Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long

Nhận thấy điểm cốt lõi của vấn đề là “giá đất”, sau 20 năm ban hành luật đất đai, lần sửa đổi luật đất đai năm 2013 lần 2 đặc biệt chú trọng tới phương pháp định giá đất và giá đất xác đ

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN PHÚC

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT CHO PHƯỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN PHÚC

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT CHO PHƯỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS HOÀNG VĂN HÙNG

CHỮ KÝ PHÒNG

QUẢN LÝ ĐÀO TẠO SĐH KHOA CHUYÊN MÔN CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN CHỮ KÝ

THÁI NGUYÊN - 2014

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phúc

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS Hoàng Văn - nguyên trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau

Xin cảm ơn UBND phường Hà Phong, thành phố Hạ Long và cán bộ công nhân viên và người dân trên địa bàn phường đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

i Nguyên, ngày tháng năm 2014

Học viên

Nguyễn Văn Phúc

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục đích 2

3 Mục tiêu 2

4 Yêu cầu đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4

1.1.1 Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm 4

1.2 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 9

1.2.1 Vùng giá đất 9

1.2.2 Vùng giá trị đất đai 10

1.2.3 Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 11

1.2.4 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai 11

1.2.5 Tương quan giá đất 12

1.3 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng và phương pháp xác định vùng giá trị đất đai 13

1.3.1 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng vùng giá trị đất đai 13

1.3.2 Các phương pháp xác định vùng giá trị đất đai 14

1.4 Hệ thống thông tin địa lý 16

Trang 6

1.4.1 Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý(GIS) 16

1.4.2 Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 17

1.4.3 Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng 19

1.5 Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước 20

1.5.1 Tình hình trên thế giới 20

1.5.2 Tình hình trong nước 21

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 24

2.3 Nội dung nghiên cứu 24

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Hà Phong, TP Hạ Long 24

2.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 24

2.3.3 Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới xác định vùng giá trị giá đất 24

2.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 25

2.3.5 Ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá đất hàng loạt theo giá đất thực tế 25

2.3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 25

2.4 Phương pháp nghiên cứu 26

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 26

2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 27

2.4.3 Phương pháp bản đồ 27

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 28

2.4.5 Phương pháp GIS 28

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29

Trang 7

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Điều kiện kinh tế 36

3.1.3 Điều kiện xã hội 38

3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 42

3.2.1 Thực trạng quản lý 42

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 45

3.3 Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới xác định vùng giá trị, giá đất 48

3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 51

3.4.1 Xây dựng dữ liệu không gian 51

3.4.2 Xây dựng dữ liệu thuộc tính 55

3.5 Ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá đất hàng loạt theo giá đất thực tế 58

3.5.1 Xây dựng ma trận tương quan giá đất theo điều tra 58

3.5.2 Điều chỉnh, kết hợp điều tra giá đất để xác định giá đất chi tiết năm 2014 theo kết quả điều tra năm 2013 60

3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 62

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

1 Kết luận 64

2 Kiến nghị 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

PHỤ LỤC 70

Trang 8

Trang 9

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Ma trận tương quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm

t(i),[1] 13

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 45

Bảng 3.2: Bảng danh sách các trục đường chính của phường Hà Phong 52

Bảng 3.3: Phân đoạn đường chính trên địa bàn phường Hà Phong 55

Bảng 3.4: bảng giá đất theo quy định năm 2013 của các đoạn đường chính trên toàn phường Hà Phong 58

Bảng 3.5: Tương quan giá đất theo quy định của phường Hà Phong năm 2013 59

Bảng 3.6: Bảng giá đất 2014 các đoạn đường còn lại theo G5 60

Trang 10

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của phườngHà Phong 47Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của phường Hà Phong 47Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2013 của phường Hà Phong 48Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại phường

Hà Phong (MDS) 49Biểu đồ 3.5: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong mẫu

nghiên cứu (84 – 99%) 50Biểu đồ 3.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) 50

Trang 11

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 3.1: Bản đồ địa chính phường Hà Phong được chuẩn hóa 52Hình 3.2: Hệ thống giao thông phường Hà Phong trong ArcGIS 53Hình 3.3: Vùng dân cư trên trục đường chính Quốc lô 18A mới đoạn từ

cầu Lộ phong đến chân dốc Đèo Bụt 54Hình 3.4: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên toàn phường Hà Phong

theo hệ thống giao thông 54Hình 3.5: Vùng giá trị theo tuyến đường Quốc lô 18A mới đoạn từ cầu

