Thực trạng phát triển nhà ở Hà Nội từ trước đến nay

Nhà ở là mối quan tâm hàng đầu của các cấp chính quyền

Phần I: Lời mở đầu

Nhà ở là một nhu cầu bức thiết của số đông dân c, đặc biệt là ngời lao

động Không an c thì khó lạc nghiệp Tá túc trong nhà ổ chuột, trong các căn

hộ chia vài mét vuông cho đầu ngời, sống trên kênh rạch ô nhiễm, các conhẻm lầy lội, thậm chí không có cả những cái vừa kể mà lay lắt ngày đêm trên

lề đờng , băng ghế công viên , hàng hiên , dạ cầu với số phận hẩm hiu của

ng-ời nghèo – và rộng hơn –của nớc nghèo

Thật dễ hiểu khi tình hình từng gia đình khấm khá hơn một chút , chỗ ở– tức nhà đợc u tiên cải thiện Nhà ở chính là tiêu chuẩn dễ đo đạc nhất củatình trạng quốc gia , phồn vinh hay suy sụp , đang tăng trởng hay tụt dốc Hơn nữa , nhà ở còn ghi nhận tình hình xã hội rất trung thực : đời sống đợc cảithiện cho đông đảo hay cho riêng một số ngời Hà Nội là thủ đô của nớc tavới dân số xấp xỉ 2,5 triệu ngời, riêng 7 quận nội thành đã chiếm 52,67% dân

số Mật độ dân số ở nội thành cao với 15381 ngời/km2 Đặc biệt khu phố cổmật độ lên tới 70000 –80000 ngời/km2 Còn khu vực ngoại thành mật độkhoảng 1386ngời/km2

Hà Nội có quĩ nhà ở là 5,6 triệu m2 , bình quân 4,9 m2 /ngời Nhiều nơitrong thành phố , ngời nghèo còn cha có nhà ở hoặc diện tích ở còn quá thấp(<3m2/ngời) Nhiều nhà ổ chuột , tạm bợ , môi tròng sống không đảm bảo ,nhiều nhà ở thiếu khu phụ , thiếu ánh sáng , dột nát v v Chính vì vậy nhà ở

đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của các cấp chính quyền , các ngành , các

tổ chức xã hội và đông đảo dân c

Sau một thời gian nghiên cứu , em xin đợc trình bày một số khía cạnhchủ yếu về thực trạng phát triển nhà ở Hà Nội từ trớc đến nay với mong muốn

đợc đa ra một vài đề xuất của bản thân về vấn đề này

Phần II – Nội dung: Nội dung:

I.Tổng quan về nhà ở đô thị:

1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở:

Trải qua một thời kì dài của thời nguyên thuỷ , con ngời sống chủ yếudựa vào các hang động thiên nhiên Trong thời kì đồ đá mới , sự sống đã bắt

đầu có tổ chức và có sự liên kết Từ khi bắt đầu có nền văn minh lúa n ớc , đểtiện cho việc sinh sống , tổ tiên chúng ta đã tiến ra c trú ở các vùng đất rộnglớn , từ trung du cho đến đồng bằng Nhà ở đã bắt đầu đợc xây dựng.

Mới đầu , nhà ở là hang động , tức là nơi che đợc ma , nắng , gió ,bão , là nơi trú ẩn để tránh đợc sự rình rập của thú dữ v v Tiếp đó là dùngliếp che chắn thô sơ , rồi đến nhà ở có mặt bằng hình tròn hoặc xếp đá hoặckết bằng cành cây Khi cuộc sống du canh du c chuyển sang định canh định

c ,con ngời đã biết lấy gỗ dựng nhà , dần dần vật liệu để dựng lên một khốikhông gian sống đã thay đổi , từ đất sét đã chuyển sang gạch nung v.v

Qua quá trình phát triển không ngừng của các hình thái kinh tế – xãhội , con ngời đã biết ý thức và hiểu đợc tầm quan trọng của nhà ở Lúc này ,nhà ở đợc hiểu là một sản phẩm hàng hoá đặc biệt , một loại hàng tiêu dùngsinh hoạt cơ bản nhng có những đặc điểm khác với những loại hàng hoá tiêudùng khác ở chỗ :

- Lợng đầu t một lần tơng đối lớn do giá thành nguyên vật liệu cao , chiphí xây dựng tốn kém

- Là bất động sản nên không thể di động và đa đến bán khắp mọinơi Đồng thời nó đợc sử dụng trong một thời gian tơng đối dài , do đó cũngkhông thể tuỳ tiện thay cũ đổi mới

- Nhà ở là một khối không gian đợc đặt trên đất , có tính chất cố

định về hình dáng , kiến trúc , quĩ đất và điều kiện địa lý Vừa là tài sản của

sở hữu cá nhân , vừa là một hộ trong khu nhà ở đô thị nên có tính xã hội tơng

đối lớn

- Khi đợc pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai Trớc

đây , nhà ở chỉ đơn giản là môi trờng sống , chỉ là để “ở” theo nghĩa một động

từ rất đơn thuần Nhng ngày nay , nhà ở còn bao gồm cả môi trờng c trú “ở”không phải chỉ để che đợc ma nắng là đủ mà còn đóng góp tích cực vào cuộcsống , tạo cho con ngời điều kiện lao động , sản xuất , nghỉ ngơi , học hành vàphát triển về tất cả mọi mặt

Môi trờng sống là những nơi trong tự nhiên mà con ngời tìm thấy những

điều kiện để tồn tại đợc Còn môi trờng c trú là một cơ cấu có tổ chức củamôi trờng sống Đô thị và làng mạc là hai môi trờng c trú lớn mà con ngờisống tập trung và có tổ chức Điển hình là sự hình thành các đơnvị gia đình

Gia đình là một tổ chức tập hợp các thành viên có quan hệ huyết thống cùngsinh sống và làm việc , gắn bó với nhau Mỗi một gia đình là một tế bào củaxã hội Sự độc lập của gia đình thể hiện ở nơi mà họ sống Thông thờng , mỗigia đình đều có nhà ở riêng Tại đó thờng xuyên diễn ra các hoạt động nh ăn ,

ở , mặc , đi lại , học hành , giải trí của các thành viên Nh vậy , nhà ở làmột nhu cầu cơ bản , không thể thiếu đợc của con ngời

2 Tiêu chuẩn nhà ở:

Mỗi một ngôi nhà cần đáp ứng đợc tơng đối đầy đủ các tiêu chuẩn về ợng, về chất , về thiết kế xây dựng Cụ thể nh sau :

l Về lợng , không gian bên trong căn hộ đợc thể hiện bằng diện tích sàn

và số buồng Những yếu tố này phải thích hợp với qui mô nhân khẩu của mỗigia đình

- Về chất , mỗi căn hộ phải đảm bảo mức tiện nghi của chỗ ở về ớng buồng , thời gian đợc chiếu sáng , khả năng chống nhiệt , cách âm , chống

h-ồn và trang bị vệ sinh Trang bị vệ sinh thuộc về chất lợng cơ bản của chỗ ở,thể hiện ở các phòng có nớc , phòng tắm , là những thiết bị không thể thiếunhằm đảm bảo vệ sinh và sự sạch sẽ của con ngời

Chất lợng căn hộ còn thể hiện ở chất lợng xây dựng , cơ cấu kiến trúc ,

ở dụng cụ bếp nớc , độ bền vững của ngôi nhà ( niên hạn sử dụng ) và mức độchịu lửa v v

Về mặt thiết kế kiến trúc phải bảo đảm đợc :

- Diện tích và khối tích các phòng bên trong căn hộ

- Sinh hoạt độc lập cho mỗi thành viên gia đình

- Sinh hoạt thuận tiện đối với các hoạt động kinh tế và xã hội chẳnghạn nh gia đình đợc ở gần một trung tâm thơng nghiệp , trờng học , trạm đỗ xecông cộng ) hoặc nhu cầu sinh lý và vệ sinh nh có đầy đủ ánh sáng mặttrời , đủ nớc sạch và thoát nớc bẩn rác rởi nhanh chóng , có các diện tích phụ

và sự yên tĩnh v.v

- Khả năng mở rộng căn hộ do không gian thờng là không thay đổitrong khi gia đình luôn thay đổi ( chẳng hạn đẻ thêm , thành viên mỗi ngàymột già yếu vv ) Mặt khác , không gian sống cho một gia đình cũng khôngthể không thích hợp với sự biến động của các thành viên nh sự tăng lên về tuổithọ , tăng thêm về trẻ em , chăm sóc ngời ốm , sự thay đổi trong quan hệ xãhội của chủ gia đình Không gian bên trong căn hộ còn phải gắn với khônggian bên ngoài căn hộ nhằm giải quyết các nhu cầu nh chỗ để xe , đồ vặtvãnh , chỗ chơi cho trẻ em , chỗ nghỉ cho ngời già , nơi sinh hoạt văn hoá vàtinh thần cùng những công trình dịch vụ khác Đánh giá một khu nhà ở , mộttoà nhà ở , không phải chỉ về số lợng căn hộ mà chủ yếu là về khả năng đápứng nhu cầu sinh hoạt cho một chủ hộ và gia đình họ

Nếu nhà ở không thoả mãn đợc các tiêu chuẩn cơ bản trên thì sẽ gâynhiều khó khăn , căng thẳng cho các gia đình , chẳng hạn sự chật hẹp và ăn ởchung chạ có tác động mạnh đến làm việc , nghỉ ngơi , đến những vấn đề tâmsinh lí , sức khoẻ của mỗi ngờ i

3.Phân loại nhà ở:

Việc đánh giá , phân loại nhà ở phải dựa vào các tiêu chuẩn kĩ thuật liênquan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở Thông thờng ngời ta phân biệtnhà ở theo vật liệu bền nh đá , bê tông, gỗ tốt và vật liệu ít bền nh tranh , tre ,nứa, lá

Nhà ở còn đợc phân loại nh nhà kiên cố , bán kiên cố , hoặc nhà tạmtheo vật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở

Theo qui định của Bộ Xây Dựng, tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau:

- Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng Đốivới loại nhà ở này đợc phân theo 4 cấp Cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấpthấp nhất

Cấp I Bậc1: CLSD cao Bậc1:niênhạn sửdụng >100 năm 1 hay Bậc 2

Cấp II Bậc2: CLSD khá Bậc2:niênhạn sử Bậc 2

dụng >50 nămCấp III Bậc3: CLSD TB Bậc1:niênhạn sử

dụng >20 năm Bậc 3Cấp IV Bậc4:CLSD thấp Bậc1:niênhạn sử

dụng <20 năm Bậc 4

- Đối với nhà biệt thự

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt , có sân vờn, hàng rào, xây bằng gạch ngóihay bê tông cốt thép, kiến trúc mĩ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng

có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vờn ( không kể phòng tiếpkhách và phòng ăn riêng ) Biệt thự phân ra 4 hạng:

+ Hạng 1: Biệt thự giáp tờng

+ Hạng 2: Biệt thự song đôi

+ Hạng 3: Biệt thự riêng biệt+ Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt

Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân

v-ờn rộng hay hẹp,mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắmrửa, vệ sinh ; hạng 1 có thể mỗi tầng có 1 phòng tắm rửa, vệ sinh và hạng 4 cứmỗi phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh riêng Giải pháp kiến trúc , mĩthuật, trang trí, hoàn thiện bên trong , bên ngoài ngôi nhà chất lợng cao hoặc t-

ơng đối cao Ngôi nhà có kết cấu chịu lực : khung cột bê tông hoặc tờng gạchchịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lợng cao, mái bằng bê tôngcốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt , chống nóng

Ngoài các cách phân loại trên , nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau

- Hệ số điều kiện giao thông (K4)

Việc phân loại các điều kiện nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính giá thuê nhà ởcủa các tổ chức , cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ đốivới Nhà nớc của các tổ chức quản lí và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sởhữu nhà nớc

4 Vai trò nhà ở:

Nhà ở đô thị không chỉ là một loại t liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sốngdân c đô thị mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị.

Xét từ giác độ vi mô, nhà ở của công nhân viên chức các doanh nghiệpgần hay xa nơi làm việc, ảnh hởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đờng

đến cơ quan và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hởng hiệu quả kinh

tế của doanh nghiệp

Xét từ giác độ vĩ mô, nhà ở đô thị có vai trò khá quan trọng trong quátrình tái sản xuất của đô thị vì sự phát triển của ngành công nghiệp nhà ở kéotheo sự phát triển của các ngành vật liệu xây dựng , thiết bị xây dựng, máymóc xây dựng v.v

Tóm lại : Một chỗ ở thích hợp là “ một sự riêng t thích hợp, mộtkhoảng không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng

và thông gió thích hợp cho việc đi làm và đi tới các công trình phục vụ ,tất cảvới giá phải chăng ”

Hiện nay, ở nớc ta, chỗ ở thích hợp cho dân c đô thị có nghĩa là diệntích nhà ở khoảng 8 m 2/ ngời; mái nhà làm bằng vật liệu lâu bền; không giankiến trúc phù hợp với tập quán , sinh sống và tín ngỡng của các tầng lớp dân c,các dân tộc và các miền khác nhau; nhà đủ vững chắc để chịu đợc các tác

động của bão lụt; có nớc uống hợp vệ sinh, có nơi thoáng mát, quanh nhà vàlối đi không bị bùn lầy nớc đọng

Hơn thế nữa, chỗ ở thích hợp còn phải gần nơi không gian thoáng rộng,nhiều cây xanh và gần trờng học để trẻ em tiện vui chơi, học hành, góp phầngiữ gìn truyền thống gia đình Việt Nam là gia đình lớn gồm 3- 4 thế hệ chungsống

Kiến trúc nhà ở đô thị làm nên vẻ đẹp đô thị Nó phụ thuộc vào môi tr ờng xung quanh nh cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa, lối đi, hàng rào, chiếu sángban đêm v v Vẻ đẹp của từng ngôi nhà phải hài hoà với vẻ đẹp chung củaquần thể công trình, của đờng phố

-Nh vậy , nhà ở là kiến trúc c trú mà con ngời dùng để ở trong thời giandài theo đơn vị sinh hoạt gia đình ; là một trong những điều kiện vật chất trọngyếu để tái sản xuất sức lao động, để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội

5 Xu h ớng phát triển nhà ở đô thị:

Nhà ở là một vấn đề kinh tế – xã hội to lớn , một vấn đề của nhà n ớc Vì vậy không một cơ cấu kinh tế xã hội nào lại không tự bắt buộc phải luônluôn lo lắng đến các vấn đề kế hoạch hoá, qui hoạch hoá và thực hiện xâydựng nhà ở Chính sách xây dựng nhà ở đợc đặt ra là nhằm lợi ích của sự pháttriển kinh tế- văn hoá và xã hội.

Dới chế độ xã hội chủ nghĩa, ruộng đất và t liệu sản xuất là của chungcủa nhà nớc và tập thể, nền kinh tế quốc dân phát triển có kế hoạch và cân

đối, nhờ áp dụng những thành tựu khoa học kĩ thuật và dựa trên cơ sở của nềncông nghiệp xã hội chủ nghĩa, với sự quan tâm lo lắng của Đảng, nhà nớc đếncon ngời là vốn quí nhất để phát triển kinh tế – văn hoá, việc xây dựng nhà ở

và môi trờng sống đã đợc tổ chức có kế hoạch để phục vụ sinh hoạt vật chất vàtinh thần của đông đảo quần chúng lao động

Tuy nhiên , sự nỗ lực để có một căn hộ gia đình không phải không gặpkhó khăn, có thể một mặt do nhu cầu của con ngời có nhiều thay đổi , ảnh h-ởng của môi trờng sống là nguyên nhân làm cho việc có đợc một căn nhà tốttrong một môi trờng sống thích hợp cũng cần phải có thời gian và điều kiệnkinh tế, khoa học kĩ thuật phát triển để giải quyết

Mặt khác , do yêu cầu của con ngời về mức ở phải đợc nâng cao và đòihỏi phải giải quyết nhanh trong khi khả năng cha cho phép Đó chính là yếu tốchủ yếu nhất làm cho vấn đề nhà ở của con ngời là một vấn đề tồn tại lớn vàlâu dài của xã hội

Ngoài ra , cũng cần thấy rõ tác hại của chiến tranh vì sự huỷ diệt của nó

đã tàn phá biết bao làng mạc, thành phố và nhà cửa

Một yếu tố khác không kém phần quan trọng là mức tăng dân số (cơhọc và tự nhiên ) , có thể là yếu tố này sẽ trở thành nguyên nhân cơ bản nhấtgây ra nạn thiếu nhà ở nghiêm trọng

Để thấy đợc sự hợp lý , cần thiết của công tác hoạch định các chínhsách đất đai đô thị chúng ta sẽ tiếp cận một khía cạnh khác không còn là mới

mẻ nữa là các khu vực sản xuất nhà ở

Theo truyền thống , các nhà kinh tế học phân chia nền kinh tế thành haikhu vực : công cộng và t nhân dựa trên sự sở hữu t bản nằm trong tay nhà nớchay xã hội dân sự Từ đó, nảy sinh một mô hình 3 khu vực bao gồm khu vực

công cộng, khu vực t nhân và khu vực bình dân để việc tìm hiểu các động tháicủa việc cung cấp nhà ở đô thị đợc đầy đủ hơn.

Sự phân biệt về mặt lí thuyết giữa 3 khu vực này là rõ ràng mặc dù trênthực tế không phải lúc nào cũng nh vậy

Khu vực công cộng ám chỉ những khu vực nhà ở đợc chính phủ hay các

xí nghiệp , doanh nghiệp của nhà nớc trực tiếp xây dựng

Khu vực t nhân nghĩa là nhà ở đợc xây dựng bởi những chủ thể pháttriển phi chính phủ ; họ hoạt động trong hệ thống các qui tắc chính thức củanhà nớc nh : Công ty phát triển nhà , xí nghiệp kinh doanh nhà

Còn thuật ngữ khu vực bình dân hay “ khu vực không chính thức” đợc

sử dụng để mô tả toàn bộ nhà ở đợc xây dựng một cách độc lập với nhữngkhuôn khổ qui tắc của chính phủ nh : khu đất ở lấn chiếm của dân nghèo , dânnhập c trái phép

Có một sự phân biệt quan trọng giữa các khu vực t nhân và bình dân làmức độ tham gia hay kiểm soát của chính phủ trong việc tạo ra nhà ở

Ta hãy xem xét bảng sau để thấy việc cung cấp nhà ở và mối quan hệcủa 3 khu vực với nguồn vốn và sự tuân thủ các qui tắc:

Nhà nớc T nhânTheo qui tắc ( chính qui) KVCC KVTN

Bất qui tắc ( phi chính qui) KVBD

Điều đợc thừa nhận rộng rãi là nhà ở công cộng đợc sử dụng trớc hếtvới mục đích bảo trợ về mặt chính trị hoặc phục vụ các viên chức chính phủhơn là đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngời nghèo Nguyên nhân chính là do giácả tăng cao , do những đòi hỏi tiêu chuẩn hoá cao về loại hình nhà và vậtliệu ; những hạn chế đối với các hoạt động tạo thu nhập của các hộ gia đình ;các khu vực ngoại vi của ngời nghèo khó hoà nhập vào nền kinh tế đô thị và sựtách biệt xã hội tăng lên

Nhà ở công cộng chỉ là khu vực sản xuất nhà ở mà chính phủ hoàn toànkiểm soát nó , vì nhà nớc có trách nhiệm sử dụng vồn cũng nh qui định khuônkhổ điều tiết , việc quyết định đầu t ( vào đâu ?, nh thế nào ?, cho loại nhà ở

nào ?) đợc thực hiện bởi những lợi ích t nhân , mà sự quan tâm chủ yếu của họ

có thể thu đợc bao nhiêu lợi nhuận từ sự đầu t

Qui tắc có thể là cần thiết theo quan điểm của xã hội, trớc hết vì lí do anninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của ngời tiêu dùng Thứ hai là lí docông bằng , hoặc là để hạ thấp giá nhà ở thị trờng , hoặc là mở rộng hơn quyền

sở hữu nhà trong xã hội đô thị Lí do thứ ba để điều tiết ngành công nghiệpnhà ở là khuyến khích sự phát triển của các thành phố có tiện nghi hơn và dễsống hơn

Còn khu vực t nhân, hiển nhiên đây là khu vực khó mà có thể khái quát

đặc điểm của nó ngắn gọn nh trong bảng trên Đây là khu vực khó khăn nhất

mà chính phủ có thể can thiệp vào vì nó là một phần của xã hội dân sự và đ ợcxác định là nằm ngoài tầm kiểm soát bởi các qui tắc của nhà nớc

Hiện nay , thị trờng nhà ở hoạt động rất sôi nổi, đặc biệt là ở khu vực tnhân và khu vực bình dân Tuy nhiên đã xuất hiện nhiều bất cập nh thiếu đồng

bộ giữa xây dựng nhà ở và kết cấu hạ tầng; môi trờng ô nhiễm; vấn đề xã hộihoá; các thủ tục rờm rà, nặng về hành chính; vấn đề đền bù giải phóng mặtbằng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, bánnhà thuộc sở hữu nhà nớc.v.v

ở nớc ta , những vấn đề trên ngày một nổi cộm và nóng bỏng Đặc biệt

là ở các đô thị lớn , trong đó phải kể đến Hà Nội – thủ đô của chúng ta

II.thực trạng nhà ở hà nội:

1 Môi tr ờng lịch sử và điều kiện nhà ở tại khu vực 36 phố ph ờng:

Khu vực 36 phố phờng lần đầu tiên đợc nói đến vào năm 1464 trong sử

kí của triều đình nhà Lê (1427-1789) Ban đầu , tên của khu vực này xuấtphát từ cách tổ chức của thành phố thủ đô bao gồm 36 đơn vị hành chính cơ sởgọi là Phờng Mỗi tên Phờng đợc liên hệ hoặc là với việc buôn bán của phầnlớn dân c ở đó- chẳng hạn nh Phờng hội của những ngời thợ Nhuộm ( phờngHàng Đào) , Phờng hội của những ngời thợ Bạc ( phờng Hàng Bạc) hoặc với

vị trí địa lí hoặc một nét đặc trng nào đó nh phờng Cửa Sông ( Hà Khẩu) vàphờng Câù Đông Sau này, hầu hết các tên phờng đều trở thành tên phố

Ngày nay, khu 36 phố phờng là khu vực nằm ở trung tâm mang tính lịch

sử của thành phố Hà Nội Về mặt hành chính , khu vực này là một phần chính

của quận trung tâm thành phố , quận Hoàn Kiếm , rộng 425 ha với số dân là167.569 ngời bao gồm các thơng nhân, thợ thủ công và công nhân viên nhà n-

ớc Di sản của khu phồ cổ là những ngôi nhà ở có tên gọi là “ nhà ống” vớikiểu kiến trúc có bố cục mặt trớc nhìn ra đờng phố rộng 3 - 4 m, dài 20 – 60

m Dọc theo chiều sâu này là bố cục xen kẽ các khối nhà ở , phòng phụ và sântrong chiếu sáng

Các khu ở này phía ngoài là nơi buôn bán nên đợc chú ý tới mặt đứng,còn phía trong là những ống dài mạnh ai nấy làm, điều kiện vệ sinh môi trờngkém , cây xanh rất ít , mật độ xây dựng rất cao, có nơi lên tới 80–90 %.Những dãy nhà có qui mô 2 – 3 tầng nhìn ra đờng phố tơng đối tốt Ngợc lại, những ngôi nhà 1 – 2 tầng ở phía sau đang ở trong tình trạng cũ nát , hhỏng Mật độ dân c cao, diện tích ở bình quân đầu ngời dới 3 m 2/ ngời, thậmchí có nhà 1,5 – 2 m 2/ ngời ( phố Trần Quí Cáp, phờng Hàng Bạc), đặc biệt

là mật độ dân số ở phờng Hàng Bồ lên tới 128.000 ngời/km 2

Xa kia , những ngôi nhà ống này thuộc về từng gia đình , nhng hiện nay

số lợng gia đình trong mỗi ngôi nhà này đã tăng lên, có nhà chung sống đến 8gia đình , mỗi gia đình 2 – 3 thế hệ , đôi khi cả 4 thế hệ cùng chung sốngtrong một không gian chật hẹp

Nguyên nhân là do có sự tập trung hoá các hoạt động thơng mại nên kếtquả là nhiều di tích lịch sử đợc chuyển thành các khu ở, cửa hàng hoặc nơi giacông, dẫn đến xâm hại nghiêm trọng tính chất lịch sử của khu vực.Mặc dù đây

là khu vực đợc ấn định là khu bảo tồn nhng một bộ phận dân c ở đây rõ ràng

là miễn cỡng hợp tác với chính quyền thành phố trong các nỗ lực bảo tồn , vì

họ không tin rằng sẽ thành công, do đó gần nh cha bao giờ có thể huy động

đ-ợc nguồn vốn có trong dân để khắc phục sự xuống cấp của môi trờng xâydựng, cả nhà ở lẫn cảnh quan đô thị, và đặc biệt là tình trạng hết sức yếu kémcủa cơ sở hạ tầng kĩ thuật

Một vấn đề nữa mà khu vực phải đối mặt là do thiếu các qui tắc xâydựng có hiệu lực bao gồm các văn bản dới luật cho các khu vực và các ngôinhà ở đặc biệt nên đã tồn tại các điểm tơng tự nhà ổ chuột nội thành, nằmngay ở khu trung tâm chẳng hạn nh ở các ngõ chợ của phờng Đồng Xuân vàHàng Mã, Hàng Cháo , Hàng Thùng, Phùng Hng , những nơi nh thế này tốităm , bẩn thỉu và ngột ngạt, khu phụ thì hết sức “ phụ” , nấu ăn trong phòngngủ, nhà tắm tự tạo bằng cách che chắn nilon, chiếu , mảnh gỗ , nhà vệ sinhchỉ có 9,9 % hộ có, còn lại 21,8 % là chung nhà vệ sinh

- Không tiết kiệm diện tích và vật liệu : giữa hai nhà ngời ta khôngngăn bằng một tờng mà mỗi nhà tự xây cho mình tờng riêng, do đó vừa tốndiện tích vừa tốn vật liệu xây dựng tờng, móng chịu lực lại kém.

- Mặc dù Nhà nớc đã có biện pháp bảo tồn khu phố cổ ( không choxây dựng mới ) , nhng việc này vẫn còn tồn tại gây một tổng thể hết sức lộnxộn Đây là một vấn đề nhức nhối của nhà nớc nói chung và của ngành quihoạch kiến trúc nói riêng Đã có rất nhiều tiếng nói và giải pháp đặt ra nhng

áp dụng vào thực tế quả là một vấn đề hết sức khó khăn

2 Khu vực Khu phố Pháp : “ ”

Với khoảng 80 – 90 khối nhà , khu phố đợc hình thành trong thời kìthuộc địa Pháp Chính quyền thực dân đã tham gia vào nhiều qui hoạch liêntiếp cho khu Nam, Tây Nam và Đông Nam Hồ Hoàn Kiếm

Phía Nam Hồ Hoàn Kiếm là một khu mới hơn đợc xây dựng chủ yếucho các c dân Pháp Các dãy nhà , công sở , cửa hàng đã đợc xây dựng nhngnhiều nhất vẫn là các villa, những toà nhà đứng riêng biệt khá uy nghi và nằm

ở giữa các khuôn viên Các villa ( biệt thự) chiếm phần lớn diện tích khu phốvới khoảng 1000 cái, các villa còn lại trải dài ở phía Tây Nam và Nam thànhphố

Hiện nay , ở khu vực này đã có sự biến đổi chức năng và không giandiễn ra với tốc độ nhanh , số lợng nhiều và trên diện rộng

Do sức ép về dân số (vào năm 1994, mật độ trung bình khu phố Phápbao gồm 46 cụm trong 7 phờng hoặc phần của phờng trong quận Hoàn Kiếm

có mật độ 280.000 ngời / ha ), nhu cầu sử dụng,nhu cầu về diện tích ở , một sốlớn biệt thự , nhà ở từ thiết kế nhà cho một hộ với tiện nghi sử dụng tốt vàkhép kín nay đã chuyển sang thiết kế cho 5- 6 hộ cá biệt 10 - 15 hộ và dầndần hình thành một ngôi nhà chung c cho nhiều hộ ở

Từ sau 1954,đã có sự phân nhóm các villa Các villa của nhà nớc đã

đ-ợc sử dụng để khắc phục bớt tình trạng thiếu nhà ở Hà Nội trong những năm

50 Chúng đợc sử dụng làm nhà ở cho các công chức nhà nớc từ cao đến thấptheo hợp đồng ( thuê nhà ) Ngoài ra nhà nớc còn giao một số villa làm nơi ởcho các đại sứ , đại sứ quán nớc ngoài và văn phòng cơ quan nhà nớc

Theo nguồn t liệu của Koperdraat đã cho chúng ta biết sự thay đổi chứcnăng của các villa nh sau:

Câu trả lời là do sự tự do hóa trong thời kì đổi mới đã bấm nút cho mộtthị trờng bất động sản giả, đặc biệt là cho các công ty nớc ngoài muốn đặt mộtchỗ ở Hà Nội Những villa có vị trí thuận lợi ở trung tâm Hà Nội là mục tiêuchính trong nỗ lực này.

Nhà nớc đang cố gắng tìm hớng giải quyết bằng cách cố giải phóng cácvilla , để chờ các công ty “ giàu có” vào thuê, nhà nớc tiến hành phân phối lạibằng việc đền bù về tài chính cho việc chuyển đi khỏi villa hay căn phòng.Kinh phí đợc tính toán có thể trả bằng tiền mặt trong trờng hợp hộ gia đìnhphải di chuyển tìm đợc hớng giải quyết riêng cho nhu cầu nhà ở của mình

Điều này xảy ra trong lĩnh vực đợc gọi là nhà ở “ bình dân” hoặc nhà ở khôngchính thức

Và thực tế là rất ít c dân trong villa chọn cách giải quyết này do tiền

đền bù quá thấp không đủ để xây hoặc mua nhà mới

Giả sử các c dân đều không muốn chuyển đến một căn hộ ở ngoại ô, khi

đó nhà nớc sẽ buộc họ di chuyển bằng sức mạnh của luật pháp nh thúc ép,phạt , cỡng chế v.v

Tuy nhiên, việc chạy theo nhu cầu giữ lấy các villa đắt tiền trong khuphố có giá của chính quyền địa phơng hiện nay đang gặp phải vấn đề là đang

có xu hớng giảm vị trí đắc địa do sự xuống cấp , sự quá tải, chật chội v.v củangôi nhà và đặc biệt là do sự xuất hiện các toà nhà cao ốc hiện đại , tiện nghi

và đa dạng về công năng sử dụng ngay trong khu phố

Nhận xét:

Ưu điểm: Nằm trong quần thể các công trình công cộng theo phong cách tân

cổ điển , Nhà hát lớn và một mạng lới các đại lộ có cây xanh, quảng trờng ,các villa chủ yếu đợc các c dân Pháp ở Hà Nội xây dựng là một ví dụ đầyhoàn hảo về một thành phố thuộc địa có bộ mặt kiến trúc có tính thẩm mỹ cao

- Nhà nớc có chính sách bảo tồn khu vực này nhng gặp nhiều trởngại do tâm lí của ngời dân , do kinh phí đền bù và di chuyển đến nơi ở mớicủa nhà nớc không đáp ứng đợc nguyện vọng của dân c sống trong các villa

đang có chiều hớng xuống cấp ở mức độ khá nguy hiểm

Chính quyền thành phố cần có một phác thảo kiến trúc lớn để phục vụ cho cả

ba mục tiêu : bảo tồn cho môi trờng sống có tiêu chuẩn cao, khôi phục lại cácdáng vẻ cổ xa của các villa và bảo tồn giá trị kinh tế của khu vực này Có lẽcần có sự trợ giúp lớn từ phía nớc ngoài để những mục tiêu này tiến gần tớihiện thực

3.Tình hình phát triển hoạt động xây dựng các khu ở tr ớc thời kì

Đổi Mới (1986):

Sau ngày giải phóng thủ đô (1954) , nhu cầu nhà ở thì rất lớn nhng kinh

tế eo hẹp nên một loạt khu ở một tầng đợc xây dựng nh An Dơng , Phúc Xá,Mai Hơng, Đại La và các khu nhà gỗ ở Chơng Dơng, Hàm Tử Quan ngoài đêsông Hồng Các khu nhà ở này có khu vực xí ,tắm tập trung phục vụ cho từngnhóm nhà nên rất bất tiện cho ngời ở Năm 1954, diện tích nhà ở bình quân

đầu ngời là 6,6 m 2

Từ năm 1960- 1965 , có xây dựng thêm các khu nhà ở Kim Liên,Nguyễn Công Trứ thiết kế theo kiểu căn hộ khép kín theo tiêu chuẩn của LiênXô tơng đối cao Song lúc này , nhu cầu ở của Hà Nội rất lớn và cấp bách, nhàmới xây dựng lại cha nhiều nên phải chia mỗi hộ một phòng ở tạm trong mộtthời gian Dự kiến khi xây thêm đợc nhà sẽ sắp xếp lại Nhng do kinh tế khôngtheo kịp đợc, nhu cầu ở lại vợt xa “ cung” nên không điều chỉnh kịp Bất hợp

lí này cứ thế tồn tại mà cha có khả năng tháo gỡ nên các hộ phải sử dụngchung bếp , chung khu vệ sinh, không đáp ứng đợc nhu cầu tiện nghi

Từ sau 1965, nền kinh tế phát triển hơn, hàng loạt các tiểu khu nhà ởcao tầng ra đời nh Trung Tự, Khơng Thợng,Vĩnh Hồ, Thành Công,Giảng Võv v từ 4- 5 tầng theo mô hình tiểu khu nhà ỏ Liên Xô Trong giai đoạnnày ,nhà ở có diện tích sử dụng thấp hơn nhng đảm bảo mỗi hộ đều có bếp ,

xí, tắm riêng biệt