BÁO CÁO THỰC TẬP-Quy trình và một số phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài: Quy trình và một số phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.. Mục đích: Giúp thẩm định viên có một kiến thức căn bản về quy trình và một số phương pháp định giá bất động sản... Tổng q

Đề tài: Quy trình và một số phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.

GVHD: TS.Lê Tự Tiến SVTH : Đàm Văn Tài

™ Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng phát triển rất mạnh mẽ.

™ Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản

™ Sự phát triển của lĩnh vực định giá bất động sản thể hiện thông qua việc hình thành các Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá: TEGAVA, AVA,AVO

Mạng các sàn giao dịch BĐS

Phạm vi đề tài nghiên cứu:

bất động sản (nhà cửa, đất đai).

Mục tiêu:

à Làm rõ các khái niệm về BĐS và Thẩm định giá.

à Chỉ ra quy trình và một số phương pháp thẩm định giá

BĐS.

à Khắc phục một số nhược điểm của các phương pháp.

Mục đích:

Giúp thẩm định viên có một kiến thức căn bản về quy

trình và một số phương pháp định giá bất động sản.

Tổng quan về BĐS, TĐG

Quy trình Thẩm định giá

Một số phương pháp

Thẩm định giá

CT toán học, bảng giá

ứng dụng trong TĐG

Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế

BỐ

CỤC

BÀI

BÁO

CÁO

Ví dụ minh họa

Bất động sản (BĐS):Là các tài sản không di dời

được.

Bao gồm: nhà cửa, đất đai, tài sản gắn liền với đất đai

Đặc điểm BĐS

‰ Cố định về vị trí

‰ Tính bền vững

‰ Tính khan hiếm

‰ Tính khác biệt

‰ Tính ảnh hưởng lẫn nhau

‰ Có giá trị lớn

Thẩm định giá (TĐG):

‰ "TĐG là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

rõ“-GS W.Seabrooke -Viện đại học Portmouth.

‰ "TĐG là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính

đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG“- GĐ Marketing của

AVO Fred Peter Marrone.

‰ "TĐG là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù

hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo

tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế“-Theo Pháp lệnh giá

Việt Nam ngày 08/05/2002.

Nói tóm lại TĐG là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy

cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể

nào đó tại một thời điểm nhất định

5 nguyên tắc trong TĐG

‰ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả

nhất.

‰ Nguyên tắc thay thế

‰ Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong

tương lai

‰ Nguyên tắc đóng góp

‰ Nguyên tắc cung cầu

Chi phí: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá

hoặc dịch vụ.

Thu nhập: chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí.

Giá trị: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định.

Giá cả: số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc

được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ

vào một thời điểm nhất định.

Vốn hóa thu nhập: là quá trình chuyển đổi thu

nhập thành giá trị tài sản.

Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất lợi tức mong đợi 1

năm hoạt động / tổng giá trị tài sản.

Tuổi đời công trình

‰ Tuổi đời kinh tế: số năm công trình làm gia tăng giá

trị cho toàn bộ BĐS.

‰ Tuổi đời thực tế: số năm từ khi công trình hoàn

thành đến thời điểm TĐG.

‰ Tuổi đời hiệu quả: số năm tài sản sử dụng phát huy

được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng.

Tổng quan về BĐS, TĐG

Quy trình Thẩm định giá

Một số phương pháp

Thẩm định giá

CT toán học, bảng giá

ứng dụng trong TĐG

Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế

BỐ

CỤC

BÀI

BÁO

CÁO

Ví dụ minh họa

Š Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong

hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Là căn cứ để TĐV lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.

Đặc

tính

vật

chất

của tài

sản

mục

tiêu: vị

trí,

kích

thước

…

Đặc điểm pháp

lý của tài sản mục tiêu.

Mục đích

ĐG của khách hàng:

mua bán, cho thuê, bảo hiểm,

…

Loại giá trị sẽ ước tính.

Phương pháp định giá

tài liệu cần thiết

định giá.

Ngày định giá có hiệu lực.

Mức phí thoả thuận

gian hoàn thành.

Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau:

+/ Đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,

trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có

liên quan đến tài sản cần định giá.

+/ Các tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá.

+/ Các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp

thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể

kiểm chứng được.

+/ Chương trình, thời biểu công tác

+/ Đề cương và hình thức trình bày

báo cáo định giá

Các loại tài liệu cần thu thập bao gồm:

đánh giá và điều chỉnh.

Chú ý: Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.

Phân tích tài liệu

ƒ Nhận diện và đánh giá các yếu tố

thị trường ả nh hưởng đến giá trị của

tài sản định giá.

ƒ Nhận rõ những đặc trưng và tiêu

chuẩn chủ yếu của tài sản.

ƒ Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh.

Ướ c tính giá trị

ƒ Các phân tích là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu

ƒ Để lựa chọn được phương pháp dựa vào thuộc tính của tài sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá

Bảo đảm truyền đạt kết quả và các

kết luận định giá một cách có hiệu

quả đối với người sử dụng thông tin,

tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra

Chú ý: Bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic,

có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.

Š Yêu cầu đối với báo cáo định giá

9 Sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.

9 Rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.

Nội dung báo cáo định giá gồm:

9 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

9 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý…

9 Mô tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được

9 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

9 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá

9 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận

9 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

9 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

9 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính

9 Mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin