QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

Vấn đề sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2003 và các vănbản thi hành Luật

QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC, CÁ

NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

I QUY ĐỊNH VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Vấn đề sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2003 và các văn

bản thi hành Luật quy định cụ thể về chủ thể sở hữu đất đai, chủ thể sử dụng đất,

quyền của chủ thể sở hữu đất đai, quyền của chủ thể sử dụng đất, tạo ra hành lang

pháp lý cơ bản để điều chỉnh các quan hệ đất đai, trong đó có những quan hệ đất đai

có yếu tố nước ngoài, cụ thể là:

1 Hiến pháp và Luật Đất đai quy định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong cả nước

2 Pháp luật về đất đai quy định Nhà nước có quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai như quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất

Quyền định đoạt về đất đai được thực hiện bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất

Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ

chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu

tư của người sử dụng đất mang lại

Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam trao cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo 3 nhóm đối tượng:

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: gồm có cơ quan đại diện ngoại giao, cơ

quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được

Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: gồm có người Việt Nam định cư ở nước ngoài về

đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam

Tổ chức, cá nhân nước ngoài: gồm có tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt

Nam theo pháp luật về đầu tư

3 Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất

đai thông qua các cơ quan của Nhà nước: Quốc hội, Chính phủ (Bộ Tài nguyên và Môi

trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai), Hội

đồng nhân dân các cấp, Uỷ ban nhân dân các cấp.

4 Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai quản lý đất đai thông qua các hoạt động cụ thể như:

4.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

4.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính;

4.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

4.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

4.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng

đất;

4.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4.7 Thống kê, kiểm kê đất đai;

4.8 Quản lý tài chính về đất đai;

4.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

4.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; 4.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

4.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm

trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

4.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

4.14 Đầu tư, xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai đảm bảo thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai

5 Một số vấn đề liên quan đến sở hữu đất đai, sở hữu tài sản trên đất:

Do lịch sử xây dựng và bảo vệ đất nước Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn nên hệ thống pháp luật cũng có nhiều thay đổi trong từng giai đoạn, đặc biệt là pháp luật về đất đai có thay đổi cơ bản về chế độ sở hữu đất đai: Giai đoạn trước khi Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980 thì pháp luật quy định có 3 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân) Từ khi Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980 đến nay pháp luật quy định chỉ có 1 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân

6 Trong khi đó các quy định về sở hữu tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà

xưởng, công trình xây dựng…ít bị thay đổi trong các giai đoạn mà vẫn có nhiều hình thức sở hữu tài sản Vì vậy, nhiều quan hệ về sở hữu tài sản trong giai đoạn từ năm

1980 đến nay không thống nhất với quan hệ đất đai, ví dụ vấn đề phát sinh tranh chấp trong việc mua bán, mượn, tặng cho, thừa kế nhà ở gắn liền với đất trong giai đoạn sau năm 1980 Đây cũng là những vấn đề mới được Luật Đất đai 2003 và các văn bản thi hành Luật quy định, cụ thể là:

6.1 Nhóm quan hệ về sở hữu đất đai, về quyền sử dụng đất:

Pháp luật không giải quyết việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước Việt Nam đã giao cho người sử dụng theo chính sách,

pháp luật về đất đai được ban hành từ trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành), các chính sách, pháp luật về đất đai được ban hành từ trước 15/10/1993 bao gồm:

a Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở

miền Bắc; chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam;

b Đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân;

c Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao;

d Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất

vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất;

e Đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một

phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng

6.2 Nhóm quan hệ về sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất:

Pháp luật không giải quyết việc đòi lại nhà đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại nhà đất đã thực hiện theo chủ trương, chính sách về quản lý nhà đất, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực thi hành)

Pháp luật quy định xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với nhà (nhà ở, nhà ở có khuân viên, các loại nhà khác) mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách sau:

a Cải tạo nhà đất cho thuê,

b Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà

đất,

c Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh, thành phố

phía Nam sau ngày giải phóng (30/4/1975),

d Quản lý nhà vắng chủ,

e Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của các đoàn hội, tôn giáo,

f Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài

Pháp luật quy định xác lập quyền sở tư nhân đối với nhà (nhà ở, nhà ở có khuân viên, các loại nhà khác) thuộc diện phải thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành trước ngày 01/7/1991 trong các trường hợp sau:

a Nhà đất mà cho đến ngày 02/402005 cơ quan nhà nước chưa có văn bản

quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó

b Nhà đất mà Nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý,

chưa bố trí sử dụng

c Nhà đất mà Nhà nước đã trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã

thanh toán một phần cho chủ sở hữu.

d Nhà đất mà Nhà nước đã trưng dụng

e Phần diện tích nhà đất mà Nhà nước đã để lại khi thực hiện chính sách cải

tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất của tổ chức, cá nhân

6.3 Quan hệ về mượn đất (đất ở, các loại đất khác):

Nhà nước Việt Nam mượn đất của hộ gia đình, cá nhân mà có giấy tờ cho mượn thì pháp luật quy định Nhà nước Việt Nam (thông quan Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn) xem xét giải quyết trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng hoặc bồi thường

bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng Việc giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2010 Sau ngày 31 tháng 12 năm 2010, Nhà

nước Việt Nam không giải quyết việc trả lại đất mà Nhà nước đã mượn

6.4 Pháp luật quy định về việc giải quyết vấn đề mượn, thuê đất có tài sản trên đất

(nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh) giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với

nhau (không có bên nào là Nhà nước)

II VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT

Mặc dù không có quyền sở hữu đất đai, nhưng người sư dụng đất nói chung, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất nói riêng được pháp luật quy định có các quyền và nghĩa vụ Đây là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch bất động sản, đất đai, cụ thể là:

1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có các quyền chung sau đây:

1.1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

1.2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

1.3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông

nghiệp;

1.4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông

nghiệp;

1.5 Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất

hợp pháp của mình;

1.6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp

pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

2.1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử

dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công

cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

2.2 Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục hành chính khi thực hiện các

quyền của người sử dụng đất;

2.3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

2.4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

2.5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

2.6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

2.7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

3 Quyền của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất:

3.1 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

3.2 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam còn có quyền sau:

a Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt

Nam có thẩm quyền;

b Quyền sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn

thuê đất;

c Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã

ký kết hoặc gia nhập;

d Được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất

4 Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất:

4.1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam trao quyền sử dụng đất theo hình thức sau:

a Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo

quy định của pháp luật

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư còn được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê

b Nhà nước Việt Nam công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua hoặc được thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở để về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học

thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam

c Nhà nước Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp,

khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác để thực hiện dự án đầu tư theo

quy định của pháp luật

4.2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được tiếp tục thuê đất hoặc chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng

đất

4.3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam mà được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất còn có quyền sau đây:

a Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng

đã được xây dựng gắn liền với đất;

b Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã

được xây dựng gắn liền với đất;

c Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho

cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng

đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để

vay vốn theo quy định của pháp luật;

e Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật

4.4 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, thì còn có quyền sau đây:

a Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

b Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê Trường hợp người

mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất

thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân

nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm Người được giao đất,

thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn

còn lại;

c Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 4.5 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền sau đây:

a Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình

gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;

b Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất trong thời hạn thuê đất;

c Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam trong thời hạn thuê đất;

d Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;

e Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán

hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai

4.6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn

có quyền sau đây:

a Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng

đã được xây dựng gắn liền với đất;

b Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã

được xây dựng gắn liền với đất;

c Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;

e Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật 4.7 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn có quyền sau đây:

a Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm;

b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở

hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín

dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên

doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại

4.8 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nếu thuộc các đối tượng sau đây:

a Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt

Nam;

b Người có công đóng góp với đất nước;

c Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động

thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;

d Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;

e Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội

Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền:

o Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;

o Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt

động tại Việt Nam;

o Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng

mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

o Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất; tặng cho nhà ở gắf4chn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

5 Quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất:

5.1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đó còn được quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất

5.2 Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền sau đây:

a Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

b Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê Trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm Người được giao đất,

thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

c Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh

nhà ở

5.3 Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có các quyền sau đây:

a Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình

gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;

b Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất trong thời hạn thuê đất;

c Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất;

d Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;

e Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai

5.4 Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì có các quyền sau đây:

a Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm;

b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất

thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấfs19 _t tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất

thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh

với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân

nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại

6 Việc thực hiện các quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài sử dụng đất khi đã có đủ điều kiện sau:

6.1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6.2 Đất không có tranh chấp;

6.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

6.4 Trong thời hạn sử dụng đất

III VỀ LOẠI ĐẤT THỜI HẠN VÀ HẠN MỨC SỬ DỤNG ĐẤT

Thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước quy định chế độ quản lý, sử dụng loại đất được sử dụng, thời hạn sử dụng đất và hạn mức đất sử dụng đối với người sử dụng đất nói chung và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài sử dụng đất nói riêng, cụ thể là:

1 Pháp luật về đất đai căn cứ vào mục đích sử dụng đất để chia thành 3 nhóm đất là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng

Trong từng nhóm đất có các loại đất cụ thể, mỗi loại đất được xác định theo một mục đích như nhóm đất nông nghiệp có đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác

Đơn vị cơ bản để quản lý, sử dụng đất đai là thửa đất Thửa đất gắn với loại đất và thể hiện mục đích sử dụng đất; trường hợp thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích thì lấy mục đích sử dụng chính để phân loại đất, ví dụ thửa đất ở có kết hợp mục đích khác là cho thuê làm dịch vụ, kinh doanh

2 Tương ứng với mỗi loại đất, pháp luật về đất đai quy định thời hạn sử dụng đất cho phù hợp, cụ thể là:

2.1 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc với thời hạn không quá 99 năm

2.2 Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư và thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư được xác định theo thời hạn dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh

tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho

thuê đất là không quá bảy mươi năm

2.3 Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong

quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã

được xét duyệt

2.4 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài

2.5 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác, thì thời hạn sử dụng đất là thời gian sử dụng đất còn lại của thời thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất

IV VỀ GIÁ ĐẤT

Thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước được quyền định đoạt giá đất, theo đó pháp luật về đất đai quy định việc xác định giá đất theo 3 loại là giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền Việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất có liên quan nhiều đến các quy định

về giá đất, cụ thể là:

1 Giá đất do Nhà nước quy định, cụ thể là trong phạm vi cả nước Chính phủ ban hành khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian Ở địa phương các Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

1.1 Giá đất do Nhà nước quy định theo nguyên tắc:

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong

điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ

tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có

điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,

cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

d Theo phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định

1.2 Giá đất do Nhà nước quy định sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất do Nhà nước quy định còn sử dụng để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất đối với các trường hơp:

a Được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang thuê đất thực hiện dự án đầu tư

chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;

c Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d Đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành