Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009-2013

Tuy nhiên để tránh lợi dụng trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trư

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN NĂM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG CAO XANH, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN NĂM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG CAO XANH, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2014

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng bản thân Toàn bộ quá trình nghiên cứu được tiến hành một cách khoa học, các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là chính xác, trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác Các số liệu trích dẫn trong quá trình nghiên cứu đều được ghi rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, tháng 11 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Năm

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Luận văn được hoàn thành là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu

lý luận và tích lũy kinh nghiệm thực tế của tác giả Những kiến thức mà thầy

cô giáo truyền thụ đã làm sáng tỏ những ý tưởng, tư duy của tác giả trong suốt quá trình thực hiện luận văn này

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn và kính trọng sâu sắc đối tới thầy giáo: PGS TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, người thầy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này Thầy đã để lại trong tôi sự kính phục về tri thức khoa học, lối sống yêu thương, độc lập và thẳng thắn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng quản lý đào tạo sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban lãnh đạo và đồng nghiệp Viện Quy hoạch và Thiết kế xây dựng Quảng Ninh đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Ủy ban nhân dân phường Cao Xanh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh, nhân dân phường Cao Xanh đã cung cấp số liệu, tư liệu khách quan, chính xác giúp tôi đưa ra những phân tích đúng đắn

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình tôi đã giúp đỡ tôi lúc khó khăn, vất vả để hoàn thành luận văn Tôi xin cảm ơn bạn bè đồng nghiệp

đã động viên tạo điều kiện thuận lợi và đóng góp những ý kiến quý báu để giúp tôi hoàn thành luận văn này

Thái Nguyên, tháng 11 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Năm

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆ 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 5

5

1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7

1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7

1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12

1.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 16

1.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất 24

24

1.3.2 Sơ lược về tình hì 26

1.3.3 Sơ l 28

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

Trang 6

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 33

33

34

2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu 34

34

2.4.5 Các chỉ tiêu nghiên cứu 34

Chương 3: 36

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phường Cao Xanh 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

3.1.3 Tình hình quản lí, sử dụng đất trên địa bàn phường Cao Xanh 43

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Cao Xanh 47

3.2 2009 - 2013 50

2009 - 2013 theo hình thức chuyển quyền sử dụng đất 50

3.2 2009 - 2013 theo thời gian 54

3.2 - 60

3.2.4 Đ 62

Trang 7

3.3 Nghiên cứu một số

63

3.3.1 Ảnh hưởng của Yếu tố Chính sách đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 63

3.3.2 Ảnh hưởng của Yếu tố Pháp lý đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 64

3.3.3 Ảnh hưởng của Yếu tố Thị trường đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 65

3.3.4 Ảnh hưởng của Yếu tố Tâm lý đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 66

3.3.5 Ảnh hưởng của Yếu tố Dân số đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 67

3.4 Những thuận lợi, khó khăn và Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất nh Quảng Ninh 68

3.4.1 2009 - 2013 68

3.4.2 Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở tại phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHẦN PHỤ LỤC 77

Trang 8

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2012 29Bảng 1.2 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 29Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Cao Xanh năm 2013 48

tại phường Cao

Trang 10

tại phường Cao Xanh

ư 2009-2013 62

Bảng 3.20 Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của yếu tố Chính sách

đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 63

Bảng 3.21 Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố Pháp lý

Bảng 3.22 Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố Thị

trường đến công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 65

Bảng 3.23 Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố Tâm lý

Bảng 3.24 Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố Dân số

Bảng 3.25 Tổng hợp chỉ tiêu đánh giá sơ lược về nhận thức chung trong

công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 68

Trang 11

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Bản đồ vị trí tỉnh Quảng Ninh 27

Hình 1.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 28

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long 37

Hình 3.2: Biều đồ dân số phường Cao Xanh qua các năm 2006-2010 41

Hình 3.3: Biều đồ hiện trạng sử dụng đất phường Cao Xanh năm 2013 48

Trang 12

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là

tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở

hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai

Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai nhà nước đã ban hành Luật Đất đai 2003, để tiến hành các hoạt động như: quy hoạch, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai…Đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ thống Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của ngưới sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng đất trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và

cơ quan ban ngành Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết

Phường Cao Xanh là một trong số những phường trọng điểm phát triển thuộc thành phố Hạ Long Trong những năm qua, đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở

Trang 13

hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý

và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “

Trang 14

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác chuyển quyền sử

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và

Trang 15

Chương 1

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến

) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trườ

2001 Theo Lu

Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998

và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo

Trang 16

hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003 Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

- Đất đang tranh chấp

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội

Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí

và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Mọi vấn

đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất

Trang 17

- Nghị định số 181/2004/NĐ- 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2008 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên

Trang 18

-06 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26 tháng 10 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21 tháng 7 năm 2008 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm

2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 6 năm 2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Chuyển đổi quyến sử dụng đất

Trang 19

Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển

QSD đất Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp

đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [27]

1.2.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD đất Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền

sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để

có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở điều 106 Ngoài ra,

181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất

Trang 20

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó [27]

1.2.1.3 Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [27]

Trang 21

đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa

kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hang trước thì người đứng ở hang sau mới được hưởng:

+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con nuôi của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột [27]

1.2.1.5 Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không

Trang 22

thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này

Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện

Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên để tránh lợi dụng trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này [27]

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ [27]

Trang 23

1.2.1.7 Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay

Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp [27]

1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện các quyền chuyển quyền là:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Đất không có tranh chấp

3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4 Trong thời hạn sử dụng đất

1.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

181/2004 ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

1 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trang 24

về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi

có quyết định đó;

c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất

2 Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất

5 Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này

Trang 25

10 năm 2004 quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo

dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà ở [27]

1.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

10 năm 2004 quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2, Điều

113, Luật Đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c Khoản 2, Điều 110 và Khoản 6, Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;

Trang 26

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền

sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với

Trang 27

pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;

1) Tổ chức là pháp nhân mới đuợc hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập

2 Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được

104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí

hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh [27]

1.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

1.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ:

a) Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

5, Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (bản chính);

Trang 28

+ Hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa

có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Quảng Ninh)

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất bao gồm:

5, Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (bản chính);

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất (UBND tỉnh Quảng Ninh)

c) Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm:

Trang 29

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất (UBND tỉnh Quảng Ninh)

d) Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất);

+ Tờ trình của UBND cấp xã;

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Giấy khai sinh (bản sao);

Bước1: Người nhận QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả của UBND cấp xã (Trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị trấn thì phải nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết của

Trang 30

của UBND cấp huyện) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoản trỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận

hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đất của huyện, thành phố Thời gian không quá 2 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính Thời gian không quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa

vụ tài chính cho người nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất về thời gian và địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện chỉnh lý giấy chứng

nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho bên chuyển QSD đất theo quy định; in giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận lên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện kí giấy chứng nhận đối với những trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận QSD đất và tài sản

gắn liền trên đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSD đất Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Trang 31

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSD đất vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD

đất và tài sản gắn liền trên đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định

và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh)

1.2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp bảo lãnh (02 bản);

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đồng thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền trên đất;

+ Giấy chứng nhận QSD đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền trên đất nếu pháp luật quy định

* Trình tự giải quyết:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Trang 32

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thực hiện việc đăng kí thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phi (nếu có) và

trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian thực hiện không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh)

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp;

+ Văn bản ủy quyền (nếu có);

+ Giấy chứng nhận QSD đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất; chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Trang 33

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,

cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh)

1.2.3.4 Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại

* Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSD đất (đã công chứng hoặc chứng thực);

5, Điều 50 của Luật Đất đai

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đủ thì cần hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung; nếu hồ sơ đủ điều kiện thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện Thời gian thưc hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSD đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh)

* Quy định về hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSD đất (đã được công chứng hoặc chứng thực)

Trang 34

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc mộ

5, Điều 50 của Luật Đất đai 2003

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của

UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào

hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất đã cấp (Sở Tài nguyên

và Môi trường Quảng Ninh)

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả

hai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSD đất

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSD đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSD đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

Trang 35

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính

và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đinh,

cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét kí giấy chứng nhận QSD đất;

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp lu

)

1.3 Sơ lƣợc về tình hình chuyển quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, ngay sau Cách mạng Tháng Tám thành công, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành “Luật cải cách ruộng đất” ngày 4/12/1953 nhằm từng bước xóa bỏ sự bóc lột của phong kiến và đế quốc do sự chiếm hữu đất đai mang lại Do những hoàn cảnh lịch sử nhất định, Nhà nước

ta từ chỗ cho phép sự tồn tại của sở hữu tư nhân đối với đất đai đã dần động viên người dân vào vào làm ăn trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hóa với đất đai Từ chỗ công nhận trong Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể hợp tác, sở hữu tư nhân Đến Hiến pháp

1980, điều 19 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

Trang 36

nhất quản lý Trong Hiến pháp 1992 quy định: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,… đều thuộc sở hữu toàn dân”(Điều 17) Luật đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987- Đạo luật đầu tiên của nước ta ghi nhận tại Điều 1: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài” Luật đất đai năm 1987 nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức Ở thời kỳ này, chuyển quyền sử dụng đất chưa phải là hiện tượng có tính phổ biến nhưng vẫn xảy ra tương đối nhiều với các hình thức: cho mượn đất, cho thuê đất, bán đất, mua bán nhà đất, thế chấp đất, thừa kế đất

Luật đất đai năm 1993 ban hành ngày 14/7/1993 đánh dấu bước hoàn thiện cơ bản của pháp luật đất đai nước ta Luật đất đai 1993 quy định chế

độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với 5 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất Luật ghi nhận

sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất hoàn thiện Điều 3 khoản 2 quy định: “

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất, các quyền trên chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật” Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời thì việc chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận, tuy nhiên công việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng vẫn còn gặp nhiều khó khăn do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể vấn đề này Ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Sự ra đời của Nghị định 17/1999/NĐ-

CP đã đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân Nghị định này trong quá trình thực hiện đã phát hiện một số vấn đề bất cập, chính vì vậy ngày

Trang 37

1/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP để bổ sung một

số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP Nhưng trong thời kỳ đất nước ngày càng đổi mới và phát triển không ngừng để hòa nhập cùng thế giới, đã xuất hiện nhiều bất cập về vấn đề đất đai, thì Luật Đất đai năm 1993 không còn đủ sức giải quyết triệt để những trường hợp mới phát sinh Vì thế Luật đất đai năm 2003 ra đời kèm theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP nhằm bổ sung và hỗ trợ về mặt quy trình chuyển nhượng cho Nghị định 17/1999/NĐ-CP được thực hiện một cách triệt để trong cả nước

Từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, thị trường về đất đai đã ổn định và đáp ứng được tình hình phát triển kinh tế trong cả nước giai đoạn này Trong gần 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, nước ta đã đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục

vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước đảm bảo; đồng thời từng bước hạn chế, ngăn ngừa và xử lý các vi phạm

về đất đai

Tuy vậy, chính sách pháp luật đất đai vẫn còn một số hạn chế, bất cập chưa phù hợp với tình hình thực tiễn nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và các thủ tục hành chính về đất đai Để tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nhằm giải quyết những vướng mắc bất cập, bức xúc trong công tác quản lý, sử dụng đất, tại Hội nghị lần thứ sáu, Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) đã thông qua Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại

1.3.2 Sơ lư

Trang 38

Hình 1.1: Bản đồ vị trí tỉnh Quảng Ninh

Tỉnh Quảng Ninh có có 589.957 ha diện tích đất tự nhiên Trong đó diện tích đất nông nghiệp là 56.550 ha chiếm 9,58 %; diện tích đất lâm nghiệp

có rừng là 228.682 ha, chiếm 38,76 %; diện tích đất chuyên dùng là 23.798

ha, chiếm 4,03 %; diện tích đất ở là 6.444 ha, chiếm 1,09 %; diện tích đất chưa sử dụng và sông suối đá là 274.483 ha, chiếm 46,52 % Về địa giới hành chính Tỉnh có 4 thành phố, 1 thị xã và 9 huyện Các đơn vị hành chính này được chia tiếp thành 186 đơn vị hành chính cấp xã bao gồm 61 phường, 10 thị trấn và 115 xã Quảng Ninh là một trong những trung tâm kinh tế - xã hội có ý nghĩa quan trọng của khu vực cũng như của cả nước Với mục tiêu xây dựng tỉnh Quảng Ninh cơ bản là tỉnh công nghiệp hiện đại năm 2015, là tỉnh Dịch

vụ - Công nghiệp hiện đại vào năm 2020; là một trong những đầu tàu kinh tế

của Miền Bắc; trở thành một “ trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, đào tạo,

du lịch đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế của Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ” Góp phần đảm

bảo vững chắc quốc phòng, an ninh Trở thành tỉnh có tốc độ phát triển cao so với các thành phố ở trong nước, ngang tầm với những thành phố phát triển

khác trong khu vực Đông Nam Á vào những năm 2030

Trang 39

Trong những năm qua được sự quan tâm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tỉnh ủy, HĐND, UBND Tỉnh cùng với sự hỗ trợ của các ngành, các cấp có liên quan, công tác quản lí đất đai của Tỉnh đã được tiến hành đồng bộ, toàn diện, từng bước đi vào nề nếp Đặc biệt, đối với công tác chuyển QSD đất trên địa bàn luôn được quan tâm, chỉ đạo của các cấp đảm bảo thực hiện theo đúng pháp luật đất đai

Hình 1.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long

Hạ Long là thành phố tỉnh lỵ, trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị của Tỉnh Quảng Ninh Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 27.195,03 ha đã được đo đạc bản đồ địa chính theo lưới tọa độ quốc gia với tỷ lệ 1/2000; 1/1000; 1/500 đây là điều kiện thuận lợi cho từng địa phương, đơn vị thực hiện công tác quản lý đất đai có hệ thống, chặt chẽ và ổn định Thành phố có

20 phường Hàng năm, dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý

và hiệu quả Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSD đất diễn ra trên địa bàn thành phố, từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSD đất Ban lãnh đạo

Trang 40

và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện các quy định các quy định mới của Luật Đất đai qui định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSD đất trên địa bàn thành phố diễn ra sôi động hơn

a Hiện trạng đất nông nghiệp:

Bảng 1.1 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2012

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long)

Số liệu ở bảng 1.1 cho thấy: Diện tích đất nông nghiệp của thành phố

Hạ Long là 9.483,18 ha chiếm 34,87% diện tích đất tự nhiên của toàn tỉnh; trong đó đất lâm nghiệp là 7002,09 ha chiếm 73,83%, đất sản xuất lâm nghiệp

là 1.359,53 ha chiếm 14,3%, đất nuôi trồng thuỷ sản 1.120,62 ha chiếm 11,8%, đất nông nghiệp khác là 0,94 ha chiếm 0,009% tổng diện tích đất nông nghiệp của thành phố

b Hiện trạng đất phi nông nghiệp:

Bảng 1.2 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012

đất

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

Định dạng
Số trang	92
Dung lượng	5 MB

Tài liệu tham khảo	Loại	Chi tiết
1. Bộ tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất	Khác
2. Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính	Khác
3. Bộ tài chính (2007). Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP	Khác
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất	Khác
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài Chính (2010), Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất	Khác
6. Chính phủ (1994), Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất. Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị	Khác
7. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất	Khác
8. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003	Khác
9. Chính Phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số	Khác
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003	Khác
10. Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ	Khác
11. Chính phủ (2008), Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư	Khác
12. Chính phủ (2008), Nghị định số 84/2008/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2008 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai	Khác
13. Cục Thống kê. Niên giám thống kê thành phố Hạ Long năm 2012 14. Cục Thống kê. Niên giám thống kê thành phố Hạ Long năm 2013	Khác
15. Hoàng Anh Đức (1995), Bài giảng Quản lý nhà nước về đất đai, Trường Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội	Khác
16. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội	Khác
17. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội	Khác
18. Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội	Khác
19. Nghị định số: 65/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân	Khác
20. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội	Khác