Công tác thẩm định dự án đầu tư xin vay vốn đối với các doanh nghiệp xây lắp tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Nôi. Thực trạng và giải pháp.docx

Công tác thẩm định dự án đầu tư xin vay vốn đối với các doanh nghiệp xây lắp tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Nôi. Thực trạng và giải pháp

Trong bối cảnh Việt Nam đang thực sự hòa nhập vào nền kinh tế thế giớibằng việc trở thành thành viên chính thức thứ 150 của tổ chức thương mại thếgiới WTO Nhờ đó, vị thế của nước ta tiếp tục được khẳng định, nâng cao trêntrường Quốc tế Điều này đem lại nhiều cơ hội thuận lợi cho nền kinh tế ViệtNam Bên cạnh đó là những thách thức không nhỏ buộc chúng ta phải nỗ lựchết mình để có thể vượt qua những khó khăn trong bước đầu hội nhập Chínhtrong thời điểm này đòi hỏi tất cả các doanh nghiệp, các thành phần kinh tếđều phải có những kế hoạch định hướng phát triển phù hợp với yêu cầu củathời đại mới Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hoạt động đầu tư cũngđược chú trọng, đặc biệt là đầu tư phát triển Muốn tiến hành đầu tư thì phải

có nhà xưởng, máy móc, vì vậy sự hoạt động của các doanh nghiệp xây dựng

là hết sức cần thiết Hoạt động xây dựng thường sử dụng số vốn lớn, thời gianthực hiện lâu dài nên các doanh nghiệp khó có thể tự tài trợ toàn bộ vốn chomột dự án Một trong những biện pháp quan trọng là đi vay tại các NHTM.Điều đó cho thấy,khi nền kinh tế phát triển thì vai trò của các ngân hàng

là rất quan trọng để đảm bảo cho hoạt động lưu thông tiền tệ được thông suốt,đáp ứng kịp thời yêu cầu về vốn cho nền kinh tế nói chung và cho hoạt độngđầu tư nói riêng Đối với NHTM, nghiệp vụ mang lại lợi nhuận chủ yếu làhoạt động cho vay Phương châm hoạt động của các ngân hàng là an toàn –chất lượng – hiệu quả và tăng trưởng bền vững Tuy nhiên, rủi ro có thể xảyđến với ngân hàng là khách hàng không có khả năng trả nợ Để tránh rủi ro,biện pháp truyền thống được các ngân hàng áp dụng là yêu cầu tài sản đảmbảo cho các khoản vay Rõ ràng, biện pháp này mang tính tiêu cực, khôngthúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế

Trước thực tế đó, biện pháp quan trọng để nâng cao chất lượng tín dụng

là coi trọng thẩm định dự án đầu tư trong cho vay Điều đó không chỉ có ý

hiệu quả sử dụng vốn cho toàn xã hội Nhận thấy tầm quan trọng của công tácthẩm định DAĐT đối với ngân hàng mà trong quá trình thực tập tại Ngân

hàng ĐT & PT HN, em đã nghiên cứu đề tài: “ Công tác thẩm định dự án

đầu tư xin vay vốn đối với các doanh nghiệp xây lắp tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN Thực trạng và giải pháp.”

Ngoài lời mở đầu và kết luận, bài chuyên đề của em gồm 2 chương:

- Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án xin vay vốn đối với

các doanh nghiệp xây lắp tại chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN trong thờigian qua

- Chương II: Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định

dự án đối với các doanh nghiệp xây lắp tại chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT

HN trong thời gian tới

Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm và trình độ nên bàichuyên đề của em chắc chắn còn rất nhiều thiếu sót Vì vậy, em rất mongđược sự góp ý chân thành của cô giáo, các cô chú, anh chị trong Phòng tíndụng 4 Ngân hàng ĐT & PT HN để bài viết hoàn chỉnh hơn

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Thạc sĩ Trần Mai Hương, các côchú và anh chị phòng tín dụng 4 Ngân hàng ĐT & PT HN đã tận tình giúp đỡ,hướng dẫn em trong thời gian qua

Sinh viên

Nguyễn Thị Vinh

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI CHI NHÁNH

TRONG THỜI GIAN QUA

1 Một vài nét khái quát về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Nội

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của chi nhánh.

Chi nhánh Ngân hàng ĐT& PT Hà Nội là một chi nhánh cấp I củaNgân hàng ĐT & PT VN, được ra đời từ những ngày đầu thành lập Ngânhàng ĐT & PT VN

Ngày 26/4/1957 Ngân hàng ĐT& PT Việt Nam tiền thân là Ngân hàngKiến thiết Việt Nam được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính theo nghị định117/TTg của Thủ tướng Chính phủ

Ngày 27/5/1957 Chi nhánh ngân hàng Kiến thiết Hà Nội, tiền thân củaNgân hàng ĐT& PT Hà Nội ngày nay, đã được ra đời chỉ sau một tháng Ngânhàng Kiến thiết Việt Nam được thành lập Nhiệm vụ của ngân hàng là nhậnvốn từ Ngân sách Nhà nước để tiến hành cấp phát và cho vay trong lĩnh vựcđầu tư xây dựng cơ bản

Ngày 1/1/1995, bộ phận cấp phát vốn ngân sách tách khỏi Ngân hàngĐT& PT VN thành Tổng cục đầu tư và phát triển trực thuộc Bộ Tài chính.Như vậy, từ khi thành lập cho đến 1/1/1995, Ngân hàng ĐT& PT VN khônghoàn toàn là một ngân hàng thương mại mà chỉ là một ngân hàng Quốc doanh

có nhiệm vụ nhận vốn từ Ngân sách Nhà Nước và tiến hành cấp phát cho vaytrong lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản Kể từ ngày 1/1/1995 Ngân hàng ĐT&

PT VN nói chung và Ngân hàng ĐT& PT Hà Nội nói riêng thực sự hoạt độngnhư một ngân hàng thương mại Chi nhánh Ngân hàng ĐT& PT Hà Nội cónhiệm vụ huy động các nguồn vốn ngắn, trung và dài hạn từ các thành phần

GIÁM ĐỐC

1.2 Cơ cấu tổ chức.

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức.

1 và 4) và kinh tế địa phương ( phòng tín dụng 2) bằng cả nội tệ và ngoại tệ( Công tác tham mưu do phòng thẩm định làm).

Phòng tín dụng 3 vừa làm công tác tham mưu vừa tổ chức thực hiệnviệc kinh doanh tiền tệ thông qua nghiệp vụ tín dụng và dịch vụ ngân hàngđối với các đơn vị và cá nhân thuộc thành phần kinh tế ngoài quốc doanh, đặcbiệt coi trọng các doanh nghiệp cổ phần hóa trong nền kinh tế

1.2.2 Phòng thẩm định và quản lý tín dụng.

Phòng thẩm định và quản lý tín dụng có các nhiệm vụ:

- Phổ biến, tập huấn hướng dẫn về chính sách, chế độ thể lệ, quy trìnhnghiệp vụ và chỉ đạo của Tổng Giám Đốc, của Giám Đốc trong công tác tíndụng, công tác thẩm định kinh tế kỹ thuật và tư vấn đầu tư

- Là đầu mối tập hợp những vướng mắc, kiến nghị trong quá trình thựchiện công tác tín dụng tại chi nhánh, tổng hợp, đề xuất các giải pháp trìnhGiám Đốc xử lý

- Thẩm tra hồ sơ tín dụng đầu tư trung dài hạn, thẩm tra các hồ sơ tíndụng vay vốn, bảo lãnh theo sự phân cấp của Giám Đốc giao, tham mưu choGiám Đốc quyết định

- Theo chỉ đạo của Giám Đốc để kiểm tra các dự án vay vốn hoặc bảolãnh hợp đồng tín dụng đã ký kết và đánh giá hiệu quả của dự án sau đầu tư

trình vay vốn tại chi nhánh nhằm đảm bảo tiết kiệm vốn đầu tư nâng cao hiệuquả của dự án Thẩm tra dự toán, quyết toán XDCB theo yêu cầu.

- Thẩm định các dự án đầu tư theo yêu cầu của Giám Đốc: thẩm địnhđánh giá để tham mưu cho Giám Đốc quyết định việc liên doanh, liên kết, đầu

tư chứng khoán dài hạn của Chi nhánh hoặc bảo lãnh phát hành cổ phiếu, tráiphiếu cho doanh nghiệp

- Thực hiện các dịch vụ, tư vấn có liên quan đến đầu tư theo yêu cầucủa khách hàng và theo chỉ đạo của Giám Đốc trong phạm vi chức năng củaNgân hàng ĐT& PT

- Nghiên cứu các chế độ quản lý XDCB, quản lý vốn đầu tư và các chỉtiêu kinh tế kĩ thuật tham mưu cho lãnh đạo Chi nhánh, tham gia tổ tư vấn củacác cấp thẩm định, các dự án đầu tư thuộc khối kinh tế Trung ương và kinh tếđịa phương trên địa bàn

- Chủ động sưu tầm, tích lũy các thông tin, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

để phục vụ cho công tác tín dụng, công tác thẩm định và tư vấn đầu tư tại Chinhánh và của toàn ngành

1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh.

1.3.1 Những hoạt động chính của ngân hàng.

- Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ từ dân cư và các tổchức thuộc mọi thành phần kinh tế dưới nhiều hình thức

- Cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn bằng đồng Việt Nam và đồngngoại tệ

- Đại lý ủy thác cấp vốn, cho vay từ nguồn hỗ trợ phát triển chính thức

của chính phủ, các nước và các tổ chức tài chính tín dụng nước ngoài đối vớicác doanh hoạt động tại Việt Nam

kinh tế, tổ chức tín dụng trong và ngoài nước.

- Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền nhanh, thanh toán trong nước quamạng vi tính và thanh toán quốc tế qua mạng thanh toán toàn cầu SWIFT

- Thực hiện thanh toán giữa Việt Nam với Lào

- Đại lý thanh toán các thẻ tín dụng quốc tế: Visa, matstercard, JCBcard, cung cấp séc du lịch, ATM

- Thực hiện các dịch vụ ngân quỹ: Thu đổi ngoại tệ, thu đổi ngân phiếuthanh toán, chi trả kiều hối, cung ứng tiền mặt đến tận nhà

- Kinh doanh ngoại tệ

- Thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh

- Thực hiện các dịch vụ về tư vấn đầu tư

1.3.2 Tình hình huy động vốn tại chi nhánh.

Huy động vốn là hoạt động nhằm duy trì sự hoạt động của ngân hàng.Ngân hàng có huy động được nhiều vốn thì mới có thể hoạt động kinh doanhhiệu quả, mới có thể đáp ứng yêu cầu cho vay vốn, đem lại thu nhập cho ngânhàng Cơ cấu vốn huy động tại Ngân hàng ĐT & PT HN trong 5 năm vừa quađược thể hiện trong bảng số liệu sau:

Bảng 1: Nguồn vốn huy động của ngân hàng trong 5 năm 2002 – 2006.

Số tiền

So với năm trước

Số tiền

So với năm trước

Số tiền

So với năm trước Nguồn vốn huy động 2.877.475 3.438.689 15.9% 4.044.023 17.6% 4.688.033 15.9% 6.931.151 47.9%

Nguồn: Phòng nguồn vốn Ngân hàng ĐT & PT HN

Bảng 2 : Cơ cấu nguồn vốn huy động giai đoạn 2002 - 2006

Năm 2003 tăng 19,5% so với năm 2002

Năm 2004 tăng 17,6% so với năm 2003

Năm 2005 tăng 15,9% so với năm 2004

Năm 2006 tăng 47,8% so với năm 2006

Sự tăng trưởng trong hoạt động huy động vốn của ngân hàng được thểhiện trong biểu đồ sau:

Biểu đồ 1: Tình hình huy động vốn tại chi nhánh giai đoạn 2002 - 2006

28774753438689

4044023 4688033 6931151

0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 7000000

Do vậy, tiền gửi của các tổ chức kinh tế tăng nhanh từ 2.869.839 triệu VNĐnăm 2005 lên 4.906.107 triệu VNĐ năm 2006 ( tăng 70,9%)

Bên cạnh đó, chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN đã có nhiều giải pháplinh hoạt có trọng tâm, trọng điểm như thưởng lãi suất, khuyến mại… nên giữđược nguồn vốn ổn định và tăng trưởng cao Chi nhánh đã từng bước xóa bỏdần sự mất cân đối về kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và sử dụng vốn đápứng nhu cầu của khách hàng và hỗ trợ vốn trong toàn hệ thống

Trong tổng nguồn vốn huy động thì tiền gửi của các tổ chức kinh tế làlớn nhất, lớn hơn rất nhiều so với tiền gửi của dân cư.

1.3.3 Hoạt động tín dụng tại chi nhánh.

Đây là hoạt động đem lại thu nhập cho ngân hàng Ngân hàng luôn tìmcác biện pháp để tăng cường hoạt động này Trong những năm qua, do nềnkinh tế tăng trưởng mạnh nên nhu cầu về vốn cho đầu tư cũng tăng lên làmcho hoạt động tín dụng cũng sôi động hơn Ngân hàng luôn phải tìm cáchtừng bước xóa bỏ sự mất cân đối về kỳ hạn giữa nguồn huy động và sử dụngvốn đáp ứng nhu cầu của khách hàng

Tình hình hoạt động tín dụng và cơ cấu tín dụng được thể hiện trongbảng sau:

Bảng 3: Tình hình sử dụng vốn tại chi nhánh trong thời gian qua.

Số tiền

So với năm trước

Số tiền

So với năm trước

Số tiền

So với năm trước

Bảng 4: Cơ cấu sử dụng vốn giai đoạn 2002 – 2006.

Nguyên nhân của sự tăng trưởng tín dụng:

Do trong những năm vừa qua ngân hàng đã thực hiện những biện pháp

để tăng cường công tác tín dụng, đáp ứng yêu cầu của thời đại mới Nền kinh

tế phát triển mạnh, các doanh nghiệp cũng cần nhiều vốn hơn để hoạt độngsản xuất kinh doanh

2 Thực trạng công tác thẩm định đối với các doanh nghiệp xây lắp tại chi nhánh.

2.1 Quy trình thẩm định tại chi nhánh.

Các bước chính trong công tác thẩm định tại chi nhánh là:

1) Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn

2) Cán bộ Thẩm định tổ chức xem xét, thẩm định dự án đầu tư vàkhách hàng xin vay vốn Nếu cần thiết, đề nghị khách hàng bổ sung hồ sơhoặc giải thích rõ thêm

3) Cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định, trình trưởng phòng xemxét

4) Trưởng phòng thẩm định kiểm tra, thông qua hoặc yêu cầu cán bộthẩm định chỉnh sửa, làm rõ nội dung

5) Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung báo cáo thẩm định, trìnhtrưởng phòng thẩm định ký, lưu hồ sơ và gửi trả hồ sơ kèm báo cáo thẩm địnhcho phòng tín dụng

Trình tự thực hiện được thể hiện trong sơ đồ sau:

Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định tại Ngân hàng ĐT & PT HN

Phòng tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng thẩm định

Chưa đủ điều kiện thẩm định

Chưa Chưa đạt yêu cầu

rõ

Đưa yêu cầu, giao

Kiểm tra sơ bộ

hồ sơ

Nhận hồ sơ đểthẩm định

Thẩm định

Lập báo cáothẩm định

Lưu hồ sơ, tài liệu

2.2 Nội dung thẩm định DAĐT.

Việc thẩm định DAĐT sẽ tập trung phân tích, đánh giá về khía cạnhhiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án

* Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án

- Mục tiêu đầu tư của dự án

- Sự cần thiết đầu tư dự án

- Quy mô đầu tư: công suất thiết kế, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu racủa dự án

- Quy mô vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư, phân loại nguồn vốn ( vốn tự

có, vốn vay, vốn liên doanh liên kết…)

* Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu racủa dự án

- Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án: Phân tích quan hệcung cầu, định dạng sản phẩm của dự án, tín hiệu thị trường đối với sảnphẩm nhận xét về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án

- Đánh giá về cung sản phẩm của dự án: Xác định năng lực sản xuất,cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại của sản phẩm Dự đoán biếnđộng của thị trường trong tương lai khi có dự án khác

- Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án: Trên

cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu của sản phẩm dự án, xem xétđánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ Đánh giá thịtrường mục tiêu trên 2 mặt trường nội địa và thị trường nước ngoài

- Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối: Sản phẩm của dự án đượctiêu thụ theo phương thức nào Mạng lưới phân phối được xác lập hay chưa

- Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án

* Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vàocủa dự án.

Tất cả những phân tích trên nhằm kết luận 2 vấn đề chính sau:

- Dự án có chủ động được nguồn nguyên vật liệu đầu vào hay không?

- Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động đượcnguồn nguyên nhiên liệu đầu vào?

* Đánh giá, nhận xét những nội dung về phương diện kỹ thuật

- Địa điểm xây dựng dự án: Có thuận lợi về mặt giao thông hay không?

Có gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu, điện nước và thị trường hay không?Sản phẩm có nằm trong quy hoạch không Cơ sở vật chất hạ tầng hiện có củađịa điểm xây dựng như thế nào?

- Quy mô sản xuất và sản phẩm dự án: Công suất thiết kế dự kiến làbao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm, thịtrường tiêu thụ không?

- Công nghệ, thiết bị dự án: Quy trình công nghệ có hiện đại không, cóphù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, phương thức chuyểngiao công nghệ có hợp lý hay không; xem xét đánh giá về số lượng, côngsuất, quy cách, chủng loại và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất, giá cảthiết bị

- Quy mô, giải pháp xây dựng: Quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc

có phù hợp với dự án, tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy mócthiết bị, có phù hợp với thực tế hay không

- Môi trường, phòng cháy chữa cháy: Trong phần này cán bộ thẩm địnhcần phải đối chiếu với các quy định hiện hành về việc dự án có phải lập, thẩmđịnh và trình duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC hay không?

* Đánh giá phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án: Xem xét kinhnghiệm , trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án Xem xét năng lực,

uy tín của các nhà thầu, đánh giá về nguồn nhân lực của dự án

* Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn

- Tổng vốn đầu tư dự án: Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổngvốn đầu tư đã được tính toán hợp lý chưa, đã đủ các khoản cần thiết chưa.Trong trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương, tổng mức vốn đầu

tư mới ở dạng khái toán, cán bộ thẩm định phải dựa vào số liệu dã thống kê,đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư để nhận định đánh giá và tính toán

- Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án: Xem xét,đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn nhưthế nào, có hợp lý không Cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham giatrong từng giai đoạn có hợp lý không

- Nguồn vốn đầu tư

* Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án: Tất cả những phântích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho phần đánh giá hiệuquả tài chính và khả năng trả nợ của dự án

Các bảng tính toán bắt buộc:

+ Báo cáo kết quả kinh doanh

+ Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ

Nguồn trả nợ về cơ bản được huy động từ 3 nguồn chính:

+ Lợi nhuận sau thuế để lại ( thông thường tính bằng 50-70%)

+ Khấu hao cơ bản

+ Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án

Có 2 nhóm chỉ tiêu phải tính toán:

+ Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án: NPV, IRR, ROE

+ Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ: Nguồn trả nợ hàng năm, thời giantrả nợ, DSCR( chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án).

Ngoài ra, tùy đặc điểm và yêu cầu cụ thể của từng dự án, có thể tínhtoán các chỉ tiêu khác

* Phân tích rủi ro, các biện pháp giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa rủi ro

- Phân loại rủi ro

- Các biện pháp giảm thiểu rủi ro: Tùy vào dự án cụ thể với những đặcđiểm khác nhau mà cán bộ thẩm định cần tập trung phân tích, đánh giá và đưa

ra các điều kiện đi kèm với việc cho vay để hạn chế rủi ro, đảm bảo khả năng

2.3.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự.

Đây là phương pháp truyền thống được áp dụng phổ biến trong côngtác thẩm định tại Ngân hàng ĐT & PT HN Theo phương pháp này, việc thẩmđịnh dự án được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đến chi tiết

Thẩm định tổng quát là xem xét khái quát các nội dung cơ bản thể hiệntính đầy đủ, hợp lý của dự án Việc đánh giá dự án ở giai đoạn này chỉ là xácđịnh các căn cứ pháp lý của dự án, xem xét mục tiêu chung, quy mô, sự cầnthiết phải đầu tư Trên cơ sở đó, đưa ra những thông số cơ bản và tồn tại chính

Thẩm định chi tiết là xem xét một cách khách quan khoa học, chi tiếttừng nội dung cụ thể của dự án Từ đó đánh giá tính khả thi, tính hiệu quả của

dự án trên các khía cạnh pháp lý, công nghệ - kỹ thuật, kinh tế - tài chính, tổchức quản lý, những vấn đề liên quan.

2.3.2 Phương pháp so sánh.

Khi thẩm định các dự án xây dựng thì phương pháp này khá phổ biến

và đơn giản vì đối với hoạt động xây dựng thường phải tuân theo những quychuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng; những quy chuẩn, tiêu chuẩn về côngnghệ, thiết bị; các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư Tuynhiên, các dự án xây dựng chịu ảnh hưởng nhiều của giá cả nguyên vật liệu,quy định của chính phủ Cho nên khi sử dụng phương pháp này cần vận dụngphù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án và doanh nghiệp, tránhkhuynh hướng máy móc cứng nhắc

2.3.3 Phương pháp phân tích độ nhậy cảm.

Bản chất của phương pháp phân tích độ nhạy là xác định mối quan hệđộng giữa các yếu tố của hoạt động đầu tư Tức là xem xét sự thay đổi các chỉtiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố có liên quan thay đổi Khiphân tích độ nhạy, trước hết cần xem xét các biến chủ yếu của chỉ tiêu hiệuquả tài chính, tăng giảm mỗi yếu tố theo một tỷ lệ nào đó rồi tính toán lại cácchỉ tiêu đang xem xét Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổilớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó Yếu tố này cần được nghiên cứu vàquản lý nhằm hạn chế tác động xấu tới DAĐT

Khi áp dụng phương pháp này, các cán bộ thẩm định của Ngân hàng

ĐT & PT HN thường chỉ cho một yếu tố quan trọng nhất thay đổi, còn cácyếu tố khác giữ nguyên

2.3.4 Phương pháp dự báo.

Tại Ngân hàng ĐT & PT HN, phương pháp này được sử dụng trongphân tích khía cạnh thị trường dự án Cơ sở của phương pháp này là sử dụngcác số liệu thống kê để kiểm tra cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường

trong thời gian tới Dự báo biến động giá cả và chất lượng của công nghệ,thiết bị, nguyên vật liệu đầu vào… Mục đích là xác định những yếu tố nàyảnh hưởng đến hiệu quả và tính khả thi của dự án như thế nào.

2.4 Đặc điểm các doanh nghiệp xây lắp xin vay vốn tại chi nhánh.

2.4.1 Đặc điểm, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp xây lắp xin vay vốn tại chi nhánh.

Doanh nghiệp xây lắp là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vựcxây dựng Theo luật xây dựng, lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp xây lắp

là tư vấn đầu tư xây dựng, thi công xây lắp các loại công trình bao gồm xâydựng và lắp đặt thiết bị các công trình xây dựng mới, cải tạo, trùng tu, bảo trìcác công trình xây dựng

Nhìn chung doanh nghiệp xin vay vốn tại Ngân hàng ĐT & PT HN cóđặc điểm chung của doanh nghiệp xây dựng là:

- Địa điểm sản xuất không cố định vì mỗi công trình được đặt ở một địađiểm riêng biệt

- Chu kỳ sản xuất ( thời gian xây dựng công trình) thường kéo dài trongnhiều năm tháng

- Hoạt động xây dựng chủ yếu ngoài trời chịu ảnh hưởng rất lớn củacác yếu tố tự nhiên, điều kiện làm việc nặng nhọc

- Công tác tổ chức quá trình sản xuất xây dựng rất phức tạp Lực lượngthi công thường xuyên phải di chuyển theo nơi phát sinh đầu tư xây dựngcông trình, đòi hỏi phải có tổ chức hợp lý các yếu tố về nhân lực, máy móc thicông nhằm giảm bớt lãng phí về thời gian và tiền vốn trong quá trình thi công

Bên cạnh những đặc điểm chung thì doanh nghiệp xây lắp xin vay vốntại chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN còn có đặc điểm riêng:

- Doanh nghiệp xin vay vốn tại chi nhánh trước đây chủ yếu là cácdoanh nghiệp nhà nước, vay vốn phục vụ cho các công trình quốc gia Hiệnnay, đối tượng vay vốn chủ yếu là các công ty cổ phần hoạt động trong lĩnhvực xây dựng

- Những doanh nghiệp phần lớn không phải là chủ đầu tư chính thứccủa các dự án mà chủ yếu là chủ đầu tư thứ phát hoặc các nhà thầu xây dựng

- Trong các dự án xin vay vốn, giá trị của phần thiết bị lắp đặt thườnglớn, chiếm tỷ lệ cao trong tổng vốn đầu tư

Lĩnh vực đầu tư của dự án mà các doanh nghiệp xin ngân hàng tài trợrất đa dạng bao gồm cả những công trình dân dụng, công trình công nghiệp,công trình giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật

- Đối với công trình dân dụng: Chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số dự án xinvay vốn tại chi nhánh Những công trình loại này thường là công trình nhà ở nhưnhà chung cư; các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, chợ…

- Đối với công trình công nghiệp: Dự án xin vay vốn tại Ngân hàng ĐT &

PT HN thuộc loại công trình này chủ yếu là các công trình công nghiệp nhẹ nhưxây dựng nhà máy dệt may, chế biến thực phẩm; công trình vật liệu xây dựngnhư xây dựng nhà máy sản xuất xi măng; công trình luyện kim; công trình cơkhí, chế tạo… Số dự án xin vay vốn thuộc lĩnh vực này cũng chiếm tỷ lệ lớntương đương với các dự án thuộc công trình dân dụng Tuy nhiên, với những dự

án này thì giá trị phần thiết bị máy móc lắp đặt kèm theo thường lớn

- Đối với công trình giao thông: những dự án thuộc lĩnh vực này khôngnhiều, phần lớn là công trình đường bộ

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật: hàng năm doanh nghiệp vay vốntại Ngân hàng ĐT & PT HN để xây dựng công trình loại này rất ít, chủ yếu làcông trình cấp thoát nước và xử lý chất thải

2.4.2 Tình hình thẩm định và cho vay đối với các doanh nghiệp xây lắp tại chi nhánh.

Doanh nghiệp xây lắp là khách hàng truyền thống của Ngân hàng ĐT &

PT HN Hàng năm, doanh số cho vay đối với các doanh nghiệp xây lắp luônchiếm tỷ lệ lớn trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng Điều đó được thểhiện trong bảng số liệu sau:

Bảng 5: Doanh số cho vay theo lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp vay vốn tại Ngân hàng ĐT & PT HN

Tỷ trọng

Doanh số cho vay 2.782.559 100% 2.296.160 100% 3.583.306 100%

Xây lắp 1.897.705 68,2% 1.586.647 69,1% 2.572.814 71,8% Công nghiệp chế biến 400.688 14,4% 420.197 18,3% 361.914 10,1% Thương nghiệp 94.607 3,4% 110.216 4,8% 200.665 5,6% Khách sạn, du lịch 77.912 2,8% 27.554 1,2% 85.999 2,4% Vận tải, TTLL 86.260 3,1% 59.700 2,6% 175.582 4,9% Kinh doanh điện 225.387 8,1% 91.846 4% 186.332 5,2%

Nguồn: Phòng nguồn vốn – Ngân hàng ĐT & PT HN

Trong những năm qua,các dự án vay vốn tại ngân hàng tăng lên, đặc biệt

là các dự án xây dựng Hoạt động xây dựng có đặc thù riêng và các doanhnghiệp xây lắp cũng có đặc trưng riêng đòi hỏi công tác thẩm định nghiêmngặt, chặt chẽ đảm bảo an toàn vốn Hiện nay công tác thẩm định được làmchặt chẽ nên số dự án bị từ chối tăng lên, không còn tình trạng cho vay trànlan như trước kia

Bảng 6 : Tình hình thẩm định DAĐT đối với các doanh nghiệp xây lắp giai đoạn 2004 – 2006.

Số dự án xin vay vốn 58 54 63

Tỷ lệ dự án được chấp nhận 96,6% 92,6% 92,1%

Nguồn: Phòng Thẩm định – Ngân hàng ĐT & PT HN

Biểu đồ 2: Tình hình thẩm định dự án đối với doanh nghiệp xây lắp

2.5 Phân tích công tác thẩm định của một dự án cụ thể.

Hồ sơ liên quan đến dự án:

+ Quyết định số 08/2004QD-UP ngày14/01/2004 của UBND TP HàNội V/v: phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng-Huyện GiaLâm(nay là Long Biên) TP Hà Nội, tỷ lệ 1/500

+ Quyết định số 09/2004/ QD-UB Ngày 14/01/2004 của UBND TP HàNội V/v: ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thịmới Việt Hưng – Huyện Gia Lâm (nay là Long Biên)TP Hà Nội, tỷ lệ 1/500

+ Quyết định số 3819/QD – UP ngày 18/06/2004 của UBND TP HàNội V/v: thu hồi 1.980.233m đất đai tại các phường Việt Hưng, Giang Biên,

Đức Giang quận Long Biên: giao cho Tổng Công Ty Đầu tư và phát triển Nhà

và đô thị (Bộ Xây dựng) để đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Việt Hưng

+ Quyết định số 21/TCT – HĐQT ngày 26/03/2004 của Hội đồng quảntrị Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và đô thị (Bộ Xây dựng) phê duyệt

dự án cải tạo chỉnh trang tuyến phố Ngô Gia Tự và đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội

+ Công văn số 371/HUD1 ngày 09/09/2006 của Công ty CP Đàu tư &Xây dựng HUD1 V/v: xin làm Chủ đầu tư cấp 2 dự án Khu đô thị mới ViệtHưng, Long Biên, Hà Nội

+ Hợp đồng đầu tư cấp 2 số 104HDDTC2 ngày 24/10/2006 V/v:chuyển nhượng hạ tầng đất ở tại dự án Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên,

Hà Nội

+ Hợp đồng kinh tế số146/HĐKT – C.O.R.E 2006V/v: lập dự án đầu

tư xây dựng Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới ViệtHưng, Long Biên, Hà Nội

+ Dự án đầu tư Xây dựng Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu

đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội

+ Mặt bằng quy hoạch chi tiết chia lô BT05 và BT06 – Việt Hưng.+ Mẫu thiết kế cơ sở M1 và M2

+ Giấy ủy quyền cho Phó Giám đốc Dương Tất Khiêm Thời hạn hiệulực của Giấy ủy quyền từ ngày 07/11/2006

+ Biên bản bàn giao V/v: Bàn giao ngoài thực địa và hồ sơ liên quan Lôđất BT5, BT6 thuộc dự án Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội

+Tờ trình số 482A/T Tr-HUD1 ngày 09/11/2006 của Công ty CP đầu

tư & Xây dựng HUD1 V/v: Phê duyệt Dự án ĐTXD Khu biệt thự cao cấpBT05 và BT06 Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội

Biên bản họp Hội đồng quản trị số 07A/BB-HUD1 ngày 10/11/2006 V/v: Thông qua Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp BT05,BT06 tạiKhu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên – Hà Nội.

+ Quyết định số 09/QD.HDQT-HUD1 ngày 20/11/2006 của Hội đồngquản trị Công ty CP Đầu tư & Xây dựng HUD1 V/v: Phê duyệt Dự án ĐTXDKhu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –

Hà Nội

+ Giấy đề nghị vay vốn số 547/TCKT-HUD1 ngày 08/02/2007 củaGiám đốc Công ty (Bản sao)

+ Tiến độ thực hiện dự án

Hồ sơ liên quan đến đảm bảo vay tiền:

+ Cam kết của Công ty Cổ phần ĐT&XD HUD1 trong giấy đề nghịvay vốn

+ Công văn số 1258/TCT-TCKT ngày 11/12/2006 của Tổng Công tyđầu tư phát triển Nhà và đô thị V/v: Bảo lãnh vay vốn cho Công ty CPĐT&XD HUD1

Nhận xét, đánh giá tính đầy đủ về hồ sơ vay vốn:

* Hồ sơ còn thiếu cần bổ sung:

- Bản thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc cảnh quan HUDgiao cho HUD1

- Tổng mặt bằng và thiết kế cơ sở CT05 và CT06 do HUD phê duyệt

- Công ty cần phải bổ sung hồ sơ trên trước khi ký hợp đồng tín dụng

- Báo cáo thẩm định thiết kế tổng dự toán

- Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán

- Thiết kế và dự toán được duyệt của các hạng mục dự kiến vay vốnngân hàng

2.5.1 Đánh giá năng lực của khách hàng.

Doanh nghiệp có đủ năng lực pháp lý để vay vốn ngân hàng.

Căn cứ báo cáo quyết toán tài chính của doanh nghiệp năm 2004 vànăm 2005 thì tình hình sản xuất kinh doanh khá tốt Tình hình sản xuất kinhdoanh của năm 2006 của doanh nghiệp khá thuận lợi, đến 11 tháng đã hoànthành vượt mức kế hoạch cả năm Doanh nghiệp có khả năng hoàn thành kếhoạch doanh thu và lợi nhuận Tổng tài sản và nguồn vốn tăng so với đầu năm

là 46.747 triệu đồng, tương ứng 24%

Hệ số nợ của doanh nghiệp lớn: Năm 2005: 0.89 Quý III/ 2006: 0.91.Doanh nghiệp hoạt động chủ yếu bằng vốn vay và vốn chiếm dụng nên khảnăng tự tài trợ không cao Doanh nghiệp cần có giải pháp tăng vốn chủ sở hữu

để nâng cao khả năng chủ động trong sản xuất kinh doanh

Khả năng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp đảm bảo, nhưng khảnăng thanh toán nhanh còn thấp

Hiện tại, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD1 chỉ quan hệ tíndụng duy nhất với Ngân hàng ĐT & PT HN

Tình hình hoạt động của DN năm 2005 như sau:

- Doanh số cho vay : 96.214 triệu đồng

- Doanh số trả nợ : 33.907 triệu đồng

- Dư nợ vay đến 31/12/ 2005 : 44.354 triệu đồng

- Doanh số tiền gửi : 207.812 triệu đồng

- Số dư tiền gửi bình quân : 5.341 triệu đồng

Tình hình hoạt động của doanh nghiệp 11 tháng năm 2006( đến30/11/2006):

- Dư vay ngắn hạn : 61.092 triệu đồng

- Dư vay trung hạn : 878 triệu đồng

- Dư bảo lãnh : 7.069 triệu đồng

- Dư tiền gửi bình quân 11 tháng : 4.219 triệu đồng

- Doanh số tiền gửi 11 tháng : 213.781 triệu đồng.

- Doanh số cho vay 11 tháng : 97.953 triệu đồng

- Doanh số thu nợ 11 tháng : 81.808 triệu đồng

2.5.2.Giới thiệu về dự án đầu tư:

- Tên dự án: Đầu tư Xây dựng Khu biệt thự cao cấp tại lô đất BT05 vàBT06 Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên – Hà Nội

- Chủ đầu tư thứ phát dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD1

- Nội dung đầu tư: Đầu tư 108 căn biệt thự theo quy hoạch chi tiết lôđất BT05 và BT06

- Tổng vốn đầu tư, cơ cấu đầu tư cho từng nội dung:

1 Vốn tự có của chủ đầu tư 20.000,000

4 Vốn huy động khác( từ khách mua nhà) 38.950,166

Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD

- Tiến độ thực hiện dự án: dự kiến trong 24 tháng kể từ lúc khởi côngcho đến khi hoàn thành đưa vào sử dụng Cụ thể là:

+ Công tác chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 10/2006 – tháng 01/2007 + Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 11/2006 – tháng 11/ 2007 + Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 01/ 2008 – tháng 09/ 2008

2.5.2 Mục đích và sự cần thiết đầu tư dự án:

Dự án Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên là một dự án nằm trongđiều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủtướng Chính phủ phê duyệt

Theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng đã được UBND TP

Hà Nội phê duyệt và được Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và đô thị đầu

tư giai đoạn 1 về hạ tầng cơ sở Tổng công ty đã giao cho Công ty cổ phầnĐầu tư và Xây dựng HUD1 làm chủ đầu tư thứ phát khu BT05 và BT06

Đối với Công ty Cổ phần Đầu tư & xây dựng HUD1, việc đầu tư dự ánmang lại hiệu quả kinh tế cho doanh nghiệp, tạo công ăn việc làm choCBCNV, đồng thời tăng uy tín của doanh nghiệp trên thị trường xây dựng

Trong giai đoạn này việc đầu tư dự án là cần thiết và đúng mục đích

2.5.3.Tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn:

Tổng mức đầu tư dự án là: 346.510,098 triệu đồng trong tổng mức đầu

tư đã tính toán đầy đủ các khoản mục đầu tư Trong đó chủ yếu là chi phí nhận

lại hạ tầng và chi phí khác ( phải trả tổng công ty) là 219.479,218 triệu đồngchiếm 63,33% tổng vốn đầu tư Còn lại là chi phí xây dựng, chi phí khác, lãivay và dự phòng phí Dự án chưa có thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán

* Phương án nguồn vốn của doanh nghiệp:

- Vốn tự có của chủ đầu tư: 20.000 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 5,77% tổngvốn đầu tư Trong bảng cân đối kế toán quý III/2006 không thể hiện nguồnKHCB hiện có tại thời điểm này Nguồn vốn tự có doanh nghiệp có thể huyđộng được từ các quỹ ĐTPT và lợi nhuận chưa phân phối là 6.671 triệu đồng( theo báo cáo tài chính tại thời điểm Quý III/ 2006)

- Nguồn vốn của Tổng Công ty đã đầu tư vào hạ tầng và chi phí khác( phần phải trả TCT) : 219.479 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 63,33% tổng vốn đầutư

- Nguồn vốn vay ngân hàng: 68.000 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 19,2% tổngvốn đầu tư kỳ Dự kiến sẽ giải ngân theo tỷ lệ vốn tham gia của chủ đầu tư

Như vậy, theo dự kiến của doanh nghiệp thì nguồn vốn đầu tư dự ánvẫn còn thiếu 39.031 triệu đồng, tương ứng 11,28% tổng vốn đầu tư

Kết luận: Phương án nguồn vốn của doanh nghiệp là khả thi, DN cókhả năng bổ sung nguồn vốn đầu tư thiếu từ khách mua nhà

2.5.4 Về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra:

Sản phẩm của dự án là các nhà biệt thự có sân vườn được thiết kế kiểucăn hộ độc lập, khép kín cao 03 tầng, phù hợp với cảnh quan xung quanh.Việc hoàn thiện các nhà ở biệt thự tại các khu BT05 và BT06 sẽ tạo thành mộtquần thể nhà ở thấp tầng kiểu mẫu với tiêu chuẩn cao nhằm đáp ứng một phầnnhu cầu về nhà ở cao cấp của khách hàng và góp phần hoàn chỉnh, nâng caosức hấp dẫn cho khu đô thị mới Việt Hưng

Chủ đầu sẽ tổ chức thi công xây dựng và hoàn thiện một số lô nhà mẫutrong dự án bao gồm cả nội thất tĩnh và ngoại thất của từng công trình và

chuyển giao cho khách hàng theo hình thức chìa khóa trao tay Trong giai đoạntiếp theo, căn cứ vào tình hình kinh doanh cụ thể, chủ đầu tư sẽ tiếp tục tiếnhành hoàn thiện các lô biệt thự còn lại để đáp ứng nhu cầu của khách hàng

Theo ý kiến chủ quan của phòng thẩm định & quản lý tín dụng , công

ty sẽ tiêu thụ sản phẩm của dự án trong thời gian từ năm 2007- 2010

2.5.5 Các nội dung về phương diện kỹ thuật:

Địa điểm xây dựng: Các lô đất xây dựng nhà ở thấp tầng bao gồm lôBT05 và BT06 nằm ở phía đông Nam Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên

Dự án này rộng 302,5 ha, một mặt tiếp giáp với đường quốc lộ 5, một mặtnằm ngay trên đường Nguyễn Văn Cừ, có vị trí giao thông thuận lợi, nằmcách trung tâm Hà Nội 6km Dự án nằm tiếp giáp với các khu đô thị mới vàcác khu công nghiệp nên rất thuận tiện trong giao thông và công việc

- Quy mô đầu tư và phương án xây dựng:

Dự án được xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt:

* Lô đất BT05 được chia thành 04 dãy A,B,C và D gồm tổng cộng 60 ôđất tương ứng với 60 căn biệt thự

Trong đó:

+ Dãy A: 14 ô đất, tương ứng 14 nhà biệt thự

+ Dãy B: 24 ô đất tương ứng 24 nhà biệt thự

+ Dãy C: 14 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự

+ Dãy D: 06 ô đất tương ứng 06 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán)

* Lô đất BT06 được chia thành 03 dãy A,B và C gồm tổng cộng 48 ôđất tương ứng 48 căn biệt thự

Trong đó:

+ Dãy A: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán).+Dãy B: 16 ô đất tương ứng 16 nhà bỉệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán).+ Dãy C: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán)

Các nhà biệt thự được thiết kế 05 mẫu độc lập, khép kín phù hợp vớihình dáng, vị trí ô đất, cảnh quan môi trường xung quanh và phù hợp với quyhoạch được duyệt Các mẫu biệt thự được thiết kế 03 tầng, tầng 01 có chiềucao 3,45m, tầng 2,tầng 3 cao 3,3m và được bố trí với các chức năng sau:

+ Tầng 01: Bố trí 01 phòng khách, 01 gara để xe ô tô, 01 phòng ăn +bếp nấu, 01 khu vệ sinh và cầu thang

+ Tầng 2: Bố trí 02 phòng ngủ, 01 nhà làm việc, 02 nhà vệ sinh kèm theo.+ Tầng 3: Bố trí 01 phòng thờ, 01 phòng sinh hoạt chung, 01 phòngngủ, 01 sân chơi và khu vệ sinh kèm theo

Quy mô và hình thái kiến trúc của các nhà biệt thự được thiết kế kiểuPháp kết hợp với phong cách Việt truyền thống

Các công trình hạ tầng kĩ thuật xung quanh lô đất xây dựng nhà biệtthự ( đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước sinh hoạt, thoát nướcmưa…) đã được xây dựng cơ bản hoàn chỉnh theo phê duyệt tại dự án đầu tưxây dựng hạ tầng kĩ thuật quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng - LongBiên

-Tiến độ đầu tư: Chủ đầu tư đã nhận bàn giao đất và dự kiến tiến độthực hiện đầu tư như sau:

+ Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 11/2006-11/2007

+ Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 01/2008-09/2008

2.5.6 Về tổ chức thực hiện dự án:

Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng HUD1 là một doanhnghiệp có truyền thống thi công xây lắp, đã quản lý, thực hiện nhiều dự ánxây dựng nhà ở Đối với dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự BT05 và BT06tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên, công ty có đủ khả năng để quản lý

và thực hiện dự án

2.5.7 Phân tích, tính toán và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính, độ nhậy và khả năng trả nợ của dự án.

- Khi phân tích tính toán hiệu quả của vốn vay của dự án, phòng Thẩmđịnh- Quản lý tín dụng chỉ thẩm định khả năng trả nợ của doanh nghiệp trên

cơ sở dòng tiền vào và dòng tiền ra

- Bảng tính toán hiệu quả kinh tế của dự án căn cứ vào các thông số sau:+ Doanh nghiệp dự kiến vay ngân hàng 68.000 triệu đồng, thời hạn vay

03 năm, mức lãi suất hiện hành là 11,52%/năm (0,96%/tháng)

+ Nguồn vốn huy động từ khách mua nhà không tính lãi suất vay

+ Đơn giá chuyển nhượng hạ tầng sau thuế ( đất kinh doanh ) đã cóVAT là 12,5 triệu đồng/1m2 Giá bán cho phần xây lắp đã có VAT là 4,6 triệuđồng/1m2

+ Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm: Tổng số căn hộ là 108 căn.Công ty sẽ thực hiện theo phương thức chìa khóa trao tay Công ty dự kiếnbán nhà 03 đợt, thu tiền nhà 03 lần: Lần đầu 30%, lần 02: 30% và lần cuối40% Cụ thể đợt 01 bán 30%( là 32 căn), đợt 02: 50%( là 54 căn) và đợt 03:20%( là 22 căn)

+ Chi phí đầu tư và tiến độ xây dựng

+ Phương án nguồn vốn theo phương án đánh giá của phòng Thẩm định– Quản lý tín dụng tại mục

Căn cứ vào dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án, dự án” Đầu tư xâydựng khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng -Long Biên” có nguồn trả nợ vốn vay ngân hàng

2.5.8 Đánh giá, phân tích rủi ro:

Theo đánh giá thị trường của dự án thì khả năng tiêu thụ hết 108 nhàbiệt thự trong thời gian ngắn là khó khăn Do vậy, thời gian thu hồi vốn đầu

tư chậm, tiền lãi phải trả lớn ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp

và hiệu quả của dự án

2.5.9 Nhận xét chung.

Thuận lợi:

DN là chủ đầu tư thứ phát nên phần đầu tư hạ tầng khu đất đã đượcTCT hoàn thiện theo quy hoạch chung nên không phải bỏ vốn đầu tư và thờigian trả nợ theo tiến độ bán nhà

Dự án nằm trong tổng thể Khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ và

có những sản phẩm hấp dẫn, thu hút được sự chú ý và quan tâm của kháchhàng trong tương lai từ 3 – 5 năm

Khó khăn:

Thị trường bất động sản thời gian này đang trầm lắng không thu hút cácnhà đầu tư bằng thị trường chứng khoán

Khả năng tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế

Các chỉ tiêu hiệu quả của dự án được tính toán qua các bảng số liệu sau

126.502,28 4

31.625,57 1 Thu tiền nhà đợt 1 71.157,53

4 47.438,356Thu tiền nhà đợt 2 118.595,89

1 79.063,927Thu tiền nhà đợt 3 47.438,356 31.625,57

1

Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD

Bảng 9: Bảng tính chi phí đầu tư.

Đơn vị: triệu đồng

Chi phí nhận lại hạ tầng 219.559,92

2 Chi phí XD và nội ngoại thất 39.583,680 49.479,600 9.895,920

Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD

2.6 Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án tại chi nhánh.

2.6.1 Những kết quả đạt được.

a Công tác thẩm định ngày càng được quan tâm hơn, chú ý hơn:

Mục đích của ngân hàng là cân bằng giữa việc cho vay và đảm bảo antoàn cho đồng vốn bỏ ra Vì vậy, bên cạnh việc cho doanh nghiệp vay vốn thìngân hàng cũng phải xem xét khả năng trả nợ của doanh nghiệp Để đảm bảoviệc đó thì ngân hàng cần kiểm tra doanh nghiệp cũng như dự án mà ngânhàng sẽ cho vay Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thẩm địnhDAĐT nên trong thời gian qua ngân hàng Ngân hàng ĐT & PT HN rất quantâm đến lĩnh vực này

Trước đây (trước năm 1995) Ngân hàng ĐT & PT HN còn hoạt độngdưới hình thức cấp phát vốn theo kế hoạch của nhà nước Khi đó công tác thẩmđịnh hầu như không có mà chỉ là cho vay theo chỉ tiêu của nhà nước đặt ra Tuynhiên, từ năm 1995 cho tới nay ngân hàng đã chuyển sang hoạt động của mộtngân hàng thương mại do đó công tác thẩm định là không thể xem nhẹ