luận văn kinh doanh bất động sản Đề án Tìm hiểu kĩ thuật dòng tiền chiết khấu- DCF trong Thẩm định giá tài sản

Phương pháp thu nhập có những điểm ưu việt và tỏ ra là một trong phương pháp hiệu quả, quan trọng để đánh giá giá trị của tài sản trong ngànhthẩm định giá hiện đại, trong đó kĩ thuật “Dò

MỤC LỤCA.Lời mở đầu

B.Nội dung nghiên cứu

I.Phương pháp dòng tiền chiết khấu

I.1.Khái niệm và các thuật ngữ liên quan

I.2.Cơ sở của phương pháp

II.2.Các bước tiến hành

II.3.Hai kỹ thuật trong phương pháp dòng tiền chiết khấu

III Ứng dụng thực tế ở Việt Nam

III.1.Thực trạng và nguyên nhân

Thẩm định giá là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản trên thị trường.

Như đã biết, các phương pháp để đánh giá giá trị của một loại tài sản chúng ta dựa trên 3 cách tiếp cận chủ yếu: Giá bán- Chi phí- Thu nhập Khácvới 2 phương pháp Giá bán và Chi phí, phương pháp thu nhập dựa vào quá trình vốn hóa thu nhập để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong hệ thống cácphương pháp thẩm định giá tài sản Tuy nhiên do ngành thẩm định giá vẫn còn là một ngành khá mới tại Việt Nam, việc xác định các thông tin chính xác để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều này giải thích vì sao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam, phương pháp thu nhập lại ít được sử dụng hơn so với phương pháp chiphí và phương pháp so sánh

Phương pháp thu nhập có những điểm ưu việt và tỏ ra là một trong

phương pháp hiệu quả, quan trọng để đánh giá giá trị của tài sản trong ngànhthẩm định giá hiện đại, trong đó kĩ thuật “Dòng tiền chiết khấu- DCF

(Discounted Cash Flow) ” được hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so sánh các lựa chọn đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác nhau Các

tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Từ những kiến thức thu lượm được trong quá trình tìm hiểu và học tập nhóm nhận thấy phương pháp thu nhập hay cụ thể là kĩ thuật “Dòng tiền

chiết khấu- DCF” thực sự hữu ích trong việc đánh giá giá trị của tài sản nói riêng và sự phát triển của ngành Thẩm định giá Việt Nam nói chung Việc

sử dụng kĩ thuật “Dòng tiền chiết khấu- DCF” có thể nói là tất yếu trong quátrình phát triển của ngành Thẩm định giá.Vì những lí do trên nhóm đã chọn

đề tài “Tìm hiểu kĩ thuật dòng tiền chiết khấu- DCF trong Thẩm định giá tài sản” để thực hiện nghiên cứu

Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu- DCF với đặc điểm là một phương pháp phổ biến trên thế giới, tuy nhiên ở Việt Nam lại chưa được áp dụng nhiều cũng như sử dụng đúng quy trình để đạt được hiệu quả cao nhất, vì vậy việc tìm kiếm thông tin, số liệu thực tế trong quá trình áp dụng phương pháp này

ở Việt Nam gặp khá nhiều khó khăn Nhóm hi vọng sẽ có được những kiến thức toàn diện về phương pháp DCF khi áp dụng trong hoạt động thẩm định giá, phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu sau này, thông qua việc làm rõ những vấn đề sau:

- Phương pháp DCF là gì? Phương pháp này được sử dụng như thế nào trong hoạt động thẩm định giá trị tàisản?

- Thực tế áp dụng phương pháp DCF trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam? Những thuận lợi hay khó khăn gặp phải là gì?

- Đề xuất hoàn thiện, biện pháp khắc phục hạn chế là gì?

Mặc dù nhóm đã rất cố gắng trong việc tìm hiểu và hoàn chỉnh đề tài này,song do đây là một lĩnh vực khá mới mẻ ở Việt Nam, nguồn tài liệu có hạn, việc gặp gỡ các thẩm định viên rất khó khăn do số lượng thẩm định viên có hạn, thời gian hạn chế nên bài viết không tránh khỏi những sai sót mong thầy giáo và các bạn góp ý để nhóm hoàn thiện đề tài này

B NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

I Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

I.1.Khái niệm và các thuật ngữ liên quan

a) Khái niệm: phương pháp chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát

và không ổn định của thu nhập

b) Một số thuật ngữ liên quan:

Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu

nhập và giá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạtđộng trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giátrị tài sản

Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất chiết khấu là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập

dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu

có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn(tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực

Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà

khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phíđầu tư ban đầu (NPV=0)

Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài sản

so với giá trị thị trường của chính tài sản đó

Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ

đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị

tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợpnhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳđầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.

I.2.Cơ sở của phương pháp

-Giá trị mà một tài sản có quan hệ trực tiếp và cùng chiều với thu nhập

mà nó tạo ra cho chủ sở hữu

-Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai

-DCF yêu cầu dự đoán dòng tiền thu nhập tương lai trên một giai đoạn giả định của một đầu tư Dòng tiền đó được chiết khấu ở tỉ lệ lãi thích hợp

để tính toán giá trị hiện hành của nó

-Về mặt lý thuyết, dòng tiền có thể được dự đoán vĩnh viễn Trong thực

tế vì các lý do cụ thể:

+tài sản không có khoảng thời gian đầu tư xác định.

+Tác động đến giá trị của các luồng tiền trong tương lai giảm dần nên thông thường chỉ dự đoán được dòng tiền cho một giai đoạn giới hạn để ước tính giá trị cuối cùng

-Phân tích dòng tiền chiết khấu tập trung vào xác định giá trị dòng tiền

kỳ vọng trong suốt thời gian nắm giữ đầu tư

-Cách tiếp cận của phương pháp DCF bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương lai, có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi

-Kĩ thuật định giá hữu ích trong viêc kết hợp với phương pháp đầu tư truyền thống và so sánh trực tiếp với các giá bán thị trường

I.4.Nguyên tắc áp dụng

-Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất:Sử dụng ở mức cao nhất ,tốt nhất một tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất của tài sản vào ngày thẩm định giá

-Nguyên tắc dự kiến lơị ích tương lai: giá trị của một tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai, dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

-Cung cầu:Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung

và cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại giá trị của tài sản cũng tác

động tới cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài sản.

I.5 Điều kiện và trường hợp áp dụng của phương pháp dòng tiền chiết khấu I.5.1 Điều kiện áp dụng

-Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.-Theo thông tư hướng dẫn 126/2004/TT – BTC của bộ tài chính Việt Nam : Đối tượng áp dụng phương pháp dòng tiền chiêt khấu trong quá trình định giá là các doanh nghiệp đang hoạt động trong các lĩnh vực: thương mại dịch vụ, dịch vụ tư vấn, thiết kế xây dựng, tin học và chuyển giao công nghệ, kiểm toán … Các công ty này phải có tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm liền kề cao hơn lãi suất trái phiếu chính phủ

kỳ hạn 10 năm ở thời điểm gần nhất trước thời điểm định giá

-Ngoài các yêu cầu về ngành nghề kinh doanh trên các doanh nghiệp phải

có một hệ thống kế toán hoạt động tuân thủ các chế độ kế toán hiện hành đảm bảo độ chính xác về các thông tin kế toán, vì các tính toán và dự báo về tình hình thu nhập của doanh nghiệp trong tương lai gần và khoản thời gian còn lại đều dựa trên các số liệu thực tế tại doanh nghiệp trong quá khứ

-Các tài sản định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu phải có những kế hoạch hoạt động,phương án đầu tư tương đối ro ràng trong tương lai, điều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của quá trịnh định giá do các thông số chiết khấu đều dựa trên những nhận định về dòng thu nhập của tài sản trong tương lai

I.5.2 Trường hợp áp dụng

-Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập ,các nghiên cứu khả thi , các phân tích đầu tư

-Định giá các cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi nơi giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được

II.Nội dung phương pháp

t

r

V r

CF V

V n : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n

n: Thời gian nắm giữ tài sản

r: Tỷ suất chiết khấu

Dòng tiền không đều được áp dụng để tính giá trị của tài sản có thu

nh ập qua các năm thay đổi, thích hợp để đánh giá giá trị của loại tài sản đang phát triển có thu nhập không ổn định qua các năm, tính bất ổn của thị trường hay những thay đổi cần thiết trong mức và cơ cấu đầu tư của tài sản định giá

*Trường hợp dòng tiền đều:

n n

V r

CF V

Dòng tiền đều là trường hợp đặc biệt của dòng tiền không đều, được

áp dụng đối với tài sản ở trạng thái phát triển ổn định có dòng thu nhập qua

các năm không thay đổi

II.2.Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản thu hồi vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỉ suất vốn hoá thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị của tài sản bằng công thức nêu trên

II.3.Hai kỹ thuật trong phương pháp dòng tiền chiết khấu

II.3.1.Kỹ thuật giá trị hiện tại ròng (NPV: Net present value )

*Khái niệm: Giá trị hiện tại ròng (NPV) là giá trị hiện thời của toàn bộ

dòng tiền trong tương lai có thể thu được từ việc khai thác tài sản được

chiết khấu ở tỉ lệ chiết khấu thích hợp.

NPV = giá trị hiện tại của dòng tiền vào (thu) - giá trị hiện tại của dòng tiền ra (chi)

* Công thức tính:

k

CF I

k

CF k

CF k

CF I

NPV

1 2

2 1

) 1 ( )

1 (

) 1 ( ) 1 (

Trong đó: I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu(dòng chi)

CF t: Ngân lưu dòng năm thứ t

n: Tuổi thọ kinh tế của dự án

k: Tỉ lệ chiết khấu của dự án

* Ý nghĩa:

-Chỉ tiêu NPV cho thấy tổng giá trị hiện tại ròng sau khi đã hoàn vốn: Giúp nhà đầu tư trả lời câu hỏi “nên hay không nên đầu tư ?”

+Nếu NPV>0 thì đầu tư có lãi (có tính khả thi)

+Nếu NPV=0 thì đầu tư chỉ đủ hoà vốn (không khả thi)

+Nếu NPV<0 thì đầu tư bị lỗ vốn (không khả thi)

Nếu NPV càng lớn thì càng có lợi, vì vậy nếu có hai dự án đầu tư cần so sánh thì dự án nào có NPV lớn hơn sẽ được lựa chọn Nếu có nhiều dự án đầu tư thì ta chọn dự án đầu tư có NPV lớn nhất

-NPV cho biết quy mô hiện giá tiền lời của một dự án đầu tư là lớn hay nhỏ sau khi đã hoàn đã hoàn trả vốn đầu tư vì thế nó phản ánh hiệu quả của việc đầu tư về phương diện tài chính

Tỉ lệ chiết khấu thường được sử dụng trong phương pháp này tỷ lệ lãi có khả năng trả trên số tiền vay mượn cho đầu tư trong kế hoạch hay tỷ lệ lãi yêu cầu của nhà đầu tư

* Ưu nhược điểm của NPV

- Ưu điểm:

+ Có khả năng nhạy cảm đối với giá trị thời gian của đồng tiền

+ Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của cổ đông

+Không cần so sánh với chỉ số nào khác

+Không chỉ là chỉ số mà còn được xem là phương pháp tốt nhất để đánh giá khả năng sinh lời của 1 phương án hay dự án

* Có 2 cách tính IRR:

Cách 1: IRR là nghiệm của phương trình: NPV=0

Cách 2: IRR được tính từ công thứch gần đúng:

Công thức:

 )

) (

2 1

1 2 1 1

NPV NPV

r r NPV r

Trong đó : NPV1>0 tương ứng với lãi suất chiết khấu r1

NPV2<0 tương ứng với lãi suất chiết khấu r2

Điều kiện đảm bảo cho độ chính xác của IRR: |i1-i2| <= 2%

* Ý nghĩa: IRR cho biết lãi suất mà bản thân dự án có thể mang lại cho nhà đầu tư một cách chính xác vì thế nó được dùng trong phân tích đánh giá

và quyết định đầu tư giúp các nhà đầu tư phân loại tính hấp dẫn của nhiều dự

án khác nhau:

+Một đầu tư có thể chấp nhận được nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn

tỷ suất lợi tức mong muốn

+Trường hợp không có tiền nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đầu

tư bằng vốn vay ngân hàng nếu IRR>i (lãi suất tiền vay)

+Nếu dự án được đầu tư bằng vốn riêng của nhà đầu tư thì IRR phải lớn hơn lãi suất hấp dẫn tối thiểu (mức lãi suất do nhà đầu tư lựa chọn căn

cứ vào các mức lãi đã đạt được trước đó)

* Ưu nhược điểm của IRR:

- Ưu điểm:

+ Dễ tính toán vì không phụ thuộc chi phí vốn,chỉ sử dụng một tỉ lệ chiết khấu rất thuận tiện cho việc so sánh cơ hội đầu tư vì cho biết khả năng sinh lời dưới dạng %

+ Chỉ ra mức lãi trên đầu tư ,cho phép nhà định giá so sánh với lãi trêncác đầu tư khác mà người ấy đã biết.

- Nhược điểm:

+ Không được tính toán trên cơ sở chi phí sử dụng vốn do đó sẽ có thểdẫn tới nhận định sai về khả năng sinh lời của dự án Nhà đầu tư sẽ khôngbiết được mình có bao nhiêu tiền trong tay

+ IRR không tính đến sự thay đổi của tỉ lệ chiết khấu do đó sẽ khôngphù hợp với các dự án dài nếu không có sự điều chỉnh vì bản thân tỉ lệ chiếtkhấu lại là một nhân tố động, nó luôn biến đổi theo thời gian

+ Khi tiến hành đánh giá dự án thông qua IRR phải biết được tỉ lệchiết khấu của dự án Không biết tỉ lệ chiết khấu hoặc tỉ lệ chiết khấu vì lý

do nào đó không thể áp dụng cho dự án thì phương pháp IRR sẽ không còngiá trị

II.3.4 So sánh hai phương pháp NPV và phương pháp IRR

+ Giống: Đều là hai kĩ thuật của phương pháp DCF và được dùng để quy đổi các dòng tiền dự kiến trong tương lai về hiện tiện , từ đó làm cơ sở

để xác định giá trị hiện tại của tài sản, đưa ra các phân tích, quyết định, các lựa chọn đầu tư

+ Khác: Phương pháp NPV so sánh các chi phí và thu nhập tương lai trên một chiết khấu diễn tả giá trị vốn khởi điểm trong khi đó phương pháp IRR chỉ ra lãi thu nhập trên một đầu tư

Đôi khi hai phương pháp NPV và IRR cho kết quả đánh giá khác nhautuỳ thuộc vào việc lựa chọn tỉ lệ chiết khấu, do sự khác nhau về quy mô đầu

tư, khác nhau về dòng thu nhập, chi phí…

Việc giải quyết mâu thuẫn thông qua các tiêu chuẩn kiểm tra trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu(DCF) cụ thể là:

++ Phương pháp IRR được ưa thích cho các phân tích chỉ ra mức lãi trên đầu tư ,cho phép nhà định giá so sánh với lãi trên các đầu tư khác mà người ấy đã biết

++ Phương pháp NPV ưa thích hơn khi muốn so sánh giá trị củamột đầu tư đề nghị với các đầu tư khác và phương pháp NPV được liên kết chặt chẽ trong tiếp cận của chúng

IRR và NPV là những công cụ rất tốt nhưng có những điều kiện áp dụng nhất định Vì vậy, khi vận dụng hai phương pháp IRR v à NPV trong so sánh hiệu quả của các dự án, cần xem xét bản chất của ngành nghề kinh doanh và chi phí vốn bỏ ra ban đầu để có những so sánh kết luận chính xác.Khi phân tích đánh giá dự án, cần lưu ý rằng, các chỉ số trên là chỉ tiêu đánh giá tài chính Hiện nay, những người làm dự án còn quan tâm

đến NPV, IRR Kinh tế Có nghĩa là lượng hoá các đại lượng kinh tế để tính hiệu quả của dự án đối với nền kinh tế

II.3.5 Ví dụ minh họa

1 Bài tập áp dụng công thức DCF

Thẩm định giá cửa hang thương mại khai thác vĩnh viễn có các thong tin về bất động sản cần thẩm định giá: