Hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

Đất đai nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia luôn gắn liền với chính sách phát triển kinh tế xã hội

mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia luôn gắn liền với chính sách phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng Chính vì vậy, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ quốc gia và xây dựng chính sách phát triển, khai thác các nguồn lợi từ đất đai là hai nhiệm vụ song song của bất cứ nhà nước nào trên thế giới

Với đặc thù lịch sử của Việt Nam qua mấy nghìn năm đấu tranh giữ nước và dựng nước nên hơn ai hết, Việt Nam hiểu rõ giá trị của đất đai và lãnh thổ thiêng liêng của mình

Sau khi thống nhất đất nước (năm 1975) Đảng và Nhà nước ta đã tiến hành nhiều biện pháp nhằm quản lý, khai thác một cách hiệu quả đất đai, tài nguyên trong lòng đất, rừng núi, sông, biển để phục vụ cho công cuộc xây dựng đất nước Trong quản lý, khai thác và sử dụng đất, nhiều dự án lớn đã

được Nhà nước đầu tư phát triển nhằm phát triển kinh tế, đồng thời phục vụ hiệu quả đời sống của nhân dân Trong quản lý nhà nước về đất đai, Đảng, Nhà nước đã thành lập cơ quan cấp Bộ với chức năng tham mưu cho Chính phủ trong quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời là cơ quan được Chính phủ giao nhiệm vụ thực hiện các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai và các tài nguyên có trong lòng đất Để thực hiện việc quản lý, Nhà nước quan tâm xây dựng và từng bước hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật quy định về quản lý, sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai Sau hơn 60 năm kể từ ngày

Hồ Chủ tịch ra sắc lệnh về đất đai đến nay, hệ thống các văn bản pháp luật về

đất đai từng bước được hoàn thiện Từ chỗ Nhà nước chỉ quản lý đất đai bằng các văn bản có hiệu lực pháp lý như nghị định của Chính phủ, thông tư của các Bộ, đến nay Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi hoàn thiện và được thay thế bằng Luật đất đai năm 2003

Trong cơ chế hành chính quan liêu bao cấp của nền kinh tế sản xuất hiện vật ở nước ta đã dẫn đến việc sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai chưa hiệu quả Từ khi đổi mới toàn diện các lĩnh vực của đời sống xã hội (1986), khởi đầu

là đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, đất đai

đang được khai thác, sử dụng hiệu quả hơn Đảng và Nhà nước đã có chủ trương

đúng đắn và sáng suốt trong việc sử dụng nguồn lợi đất đai để kêu gọi đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Có thể nói, Việt Nam đã thành công trong việc sử dụng đất

đai và nguồn lợi từ đất để hợp tác đầu tư với nước ngoài Điều đó được minh chứng qua tỉ lệ các dự án đầu tư nước ngoài dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh mà chủ yếu bên Việt Nam góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và những

đóng góp của đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với nền kinh tế Việt Nam trong những năm qua Những thành công trong việc sử dụng và khai thác lợi thế từ đất

đai trong lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước ngoài đang được củng cố và phát triển Tuy vậy, việc sử dụng đất đai trong đầu tư nước ngoài tại Việt Nam còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập làm ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đặc biệt là việc cụ thể hoá chính sách về đất đai nhằm thu hút đầu tư nước ngoài của Nhà nước ta trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh

mẽ, trong đó các quy định pháp luật và quản lý nhà nước về đất đai được xem là những hạn chế, thậm chí cản trở hoạt động đầu tư cần phải được khắc phục

Hay nói một cách khác, nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước là một thực tế khách quan cả về phương diện lý luận và thực tiễn

Trên phương diện lý luận có thể xác định những lý do sau đây:

Luật đất đai ở nước ta cần được sửa đổi, bổ sung Vì pháp luật phản

ánh thực tế chứ pháp luật không làm ra thực tế theo nghĩa: Các nhà lập pháp không thể sáng tạo ra các quan hệ xã hội mà chỉ ghi chép phản ánh những quan hệ xã hội vào trong pháp luật Trên cơ sở khẳng định pháp luật có vai trò chủ yếu tác động đến sự phát triển và ổn định xã hội, do đó Luật đất đai cần

được sửa đổi cho phù hợp với thực tế ở Việt Nam hiện nay cho thấy, việc tổ chức xây dựng cơ cấu kinh tế vùng miền, các tỉnh và thành phố, việc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước phải gắn với công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn; việc phát huy tính tích cực của cơ chế thị trường, thực tế đó cần được phản ánh vào nội dung của pháp luật đất đai

- Pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng là công cụ của quản

lý hành chính nhà nước Song quản lý hành chính nhà nước là một quá trình hoạt động đang được hoàn thiện cả về chính sách đất đai, về cơ chế quản lý, hình thức, phương pháp và mục tiêu quản lý trong những giai đoạn cụ thể Do vậy, pháp luật trong quản lý hành chính về đất đai nói chung và thuê đất nói riêng với tư cách là một lĩnh vực pháp luật cần được hoàn thiện

Trên phương diện thực tiễn, các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý hành chính đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như tính chất phức tạp

- Việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước thông qua các hình thức như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê có thể dẫn đến thay đổi sở hữu, kéo theo chế độ sử dụng đất

- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhất là doanh nghiệp liên doanh, thay vì góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng thuê đất nhiều hơn; và không chỉ trong khu công nghiệp, khu chế xuất mà còn thuê đất ở ngoài

Việc phân cấp quản lý đất đai theo cấp hành chính giữa Trung ương và

địa phương, theo ngành và lãnh thổ đã phát sinh các hiện tượng: quy hoạch chồng chéo, hoặc tùy tiện; tình trạng dựa dẫm, thậm chí cục bộ bản vị, địa phương chủ nghĩa trong quy hoạch đất đai, định giá đền bù, giá thuê đất v.v…

Rõ ràng những nội dung về quyền và nghĩa vụ của các cơ quan quản lý hành chính - với tư cách là chủ sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai cần phải sửa đổi bổ sung hoàn thiện, đặc biệt là các quy định về thủ tục hành chính trong quan hệ giữa cơ quan hành chính và doanh nghiệp

Thực tế cũng cho thấy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài rất cần

sự công khai, minh bạch, ổn định trong quản lý nhà nước về đất đai ở khía cạnh khác, không phải khi nào doanh nghiệp cũng thực hiện pháp luật về đất

đai nói chung và sử dụng đất trong thuê đất nói riêng một cách đúng đắn và nghiêm túc Hiện tượng chuyển đổi mục đích thuê đất trái pháp luật, hoặc kéo dài thời gian thực hiện dự án, hoặc môi trường, môi sinh bị ô nhiễm đang cần

có những biện pháp pháp lý với những chế tài nghiêm khắc

Tóm lại, hoàn thiện pháp luật ở lĩnh vực trên là có cơ sở lý luận và cơ

sở thực tiễn

Với những lý do trên tôi chọn đề tài: "Hoàn thiện pháp luật về quản

lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay" làm luận văn thạc sĩ luật, chuyên ngành Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Vấn đề xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và lĩnh vực

đầu tư nước ngoài nói riêng, cũng như quản lý nhà nước bằng pháp luật về đất

đai đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu và nhiều công trình khoa học cũng đã được công bố có liên quan đến đề tài này

Có thể liệt kê các công trình khoa học chủ yếu sau đây:

+ GS.TSKH Đào Trí úc: "Nhà nước và pháp luật của chúng ta trong

sự nghiệp đổi mới", Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, 1997;

+ Hoàng Phước Hiệp: "Cơ chế điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ Luật học;

+ Quách Sĩ Hùng: "Tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong quản

lý nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Luận án phó tiến sĩ Luật học;

+ Nguyễn Mạnh Tuấn: "Cơ sở khoa học của việc hoàn thiện khung pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ Luật học;

+ Nguyễn Thanh Phú: "Địa vị pháp lí của doanh nghiệp liên doanh theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học;

+ Nguyễn Quang Tuyến: "Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai", Luận án tiến sĩ luật học;

+ Vũ Trường Sơn: "Đầu tư trực tiếp nước ngoài với tăng trưởng kinh tế

ở Việt Nam", Nxb Thống kê, Hà Nội, 1997

+ Trường Đại học Luật Hà Nội: "Giáo trình Luật kinh tế", Nxb Giáo dục, Hà Nội, 1997

Ngoài ra, cũng có nhiều nhà nghiên cứu luật học như Lưu Văn Đạt, Hoàng Thế Liên, Hà Hùng Cường cũng đã có công trình nghiên cứu về pháp luật đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam, trong đó có đề cập đến lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai

Các công trình khoa học nêu trên đã góp vào kho tàng lý luận chung cũng như lý luận chuyên ngành kinh tế và đất đai Là người đã và đang nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước ngoài, tác giả nhận thấy cần thiết phải tham khảo, kế thừa, vận dụng kết quả của các công trình trên Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện và cụ thể về lĩnh vực pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về thuê đất, vì vậy, có thể xem đề tài: "Hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay" là công trình đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

* Mục đích:

Nghiên cứu để góp phần làm rõ những cơ sở lý luận của pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất; trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật và công tác

quản lý nhà nước về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài nói chung, đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng để xác định phương hướng, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nước

đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất

* Nhiệm vụ của luận văn:

Để đạt được mục đích trên, việc nghiên cứu luận văn có các nhiệm vụ sau:

- Làm sáng tỏ các khái niệm: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

và nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, nội dung và vai trò của pháp luật

về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

- Phân tích làm rõ thực trạng pháp luật về quản lý hành chính nhà nước

đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

- Đề xuất một số phương hướng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

* Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của luận văn chủ yếu là các văn bản pháp luật về đất đai, đầu tư nước ngoài và lĩnh vực thuê đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Quan điểm để nghiên cứu đề tài của tác giả dựa trên quan điểm của Đảng

và Nhà nước trong quản lý nhà nước về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước

ngoài Quan điểm đó được thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng, trong Luật đất đai 2003, trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trước đây, Luật

đầu tư năm 2005, Luật doanh nghiệp năm 2005

Để vận dụng tốt quan điểm của Đảng và Nhà nước trong việc nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng phương pháp biện chứng khoa học, nghĩa là phân tích, đánh giá, bình luận pháp luật trong quản lý nhà nước đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong sự vận động phát triển biện chứng, phù hợp với quy luật phát triển kinh tế nói chung và đặc thù trong xây dựng nền kinh tế thị trường ở Việt Nam nói riêng

Bên cạnh đó, để việc nghiên cứu đề tài được chính xác, khoa học, tác giả còn sử dụng các phương pháp so sánh sự phát triển của pháp luật về đất đai

ở Việt Nam và giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật về đất đai của các nước khác trong khu vực và thế giới Ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phương pháp

điều tra xã hội, phân tích, dự báo, tổng hợp để nghiên cứu đề tài này

6 Đóng góp về khoa học của luận văn

- Góp phần làm rõ những cơ sở lý luận và xây dựng khái niệm, đặc

điểm, nội dung pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất

- Khảo sát, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài

- Xác định phương hướng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật trong quản lý nhà nước đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 7 tiết

Chương 1 Cơ sở lý luận của pháp luật về quản lý hành chính Nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

1.1.1 Khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Khái niệm về "doanh nghiệp" là khái niệm có sự ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta

Khái niệm "doanh nghiệp" dùng để chỉ các tổ chức kinh tế được thành lập một cách hợp pháp với mục đích là để hoạt động sản xuất, kinh doanh Tuy vậy, trước khi có Luật Công ty năm 1990 ra đời, tổ chức kinh tế nói trên

được gọi với khái niệm khác là "xí nghiệp" hay "công ty" Nói như vậy có nghĩa tuy bản thân khái niệm "doanh nghiệp" hay "xí nghiệp" là khác nhau nhưng đều giống nhau ở một điểm là dùng để chỉ một tổ chức kinh tế hoạt

động sản xuất, kinh doanh ở nước ta

Khái niệm "doanh nghiệp" đã được Luật công ty năm 1990 sử dụng để chỉ các loại hình công ty hiện có ở Việt Nam thời bấy giờ Sau khi Luật công

ty ra đời, hệ thống các văn bản pháp luật ở nước ta đều sử dụng khái niệm

"doanh nghiệp" thay vì "xí nghiệp" như trước đó, mặc dù cho đến nay hầu như chưa có công trình nào nghiên cứu về sự thay đổi khái niệm nói trên và việc sử dụng nó trong các văn bản pháp luật Luật doanh nghiệp được Quốc hội thông qua ngày 12 tháng 06 năm 1999 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2000

đã chính thức sử dụng khái niệm "doanh nghiệp" thay thế cho Luật công ty năm 1990 Đồng thời, Luật doanh nghiệp thay thế cho Luật công ty trong việc quy định về tổ chức, thành lập và hoạt động của các loại hình công ty hiện có

ở nước ta lúc bấy giờ trừ doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp của các tổ chức chính trị - xã hội

Theo Luật doanh nghiệp, "doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng,

có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh" [50]

Luật doanh nghiệp không đưa ra khái niệm về công ty nhưng lại quy

định về các loại hình công ty Vì vậy, có thể hiểu "doanh nghiệp" là khái niệm rộng dùng để chỉ các tổ chức kinh tế trong đó có công ty và ngược lại công ty

được hiểu là doanh nghiệp

Luật doanh nghiệp 2005 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 và

có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006 và thay thế cho Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật doanh nghiệp, các quy định về tổ chức quản lý và hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Theo Luật doanh nghiệp năm 2005, khái niệm "doanh nghiệp" không thay đổi so với Luật doanh nghiệp năm 1999, nhưng phạm vi điều chỉnh lại rộng hơn; có thể nói, Luật doanh nghiệp năm 2005 thống nhất điều chỉnh các loại hình doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế ở nước ta hiện nay

Bản thân khái niệm "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" ra đời và phát triển có nhiều điểm giống như khái niệm "doanh nghiệp"

Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu tư nước ngoài năm 1990 đều sử dụng khái niệm "xí nghiệp"; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu tư nước ngoài năm

1992 lần đầu tiên sử dụng khái niệm "doanh nghiệp" thay cho khái niệm "xí nghiệp" được dùng trong các Luật trước đó Khái niệm "doanh nghiệp" được

sử dụng trong Luật sửa đổi một số điều của Luật đầu tư nước ngoài năm 1992

gắn liền với hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam Chẳng hạn,

"doanh nghiệp liên doanh" là khái niệm dùng để chỉ doanh nghiệp được thành lập theo hình thức liên doanh giữa một bên (các bên) Việt Nam với một bên (các bên) nước ngoài; "doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài" dùng để chỉ doanh nghiệp được thành lập theo hình thức đầu tư 100% vốn của nước ngoài

Theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, trong các hình thức đầu tư của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam chỉ có hình thức liên doanh hoặc đầu tư 100% vốn mới được thành lập doanh nghiệp hay nói cách khác doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài là hai trong các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam Theo quy định của Luật, hai loại hình doanh nghiệp này được tồn tại theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam Như vậy, việc tổ chức, quản lý của hai loại hình doanh nghiệp này theo quy định của Luật doanh nghiệp quy định về tổ chức thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, nhưng hoạt động kinh doanh theo sự điều chỉnh của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Đây là điểm khác biệt của hệ thống pháp luật về doanh nghiệp và đầu tư của Việt Nam so với các nước khác trên thế giới Tuy nhiên, trước xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, yêu cầu về việc thống nhất hệ thống pháp luật nhằm tạo môi trường bình đẳng cho các loại hình doanh nghiệp đã được Nhà nước từng bước khắc phục và thể hiện bằng việc ban hành Luật doanh nghiệp năm 2005 và Luật đầu tư năm 2005 mà chúng tôi sẽ đề cập trong các phần sau của luận văn

Để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đồng thời tạo môi trường đầu tư thông thoáng và rộng rãi hơn, ngày 15/4/2003 Chính phủ đã ra Nghị định số 38/2003/NĐ-CP về việc chuyển đổi một

số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sang hoạt động theo hình thức công ty

cổ phần Như vậy, ngoài doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn

đầu tư nước ngoài được tổ chức theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, sau khi Nghị định 38/2003/NĐ-CP có hiệu lực trong các hình thức đầu tư nước ngoài

tại Việt Nam có thêm loại hình công ty cổ phần có vốn đầu tư nước ngoài Việc

bổ sung thêm hình thức công ty cổ phần đã làm phong phú thêm nội hàm của khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Từ những phân tích trên, có thể hiểu "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" là tổ chức kinh tế có tên riêng, một phần hoặc toàn bộ tài sản của doanh nghiệp được sở hữu bởi tổ chức hoặc cá nhân mang quốc tịch nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có trụ sở giao dịch ổn định tại Việt Nam và có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam

1.1.2 Nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và chủ trương đáp ứng nhu cầu này của Nhà nước

Trong những năm qua kể từ khi có dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tiên, đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã có những bước thăng trầm, nguyên nhân của tình trạng thăng trầm đó thì có nhiều nhưng chủ yếu vẫn là

do môi trường đầu tư tại Việt Nam chưa đủ sức thu hút đầu tư nước ngoài một cách ổn định như các nước khác trong khu vực (chẳng hạn: Trung Quốc, Singapo) Vấn đề đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp với thủ tục hành chính là một trong những yếu tố của môi trường đầu tư

Một đặc thù của đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và cũng là những nét chung của đầu tư nước ngoài tại các nước đang phát triển chủ yếu là hình thức doanh nghiệp liên doanh Trong đầu tư nước ngoài tại Việt Nam giai đoạn 1988-2003, tỉ lệ các dự án đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án rất thấp bởi vốn của doanh nghiệp liên doanh phía Việt Nam chủ yếu là góp vốn bằng đất Các hình thức đầu tư nước ngoài còn lại, do đặc thù của mình là 100% vốn nước ngoài nên phải thuê đất để thực hiện dự án

Thời gian gần đây, do nhiều nguyên nhân khác nhau nên hình thức doanh nghiệp liên doanh bị giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư sang hình thức 100% vốn nước ngoài và đầu tư nước ngoài vào Việt Nam chủ yếu dưới hình thức 100% vốn nước ngoài Bởi vậy, nhu cầu thuê đất để thực hiện

dự án tăng hơn nhiều so với trước đây Mặt khác, các hình thức đầu tư nước ngoài khác như hợp đồng hợp tác kinh doanh, BOT, BTO, BT thuê đất để lập văn phòng điều hành dự án cũng tăng nhiều so với trước đây Vì vậy, nhu cầu

sử dụng đất của các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nhìn chung ngày càng tăng so với giai đoạn 1988 - 2003

Về mặt quản lý nhà nước, để xây dựng kế hoạch sử dụng đất lâu dài phục vụ chiến lược phát triển kinh tế, đồng thời tạo môi trường đầu tư thuận lợi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Theo đó, đất dùng cho lĩnh vực đầu tư nước ngoài tiếp tục được xác định rộng rãi với cơ chế cải cách hành chính trong thủ tục lập hồ sơ xin thuê đất để phục vụ dự án đầu tư nước ngoài

Về mặt xây dựng pháp luật phục vụ cho hội nhập kinh tế quốc tế và tiếp tục xây dựng nền kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã ban hành Luật đầu tư thống nhất điều chỉnh các hình thức đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước (còn gọi

là Luật đầu tư chung) và luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 Việc ban hành Luật đầu tư là bước phát triển đáng kể trong việc tạo môi trường đầu tư bình đẳng giữa các loại hình đầu tư tại Việt Nam và sự xích lại gần hơn thông lệ quốc tế trong đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả các luật đầu tư, Nhà nước cần phải sớm ban hành nghị định quy định chi tiết thi hành luật đầu tư, đồng thời tiếp tục rà soát để loại bỏ, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến quan hệ thuê đất trong đầu tư nước ngoài nói riêng và đầu tư nước ngoài nói chung, mà trước hết phải là các quy định tại Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Trong bối cảnh chung đó của công tác hoàn thiện pháp luật về đầu tư,

đầu tư nước ngoài tại Việt Nam tiếp tục có những tín hiệu vui mừng sau một thời gian dài sa sút, đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư gián tiếp và hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 4 năm 2006 đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã có 6.260 dự án, với số vốn

đăng ký đạt 53.473.358.000 USD, trong đó vốn thực hiện là 25.578.968.000 USD Hình thức đầu tư trực tiếp là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng hơn hình thức doanh nghiệp liên doanh cả về số lượng doanh nghiệp

và cả về chất lượng dự án đầu tư Nếu như trước đây ở giai đoạn 1988-1998, hình thức doanh nghiệp liên doanh chiếm trên 60 tổng số dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và chiếm trên 70% tổng số vốn đầu tư thì giai đoạn hiện nay, hình thức doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài chiếm trên 90% dự

án và trên 51% tống số vốn đầu tư (4.706 dựa án và 28.423.287.000 USD) Như vậy, với đặc thù của đầu tư nước ngoài tại Việt Nam là doanh nghiệp liên doanh chủ yếu sử dụng đất do bên Việt Nam trong liên doanh góp vốn, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sử dụng đất thuê thì nhu cầu đất thuê của đầu tư nước ngoài trong thời gian qua tăng nhanh rõ rệt Tuy nhiên, số lượng doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sử dụng đất thuê nói trên không phải tất cả đều

được xác lập quan hệ thuê đất khi có dự án đầu tư tại Việt Nam mà trong đó còn có cả đất do doanh nghiệp liên doanh chuyển đổi hình thức đầu tư sang hình thức 100% vốn nước ngoài [2]

Với xu hướng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

và đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng hơn nhiều so với những năm trước đây Nhận định này là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển của

đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, phù hợp với chính sách của Nhà nước ta về cải thiện môi trường đầu tư nhằm thu hút đầu tư nước ngoài thông qua hàng loạt các biện pháp thiết thực như hoàn thiện pháp luật về đầu tư, cải cách hành chính Chính vì vậy, nhu cầu đất cho đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong thời gian tới chắc chắn sẽ tăng nhiều hơn so với giai đoạn trước đây Đồng thời, Việt Nam tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về đất trong lĩnh vực

đầu tư nước ngoài có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu của quản lý nhà nước

về đất đai trước yêu cầu phát triển nền kinh tế và hội nhập quốc tế

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm và nội dung quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất

1.1.3.1 Khái niệm quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất ở Việt Nam

Nói đến "quản lý hành chính nhà nước" là nói đến sự quản lý bằng quyền

uy của Nhà nước đối với một lĩnh vực cụ thể nào đó trong đời sống xã hội Nhà nước sử dụng sức mạnh thông qua tổ chức bộ máy của mình để thực hiện vai trò quản lý xã hội Sức mạnh của Nhà nước được tạo thành bởi pháp luật và hệ thống các cơ quan bảo vệ pháp luật Vì vậy, sức mạnh quyền lực của Nhà nước bao giờ cũng được bảo đảm thực hiện bằng sự cưỡng chế trong trường hợp tổ chức hoặc cá nhân không tuân thủ pháp luật

Cần phải phân biệt giữa quản lý hành chính với quản lý kinh tế và các mô hình quản lý khác Trước đây, trong giai đoạn sau giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước đến năm 1986, nước ta đã thực hiện sự quản lý nền kinh

tế bằng cơ chế hành chính - mệnh lệnh Nghĩa là, mọi hoạt động kinh tế được chỉ đạo thống nhất từ Trung ương xuống địa phương theo kế hoạch của Nhà nước,

mà kế hoạch đó không được xây dựng theo yêu cầu của thị trường, không theo quy luật cung - cầu Vì vậy, bản thân kế hoạch phát triển kinh tế thời bấy giờ

được xem là cứng nhắc, là "Pháp lệnh" vì nó được bảo đảm bằng quyền lực nhà nước thông qua chỉ đạo bằng mệnh lệnh hành chính Ngày nay, Nhà nước cũng thực hiện sự quản lý đối với nền kinh tế, song không phải bằng mệnh lệnh hành chính và càng không phải dựa trên kế hoạch cứng nhắc Nhà nước thực hiện sự quản lý đối với nền kinh tế thông qua việc điều tiết sự phát triển của nó theo quy luật cung - cầu, theo đúng định hướng và bảo đảm giữ cho nền kinh tế được phát triển trong môi trường ổn định

Như vậy, việc quản lý kinh tế ngày nay cũng được thực hiện bởi các cơ quan hành chính nhà nước, nhưng không phải bằng sự can thiệp trực tiếp vào

hoạt động kinh doanh của các tổ chức kinh tế Việc phát triển của các tổ chức kinh tế đó do bản thân tổ chức đó tự điều chỉnh dựa trên yêu cầu của nền kinh

tế thị trường và sự tuân thủ các quy định của pháp luật

Qua phân tích nói trên ta thấy rõ ràng sự tách bạch giữa quản lý hành chính nhà nước với quản lý kinh tế ở nội dung quản lý Một vấn đề khác nhau giữa hai mô hình quản lý này là chủ thể quản lý Chủ thể quản lý hành chính nhà nước là các cơ quan hành chính nhà nước thực hiện việc quản lý bằng quyền lực nhà nước, còn chủ thể quản lý kinh tế là các tổ chức kinh tế, các ngành, các hiệp hội v.v và bằng quy luật phát triển kinh tế trong nền kinh tế thị trường

Trong quản lý hành chính nhà nước đối với đất đai, nhà nuớc phân công cho các cơ quan của mình từ Trung ương đến địa phương có trách nhiệm giúp Nhà nước thực hiện công tác tham mưu, đồng thời trực tiếp quản lý các hoạt động liên quan đến đất đai Theo đó, mô hình tổ chức của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được tổ chức theo nhiều cấp khác nhau dựa trên cơ cấu tổ chức của cơ quan chính quyền, cụ thể: ở Trung ương có Bộ Tài nguyên và Môi trường; ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có Sở Tài nguyên và Môi trường; ở cấp xã có viên chức phụ trách địa chính xã, phường Hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai dựa trên quy định của pháp luật về đất đai và bản thân các công chức, viên chức công tác trong các cơ quan này phải tuân thủ pháp luật về đất đai, pháp luật về cán bộ, công chức

và pháp luật nói chung

Như vậy, mọi hoạt động của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến đất

đai đều chịu sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai từ cấp Bộ đến cấp xã, phường

Trong lĩnh vực thuê đất để thực hiện dự án đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cũng không nằm ngoài quy định nói trên Vì vậy, pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư đều quy định nội dung, trình tự, thủ tục,

quyền và nghĩa vụ của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình thuê đất và sử dụng đất thuê Sự quản lý đó được

đảm bảo thực hiện bằng pháp luật và được thực hiện bởi hệ thống cơ quan quản lý nhà nước từ Bộ đến cấp phường, xã Quan hệ quản lý đó được hiểu là quản lý hành chính nhà nước về đất đai

Vì vậy, có thể hiểu: Quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất là sự tác động có tổ chức, có

định hướng của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước từ Chính phủ đến ủy ban nhân dân xã (phường, thị trấn) đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bằng quyền lực nhà nước làm cho quan hệ giữa Nhà nước và doanh nghiệp thuê đất vận động và phát triển nhằm thực hiện mục tiêu quản lý của Nhà nước và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp

1.1.3.2 Đặc điểm của quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Thứ nhất, đặc điểm về chủ thể quản lý và đối tượng của quản lý

- Chủ thể quản lý hành chính nhà nước là các cơ quan hành chính nhà nước từ Trung ương đến địa phương Khác với chủ thể quản lý nhà nước, theo nghĩa rộng là tất cả các cơ quan nhà nước (cơ quan lập pháp, cơ quan hành pháp và cơ quan tư pháp) thực hiện quản lý nhà nước theo chức năng, nhiệm

vụ của mình, các cơ quan hành chính nhà nước có hai loại (chia theo thẩm quyền quản lý):

+ Cơ quan quản lý hành chính Trung ương gồm: Chính phủ, các Bộ và cơ quan ngang Bộ;

+ Cơ quan hành chính ở địa phương gồm: ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan sở, phòng, ban trực thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện và xã;

+ Cơ quan có thẩm quyền chung là các cơ quan sau đây: Chính phủ và

ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền quản lý các lĩnh vực của đời sống xã

hội, trong đó có quản lý về đất đai trên phạm vi cả nước và trên phạm vi lãnh thổ địa phương mình

+ Cơ quan có thẩm quyền riêng là các cơ quan sau đây: Bộ và cơ quan ngang Bộ; các sở (và tương đương sở) thuộc ủy ban nhân dân tỉnh; các phòng

và cơ quan ngang phòng trực thuộc ủy ban nhân dân huyện, các ban trực thuộc ủy ban nhân dân xã Các cơ quan này có thẩm quyền quản lý một lĩnh vực của đời sống xã hội, một hoặc một số ngành kinh tế, kỹ thuật Quản lý về

đất đai một cách trực tiếp thường giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ban

Địa chính xã (phường, thị trấn)

Các chủ thể quản lý hành chính nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và quyền quản lý thống nhất về đất đai Cụ thể: Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai; ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo luật định Các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Đối tượng của quản lý nhà nước về thuê đất ở đây là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Thứ hai, đặc điểm và hình thức quản lý hành chính nhà nước

Trong điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền và nhu cầu quản lý nhà nước hiện đại, pháp luật là công cụ chủ yếu, phổ biến nhất hiện nay Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật nên trong lĩnh vực thuê đất hay quản lý nhà nước đối với đất đai bằng pháp luật là lẽ đương nhiên Trên cơ sở Luật

đất đai và các lĩnh vực pháp luật liên quan đến quản lý đất đai, Chính phủ, các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương ban hành các loại văn bản quy phạm pháp luật (nghị quyết, nghị định, thông tư, chỉ thị, quyết

định) để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nước

về cho thuê và thuê đất Quản lý nhà nước, quản lý xã hội bằng pháp luật là

"cái chung", còn quản lý hành chính nhà nước bằng pháp luật đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về thuê đất là "cái riêng" có đặc điểm riêng

1.1.3.3 Nội dung của quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về thuê đất

Một số nội dung của quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài về thuê đất:

Thứ nhất, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về

đất đai Điều đó được thể hiện cụ thể ở Điều 6 và Điều 7 luật Đất đai như sau:

- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước

- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục

đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm

- ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất

đai tại địa phương theo thẩm quyền

Thứ hai, nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất

đai và quản lý về đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê vì theo

Điều 8 Luật Đất đai thì người sử dụng đất bao gồm cả "tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất"

Như vậy, theo quy định hiện hành về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất chứ không được quyền sở hữu đất Do đó, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng chỉ

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thuê đất hoặc khi bên Viêt Nam tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chứ không

được quyền mua, bán đất

Thứ ba, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện quyền

và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất thuê theo quy theo các điều 105, 107, và

119, 120 Luật Đất đai Các quyền và nghĩa vụ đó sẽ được tác giả luận văn trình bày cụ thể hơn ở phần 1.2 về nội dung pháp luật quản lý hành chính đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

1.2 Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về quản

lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

1.2.1 Khái niệm pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Nghiên cứu khái niệm pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở nước

ta hiện nay có thể tiếp cận hai phương diện sau:

Thứ nhất, phương diện chủ quan Xét trên phương diện này thì pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất được hiểu là ý chí của Nhà nước được thể hiện qua hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh về quan hệ thuê đất của

các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Sự rộng hẹp của các quy định trong hệ thống pháp luật này đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tùy thuộc vào từng giai đoạn, từng thời kì, từng chủ trương của

Đảng và Nhà nước ta trong chính sách phát triển kinh tế Dưới góc độ luật học, sự hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai nói chung, đất

đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài nói riêng phụ thuộc vào ý chí chủ quan của Nhà nước Điều này được chứng minh qua 20 năm thực tiễn công tác tiếp nhận và quản lí đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Điều đó có nghĩa không phải lúc nào các quy định pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài cũng phù hợp với ý chí của các nhà đầu tư nước ngoài, phù hợp với tập quán

đầu tư quốc tế Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa là quy định pháp luật

về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài giai đoạn trước đây làm hạn chế dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và làm giảm hiệu lực công tác quản

lý nhà nước về đất đai Nhiều quy định pháp luật về đất đai trong đầu tư nước ngoài theo Luật đất đai 1993 hoặc thậm chí Luật đất đai năm 1987 đã tỏ ra