Lộ phong đến chân dốc Đèo Bụt 57Hình 3.6: vùng giá trị theo vị trí trên đường Cầu Gỗ đoạn từ đường 18A

đến đường vào mỏ Tân Lập 57Hình 3.7: Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai 58Hình 3.8: Dữ liệu vùng giá đất chi tiết dự kiến theo kết quả điều tra 2013

phường Hà Phong 61

Trang 12

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Việc sử dụng tài nguyên đất trên thế giới cũng như tại Việt Nam là vấn đề đang thu hút rất nhiều quan tâm trong thời gian qua [1] Đây là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hoá, an ninh, quốc phòng [23] Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động sống của con người Do đó công tác quản lý đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn

đề xã hội

Tuy nhiên, việc thực hiện các nội dung về quản lý nhà nước về đất đai ngày nay còn gặp nhiều khó khăn bất cập, nhất là công tác chỉnh lý biến động đất đai, quản lý Nhà nước về tài chính đất đai bao gồm công tác ban hành giá đất [13] Trong khi, giá đất là phương tiện quan trọng trong việc phân bổ nguồn lực đất đai, là cốt lõi của thị trường đất đai phản ánh trực tiếp những thay đổi trong thị trường Giá đất ở là một phần quan trọng của giá đất tại các

đô thị, cho ta thấy tình trạng của thị trường bất động sản [8] Đây đồng thời là một cơ sở khoa học để theo dõi biến động và kiểm soát vĩ mô thị trường đất đai, qua đó đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Nhận thấy điểm cốt lõi của vấn đề là “giá đất”, sau 20 năm ban hành luật đất đai, lần sửa đổi luật đất đai năm 2013 (lần 2) đặc biệt chú trọng tới phương pháp định giá đất và giá đất xác định theo vùng giá trị đất đai với mục tiêu xây dựng thành công phương pháp xác định giá đất sát với thị trường, để giúp công tác quản lý trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng và thuận tiện hơn [20]

Bên cạnh đó, giờ đây với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông

Trang 13

tin sự xâm nhập và hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội đời sống con người Công nghệ thông tin địa lý (GIS) là công cụ mạnh mẽ được ứng dụng sâu rộng đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý tài nguyên đất đai nhằm mục đích sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng xu thế hội nhập

và phát triển đất nước [2]

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, định giá đất là một nhu cầu của thực tiễn của nền kinh tế thị trường [14] Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, phường Hà Phong, thành phố Hạ Long đã có nhiều chuyển biến về đất đai, sẽ là điểm nóng về đầu tư quy hoạch và phát triển Đòi hỏi công tác quản

lý tài nguyên đất đai hoạt động có hiệu quả hơn nữa, đặc biệt trong công tác quản lý hành chính về đất đai[27] Với mong muốn giải quyết vấn đề bức xúc

nêu trên, tôi đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng bản

đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long”

2 Mục đích

Xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá, quản lý giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu

Trang 14

4 Yêu cầu đề tài

- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)

- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2013

- Điều tra giá đất thực tế

- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm GIS

- Kết quả nghiên cứu của đề tài xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất trên địa bàn phường Hà Phong, góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

- Các đề xuất và giải pháp phải đưa ra được những tồn tại và biện pháp hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới

Trang 15

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.1 Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm

* Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất:

- Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị

cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu

tố kinh tế căn bản của thị trường Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định, người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất, có những tác động chung và các tác động mang tính cá biệt Ví dụ khi

xem xét các yếu tố cá biệt, hay nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các

đặc trưng và điều kiện riêng của bản thân thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại Các yếu tố ảnh hưởng: i) Diện tích: diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất iv) Hình dáng mảnh đất đẹp

là vuông vắn, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc, [28]

- Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời

điểm Để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời điểm đó Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để quyết định phương thức đánh giá Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường hay giá của thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất

Trang 16

- Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa

đất đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá Tùy theo mục đích định giá mà người ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động

Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian Giải quyết vấn

đề này một số nước phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản

* Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm:

Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để làm căn cứ tính thuế Không những vậy một hệ thống giá đất khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất

và công dụng thống nhất Định giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không những đáp ứng được yêu cầu quản lý trước mắt tạo ra như căn cứ để tính thuế

sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất mà chính là tạo thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn để tạo ra một hệ thống giá khách quan và khoa học

Trang 17

- Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán);

- Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán;

- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư;

- Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán;

- Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định

Theo cách cách tiếp cận hiện đại: Đó là phương pháp định giá đất hàng

loạt dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính kết hợp với cơ sở dữ liệu Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal - CAMA)" Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

- Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;

- Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;

- Kết hợp hai giải pháp

1 Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải:

Theo nhóm thứ nhất, phương pháp định giá đất hàng loạt dựa vào CAMA CAMA cung cấp các kỹ thuật như xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi quy về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến

số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các

điều kiện, các tham số, hệ số tương quan, hệ số hồi quy Những yếu tố này phụ thuộc khá nhiều vào từng địa phương, nhưng nếu đưa ra được cách xác

định chuẩn thì phương pháp này sẽ là công cụ khá đắc lực trong định giá hàng loạt, đồng thời cung cấp thông tin cơ bản trong định giá cá biệt bất động sản

Bài toán Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải cũng được phân theo

ra các hướng:

a) Nhóm ứng dụng phương pháp hồi quy: Bản chất là xây dựng hàm hồi

quy bằng mô hình thống kê theo lý thuyết Hedonic giá trị đất đai/bất động sản

Trang 18

dựa trên ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing) Nói một cách chung nhất, ương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng để xử lý bài toán và tìm các ước lượng

(b) Nhóm ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố: Phân tích nhân tố

tác động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị đất đai là một trong những phương pháp cơ bản Phương pháp này có thể giải quyết theo bài toán định lượng và định tính (dùng cho phương pháp chuyên gia) Hướng giải quyết định lượng là phương pháp mô hình hóa theo (1) thông qua việc tìm hệ phương trình tác động nhân tố

2 Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS

Theo nhóm thứ hai: Đây là phương pháp đinh giá đất hàng loạt dựa trên

hỗ trợ của GIS kết hợp với cơ sở dữ liệu như CSDL địa chính Dựa vào sự phát triển và quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, hầu hết các nước phát triển đã kết hợp việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS để xử lý bài toán giá đất Bản chất là sử dụng khả năng mạnh của CSDL địa chính phát triển theo hướng đa chức năng kết hợp với khả năng của GIS nhằm giải quyết các mục tiêu chung cho công tác quản lý đất đai trong đó có công tác định [14]

Trang 19

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự (về loại đất , diện tích đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tượng tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá

- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản thu nhập mang lại từ đất

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) Phương pháp này được áp dụng để xá định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản

Trang 20

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, 2013)[15]

* Giá đất trong đấu giá QSDĐ

Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó [29]

1.2 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai

1.2.1 Vùng giá đất

- Định nghĩa về vùng giá đất

Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,

có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất

- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố

Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất theo đường phố Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn

vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo

vị trí của đường phố đó

Trang 21

1.2.2 Vùng giá trị đất đai

- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học về định giá đất,

nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn

Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng

- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý

mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau [23]

Theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất thì các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó

có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó [15] Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình

sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất

có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Cho ta hình ảnh về vùng

Trang 22

có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hằng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm xuống, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi vùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó

Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn

vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó [14]

1.2.3 Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

-Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội Chúng khác nhau

ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng

-Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

-Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền

đề để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng

1.2.4 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai

Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá

Trang 23

trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị Trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường

Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định Nó làm căn cứ để nhà nước,

tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai

Định giá đất là ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng chính xác

Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả của giá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất, chi tiết hóa, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá

cả, tìm ra được giá thật, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức giá đất hợp lý

Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp

lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai.[12]

1.2.5 Tương quan giá đất

Tương quan giá đất giữa các đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra xây dựng bản đồ giá đất theo giá đất

ý nghĩa của việc xác định giá trị ma trận tương quan này là ở chỗ các mẫu điều tra về giá đất thu được hàng năm là rời rạc, không phân bố đều; ta không thể lấy giá đất của thời điểm khác nhau để so sánh mà các mẫu thống

kê giữa các năm chỉ có thể so sánh được thông qua giá trị tương quan Khi có tương quan xác suất hay tương quan trung bình giá đất giữa vùng thông qua

ma trận tương quan, sẽ giúp ta ước lượng được trị đáng tin cậy của giá đất các vùng khác thông qua một số lượng có hạn mẫu tại thời điểm đó[15]

Trang 24

a) Ma trận tương quan giá đất được thiết lâp theo bảng 1

Bảng 1.1: Ma trận tương quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm t(i),[1]

Trong đó: Giá đất đường phố (i) ký hiệu là G(i) Nếu lấy giá đất tuyến

1 so sánh tỷ số với các vùng còn lại Khi đó giá đất tuyến phố 1 (đ/m2)/ Giá đất tuyến i (đ/m2) sẽ lập thành một ma trận tương quan hàng giữa TQ( 1) với tuyến thứ i

Tính giá đất khi biết tương quan (i.j) và mẫu điều tra tại tuyến j

Căn cứ vào giá đất của năm kế tiếp (có kết quả điều tra giá đất có ít nhất hai tuyến phố trùng với các tuyến phố đã lập tương quan)

Tương quan G(ij)= Giá đất Gi-/ Giá đất Gj

Do vậy

Giá đất G(i)= Tương quan G(ij)* Giá đất Gj

1.3 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng và phương pháp xác định vùng giá trị đất đai

1.3.1 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng vùng giá trị đất đai

Bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v

* Nhân tố kinh tế xã hội

Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:

- Mức độ phồn hoa

Trang 25

1.3.2 Các phương pháp xác định vùng giá trị đất đai

Từ các cách tiếp cận về khái niệm vùng giá trị đất đai, đã đưa ra một vài hướng đi để xây dựng được vùng giá trị đất đai cụ thể ưu nhược điểm của 3 phương pháp xây dựng:

Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên chúng ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai

Phương pháp 1 Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay

Trang 26

giảm nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng từ t1 đến t2 tại khu vực đó

Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đất

kết hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từ bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai Khi hình thành những vùng tác động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2 bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có Công nghệ GIS sẽ trợ giúp thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng

Phương pháp 2 Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó

Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với

phương pháp 1, với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập được các vùng tác động Công nghệ GIS cho phép thực hiện phép giao của tất

cả các vùng ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai Khi có tác động mới sẽ

xử lý như nhận xét ở phương pháp 1

Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa 1: Nếu ta tiến hành phân hạng định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh

ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất

Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai [14]

Trang 27

1.4 Hệ thống thông tin địa lý

1.4.1 Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý(GIS)

Trong vài thập kỷ gần đây, chuyên ngành địa lý học đã áp dụng mạnh

mẽ kỹ thuật thông tin, trong đó có những phương pháp ứng dụng mới về các

mô hình toán học và thống kê cũng như những ứng dụng các nguồn thông tin mới như dữ liệu viễn thám Trong bối cảnh này, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đó đóng một vai trò quan trọng như là một kỹ thuật tổ hợp, GIS còn cho phép tạo ra cơ sở dữ liệu bản đồ, xây dựng mô hình, hỏi đáp và phân tích một lượng lớn dữ liệu mà tất cả đều được lưu trữ trong một cơ sở dữ liệu Hiện nay, GIS đang được sử dụng rộng rãi ở các nước đã và đang phát triển, đặc biệt ở các lĩnh vực quản lý nguồn tài nguyên thiên nhiên, môi trường, sử dụng đất đai, rừng và quản lý đô thị

Có rất nhiều định nghĩa về hệ thống thông tin địa lý (GIS) như sau:

GIS là một hộp công cụ "Một bộ công cụ mạnh mẽ để thu thập, lưu trữ,

tổng hợp, chuyển đổi và hiển thị dữ liệu không gian từ thế giới thực cho một tập hợp các mục đích"[2]

GIS là một hệ thống thông tin "Hệ thống thông tin được thiết kế để làm

việc với dữ liệu được tham chiếu bởi không gian địa lý tọa độ Nói cách khác, GIS là một hệ thống cơ sở dữ liệu với khả năng cụ thể cho không gian tham chiếu dữ liệu, cũng như thiết lập một hoạt động để làm việc / phân tích với các dữ liệu "[21]

GIS là là một hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những đối tượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian được biểu diễn như những đường, vùng trong hệ thống máy tính Hệ thống thông tin địa lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ cho những hỏi đáp phân tích đặc biệt [3]

Trang 28

GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sử dụng bởi con người vào mục đích lưu trữ dữ, quản lý các số liệu thuộc tính hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau [18]

Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý (Geographic information System, GIS) được định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian, nhằm hỗ trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý , xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt ra, chẳng hạn như: Để

hỗ trợ việc ra quyết định cho việc quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, dễ dàng trong việc quy hoạch phát triển đô thị và những việc lưu trữ hành chính[4]

1.4.2 Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý

Cơ sở dữ liệu GIS là một tập hợp các thông tin (các tệp dữ liệu) ở dạng vector, raster và bảng số liệu với những cấu trúc chuẩn bảo đảm cho các bài toán đề tài có mức độ phức tạp khác nhau [3] Cơ sở dữ liệu trong GIS bao gồm 2 loại đó là: cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính

* Cơ sở dữ liệu không gian

Dữ liệu không gian dùng để mô tả vị trí, hình dạng và kích thước của đối tượng trong không gian, chúng bao gồm toạ độ và các ký hiệu dựng để xác định các đối tượng trên bản đồ Hệ thống thông tin địa lý dựng các số liệu không gian để tạo ra bản đồ hay hình ảnh bản đồ trên màn hình máy tính hoặc trên giấy thông qua thiết bị ngoại vi[9]

Dữ liệu không gian bao gồm 3 loại đối tượng: điểm (point), đường (polyline) và vùng (polygon) Các đối tượng không gian này được lưu trữ ở 2

mô hình dữ liệu là vector và raster

Trang 29

- Mô hình dữ liệu raster: trong mô hình này, thực thể không gian được biểu diễn thông qua các ô (cell) hoặc ô ảnh (pixel) của một lưới các ô Trong máy tính, lưới ô này được lưu trữ ở dạng ma trận trong đó mỗi cell là giao điểm của một hàng hay một cột trong ma trận Trong cấu trúc này, điểm được xác định bởi cell, đường được xác định bởi một số các cell kề nhau theo một hướng và vùng được xác định bởi một số các cell mà trên đó thực thể phủ lên

- Mô hình dữ liệu vector: trong mô hình này, thực thể không gian được biểu diễn thông qua các phần tử cơ bản là điểm, đường, vùng và các quan hệ topo (khoảng cách, tính liên thông, tính kề nhau…) giữa các đối tượng với nhau Vị trí không gian của các thực thể được xác định bởi toạ độ chung trong một hệ thống toạ độ thống nhất toàn cầu

+ Điểm dùng cho tất cả các đối tượng không gian được biểu diễn như một cặp toạ độ (X,Y) Ngoài giá trị toạ độ (X,Y), điểm còn thể hiện kiểu điểm, màu, hình dạng và dữ liệu thuộc tính đi kèm Do đó, trên bản đồ điểm

có thể được biểu hiện bằng ký hiệu hoặc dạng text (dạng chữ)

+ Đường dùng để biểu diễn tất cả các thực thể có dạng tuyến và được tạo nên từ hai hoặc nhiều hơn 2 cặp toạ độ (X,Y)

+ Vùng là một đối tượng hình học hai chiều, vùng có thể là một đa giác đơn giản hay hợp của nhiều đa giác đơn giản Như vậy, mô hình dữ liệu vector sử dụng các đoạn thẳng hay điểm rời rạc để nhận biết các vị trí của thế giới thực Việc đo diện tích và khoảng cách của các đối tượng được thực hiện bằng cách tính toán hình học từ các toạ độ của các đối tượng thay vì việc đếm các cell trong mô hình raster [10]

* Cơ sở dữ liệu thuộc tính

Dữ liệu thuộc tính (dữ liệu phi không gian) là các thông tin đi kèm với các dữ liệu không gian, nó được dùng để chỉ ra các tính chất đặc trưng cho mỗi đối tượng điểm, đường và vùng trên bản đồ Thông thường, dữ liệu thuộc

Trang 30

tính được tổ chức thành các bảng theo mô hình cơ sở dữ liệu quan hệ, phân cấp và mạng lưới

1.4.3 Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng

- Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013)[15] xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất Đây là tài liệu quan trọng mà tác giả đã tổng hợp đúc kết từ kinh nghiệm nhiều năm nghiên cứu, giúp chúng

ta có một cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề, từ đó xác định hướng đi đúng đắn Tài liệu đã chỉ ra quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, đưa ra kết quả nghiên cứu tại một số nơi như phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên hay tại Bãi Cháy thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Đồng thời đề cập tới yêu cầu dữ liệu chuẩn để tiến hành xây dựng vùng giá trị đất đai Để hỗ trợ việc xác định các vùng giá trị từ các kết quả khảo sát, điều tra, xét về mặt yêu cầu dữ liệu cho mục tiêu phân vùng giá trị dựa trên cơ

sở công nghệ GIS thấy rằng:

1 Dữ liệu phải thống nhất trên một hệ quy chiếu: Theo quy định chuyển thống nhất về VN 2000

2 Trong cả bốn phương án trên đều cho thấy sự cần thiết phải có một

cơ sở dữ liệu nền đồng bộ bảo đảm thể hiện các yếu tố đã phân tích

3 Các vùng ảnh hưởng của giá đất cần thể hiện từ tác động trên phạm

vi diện rộng đến phạm vi hẹp Do vậy yêu cầu về dữ liệu cũng cần dữ liệu tổng thể đến dữ liệu chi tiết

* Các dữ liệu nền cần có là:

- Dữ liệu về bản đồ địa hình từ 1/10000 đến 1/20000

- Dữ liệu về bản đồ địa chính các cấp

- Dữ liệu quy hoạch từ tổng thể đến chi tiết

- Dữ liệu bản đồ và các hồ sơ địa chính

- Dữ liệu ảnh hàng không và viễn thám, bản đồ trực ảnh

Trang 31

- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, cấp tỉnh và cấp huyện

* Dựa vào các dữ liệu nền cần tiếp tục khảo sát điều tra bổ sung các dữ liệu thuộc tính và bổ sung các dữ liệu không gian cho việc thiết lập các nội dung chuyên đề, các tác động ảnh hưởng Trong đó có thể tạm xếp theo thứ tự

ưu tiên dưới đây:

- Dữ liệu phân vùng hành chính cấp quận, huyện;

- Thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông từ tổng thể đến chi tiết trong đơn vị hành chính cấp quận, huyện và cập nhật chi tiết đến phường ngõ, ngách;

- Khoanh các vùng theo ảnh hưởng của yếu tố kiến trúc, quy hoạch;

- Khoanh các vùng theo tỷ lệ giữa diện tích giao thông đường phố và các khu dân cư;

- Khoanh các vùng có tác động trực tiếp trong không gian hẹp (cấp quận) trong khu bảo tồn văn hóa du lịch, khu hồ, công việc cây xanh, hồ nước, khu vực gần trường học bệnh viện, khu thương mại, vung có yếu tố thu nhập từ bất động sản

1.5 Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước

1.5.1 Tình hình trên thế giới

Các nước trên thế giới đặc biệt là những nước phát triển đã và đang áp dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau như điều tra quy hoạch, quản lý sử dụng đất, bảo vệ môi trường Năm 1989, các nhà nghiên cứu bảo vệ môi trường của Hà Lan đó nghiên cứu và ứng dụng thành công công nghệ GIS vào đánh giá mức độ ảnh hưởng của khí thải và các phương tiện giao thông ở vùng Amstecdam Hiện nay, trên thế giới có khoảng trên 60.000 tổ chức và cá nhân

sử dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau Trong nhiều năm trở lại đây, GIS

đã được các nhà khoa học thuộc nhiều lĩnh vực như: địa chất, thổ nhưỡng, quy hoạch đô thị, nông lâm nghiệp, nghiên cứu và đã ứng dụng thành công trong nhiều công trình có giá trị Cụ thể điểm qua một số thành tựu đó là:

Trang 32

- Sử dụng GIS để ước tính sự phân bố không gian của các giá trị đất ở

thành phố Beirut (Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land

value in metropolitan Beirut) của Kamal T.Azar và Joseph Ferreira, Jr [30]

- Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai huyện

Khsách Kandal tỉnh Kandal, Campuchia (Using GIS technology to build up

land unit map of Khsach Kandal district, Kandal province, Cambodia) của

NCS Choum Sinnara, trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội Theo nghiên cứu này, tác giả đó xác định được 6 chỉ tiêu xây dựng bản đồ đơn vị là: loại đất, thành phần giới, địa hình, độ phì đất, chế độ tưới, ngập úng và đã xác định toàn huyện có 19 đơn vị đất đai [3]

- Một số nước phát triển như Úc, Canada, Thụy Điển v.v đó ứng dụng GIS

để xây dựng một hệ thống thông tin chuyên dụng khác như hệ thông tin địa chính phục vụ cho các mục đích đa dạng về quản lý trong ngành địa chính

- Đỗ Văn Minh (2011) đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ [18]

Trang 33

- Trương Thành Nam (2011) đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị qua các năm, phục vụ nghiên cứu về thị trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân ảnh hưởng đến cung cầu đất ở đô thị và thành lập được bản đồ giá đất ở đô thị năm 2011 [21]

- Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2012) đã ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà nẵng Kết quả đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan tới đất đai một cách hiệu quả và chính xác, thuận tiện và nhanh chóng [2]

- Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai [13]

Là một chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực nghiên cứu, Trịnh Hữu Liên đã đặt nền móng cho hướng đi chiến lược về công tác quản lý đất đai khi đưa ra giải pháp xây dựng và quản lý các vùng có cùng giá trị sử dụng

Kết quả nghiên cứu đã xây dựng được vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố từ đó tính được giá trị đất theo vùng và theo từng thửa Đồng thời xác định được mối tương quan giữa vùng giá trị đất đai tại các tuyến đường khác nhau

Các nghiên cứu khoa học nêu trên đều đạt được kết quả rất khả quan, tuy nhiên thị trường đất đai rất nhạy cảm, giá đất biến đổi liên tục dưới sự tác động của nhiều yếu tố và mỗi yếu tố đó ở các vùng khác nhau lại ảnh hưởng

Trang 34

không giống nhau tới giá đất, thậm chí các yếu tố ở thời gian khác nhau cũng

có tác động lớn nhỏ khác nhau Chính vì vậy với cơ sở dữ liệu địa chính của địa bàn nghiên cứu, kết hợp với điều tra thực địa xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá đất Tìm ra mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đai bằng phần mềm PRIMER Từ đó với sự hỗ trợ của GIS xây dựng vùng giá trị đất đai[8]

Trang 35

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Loại đất tại khu vực nghiên cứu: Đất phi nông nghiệp (đất ở) tại phường Hà Phong, thành phố Hạ Long;

- Bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính;

- Người sử dụng đất và cán bộ tại phường Hà Phong, thành phố Hạ Long

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Nghiên cứu trên địa bàn phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Thời gian tiến hành: tháng 6 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Hà Phong, TP Hạ Long

* Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý; địa hình, địa mạo; khí hậu, thủy văn; nguồn tài nguyên v.v

* Điều kiện kinh tế xã hội

Thực trạng phát triển kinh tế; dân số lao động và việc làm; thực trạng phát triển khu dân cư, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng v.v

Trang 36

- Xây dựng dữ liệu không gian

- Hoàn thiện bản đồ địa chính phường Hà Phong

- Xây dựng vùng dân cư theo trục đường chính

- Xây dựng dữ liệu thuộc tính

- Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai

2.3.5 Ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá đất hàng loạt theo giá đất thực tế

- Xây dựng ma trận tương quan giá đất theo điều tra

- Điều chỉnh, kết hợp điều tra giá đất để xác định giá đất chi tiết năm

2014 theo kết quả điều tra năm 2013

2.3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai

- Giải pháp chính sách

- Giải pháp quản lý

- Giải pháp kinh tế

- Giải pháp kỹ thuật

Trang 37

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Một số các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài:

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp

Ngoài tìm hiểu số liệu, tài liệu, văn bản pháp luật, có liên quan đến giá đất, vùng giá trị đất đai, các định hướng quy hoạch của địa bàn nghiên cứu cần thu thập các thông tin khác thông qua 2 nguồn: Ngoại nghiệp (tại thực địa) và nội nghiệp: Nội nghiệp: thu thập thông tin dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về các mặt điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai (đặc điểm khí hậu, thổ nhưỡng, tình hình sử dụng đất đai…), nguồn tư liệu thống kê đất của phường, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng từ các cơ quan chuyên môn kết hợp kế thừa có chọn lọc Thông tin ngoại nghiệp là thông tin thu được từ thực địa giúp cập nhật và xây dựng bổ sung các thông tin như tên ngõ, độ rộng ngõ, tình trạng ngõ, giá đất thị trường v.v

* Phương pháp điều tra, phỏng vấn người dân

- Tiến hành phỏng vấn theo bộ câu hỏi được chuẩn bị sẵn, các thông tin thu thập tập trung vào những hộ gia đình có thửa đất bám trục đường Điều tra ngẫu nhiên hộ gia đình trên trục đường

- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp các cán bộ làm việc tại địa bàn phường

để thu thập một số thông tin về điều kiện tự nhiên,hiện trạng sử dụng đất, tên các ngõ nhỏ và một số thông tin về quy hoạch trên địa bàn

Tổng thu thập 100 phiếu điều tra theo tuyến đường chính và theo các đường ngõ trên địa bàn nghiên cứu, nhằm quan sát, thu thập thông tin tình

trạng đường (tuyến đường điều tra tại Bảng: 3.4, trang 59).(Phiếu điều tra

kèm theo phụ lục)

- Nội dung hướng tới của phiếu điều tra là thu thập ý kiến của người

dân về ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là: trình độ văn hóa,

Trang 38

thu nhập bình quan, nghệ nghiệp, môi trường sống, dịch vụ dân sinh, an ninh, cấp nhật VBPQ, dân tộc, đồng ý với bảng giá, vị trí, độ rộng ngõ, hình thể, diện tích, yếu tố pháp lý, khoảng cách, giá QĐ, giá TT

2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu

Bao gồm:

* Số liệu trên PRIMER

- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả

số liệu dạng số và số liệu dạng chữ

- Phân loại số liệu dạng số như giá đất, diện tích,v.v dưới dạng bảng dễ hiểu và tiến hành mã hóa các dữ liệu thuộc tính dạng chữ để phần mềm PRIMER có thể hiểu và cho ra kết quả

- Xác định mối quan hệ các yếu ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu trên phân tích mối tương quan Multi – Dementional Scaling (MDS) và Principal Component Analysis (PCA)

* Số liệu trên ArcGIS

- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ theo các trường cụ thể: ID, tờ số, thửa số, chủ sử dụng, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng có tranh chấp không, giá theo quy định của nhà nước, giá theo thị trường, tên trục đường đi qua thửa đất v.v Các trường xây dựng luôn theo đúng trường ID trên dữ liệu không gian để khi kết nối dữ liệu có kết quả chính xác

- Số liệu được sử lý trên phân mềm chuyên dụng Excel trước khi đưa vào bảng thuộc tính trên ArcGIS

2.4.3 Phương pháp bản đồ

- Tiến hành chỉnh sửa, ghép các mảnh bản đồ địa chính lại với nhau; đồng thời bật tắt các lớp thông tin để có bản đồ địa chính hoàn chỉnh

Trang 39

- Sử dụng bản đồ giấy trong điều tra thực địa, cập nhật, chỉnh sửa, bổ sung những thông tin biến động trên bản đồ

- Cập nhật chỉnh sửa, bổ sung bản đồ trên file số để có được bản đồ đúng như thực trạng của địa bàn nghiên cứu

2.4.4 Phương pháp chuyên gia

- Tham khảo ý kiến của những người am hiểu về vấn đề nghiên cứu, làm sáng tỏ những vấn đề chưa hiểu trong nghiên cứu

- Kế thừa kết quả nghiên cứu, thống kê đã được nghiệm thu về cơ sở xây dựng vùng giá trị đất đai

2.4.5 Phương pháp GIS

- Kết nối dữ liệu thuộc tính xây dựng được trên bảng excel theo trường

ID lên bản đồ chuẩn để có hệ thống cơ sở dữ liệu cả không gian và thuộc tính

- Dùng các chức năng của GIS để nhập dữ liệu, truy xuất, biên tập, xuất

vẽ tạo ra những bản đồ chứa các dữ liệu thuộc tính

Trang 40

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

* Vị trí địa lý

Phường Hà Phong nằm ở phía Đông - Đông Bắc thành phố Hạ Long, cách trung tâm Thành phố khoảng 11 km

- Phía Đông giáp phường Quang Hanh, thị xã Cẩm Phả

- Phía Nam giáp vịnh Hạ Long, Thành phố Hạ Long

- Phía Tây giáp phường Hà Tu, Thành phố Hạ Long

- Phía Bắc giáp phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long

Phường Hà Phong là cửa ngõ phía Đông của thành phố Hạ Long; nơi thông thương giao lưu kinh tế với thị xã Cẩm Phả Trong những năm qua Đảng bộ và nhân dân phường Hà Phong đã phấn đấu đạt được nhiều kết quả tương đối toàn diện trên các lĩnh vực kinh tế và văn hóa - xã hội

* Địa hình, địa mạo

Phường Hà Phong có địa hình được chia thành hai loại chính: vùng đồi núi cao và vùng thung lũng thấp

- Vùng đồi núi cao với diện tích chiếm khoảng 60% diện tích tự nhiên của toàn phường Bao gồm khu sản xuất của các xí nghiệp than và núi đá cao nằm dải vùng ngoài biển

- Vùng thấp với địa hình khá bằng phẳng độ dốc thoải đều từ Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam, thuận tiện cho việc thoát nước tự nhiên Đây là vùng phân bố của các khu dân cư cũng như vùng sản xuất nông nghiệp chính

Định dạng
Số trang	86
Dung lượng	2,3 MB