Tổng quan về thị trường bất động sản phân khúc văn phòngViệc phát triển mạnh mẽ các loại hình công ty trong thời gian qua, cũng như chịu ảnh hưởng của động thái gia nhập WTO đã đẩy nhu c
Trang 1MỤC LỤC
Trang 21 Tổng quan về thị trường bất động sản phân khúc văn phòng
Việc phát triển mạnh mẽ các loại hình công ty trong thời gian qua, cũng như chịu ảnh hưởng của động thái gia nhập WTO đã đẩy nhu cầu cho thuê văn phòng lên rất cao Thị trường bất động sản phân khúc cho thuê văn phòng cũng bị chi phối lớn bởi xu hướng đó Ở Việt Nam tồn tại hai thị trường cho thuê văn phòng lớn nhất là Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội với hai giai đoạn phát triển chính là 2008_2011 và 2011 đến nay
1.1 Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2008_2011
1.1.1 Thị trường Tp.Hồ Chí Minh
Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam giá thuê trung bình của hạng A và B đạt đỉnh vào năm 2007 và hầu như đạt 100% công suất thuê Tuy nhiên tính cho đến nay, công suất thuê liên tục giảm do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008.Theo thống kê chi tiết của Công ty tư vấn bất động sản CBRE thì đến quý II năm
• Cao ốc hạng C khoảng 219 tòa nhà với tổng diện tích sàn tương đương 745.887m2, tỷ lệ trống ở phân khúc này khoảng 11% tương đương với 82.000m2
Trong giai đoạn 2007-2008, giá cho thuê văn phòng hạng A trên địa bàn thành phố đạt mức bình quân khoảng 80 USD/m2/tháng Đến quý II năm 2011, thị trường văn
Trang 3phòng cho thuê tại Tp.HCM đã giảm giá trong 10 quý liên tiếp với giá văn phòng hạng A chỉ đạt mức bình quân 36 USD/m2/tháng Đối với văn phòng hạng C giá cho thuê mức bình quân là 22,5 USD/m2/tháng.
Nguồn : CBRECũng theo CBRE, nhu cầu thuê văn phòng tại Tp.HCM đang giảm trong quý
II năm 2011 chỉ có 208 yêu cầu hỏi thuê văn phòng, trong khi đó cùng kỳ năm 2010
là 251 yêu cầu
1.1.2 Thị trường Hà Nội
Đến hết năm 2011, tổng diện tích của văn phòng cho thuê tại Hà Nội đã xấp
xỉ 1 triệu m2 Theo báo cáo của công ty CBRE thì trong quý IV/2011 phân khúc văn phòng hạng A và B 4 dự án đi vào hoạt động là : Keangnam Landmark với 89.000m2 (hạng A) và 3 dự án hạng B là : VA Tower, Detech Tower và Mipec Tower
Trang 4Tổng nguồn cung mới đạt 143.000m2 với 80% diện tích của các dự án từ phía Tây thành phố, diện tích cho thuê đạt thêm 25.000m2 tuy nhiên nguồn cung lớn đã đẩy tỷ lệ trống toàn thị trường lên 28% và tỷ lệ trống của hạng A là 34,5%, tỷ lệ trống của hạng B là 24,4%.
Khoảng thời gian cuối năm 2008 đầu năm 2009 là thời gian bùng nổ của thị trường văn phòng cho thuê với giá thuê của văn phòng hạng A trung bình khoảng 54 USD/m2/tháng Nhưng đến năm 2010 giá cho thuê đã liên tục giảm từ 20%-25% Theo ghi nhận của Savills cho thấy, tình hình hoạt động của thị trường trong những tháng cuối năm 2011 giảm về cả công suất lẫn giá thuê Cụ thể công suất trung bình chỉ đạt 75%, giá thuê đạt 514.000 đồng/m2/tháng
1.2 Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2011 đến nay
1.2.1 Thị trường Tp.Hồ Chí Minh
1. Theo báo cáo của công ty Savills Việt Nam, trong quý IV năm 2012, Tp.HCM
có 3 tòa nhà hạng B và 5 tòa nhà hạng C gia nhập thị trường Các tòa nhà này khiến nguồn cung văn phòng lên đến hơn 1,3 triệu m2, tăng 4% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2011
2. Lực cầu về văn phòng cho thuê vào cuối năm 2012 xuống rất thấp Quý IV, thị trường chỉ hấp thụ được 13.300m2 sàn, giảm 56% so với quý III và giảm đến 70% so với cùng kỳ năm 2011
3. Về giá thuê thì theo như báo cáo của CBRE giá chào thuê của cao ốc hạng A trong quý III/2012 là khoảng 641.760 đồng/m2/tháng tương đương với 30,56 USD/m2/tháng Giá chào thuê cao ốc hạng B là khoảng 362.250 đồng/m2/tháng tương đương với 17,25 USD/m2/tháng
4. Tỷ lệ trống tại các cao ốc hạng A là 15,3% và hạng B là 11,8%
5. Tỷ lệ lấp đầy của các cao ốc hạng A và B được ghi nhận khá tốt như Vincom Center đạt 51% trong quý IV/2011 thì đến quý IV/2012 đã đạt 75%, cao ốc
Trang 5Bitexco Financial Tower từ 40% lên 68%, cao ốc Maritime Bank từ 54% lên 87%
6. Dự báo nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM đến năm 2015 (CBRE)
Cũng theo CBRE ngân sách thắt chặt, thận trọng tìm kiếm văn phòng sẽ là một xu hướng mới, qua đó dự báo nhu cầu và tỷ lệ thuê sẽ nâng cao tại các cao ốc văn phòng hạng B
Theo các nhận định và dự báo thì giá cho thuê văn phòng trong năm 2013 sẽ tiếp tục
đi xuống nhưng mức giảm sẽ nhẹ hơn so với năm 2012 Nguồn cung sẽ tăng lên đáng kể trong năm 2013 và 2014 nếu một số dự án được hoàn thành và đưa vào sử dụng theo kế hoạch ( khoảng 230.000m2) Các giao dịch thuê văn phòng lớn sẽ diễn
ra trong phân khúc văn phòng hạng B khi khách thuê điều chỉnh, chuyển chỗ, nâng cấp văn phòng
1.2.2 Thị trường Hà Nội
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý IV/2012, tổng nguồn cung diện tích văn phòng xấp xỉ 1.011.000m2, tăng 29% so với cùng kì năm trước
Trang 6Theo CBRE nếu năm 2008 số lượng văn phòng cao ốc hạng A và hạng B là 36 tòa thì tính đến quý III/2012 toàn thị trường văn phòng Hà Nội có 124 tòa nhà :
Giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A đạt mức 735.000 VNĐ tương đương với 35USD/m2/tháng Giá thuê văn phòng hạng B và C lần lượt là 500.000 VNĐ ( 23,8 USD/m2/tháng) và 401.000 VNĐ ( 19 USD/m2/tháng)
Theo Cushman & Wakefield xu hướng của Hà Nội là chuyển văn phòng về khu vực phía tây Dự báo cầu trong năm 2013 sẽ không tăng đáng kể so với năm 2012 và tổng cung được dự báo sẽ có thêm 300.000m2 và trong 3 năm tới tổng cung dự báo
sẽ gấp đôi mức hiện tại
Trang 72 Cầu của thị trường văn phòng cho thuê
2.1 Phân loại văn phòng cho thuê
Dựa vào từng đối tượng, nhu cầu thực tế và khả năng tài chính thị trường cho thuê văn phòng có 3 hạng văn phòng chính là hạng A, B và C Để cung cấp cái nhìn khái quát cho người mua, dưới đây là một số tiêu chí phân loại giữa các hạng văn phòng
Vị trí
Nằm ở trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận đường đi thuận tiện Nằm ở
Các quận trong thành phố
Vùng ngoại biên hoặc ven đô, đường vào tốt
Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây dựng - Đơn vị phát triển - Đơn
vị quản lý: là đơn vị quốc tế hoặc địa phương công nhận
Diện tích
Tổng diện tích từ 20.000m2 trở lên,
Độ cao của trần là 2,65m - ốp đá;
Diện tích trung bình 1000m2/phòng;
Chịu lực 500kg/m2;
Tổng diện tích ≤ 20.000 m2
Độ cao của trần là 2,5m;
Diện tích trung bình 500 – 1000m2/phòng;
Chịu lực 300kg/ m2
Hành lang –
Tiền sảnh
Hành lang - tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế ấn tượng và trang
Hành lang rộng tối thiểu 1,8m – thiết kế đẹp và thuận tiện
Trang 8trí đẹp, rộng tối thiểu 2,2m , sàn trải thảm.
Tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt, độ rộng 3m hoặc hơn
Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế thuận lợi, đồng nhất về ký hiệu,
độ rộng gần 3m
Nội thất
Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, tận dụng tối đa diện tích để làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm;
nền nhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao dày
Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, bài trí phù hợp
để tận dụng tối đa diện tích làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nền nhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao;
Internet Internet băng thông rộng Internet băng thông rộng;
Điện
Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống
cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì
Có máy phát điện dự phòngNăng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và
hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy
Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì Có máy phát điện dự phòngNăng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu
và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và
Điện thoại Đường dây điện thoại IDD Đường dây điện thoại IDD
Thang máy Thang máy tối thiểu có sức chứa
16 người, tốc độ nhanh – Thời gian chờ không quá 25;
Có phân chia thang vận chuyển
Thang máy có sức chứa 12 – 16 người; tốc độ nhanh – thời gian chờ ngắn,
Tối thiểu 1 thang máy/4 tầng, là
Trang 9và thang cho khách; tối thiểu là 1 thang máy/4 tầng
Thang máy có chất lượng cao và
có tiếng ồn thấp, phải là sản phẩm nổi tiếng
Ít nhất có một thang riêng vận chuyển hàng hoá
Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%
Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ; tổng trọng lượng tịnh 70 – 75% Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%
Dịch vụ công
nghệ
Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị
có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động
Không yêu cầu
Trang 102.2 Các đối tượng có nhu cầu thuê văn phòng
Đối tượng là tập thể, tổ chức các công ty chưa có văn phòng chính thức, trụ sở chính, có thể là các tổ chức, tập thể hoạt động vì nhiều mục đích khác nhau như từ thiện, phi lợi nhuận, hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận nhưng họ chưa có đủ khả năng
và điều kiện để sở hữu một văn phòng riêng Hoặc có thể do thời gian hoạt động của công ty, tổ chức là có thời hạn nên họ sẽ thuê văn phòng thay vì đi mua một căn nhà
để làm văn phòng
- Nhu cầu văn phòng hang A (gia han hơp đồng thuê hoăc thuê mới ) chủ yếu đến từ những công ty nước ngoài đang hoat đông trong các lĩnh vưc tài chính, bảo hiểm, công nghê thông tin, bất đông sản, tiêu dùng hay gia công phần mềm
- Xu hướng các doanh nghiêp hiên nay cần môt văn phòng ổn đinh tao môi trường làm viêc , giao tiếp trong kinh doanh và điều hành công viêc của mình Trong đó+ Các doanh nghiêp trong nước có tiềm lưc tài chính : do nền kinh tế đươc dư báo
là khả quan lương DN mở rông quy mô, nâng tầm hoat đông ngày càng tăng nên ho
có xu hướng chuyển đến các tòa nhà cao cấp hang A để đươc hưởng dich vu tốt hơn
và nâng cao vi thế của mình trên thi trường hơn Ho yêu cầu dich vu, an ninh, vi thế khi giao dich với đối tác
+ Các tâp đoàn lớn: nằm trong khu vưc trung tâm, đòi hỏi văn phòng phải có cơ sở
ha tầng đat tiêu chuẩn cao, an toàn, thuân tiên, cho vi trí trung tâm thuân lơi giao dich với khách hàng, yêu cầu nhiều tiên ích kèm theo: xây dung, dich vu tiên nghi, diên tích sàn lớn, tiên ích đầy đủ, quản lý, dich vu phòng cháy chữa cháy, điên nước viễn thông đat chuẩn
- nhu cầu thi trường văn phòng hang B
Trang 11+ các công ty do tình hình kinh doanh không hiêu quả nên quyết đinh cắt giảm chi tiêu, tiết kiêm moi chi phí liên quan ho tìm đến những văn phòng có mức giá vừa phải Khi kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải tìm cách cắt giảm chi phí bằng cách tìm thuê văn phòng ở khu xa trung tâm, hoặc tìm những khu văn phòng giá rẻ
+ Hiện tại, các doanh nghiệp nhỏ và vừa đang lên kế hoạch rút dần khỏi các căn hộ chung cư, tìm tới hệ thống văn phòng cho thuê để đảm bảo tính ổn định lâu dài trong hoạt động kinh doanh
+ các công ty có quy mô vừa khi mới thành lâp, tình hình tài chính vẫn ở mức mới ban đầu ho sẽ tìm những văn phòng có điều kiên phù hơp với tình hình tài chính mà thông thường là văn phòng hang B
+ nhiều nhà quản tri các công ty nhân thấy thi trường văn phòng cung còn tăng và giá vẫn có thể giảm nên đang có xu hướng thay đia điểm văn phòng có điều kiên tốt hơn hiên tai (Savills Việt Nam cũng dự báo, sang năm tới, nguồn cầu văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục tăng 14% Giá thuê sẽ giảm khoảng 3% so với năm 2012.)
• Từ những yếu tố tác động có các chiều hướng thay đổi như trên thì nguồn cung và cầu của thị trường cho thuê văn phòng như sau:
Trang 12Thay đổi
( báo cáo tình hình bất đông sản năm 2012 , cafeland.com)
Tính đến quý 4/2012 nguồn cung tăng thêm Mức tiêu thụ chủ yếu từ các tòa nhà hạng B, làm tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 0.5%
Tên biểu đồ: tổng cung thị trường văn phòng cho thuê các năm 2007-2012( ĐVT: ngìn m2)
• Xét nhu cầu văn phòng cho thuê trong năm 2012
- Trong quý 1 : nhu cầu về văn phòng cho thuê tại Hà Nôi ổn định, công suất cho thuê trung bình đạt 78% Trong đó phân khúc hạng A đạt hiệu quả hơn cả , diện tích trống giảm 29% so với 35% ở ngay quý trước của năm 2011
Trang 13-Tổng diện tích thực thuê mới toàn thị trường đạt gần 37.000m2 Hàng loạt khách thuê chuyển văn phòng từ trung tâm sang phía tây diện tích thực thuê ở thời điểm này diễn biến tốt , nhu cầu thuê ổn định.
Nhu cầu đến từ các công ty có ngân sách chi cho văn phòng khiêm tốn , họ chọn vị trí xa trung tâm , những nơi áp dụng chính sách thuê hấp dẫn Nhu cầu cũng đến từ các công ty cung ứng dịch vụ cho các tập đoàn đa quốc gia mong muốn thuê, mở rộng, di dời văn phòng về khu vực trung tâm để tiện giao dịch với khách hàng
- Quý 3 năm 2012
Thi trường văn phòng cho thuê diến tiến châm hơn với ít các hoat đông hơn Măc dù thị trường yên ắng hơn so với những quý trước nhưng các giao dịch đã diễn ra với quy mô lớn hơn cả về diện tích thuê lẫn danh tiếng của khách thuê
Trang 143 Cung của thị trường văn phòng cho thuê
3.1 Khái quát về cung từ góc độ cầu( người mua)
3.1.2 Tình hình thực tế nguồn cung văn phòng trong cách nhìn của cầu
Nhờ sự hoàn thành và đi vào hoạt động của hàng loạt các dự án, trung tâm thương mại lớn đã đem tới cho nguồn cung văn phòng một lượng dồi dào, không chỉ tăng đột biến về số lượng mà chất lượng cũng tăng không kém Theo một nguồn tin tưởng, với nguồn cung văn phòng dự kiến lên tới hơn 1 triệu m2, CBRE cho rằng, tỷ
lệ trống tăng trong năm 2013 sẽ là điều "không tránh khỏi” và phải mất 10 năm Hà Nội mới "hấp thụ" hết nguồn cung kỷ lục này
Sự đa dạng và dồi dào của nguồn cung, cũng như tình hình suy thoái của nền kinh tế thế giới do tình trạng đóng băng bất động sản đã tạo đà cho mặt bằng giá cả cho thuê hay mua bán các văn phòng giảm mạnh Đó là một lợi thế nhìn từ khía cạnh người đi mua, hay người có nhu cầu cần thuê Mặt khác, do đầu ra của bất động sản nói chung, phân khúc văn phòng nói riêng bế tắc nên các nhà đầu tư đang và sẽ có các chính sách kích cầu hấp dẫn như tặng quà, tiền mặt lên tới 300 triệu đồng, hay các gói nội thất với giá trị cao, chính sách hậu mãi sau khi mua, trả góp với lãi suất thấp thời hạn dài… Tất cả đem đến cho người mua một sự lựa chọn phong phú, hiệu quả và phù hợp với sức mạnh tài chính của mình
Trang 153.2 Cách tìm tới với nguồn cung
Khi xuất hiện nhu cầu cần thuê hay mua văn phòng, ngoài việc khảo sát thị trường thực tế thông qua hỏi thăm người quen, đi thị sát thực trạng thì bên cầu thường tìm đến cung thông qua trung gian_Môi giới bất động sản Một trong số những trang wed hay nhà môi giới có uy tín là :http://landtoday.net, café.net, http://www.cenrea.com, http://muabannhadat.com.vn
Sau khi có được những thông tin cơ bản về văn phòng cần tìm,thì việc đi xem thực
tế là điều tất yếu Là một quốc gia Phương Đông nên Việt Nam mang đậm tính văn hóa lẫn nét hiện đại trong kiến trúc ở và làm việc Phong thủy và điều kiện làm việc phải đáp ứng được các nhu cầu đặt ra và ngày càng thu hút sự quan tâm của giới đầu
tư cũng như người cho thuê và cần thuê Nơi đặt văn phòng nên chọn con đường phía trước mặt hình cong hoặc gấp khúc sẽ giúp cho việc kinh doanh gặp nhiều thuận lợi và may mắn Bởi theo quan niệm phong thủy Á Đông, thì đó là nơi” xa như lưu thủy, mã như rồng”, nơi tích tụ tài khí như dòng tài lộc thông suốt, liền mạch và tạo cả sự an toàn cho nhận viên làm việc trong phòng
4 Các yếu tố ảnh hưởng tới cung_cầu
Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến thị trường văn phòng cho thuê Ví dụ như tình hình tăng trưởng kinh tế, lạm phát, các vấn đề
về kinh tế vĩ mô, tình hình chính trị hay cũng như các chính sách của cơ quan ban ngành
Khi có sự thay đổi nào của các vấn đề trên đều ảnh hưởng ít nhiều đến thị trường văn phòng