MỘT SỐ VẤN ĐỀ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN LILAMA HÀ NỘI

đầu tư là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh của một doanh nghiệp, là yếu tố quyết định sự phát triển và tăng trưởng của nền sản xuất xã hội.

Mở đầu

Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội, là một trong những nhu

cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình Cha ông ta

thường nói “tậu trâu, cưới vợ, làm nhà/ xong ba việc ấy mới ra hồn người”

Nhà ở là một mục tiêu phấn đấu lớn lao của đời người - “sống mỗi người mỗi

nhà, chết mỗi người mỗi mồ” và cũng là phương tiện của cuộc sống - “có an

cư mới lạc nghiệp” Phấn đấu để có chỗ ở của riêng mình luôn là động cơ của

đa số dân cư Đặc biệt trong cuộc sống ngày nay, con người bị cuốn vào vòng

xoáy của cuộc sống hiện đại thì việc mong muốn có ngôi nhà thật sự để nghỉ

ngơi, phục hồi sức khoẻ sau một ngày làm việc vất vả là một thôi thúc mãnh

liệt chính đáng cần được thoả mãn Nó càng trở nên bức xúc khi dân số ngày

một tăng mà đất đai đô thị dành cho xây dựng ngày một giảm

ở nước ta, mặc dù những năm gần đây với chính sách đổi mới, nhà ở đã

được cải thiện đáng kể với nhịp độ nhanh hơn, đa dạng hơn Song hiện nay

nước ta vẫn là một nước chậm phát triển trên thế giới, chúng ta vẫn đang ở

giai đoạn đầu của công cuộc xây dựng và quá trình đô thị hoá Hơn thế nữa,

đất nước ta có những hoàn cảnh đặc biệt: hơn 30 năm chiến tranh và sau đó

một số năm quản lý yếu kém trong cơ chế tập trung bao cấp đã làm cho nhà ở

đô thị nước ta vừa yếu và thiếu trầm trọng Nếu như đặt vấn đề xây dựng nhà

ở đô thị trong khái niệm đồng bộ của nó bao gồm cả tiện nghi, trang thiết bị,

cấp thoát nước, điện, văn hoá, y tế, môi trường đô thị thì càng thấy nhà ở đô

thị nước ta còn ở một mức rất thấp, thiếu nghiêm trọng - nhiều thứ phải xây

dựng lại, sửa chữa lại, phát triển theo định hướng mới của một chiến lược

phát triển Quốc gia Vì vậy, trong thời gian gần đây Chính phủ đã can thiệp

trực tiếp vào thị trường cung cấp nhà ở bằng những chính sách khuyến khích

cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án nhằm đáp ứng

một phần nhu cầu nhà ở của nhân dân Việc đầu tư xây dựng nhà ở theo các

dự án vừa đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở của nhân dân vừa đảm bảo đồng

bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng thời góp phần tạo dựng bộ mặt

kiến trúc đô thị văn minh, hiện đại Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội thuộc

Tổng công ty Lắp Mắy Việt Nam (LILAMA)đã và đang thực hiện nhiều dự

án đầu tư xây dựng nhà ở nhằm thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và

Nhà nước

Tuy nhiên việc tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án hiện nay

đang gặp nhiều khó khăn như trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục

hành chính rườm rà điều này ảnh hưởng tới tiến độ thi công và chất lượng

công trình Như vậy, giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng đóng vai trò quan

trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư nói chung và dự án nhà ở

nói riêng không chỉ tại Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội mà còn cho bất kỳ

một doanh nghiệp xây dựng nào

Luận văn với đề tài: “Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư

xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần LILAMA Hà Nội” được lựa chọn và

nghiên cứu trong bối cảnh đó

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm:

- Nghiên cứu và hệ thống cơ sở lý luận về: dự án đầu tư xây dựng nhà ở,

nội dung của dự án đầu tư xây dựng và trình tự của quá trình đầu tư xây dựng

nhà ở

- Qua phân tích tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại

Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội rút ra những nhận xét về kết quả đạt được

và những tồn tại, khó khăn trong việc đầu tư xây dựng các dự án nhà tại Công ty

- Đề ra một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và khó khăn

trong công tác thực hiện đầu tư xây dựng các dự nhà ở nhằm nâng cao kết quả

của công tác này

Đối tượng nghiên cứu là các dự án nhà ở dưới giác độ đầu tư và xây dựng

Phạm vi nghiên cứu là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ

phần LILAMA Hà Nội Do trình tự thực hiện đầu tư xây dựng các dự án nhà

ở là tương đối giống nhau, nên trong phạm vi đề tài này không nghiên cứu hết

quá trình thực hiện đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở mà chỉ tập trung vào

nghiên cứu một dự án cụ thể (dự án chung cư cao tầng CT5) từ đó rút ra

những nhận xét không chỉ của dự án chung cư cao tầng CT5 mà còn của các

dự án khác nữa

Phương pháp nghiên cứu: đề tài này sử dụng phương pháp duy vật biện

chứng và duy vật lịch sử làm phương pháp nghiên cứu, có kết hợp chặt chẽ

với việc sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, hệ thống và các phương

pháp của nghiên cứu khoa học kinh tế

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn chia làm 3

chương:

Chương I: Một số vấn đề lý luận chung về dự án đầu tư xây dựng

nhà ở

Chương II: Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại

Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội

Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các

dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty

Do thời gian và khả năng còn hạn chế, báo cáo thực tập này vì thế không

tránh khỏi những hạn chế nhất định, em rất mong nhận được những ý kiến

đóng góp của các thầy cô giáo, các anh chị và các bạn để hoàn thiện đề tài này

hơn nữa

Chương I: Một số vấn đề lí luận chung về

dự án đầu tư xây dựng nhà ở

I Dự án đầu tư xây dựng

1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư Đó là một tập hợp

các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lí đề xuất về các mặt kĩ thuật,

công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc

quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và

hiệu quả kinh tế - xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được

Theo quy chế quản lí đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một

tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc

cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số

lượng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ

trong khoảng thời gian xác định

Như vậy, nói tới một dự án đầu tư xây dựng là nói tới:

- Tập hợp đề xuất về kinh tế - kĩ thuật có liên quan đến việc bỏ vốn đầu

tư;

- Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về số lượng, chất lượng sản

phẩm dịch vụ và thu lợi cao;

- Tập hợp đề xuất đó phải được thực hiện trong khoảng thời gian xác

định

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một bộ phận quan trọng của dự án đầu tư

xây dựng, nó rất cần thiết cho việc xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu có nhà ở

của mọi người dân Việc phát triển dự đầu tư xây dựng nhà ở là rất cần thiết

bởi vì:

Trước tiên nó xuất phát từ vai trò của nhà ở Giải quyết vấn đề nhà ở là

vấn đề khó khăn của nhiều quốc gia ở Việt Nam, đây là yêu cầu đặc biệt bức

xúc trong giai đoạn hiện nay đối với các cấp, các ngành trong cả nước Sự gia

tăng dân số tại các đô thị trong những năm gần đây, dự báo dân số trong

những năm sắp tới đã và đang đặt ra nhiều vấn đề đối với tăng trưởng kinh tế

xã hội và nhà ở

Nhà ở là phạm trù bao gồm hai thuộc tính giá trị sử dụng và giá trị kinh

tế Về mặt giá trị sử dụng, nhà ở là nhu cầu có tính bức thiết,là phương tiện

quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên như: nắng,

mưa, gió bão, giá rét Về mặt giá trị kinh tế, nhà ở không những là tài sản có

tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu

chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi

nước, mức sống của dân cư mỗi dân tộc Phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu

nhà ở ngày càng gia tăng tạo điều kiện cải thiện đời sống cho dân, góp phần

ổn định chính trị - xã hội Phát triển nhà ở còn góp phần cải thiện cơ sở hạ

tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị, cải tạo cảnh quan và môi trường đô thị

theo hướng hiện đại văn minh Mặt khác phát triển nhà ở là điều kiện cần thiết

để tạo ra những việc làm mới, cải thiện thu nhập cho người lao động trực tiếp

hoạt động trong ngành xây dựng Phát triển nhà ở sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền

kích cầu đầu tư và tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch

vụ khác trực tiếp và gián tiếp có liên quan (xây dựng, sản xuất vật liệu, đồ nội

thất, điện, nước và các dịch vụ sinh hoạt đô thị khác)

Sau nữa, phát triển nhà ở theo dự án là rất có lợi Trong thực tế hiện nay,

việc xây dựng nhà ở theo xu hướng tự phát, không tuân thủ quy hoạch diễn ra

rất phổ biến dẫn tới sự mất cân đối giữa nhà ở với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội, giữa kiến trúc cá biệt của nhà ở với kiến trúc tổng thể của đô thị, giữa

nhà ở và vị trí các giao thông công cộng đô thị, giữa diện tích nhà ở cần thiết

phải xây dựng với khả năng đáp ứng về diện tích đất xây dựng nhà ở Việc

chính quyền các đô thị không kiểm soát được việc xây dựng theo quy hoạch

đã làm ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị, môi trường sống và hậu

quả cuối cùng là chất lượng về chỗ ở chẳng những không được cải thiện mà

làm cho môi trường đô thị ngày càng thấp kém Vì vậy, thực hiện mô hình

đầu tư phát triển nhà ở theo dự án sẽ tăng nhanh quỹ nhà ở với yêu cầu vừa

đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật vừa góp phần tạo dựng bộ mặt

kiến trúc các khu dân cư đô thị văn minh, hiện đại

Như vậy đầu tư phát triển nhà ở theo dự án là rất cần thiết

2 Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có các đặc điểm sau:

2.1 Tính cố định

Mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định

về vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng

thêm về số lượng, diện tích Sản phẩm của mỗi dự án là các công trình gắn

liền với địa điểm mà chính nó được tạo ra, vì vậy những công trình này sẽ

phát huy tác dụng tại chính nơi nó được tạo ra mà không thể dịch chuyển đi

nơi khác Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường nhà ở và hoạt

động kinh doanh nhà ở Vấn đề vị trí, địa điểm có ý nghĩa rất quan trọng đối

với giá trị của mỗi công trình nhà ở

2.2 Dự án có tính duy nhất

Mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở có đặc trưng riêng biệt lại được thực

hiện trong những điều kiện khác biệt cả về địa điểm, không gian, thời gian và

môi trường luôn thay đổi đã tạo nên tính duy nhất cho mỗi dự án Mỗi công

trình nhà ở đều có những đặc điểm riêng biệt không cái nào giống cái nào Sự

khác biệt này thể hiện ở kiến trúc công trình, bố trí hạng mục công trình

Mặt khác, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều muốn tạo ra các công trình

nhà ở không giống nhau để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng nhưng vẫn đảm

bảo được sự thống nhất của các công trình

2.3 Dự án diễn ra ở ngoài trời và bị hạn chế về thời gian

Quá trình sản xuất của ngành khác không phụ thuộc vào điều kiện thời

tiết, mưa hay gió lạnh đối với nhà máy không có ý nghĩa gì lớn Trái lại ngành

xây dựng, tiến hành chủ yếu ngoài trời, không thể thi công xây lắp trong mưa

bão, nhiều việc khó tiến hành ba ca, mùa hè nắng gắt công nhân phải nghỉ lao

động nhiều hơn, lâu hơn Như vậy, nếu thời tiết không tốt sẽ có ảnh hưởng

lớn đến không chỉ tiến độ thực hiện công trình làm thời gian đầu tư kéo dài

mà còn ảnh hưởng đến chất lượng của công trình Mặt khác mỗi dự án đều

phải có điểm khởi đầu và điểm kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn

liên quan Sự thành công của người quản lý dự án thường được đánh giá bằng

khả năng có đạt được đúng thời điểm kết thúc đã được định trước (tức ngày

hoàn thành) hay không ?

Sức ép trong việc hoàn thành đúng thời hạn là rất lớn mà hậu quả có thể

dẫn đến chất lượng bị giảm Nó có thể làm nản lòng những người có liên

quan, đặc biệt là chủ đầu tư nếu như dự án hoàn thành bị chậm trễ, thậm chí

ngay cả khgi các lý do này nằm ngoài sự kiểm soát của chủ nhiệm dự án và

đội dự án của mình (ví dụ: như thời tiết quá xấu không thể tiến hành thi công

được )

2.4 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau

Việc quản lý các nguồn lực của một dự án (trong trạng thái luôn luôn

biến động) sẽ phức tạp hơn các quá trình sản xuất thường ngày (trong trạng

thái ổn định) của những đơn vị sản xuất chế tạo Điều này xuất phát từ những

lý do sau:

- Một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thường huy động một nguồn vốn lớn,

huy động nhân lực từ các phòng ban khác nhau trong tổ chức và đôi khi đỏi

hỏi họ phải làm thêm ngoài giờ hoặc thuê mướn từ ngoài tổ chức

- Nhiều người không nắm vững các công việc theo thủ tục sẽ làm mất

thời giam và phí tổn nguồn lực

- Mỗi người phải làm việc với những người có trình độ và kỹ năng khác

với kinh nghiệm có được trước đây của mình

3 Phân loại dự án đầu tư xây dựng

Các dự án đầu tư xây dựng được phân loại như sau :

3.1 Phân loại theo tính chất và quy mô vốn đầu tư

Dự án đầu tư xây dựng được chia thành các nhóm A, B, C như sau;

- Dự án thuộc nhóm A: là những dự án quan trọng nhằm bảo vệ an ninh

quốc phòng có tính chất bí mật, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, thành

lập và xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp: các dự án xây dựng khu nhà

ở có mức tổng vốn đầu tư trên 400 tỷ đồng và các dự án khác

- Dự án nhóm B: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm B là những dự án

có tổng vốn đầu tư từ 20 đến 400 tỷ đồng

- Dự án thuộc nhóm C: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm C là những

dự án có tổng vốn đầu tư dưới 20 tỷ đồng

3.2 Phân loại theo nguồn vốn

Theo giác độ này các dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

- Dự án sử dụng vốn đầu tư nước ngoài:

Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài bao gồm: nguồn viện trợ phát triển

chính thức (ODA), nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nguồn viện trợ

không chính thức, nguồn vốn vay thương mại Các nguồn vốn ODA, FDI,

nguồn viện trợ không chính thức hầu như không được đầu tư cho các dự án

xây dựng nhà ở bởi vì nguồn vốn ODA thường tập trung cho đầu tư vào các

công trình làm động lực cho cải cách kinh tế như giao thông, thuỷ lợi ;

nguồn vốn FDI thường tập trung vào các dự án nhanh thu lại lợi nhuận, phát

triển quy mô lớn và vừa; nguồn viện trợ không chính thức chủ yếu tập trung

tài trợ nhân đạo và một ít đầu tư cơ sở hạ tầng nhỏ nông thôn nên ít có điều

kiện tranh thủ tài trợ cho phát triển nhà ở đô thị Riêng đối các dự án có sử

dụng vốn vay thương mại: đây là nguồn vốn mà doanh nghiệp tự vay tự trả

thông qua bảo lãnh vay Tuy lãi suất thương mại nhìn chung thấp so với lãi

suất vay nội tệ trong nước nhưng việc xác định vay và trả như thế nào là vấn

đề cần cân nhắc kỹ lưỡng Đây là nguồn vốn mà nước ta có thể thu hút để

thực hiện các dự án xây dựng nhà ở đô thị bởi lãi suất và thời hạn vay thuận

lợi cho phát triển nhà ở

- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước và các quỹ của các ngành và

doanh nghiệp

Các dự án sử dụng nguồn vốn này chủ yếu để đầu tư:

+ Xây dựng quỹ nhà mới để bán và cho thuê;

+ Cấp vốn cho các doanh nghiệp phát triển và kinh doanh nhà ở;

+ Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng gắn liền với các khu nhà ở;

+ Nguồn vốn này còn dùng để hỗ trợ thanh toán đền bù giải phóng mặt

bằng, xây dựng các căn nhà giá rẻ để bán và cho thuê Xây dựng và cải tạo

các khu nhà ổ chuột

- Dự án đầu tư xây dựng không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước (dự án

của tư nhân, tổ chức kinh tế không thuộc doanh nghiệp Nhà nước)

Trong nền kinh tế thị trường, tự chủ kinh doanh là động lực và môi

trường tạo điều kiện để các doanh nghiệp vươn ra tự cân đối đủ vốn cho xây

dựng kinh doanh nhà ở Đặc biệt vốn cho xây dựng nhà đô thị thường có thời

gian đầu tư dài, khối lượng đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm Vì vậy, xu hướng

huy động đa dạng nguồn vốn cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở là “xu thế

mở” đối với các doanh nghiệp xây dựng phát triển nhà ở đô thị Với các hình

thức như sau:

+ Hình thức liên doanh nhiều chủ đầu tư để huy động vốn cổ phần:

+ Các doanh nghiệp tự vay, tự trả vốn nước ngoài, vốn vay của ngân

hàng;

+ Huy động vốn của khách hàng mua nhà: ký hợp đồng mua bán nhà

trong tương lai, vốn thu trước một phần và bàn giao nhà ở sau khi xây dựng

xong

3.3 Theo hình thức đầu tư

Theo giác độ này bao gồm các loại dự án đầu tư xây dựng sau:

- Dự án xây dựng các khu tập trung do một chủ đầu tư chính với nhiều

chủ đầu tư thứ phát của các dự án thành phần như: khu đô thị mới; khu công

nghiệp tập trung

- Dự án hoặc công trình riêng lẻ: do một chủ đầu tư thực hiện

Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ do một chủ đầu tư thực

hiện thường xảy ra đối với các công trình xây dựng nhà ở của tư nhân

4 Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư xây dựng

Nội dung của dự án đầu tư xây dựng là một vấn đề cực kỳ quan trọng của

hoạt động đầu tư, vì nó quyết định chất lượng và kết quả của hoạt động này

Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư xây dựng được thể hiện qua báo cáo

nghiên cứu tiền khả thi và khả thi

4.1 Nội dung của báo cáo nghiên cứu nghiên cứu tiền khả thi

Tương ứng với báo cáo nghiên cứu tiền khả thi là dự án nghiên tiền khả

thi Dự án tiền khả thi là dự án được nghiên cứu trước khi đi vào nghiên cứu

dự án khả thi và do nghiên cứu tiền khả thi đảm nhiệm; đó là bước đi tất yếu

trước khi chuyển sang nghiên cứu khả thi, tức là chỉ khi dự án đã có những

dấu hiệu cơ bản chứng tỏ là có thể chấp nhận được, mới đi vào nghiên cứu

khả thi Sở dĩ phải phân chia như vậy là để đảm bảo chất lượng của dự án,

tránh đi ngay vào cụ thể kèm theo các chi phí nghiên cứu rất tốn kém để tránh

lãng phí, nếu như nửa chừng phát hiện ra sự bất hợp lý của dự án

Nội dung của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các vấn đề sau

đây:

4.1.1 Nghiên c ứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó

kh ăn

• Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết của nghiên cứu dự án đầu tư

- Các căn cứ: tài nguyên, các điều kiện tự nhiên, các quy hoạch kế hoạch

dài hạn, các chính sách kinh tế xã hội và các chủ trương của các cấp chính

quyền và điều kiện kinh tế - xã hội

- Phân tích dự báo: về thị trường, khả năng thâm nhập thị trường, nhu

cầu tăng thêm sản phẩm và dịch vụ

• Các thuận lợi và khó khăn

4.1.2 D ự kiến quy mô đầu tư

Bao gồm: mục tiêu của dự án; sơ bộ phân tích các phương án sản phẩm

và dịch vụ; đề xuất các phương án về hình thức đầu tư: lựa chọn cải tạo, mở

rộng, đầu tư mới; tính toán đề xuất quy mô (sản xuất và dịch vụ) tăng thêm

hoặc xây dựng mới

4.1.3 Ch ọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu sử dụng đất trên

c ơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất có ảnh hưởng về môi trường, xã

h ội và tái định cư (nếu có)

Trong phần này phải tiến hành phân tích, đề nghị khu vực địa điểm và dự

kiến địa điểm cụ thể Cần có từ hai phương án trở lên để so sánh, lựa chọn

Mỗi phương án cần phân tích các mặt sau:

- Các yêu cầu về mặt bằng cần thoả mãn dự kiến nhu cầu sử dụng đất

- Các đánh giá tổng quát về các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng

và các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí trong quá trình sản xuất và tiêu thụ sản

phẩm

- Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ

- Các mặt xã hội của địa điểm: những đặc điểm của chính sách liên quan

đến đầu tư phát triển khu vực Hiện trạng của địa điểm, những thuận lợi và

khó khăn trong việc sử dụng đất đai và mặt bằng, những vấn đề về phong tục

tập quán và ý kiến của nhân dân địa phương có liên quan đến việc chọn địa

điểm (các tài liệu liên quan ở mức khái quát)

- Các yêu cầu cần quan tầm về môi trường, xã hội và tái định cư (có phân

tích đánh giá cụ thể)

4.1.4 Phân tích, l ựa chọn sơ bộ về công nghệ được đề xuất và các điều kiện

cung c ấp vật tư, thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, cơ sở hạ tầng

Bao gồm các vấn đề:

- Giới thiệu khái quát các phương án công nghệ được đề xuất lựa chọn,

các ưu nhược điểm của các phương án về mặt kỹ thuật, kinh tế, an toàn, bảo

vệ môi trường

- Các phương hướng giải quyết về nguồn vốn và điều kiện cung cấp

trang bị chuyển giao công nghệ, khả năng tiếp nhận

- Các nhu cầu cung cấp yếu tố đầu vào cho dây chuyền công nghệ, yêu

cầu về cơ sở hạ tầng và dịch vụ liên quan

- Trên cơ sở các phân tích trên sẽ lựa chọn phương án cuối cùng

4.1.5 Phân tích l ựa chọn sơ bộ phương án xây dựng

Bao gồm các vấn đề: yêu cầu về điều kiện địa hình và địa chất công

trình; các yêu cầu về đặc điểm xây lắp; sơ bộ dự kiến các giải pháp kiến trúc,

kết cấu và tổ chức thi công

4.1.6 Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn và trả nợ, thu lãi

Bao gồm các vấn đề: xác định sơ bộ tổng mức đầu tư tối đa có phân ra

vốn cố định, vốn lưu động; xác định sơ bộ các nguồn vốn, điều kiện tạo

nguồn vốn và khả năng nguồn vốn; ước tính chi phí sản xuất, dự trù doanh

thu, lỗ lãi, khả năng hoàn vốn, trả nợ được tính theo phương pháp đơn giản

nhất

4.1.7 Tính toán s ơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội

Bao gồm: ước tính các chỉ tiêu: giá trị gia tăng, đóng góp cho ngân sách

Nhà nước ; ước tính các lợi ích xã hội: tăng việc làm và tăng thu nhập cho

người lao động

4.1.8 Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của dự án thành phần

ho ặc tiền dự án (nếu có)

4.2 Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn được dự

án tối ưu ở giai đoạn này phải khảng định cơ hội đầu tư có khả thi hay

không? Có vững chắc, có hiệu quả hay không?

Báo cáo nghiên cứu khả thi bao gồm các nội dung sau:

4.2.1 Nh ững căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư

Bao gồm các vấn đề sau:

- Xuất xứ và các căn cứ pháp lý

- Nguồn gốc tài liệu sử dụng

- Phân tích kết quả điều tra cơ bản về tự nhiên, tài nguyên, kinh tế - xã hội

- Các chính sách kinh tế xã hội có liên quan đến phát triển ngành, những

ưu tiên được phân định

- Các đặc điểm về quy hoạch phát triển kinh tế

- Mục tiêu đầu tư:

- Phân tích thị trường: căn cứ về thị trường gồm:

+ Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu tương lai về các mặt số

lượng, chất lượng, giá cả Các khả năng đáp ứng hiện có Dự báo về mức độ

gia tăng cung cấp sản phẩm trong tương lai, sự thiếu hụt so với nhu cầu thị

trường

+ Các căn cứ về khả năng phát triển, khả năng sản xuất: quy mô, năng

lực hiện của ngành và năng lực huy động Đánh giá tình trạng hoạt động và

nhịp độ tăng trưởng tương lai (số lượng, chất lượng, tiêu thụ, các yếu tố hạn

chế)

- Sản phẩm hoặc nhóm sản phẩm được lựa chọn (đặc điểm, tính năng, tác

dụng, quy cách, tiêu chuẩn)

4.2.2 L ựa chọn hình thức đầu tư

- Phân tích các điều kiện và lợi ích của việc đầu tư theo chiều sâu, mở

rộng các cơ sở hiện có so với đầu tư xây dựng mới (áp dụng đối với các

doanh nghiệp nhà nước), từ đó để lựa chọn phương án đầu tư

- Phân tích các điều kiện, các yếu tố để lựa chọn, tổ chức đầu tư (công ty

cổ phần, công ty liên doanh, doanh nghiệp nhà nước )

4.2.3 Ch ương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có

s ản xuất)

Sản xuất hay dịch vụ do dự án cung cấp, các nhu cầu đầu vào và các biện

pháp bảo đảm, chương trình cung cấp nguyên vật liệu cho sản xuất, chương

trình bán hàng

4.2.4 Các ph ương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình)

- Địa danh hành chính của địa điểm, vĩ độ và kinh độ (đối với dự án lớn)

- Với các công trình đã có dự án tiền khả thi, thì ở bước nghiên cứu khả

thi chỉ cần lựa chọn địa điểm cụ thể, phải đề xuất ít nhất hai phương án để so

sánh

- Phương án địa điểm phải dựa trên các tài liệu điều tra cơ bản, các tài

liệu khảo sát đủ tin cậy, các giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu các ảnh hưởng

xấu đến môi trường, xã hội

- Phương án địa điểm phải phù hợp với quy hoạch chung

- Các vấn đề phải phân tích khi chọn địa điểm:

+ Điều kiện tự nhiên: khí tượng, thuỷ văn, nguồn nước, địa chất, địa chất

công trình, địa hình, hiện trạng đất đai và tài nguyên, môi trường sinh thái

+ Điều kiện xã hội, kinh tế và kỹ thuật: tình hình dân sinh, phong tục tập

quán, các chính sách khu vực, các hoạt động kinh tế và trình độ kỹ thuật, các

điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội (đường xá, điện nước, thông

4.2.5.Ph ương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có)

Bao gồm các nội dung:

- Các yêu cầu về giải phóng mặt bằng:

+ Số chủng loại các đối tượng và số lượng mỗi chủng loại phải di dời

khỏi mặt bằng

+ Các phương án di dời (trong trường hợp phức tạp)

+ Chi phí và tiến độ di dời

- Các yêu cầu về tái định cư (nếu có): số lượng hộ gia đình phải di dân,

chi phí đền bù cho di dân và xây dựng khu tái định cư (nếu có), tiến độ di dân

4.2.6 Phân tích l ựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ

Bao gồm các nội dung:

4.2.6.1 Công nghệ

- Các phương án công nghệ chính xác được đề xuất để lựa chọn, quy

trình sản xuất có thể được chấp nhận, đánh giá mức độ hiện đại, tính thích

hợp về kinh tế các ưu nhược điểm của phương án công nghệ được lựa chọn

(thông qua việc so sánh một số chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật như quy cách, chất

lượng, năng suất, lao động, giá thành )

- Nội dung chuyển giao công nghệ và sự cần thiết phải chuyển giao công

nghệ, giá cả, phương thức thanh toán, các điều kiện tiếp nhận, chuyển giao,

4.2.6.2 Thiết bị

- Các phương án thiết bị được nêu phải có các nội dung sau: danh mục

thiết bị; phương án mua sắm thiết bị; tổng chi phí mua sắm thiết bị

4.2.6.3 Đánh giá tác động và biện pháp xử lí

- Tác động của dự án đến môi trường sinh thái và giải pháp xử lí, khả

năng gây ô nhiễm hoặc làm biến đổi môi trường do dự án gây nên (môi

trường nước, không khí, đất đai, tiếng ồn ) và các hậu quả có thể có

- Các giải pháp chống ô nhiễm và bảo vệ môi trường, điều kiện thực hiện

và chi phí

- Các giải pháp xử lí chất thải: loại chất thải, các phương tiện và chi phí

xử lí

4.2.7 Các ph ương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các

ph ương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lí và bảo vệ môi trường

Bao gồm các nội dung sau:

*Thiết kế quy hoạch, kiến trúc và kết cấu:

- Phương án quy hoạch tổng thể mặt bằng (có bản vẽ kèm theo)

- Xác định tiêu chuẩn của công trình xây dựng

- Phương án kiến trúc (kèm theo bản vẽ mặt cắt, mặt bằng, phối cảnh nếu

cần)

- Khối lượng các hạng công trình và chi phí xây dựng có phụ biểu kèm

theo

- Các biện pháp xây dựng có liên quan đến chữa cháy, vệ sinh công

nghiệp, an toàn sản xuất và lao động cho xí nghiệp

* Phần thiết kế tổ chức thi công xây dựng

- Khối lượng công việc phải thực hiện

- Các giải pháp công nghệ chủ yếu

- Các dự kiến về tổng mặt bằng thi công chủ yếu

- Thời gian và tiến độ thi công

+ Giải pháp cung cấp nguyên vật liệu chính

+ Giải pháp về công trình phụ trợ

+ Giải pháp về tuyển mộ lao động chính

+ Giải pháp về công trình tạm phục vụ thi công

* Các giải pháp chính về bảo vệ môi trường trong thời gian thi công

Các giải pháp chính về bảo vệ môi trường trong thời gian thi công gồm

có: vệ sinh công trường, bảo vệ các công trình hiện có và lân cận, chống ô

nhiễm tiếng ồn, bụi trong thời gian xây dựng

4.2.8 Ph ương án về vốn và hoàn trả vốn đầu tư

Bao gồm các nội dung sau:

- Xác định các loại nguồn vốn, lãi suất, khả năng cấp vốn

- Xác định tổng mức đầu tư và nhu cầu cầu theo tiến độ:

+ Tổng mức đầu tư bao gồm chi phí cho các khâu: chuẩn bị đầu tư,

chuẩn bị thực hiện đầu tư, thực hiện đầu tư (xây dựng công trình);

+ Nhu cầu về vốn theo các giai đoạn, các nguồn đáp ứng

+ Các hình thức vốn : bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ

- Các bảng biểu thống kê nhu cầu về vốn

- Khả năng hoàn vốn đầu tư

4.2.9 Ph ương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động

Bao gồm các nội dung:

- Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý: sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý; sơ

đồ cơ cấu tổ chức sản xuất; sơ đồ tổ chức tiêu thụ

- Nhu cầu về nhân lực: nhu cầu về nhân lực cho bộ phận quản lý; nhu cầu

lao động trực tiếp

Các nhu cầu trên có phân biệt cho từng thời kỳ

- Các chi phí có liên quan đến nhân lực và quản lý: chi phí cho nhân lực

của bộ máy quản lý chung của doanh nghiệp; chi phí cho nhân lực của bộ máy

quản lý phân xưởng; các chi phí quản lý khác; tổng chi phí cho công nhân

viên; chi phí đào tạo (nếu có), chi phí bảo hiểm

4.2.10 Phân tích hi ệu quả đầu tư

Nội dung của phân tích hiệu quả đầu tư của dự án gồm có:

- Phân tích tài chính;

- Phân tích kinh tế - xã hội

Những vấn đề này được trình bày ở mục III

4.2.11 Các m ốc thời gian chính thực hiện dự án

Bao gồm các nội dung sau:

- Các mốc thời gian thực hiện theo ba giai đoanh đầu tư;

- Thời gian khởi công (chậm nhất), thời hạn hoàn thành đưa công trình

vào khai thác sử dụng (chậm nhất)

- Dự kiến kế hoạch đấu thầu cho dự án nhóm C, cho các dự án nhóm A,B

có thể dự kiến kế hoạch đầu thầu sau khi có quyết định đầu tư

4.2.12 Ki ến nghị áp dụng hình thức quản lý thực hiện dự án

4.2.13 Xác định chủ đầu tư

4.2.14 M ối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan đến dự án

4.3 Sự khác nhau giữa nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu tiển khả thi có một số đặc điểm khác với nghiên cứu khả thi

như sau:

- Nghiên cứu tiền khả thi sử dụng các thông tin về thị trường, công nghệ,

giá cả có độ chính xác không cao bằng nghiên cứu khả thi

- Các giải pháp về công nghệ, kỹ thuật, tổ chức và tài chính trong nghiên

cứu tiền khả thi chưa được sâu bằng nghiên cứu khả thi

- Khi phân tích hiệu quả tài chính ở bước nghiên cứu tiền khả thi không

tiến hành cho tất cả các năm của đời dự án, mà thường chỉ nghiên cứu cho

một năm đại diện của dự án; trong khi đó nghiên cứu khả thi phải tiến hành

phân tích tính toán cho tất cả các năm của đời dự án

- Nghiên cứu tiền khả thi chưa tính đến sự biến động của các chỉ tiêu

kinh tế theo các năm của đời dự án (phân tích mang tính chất tĩnh), còn

nghiên cứu khả thi lại có chú ý đến sự biến động các chỉ tiêu (phân tích mang

tính chất động)

Nghiên cứu tiền khả thi và khả thi thường đỏi hỏi các chi phí tương đối

lớn để đảm bảo chất lượng của dự án đầu tư Do đó trong Quy chế quản lý

đầu tư và xây dựng đã quy định rõ các trường hợp phải tiến hành cả hai hoặc

chỉ một loại nghiên cứu trên:

+ Đối với dự án nhóm A tiến hành hai bước: nghiên cứu tiền khả thi và

nghiên cứu khả thi loại trừ những trường hợp đặc biệt được Thủ tướng Chính

phủ cho phép chỉ lập báo cáo nghiên cứu khả thi

+ Đối với một số dự án nhóm B xét thấy cần thiết mới tiến hành hai bước

nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi

+ Đối với các dự án còn lại được thực hiện một bước nghiên cứu khả thi

II Nội dung tổ chức thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1 Khảo sát, thiết kế xây dựng dự án

1.1 Điều tra khảo sát thu thập thông cần thiết

Khảo sát về điều kiện tự nhiên môi trường xung quanh: nhằm mục đích

có được những số liệu để dự kiến bố trí, quy hoạch, xây dựng công trình trên

tổng thể mặt bằng xây dựng cho hợp lý với cảnh quan xung quanh, chọn giải

pháp xây dựng bảo vệ công trình Đồng thời ngăn chặn những ảnh hưởng xấu

có thể xảy ra trong quá trình thi công và khi đưa vào sử dụng;

- Điều tra khảo sát địa hình: để xem xét hiện trạng khu đất trước đây như

thế nào để phục vụ công tác thi công san lấp tạo mặt bằng xây dựng

Các công trình xây dựng hiện có trên diện tích xây dựng có thể lợi dụng

những lợi thế sẵn có vào việc phục vụ cho thi công công trình Ví dụ các trục

đường giao thông đi qua, các công trình nhà ở của dân, diện tích đất canh tác,

mạng lưới cung cấp điện, nước sinh hoạt cho dự án khi đi vào hoạt động

Những yếu tố này là cần thiết trong lập dự án xây dựng nhà ở Bởi nó ảnh

hưởng trực tiếp đến phương án giải toả mặt bằng, đền bù, di dân, xây dựng

phương án cung cấp điện nước sinh hoạt cho dân khi công trình nhà ở được

khánh thành và đưa vào sử dụng

- Điều tra khảo sát địa chất công trình và địa chất thuỷ văn nhằm biết

được cấu tạo địa chất khu đất, nguồn nước cung cấp chủ yếu của khu vực,

phân tích chất lượng nước cũng như thành phận hoá học của nước từ đó hạn

chế tối đa những ảnh hưởng xấu đến công tác thi công xây dựng Các cán bộ

thiết kế phải dựa vào căn cứ này để đưa ra phương án xây dựng công trình

Ngoài ra còn phải dựa vào bản đồ vẽ địa hình sẵn có như: phân tích bình đồ,

bản đồ quy hoạch đất kiểm tra xem xét giữa các bản vẽ thu thập được trắc địa

mặt bằng độ cao, tạo độ các lớp đất đá cấu tạo của từng lớp

1.2 Thiết kế xây dựng công trình

Sau khi có được báo cáo nghiên cứu khả thi thì phải tiến hành thiết kế

công trình trước khi đi vào thi công

Thiết kế công trình xây dựng là việc hình dung tạo ra các bản vẽ kĩ thuật,

các tài liệu thuyết minh, các bảng, các chỉ tiêu tính toán vẽ xây dựng công

trình phù hợp với chủ trương đầu tư Kết quả của quá trình này là đồ án thiết

kế ra đời Đồ án thiết kế là một hệ thống các bản vẽ và các chỉ tiêu tính toán

có cơ sở khoa học để thuyết minh sự hợp lý đúng đắn về kinh tế kỹ thuật của

công trình được xây dựng nhằm thực hiện chủ trương đầu tư đã đề ra với chất

lượng hiệu quả cao

1.2.1 Các c ăn cứ để thiết kế xây dựng công trình

Để thiết kế xây dựng công trình căn cứ vào các tài liệu hợp pháp có sự

xác nhận bằng văn bản, bằng dấu của cơ quan có thẩm quyền: dựa vào báo

cáo nghiên cứu khả thi đã được phê duyệt, các tài liệu về thăm dò, khảo sát

địa hình, địa chất, thuỷ văn, khí tượng và các tài liệu khác khi dùng để thiết kế

xây dựng các công trình phải do các tổ chức có tư cách pháp lý về các lĩnh

vực nêu trên cung cấp Việc thiết kế xây dựng phải tuân theo quy định chuẩn

xây dựng, trên chuẩn kỹ thuật xây dựng do Nhà nước ban hành

1.2.2 Trình t ự thiết kế

Nếu coi việc tạo ra một công trình xây dựng là một quá trình từ khâu

chuẩn bị đầu tư cho đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử

dụng thì thiết kế xây dựng gồm ba giai đoạn:

- Giai đoạn một: Thiết kế sơ bộ

thiết kế sơ bộ được tiến hành trong lập báo cáo nghiên cứu khả thi Nội

dungđược thực hiện trên cơ sở phương án công nghệ tạm thời lựa chọn, quy

mô và kiến trúc công trình

- Giai đoạn hai: Thiết kế chính thức

Sau khi dự án có quyết định đầu tư và xác định được nhà nước cung cấp

thiết bị, cung cấp thiết kế công nghệ, việc thiết kế xây công trình được thực

hiện như sau:

+ Đối với công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, địa chất phức tạp thì phải

thực hiện thiết kế kỹ thuật (thiết kế triển khai) trước khi thiết kế bản vẽ thi

công (thiết kế chi tiết)

+ Đối với công trình kỹ thuật đơn giản hoặc đã có thiết kế mẫu, xử lý nền

móng không phức tạp thì chỉ thực hiện bước thiết kế kỹ thuật- thi công

Thực hiện thiết kế kỹ thuật phải căn cứ vào mục tiêu đầu tư và các nội

dung yêu cầu trong quyết định đầu tư, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được

đáp ứng

Trong trường hợp đặc biệt, nếu phải thay đổi thiết kế thì phải trình lại

báo cáo nghiên cứu khả thi và được sự chấp thuận của người có thẩm quyền

quyết định đầu tư

- Giai đoạn ba: Hậu thiết kế

Trong quá trình thi công nếu phát hiện những sai lệch xét thấy cần thiết

thì vẫn phải sửa chữa chỉnh lý cho phù hợp

1.2.3 T ổ chức thiết kế

Công tác thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện Tuỳ

điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng với các tổ chức

tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu xây dựng thực hiện các bước thiết kế

Mỗi đồ án thiết kế phải có người chủ trì thiết kế, đồ án thiết kế lớn

(nhóm A,B) phải có chủ nhiệm đồ án, người chủ trì thiết kế hoặc chủ nhiệm

đồ án phải chịu trách nhiệm cá nhân về chất lượng và tính đúng đắn của đồ án

thiết kế, giải pháp kỹ thuật nêu ra và tiên lượng thiết kế

2 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng

- Việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng bao gồm: giải phóng mặt bằng và làm

công tác chuẩn bị

- Trước khi giải phóng mặt bằng cần phải:

+ Xác định mạng lưới cọc mốc toạ độ và cao độ của khu đất xây dựng

+ Xác định các công trình và cây xanh hiện có cần được giữ lại

- Công tác giải phóng mặt bằng phải làm toàn bộ hoặc từng phần trên

khu đất xây dựng theo thiết kế tổ chức xây dựng bao gồm: chặt cây, phá dỡ

công trình cũ, di dân chuyển các hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông tin )

- Công tác chuẩn bị mặt bằng thi công gồm: san, đắp mặt bằng, xây dựng

các công trình phục vụ thi công: kho, xưởng, bãi, đường đi, điện nước công

tác chuẩn bị mặt bằng thi công phải phù hợp với thiết kế tổ chức thi công

- Khi tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng cần phối hợp với UBND địa

phương để thống nhất phương án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh

phí, tiến độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để UBND địa

phương tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo

tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng

- Khi nghiệm thu mặt bằng xây dựng phải tiến hành theo các bước sau:

+ Sau khi phá dỡ các công trình và hệ thống kỹ thuật ngầm phải san bằng

và đầm nén chặt các hào và hố đào theo độ chặt yêu cầu;

+ Hệ thống thoát nước tạm thời phải đảm bảo thoát nước tốt, mặt bằng

không bị đọng nước;

+ Công tác san, lấp phải được hoàn thành đúng thiết kế, bảo đảm độ chặt

và cao độ thiết kế

3 Tổ chức thi công xây dựng

3.1 Xác định tiến độ thi công

Trước khi bước vào thi công xây dựng cần phải xác định tiến độ thi công,

đó là căn cứ rất cơ bản để tổ chức thi công xây dựng công trình, người điều

hành sản xuất trên công trường luôn luôn lấy việc thực hiện đúng tiến độ làm

mục tiêu hoạt động Thực hiện đúng tiến độ thi công sẽ đạt được hiệu quả

kinh tế - xã hội của cả doanh nghiệp và của cả nhà nước

Tiến độ thi công công trình bao gồm tổng tiến độ thi công và tiến độ thi

công từng giai đoạn Tổng tiến độ thi công là tổng tiến số thời gian xây dựng

công trình, đây cũng là thời hạn bắt đầu đưa công trình vào khai thác sử dụng

Dựa vào tổng tiến độ thi công mà xác định những nhu cầu cơ bản phải đáp

ứng cho xây dựng ở từng giai đoạn như phân phối vốn cho từng giai đoạn thi

công, xác định nhu cầu vật tư, nhân lực và thiết bị cần sử dụng ở mỗi giai

đoạn Tiến độ thi công ở từng giai đoạn là hạn định lượng thời gian cho phép

thi công ở mỗi giai đoạn, từ giai đoạn chuẩn bị đến giai đoạn hoàn thiện công

trình Từ khối lượng công việc, tính chất công việc và thời hạn thi công cho

phép lựa chọn các biện phép thi công thích hợp

Tiến độ thi công có thể lập theo sơ đồ mạng, dựa vào thiết kế kỹ thuật và

xác định khối lượng công việc cụ thể cho từng giai đoạn, từ đó chỉ rõ tên và

khối lượng của công việc, phân đoạn thi công, trình tự của công tác thi công

và các nhu cầu vật chất khác

3.2 Tổ chức thi công

3.2.1 T ổ chức quá trình lao động

Tổ chức quá trình lao động trong thi công xây dựng công trình bao gồm

những nội dung sau :

- Bố trí nơi làm việc: nơi làm việc của công nhân xây dựng là vị trí có

không gian cần thiết để họ thực hiện các thao tác xây dựng hoặc lắp đặt các

chi tiết công trình Nơi làm việc phụ thuộc vào cấu tạo công trình

- Bố trí các tổ đội sản xuất trong thi công

- Xác định lượng lao động cho mỗi loại công việc

3.2.2 T ổ chức quá trình thi công chính

- Lựa chọn phương án tổ chức thi công: thực chất của việc lựa chọn

phương án thi công là lựa chọn các giải pháp kỹ thuật cụ thể để tổ chức xây

lắp đạt hiệu quả tốt nhất về mặt thời gian, về chất lượng công trình và chi phí

thi công phải thấp nhất Vì vậy phải xây dựng được nhiều phương án tổ chức

thi công khác nhau cho cùng một phần việc hay một giai đoạn thi công Trên

cơ sở đó mà lựa chọn lấy phương án tối ưu về mặt kỹ thuật, về mặt tổ chức sử

dụng những yếu tố nguồn lực đầu vào và chi phí thi công phải thấp nhất

+ Xét về mặt kỹ thuật để lựa chọn phương án: nghiên cứu kỹ thiết kế kỹ

thuật để xác định điểm dừng thi công của từng công việc, trên cơ sở đó mà

xác định các giai đoạn thi công Lựa chọn những thiết bị phù hợp về tính

năng, tác dụng và có thể hoạt động được trong mặt bằng thi công cho phép

Phương án phải thể hiện rõ yêu cầu của các tiêu chuẩn, quy chuẩn chất lượng

công trình và sau cùng là thời gian cần thiết cho thi công là bao lâu

+ Về mặt tổ chức thi công và tổ chức sử dụng những yếu tố nguồn lực

đầu vào: nội dung của các phương án phải thể hiện trình tự xây dựng công

trình từng thời điểm phải hoàn thành mỗi bộ phận kết cấu, phải thể hiện được

các điều kiện bảo đảm cho thiết bị thi công có thể hoạt động bình thường Thể

hiện được những điều kiện cụ thể có thể cung cấp vật liệu, cung cấp điện

nước và thoả mãn nhu cầu về thông tin liên lạc hợp lý nhất, thuận lợi nhất

- Xác định các yếu tố đầu vào phục vụ quá trình tổ chức thi công

+ Yêu cầu sử dụng vật liệu xây dựng chủ yếu cho công trình xuất phát từ

thiết kế kiến trúc và kết cấu công trình quyết định, ngoài ra các giải pháp tổ

chức kỹ thuật thi công cũng chi phối nhiều đến chủng loại và lượng tiêu hao

vật liệu

Lượng vật tư cần dùng cho thi phụ thuộc vào khối lượng công tác thi

công và định mức tiêu hao vật tư cho một đơn vị khối lượng tính bằng hiện

vật

Lượng vật tư cần dùng

Khối lượng công tác thi công tính bằng hiện vật theo thiết kế kỹ thuật

x

Định mức tiêu hao vật tư cho 1 đơn vị công việc

Trong thực tế, bất cứ lượng vật tư nào cũng có một lượng hao hụt nhất

định do quá trình vận chuyển, quá trình bảo quản và quá trình sử dụng gây

nên Lượng vật tư hao hụt thường được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với

lượng vật tư cần dùng

Lượng vật tư cần cung cấp bao gồm lượng vật tư cần dùng và lượng vật

tư hao hụt

Lượng vật tư cần

cung cấp = Lượng vật tư cần dùng +

Lượng vật tư hao hụt

tự nhiên

+ Yêu cầu sử dụng máy móc thiết bị phục vụ thi công: chỉ tiêu này chủ

yếu xác định số ca máy cần dùng cho thi công, số ca máy phục thuộc vào khối

lượng công việc phải thi công bằng máy và định mức sản lượng của mỗi ca

máy hay định mức thời gian làm bằng máy cho mỗi đơn vị khối lượng công

việc

+ Yêu cầu sử dụng lao động cho quá trình thi công công trình

- Xây dựng các xưởng và các công trình phục vụ như: hệ thống kho bãi

để cất chứa vật liệu, trạm trộn bê tông Xây dựng các công trình tạm phục vụ

cho làm việc, ăn ở và sinh hoạt của cán bộ, công nhân trên công trường

Trên đây là các công việc chuẩn bị cho quá trình thi công Tiếp theo là

giai đoạn thi công xây lắp Đây là giai đoạn cơ bản trực tiếp tính tư thời điểm

khởi công xây dựng đến khi hoàn tất công việc xây lắp cuối cùng Đây là giai

đoạn có tính chất quyết định đến chất lượng, kỹ mỹ thuật công trình, đến giá

thành, đến thời gian xây dựng đến kết quả và lợi nhuận của công ty Trước hết

phải phân tích đặc điểm thi công các kết cấu nhằm tìm hiểu kỹ về đặc điểm

chịu lực của toàn công trình, nắm chắc kỹ thuật thi công Trên cơ sở nghiên

cứu và tìm hiểu này để đưa ra các khả năng thực hiện sao cho công trình được

hoàn thành theo đúng tiến trình xây lắp, đảm bảo cho các bộ phận công trình

phát triển đến đâu là ổn định và bền chắc đến đó

3.3 Quản lý chất lượng công trình xây dựng

Thực hiện quản lý chất công trình xây dựng nhằm đảm bảo đúng tiến độ

thi công, đảm bảo chất lượng của công trình được thực hiện

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chất lượng công trình ngay từ giai

đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư cho đến khi kết thúc xây dựng đưa

công trình vào khai thác sử dụng Nội dung chủ yếu của quản lý chất lượng

công trình xây dựng gồm:

- Thực hiện đầy đủ các quy định hiện hành của Nhà nước về lập, thẩm

định và trình duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, thiết

kế kỹ thuật và tổng dự toán, tổ chức đấu thấu hoặc lựa chọn nhà thầu

- Tuyển chọn tổ chức tư vấn, cung cấp vật tư thiết bị, xây lắp có tư cách

pháp nhân và có đủ năng lực phù hợp để nhận các công việc chuẩn bị đầu tư

thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, cung cấp vật tư thiết bị, xây lắp và giám sát

chất lượng công trình

- Kiểm tra chất lượng các loại vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị lắp đặt

đúng yêu cầu thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật được duyệt

- Đối với những công việc không đạt chất lượng theo quy định của thiết

kế và tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng thì chủ đầu tư có quyền yêu cầu thực hiện

sửa chữa, thay thế đối với những việc này hoặc từ chối nghiệm thu

3.4 Tổ chức bảo đảm tài chính dự án

Dự án đầu tư xây dựng muốn tiến hành cần phải có vốn đầu tư Nguồn

vốn có thể là vốn tự có của chủ đầu tư, vốn huy động từ khách hàng và các

nguồn vốn huy động hợp pháp khác

Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu tư của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn,

nên các nguồn tài trợ cần được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà về cả

thời điểm nhận được tài trợ Các nguồn vốn dự kiến này phải đảm bảo chắc

chắn Sự đảm bảo này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế Chẳng hạn nếu

nguồn tài trợ là ngân sách cấp hoặc cho vay thì phải có sự cam kết của các cơ

quan bằng văn bản sau khi các cơ quan này đã ký vào biên bản hồ sơ thẩm

định dự án Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình và tình hình hoạt động

sản xuất kinh doanh của cơ sở ba năm trước đây và hiện tại chứng tỏ cơ sở đã,

đang và tiếp tục hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và do đó đảm bảo có vốn

thực hiện được dự án

Sau khi xác định được nguồn vốn cho dự án cần xác định cơ cấu nguồn

vốn của dự án Có nghĩa là tính toán tỷ lệ từng nguồn vốn chiếm trong tổng

mức vốn đầu tư dự kiến Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện các công

việc đầu tư và cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm cho dự

án Tiến độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền thực cần huy động hàng

năm trong từng trường hợp có biến động giá cả và lạm phát

4 Tổ chức tiêu thụ

- Phương án kinh doanh: khi xây dựng phương án kinh doanh bao giờ

người ta cũng xây dựng hai hay nhiều phương án kinh doanh, sau đó tiến

hành phân tích ưu nhược điểm của từng phương án, từ đó đưa ra nhận xét xem

phương án nào sẽ đảm bảo hiệu quả đầu tư đồng thời đảm bảo nguồn vốn cho

quá trình thực hiện dự án, sau đó quyết định lựa chọn phương án kinh doanh

có lợi nhất

- Xác định giá bán: đối với các dự án xây dựng nhà để bán thì cơ cấu giá

bán được xác định như sau:

