GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN VIỆT NAM HIỆN NAY

Bằng chứng kiểm toán và kỹ thuật thu thập bằng chứng kiểm toán

i mở đầu

1.Tính cấp thiết.

Thị trờng bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tếquốc dân Sự phát triển của thị trờng BĐS sẽ tác động mạnh mẽ đến sự pháttriển của nhiều thị trờng khác, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nóichung Thị trờng BĐS tại Việt Nam chính thức hình thành từ năm 1993 – khiluật đất đai ra đời, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân đợc phépchuyển nhợng quyền sử dụng đất Từ khi luật đất đai 2003 chính thức có hiệulực, đặc biệt quy định chi tiết của nghị định số 181/NĐ-CP, thị trờng BĐStrầm lắng, đóng băng cục bộ Trong khi thị trờng mua bán chuyển nhợng nhà

ở, đất đai diễn ra khá sôi động thì thị trờng cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng.Thị trờng nhà ở cho thuê mới hình thành cha đáp ứng nhu cầu của xã hội, cha

có sự quản lý chặt chẽ Sự phát triển của thị trờng này chủ yếu là việc cho thuêvăn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh Thị trờng BĐS pháttriển nhanh sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thơng mại thế giới WTO Lànsóng đầu t của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều khiếnnhu cầu thuê văn phòng tăng mạnh Việc đáp ứng nhu cầu không chỉ củadoanh nghiệp ( DN) và ngời dân trong nớc mà còn đáp ứng của DN nớc ngoàikhiến thị trờng nhà cho thuê càng trở lên sôi động Báo cáo chính trị tại Đạihội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trơng về thị trờng BĐS với nộidung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trờng BĐS theo quy định của phápluật; từng bớc mở thị trờng BĐS cho ngời nớc ngoài tham gia đầu t Việt Namchính thức là thành viên của tổ chức thơng mại thế giới vừa là cơ hội cũng làthách thức hết sức khốc liệt từ sự cạnh tranh của các DN nớc ngoài có quy môlớn hơn rất nhiều lần Vì vậy các doanh nghiệp trong nớc cần phải nỗ lực hơnnữa để tự nâng mình lên tạo ra sự cạnh tranh với các DN lớn của nớc ngoài

NN và các DN cần phối hợp để phát triển thị trờng, huy động và sử dụng hiệuquả vốn đầu t phát triển thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà ở cho thuênói riêng

Trong quá trình nghiên cứu về thị trờng nhà cho thuê tại Việt Nam chothấy đây là một thị trờng giàu tiềm năng và ngày càng giữ một vị trí quantrọng, nó tác động rất nhiều tới sự phát triển của nền kinh tế Chính vì vậy việc

nghiên cứu đề tài : Một số giải pháp nhằm phát triển thị tr“Một số giải pháp nhằm phát triển thị tr ờng nhà cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay ” Đã nói lên tầm quan trọng và tính

bức thiết phải phát triển thị trờng này Thông qua nghiên cứu đề tài cho thấy

đây là cách vận dụng tốt nhất những lý thuyết đã đợc học trong môn học

chuyên nghành và kiến thức kinh tế chung Từ đó đa ra những đánh giá và đềxuất những giải pháp phát triển thị trờng một cách hiệu quả bền vững

Mục tiêu nghiên cứu: vận dụng lý thuyết chuyên nghành và lý thuyết

kinh tế chung tìm hiểu phân tích những tồn tại và thực trạng của thị trờng nhàcho thuê, đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trờng từ phía NN và doanhnghiệp

Đối tợng nghiên cứu: đề tài này tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ

bản của thị trờng nhà ở cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

Phơng pháp nghiên cứu: phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp

thống kê, thu thập và một số phơng pháp tiếp cận thông tin khác v.v và cótham khảo các sách báo, ấn phẩm chuyên nghành Có tham khảo một số côngtrình trong lĩnh vực Bất động sản Các tài liệu và số liệu đợc thu thập trongcác tài liệu chuyên nghành, nguồn số liệu thống kê của nhà nớc, các trang webchuyên nghành v.v Đặc biệt là vận dụng có hiệu qủa lý thuyết môn họcchuyên nghành và lý thuyết kinh tế chung trong quá trình phân tích và đánhgiá vấn đề nghiên cứu

Kết cấu đề tài: gồm 3 phần:

I: Tổng quan về thị trờng BĐS

II: Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam

III: Giải pháp để phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam

Em cảm ơn rất nhiều từ sự hớng dẫn tận tình của Thạc sĩ Ngô Phơng Thảotrong suốt quá trình hoàn thành đề án môn học

I Tổng quan về thị trờng bất động sản

1.1 Khái niệm vai trò của thị trờng bất động sản.

1.1.1 Khái niệm thị trờng BĐS.

BĐS là một khái niệm sử dụng phổ biến trên thế giới, tại Việt Nam, theo

điều 171 Bộ luật Dân sự/2005 quy định: BĐS là tài sản không di dời đợc gồm:

đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sảngắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất; các tàisản khác do pháp luật quy định Nh vậy, BĐS là nhân tố chính tạo ra thị tr-ờng BĐS

BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền vàkhông tách rời yếu tố đất đai Do vậy, các đặc trng của hàng hoá và thị trờng

đất đai luôn là yếu đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động củathị trờng BĐS.

BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ đợc mua bán,

mà còn là đối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thế chấp chuyểndịch quyền sử dụng Do đó, thị trờng BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan

hệ giữa ngời mua và ngời bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liênquan đến BĐS nh cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụngBĐS …

Do vậy, thị trờng BĐS đợc hiểu một cách khái quát nh sau: Thị trờngBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệdiễn ra trong một không gian thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thôngthờng, khái niệm thị trờng BĐS đợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giaodịch về BĐS, tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau đểxác định giá cả và số lợng hàng hoá và dịch vụ BĐS đợc giao dịch

1.1.2 Vai trò của thị trờng BĐS

Thị trờng BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốcdân Nó chịu ảnh hởng của tốc độ tăng trởng kinh tế nhng mặt khác cũng trựctiếp ảnh hởng đến nền kinh tế Những ảnh hởng của thị trờng BĐS đến nềnkinh tế quốc dân đợc thể hiện qua các mặt:

Thứ nhất, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát

triển

Thị trờng BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữasản xuất và tiêu dùng về BĐS Đó chính là thực hiện quá trình tái xuất và cácyếu sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS Thị trờngBĐS là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị( đốivới nguồn kinh doanh BĐS) và từ hình thái giá trị sang hiện vật ( đối với ngờitiêu dùng BĐS) Khi thị trờng BĐS không đợc thông suốt ngng trệ, sự chuyểnhoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hởng lớn đến quátrình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo Khi thị trờng BĐSphát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho ngời sản xuấtkinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, ngời tiêu dùng BĐS cũng nhờ

đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình

Thứ hai, phát triển thị trờng BĐS góp phần huy động vốn cho đầu t phát

triển

Trớc hết, khi thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thìbản thân nó là đã là quá trình tăng vốn đầu t cho phát triển bởi vì sự phát triển

của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó là nguồn vốn

đầu t phát triển quan trọng Thứ hai, khi thị trờng BĐS phát triển, tốc độ chuchuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tphát triển Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốnliên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu t pháttriển Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn nh đợc tăng lên gấp đôi vì nhờ

đó, huy động đợc nguồn vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy tácdụng Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thuhút vốn đầu t nớc ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển

Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách NN.

Sự phát triển thị trờng BĐS có thể diễn ra theo 2 hớng: Một là, tăng lợnghàng hoá BĐS trên thị trờng giao dịch; Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giaodịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lợng giao dịch nhiều hơn doquá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại… Cả 2 hớng phát triển đó của thị tr-ờng BĐS đều hấp dẫn đến góp phần tăng thu chi ngân sách NN thông quathuế

Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng các thị trờng trong nớc

và ngoài nớc, mở rộng các quan hệ quốc tế

Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thịtrờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐS Do đó, sựphát triển của thị trờng BĐS có ảnh hởng đến tất cả các thị trờng đó và thị tr-ờng chung của mỗi quốc gia Khi thị trờng BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thịtrờng vốn phát triển theo để đầu t phát triển Khi đó thị trờng sức lao động vàthị trờng các loại hàng hoá đầu vào cho thị trờng BĐS cũng phát triển theo t-

ơng ứng

Trong hội nhập kinh tế quốc tế, thị trờng trong nớc gắn chặt với thị trờngnớc ngoài Sự phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng ngoài nớcbằng cách vợt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là ngờinớc ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nớc, đồng thời còn cho phép họ đầu tphát triển sản xuất kinh doanh và thậm chí có thể c trú và sinh sống tại đó.Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữacác dân tộc

Thứ năm, Thị trờng BĐS trong đó có thị trờng đất đai, luôn gắn liền với

chính sách về đất đai Tại bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐS cũng là thị trờngquan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội Thị trờng BĐS phát

triển không lành mạnh( đặc biệt là thị trờng đất đai) là chính sách đất đaikhông phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trờng, gia tăng nạn đầu cơ, buônbán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thờng… Điều đó sẽ tác

động xấu đến niềm tin của ngời dân đối với các chủ trơng chính sách, sẽ hạnchế sự phát triển của BĐS, do đó ảnh hởng đến sản xuất và đời sống của conngời và các hoạt động xã hội nói chung Thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh

sẽ góp phần đến điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó góp phần choxã hội đợc ổn định hơn

Thực tiễn hoạt động của thị trờng BĐS ngầm trong những năm qua ở nớc

ta đã minh chứng điều đó Thị trờng không có sự kiểm soát tốt của NN, nạn

đầu cơ đất đai gia tăng… đã khiến giá đất lên cao, làm ngời dân lo lắng, thiếu

an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở có nhiềubiểu hiện tiêu cực

Thứ sáu, thị trờng BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.

Thị trờng BĐS phát triển buộc ngời sản xuất kinh doanh BĐS phải khôngngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do

đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùngcủa nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứngnhu cầu văn hoá thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng… Hơn nữa, nócòn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở,giao thông,…

Thị trờng BĐS là một bộ phận của thị trờng xã hội, do đó, sự phát triểncủa thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trờng vốn, thịtrờng sức lao động, thị trờng hàng hoá, tác động tốt đến sự phát triển thị trờngchung đáp ứng nhu cầu đa dạng của con ngời, qua đó mà nâng cao đời sốngcủa nhân dân

Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần đổi mới chính sách trong đó

có chính sách đất đai, chính sách về BĐS

Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trờng đất đai, thị trờng BĐS, ta mớithấy rõ đợc những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó đểsửa chữa bổ xung và hoàn thiện chúng Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, làquan hệ xã hội, đợc thực hiện chủ yếu qua thị trờng, do đó, từ thị trờng đất đai,Nhà nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đốivới đất đai Qua đó, nhà nớc sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ cácchính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS Từ đó, khắc

phục đợc tình trạng thị trờng ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá cácquan hệ dân sự về đất đai.

1.2 Phân loại thị trờng bất động sản

Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngời ta có thể phân loại thị ờng bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau

tr-Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, ngời ta có thể phân chia thị trờng

BĐS thành các thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở; thị trờng BĐS dùng trongdịch vụ; thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng BĐS côngnghiệp

Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta phân

chia thị trờng BĐS thành thị trờng mua bán; thị trờng thuê và cho thuê; thị ờng thế chấp và bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về BĐSgiúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hớng đầu t kinh doanh sao cho phù hợpkhả năng và điều kiện của mình

tr-Dựa vào trình tự tham gia, ngời ta có thể phân chia thị trờng BĐS thành

thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ( giao đất, cho thuê đất) hay còngọi chung là thị trờng đất đai thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán vàcho thuê( thị trờng sơ cấp); thị trờng bán hoặc cho thuê lại BĐS( gọi là thị tr-ờng thứ cấp)

Dựa vào mức độ kiểm soát, ngời ta phân chia thị trờng BĐS thành thị

tr-ờng chính thức hay thị trtr-ờng có kiểm soát và thị trtr-ờng phi chính thức, hay thịtrờng không đợc kiểm soát

1.3 Khái niệm về nhà cho thuê.

Là các công trình xây dựng bao gồm văn phòng, chung c cao tầng, căn

hộ v.v với mục đích cho các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức thuê sử dụngcho nhu cầu khác nhau: làm văn phòng, công sở, các điểm giao dịch, dùng để

ở, sinh hoạt gia đình v.v.giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở và tạo sự ổn định đờisống trong xã hội

1.4 Các loại nhà cho thuê.

1.4.1 Nhà ở cho thuê.

Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật liênquan đến nhiều yếu tố Trong thực tế vật liệu sử dụng trong kỹ thuật nh: đá, bêtông, gỗ tốt và nhóm vật liệu kém bền vững nh: tranh tre, nứa láv.v.Mặt khác

nhà ở còn đợc phân loại theo độ bền vững và niên hạn sử dụng nh: kiên cố,nhà bán kiên cố và nhà dựa trên vật liệu xây dựng và thời hạn sử dụng nhà ở.Theo quy định của bộ xây dựng tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau:

Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng nhà ởloại này đợc chia theo 4 cấp là cấp cao nhất tới cấp IV là thấp nhất

Bảng 1: Quy định tiêu chuẩn lợng nhà ở

Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng

Độ bền vững Độ chịu nén Cấp I Bậc 1: CLSD cao Bậc 1 niên hạn sử

dụng > 100 năm

Bậc 1 hay bậc2

Cấp II Bậc 2: CLSD khá Bậc 2 niên hạn sử

dụng > 50 năm

Bậc 3Cấp III Bậc 3: CLSD trung bình Bậc 3: Niên hạn sử

dụng > 20 năm

Bậc 4Cấp IV Bậc 4: CLSD thấp Bậc 4: Niên hạn sử

dụng < 20 năm

Bậc 5

Bậc 2: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt

Bậc 3: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng

Bậc 4: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng

Đối với nhà ở biệt thự :

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân vờn,hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiệnnghi sinh hoạt đầy đủ Biệt thự đợc phân làm hạng: hạng là thấp nhất, hạng làcao nhất

Việc phân loại biệt thự căn cứ vào độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền,sân vờn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòngtắm, phòng rửa, nhà vệ sinh Với hạng mỗi tầng có phòng tắm, vệ sinh, cònhạng 4 mỗi phòng có phòng tắm và vệ sinh riêng Về kiến trúc, mỹ thuậttrang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lợng cao hoặc tơng đốicao

Ngoài các cách phân loại nhà nh trên, nhà ở còn đợc phân loại căn cứ vàotiêu chuẩn:

- Diện tích sử dụng, diện tích xây dựng (m2)

- Hệ số cấp đô thị ( k 1) căn cứ vào việc xếp loại cá đô thị

- Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị(k2) gần hay xa trung tâm

vị trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn

- Hệ số tầng cao (k5)

- Hệ số điều kiện giao thông (k4)

Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tínhthuế ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụvới Nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở

1.4.2 Nhà chung c cho thuê ( gồm 3 loại)

Loại A: ( cao cấp) rộng từ 65-150 m2, giá thuê 350-600 $/ tháng ( đãgồm 22% thuế), đầy đủ tiện nghi nh nớc ngoài

Loại B : dành cho giới trung lu, gia đình công chức giá 3,5 triệu đồng/tháng

Loại C : nằm trong khu dân c giá 2triệu đồng / tháng trở lên

1.4.3 Văn phòng cho thuê

Loại A: vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho kinh doanh, doanh nghiệpgiao dịch với khách hàng, đối tác Diện tích mặt sàn lớn , đầy đủ, tiện nghi.Vấn đề quản lý và dịch vụ nh PCCC, điện nớc, thiết bị viễn thông, bảo vệ tàisản…phải đạt chuẩn

Loại B : giống nh loạiA, chỉ sai lệch một chút về vị trí hay thua sút vềcác tiện ích bên trong thì xếp vào loại B

Loại C : bao gồm những toà nhà có quy mô nhỏ

1.5 Các yếu tố tác động đến thị trờng nhà cho thuê

1.5.1 Các yếu tố kinh tế xã hội.

Nhu cầu về BĐS mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốncủa ngời dân có đợc BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình Bất

kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một ngời có nhu cầu sở hữu nhiều loạiBĐS khác nhau và nhu cầu này luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển củaxã hội Tuy nhiên không phải ai có nhu cầu về nhà ở đều trở thành ngời muanhà trên thị trờng, bởi lẽ nhiều ngời không có nhà tức có nhu cầu thực sự vềnhà ở nhng không có tiền thì không thể mua nhà Điều đó có nghĩa là nhu cầu

về nhà ở rất lớn nhng cầu về nhà ở trên thị trờng là bằng không Ngời ta chỉ trở

thành ngời đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có đợc ngôi nhà nh mong muốnkhi ngời có nhu cầu về nhà có đủ lợng tiền để thanh toán Do vậy những ngờikhông có đủ khả năng mua nhà phải đi thuê nhà Trên thị trờng xuất hiện cầu

về nhà thuê, nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng mạnh tại các thành phố lớn donhu cầu học tập và làm việc tại đây rất lớn

Dân số và quy mô kết cấu dân số : đây là một yếu tố quan trọng ảnh

h-ởng đến thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà cho thuê nói riêng Tất cảmọi ngời trong xã hội đều có nhu cầu về ăn ở , học hành, làm việc, vui chơi,giải trí.v.v…Những nhu cầu này của con ngời làm xuất hiện cầu về BĐS chotất cả các nghành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ để

đáp ứng những nhu cầu này Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học đều làmgia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu BĐS trênthị trờng

-Trớc hết, sự gia tăng dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và đất ở Dân

số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình, dẫn đến nhu cầu mở rộng diện tíchnhà ở Mặt khác, dân số tăng cũng làm tăng số lợng các gia đình độc lập, dẫn

đến nhu cầu về các căn hộ mới Đây là nguyên nhân gây áp lực lớn nhất đến

sự gia tăng cầu về hàng hớa BĐS

-Thứ hai, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về lơng thực thực phẩm vàviệc làm Điều này làm tăng nhu cầu về đất đai và các BĐS phục vụ sản xuấtkinh doanh

-Thứ ba, dân số gia tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt độngxã hội và các dịch vụ y tế, giáo dục, văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giảitrí.v.v…Các nhu cầu này cũng làm tăng cầu về các BĐS liên quan

Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số cũng ảnh hởng tới cầu BĐS

Số ngời đến độ tuổi kết hôn cao làm gia tăng nhu cầu về các căn hộ độc lập

Sự gia tăng số trẻ em đến tuổi vị thành niên cũng làm gia tăng nhu cầu sửdụng diện tích nhà Số lợng ngời đến độ tuổi lao động tăng làm tăng nhu cầu

về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.v.v…

-Thứ t, dân số gia tăng ảnh hởng đến hình thành số lợng ngời có thu nhậpthấp gia tăng Họ không có khả năng mua những BĐS lớn do không có khảnăng thanh toán Việc thuê nhà là nhu cầu rất bức thiết để giải quyết nhu cầusinh hoạt và ổn định chỗ ở Cầu nhà ở vì thế cũng tăng theo, thị trờng nhà ởcho ngời thu nhập thấp còn hạn chế về chất lợng và số lợng Nguồn cungkhông đủ đáp ứng nhu cầu thực tế

1.5.2 Các hoạt động kinh tế

Sự tăng trởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng ảnh hởng trực tiếp

đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vùng đó Nền kinh tế phát triển làmgia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các nghành, trong khi quỹ

đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho tất cả cácnghành Điều đó cũng dẫn tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về BĐStrên thị trờng và thúc đẩy thị trờng phát triển Nhu cầu thuê nhà sử dụng chocác hoạt động kinh doanh, buôn bán gia tăng Số lợng các cửa hàng, dịch vụcác hoạt động thơng mại ngày càng sôi động tại các thành phố lớn và pháttriển lan rộng trên khắp cả nớc kéo theo nhu cầu thuê nhà mặt phố làm nơibuôn bán tăng mạnh Mặt khác trong quá trình hội nhập ngày càng sâu rộngcác DN trong nớc và nớc ngoài luôn có nhu cầu thuê các văn phòng tại cáctrung tâm thành phố lớn làm nơi giao dịch Số lợng ngời nớc ngoài đến làmviệc tại Việt Nam ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu thuê nhà tại các đô thịlớn gia tăng

1.5.3 Các chính sách của Nhà nớc.

Chính sách của chính phủ và chính quyền địa phơng cũng là một nhân tố

có ảnh hởng đến thị trờng BĐS Nhà nớc phải đa ra những chính sách hợp lýnhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình đầu t và xây dựng Nhà nớc với mụctiêu giải quyết các vấn đề xã hội của mình trong lĩnh vực BĐS đã đa ra những

u đãi nhất định cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào một số loại BĐS theomục tiêu của NN Nh vấn đề là phải tạo lập quỹ nhà cho thuê để có thị trờngthực sự Kinh nghiệm của các nớc khu vực cho thấy, phát triển thị trờng nhàcho thuê sẽ tạo điều kiện để nguồn tiền trong dân c có thể đợc đa vào lĩnh vựcsản xuất kinh doanh khác tạo ra của cải vật chất chứ không tập trung vào nhà

đất nh Việt Nam hiện nay Nh vậy NN sẽ hạn chế đợc tình trạng đầu cơ nhà

đất và góp phần nâng cao chất lợng công trình xây dựng vì khi xây nhà chothuê, chủ đầu t còn phải giữ chất lợng công trình của chính mình trong nhữnggiai đoạn tiếp theo thay vì hết trách nhiệm sau khi đã bán cho ngời sử dụnghoặc bàn giao cho NN nh hiện nay Ngời dân tuỳ theo thu nhập của mình cóthể dễ dàng lựa chọn đợc chỗ ở ổn định với giá cả hợp lý Và cái lớn nhất làthị trờng BĐS sẽ đợc điều tiết, giá nhà đất nhanh chóng đợc bình ổn và sát vớigiá trị thực Các DN đầu t cha chủ động đợc do cơ chế của NN và vốn đầu tquá lớn NN cha có các cơ chế u đãi cụ thể để khuyến khích DN đầu t vào lĩnhvực này ( nh chính sách về đất đai, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng, các khoảnphí, lệ phí.v.v.…) Nh vậy NN và các doanh nghiệp phải có sự hợp tác và hỗ

trợ phù hợp vừa tạo ra lợi nhuận cho phía DN vừa giúp NN giải quyết tốtchính sách xã hội.

II Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam.

2.1 Đánh giá thực trạng nhà cho thuê ở Việt Nam trong thời gian qua.

2.1.1 Thực trạng cung về nhà cho thuê.

Cung BĐS trên thị trờng là toàn bộ khối lợng hàng hoá BĐS sẵn sàng đa

ra thị trờng để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất

định Nguồn cung thị trờng nhà cho thuê bao gồm nguồn cung từ NN, do cáccơ quan doanh nghiệp NN đầu t xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách vàcác quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu NN Bên cạnh khu vực NN, nguồn cung BĐSchủ yếu đợc hình thành từ khu vực t nhân Đây là khu vực hoạt động phát triểnthị trờng BĐS không bằng vốn ngân sách NN do các tổ chức, các công ty hoặccá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của NN về quản lý xâydựng và phát triển nhà ở NN điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, cácquy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng Mục đích chính của các công typhát triển nhà ở t nhân là thu lợi nhuận tối đa Do vậy, muốn để phát triển tự

do khu vực nhà ở t nhân luôn hớng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợinhuận và thu lợi lớn, không chú ý đến xã hội và môi trờng Khu vực nhà ởkhông chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuânkhổ, quy tắc, quy định của Chính Phủ Trong điều kiện luật pháp quy địnhkhông chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụngnhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càngphát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm ngời thâu tóm thị trờng Đây lànhững nhà ở cha có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý Điềunày đồi hỏi tăng cờng quản lý NN thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch

kế hoạch.v.v…

Có nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung BĐS trên thị trờng, trong đó nhân

tố có tính quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch củachính Phủ Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất

Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làmthay đổi lợng cung nhà đất Trong năm 2005 cả nớc có 1400 dự án nhà ở vàkhu đô thị mới đợc triển khai, trong đó thành phố Hồ Chí Minh có 800 dự án,Hải Phòng 78 dự án, Đà Lạt 46 dự án Một số dự án lớn do nhà đầu t nớcngoài thực hiện nh khu đô thị mới Nam Thăng Long có diện tích khoảng 365

ha với vốn đầu t 2,1 tỷ $, khu đô thị phú Mỹ Hng ( thành phố Hồ Chí Minh)

có diện tích khoảng 600 ha Trong những năm qua do sự phát triển nhanh củacác doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS cùng với sự gia tăng quy mô đầu

t nên diện tích nhà ở và diện tích nhà ở bình quân trên đầu ngời tăng nhanh Bảng 2: Diện tích nhà ở năm 2000 và 2004

9,68

82.100.000852.325.400

10,38Khu vực đô thị

10,23

20.318.000236.570.800

10,60Khu vực nông thôn

Bảng trên cho thấy cả nớc có diện tích bình quân nhà ở trên đầu ngời là10,38 m2, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m2, khu vực nông thôn là 10,3 m2.Với chỉ số trên năm 1990 cả nớc có 4,35 m2 Nh vậy nhu cầu về nhà đã đợccải thiện nhiều, tuy vậy với mức nhà ở nh trên, việc đáp ứng nhu cầu về nhà ởvẫn đang ở mức thấp Theo thu thập nguồn số liệu của Cục Quản lý nhà Bộxây dựng thì diện tích nhà ở bình quân đầu ngời ở hầu hết các nớc trongASEAN đều đạt trên 15 m2 Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001 – 2005

là lớn, tạo ra nguồn cung nhà ở nhiều hơn Theo số liệu của Cục quản lý nhà

Bộ xây dựng diện tích nhà ở đợc xây dựng mới từ năm 2001 đến năm 2004

nh sau:

Bảng 3: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới giai đoạn(2001 - 2004)

Diện tích nhà xây dựng mới 17.236 18.270 19.732 21.705

(Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng)

Diện tích nhà xây dựng mới năm 2004 là 21.705 m2 Với dân số hơn 80triệu ngời thì thì diện tích nhà ở bình quân mỗi năm chỉ tăng đợc khoảng0,25 m 2 Nh vậy nguồn cung về nhà ở trong một thời gian ngắn khó có thể

đáp ứng đợc nhu cầu của dân c Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày

6/5/2004 của Thủ tớng chính phủ phê duyệt định hớng phát triển nhà ở đếnnăm 2020 đã nêu mục tiêu: diện tích nhà ở bình quân đầu ngời đến năm 2015

là 15 m2 sàn và đến năm 2020 là 20 m2 sàn Để đạt đợc mục tiêu đó trong mộtthời gian tới diện tích nhà ở cần đợc xây dựng là rất lớn vợt quá so với cáchoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS hiện nay cũng nh việc giá đất và nhà ởquá cao so với nhu cầu có khả năng thanh toán của dân c làm phát sinh trởngại cho việc thực hiện những định hớng trên

Tại thành phố Hà Nội diện tích nhà mới đợc xây dựng đợc thực hiện trêndiện rộng Trong năm 2001 – 2003 diện tích nhà ở đợc xây dựng mới đợc thểhiện qua bảng sau:

Bảng 4: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới.

(Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng)

Qua bảng trên ta thấy so với năm 2002 đến năm 2003 tăng 24,3% Trong

đó nhà ở đợc phát triển theo các dự án đầu t chiếm đến 79%, số còn lại là nhà

ở mới do các hộ tự xây dựng Tính đến năm 2004, Hà Nội có 115 dự án pháttriến nhà với diện tích đất xây dựng nhà là 3.800.000 m2, diện tích xây dựngcơ sở hạ tầng xã hội là 1.200.000m2 và diện tích nhà đất để xây dựng đất côngtrình kinh doanh là 694.000 m2

Những năm gần đây, thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các chính sách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp Trong

giai đoạn 2001 – 2005 quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m2.Tính riêng năm 2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những ng-

ời có thu nhập thấp với số vốn đầu t 54.184.000 đồng, diện tích đã xây dựng là8.880 m2 Trong đó, dự án ở Nghĩa đô - Dịch vọng có diện tích sàn là 3.365 m2

bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La – Xuân Đỉnh gồm 120 căn hộ; dự án ởXuân La – Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn – Từ Liêm gồm 52 căn

hộ Dự kiến của thành phố, số căn hộ thuộc 5 dự án trên đây sẽ giành chonhững ngời có thu nhập thấp từ 300.000 – 500.000/ tháng, nhng cha có nhà ởhoặc diện tích nhà ở dới dới 6 m2/ ngời và chủ yếu là bán cho công chức nhànớc với mức giá 4.000.000 đ/m2, trả lần đầu 50%, còn lại là trả góp Nhữngngời có thu nhập thấp chắng những không có khả năng mua đất để làm nhà ở

mà còn khó khăn và trở ngại trong việc mua căn hộ trên đây

Tại thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân c đợchình thành, đặc biệt một số khu dân c lớn nh An Lạc 110 ha, Bình Hng 100

ha, An Phú An Khánh 143 ha Từ đầu năm 2003 UBND Thành phố Hồ Chí

Minh đã có chủ trơng xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp và hình thànhquỹ hỗ trợ cho ngời có thu nhập thấp mua nhà Theo kế hoạch thực hiện chủtrơng này, từ năm 2003 đến năm 2010 Thành phố xây dựng 70.000 căn hộchung c và 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu t khoảng15.000 tỷ đồng Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, số dự án đợc triển khaicòn quá ít, đại bộ phận các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị

Thành phố Hà Nội đang thực hiện chơng trình phát triển nhà ở với 56 dự

án lớn và 140 dự án nhỏ Theo dự tính đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới

sẽ tạo thêm trên 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội Đây là một con số rất lớnnếu chúng ta biết rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội đủ điềukiện mua nhà Ngoài ra có khoảng 10% dân số Hà Nội đợc NN u đãi khi muanhà, đó là những ngời có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng tổ quốc hoặc lànhững ngời có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn Tuy nhiên cần phải thấy một thực

tế là, những dự án nhà ở khu đô thị mới chủ yếu phục vụ cho những ngời cóthu nhập cao, trong khi việc bán nhà cho ngời thu nhập thấp vẫn cha đợc vẫncha đợc quan tâm đúng mức Mặc dù chơng trình nhà ở của Hà Nội là nhằmmục đích cung cấp nhà ở cho ngời dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế xã hộikhác nhau bao gồm cả những ngời có thu nhập thấp nhng mục đích này khó

có thể mà thực hiện đợc

Hiện nay, thị trờng căn hộ cho thuê tại Hà Nội thiếu hụt nguồn cung ở

hầu hết các hạng A, B, C Trong khi đó vốn đầu t nớc ngoài vào Việt Namngày càng tăng, nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh của các công ty, các

tổ chức quốc tế, ngoại giao và sự tăng trởng của nghành sản xuất công nghiệpTheo thống kê định kỳ hàng quý của công ty T

hạng A, B, C với trên 1.622 căn hộ cho thuê của các nhà đầu t BĐS trong vàngoài nớc, giá trung bình khoảng 25-35$/m2/tháng.Gía thuê cao nhất căn hộhạng A lên tới 45$/m2/tháng.Nguồn cung trong quý 3/2007 tăng 3,3% so vớiquý 2/2007 nhờ sự góp mặt của 52 căn hộ hạng A trong toà nhà Pacific Place.Tuy nhiên, nhìn chung giá thuê không bị ảnh hởng nhiều Trong năm 2008và2010,mức cung sẽ tăng lần lợt là 24-28%.Điều này có thể làm cho giá thuêgiảm đi Dự đoán đến năm 2010, số lợng căn hộ cho thuê sẽ tăng gấp đôi sovới hiện tại nhng phần nhiều nằm ở các đô thị loại 2 hoặc tại các khu vựcngoại ô

Bảng 5 :Thị trờng cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005

Loại nhà Số lợng toà

nhà

Số lợngcăn hộ

Tổng diệntích chothuê (m2)

Tỷ lệ diệntích chothuê (%)

Giá cho thuê($/m2/tháng)

và khoảng 380.000m2 nữa trong vòng 5 năm tới Các nhà đầu t trong và ngoàinớc cũng đang đẩy mạnh đầu t xây dựng các cao ốc căn phòng Hiện cókhoảng 10 dự án đã và đang đợc xây dựng nh dự án Fideco ( 17.950 m2),Hùng Vơng Plaza( 6000m2).v.v… Việt Nam đang là môi trờng đầu t hấp dẫn

đối với các nhà đầu t BĐS Nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn …sẽ tiếptục tăng nhanh

Từ năm 2001 đến nay, môi trờng đầu t ở Việt Nam gia tăng, số lợng cácdoanh nghiệp nớc ngoài đầu t vào Việt Nam cũng tăng lên, một mặt làm chonguồn cung trên thị trờng cho thuê các căn hộ cao cấp và đặc biệt là thuê vănphòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các toà nhà đều có hệ số diện tíchthuê rất cao thể hiện ở các bảng sau:

Bảng 6: Thị trờng cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 2005

Loại nhà Số lợng

toà nhà

Tổng diệntích chothuê(m2)

Tỷ lệ diệntích chothuê (m2)

Gía cho thuêbình quân(USD/m2/tháng)

chung

(Nguồn báo cáo thị trờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam)

Bảng 7: Thị trờng cho thuê căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh

cuối năm 2005

Loại nhà

Sốlợngtoà nhà

Sốlợngcăn hộ

Tổng diệntích chothuê (m2)

Tỷ lệdiện tíchcho thuê (%)

Gía cho thuê($/m2/tháng)

(nguồn: báo cáo thị trờng quý 4/ 2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam)

Do Việt Nam gia nhập WTO vì vậy nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấpkhông chỉ có ở những công ty nớc ngoài, hiện tại DN trong nớc cũng chú ý

đến việc tìm đến các toà làm trụ sở thay vì thuê nhà dân làm văn phòng

Bảng 8 : Thị trờng cho thuê văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh cuối

năm 2005

Loại nhà Số lợng toà

nhà

Tổng diệntích cho thuê( m2)

Tỷ lệ diệntích chothuê(%)

Gía cho thuêbình quân ( $/

(Nguồn: báo cáo thị trờng quý 4/ 2005, công ty ChestertonPetty Việt Nam

Thị trờng nhà cho thuê mới hình thành cha đáp ứng đợc nhu cầu của xãhội và cha đợc quản lý Sự phát triển của thị trờng chủ yếu là việc cho thuêvăn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh Việc cho thuê nhà dớidạng không khép kín phục vụ cho nhu cầu ở của đối tợng tạm thời nh sinhviên và ngời lao động ngoại tỉnh Hiện riêng Hà Nội có khoảng 15.168 cơ sởkinh doanh lu trú nhằm giải quyết nhu cầu cho ngời nhập c nhng vẫn cha đápứng đợc nhu cầu

Theo dự thảo đề án về phát triển nhà cho thuê với chủ trơng khuyếnkhích các doanh nghiệp đầu t dới sự hỗ trợ và tham gia của ngân sách NN, cáccông ty sẽ cải tạo lại quỹ nhà cũ phục vụ cho chính những ngời dân đang ở đó

và xây dựng các khu chung c mới, các doanh nghiệp đầu t xây chung c caotầng cho thuê bằng nguồn vốn của mình sẽ đợc miễn thuế sử dụng đất cho đếnkhi thu đủ vốn đầu t ban đầu, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phần doanhthu do cho thuê nhà mang lại Nh vậy,với thời gian thu hồi vốn của các dự ánkhoảng 40 - 50 năm, giá thuê tối thiểu cho một căn hộ diện tích 40 m2 vàokhoảng 700.000 đồng mỗi tháng Gía thuê ở các khu tập thể nh Kim Liên,Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, các chung c Định Công, Linh Đàm( Hà Nội),Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ ( Thành phố Hồ Chí Minh) hiện dao động

từ 800.000 đến trên 2 triệu đồng/tháng( tuỳ loại căn hộ) Những khách hàngchính thờng thuê căn hộ là những cặp vợ chồng trẻ, nhân viên văn phòng hoặcsinh viên con nhà khá giả Hiện những căn hộ chất lợng tốt, điện nớc đầy đủrất đắt khách Trong bối cảnh giá thuê nhà còn khá cao nh hiện nay, thì việcgiải quyết nhu cầu nhà ở theo hớng trên sẽ góp phần giảm bớt những căngthẳng trên thị trờng

Ngoài thị trờng nhà cho thuê nhà ở đối với khách hàng là ngời Việt, thịtrờng nhà cho ngời nớc ngoài thuê cũng khá nhộn nhịp Theo ớc tính củacông ty Bất Động Sản Chesterton, trong số hơn 1.400 căn hộ cho thuê đạt tiêuchuẩn ở Hà Nội, hiện cha đầy 9% còn trống Những căn hộ đắt khách thờng

có 2-3 buồng ngủ với giá thuê trung bình hàng tháng19$/m2 Cá biệt, có nơicho thuê tới 25$/ m2 Tại thành phố Hồ Chí Minh, thị trờng này cũng khá sôi

động với những địa chỉ “Một số giải pháp nhằm phát triển thị tr nổi tiếng “Một số giải pháp nhằm phát triển thị tr nh Somerset Chancellor Court, GardenView Court, Landmark… có giá thuê mỗi tháng khoảng 2.000 $/ căn hộ Ngờinớc ngoài sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh phân loại thị trờng nhà chothuê thành 4 cấp: loại A giá thuê 20-28 $/m2; loại B 17- 25 $/m2 , loại C 10-23

$, nhà do ngời Việt Nam xây và kinh doanh giá mềm hơn, khoảng 8-15$/m2.Theo các chuyên gia BĐS, thị trờng nhà cho thuê còn rất nhiều tiềm năng.Thống kê của các cơ quan chức năng cho thấy, bình quân trong 10 ngời đangsinh sống ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, có tới 3 ng-

ời là dân nhập c Đây sẽ là cơ hội tốt cho những DN tham gia thị trờng BĐS và

điều này cũng chứng tỏ cung về nhà cho thuê phát triển cha tơng xứng vớicầu

Bên cạnh đó các cao ốc hay BĐS cao cấp cho thuê thì ngời đi thuê thờngyêu cầu rất cao về chất lợng công tác quản lý BĐS, mà cho tới nay, thị trờngdịch vụ công tác quản lý BĐS gần nh bị các DN trong nớc bỏ ngỏ Các dịch vụquản lý BĐS cho thuê cao cấp chủ yếu do các công ty nớc ngoài thực hiện Lý

do chọn các công ty nớc ngoài vì các công ty này có đội ngũ nhân lực đợc đàotạo khá bài bản, trớc khi tiến hành dự án các công ty này đều khảo sát rất kỹ

về tiềm năng kinh doanh, cơ hội đầu t của dự án, cấu trúc sống của các thànhviên của các chủ đầu t nên chọn mua hoặc cho thuê căn hộ.v.v… từ đó hìnhthành các yêu cầu về t vấn cho chủ đầu t cần bổ sung các dịch vụ nào chohoàn thiện Những công ty còn lên kế hoạch tiếp thị sản phẩm bài bản, lâu dàicho dự án… Theo nhận định của các chuyên gia BĐS với tốc độ tăng trởngkinh tế trên 7% đợc liên tục duy trì trong thời gian gần đây, kết hợp môi trờng

đầu t ngày càng thông thoáng, thị trờng luôn trong tình trạng cầu vợt cung vàngày càng có nhiều khách hàng nứơc ngoài có nhu cầu thuê- mua căn hộ tạiViệt Nam

Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ có nhiều dự án đầu t xây dựng cao ốcvăn phòng, căn hộ cao cấp ra đời và đơng nhiên là thị trờng BĐS sẽ có rấtnhiều tiềm năng để phát triển.Với sự tham gia của nhiều công ty nớc ngoài cókinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựngvà quản lý các BĐS cao cấp: các toà nhà

cao ốc, chung c căn hộ cao cấp Nguồn cung sẽ đợc tạo ra cung cấp cho thị ờng nhiều hàng hoá có chất lợng và có sự quản lý tốt hơn.

Đây là lĩnh vực rất mới ở Việt Nam nên công tác đào tạo và có kế hoạchphát triển đội ngũ cán bộ quản lý là nhu cầu thực sự để tạo ra nguồn nhân lựccho thị trờng Cùng với quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng thì việc các DNtrong nớc cần hợp tác trong đào tạo cán bộ làm công tác quản lý BĐS ở ViệtNam là việc làm thiết yếu

2.1.2 Thực trạng cầu về nhà cho thuê.

Cầu về BĐS là khối lợng hàng hoá BĐS mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấpnhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để đợc BĐS trênthị trờng tại nhng thời điểm nhất định Nhu vậy có sự khác nhau giữa nhu cầu

và cầu về BĐS Nhu cầu về BĐS là sự mong muốn của ngời dân có đợc BĐS

để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình Tuy nhiên không phải mọi

ng-ời có nhu cầu nhà ở đều trở thành ngng-ời đi mua nhà trên thị trờng Ngng-ời ta chỉtrở thành ngời đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có đợc ngôi nhà nh mongmuốn khi ngời đó có nhu cầu về nhà ở có đủ lợng tiền chi trả Nh vậy điềukiện của cầu về nhà đất trên thị trờng bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu vềnhà đất và khả năng thanh toán của những ngời có nhu cầu

Thực trạng cầu nhà cho thuê bao gồm : nhà ở xã hội hay nhà cho ngờithu nhập thấp , căn hộ cao cấp và các văn phòng cho thuê Việt Nam đangtrong quá trình hội nhập và phát triển mạnh mẽ Việc hình thành và phát triểnthị trờng nhà cho thuê là rất bức thiết Nhu cầu làm việc học tập tại các trungtâm, các đô thị lớn khiến cho nhu cầu nhà ở cho thuê gia tăng mạnh mẽ

2.1.2.1 Cầu nhà ở cho thuê.

Theo kết quả điều tra nhà ở năm 1999 trên phạm vi cả nớc đã chứngminh rõ nét khả năng đáp ứng nhu cầu cải thiện nhà ở: Diện tích nhà ở của hộgia đình: số hộ có diện tích trên 60m2 chiếm 24,2%; từ 49-59m2 chiếm13,1%; từ 37-48m2 chiếm 24,6%; từ 25-36m2 chiếm 25,7%, từ 15-24m2 chiếm10,1%; dới 15m2 còn 2.2% Trong 10 năm từ năm 1990- 2000 diện tích nhà ởtại khu vực đô thị tăng từ 6,7 lên 7,5m2, khu vực nông thôn từ 7,5-8,6 m2, đếnnăm 2005 diện tích bình quân nhà ở đô thị tăng lên 10,8m2/ ngời.Mặc dù chấtlợng nhà ở đã đợc cải thiện nhng cha nhiều, tỷ lệ nhà ở bán kiên cố và tạm vẵncao.Theo số liệu của Bộ Xây dựng tình trạng các loại nhà ở đô thị nớc ta nhsau:

Bảng số 9 : Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay.