra các chứng cứ để thuyếtphục Hội đồng định giá xác định theo giá đất ở địa phương tại thời điểm xét

xử sơ thẩm

Đối với từng loại tranh chấp đất, từng loại quan hệ pháp luật cụ thể, Luật sưcũng cần lưu ý những quy định của pháp luật điều chỉnh đối với đặc trưngcủa loại đất Nếu là đất thổ cư cần làm rõ đất do ông bà, cha mẹ để lại, đấtdẫn dân hay đền bù; đất canh tác cần xem xét cấp cho ai – cá nhân hay hộgia đình Trường hợp đất phần trăm (đất 5% kinh tế phụ gia đình, đất10% ), Luật sư cũng cần tì6m hiểu cấp cho ai, hiện ai đang sử dụng, việc sửdụng có đúng mục đích không Trường hợp là đất công, cũng nên xác địnhđất công cho thuê, lấn chiếm hay khai khẩn Việc thu thập chứng cứ để xácđịnh nguồn gốc đất và quá trình chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở để xácđịnh tính hợp pháp của các quan hệ chuyển nhượng Các chứng cứ chứngminh thời điểm sử dụng đất đai của thân chủ cũng rất có ý nghĩa trong việchợp thức hóa quyền sử dụng đất và quy định pháp luật tại thời điểm đó.Trong thực tiễn xét xử, rất nhiều trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đấtxuất phát từ những giao dịch dân sự như cho thuê, chuyển đổi, chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, thừa kế… Với những vụ án này, đặc biệt lưu ýđến các chứng cứ liên quan đến việc xác lập giao dịch (các hợp đồng, cácgiấy biên nhận, sổ sách, địa chỉ qua các kỳ kê khai), thời điểm xác lập giao

dịch, chủ thể xác lập, các chứng cứ chứng minh việc đã thực hiện quyền vànghĩa vụ đến đâu, lỗi vi phạm của bên nào, mức độ thiệt hại…

Lưu ý, các chứng cứ Luật sư thu thập trên cơ sở yêu cầu của thân chủ vớitính chất làm sáng tỏ tình tiết, sự kiện cần chứng minh và theo hướng có lợicho thân chủ

Mỗi loại giao dịch cụ thể có những quy định pháp luật điều chỉnh khônghoàn toàn giống nhau về hình thức và điều kiện giao dịch, về thời hiệu khởikiện, thẩm quyền, cơ sở pháp luật áp dụng Việc thu thập chứng cứ của Luật

sư cũng cần dựa trên đối tượng cần chứng minh trong vụ án để bảo vệ quyền

và lợi ích pháp của thân chủ, đường lối giải quyết của Tòa án nhân dân Tốicao đối với loại tranh chấp Chẳng hạn các giao dịch liên quan đến quyền sửdụng đất xác lập trước ngày 15-10-1993 thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủyban nhân dân; các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất kể từ sau thờiđiểm 15-10-1993 thì tùy theo đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hay chưa để xác định thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dânhay Ủy ban nhân dân

Trong các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất, đặc việt là tranhchấp hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,Luật sư cần xác định chính xác thời điểm xác lập giao dịch để từ đó có địnhhướng đối với việc thu thập chứng cứ chứng minh tính hợp pháp hay vô hiệucủa giao dịch chuyển nhượng Mỗi một thời điểm xác lập giao dịch, đườnglối giải quyết của Tòa án có sự khác nhau (Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyếtcác vụ án dân sự, hôn nhân gia đình)

Luật sư cần lưu ý phân biệt được thời điểm giao kết hợp đồng vì hợp đồngchỉ có hiệu lực bắt buộc đối với các bên kể từ thời điểm giao kết Đối vớicác tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự, Luật sư cần kiểm tra, đánh giácác điều kiện đảm bảo cho hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luậttại thời điểm xác lập giao dịch và các quy định điều chỉnh riêng về hợp đồngchuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất… theo quy định của

Bộ luật dân sự Trong những trường hợp, Bộ luật dân sự không trực tiếp quyđịnh về quan hệ đó, cần tìm các căn cứ pháp lý tương ứng để dẫn chiếu ápdụng vào các tình tiết vụ án nhằm tạo cơ sở để xác định rõ mục đích thu thậpchứng cứ nhằm chứng minh vấn đề mấu chốt nào trong vụ án

Chẳng hạn, Bộ luật dân sự không quy định về hợp đồng mượn quyền sửdụng đất Khi có tranh chấp về loại hợp đồng này cần dựa trên căn cứ pháp

lý quy định về hợp đồng mượn tài sản trong Bộ luật dân sự để thu thậpchứng cứ chứng minh tính hợp pháp của quan hệ hợp đồng Nguyên tắcchung, quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản theo quy địnhcủa pháp luật dân sự