"thông thoáng" hơn so với các nước trong khu vực Đó không chỉ là nhận xét chủ quan của tác giả mà còn là nhận xét đánh giá của các nhà đầu tư nước ngoài qua các lần tiếp xúc với Chính phủ Việt Nam tại các Hội nghị hàng năm

về đầu tư nước ngoài

Thứ hai, về phương diện khách quan Tiếp cận dưới góc độ này thì pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất được hiểu là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ thuê đất tại Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài và các quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật này không chỉ là ý chí của Nhà nước Việt Nam mà còn thể hiện quyền của các nhà đầu tư nước ngoài, sự phù hợp với pháp luật quốc tế, tập quán đầu tư quốc tế Như vậy, hiểu theo lí luận về nhà nước và pháp luật thì quy định về đầu tư nước ngoài trong lĩnh

vực thuê đất là một bộ phận của hệ thống pháp luật nói chung, hệ thống pháp luật đó không chỉ thể hiện ý chí của Nhà nước, mà còn thể hiện ý chí của nhân dân và sự phù hợp với xu thế phát triển trên thế giới Hiểu theo lý luận về đầu tư quốc tế thì hợp tác quốc tế trong kinh tế nói riêng và văn hóa, chính trị nói chung đã trở thành một xu thế tất yếu trong đời sống quốc tế hiện nay Xu thế

đó ngày càng phát triển mạnh mẽ và không có một quốc gia nào có thể đứng ngoài sự hợp tác giao lưu kinh tế quốc tế Điều đó có nghĩa rằng, cho dù các quốc gia khác nhau về thể chế chính trị, về đời sống văn hóa, về phong tục tập quán vẫn phải có tiếng nói chung trong từng lĩnh vực và nổi bật trong đó là hợp tác kinh tế Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với các quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam, bởi bản thân tiềm năng kinh tế nội địa không thể đưa đất nước phát triển kịp với thế giới mà đòi hỏi phải tranh thủ tiềm lực từ bên ngoài, đặc biệt là tiềm lực kinh tế từ các nước phát triển, các tập đoàn kinh tế hùng mạnh Vì vậy, dù muốn hay không các quy định pháp luật của nước ta về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đất đai đáp ứng nhu cầu

về sử dụng đất của các loại hình doanh nghiệp phải thể hiện sự phù hợp với pháp luật quốc tế, với tập quán đầu tư quốc tế Điều đó được thể hiện ngay trong các quy định pháp luật về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đất đai của Luật đất đai, Luật đầu tư nước ngoài, các điều ước quốc tế giữa Việt Nam với các nước khác trên thế giới

Từ những phân tích trên ta có thể hiểu pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất như sau:

Pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất thuê, quyền và nghĩa vụ giữa chủ sở hữu đại diện là nhà nước đối với đất đai (bên cho thuê) và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (bên thuê đất)

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Từ khái niệm pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất và qua nghiên cứu sự phát triển của Luật đất đai, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các văn bản pháp luật về quản lý hành chính đối với đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong những năm qua, ta có thể đưa ra một số nhận xét cơ bản về pháp luật quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất như sau:

Thứ nhất, pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất nói riêng và pháp luật

về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài nói chung ở nước ta thể hiện đặc thù của chế độ sở hữu về đất đai của Việt Nam Chế độ sở hữu của Việt Nam

về đất đai là sở hữu của nhân dân, nhân dân giao cho người đại diện của mình

là Quốc hội thống nhất quản lí thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật

về đất Đồng thời, các cơ quan quản lý hành chính ban hành văn bản pháp quy

để thực hiện quyền quản lý hành chính và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu đại diện Vì vậy, mọi tổ chức và công dân không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ

được Nhà nước giao quyền sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam chỉ được quyền sử dụng đất để kinh doanh trên cơ sở hợp

đồng thuê đất với Nhà nước hoặc do bên Việt Nam trong các liên doanh góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình

Thứ hai, pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất là một lĩnh vực luật

có nhiều nguồn khác nhau Hay nói một cách khác, các quy phạm pháp luật của pháp luật ở lĩnh vực này có thể tìm thấy ở Hiến pháp, Luật đất đai, Luật

đầu tư nước ngoài, Luật doanh nghiệp, Luật thương mại, Luật dân sự và hệ thống quy phạm pháp luật trong quản lý hành chính (văn bản pháp quy) do

các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền ban hành Tính phức tạp của quản lý hành chính nhà nước ở địa phương về đất đai nói chung và thuê đất nói riêng đang có xu hướng thống nhất trong sự đa dạng bởi quá trình quy hoạch đất đai phục vụ cho công nghiệp hóa ở các tỉnh, thành phố không nhất quán như nhau Vì vậy, các quy định của pháp luật điều chỉnh gián tiếp về thuê đất, như việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và giao đất thuê là cần thiết để Nhà nước mới có thể giao đất thuê cho doanh nghiệp được

Thứ ba, pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất có đối tượng điều chỉnh cụ thể Đó là:

- Quy định nhiệm vụ, thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước như Chính phủ, Bộ, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trong việc quy hoạch đất, thu hồi đất và cho thuê đất

- Các quan hệ về hợp đồng thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã nhận đất thuê

- Các quan hệ phát sinh trong kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất theo

đúng mục đích và xử lý vi phạm pháp luật về cho thuê đất và sử dụng đất thuê

Thứ tư, thẩm quyền ban hành các quy phạm pháp luật ở lĩnh vực này gồm nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Như đặc điểm thứ hai

đã nêu trên, lĩnh vực pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất không phải là một ngành luật độc lập Hệ thống quy phạm pháp luật của nó nằm ở các văn bản luật và các văn bản pháp quy Có thể khái quát rằng, các quy phạm pháp luật ở lĩnh vực luật này có ở các văn bản quy phạm pháp luật (Hiến pháp, luật, bộ luật, pháp lệnh, nghị quyết, nghị định, quyết định, thông tư, chỉ thị…) Ngoài Luật đất đai,

Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Bộ luật dân sự do Quốc hội ban hành; Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính… và các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương đều ban hành những quy phạm điều chỉnh hoạt động quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất

Như vậy, ta có thể thấy, quy định về đất thuê trong đầu tư nước ngoài

lẽ ra phải do Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai sửa

đổi, bổ sung, nhưng lại do Luật đầu tư nước ngoài sửa đổi, bổ sung Về thẩm quyền kiến nghị sửa đổi quy định đất đai lẽ ra phải do Bộ Tài nguyên Môi trường kiến nghị Chính phủ nhưng lại do Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa

đổi Về lí luận pháp luật, ta thấy chỉ có Quốc hội mới có thẩm quyền sửa đổi Luật, nhưng ở đây Chính phủ lại bổ sung quy định về đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Luật đất đai bằng một nghị định của Chính phủ Còn nhiều ví dụ khác có thể thấy trong quá trình thi hành Luật đất

đai và quản lý nhà nước về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài để chứng minh cho đặc diểm nói trên Các ví dụ về đặc điểm này có thể thấy mặt tích cực trong thu hút đầu tư nước ngoài, nhưng nó cũng dự báo những mặt khác làm trầm trọng thêm điểm yếu phát sinh làm cho hệ thống pháp luật Việt Nam thiếu đồng bộ, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau

1.2.3 Nội dung của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất

Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày 14 tháng 10 năm 1994 và Nghị định số 11/CP ngày 24 tháng 1 năm 1995 hướng dẫn thi hành Pháp lệnh này đã đặt nền móng và giải quyết những vấn đề đầu tiên trong quan hệ thuê đất để thực hiện dự án có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Theo các văn bản pháp luật nói trên, tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu lựa chọn hình thức đầu tư

theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài được quyền thuê đất để thực hiện dự

án tại Việt Nam

Luật đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định việc tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê đất tối đa không quá 50 năm để thực hiện dự án tại Việt Nam Luật đất đai 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành tiếp tục xác định chủ trương thu hút đầu tư nước ngoài của Nhà nước ta bằng việc quy định về trình tự, thủ tục thuê đất theo mức độ đầu tư thuộc dự án nhóm A hay dự án nhóm B Đối với dự án nhóm B, Luật quy

định nhà đầu tư chỉ cần làm thủ tục thuê đất với cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh, thành phố; đối với dự án nhóm A (thuê 5 ha đất đô thị trở lên, 50 ha đất khác trở lên) phải tiến hành thủ tục và được sự đồng ý của Chính phủ Như vậy, so với Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 cùng với Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam sửa đổi năm 1992 đã thực hiện việc đơn giản hóa thời gian, thủ tục, trình tự thuê đất cho các nhà đầu tư nước ngoài, nghĩa là không phải bất

cứ dự án nào cũng phải có ý kiến đồng ý của Chính phủ như trước đó

Luật đất đai năm 2003 ra đời là bước tiến dài trong việc tạo lập cơ chế bình đẳng giữa các thành phần sử dụng đất, tăng quyền cho người sử dụng đất, trong đó có các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Chẳng hạn, Luật cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được trả tiền thuê đất theo từng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần (khoản 2 Điều 108)

Trừ đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được thuê theo quy định tại Điều 76, Điều 77 Luật đất đai

2003, các loại đất còn lại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê và Nhà nước còn khuyến khích thuê qua việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng, ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi về mức thuê đất Chẳng hạn, đối với đất có mặt nước ven biển, đất bãi bồi ven sông ven biển

Những khái quát trên đây có thể xác định những nội dung chính của pháp luật về quản lý hành chính đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật sau đây:

* Nhóm quy phạm pháp luật về quyền của doanh nghiệp thuê đất:

Đối với trường hợp trả tiền thuê đất khi được giao đất:

- Được quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hay cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng;

- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh với tổ chức và cá nhân khác

Đối với trường hợp cho thuê đất thu tiền hàng năm:

- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh với tổ chức và cá nhân khác;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê

Đối với trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

- Chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn

Các quyền nói trên của doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê giống như các quyền của doanh nghiệp trong nước Điều này thể hiện sự bình đẳng giữa các chủ thể thuê đất theo quy định của Luật đất đai 2003

* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thuê đất: Theo quy định của pháp Luật đất đai và pháp luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi đặt địa điểm doanh nghiệp thuê đất có trách nhiệm giải phóng mặt bằng để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất cho dù dự án đó thuộc nhóm A hay nhóm B Khi nhận

được yêu cầu thuê đất kèm theo hồ sơ hợp lệ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên môi trường, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giới thiệu địa điểm thuê đất Sau khi doanh nghiệp nhất trí với địa

điểm được giới thiệu, các bên làm văn bản thỏa thuận địa điểm kèm theo hồ sơ thuê đất và nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính gửi

sở tài nguyên môi trường và doanh nghiệp thuê đất để xác định nghĩa vụ tài chính Sở Tài nguyên Môi trường căn cứ vào diện tích đất thuê thuộc dự án nhóm A hay nhóm B để đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố hoặc Chính phủ quyết định cho thuê đất Đối với đất không phải giải phóng mặt bằng thì trong vòng 20 làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệp phải nhận được chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với đất phải giải phóng mặt bằng thì trong vòng 20 ngày kể từ ngày giải phóng xong mặt bằng, doanh nghiệp phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Nhóm quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất:

Trong việc giao đất cho thuê thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành đồng thời với việc ra quyết định giao đất cho thuê đối với doanh nghiệp Khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên Môi trường (đối với dự án nhóm B), Bộ Tài nguyên Môi trường (đối với dự án nhóm A) sẽ tiến hành các thủ tục thẩm tra hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đối với đất thuê sau đó trình ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố hoặc Chính phủ ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, Chính phủ sẽ ra

quyết định giao đất cho thuê đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay được tinh giản, lược bỏ các khâu không cần thiết và được cho là khó khăn cho các nhà

đầu tư nước ngoài Với việc tinh giản đó đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài tiết kiệm được nhiều thời gian, công sức và kinh phí

Theo Điều 4 Luật đất đai năm 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất được hiểu là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo đảm quyền và lợi ích của doanh nghiệp sử dụng đất thuê Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trách nhiệm của Nhà nước đối với doanh nghiệp đồng thời là quyền của doanh nghiệp trong quá trình thuê đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khâu cuối cùng trong quá trình giao đất cho thuê và đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để xác định mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất Vì vậy, nó có vai trò to lớn trong quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoạt động quản lí đầu tư nước ngoài

* Nhóm quy phạm pháp luật về giải quyết thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực thuê đất

Để bảo đảm cho pháp luật được thực thi nghiêm chỉnh, để bảo vệ quyền

và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư nước ngoài, pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật doanh nghiệp luôn quy định các điều cụ thể về giải quyết khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra trong quá trình thuê đất và sử dụng

đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Ví dụ, về thanh tra: Luật đất đai 2003 có quy định rõ trong các điều

132, 133 và 134 về nội dung thanh tra đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của

đoàn thanh tra, quyền và nghĩa vụ của đối tượng thanh tra Về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai: Được quy định cụ thể tại các điều 135, 136,

137, 138, 139 trong Luật đất đai 2003

Từ những nội dung của pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất là một lĩnh vực luật tuy có đối tượng điều chỉnh hẹp xong chưa ổn định và đang đòi hỏi hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn khách quan như:

Thứ nhất, doanh nghiệp được quyền thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Mọi vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp trong quá trình thuê đất được tính chủ yếu từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ngày càng bình đẳng với doanh nghiệp có vốn

đầu tư trong nước Sự bình đẳng này là hệ quả của chủ trương xây dựng môi trường bình đẳng trong kinh doanh đầu tư của Đảng và Nhà nước ta trong tiến trình hội nhập kinh tế khu vực và thế giới, phản ánh những đòi hỏi khách quan của quan hệ về tài sản trong nền kinh tế thị trường

Thứ ba, quản lý hành chính nhà nước nói chung và quản lý hành chính nhà nước về cho thuê và quản lý việc sử dụng đất thuê có yếu tố nước ngoài cần được quan tâm đúng mức Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất còn nhiều bất cập cần phải

có sự chỉ đạo điều hành thống nhất từ Chính phủ đến các địa phương Chẳng hạn, công tác giải phóng mặt bằng để lấy đất cho các doanh nghiệp thuê thời gian qua tại nhiều địa phương đã để lại nhiều hệ quả không tốt làm ảnh hưởng

đến môi trường đầu tư tại Việt Nam

Thứ tư, tính thống nhất trong pháp luật đất đai, pháp luật về đầu tư nước ngoài, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, công dân đang sử dụng đất khi thu hồi đất để chuyển sang cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê và pháp luật về quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực này cần được coi trọng đúng mức

1.3 Vai trò của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất

1.3.1 Vai trò của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất trong tiến trình cải cách hành chính nói riêng, xây dựng nhà nước pháp quyền nói chung

Xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân là xu hướng của thời đại Xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chỉ có thể đồng thời với việc xây dựng nhà nước pháp quyền Pháp luật là công cụ chủ yếu trong quản lý của Nhà nước và Nhà nước không thể quản lý nền kinh tế thiếu pháp luật Như vậy, pháp luật về quản lý hành chính nhà nước ở lĩnh vực cụ thể này không chỉ có vai trò trong cải cách hành chính, mà còn góp phần hoàn thiện nhà nước pháp quyền Quản lý hành chính bằng pháp luật đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên lĩnh vực thuê đất sẽ là biểu hiện sinh động, cụ thể của một nền hành chính của nhà nước pháp quyền - điều kiện để không ngừng tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

Xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa vừa là mục tiêu, vừa là động cơ trong hoạt động của Nhà nước, điều đó được thể hiện trong Nghị quyết Đại hội Đảng qua các kì, thể hiện trong Hiến pháp và văn bản Luật Như vậy, xây dựng Nhà nước pháp quyền đã trở thành xu thế phát triển của nhà nước ta hiện nay và xu thế đó đang ngày càng được khẳng định, ngày càng đạt được tiến bộ nhất định trong công tác xây dựng pháp luật, quản lý nhà nước

Trong xu thế đó, Luật đất đai được đánh giá là một bộ luật quan trọng liên quan thiết thực đến phát triển kinh tế của đất nước Chính vì vậy, từ năm

1987, nghĩa là một năm sau khi Đảng xác định đường lối đổi mới theo Nghị

quyết của Đại hội Đảng lần thứ VI, Luật đất đai năm 1987 đã được ban hành Việc xây dựng và ban hành Luật đất đai năm 1987 có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện quản lí đất

đai cứng nhắc, thiếu hiệu quả, manh mún thời bấy giờ Cao hơn nữa, ý nghĩa sâu sắc về mặt xây dựng pháp luật là Luật đất đai năm 1987 ra đời đã góp phần đưa công tác xây dựng pháp luật của Nhà nước ta phát triển thêm một bước Cùng với Luật đất đai năm 1987 là các luật, pháp lệnh khác có liên quan

đến lĩnh vực đất đai và đầu tư nước ngoài đã được ban hành, góp phần đưa công tác quản lý nhà nước bằng pháp luật ngày càng đạt hiệu quả cao

Chế định về thuê đất trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài được qui định trong Luật đất đai hiện hành và Luật đầu tư nước ngoài đã được sửa đổi bổ sung nhiều trong các lần sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam các năm 1990, 1992, 1996,

2000 và Luật đầu tư năm 2005 Theo đó, quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất nói riêng và quyền của người sử dụng đất nói chung đã

được "luật hóa" theo xu hướng tăng cường Trình tự, thủ tục thuê đất ngày càng được đơn giản hóa và thuận tiện cho các doanh nghiệp, thời gian thực hiện việc xem xét, thẩm định để cho thuê đất được rút ngắn

Bên cạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thuê

đất, Luật đất đai, các quy định về đất đai trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã có những quy định hết sức thiết thực về tổ chức, thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay Hệ thống các cơ quan này được pháp luật giao cho quyền hạn và trách nhiệm để thực hiện việc quản lý nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong quá trình thuê đất Quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan nói trên trong công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng được quy định cụ thể và rõ ràng Trình tự, thủ tục tiến hành các bước trong quá trình thuê đất gắn liền với trách nhiệm của các cơ quan quản lí nói trên theo hướng minh bạch, công khai thuận lợi cho các nhà đầu tư

Như vậy, cùng với hệ thống các văn bản pháp luật trong các lĩnh vực khác, pháp luật về đất đai nói chung và chế định về thuê đất trong đầu tư nước ngoài ngày càng được hoàn thiện Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án tại Việt Nam ngày càng được tăng cường quyền hạn trong quá trình sử dụng đất thuê nhằm phục vụ cho việc khai thác tối đa quyền lợi từ việc thuê đất để đáp ứng các yêu cầu đặt ra trong quá trình hoạt động Quan

hệ giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng được công khai, minh bạch dựa trên cơ sở các quy định pháp luật, đáp ứng yêu cầu cải thiện môi trường đầu tư tại Việt Nam

1.3.2 Vai trò của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Nội dung cơ bản tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của nước ta hiện nay là xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển ngang tầm với các nước trong khu vực và trên thế giới, phát triển một cách bền vững và từng bước hiện đại hóa nền công nghiệp, nông nghiệp và phát triển nông thôn

Để đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đó, ngay từ ngày đầu thời kỳ đổi mới,

Đảng và Nhà nước ta đã xây dựng nhiều chủ trương, chính sách phát triển toàn diện và bền vững trên tất cả các mặt: Kinh tế, xã hội, pháp luật Ra sức phát triển xã hội "công bằng, dân chủ, văn minh" Tiến hành cải cách theo hướng gọn nhẹ và hiện đại hóa trong quản lý nhà nước trên các lĩnh vực hành chính, xây dựng và áp dụng pháp luật Luật đất đai nói chung và các qui định của pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài nói riêng cũng không nằm ngoài xu thế phát triển nói trên của Nhà nước Đồng thời, ngoài việc phản

ánh hệ thống pháp luật thực định, Luật đất đai và các qui định của pháp luật

về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài đã phát huy vai trò tích cực của mình trong các dự án có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Nhìn lại sự phát triển và đóng góp của đầu tư nước ngoài đối với nền kinh tế của Việt Nam trong thời kỳ qua, chúng ta có thể thấy sự hiện hữu của quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai, Luật đầu tư nước ngoài gắn liền với Luật đất đai ban hành năm 1987 được sửa đổi bổ sung vào các năm 1993 và

2003, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ban hành năm 1987 và được sửa

đổi bổ sung 04 lần vào các năm 1990, 1992, 1996 và năm 2000 Lí giải cho nguyên nhân của việc tại sao được ban hành trong thời gian ngắn nhưng cả hai luật nói trên lại được sửa đổi nhiều như vậy, có nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu vẫn là nhằm tạo sự phù hợp với hệ thống luật đồng thời tạo hành lang pháp lí thông thoáng để thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

Hiệu quả của công tác hoàn thiện pháp luật nói trên được thế hiện rõ rệt trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài, cụ thể:

Giai đoạn 1986-1992, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam bình thường Giai đoạn 1993-1996: Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam phát triển nhanh cả về số lượng dự án và số lượng vốn đầu tư so với giai đoạn trước và với một

số nước trong khu vực

Giai đoạn 1997-2003: Đầu tư nước ngoài tăng trưởng mạnh như giai đoạn 1993-1996 và đặc biệt chất lượng dự án chuyển biến rõ rệt, với sự đầu tư của các tập đoàn kinh tế lớn trên thế giới và các nước phát triển như Mỹ, EU [3]

Đó là những minh chứng cho vai trò của pháp luật nói chung và pháp luật về quản lý nhà nước về đất thuê cho doanh nghiệp trong công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

1.3.3 Vai trò của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất trong việc quản lí, sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất nước

Trong một thời gian d…i từ sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất

đất nước đến năm 1986, quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều điểm bất cập

Đất đai được quản lí một cách thiếu chặt chẽ và thống nhất từ Trung ương đến

sở tự ý bán đất cho người dân và việc mua đi bán lại đất một cách không hợp

lệ diễn ra ở hầu hết các địa phương đặc biệt là ở các vùng nông thôn, miền núi Trong một thời gian dài, Nhà nước đã có chủ trương quy hoạch lại đất nhằm khai thác và sử dụng đất một cách hiệu quả bằng biện pháp di dân vào các vùng miền núi, trung du nhưng không có các biện pháp đồng bộ Vì vậy, tình trạng nhân dân hoặc là trở về quê cũ, hoặc là tự ý lấn chiếm đất rừng, đốt rừng và khai thác các nguồn lợi từ rừng là chủ yếu Điều đó đã tạo nên tình trạng lộn xộn trong công tác quản lí đất đai đồng thời làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường sinh thái Tại các vùng nông thôn, đất nông nghiệp được

sử dụng chủ yếu để trồng lúa mà chưa phát huy hết nguồn lợi từ đất trong các lĩnh vực khác như nuôi trồng thủy sản, trồng cây công nghiệp Trong điều kiện sản xuất nông nghiệp theo cơ chế cũ, năng suất trồng lúa thấp, đời sống của nhân dân vùng nông thôn chủ yếu là diện nghèo đói

Trước tình trạng đó, Đảng và Nhà nước đã thực thi nhiều chính sách nhằm thúc đẩy nền kinh tế, nâng cao một bước đời sống của nhân dân Trong hàng loạt các chính sách mà Đảng và Nhà nước đã triển khai trong thời gian qua, chính sách về đất đai là một trong các chính sách quan trọng được nhân dân mong đợi, đón nhận và thực hiện một cách hiệu quả Trong chính sách về

đất đai, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được xem là phần cơ bản bởi

nó quy định các vấn đề quan trọng nhất của công tác quản lí và sử dụng đất

đai Quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai,

quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy trình, thủ tục trong quản lí

và sử dụng đất tất cả những vấn đề quan trọng đó được Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật quy định

Không chỉ có ý nghĩa về mặt xây dựng pháp luật, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã góp phần đưa công tác quản lý nhà nước

về đất đai đi vào nề nếp, ý thức làm chủ đất đai của nhân dân được nâng cao Tình trạng lãng phí đất đai, lấn chiếm đất đai và các vấn đề bất cập trong quản

lí và sử dụng đất đai nói trên dần được khắc phục Nhưng trên hết, pháp luật

về đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai đã góp phần quyết định trong việc khai thác và sử dụng có hiệu quả các nguồn lợi từ đất để phục vụ cho công cuộc xây dựng kinh tế Một trong những thành công từ việc sử dụng hiệu quả đất đai là sử dụng đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong thời gian qua

Với đặc thù của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa vừa chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung, việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong thời gian qua được xem là thành công nhất trong khu vực

Đông Nam á Với 53.473.358.000 USD tổng vốn đầu tư nước ngoài và 6.260

dự án đang thực hiện tại Việt Nam, đầu tư nước ngoài đã đóng góp khoảng 25% thu nhập kinh tế quốc dân (GDP) Đầu tư nước ngoài góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở nước ta tại các vùng miền và ở các ngành một cách đồng

đều hơn Trong số hơn 6.000 dự án nói trên có 6.061 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam Trong số 6.061 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói trên có gần 5.000 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để hoạt động kinh doanh và hơn 1.000 doanh nghiệp liên doanh

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do bên Việt Nam góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất [2] Ngoài số lượng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thuê hoặc đất do bên Việt Nam góp vốn còn có hàng trăm các văn phòng đại diện của các công ty, tập đoàn kinh tế

nước ngoài, văn phòng điều hành dự án theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh thuê đất tại Việt Nam

Như vậy, qua số liệu về các doanh nghiệp và dự án có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam nói trên, chúng ta có thể thấy rằng, một số lượng lớn đất đai được sử dụng cho đầu tư nước ngoài và trong đó phần lớn là

đất do các doanh nghiệp thuê để hoạt động Từ thực trạng này, một vấn đề lớn

đặt ra là công tác quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài nói chung và quản lý nhà nước về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài nói riêng phải không ngừng hoàn thiện Hoàn thiện từ hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai đến hoàn thiện các quy trình thủ tục trong quản lí đất đai, hoàn thiện công tác quy hoạch đất đai đến công tác quản lí sử dụng đất đai Tất cả yêu cầu về hoàn thiện đó nhằm đáp ứng cho mục tiêu giữ vững độc lập chủ quyền lãnh thổ đối với đất đai, đồng thời khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai trong phát triển kinh tế Điều đáng vui mừng đối với Việt Nam là đất đai của chúng ta giàu tiềm năng kh oáng sản, vì vậy chúng ta đã thu hút được nhiều dự án có vốn

đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực khai thác tiềm năng khoáng sản đó Chẳng hạn, khai thác và chế biến các loại quặng kim loại, những tài nguyên này nằm

ở các khu vực mà Việt Nam chưa có điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng, vì vậy chưa có khả năng tổ chức khai thác Điều quan trọng hơn là các tài nguyên quặng nói trên thường nằm ở các địa phương kém phát triển về kinh tế, vì vậy việc đầu tư khai thác và chế biến khoáng sản tại các địa phương này đã giúp các địa phương nâng cao năng lực phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng cơ sở, giải quyết việc làm cho lao động dư thừa

Nhận thức được vai trò của pháp luật nói chung và pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất là cơ sở lý luận chỉ đạo việc hoàn thiện pháp luật trên lĩnh vực này

Chương 2

đánh giá Thực trạng pháp Luật

về quản lý hành chính nhà nước đối với

các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

2.1 Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

đất đai đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Sau khi có Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986, các lĩnh vực

đời sống chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của đất nước đã lần lượt được đổi mới theo tinh thần đổi mới của Đảng Theo đó, các văn bản pháp luật trong các lĩnh vực pháp luật khác sau cũng lần lượt được ban hành nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối, chính sách đổi mới của Đảng vào cuộc sống Hai trong

số các văn bản pháp luật quan trọng được ban hành ngay sau khi có Đại hội

Đảng toàn quốc lần thứ VI, đó là Luật đất đai năm 1987 và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 Cho đến nay hai văn bản pháp luật này đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, trong đó Luật đất đai năm 1987 đến nay đã được sửa đổi, bổ sung 4 lần vào các năm 1993, 1998, 2001 và nay là Luật đất đai hiện hành năm 2003 còn Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cũng đã qua

5 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1990, 1992, 1996, 2000 và nay là Luật đầu tư hiện hành năm 2005 Vì cả Luật đất đai và Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 đều được ban hành vào những năm đầu của thời kỳ đổi mới nên đã không tránh khỏi những hạn chế lớn cả về mặt nội dung thể hiện cũng như về tư duy quản lý nhà nước đất đai và đầu tư Do vậy, để làm nổi bật những điểm mới, tiến bộ căn bản về quản lý nhà nước được thể hiện trong Luật đất đai năm 1993 cũng như trong Luật đầu tư năm 1996 so với Luật đất

đai năm 1987, phần này đề cập tới nội dung những quy định của Luật đất đai năm 1993, năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đối với các doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt tập trung vào các vấn đề pháp lý cơ bản về thuê đất như thủ tục thuê đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê đất, thời hạn thuê đất, v.v

2.1.1 Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài

Luật đất đai năm 1987 với tổng số 57 điều quy định một cách rất chung chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó quyền tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam được quy định tại chương VI với hai điều có nội dung "việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng Bộ trưởng của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định" (Điều 50) [39] và "tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài được giao đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của luật này, trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết giữa nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định khác" (Điều 51) [39]

Để khắc phục những quy định còn quá chung chung này của Luật đất

đai năm 1987 khi quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài sử dụng đất đai tại Việt Nam, Luật đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung các năm

1998, 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bổ sung thêm một số lượng

điều khoản nhiều hơn, quy định cụ thể hơn, rõ ràng hơn về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, cụ thể:

* Về thẩm quyền cho thuê đất:

Luật đất đai năm 1993 và sau đó là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994 cũng như Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1996 đều giao thẩm quyền cho thuê đất cho Chính phủ: "Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài,

tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài) người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất" (Điều 80) [40] Đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm

2001 thì thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuộc về ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố (khoản 2 Điều 23) [46] Theo đó, "ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức sử dụng đất" Hướng dẫn điều này, Nghị

định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 04/2001/NĐ-CP ngày 11/2/2001 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 quy định

"ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thực thuộc Trung ương quyết định cho thuê

đất cho tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam" (Điều 2 khoản 1 điểm b) [9]

Như vậy, Luật đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung các năm 1998, 2001

đều phân định thẩm quyền cụ thể của Chính phủ, ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam Luật đất đai năm 1993 đã quy định thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp đầu tư nước ngoài thuộc về Chính phủ là không phù hợp với thực tiễn và xu hướng cải cách hành chính ở nước ta Vấn đề cho thuê đất được quy định chủ trương nhất quán thực hiện việc phân cấp cho địa phương nhằm thực hiện chủ trương cải cách hành chính, giảm các công việc cụ thể của Chính phủ và nâng cao trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh như Nghị quyết Hội nghị lần thứ 8 Ban Chấp hành Trung ương Đảng VII ngày 23/1/1995 đã khẳng định phải chấn chỉnh tổ chức bộ máy và quy chế hoạt động của hệ thống hành chính theo hướng Chính phủ tập trung chủ yếu vào quản lý kinh tế vĩ mô, không can thiệp trực tiếp vào việc điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh

* Về trình tự, thủ tục, hồ sơ xin thuê đất:

Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng

đất đai và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có phạm vi điều chỉnh là các thủ tục nêu trên nhưng chỉ áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Như vậy, trong một khoảng thời gian sau khi Luật đất đai

năm 1993 có hiệu lực không có văn bản nào hướng dẫn về trình tự, thủ tục, hồ sơ xin thuê đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Sau khi có nhiều công văn của địa phương đề nghị hướng dẫn về trình tự, thủ tục cho thuê

đất để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài, thì ngày 06/6/2000, Tổng cục Địa chính đã có Công văn số 864/TCĐC hướng dẫn các thủ tục này

Theo đó, trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách nhà nước được thực hiện như sau:

- Chủ đầu tư nộp đơn xin thuê đất, kèm theo dự án đầu tư sản xuất kinh doanh tại ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận (bằng văn bản) về địa

điểm, diện tích đất để thực hiện dự án Trường hợp không chấp thuận cần thông báo cho chủ đầu tư biết rõ lý do;

- Chủ đầu tư liên hệ với Sở Địa chính (Sở Địa chính - Nhà đất) để lập

hồ sơ xin thuê đất; hồ sơ gồm các văn bản sau: Đơn xin thuê đất; văn bản của

ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận về địa điểm, diện tích đất để thực hiện

dự án; bản đồ địa chính khu đất,

Sở Địa chính thẩm tra hồ sơ trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết

định cho thuê đất theo thẩm quyền Đối với trường hợp thẩm quyền cho thuê đất của Chính phủ thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập Tờ trình và gửi kèm 2 bộ hồ sơ đến Tổng cục Địa chính để thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ quyết định;

- Sau khi có quyết định cho thuê đất, chủ đầu tư thực hiện đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi theo quy định và nộp tiền thuê đất theo quy định

- Sở Địa chính tiến hành cắm mốc giới, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư

Nhằm có cơ sở pháp lý cao hơn đảm bảo trình tự, thủ tục xin thuê đất của các doanh nghiệp nước ngoài được tiện lợi, ngày 01/11/2001 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 79/2001/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định