Các chi phí cấu thành nên giá bán bao gồm:

+ Chi phí xây lắp bao gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình:

phần móng, công trình chính, hạ tầng ngoài nhà , chi phí lắp đặt thiết bị

+ Chi phí thiết bị bao gồm: thang máy, máy phát điện, hệ thống phòng

cháy chữa cháy

+ Chi phí khác bao gồm: chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí thực hiện đầu tư

và chi phí dự phòng; chi phí kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử

III Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng, nó là một trong

những căn cứ để xác định xem dự án có được thực hiện hay không Hiệu quả

của dự án đầu tư xây dựng là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án được đặc trưng

bằng các chỉ tiêu có tính chất định tính thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được

và bằng các chỉ tiêu định lượng thể hiện quan hệ lợi ích và chi phí của dự án

1 Các quan điểm đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng

Các dự án đầu tư luôn luôn phải được đánh giá theo các giác độ lợi ích

của chủ đầu tư, lợi ích của quốc gia, lợi ích của dân cư địa phương nơi đặt dự

án đầu tư

- Quan điểm của chủ đầu tư

Khi đánh giá dự án đầu tư, các chủ đầu tư luôn luôn xuất phát trước hết

từ lợi ích trực tiếp của họ, tuy nhiên các lợi ích này phải nằm trong khuôn khổ

lợi ích chung của quốc gia, thể hiện trước hết ở các luật có liên quan đến đầu

tư xây dựng và bảo vệ môi trường, an toàn xã hội Các tổ chức tài trợ cho các

dự án đầu tư cũng xuất phát trước hết từ lợi ích của chính họ có tính đến lợi

ích chung và các hạn chế của pháp luật

- Quan điểm của Nhà nước

Khi đánh giá các dự án đầu tư, Nhà nước phải xuất phát từ lợi ích tổng

thể của quốc gia và xã hội, kết hợp hài hoà giữa lợi ích giữa Nhà nước, xã hội

và các doanh nghiệp; kết hợp giữa lợi ích ngắn hạn và dài hạn, bảo đảm tăng

cường vị trí của đất nước và dân tộc trên trường quốc tế Nhà nước phải xem

xét các dự án đầu tư trên quan điểm vĩ mô toàn diện theo các mặt: kỹ thuật,

kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội, bảo vệ môi trường và an ninh quốc phòng

- Quan điểm của địa phương

Khi đánh giá các dự án đầu tư xây dựng, chính quyền địa phương lẽ dĩ

nhiên phải xuất phát từ lợi ích của chính địa phương nơi đặt dự án Tuy nhiên,

lợi ích này phải nằm trong khuôn khổ lợi ích chung của quốc gia, kết hợp hài

hoà lợi ích Nhà nước, địa phương và doanh nghiệp đảm bảo phát triển kinh tế,

chính trị, văn hoá xã hội, bảo vệ môi trường cảnh quan thiên nhiên và an ninh

quốc phòng của địa phương

2 Hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Khi phân tích đánh giá các dự án đầu tư xây dựng được tiến hành qua các

giai đoạn: nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi của dự án Trong

phân tích, đánh giá dự án có hai phần chủ yếu có tính chất tổng hợp, đó là:

- Phân tích tài chính (đứng trên quan điểm lợi ích trực tiếp của doanh

nghiệp)

- Phân tích kinh tế - xã hội (đứng trên quan điểm lợi ích của nền kinh tế

quốc dân và cộng đồng người được hưởng lợi từ dự án)

2.1 Phân tích tài chính của dự án đầu tư xây dựng

2.1.1 ý ngh ĩa của việc phân tích tài chính

Phân tích tài chính dự án đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư lấy

mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh là chính để đánh

giá dự án, giúp ta làm rõ một số vấn đề như: một phương án đầu tư nào đó có

lợi hay không có lợi về kinh tế (có đáng giá không ?) Lợi đến mức độ nào?

Đầu tư ở quy mô nào là hợp lý nhất? Nên chọn những án nào? Mức độ an

toàn của hoạt động đầu tư

Thông qua kết quả phân tích tài chính, chủ đầu tư có thể lựa chọn để “ra

quyết định” đầu tư sao cho có lợi nhất theo “một tiêu chuẩn hiệu quả”nào đó

(được thiết lập từ mục tiêu đầu tư) trong những điều kiên “ràng buộc” nhất

định

2.1.2 Các ch ỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án

* Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)

Thời gian thu hồi vốn đầu tư là khoảng thời gian khai thác dự án (thường

tính bằng năm) mà các khoản thu nhập có thể bù đắp đủ toàn bộ vốn đầu tư

của dự án

Thường có hai cách dựa vào thu nhập để tính thời gian thu hồi vốn đầu

tư

Một là, dựa vào lãi ròng (P)

Hai là, dựa vào lãi ròng và khấu hao (P + D)

Cách thứ 2, dựa vào lãi ròng và khấu hao phản ánh chính xác bản chất

thời gian thu hồi vốn, nên được sử dụng phổ biến

Công thức đơn giản nhất tính thời gian thu hồi vốn bình quân (T) được

tính như sau:

D P

I T

+

= (1)

Trong đó:

T: thời gian hoàn vốn bình quân (tính bằng năm)

I: vốn đầu tư của dự án

P + D: lãi ròng và mức khấu hao hàng năm trong thời gian khai thác

Trong thực tế mức lãi ròng và khấu hao hàng năm thường không bằng

nhau thậm chí chênh lệch nhau rất lớn, đòi hỏi phải tính thời gian thu hồi vốn

bình quân là khoảng thời gian đảm bảo điều kiện sau:

∑

=

=+

T

t

D P

0

(2)

Trong đó:

t: thời gian năm khai thác dự án

Nếu khoản lãi ròng, khấu hao hàng năm và vốn đầu tư được chiết khấu

thì thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) được tính theo công thức:

D P

1 1

1

Trong đó:

Ik: vốn đầu tư thực hiện tại năm t

i: lãi suất chiết khấu

* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng NPV(Net Present Value)

Là giá trị của tổng lãi ròng đã chỉ ra trong quá trình thực hiện dự án được

xây dựng bằng hiệu số của giá trị doanh thu ở năm t trừ đi chi phí bỏ ra ở năm t

( ) ( 1 + ) ≥ 0

t t ti

C B

n: Tuổi thọ quy định của dự án

NPV là chỉ tiêu hiệu quả được các nhà đầu tư rất quan tâm NPV cho biết

quy mô hiện giá tiền lời là lớn hay nhỏ, sau khi đã hoàn trả đủ vốn đầu tư

Nếu NPV > 0: Dự án có lời, có thể đầu tư

IRR là lãi suất chiết khấu, mà ứng với nó giá trị hiện tại ròng (NPV) = 0

Công thức (5) được suy ra từ công thức (4), trong đó i được thay thế =

IRR

Suất thu hồi nội bộ là chỉ tiêu hiệu quả thường được sử dụng để đánh giá

các dự án đầu tư dựa vào vốn vay

Nếu IRR = r (suất thu lợi tối thiểu) thì dự án vẫn có lãi, nhưng vừa đủ trả

tiền lãi vay, nhà đầu tư chưa thu được lợi Nếu IRR càng lớn hơn r, dự án

càng có hiệu quả cao Tuy nhiên, IRR chưa cho biết thời gian hoàn vốn và tỷ

suất sinh lợi Vì vậy, nó phải dựa vào các chỉ tiêu khác mới đánh giá hiệu

quả một cách toàn diện

* Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C (Benefit/Cost)

Tỷ số lợi ích trên chi phí là tỷ số hiện giá thu nhập và hiện giá chi phí,

được tính theo công thức sau:

( ) ( )

n

t

t t

i C

i B C

Nếu B/C > 1: thu nhập > chi phí, dự án có lãi (hiệu quả)

Nếu B/C = 1: thu nhập = chi phí, dự án không có lãi

Nếu B/C < 1: thu nhập < chi phí, dự án bị lỗ

Ưu điểm của chỉ tiêu B/C cho thấy mức thu nhập của một đồng chi phí,

nhưng nhược điểm của nó là không cho biết tổng số lãi ròng thu được (có dự án

B/C lớn, nhưng tổng lãi ròng vẫn nhỏ) và việc tính suất chiết khấu i phức tạp

2.2 Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư xây

dựng nhà ở

Phân tích tài chính xem xét dự án đầu tư theo giác độ lợi ích trực tiếp của

chủ đàu tư Trong khuôn khổ đề tài này, các dự án mà chúng ta đang nói tới là

dự án đầu tư vào kinh doanh nhà ở khu chung cư đang được thực hiện tại

Công ty, vì vậy mục đích chính của đầu tư là lợi nhuận Khả năng sinh lời của

dự án là thước đo chủ yếu quyết định sự chấp nhận một việc làm mạo hiểm

của chủ đầu tư

0

0 1

n

t t t t

B C NPV

Tuy nhiên, không phải mọi dự án có khả năng sinh lời cao đều tạo ra

những ảnh hưởng tốt cho nền kinh tế và xã hội Do đó trên góc độ quản lý vĩ

mô phải xem xét đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư có tác động gì đối với

việc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có nghĩa là phải xem xét

khía cạnh kinh tế xã hội của dự án Phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án

xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội Phân tích

kinh tế - xã hội rất cần thiết vì:

- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do các

doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp,

nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát

triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của Nhà nước

và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này phải được thể

hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội

- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để

thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, các ngân

hàng cho vay vốn và nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư

thực hiện dự án

- Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ

quan trọng để họ chấp thuận viện trợ

- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn

thì phân tích kinh tế - xã hội có vai trò chủ yếu trong phân tích dự án, vì hiện

nay ở nước ta loại dự án này khá phổ biến và chiếm nguồn vốn khá lớn

Đối với dự án là công trình nhà ở, mục tiêu kinh tế xã hội của dự án chủ

yếu là:

- Mức đóng góp vào ngân sách của dự án cho Nhà nước

- Mức tăng thu nhập cho người lao động của Công ty và ngoài Công ty

- Nâng cao mức sống của người dân cụ thể là nâng cao điều kiện sinh

hoạt, điều kiện sống Thông qua các số liệu: số phòng, căn hộ dự án sẽ đóng

góp vào quỹ nhà ở cho thành phố

- Giảm thất nghiệp, giải quyết việc làm không chỉ lao động trong Công ty

mà còn cho các lực lượng gián tiếp khác Đây là một trong những mục tiêu

chủ yếu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của nước ta

- Tận dụng quỹ đất bỏ trống, khai hoang đất

- Các tác động đến môi trường: các tác động này có thể là tác động tích

cực, nhưng cũng có thể là tiêu cực Tác động tích cực như: góp phần cải tạo

mỹ quan đô thị và môi trường sống tại khu vực ngày càng văn minh hiện đại

Các tác động tiêu cực như: mức ô nhiễm của nước thải sinh hoạt, bụi và tiếng

ồn Đối với những tác động tiêu cực cần có các biện pháp khắc phục, giảm

thiểu tác động tiêu cực của dự án đến môi trường

Chương II: Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây

dựng nhà ở tại công ty Cổ phần lilama hà nội

I Giới thiệu chung về công ty và tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây

dựng nhà ở tại công ty trong những năm qua

1 Giới thiệu chung về Công ty

1.1 Quá trình hình thành, phát triển của Công ty

Tổng công ty Lắp Máy Việt Nam ( LILAMA) là Doanh nghiệp nhà nước

trực thuộc Bộ Xây dựng được thành lập từ năm 1960 - tên giao dịch quốc tế là

LILAMA Corporation Hoạt động kinh doanh chính của Tổng công ty thuộc

các lĩnh vực lắp mắy , xây dựng công trình thuỷ điện, công trình cơ sở hạ

tầng, các công trình giao thông, xây dựng công nghiệp, dân dụng, đường dây

và trạm, sản xuất vật liệu xây dựng, xuất nhập khẩu, vật tư, thiết bị, công nghệ

xây dựng cùng nhiều lĩnh vực kinh doanh khác

Hiện nay Tổng công ty có 10 Ban quản lý, ban điều hành dự án; 14 Công

ty là đơn vị sản xuất kinh doanh hạch toán độc lập; 3 đơn vị sản xuất kinh

doanh hạch toán phụ thuộc; 4 đơn vị sự nghiệp; 5 công ty liên doanh và 34

Công ty cổ phần Công ty lắp máy và xây dựng Hà Nội là một trong những

đơn vị thành viên của Tổng công ty

Công ty lắp máy và xây dựng Hà Nội là đơn vị thành viên của Tổng

công ty, đơn vị hạch toán phụ thuộc, được thành lập theo Quyết định số

17TCT/VPTH ngày 12 tháng 9 năm 2000 của Hội đồng quản trị Tổng công ty

trên cơ sở các Ban quản lý dự án Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì Hà Nội

Để nâng cao hiệu quả hoạt động của các Doanh nghiệp nhà nước, Chính

phủ có chủ trương chuyển một số doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ

phần (theo Nghị định số 64/2002/NĐ-CP ngày 19/6/2002) Vì vậy, Bộ xây

dựng căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức do Chính

phủ quy định, căn cứ vào đề đơn nghị của Ông Chủ tịch Hội đồng quản trị

Tổng công ty LILAMA và theo đơn đề nghị của Ban quản lý đổi mới và phát

triển doanh nghiệp Bộ Xây dựng, đã quyết định chuyển Công ty Công ty lắp

máy và xây dựng Hà Nội thành công ty cổ phần theo Quyết định số

946/QĐ-BXD ngày 08 tháng 07 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Công ty được

thành lập trên cơ sở cổ phần hoá Doanh nghiệp nhà nước theo hình thức bán

một phần vốn nhà nước hiện có tại doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu thu hút

thêm vốn để phát triển doanh nghiệp

Công ty có:

- Tên giao dịch quốc tế: Tên giao dịch quốc tế: LILAMA HANOI JOINT

STOCK COMPANY

- Tên viết tắt: LILAMA

- Trụ sở chính đặt tại : 52 Đường Lĩnh Nam – Phường Mai Động – Quận

Hoàng Mai – Hà Nội

1.2 Nhiệm vụ chính của Công ty

Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội có nhiệm vụ chính là:

- Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh

nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp

- Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu công

nghiệp

- Lắp máy ,thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp

- Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công

nghiệp, tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp, sản xuất và kinh

doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất

- Kinh doanh bất động sản hàng hoá và dịch vụ khác

- Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng

1.3 Cơ cấu tổ chức quản lý

Thuyết minh sơ đồ

* Hội đồng quản trị

Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý Công ty, quyết định mọi vấn đề liên

quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty (trừ những vấn đề thuộc thẩm

quyền của Đại hội đồng cổ đồng)

Hội đồng quản trị có 5 thành viên gồm 1 chủ tịch và các uỷ viên trong đó

Giám đốc (Tổng giám đốc) là uỷ viên đương nhiên

* Ban kiểm soát

Ban kiểm soát là người thay mặt cổ đông để kiểm soát mọi hoạt động

kinh doanh quản trị và điều hành của Công ty

Ban kiểm soát có 3 thành viên gồm 1 Trưởng ban kiểm soát và 2 uỷ viên,

do Đại hội đồng cổ đông bầu và bãi miễn

* Ban Giám đốc

Gồm có: Tổng giám đốc điều hành và 3 Phó tổng giám đốc gồm: Phó

tổng giám phụ trách công tác đầu tư; Phó tổng giám phụ trách công tác kế

hoạch - kỹ thuật; Phó tổng giám đốc phụ trách công tác nội chính

Tổng giám đốc là người đại diện pháp nhân của Công ty trong mọi giao

dịch kinh doanh; là người điều hành mọi hoạt động kinh doanh của Công ty;

chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và Đại hội đồng cổ đông về điều

hành Công ty

Giúp việc Tổng giám đốc là các Phó Tổng giám đốc

* Các phòng chức năng

- Phòng kế hoạch - kỹ thuật: Là phòng chức năng tham mưu giúp Hội

động quản trị và Tổng giám đốc công ty trong lĩnh vực :

+ Công tác kỹ thuật: quản lý kỹ thuật chất lượng; quản lý, xây dựng kế

hoạch và tổ chức thực hiện các dự án do công ty trực tiếp thực hiện; ứng

dụng các công nghệ mới, tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất; quản lý công

tác bảo hộ lao động; quản lý cơ giới, máy móc thiết bị thi công

+ Công tác kế hoạch: công tác Kế hoạch và báo cáo thống kê; công tác

kinh tế; công tác Hợp đồng kinh tế; công tác quản lý và thực hiện đấu thầu

xây lắp; công tác quản lý các dự án đầu tư

- Phòng kinh doanh: là phòng chức năng tham mưu giúp Hội đồng quản

trị và Tổng giám đốc trong các lĩnh vực: công tác quảng cáo, tiếp thị, bán

hàng; công tác xây dựng phương án kinh doanh và hồ sơ bán hàng; công tác

tổ chức và quản lý bán hàng; công tác quản lý kinh doanh dịch vụ; công tác

kinh doanh trang thiết bị nội thất

- Phòng tài chính - kế toán:

Là phòng chức năng tham mưu giúp Hội động quản trị và Tổng giám đốc

công ty trong lĩnh vực: tổ chức bộ máy Tài chính kế toán từ Công ty đến các

đơn vị thành viên và đội trực thuộc; tổ chức chỉ đạo thực hiện toàn bộ công

tác Tài chính kế toán, tín dụng, thông tin kinh tế và tổ chức hạch toán kinh tế

trong toàn bộ Công ty theo đúng chế độ, chính sách pháp luật của Nhà nước

về quản lý Kinh tế - Tài chính tín dụng, Pháp lệnh kế toán thống kê của Nhà

nước và quy chế Tài chính của Tổng công ty ; quản lý, tìm kiếm nguồn vốn

và luân chuyển vốn đầu tư của toàn bộ Công ty đảm bảo hiệu quả đúng với

quy định của pháp luật và của Công ty; giúp Tổng giám đốc kiểm tra, kiểm

soát toàn bộ hoạt động kinh tế, tài chính của Công ty và các đơn vị phụ thuộc

- Phòng đầu tư:

Là phòng chức năng tham mưu giúp Hội động quản trị và Tổng giám đốc

công ty về công tác Quản lý đầu tư và xây dựng của công ty bao gồm: lập,

thẩm định và trình duyệt các dự án đầu tư, các dự án liên doanh, liên kết góp

vốn cổ phần, mua một phần hoặc toàn bộ tài sản của doanh nghiệp khác với

mục đích phát triển sản xuất kinh doanh của công ty; theo dõi, kiểm tra, giám

sát quá trình thực hiện các giai đoạn đầu tư đối với các dự án đầu tư của công

ty và của các đơn vị thành viên; chủ trì thẩm định các dự án đầu tư của công

ty

- Phòng tổ chức hành chính:

Là phòng chức năng giúp việc cho Hội động quản trị và Tổng giám đốc

điều hành các công việc chủ yếu sau đây: công tác tổ chức cán bộ; công tác

tuyển dụng lao động, quản lý và sử dụng lao động; công tác đào tào; công tác

báo cáo thống kê; công tác tiền lương; giải quyết các chế độ, chính sách cho

người lao động; khen thưởng, kỷ luật (tham gia trong thành phần Hội đồng thi

đua khen thưởng); văn thư, lưu trữ; quản trị hành chính, phục vụ; bảo vệ nội

bộ, an ninh cơ quan

* Các ban quản lý:

Là đơn vị thay mặt Công ty thực hiện các công việc quản lý đầu tư xây

dựng các dự án do Công ty đầu tư Gồm có

- Ban quản lý các dự án đô thị Hà Nội

- Ban quản lý các dự án Quảng Ninh

- Ban quản lý các dự án Hà Tây

- Ban quản lý các dự án Yên Bái

* Các xí nghiệp trực thuộc:

- Xí nghiệp tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng:

Chức năng nhiệm vụ chủ yếu: trong công tác tư vấn đầu tư: phối hợp lập

và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng; tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch

chi tiết đô thị và khu công nghiệp; tư vấn thiết kế công trình xây dựng dân

dụng và công nghiệp

- Xí nghiệp kinh doanh và khai thác dịch vụ đô thị:

Chức năng nhiệm vụ chủ yếu: trực tiếp quản lý, kinh doanh khai thác các

dịch vụ tại các khu đô thị do công ty đầu tư xây dựng và một số trụ sở, khu

dân cư của Tổng công ty; bảo hành, bảo trì, duy tu, bảo dưỡng các công trình

xây dựng trong khu đô thị của công ty đầu tư; tổ chức quản lý, bảo vệ an ninh

trật tự các khu ở và các khu đô thị

2 Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty

trong những năm qua

Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội là doanh nghiệp thuộc Tổng công ty

Lắp máy Việt Nam LILAMA - Bộ Xây dựng có chức năng chính là lắp máy

công nghiệp, kinh doanh, phát triển nhà và hạ tầng đô thị, đầu tư vào các khu

công nghiệp Trong những năm vừa quan, Công ty đã được UBND Thành phố

Hà Nội và Tổng công ty giao cho làm chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà

và các khu đô thị Công ty đã hoàn thành một số dự án có quy mô vừa và nhỏ:

Dự án toà nhà cao tầng Nhân Chính có qui mô 1.890m2, diện tích sàn nhà ở

4.207m2, tổng vốn đầu tư 14,3 tỉ đồng Mục tiêu của dự án này là: Xây dựng

một chung cư cao tầng với những căn hộ đồng bộ khép kín, hệ thống thông tin

liên lạc hiện đại, cơ sở hạ tầng đồng bộ đạt tiêu chuẩn chung cư chất lượng

cao; tầng 1 là khu kinh doanh, tầng 2 - 9 xây dựng những căn hộ đồng bộ

phục vụ cho các đối tượng sau: đối tượng tái định cư cán bộ công nhân viên

Tổng Công ty và cán bộ công nhân viên khác trong đơn vị và các đối tượng

khác Công ty đã hoàn thành quyết toán công trình lô 2B của dự án khai thác

khu đất 62 Trường Chinh Lô 2B này được dùng để xây dựng nhà ở liền kề,

với qui mô 1.804m2 (23 căn hộ), diện tích sàn xây dựng là 4.120,3m2 Ngoài

ra Công ty còn hoàn thành quyết toán xong công trình các dự án: Dự án Nhà ở

6/343 Đội Cấn với diện tích là 980 m2, mức đầu tư là 7 tỷ đồng; Trung tâm

giới thiệu bán sản phẩm công nghiệp và nhà ở chung cư Ba La có diện tích

240 m2, tổng mức đầu tư là 3 tỷ đồng

Từ những kinh nghiệm kế thừa trong đầu tư và quản lý dự án của Tổng

công ty LILAMA và những kinh nghiệp thu được trong khi thực hiện các dự

án phát triển nhà có qui mô vừa và nhỏ phù hợp với xu thế chung về yêu cầu

phát triển những dự án lớn có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội đồng bộ, tạo thành các khu phố mới hiện đại, Công ty đã đảm nhận việc

phát triển các khu đô thị mới có quy mô lớn hơn tại phía Tây - Nam Thành

phố

- Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì

Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì nằm phía Tây - Nam của Thành phố

Hà Nội, thuộc địa bàn hai xã Mỹ Đình và Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Dự án có quy mô 36,86 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến trên 300 tỷ đồng (chỉ

tính phần hạ tầng) Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì

đồng bộ và hoàn chỉnh, nhằm dành một phần quỹ nhà đất để phục vụ cho nhu

cầu nhà ở của cán bộ nhân viên của Tổng công ty, phần lớn diện tích còn lại

phục vụ cho công việc kinh doanh phát triển nhà và tạo quỹ đất phục vụ giãn

dân, giải phóng mặt bằng các trục đường giao thông trong thành phố

Trong tổng số 36,86 ha của khu đô thị mới Mễ Đình - Mễ Trì, đất đường

thành phố và khu vực chiếm 60.238m2, đất công cộng khu ở: 21.499m2, đất

hỗn hợp: 20.951m2, đất trường trung học: 10.270m2, đất hàng lang cách ly

công trình hạ tầng kỹ thuật: 15.715m2, đất khác: 13.521m2 Đất đơn vị ở

chiếm 226.372m2, trong đó đất ở là 126.553m2, đất công cộng đơn vị ở:

4.190m2, đất cây xanh đơn vị ở: 25.822m2, còn lại là đất xây dựng nhà trẻ,

mẫu giáo, đất giao thông đơn vị ở, đất xây dựng chợ và đất khu miếu Đình Thôn

Trong tổng diện tích đất ở 126.553m2, đất ở nhà cao tầng có tổng diện

tích 75.854m2, chiếm 60% diện tích đất ở Khu nhà cao tầng gồm 7 ô đất:

CT1, CT2, CT3, CT4, CT5, CT6, CT7 Khu đất CT1 và CT2 dành để phục vụ

di dân giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm

Đất nhà ở thấp tầng có tổng diện tích 50.699m2, bao gồm 2 khu: biệt thự

có diện tích: 44.507m2 và thấp tầng khoảng 6.192m2 dành riêng để phục vụ

di dân giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm Chủ yếu được xây dựng tại lõi

của khu vực giáp đường 21,25m và đường 13,5m

Các công trình công cộng thiết yếu như: trường tiểu học, nhà trẻ và các

công trình dịch vụ được bố trí ở phía bên trong trục đường nội bộ rộng 13,5

và 21,25m của khu đô thị mới, với diện tích khoảng 17.054m2

Khu vực đất dành cho cây xanh của dự án chiếm tới 25.822m2

Bãi đỗ xe của công trình hỗn hợp và nhà ở cao tầng được bố trí tại tầng

hầm và tại chân các công trình Tổng diện tích dành cho bãi đỗ xe là

8.880m2

Với diện tích 36,86ha khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì là một số trong

các dự án nhà ở có quy mô lớn ở Hà Nôị Tổng số hộ của dự án khu đô thị

mới Mỹ Đình đạt được 1.775 hộ (khoảng 7.100 người), trong đó, khu nhà ở

chung cư cao tầng có 1.541 hộ và khu nhà ở thấp tầng: 234 hộ Chính vì vậy,

việc triển khai khu đô thị này có ý nghĩa vô cùng quan trọng: cung cấp đáng

kể nhà ở cho người dân Hà Nội, góp phần giảm mật độ dân cư trong khu vực

nội thành, góp phần cải tạo cảnh quan đô thị của Thành phố Hà Nội, hạn chế

việc xây nhà ở không theo quy hoạch

* Dự án khai thác khu đất 62 - Trường Chinh, phường Phương Liệt,

quận Thanh Xuân

Dự án 62 Trường Chinh có tổng vốn đầu tư gần 57 tỷ đồng, có diện tích

xây dựng là 2607 m2 và được chia làm 4 lô: lô 1A, 2A, 2B và lô 3 Lô 1 được

dùng để xây dựng nhà chung cư với tổng diện tích sàn xây dựng là 3.147,88

m2, trong đó diện tích sử dụng là 1494 m2 Lô 2A để xây dựng văn phòng làm

việc Lô 2B được dùng để xây dựng nhà ở liền kề với diện tích đất xây dựng

là 1.042 m2, tầng cao trung bình nhà là 3,5 tầng Lô 3 để xây dựng nhà ở

chung cư cao tầng và trạm xá cơ quan

Bên cạnh các công trình, hạng mục công trình đã bàn giao và đưa vào sử

dụng, các dự án đang thi công thì hiện nay Công ty còn rất nhiều dự án mới

chỉ trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, chuẩn bị thực hiện đầu tư và thực

hiện đầu tư như: Khu đô thị An Khánh với diện tích khoảng 400 ha; Dự án

khu đô thị mới Yên Mỹ - Hưng Yên với diện tích khoảng 150 ha và tổng mức

đầu tư hoàn chỉnh cả dự án khoảng 1.156 tỉ đồng; Khu đô thị dọc đường Trần

Hưng Đạo - Hoà Bình; Dự án Khách sạn Hạ Long với diện tích 5ha và tổng

mức đầu tư hoàn chỉnh cả dự án khoảng 480 tỉ đồng và Công ty vẫn tiếp tục

tìm kiếm cơ hội đầu tư các dự án tại Đông Anh, Hà Tây

Dự án chung cư cao tầng CT5 nằm trong khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ

Trì Dự án có tổng diện tích là 11.706 m2, việc xây dựng chung cư này có ý

nghĩa quan trọng nhằm hình thành một chung cư cao tầng có đủ tiêu chuẩn

đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngời của mọi đối tượng là

người dân có nhu cầu nhà ở; góp phần thực hiện thành công chiến lược phát

triển kinh tế xã hội của Thủ đô Hà Nội sẽ có thêm những nhân tố kích thích,

những kinh nghiệm đầu tư và mô hình quản lý đô thị hiện đại

II Dự án chung cư cao tầng CT5

Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội được Tổng công ty giao nhiệm vụ

làm chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì để xây dựng một khu

đô thị mới hoàn chỉnh, đồng bộ về kiến trúc, công trình hạ tầng xã hội, hạ

tầng kỹ thuật phù hợp với quy hoạch được duyệt

Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì nằm ở phía Tây Nam thành phố thuộc

địa bàn hai xã Mỹ Đình và Mễ Trì thuộc huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

Các công trình hạ tầng kỹ thuật: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, hệ

thống thông tin liên lạc, hệ thống đường giao thông, cây xanh các công trình

xã hội: trường học, chợ, nhà trẻ sẽ được đầu tư xây dựng mới đồng bộ hiện

đại

1 Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì

Hà Nội có quỹ nhà ở đứng thứ 2 cả nước (chiếm khoảng 15% tổng quỹ

nhà ở cả nước, trong đó gần 40% nhà ở thuộc sở hữu nhà nước), song bình

quân diện tích nhà ở trên đầu người của Hà Nội không chỉ thấp hơn mức bình

quân của cả nước, mà còn có xu hướng giảm từ năm 1954 đến năm 1992, và

tăng rất chậm trong thời gian qua Năm 1994, bình quân nhà ở đô thị toàn

quốc là 5,8 m2/người, riêng thành phố Hồ Chí Minh là 7,3m2/người, còn mức

của nhiều đô thị các nước khu vực là 10 ÷ 12 m2/người, thì Hà Nội chỉ đạt

mức 4,8m2/người (có khoảng 30% dân số đô thị có mức bình quân diện tích

nhà ở dưới 3m2/người, trong đó có tới 300 nghìn người có mức bình quân

diện tích nhà ở dưới 2m2/người), so với mức 6,7m2/người năm 1954, mức

4,6m2/người năm 1990, mức 4,5m2/người năm 1992 và năm 2000 khoảng