ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP, PHƯỜNG DIÊN HỒNG, TP.LEIKU, TỈNH GIA LAI BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu là đất đai, bất động sản, đang ngày càng trở nên cấp thiết. Định giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi tham gia thị trường cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà của cả những lĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu xa hơn là sự ổn định của cả nền kinh tế.Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”.Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước.Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau.Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.Định giá bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cửa và các công trình, nhằm mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phức tạp về đối tượng định giá, sự đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của loại tài sản này khiến công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị tài sản và chưa thể hiện được hiệu quả của công tác định giá.Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Nên việc định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đaiTrong đề tài này nhóm chọn thửa đất của Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai bằng phương pháp so sánh. Trong 2 năm qua thửa đất của ông chưa qua một lần giao dịch, chuyển nhượng nào, bây giờ Ông có nhu cầu bán nhưng không xác định được giá trị của thửa đất của ÔngVì vậy nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài “Định giá thửa đất nông nghiệp, phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai bằng phương pháp so sánh” để Ông có cơ sở xác định giá trị của thửa đất cho giao dịch buôn bán của Ông.

TRƯỜNG ĐH NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

KINH TẾ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Đức Thành Trợ giảng: Nguyễn Thị Thái Hà

ĐỀ TÀI ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP, PHƯỜNG DIÊN HỒNG, TP.LEIKU, TỈNH GIA LAI BẰNG

Hà Nguyên Khang 13124614

Pleiku, Ngày 22 tháng 11 năm 2014

Họ và tên MSSV Nhiệm Vụ Hoài Bão

Trưởng Nhóm, phâncông, tiến hành định giá,tổng hợp và kỹ thuật

Kỹ sư địa chính

Điều tra giá bán, tìm cơ

sở khoa học và cơ sởpháp lý, cơ sở thực tiễn

Kỹ sư khoa học đất

Nguyễn Hồ Hạnh Phúc 13124650 Điều tra giá bán, chuẩn

bị phần mở đầu Nhà quản lý đấtNguyễn Anh Toán 13124538 Tìm hiểu địa bàn nghiên

cứu, điều tra giá bán Nhà quản lý đất

Lê Duy Phương 13124653 Điều tra giá bán, Trình

bày bảng điều tra giá bán Nhà quản lý đất

Hà Nguyên Khang 13124614 Điều tra giá bán, chuẩn

bị phần kết bài Nhà quản lý đất

BẢNG MÔ TẢ CÔNG VIỆC CỦA THÀNH VIÊN NHÓM

ẢNH CHỤP CÁC THÀNH VIÊN TRONG NHÓM

(Ảnh nhóm: từ trái qua Khanh-Cu li-Phúc-Khang-Toán-Phương)

MỤC LỤC

I ĐẶT VẤN ĐỀ 5

II CƠ SỞ LÝ LUẬN 7

2.1 Tổng quan về thị trường đất đai 7

2.2 Cơ sở khoa học 7

2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 8

2.1.2 Khấu trừ giá trị tài sản trên đất 11

2.3 Cơ sở pháp lý 12

2.4 Cơ sở thực tiễn 13

III KẾT QUẢ 14

3.1 Giới thiệu địa điểm nguyên cứu 14

3.2 Tình hình thực tế 16

3.2.1 Kết quả điều tra 16

3.2.2 Nhận xét 17

3.2.3 Vấn đề 17

3.3 Định giá bất động sản 19

3.3.1 Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp 19

3.3.2 Định giá bất động sản bằng phương pháp điều tra bảng giá 21

3.3.3 Nhận xét 21

3.3.4 Biện pháp giải quyết 22

IV KẾT LUẬN 24

Tài liệu tham khảo 26

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệđược vốn đất đai như ngày nay!”

Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn

có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốnđất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốcgia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụngđất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tàichính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu

là đất đai, bất động sản, đang ngày càng trở nên cấp thiết Định giá tốt sẽ đảm bảođược quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi tham gia thị trường cũng nhưtính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà của cả nhữnglĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu xa hơn là sự ổn định của cả nềnkinh tế

Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực vànguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”

Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triểnkinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhànước về đất đai Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng củarất nhiều yếu tố khác nhau

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng củaNhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn đểđiều tiết thị trường đất đai

Định giá bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cửa và các công trình, nhằm muabán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phức tạp về đối tượng

định giá, sự đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của loại tài sản này khiến công tácđịnh giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị tài sản và chưa thểhiện được hiệu quả của công tác định giá.

Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản làhoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”

Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiềuyếu tố khác nhau Nên việc định giá đất là một trong những nội dung quan trọngcủa công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Trong đề tài này nhóm chọn thửa đất của Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, phường DiênHồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai bằng phương pháp so sánh Trong 2 năm qua thửa đấtcủa ông chưa qua một lần giao dịch, chuyển nhượng nào, bây giờ Ông có nhu cầu bánnhưng không xác định được giá trị của thửa đất của Ông

Vì vậy nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài “Định giá thửa đất nông nghiệp,

phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai bằng phương pháp so sánh” để Ông

có cơ sở xác định giá trị của thửa đất cho giao dịch buôn bán của Ông

II. CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Tổng quan về thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫnđến khả năng trao đổi

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩarộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại mộtkhu vực địa lý nhất định,trong một thời gian nhất định

* Thị trường đất đai có các đặc trưng:

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

 Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầulớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giáBĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khácnhư những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầucơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp củaNhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho cácdoanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữuNhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn

từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

2.2 Cơ sở khoa học

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mụcđích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặcbiệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tácđộng bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặtgiá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

+ Trong đó:

- Không gian là quá trình sữ dụng đất theo chiều sâu,chiều rộng của thửa đất đó

- Thời gian là quá trình sữ dụng đất(vô hạn về thời gian sữ dụng)

- Kinh tế là giá trị của mảnh đất đó

- Pháp lý (được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ không, )

- Yếu tố tâm lý,xă hội cũng rất quan trọng trong việc định giá đất,đặc biệt là tại

Việt Nam (thửa đất đó nó nở hậu hay không,người sống trên mảnh đất đó có làm ănphát đạt hay không, )

Theo điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất:

2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là mộttrong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng làmột trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựatrên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh vớigiá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời giangần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó vềthời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác địnhvào thời điểm định giá

Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp

Theo lý luận kinh tế học thì hàng hoá có cùng công dụng trong một thị trườngthì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thịtrường Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất

đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thaythế Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng củathị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá

(Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp)

Khi định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp thực chất là quá trình so sánh giá cả đất đai và hiệu quả sử dụng đất đai trong thị trường Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải chi

ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định

Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá.

Những khái niệm có liên quan trong phương pháp so sánh trực tiếp

1 Thửa đất tương tự, là thửa đất tương tự hoặc giống về đặc tính khu vực của vịtrí cùng với điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

2 Thửa đất so sánh, là thửa đất hoặc loại đất được lựa chọn của mẫu giao dịch dùng để so sánh có thể thay thế với thửa đất chờ định giá

3 Thửa đất tiêu chuẩn, là một số thửa đất trong một khu vực xác định, có đủ điều kiện để mang tính đại biểu tương ứng trong một phạm vi nhất định, có thể dùng làm tiêu chuẩn để so sánh

4 Hiệu chỉnh tình huống giao dịch, là việc loại trừ những sai lệch về giá cả giaodịch được tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong giao dịch

5 Suất dung tích, là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng của tài sản với diện tích của cả khu đất

6 Nhân tố khu vực, là nhân tố phát sinh ảnh hưởng đối với mức giá cả đất đai

từ sự kết hợp của các nhân tố tự nhiên với các yếu tố kinh tế, xã hội hành chính, văn hoá tại khu vực có thửa đất

7 Nhân tố cá biệt, là các điều kiện của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất

8 Chỉ số giá đất, là tỷ lệ phần trăm tương đối để chuyển mức giá đất ở một điềukiện nhất định thành giá đất tương ứng với một điều kiện chuẩn nào đó bằng một phương pháp toán học

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đấtcần định giá để thu thập thông tin

Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tíchđất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khuđất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đấtcần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàngiao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thậpthông tin cần thiết

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất vớithời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gầnnhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụngđất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu không có những thôngtin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trongthời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đếnthời điểm định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị,loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trênđất);

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản nhưcảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa

của đất, v.v và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ

tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thôngtin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thànhcông

+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụngđất

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịchchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường,tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy

đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch.Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thờigian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không

có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trìnhhình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thịtrường

- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phântích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chígiống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cầnđịnh giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:



Mức tiền điều chỉnh mức giá hìnhthành từ những yếu tố khác biệt

về giá của từng thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất cầnđịnh giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh vàthửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từnhững khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ônhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần địnhgiá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giáđất

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyểnnhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giácủa thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngangmức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiệnviệc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên

- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quâncủa các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở Bước 3

2.1.2 Khấu trừ giá trị tài sản trên đất

Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trịcác tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm nhưcao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừphần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đấttheo công thức sau:

Giá đất tại thời

điểm xác định giá điểm xác định giáTrong đó:

Giá trị còn lại của

-Tỷ lệkhấuhaohàngnăm (%)

x

Nguyên giáhoặc tổngchi phí đầu

tư xây dựngcác côngtrình

x

Số năm

đã sửdụng cáccôngtrình đầu

tư Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm;phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hànhcủa Nhà nước

Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trongdanh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợpvới các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫnphương pháp tính khấu hao cho phù hợp

Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trênthửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nóđược tính theo giá trị đánh giá lại tài sản

Trường hợp các công trường, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trênthửa đất đó hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nóđược tính theo giá trị đánh giá lại tài sản

2.3 Cơ sở pháp lý

Các văn bản pháp quy đất đai

 Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 Ngày 29/11/2013

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.Về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Các văn bản pháp quy về thẩm định giá

 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xâydựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;

 Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính về việc hướngdẫn một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ

 Quyết định 56/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành bảnggiá đất tỉnh Gia Lai năm 2014

Quyết định 56/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành bảng giá đất tỉnh Gia Lai năm 2014