- Bức tranh BĐS năm 2011 được nhìn với một màu tối. Doanh nghiệp rên xiết vì chính sách thắt chặt tín dụng, đã có những dự án phải bán tháo và có những tên tuổi phải rời khỏi sân chơi. - Bất động sản (BĐS) cả nước nói chung, đặc biệt là hai miền Nam – Bắc đã trải qua một năm đầy sóng gió khi BĐS có nhiều biến động về giá khiến giao dịch vô cùng thấp... - Nhà nước loay hoay với bài toán giải cứu thị trường, chủ đầu tư mỏi mòn ngóng chờ chính sách. Liệu gam màu sáng có trở lại sau những đêm tối triền miên? - Có vai trò quan trọng và đã đóng góp nhiều như vậy cho nền kinh tế và xã hội, nhưng cho đến nay, BĐS vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. - Vì vậy, việc nghiên cứu và đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS là điều cần thiết trong bối cảnh xã hội hiện nay.
Trang 11 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
MỤC LỤC
I- MỞ ĐẦU 2
1 Sự cần thiết nghiên cứu tình hình biến động giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 2
a Tình hình chung 2
b Tình hình tại thành phố Hồ Chí Minh 2
2 Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu 2
a Mục tiêu – Nội dung 2
b Phương pháp nghiên cứu 2
II- THỰC TRẠNG 3
1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa của Thành phố Hồ Chí Minh: 3
a Điều kiện tự nhiên 3
b Kinh tế, văn hóa, xã hội 3
2 Tình hình liên quan đến biến động giá đất và bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 5
3 Thực trạng biến động giá đất và bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 6
a Nhận định về bảng giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh do UBND ban hành 6
b Nhận định về tình hình thực tế của giá bất động sản và sự tác động của nó lên thị trường bất động sản năm 2011 7
III- CƠ SỞ 11
1 Cơ sở khoa học 11
2 Cơ sở thực tiễn 13
IV- GIẢI PHÁP 15
1 Quan điểm 15
2 Mục tiêu 15
3 Các giải pháp 15
V- KẾT LUẬN 18
1 Kết luận 18
2 Kiến nghị 18
Tài liệu tham khảo 18
Phụ lục 19
Trang 22 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
I- MỞ ĐẦU
1 Sự cần thiết nghiên cứu tình hình biến động giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011
a Tình hình chung
sách thắt chặt tín dụng, đã có những dự án phải bán tháo và có những tên tuổi phải rời khỏi sân chơi
năm đầy sóng gió khi BĐS có nhiều biến động về giá khiến giao dịch vô cùng thấp
chính sách Liệu gam màu sáng có trở lại sau những đêm tối triền miên?
cho đến nay, BĐS vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro
điều cần thiết trong bối cảnh xã hội hiện nay
b Tình hình tại thành phố Hồ Chí Minh
2011 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2010, chỉ điều chỉnh một số tuyến đường được nâng cấp, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh…
triển sản xuất kinh doanh, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư và hạn chế đến mức thấp nhất những tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế - xã hội của TP; thực hiện chủ trương bình ổn giá, thu hút đầu tư, kiềm chế lạm phát Năm
2011, TP tập trung kích cầu đầu tư, kích cầu tiêu thụ các sản phẩm bất động sản
a Mục tiêu – Nội dung
- Tìm hiểu tình bình biến động giá đất và bất động sản đô thị tác động đến thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh
- Đưa ra giải pháp giải quyết
b Phương pháp nghiên cứu
- Dựa vào các số liệu và thông tin thống kê qua từng giai đoạn
- Dựa vào tài liệu báo chí và các trang web
- Quan sát thực tế
Trang 33 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
II- THỰC TRẠNG
a Điều kiện tự nhiên
và 106°22' – 106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình
Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông
Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -
Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền
Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí
Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm
thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim
bay Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á,
Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông
quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường
không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa
ngõ quốc tế
hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông Vùng cao nằm ở phía Bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét Xen kẽ có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9 Ngược lại, vùng trũng nằm ở phía Nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới 10 mét
1 Cực Bắc là xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi
2 Cực Tây là xã Thái Mỹ, huyện Củ Chi
3 Cực Nam là xã Long Hòa, huyện Cần Giờ
4 Cực Đông là xã Thạnh An, huyện Cần Giờ
b Kinh tế, văn hóa, xã hội
0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài Vào năm 2005, Thành phố
Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài độ tuổi lao động
Trang 44 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
nhưng vẫn đang tham gia làm việc Năm 2010, thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.800 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước, 1168 USD/năm Tổng GDP
cả năm 2010 đạt 418.053 tỷ đồng (tính theo gía thực tế khoảng 20,902 tỷ USD), tốc độ tăng trưởng đạt 11.8%
Ngay từ giai đoạn thành lập, dân cư của Sài Gòn đã thuộc nhiều dân tộc khác nhau: Kinh, Hoa, Chăm Thời kỳ thuộc địa rồi chiến tranh Việt Nam, Sài Gòn hấp thụ thêm nền văn hóa Âu Mỹ Cho tới những thập niên gần đây, những hoạt động kinh tế, du lịch tiếp tục giúp thành phố có một nền văn hóa đa dạng hơn
trong khi tỷ lệ tăng tự nhiên khoảng 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 2,5% Những năm gần đây dân số các quận trung tâm có xu hướng giảm; trong khi dân số các quận mới lập vùng ven tăng nhanh,do đón nhận dân từ trung tâm chuyển ra và người nhập cư từ các tỉnh đến sinh sống Theo ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày có khoảng 1 triệu khách vãng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh Đến năm 2010, con số này còn có thể tăng lên tới 2 triệu
quân của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày các lớn do những tác động của nền kinh tế thị trường Những người hoạt động trong lĩnh vực thương mại cao hơn nhiều so với ngành sản xuất Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện rõ giữa các quận nội ô so với các huyện ở ngoại thành
Trang 55 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2011
mất giá, dẫn đến việc tích lũy đất đai trở nên hấp dẫn hơn
bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro tiền đồng mất giá (tỷ giá USD/VND biến động mạnh và dự báo sẽ có điều chỉnh)
khó khăn, những ngày cuối năm các dự án nhà ở để bán tại Tp.HCM như EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương), Imperia An Phú quận 2, hay The Everrich 2,…cho thấy rất rõ xu hướng thay đổi này khi chủ đầu tư dự án đưa ra những thay đổi trong kế hoạch bán hàng rất táo bạo nhằm thu hút khách hàng Đơn cử như The Ever Rich II (khách hàng chỉ cần đóng trước 30% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi nhận bàn giao căn hộ vào năm 2013 với lãi suất 0% và không cần chứng minh tài chính),…
khu dân cư ở Bình Trưng Đông – An Phú Quận 7 có 5 khu dân cư chiếm diện tích khoảng 100 ha đất gồm Khu định cư số 1, Khu dân cư Tân Phong, Khu dân cư Tân Thuận, Khu nhà ở khu A và dành 20 ha để phục vụ việc mở rộng, chỉnh trang khu nhà ở hiện hữu
mẩu như khu Trung Sơn, Phú Lợi – Ba Tơ, khu nhà ở Chợ Lớn Quận 12, Thủ Đức, Bình Thạnh là những địa bàn có diện tích đô thị gia tăng nhanh như khu dân cư Phước
Trang 66 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
Long, quận 9; khu dân cư công nghiệp Bình Hòa, quận Bình Thạnh; Khu dân cư đô thị mới Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức…
nhiều khu vực được chọn để phục vụ tiến trình đô thị hóa Đáng kể trong số này là các khu dân cư An Lạc – Bình Trị Đông (50 ha), Vĩnh Lộc (80 ha), Cầu Sáng (972 ha) ở huyện Bình Chánh; Khu dân cư phục vụ công nghiệp Hiệp Phước (100 ha) ở huyện Nhà Bè; Khu dân cư Bình Khánh 950 (ha), phát triển khu dân cư Nông thôn (200 ha) ở Cần Giờ …
thị hóa không tránh khỏi sự biến động do giá đất tăng vọt, thậm chí có thể đẩy lên thành những “cơn sốt” Bên cạnh đó, nhà nước cũng gặp vướng mắc nhiều khó khăn trong việc đền bù giải tỏa mà vấn đề chính yếu là do khung giá đất đền bù ở một số nơi còn chênh lệch hơn rất nhiều so với giá đất bên ngoài thị trường
sản tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2011
a Nhận định về bảng giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh do UBND ban hành
lớn nên bảng giá đất năm 2011 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2010, chỉ điều chỉnh một số tuyến đường được nâng cấp, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh…
triển sản xuất kinh doanh, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư và hạn chế đến mức thấp nhất những tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế - xã hội của TP; thực hiện chủ trương bình ổn giá, thu hút đầu tư, kiềm chế lạm phát Năm
2011, TP tập trung kích cầu đầu tư, kích cầu tiêu thụ các sản phẩm bất động sản Giá đất ở cao nhất tại TP.HCM theo đề xuất là 81 triệu đồng/m2, toàn TP bổ sung mới
118 tuyến đường, đổi tên và chỉnh đoạn 111 tuyến đường Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bằng 60% giá đất ở
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; tính lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước; tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo công văn số 1173/TTg-KTN của Thủ tướng Chính phủ
Trang 77 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
tiền sử dụng đất, cho thuê đất, khi doanh nghiệp cổ phần hóa và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu bảng giá đất do UBND TP ban hành chưa sát với giá đất thị trường, thì căn cứ giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường để xác đ ịnh lại giá đất mà không bị giới hạn bởi khung giá đất theo quy định
b Nhận định về tình hình thực tế của giá bất động sản và sự tác động của nó lên thị trường bất động sản năm 2011
Thực trạng chung
như quy luật hàng năm đã không đến Một trong những nút thắt là tín dụng bị thắt chặt, khiến dòng tiền đổ vào BĐS giảm hẳn Thêm vào đó, dù giá có giảm, nhưng vẫn chưa về mức hợp lý để cung gặp cầu Cho nên, năm 2012 sẽ có nhiều thách thức với thị trường BĐS Tái cấu trúc thị trường, trong đó có tái cấu trúc hàng hóa là một giải pháp trọng tâm giúp thị trường ấm lên trong thời gian tới
Ảnh minh họa
qua Ảm đạm diễn ra ngay cả khi các chủ đầu tư hạ giá, thậm chí là đại hạ giá các căn hộ chung cư cao cấp, trung bình và đất phân lô Nhìn lại một năm qua, có thể thấy dấu ấn quan trọng nhất của thị trường BĐS chính là những đợt giảm giá bán Những đợt sóng “đại
hạ giá” trên thị trường BĐS trong năm được đánh giá là những tín hiệu vui cho người tiêu dùng và BĐS đang tiến dần về “giá trị thực” Có hai nguyên nhân chính dẫn đến sự ảm đạm của thị trường Thứ nhất là dù giảm giá, nhưng giá nhiều mặt hàng BĐS quá cao, chưa
về với giá mà người mua kỳ vọng Nhưng nguyên nhân quan trọng hơn, đó là việc chính sách tín dụng siết chặt cho vay theo Nghị quyết 11 của Chính phủ BĐS được coi là lĩnh
Trang 88 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
vực phi sản xuất, nên ngân hàng phải quy định hệ số rủi ro rất cao, lên đến 250%, và giới hạn tín dụng cho vay đến cuối năm của lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng cũng chỉ 16% Có thể thấy, năm 2011, với những khó khăn ấy, đang thực sự sàng lọc gay gắt các chủ đầu tư BĐS Điều đáng nói là tình hình khó khăn này sẽ còn tiếp diễn đến năm
2012, khi tín dụng cho lĩnh vực BĐS vẫn bị siết chặt
Thực trạng tại Tp Hồ Chí Minh
Tựu trung, những âm mưu này chỉ nhằm phục vụ cho mục đích hoặc đánh lên, hoặc đánh xuống Trong năm 2011 hai đầu Đông và Nam của TP.HCM, không khí thu gom đất nền giá rẻ vẫn diễn ra khá khẩn trương
Đánh xuống để làm gì, chắc chỉ có giới đầu đang toan tính thu gom đất nền giá rẻ - giá đáy mới hiểu rõ
TP.HCM đã hình thành đường đáy từ đầu
năm 2011 đến giờ, trong đó một số dự án
có mức giá không thay đổi từ giữa năm
2010 đến nay Khác hẳn với Hà Nội, khu
vực phía Nam chưa từng có một sóng
BĐS nào kể từ thời điểm sau khủng hoảng
kinh tế 2008-2009
căn hộ cao cấp ở Hà Nội vẫn đang đứng ở
vùng đỉnh, thì phần lớn các dự án đất nền
ở TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Bình
Dương vẫn đang nằm ở vùng đáy
tế chuyển xấu (nền kinh tế bước vào chu
kỳ suy thoái lâu dài hoặc rơi vào khủng
hoảng), thị trường BĐS sẽ tiếp tục đóng
băng và mặt bằng giá đất nền sẽ còn phải giảm hơn nữa Nhưng trong điều kiện nền kinh tế vẫn hoạt động bình thường như thời gian qua, cùng với việc đường đáy đất nền đã kéo dài đến nửa năm, có thể nói phân khúc đất nền đang thể hiện đặc thù của nó là rất khó giảm
Trang 99 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
tiếp Tại quận 2 và quận 9, số trường hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ có đất nằm trong diện "giải chấp" của ngân hàng chỉ còn rất ít
giảm thì mức giảm cũng không đáng kể Minh họa điển hình cho đặc thù này là mặt bằng giá đất nền ở Thành phố mới Bình Dương và quận 2 đã tăng từ 30-35% từ đầu năm 2011 đến tháng 4/2011; từ tháng 5/2011 đến nay tuy chững lại và suy giảm nhưng mức giảm cũng chỉ khoảng 5%
tháng 4/2011 Khá phù hợp, những bài báo với chủ đích "đánh xuống" cũng chỉ nêu mức giảm giá đất nền tại quận 2 vào khoảng 1-2 triệu đồng/m2 chứ không giảm sâu hơn
giữ đất Từ đầu tháng 3/2011 đến nay, khá nhiều bài viết đã định hình quận 2 nói riêng và khu Đông TP.HCM nói chung như một bản mẫu về phát triển trong quy hoạch hạ tầng của thành phố Cũng nằm ở phía Đông, Bình Dương được tô điểm nhiều ưu thế về môi trường sống Với những nhà đầu tư, đó là tín hiệu "đánh lên"
và giá rớt không phanh của phân khúc đất nền cũng đã làm cho họ ít nhiều bị tác động Khoảng thời gian từ đầu tháng 5 đến giữa tháng 6/2011 có lẽ là giai đoạn cao điểm của những bài viết trên các phương tiện thông tin đại chúng về tình hình bĩ cực không lối thoát của thị trường BĐS Ngày nào mở báo ra, độc giả cũng thấy ít ra 4-5 bài mô tả về cơn ác mộng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Cơn ác mộng ấy lại quằn quại trong bối cảnh lạm phát và giá cả tăng vọt, lãi suất vẫn tiếp tục leo thang và làm cho ít nhất 30% số doanh nghiệp sản xuất sống sở chết dở
Trang 1010 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
Nội chứ không phải TP.HCM Có chăng một điểm chung giữa hai thành phố này chỉ là phân khúc căn hộ cao cấp với trạng thái bị đóng băng hoàn toàn, riêng căn hộ cao cấp ở Hà Nội mới chỉ bước vào giai đoạn đầu giảm giá
không lên không xuống Vẫn biết là khi không phải chịu áp lực về trả nợ ngân hàng hay cần tiền gấp, ít có người giữ đất nào chịu bán đất với giá vùng đáy Nhưng chuyện săn đất nền giá rẻ vẫn thỉnh thoảng vớ được những con mồi khờ khạo và lập tức đem lại cho nhà đầu cơ một khoản lợi nhuận đáng kể
gian tới hay không Chỉ biết rằng, "giải cứu BĐS" là một khả năng có thể xảy ra Vào cuối tháng 6/2011, Chính phủ đã giao cho Bộ Xây dựng dự thảo một bản chỉ thị cho Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý và bình ổn thị trường BĐS Nhiều vấn đề liên quan đến thị trường này vì thế sẽ được bàn tới, trong đó có thể cả câu chuyện về dòng vốn tín dụng dành cho BĐS và làm sao tạo được nguồn cầu
ta lại có thể hình dung ra giai đoạn gom hàng của giới đầu cơ đang được đẩy mạnh về cường độ, có nét nào đó khá giống với thời điểm đầu năm 2007 Đó cũng là tín hiệu cho thấy một con sóng ngầm đang âm thầm chuyển động Con sóng ngầm đó có thể trở thành sóng mặt bất kỳ lúc nào
25%) đối với căn hộ chung cư Điển hình là dự án của Công ty CP địa ốc Dầu (PVL) tại TPHCM công bố giảm giá bán căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark từ 21,5 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2; Công ty Sài Gòn Mekong giảm giá bán 500 căn
hộ tại dự án An Tiến (TPHCM) từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2