Lý thuyết về lập dự án đầu tư bất động sản - Dự án xây dựng cao ốc Phước An

Đặc biệt, trong thời gian gần đây, với các chính sách của Chính phủ thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, số lượng dự án đầu tư bất động sản gặp khó khăn trong công tác huy đ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

ĐỀ TÀI: “LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN -

DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC PHƯỚC AN”

Giảng viên hướng dẫn : ThS Trương Thành Hiệp

Sinh viên thực hiện : Tạ Ngọc Trí

MSSV : 33101022279

Lớp : BĐS-VB2-K13

2012

MỤC LỤC

Đề tài:“LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - DỰ ÁN

XÂY DỰNG CAO ỐC PHƯỚC AN” 5

PHẦN MỞ ĐẦU 5

1 Tính cấp thiết của đề tài 5

2 Mục tiêu nghiên cứu 6

3 Câu hỏi nghiên cứu 6

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 6

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT LIÊN QUAN 7

1.1 Khái niệm dự án đầu tư BDS 7

1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư BDS 7

1.3 Phân loại dự án đầu tư BDS. 8

1.4 Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án 8

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN CAO ỐC PHƯỚC AN 11

2.1 Tổng quan về dự án “ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC PHƯỚC AN” 11 2.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư và cơ sở pháp lý 11

2.1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư 11

2.1.1.2 Cơ sở pháp lý 11

2.1.2 Chủ đầu tư - hình thức đầu tư 13

2.1.2.1 Giới thiệu về chủ đầu tư 13

2.1.2.2 Hình thức đầu tư 15

2.1.2.3 Phân cấp công trình 15

2.1.2.4 Nguồn tài liệu, số liệu 15

2.1.3 Giới thiệu chung về dự án 15

2.1.3.1 Tên dự án: CAO ỐC PHƯỚC AN 15

2.1.3.2 Địa điểm: 15

2.1.3.3 Quy mô đầu tư: 15

2.1.3.4 Mục tiêu đầu tư 16

2.2 Phương án, vị trí và giải pháp kiến trúc 16

2.2.1 Lựa chọn địa điểm 16

2.2.1.1 Địa điểm công trình 16

2.2.1.2 Ranh giới khu đất 16

2.2.2 Điều kiện tự nhiên 17

2.2.2.1 Nhiệt độ 17

2.2.2.2 Lượng mưa 17

2.2.2.3 Chế độ gió 17

2.2.2.4 Nắng 18

2.2.2.5 Thủy văn 18

2.2.3 Giải pháp kiến trúc 18

2.2.3.1 Giải pháp quy hoạch 18

2.2.3.2 Giải pháp kiến trúc 19

2.2.3.3 Giải pháp vât liệu công trình 24

2.3 Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 25

2.3.1 Giải pháp kết cấu 25

2.3.1.1 Tiêu chuẩn 26

2.3.1.2 Điều kiện đất nền 27

2.3.1.3 Tải trọng tác động 27

2.3.2 Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 28

2.3.2.1 Hệ thống điện nhẹ 29

2.3.2.2 Hệ thống điều hòa không khí 29

2.3.2.3 Hệ thống phòng cháy chữa cháy 30

2.3.2.4 Hệ thống cấp thoát nước 30

2.4 Giải pháp bảo vệ môi trường 30

2.4.1 Nguồn gây ô nhiễm 31

2.4.1.1 Nguồn gây ô nhiễm khi triển khai thi công xây dựng 31

2.4.1.2 Nguồn gây ô nhiễm khi dự án đi vào hoạt động 36

2.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực 37

2.4.2.1 Trong giai đoạn xây dựng 37

2.4.2.2 Khi dự án đi vào hoạt động 40

CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CAO ỐC PHƯỚC AN 42

3.2 Tính toán các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật cho dự án 43

3.2.1 Phân tích doanh thu 43

3.2.2 Xác định chi phí 47

3.2.3 Phân tích ngân lưu cho dự án 48

3.3 Đánh giá hiệu quả các chỉ tiêu tài chính của dự án 49

3.3.1 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu NPV 49

3.3.2 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu IRR 50

3.3.3 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu B/C 50

3.3.4 Thời gian thu hồi vốn: 50

3.4 Phân tích an toàn tài chính 51

3.4.1 Phân tích rủi ro của dự án khi tăng chi phí lên 10% 52

3.4.2 Phân tích rủi ro của dự án khi giảm doanh thu xuống 10% 52

3.4.3 Phân tích rủi ro của dự án khi tăng chi phí 10% đồng thời giảm doanh thu 5% 53

3.5 Đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án 54

3.5.1 Hiệu quả kinh tế 54

3.5.2 Hiệu quả xã hội 54

3.6 Phương án tổ chức quản lý, khai thác , vận hành dự án sau đầu tư. 56

3.6.1 Hình thức quản lý dự án: 56

3.6.2 Quản lý khai thác dự án 56

3.6.2.2 Quyền hạn và nhiệm vụ của chủ đầu tư 56

3.6.2.3 Đơn vị tư vấn xây dựng: 57

3.6.2.4 Trách nhiệm của nhà thầu xây dựng: 57

CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO 58

4.1 Kết luận 58

4.2 Kiến nghị. 58

4.3 Tài liệu tham khảo. 59

PHỤ LỤC 60

Đề tài : “LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC PHƯỚC AN”

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất nước, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, kéo theo tốc độ dân số tăng nhanh Tạo sức ép lớn về mọi mặt của đời sống xã hội Từ nhu cầu về cơ sở hạ tầng phát triển các khu dân cư, khu đô thị,…đến các tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học, công viên,… đặc biệt là nhu cầu về nhà ở

Ngoài ra, suy thoái kinh tế thế giới vào cuối năm 2008 kéo theo sự sụp đổ của thị trường bất động sản toàn cầu nói chung, và Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó Giá cả của hầu hết các phân khúc bất động sản đều giảm, điều đó tác động lớn đến tâm lý các nhà đầu tư

Vì những lý do trên, việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi sự chọn lọc khắt khe với những dự án có tính an toàn cao Và thước đo cho sự an toàn trong các quyết định đầu tư nằm ở khâu lập dự án đầu tư, với các chỉ số tài chính của dự án được dự báo dựa trên các cơ sở pháp lý của dự án, các yêu cầu tài chính quan trọng đem lại khả năng sinh lời cho dự án

Đặc biệt, trong thời gian gần đây, với các chính sách của Chính phủ thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, số lượng dự án đầu tư bất động sản gặp khó khăn trong công tác huy động vốn ngày càng gia tăng Việc hoàn thành một hồ sơ lập dự án đầu tư vào bất động sản hoàn chỉnh về mặt pháp lý và khả thi về mặt tài chính sẽ giúp dự án có tính cạnh tranh hơn trong quá trình thẩm định, xét duyệt xin tài trợ vốn Vì vậy, tôi chọn đề tài: “Lý thuyết về lập dự án đầu tư bất động sản - dự

án xây dựng cao ốc Phước An” để làm đề tài tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài ứng dụng các lý thuyết cơ bản về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, phân tích quy trình, nguyên tắc thực hiện lập một dự án đầu tư bất động sản hoàn chỉnh Trong đó có phân tích, đánh giá tính hiệu quả của các chỉ tiêu tài chính cụ thể, đưa ra phương án huy động vốn, dự báo khả năng sinh lời cụ thể của dự án trong tương lai

Qua đó, sinh viên có thể nắm bắt được quy trình, cách thức thực hiện lập một dựán đầu tư bất động sản và vận dụng vào công việc lập dự án đầu tư trong thực tiễn

3 Câu hỏi nghiên cứu

Xuyên suốt quá trình thực hiện đề tài, nhằm mục đích trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

- Tại sao cần phải lập dự án đầu tư Cao ốc Phước An

- Căn cứ nào để lập dự án đầu tư bất động sản

- Nên hay không nên đầu tư dự án Cao ốc Phước An

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là dự án đầu tư xây dựng Cao ốc Phước An Thông qua quá trình nghiên cứu, sinh viên có cơ hội tiếp xúc với các vấn đề về bất động sản, kiến trúc – xây dựng, các chỉ tiêu tài chính liên quan đến việc lập dự án đầu tư bất động sản

Từ đó rút ra yêu cầu đối với công tác lập dự án đầu tư bất động sản nói chung và loại hình BĐS cư trú – căn hộ chung cư nói riêng

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp thống kê mô tả và tính toán các chỉ tiêu tài chính nhằm đánh giá dự án

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT LIÊN QUAN

1.1 Khái niệm dự án đầu tư BDS

Đầu tư theo nghĩa rộng nhất là quá trình sử dụng vốn đầu tư nhằm duy trì tiềm lực sẵn có hoặc tạo ra tiềm lực lớn hơn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống Đối với nền kinh tế hoạt động đầu tư là một hoạt động nhằm tạo ra và duy trì hoạt động của các cơ sở vật chất, kĩ thuật của nền kinh tế Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư nhằm tăng thêm cơ sở vật chất – kỹ thuật hiện có, là điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu tư được thể hiện tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu tư

Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ:

Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết

và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Về bản chất: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ

vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định

Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu tư,

lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, x hội trong thời gian dài

Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế x hội làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ

Các dự án đầu tư là đối tượng cho vay trung và dài hạn chủ yếu của các ngân hàng

Ở một quốc gia đang phát triển như Việt Nam các dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước Các chủ dự án thường không đủ vốn để các doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư

mở rộng sản xuất, đầu tư theo chiều sâu và các dự án đầu tư mới phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư BDS

Một dự án đầu tư có một số đặc trưng chủ yếu sau:

Có mục tiêu, mục đích cụ thể

Có một hình thức tổ chức xác định (một cơ quan cụ thể) để thực hiện dự án

Có nguồn lực để tiến hành hoạt động của dự án (vốn lao động, công nghệ )

Có một khoảng thời gian nhất định để thực hiện mục tiêu dự án

1.3 Phân loại dự án đầu tư BDS

Phân loại theo nguồn vốn: gồm

- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước

- Dự án đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)

- Dự án đầu tư có nguồn vốn viện trợ của nước ngoài (ODA)

* Phân loại theo lĩnh vực đầu tư:gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát

triển cơ sở hạ tầng, văn hoá xã hội

* Phân loại theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư:

- Đối với đầu tư trong nước chia thành 3 loại A, B, C

Dự án nhóm A do thủ tướng chính phủ quyết định Dự án nhóm B, C do Bộ trưởng, Thủ trưởng các cơ quan ngang bộ, các cơ quan trực thuộc chính phủ, UBND cấp tỉnh (và thành phố trực thuộc TW) quyết định

- Đối với đầu tư nước ngoài gồm 3 loại A, B và loại được phân cấp cho các địa phương

* Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT

Việc phân loại dự án đầu tư theo cách nào cũng mang đến tính chất tương đối và quy ước Một dự án đầu tư được xếp vào nhóm này hay nhóm khác là tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi và yêu cầu nghiên cứu xem xét

Một dự án đầu tư có thể được đưa vào thực hiện phải trải qua những giai đoạn nhất định Các giai đoạn kế tiếp nhau trong quá trình hình thành và vận hành dự án tạo thành chu kỳ của dự án đầu tư

1.4 Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án

Một dự án đầu tư từ khi hình thành đến khi kết thúc thường trải qua các giai đoạn sau:

 Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư, bao gồm các hoạt động chính sau:

 Nghiên cứu cơ hội đầu tư, sản phẩm của bước này là báo cáo kỹ thuật về cơ hội đầu tư

 Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn một cách sơ bộ khả năng đầu tư chủ yếu từ cơ hội đầu tư Sự chọn lựa căn cứ vào các vấn đề sau:

- Phù hợp với chính sách phát triển kinh tế của Đảng và nhà nước

- Có thị trường tiêu thụ và khả năng cạnh tranh

- Xem xét nguồn tài chính dự án

- Phù hợp khả năng tài chính của chủ đầu tư

 Nghiên cứu khả thi:

Sản phẩm của bước này là báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), đây là báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm của một dự án nói chung và dự án đầu tư nói riêng theo quan điểm của người lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích các nhân tố ảnh hưởng Đây là giai đoạn sàng lọc cuối cùng các quan điểm của người lập dự án

và khẳng định tính khả thi của dự án và tạo cơ sở cho các nhà đầu tư ra quyết định đầu tư

 Thẩm quyền ra quyết định đầu tư:

Sau khi dự án đã được chuẩn bị kỹ càng, có thể tiến hành thẩm định một cách độc lập, xem xét toàn bộ các mặt của dự án để đánh giá xem dự án có thích hợp và khả thi hay không trước khi bỏ ra một chi phí lớn Nếu qua thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao thì có thể bắt đầu đầu tư vào dự án

 Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện đầu tư

Đây là giai đoạn cụ thể hoá nguồn hình thành vốn đầu tư và triển khai thực hiện

dự án đầu tư Giai đoạn này gồm những công việc sau:

- Khảo sát, thiết kế, dự toán

- Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu

- Thi công xây lắp công trình

- Chạy thử và bàn giao

 Giai đoạn 3: Vận hành và khai thác

Đây là giai đoạn đưa công trình bào hoạt động để chính thức đưa sản phẩm ra tiêu dùng trên thị trường

Đánh giá dự án:

Đây là giai đoạn đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư và các ảnh hưởng của nó Các nhà phân tích sẽ xem xét lại một cách có hệ thống các yếu tố làm nên thành công hay thất bại của dự án để áp dụng tốt hơn vào các dự án trong tương lai Đánh giá không chỉ được tiến hành khi dự án kết thúc, mà nó còn là công cụ quản lý dự

án khi nó đang hoạt động, có thể tiến hành đánh giá một vài lần trong suốt chu kỳ của dự án

Trong các giai đoạn trên thì giai đoạn 1 có ý nghĩa và vai trò cực kỳ quan trọng, nó

là cơ sở cho việc triển khai dự án ở các giai đoạn sau, quyết định thành công hay thất bại của dự án Trong giai đoạn này, thẩm định dự án được xem như một yêu cầu không thể thiếu và là cơ sở để ra quyết định đầu tư

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN CAO ỐC PHƯỚC AN

2.1 Tổng quan về dự án “ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC PHƯỚC AN” 2.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư và cơ sở pháp lý

2.1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Quận 2 được thành lập để kịp thời phát triển nhanh và phân bố lại dân cư của thành phố Với vị trí kế cận của nội thành, quỹ đất xây dựng lớn, Quận 2 dự kiến hình thành nhiều khu dân cư mới, được thiết kế đạt chuẩn đô thị hiện đại nhằm đáp ứng phục vụ khoảng 400.000 – 500.000 dân trong tương lai, rất thích hợp thu hút dân

cư, góp phần thực hiện chủ trương giãn dân trong nội thành

Bán đảo Thủ Thiêm, hướng phát triển trở thành trung tâm mới của Thành phố, với định hướng là một trung tâm tài chính, tín dụng, dịch vụ, thương mại trong tương lai Quận 2 cách trung tâm Thành phố bởi con sông Sài Gòn Việc xây dựng cụm công nghiệp cảng Cát Lái; Khu thể thao – du lịch Rạch Chiếc có quy mô cấp Thành phố và khu vực; cùng hàng loạt tuyến giao thông huyết mạch như Đại lộ Đông Tây, cầu hầm Thủ Thiêm, cầu và đường vành đai Phú Mỹ phía đông Thành phố

Khu dân cư Bình Trưng Đông theo định hướng là khu dân cư lớn của Quận 2 Hiện tại việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật cũng đã gần như hoàn tất và sẽ thu hút một lượng lớn dân cư đến định cư trong tương lai gần đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở Tuy nhiên nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung khá, cán bộ công nhân viên vẫn đang rất cần thiết

Do đó, việc xây dựng các khu dân cư trên địa bàn Quận 2 là rất cần thiết và phù hợp với định hướng chung của việc phát triển của đô thị Thành phố Nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung khá, Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích quận 2 sẽ tiến hành đầu tư xây dựng Cao ốc Phước

An thuộc Phường Bình Trưng Đông, Quận 2

2.1.1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật xây dựng ngày 26/11/2003

- Luật sửa đổi một số điều liên quan đến đầu tư xây dựng ngày 19/6/2009

- Bộ Luật dân sự ngày 14/06/2005

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng và nghị định điều chỉnh 49/NĐ-CP ngày 18/04/2008

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính Phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí xây dựng công trình

- Nghị định 48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 của CP về Hợp đồng trong hoạt động xây dựng

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng;

- Thông tư số 23/2009/TT-BXD ngày 16/7/2009 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thi tuyển và tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc công trình xây dựng;

- Thông tư số 33/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:2009/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị;

- Thông tư 03/2009/TT-XD ngày 26/03/2009 quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009

- Thông tư 27/2009/TTBXD ngày 31/07/2009 Hướng dẫn một số nội dung về Quản lý chất lượng công trình

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

- TCXDVN 323:2004 kèm theo quyết định 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/07/2006

về “ Nhà ở cao tầng – tiêu chuẩn thết kế”

- Văn bản số 5449/UBND-QLĐT ngày 06/8/2008 của UBND Quận 2 về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc dự án khu nhà ở Phước An, Phường Bình Trưng Đông Quận 2;

- Căn cứ Văn bản số 253/UBND-QLĐT ngày 10/01/2008 của UBND Quận 2 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng dự án Cao ốc Phước An tại Phường Bình Trưng Đông, Quận 2;

- Căn cứ Văn bản số 5449/UBND-QLĐT ngày 06/8/2008 của UBND Quận 2 về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc dự án khu nhà ở Phước An, Phường Bình Trưng Đông Quận 2;

- Căn cứ Văn bản số 1217/UBND-ĐTMT ngày 24/03/2009 của UBND Tp.HCM

về chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án Cao ốc Phước An tại Phường Bình Trưng Đông, Quận 2;

- Căn cứ Nghị quyết số 106/NQ-CI.2 ngày 21/12/2010 của Hội đồng thành viên Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích quận 2 về chủ trương giải quyết một số nội dung công việc và công tác cán bộ, trong đó thống nhất thuê đơn vị Tư vấn khác lập lại thiết kế kiến trúc dự án Cao ốc Phước An;

- Căn cứ Quyết định số 474A/QĐ-CI.2 ngày 18/4/2011 của Giám đốc Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích quận 2 về phê duyệt kết quả tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc và phê duyệt phương án thiết kế kiến trúc dự án Cao

2.1.2.1 Giới thiệu về chủ đầu tư

- Tên đơn vị: CTY TNHH MỘT THÀNH VIÊN DỊCH VỤ CÔNG ÍCH QUẬN 2

- Địa chỉ: 936 Nguyễn Thị Định, Phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, Tp.HCM

- Điện thoại số: 08.3742.1166 - Fax: 08.3742.1167

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4106000135

- Vốn điều lệ: 31.094.000.000 đồng (Ba mươi mốt tỷ không trăm chín mươi bốn triệu đồng)

 Thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp

 Thi công công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, đô thị theo HĐKT với khách hàng (sau khi có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh theo quy định)

 Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê; đầu tư cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng để chuyển quyền sử dụng đất

 Tư vấn đầu tư xây dựng

 Sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng

 Quản lý khai thác chơ

 Thi công công trình điện chiếu sáng, công trình cấp thoát nước

 Đầu tư xây dựng, kinh doanh cở sở hại tầng khu công nghiệp

 Đầu tư kinh doanh khu giải trí (không kinh doanh tại trụ sở công ty)

 Kinh doanh nhà ở

 Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng (chỉ thực hiện đối với những dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt)

 Khai thác, xử lý, mua bán nước sinh hoạt

 Phân phối kinh doanh nước sạch

 Dịch vụ trông giữ xe các loại

 Vệ sinh khai thông cống rãnh, bồn nước

 Xử lý chất thải lỏng công nghiệp, nước thải sinh hoạt

 Thu gom, phân loại, đóng gói vận chuyển rác thải (sinh hoạt, công nghiệp, y tế)

 Hoạt động xử lý rác thải rắn (không sinh hoạt tại trụ sở công ty)

 Trồng hoa, cây cảnh

 Trồng và chăm sóc cây xanh đường phố

 Mua bán hoa và cây cảnh

2.1.2.2 Hình thức đầu tư

Dự án được đầu tư theo hình thức: xây dựng – chuyển giao – vận hành

2.1.2.3 Phân cấp công trình

- Phân cấp công trình (theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:2009/BXD):

 Loại công trình: công trình dân dụng, nhà chung cư

 Cấp công trình: chung cư cấp I

- Phân hạng chung cư: chung cư hạng trung cấp

2.1.2.4 Nguồn tài liệu, số liệu

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008

- Tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam về tiêu chuẩn thiết kế công trình dân dụng của Bộ Xây dựng

- Các văn bản quy định về định mức chi phí khảo sát thiết kế, lập dự án và đơn giá xây dựng cơ bản

- Văn bản số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

- Các số liệu, tài liệu khác có liên quan…

2.1.3 Giới thiệu chung về dự án

2.1.3.1 Tên dự án: CAO ỐC PHƯỚC AN

2.1.3.2 Địa điểm:

PHƯỜNG BÌNH TRƯNG ĐÔNG – QUẬN 2 – TP HỒ CHÍ MINH

2.1.3.3 Quy mô đầu tư:

- Diện tích toàn khu : 10.417,50 m2

 Mật độ xây dựng khối tháp : ≤40 %

- Hệ số sử dụng đất : 7,51

- Chiều cao :

 Chiều cao toàn công trình : 79 m

 Chiều cao căn hộ điển hình : 3,3m

An

- Đóng góp một phần vào quỹ nhà ở tái định cư phục vụ trực tiếp cho nhân dân quận 2 chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các đồ án phát triển đô thị Quận 2

- Tạo một công trình có kiến trúc đẹp với chất lượng tốt, làm đẹp cảnh quan đô thị

và tạo điểm nhấn cho kiến trúc đô thị của khu vực phù hợp với chủ trương của UBND thành phố về việc khuyến khích phát triển các dự án nhà ở cao tầng và xu hướng đầu tư hiện nay nhằm khai thác hiệu quả khu đất

2.2 Phương án, vị trí và giải pháp kiến trúc

2.2.1 Lựa chọn địa điểm

Dự án Cao ốc Phước An có địa điểm và ranh giới khu đất như sau :

2.2.1.1 Địa điểm công trình

Vị trí khu đất xây dựng công trình: thuộc một phần thửa 2 đến thửa 14, tờ bản đồ số

32 (theo tài liệu đo năm 2003), Phường Bình Trưng Đông, Quận 2

2.2.1.2 Ranh giới khu đất

Diện tích khu đất xây dựng theo ranh như sau:

Hướng Đông giáp đường dự kiến mở, lộ giới theo quy hoạch 12m

Hướng Tây giáp đường Lê Văn Thịnh, lộ giới theo quy hoạch 30m

Hướng Nam giáp Trung Tâm dạy nghề quận 2

Hướng Bắc giáp đường số 42, lộ giới theo quy hoạch 20m

Tổng diện tích đất khu đất : 10.417,5 m²

Diện tích xây dựng: 8.958,20 m2

2.2.2 Điều kiện tự nhiên

Khí hậu:

Theo qui chuẩn xây dựng – tập III, khu vực này chịu ảnh hưởng chung của khí hậu

miền Nam Việt Nam với những tính chất và đặc điểm sau:

- Thuộc phân vùng Ivb, vùng khí hậu IV của cả nước

- Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa

không nhỏ đối với sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của người dân trong khu vực

2.2.3 Giải pháp kiến trúc

2.2.3.1 Giải pháp quy hoạch

 Bố cục không gian kiến trúc cảnh quan

- Tổ chức bố cục không gian kiến trúc trong khu quy hoạch là một khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ, khu thương mại dịch vụ được bố trí xây dựng ở khối đế công trình, khu căn hộ (2 khối tháp công trình), tổ chức các tuyến giao thông trong khu vực linh động, vừa tạo điều kiện khai thác yếu tố mặt tiền, bố trí diện tích vừa phải, thuận lợi cho việc lưu thông đi lại và tạo điều kiện thuận lợi cho việc điều hành quản lý sau này

- Tổ chức tuyến giao thông hợp lý tận dụng tối đa diện tích giao thông trong khu quy hoạch Bên cạnh đó toàn bộ mạng lưới giao thông được nghiên cứu thiết kế hòa hợp với thực tế, chiều rộng đường vừa phải nhưng vẫn đảm bảo thông thoáng cũng như mật độ lưu thông an toàn, đảm bảo sự thông lưu trong khu vực, khai thác tối đa yếu tố mặt tiền của từng dãy nhà, tạo sự khang trang thông thoáng, thu hút người dân

- Các hình thức tổ chức nhà ở, mảng cây xanh, mạng lưới giao thông … được nghiên cứu phù hợp với điều kiện thực tế khu vực, đảm bảo đúng tiêu chuẩn Bên cạnh đó là giải quyết triệt để vấn đề thoát nước, cấp nước, cấp điện, vệ sinh môi trường, … đảm bảo điều kiện cuộc sống văn minh hiện đại Tất cả sẽ tạo cho khu

dân cư với một tổng thể hoàn chỉnh, hài hoà với cảnh quan xung quanh, góp phần tích cực vào việc nâng cao môi trường sống và cảnh quan đô thị, tạo điều kiện cho

đô thị phát triển sau này

 Bố cục không gian các khu vực trọng tâm, các tuyến, các điểm nhấn và các

điểm nhìn quan trọng

- Trục đường giao thông cảnh quan là trục chính của khu vực quy hoạch được bố cục không gian theodạng đường tuyến nhánh nhằm tạo tầm nhìn linh động, đa dạng cho trục đường Công viên cây xanh ở giữa trục đường và dãy cây xanh trang trí lề đường tạo cảnh quan và là tuyến bộ hành cũng như để xử lý cho các hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầu mối của khu vực

- Trên trục giao thông này bố trí các công trình cao tầng nhằm tạo các góc nhìn đẹp, linh hoạt và tạo những điểm nhấn cho trục đường

 Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan

- Việc bố trí công viên cây xanh nằm trong khuôn viên chung cư cao tầng và mảng xanh được trồng trong công trình (cây xanh trồng trên phần đế công trình) không ngoài mục đích tạo tầm nhìn đẹp từ phía ngoài vào khu vực quy hoạch nói riêng mà còn đảm bảo cho tổng thể cảnh quan nói chung

- Hình thức kiến trúc cuả các công trình phải phù hợp với chức năng; màu sắc phải đơn giản, tươi sáng; bố cục công trình có chú ý các giải pháp thích hợp với khí hậu Việt Nam : bố trí hiên che, tấm chắn nắng tại các mặt công trình hướng Đông – Tây

2.2.3.2 Giải pháp kiến trúc

- Tổng mặt bằng bố trí 2block chung cư với 1 mẫu điển hình

- Tầng điển hình thiết kế 17 căn hộ 1 tầng, thiết kế lệch khối nhằm tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên

- Phương án bố trí thang:

 Theo thiết kế 1 block có 277 căn hộ từ tầng 4 đến tầng 20, theo tiêu chuẩn thiết

kế 2 thang máy, 2 thang bộ, được bố trí ở lõi trung tâm

- Phương án bố trí phòng thu gom rác:

 Mỗi đơn nguyên bố trí 1 phòng thu gom rác với 2 lớp cửa, chống mùi hôi, bố trí

ở vị trí trung tâm, thuận tiện cho việc sử dụng, dùng thang tải rác, tại đây có phòng thu gom rác rộng rãi và tách biệt với lối vào chính của công trình và các căn hộ tầng trệt

- Phương án tính toán nhà để xe găn máy, chổ đậu xe hơi:

 Chỗ để xe máy: 1 hộ 2 xe

 Chỗ để xe ô tô: 6 hộ 1 xe

- Các căn hộ được thiết kế theo tiêu chí sau:

 Đa dạng các sản phẩm căn hộ để phục vụ các nhu cầu khác nhau

 Có khu vực để máy giặt, sân phơi, đặt cục nóng HTĐHKK kín đáo

 Quy mô xây dựng:

BẢNG CHI TIẾT QUY MÔ ĐẦU TƯ

Dự án: Cao Ốc Phước An Địa điểm: Phường Bình Trưng Đông, Quận 2

Căn hộ thương mại (không hầm)

Tổng DT riêng Diện tích chung

Tỷ lệ Số căn hộ Diện tích của CĐT Công cộng Kinh doanh

1

Khu đất:

- Diện tích toàn khu 10,417.50

- Diện tích xây dựng 8,958.20

2 Khối đế: 3 tầng 17,593.90 1,967.60 11,741.80 3,884.50 15

Bố trí căn hộ thương mại, chỗ để xe, sinh hoạt cộng đồng, khu kỹ thuật, dịch vụ, sân chơi a Tầng 1: 6,027.60 - 4,075.90 1,951.70

- Sảnh chung cư 426.70 426.70

- Sinh hoạt cộng đồng 430.00 430.00

- Ban quản lý + Khu kỹ thuật 330.70 330.70

- Nhà xe 2,452.10 2,452.10

- Căn hộ thương mại 1,951.70 1,951.70 15

- Sân 436.40 436.40

b Tầng 2: 5,705.80 - 3,773.00 1,932.80

- Sảnh chung cư 267.10 267.10

- Nhà hàng tiệc cưới

2.2.3.3 Giải pháp vât liệu công trình

 Khu nhà xe

 Chiều cao tầng: 3m5 -4m2

 Nhịp khung 7m4 x 8m

 Tường bao che dày 200,

 Sàn thiết kế theo tiêu chuẩn kỹ thuật

 Vách ngăn vệ sinh: vật liệu nhẹ, lắp đặt cách sàn 200

 Cửa kính khung nhôm

 Cửa thoát hiểm: cửa chống cháy

 Khu căn hộ

Kiến trúc:

- Chiều cao tầng: 3m3

- Nhịp khung 7m4 x 8m

- Trần thạch cao khung nhôm chìm ( vị trí bếp, vệ sinh)

- Tường bao che dày 200, tường ngăn chia dày 100

- Cửa ngoài nhà: cửa kính khung nhôm

- Cửa trong nhà: cửa gỗ kính

- Giải pháp kết cấu bên trên

Kết cấu khung dầm, cột kết hợp vách lõi thang máy bê tông cốt thép toàn khối có khả năng chịu tải trọng ngang cao (tải trọng gió, tải trọng động đất), hệ kết cấu sàn

một phương, hai phương

- Vật liệu xây dựng:

Bê tông: Vật liệu bê tông sử dụng đƣợc chỉ định theo Tiêu chuẩn Xây dựng Việt

Nam TCXDVN 356-2005 Những yếu tố xét đến khi chọn vật liệu sử dụng: dể

dàng xây dựng, tiết kiệm và tính thích nghi cao

Bê tông lót móng: Bê tông đá 1x2 mác M150

Cọc bê tông ly tâm D600 đá 1x2 mác M800 (khối lăng trụ)

Móng: Bê tông đá 1x2 mác M350(B25)

Dầm, sàn, cầu thang, vách tầng hầm …: Bê tông đá 1x2 mác M350(B25)

Hệ cột, vách, vách lõi thang máy: Bê tông đá 1x2 mác M500 (B40)

Cốt thép: Cốt thép sử dụng đƣợc chỉ định trong Tiêu chuẩn Xây dựng Việt Nam

TCVN 2737 – 2006: Tải trọng tác động – Tiêu chuẩn thiết kế

TCXD 229 – 1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo

TCXDVN 356 – 2005: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế TCXDVN 338 – 2005: Kết cấu thép – Tiêu chuẩn thiết kế

TCVN 205 – 1998: Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế

TCXDVN 195-1997: Nhà cao tầng – Thiết kế cọc khoan nhồi

TCXDVN 375 – 2006: Thiết kế kháng chấn – Tiêu chuẩn thiết kế

Tiêu chuẩn tham khảo:

BS 8004: 1986 : Thiết kế nền móng

BS 8110: 1997 : Kết cấu bê tông, bê tông cốt thép

2.3.1.2 Điều kiện đất nền

Dựa vào Báo cáo khảo sát địa chất do Công ty TNHH Tƣ vấn XD Việt Vũ Bình lập tháng 03 năm 2009 Ta thu đƣợc hổn hợp các địa tầng chủ yếu sau:

Lớp 1A: Các san lấp: cát mịn, xốp

Lớp 1: Các pha chứa sỏi, dẻo SPT thay đổi từ 5 đến 10

Lớp 2: Cát vừa lẫn ít sỏi sạn, ƣớt, chặt vừa SPT thay đổi từ 9 đến 33

Lớp 3: Sét, nửa cứng SPT thay đổi từ 10 đến 30

Lớp 4: Cát pha ít sỏi sạn, dẻo SPT thay đổi từ 11 đến 19

Lớp 5: Cát vừa nhiều bụi, it sỏi, ƣớt, chặt vừa SPT thay đổi từ 14 đến 34

Lớp 6A: Sét pha, dẻo cứng SPT thay đổi từ 11 đến 40

Lớp 6: Cát vừa ít sỏi, chặt đến rất chặt SPT thay đổi từ 26 đến 57

Lớp 7A: Sét pha chứa sỏi, dẻo cứng SPT thay đổi từ 16 đến 21

Lớp 7: Sét dẻo cứng SPT thay đổi từ 16 đến 20

2.3.1.3 Tải trọng tác động

 Tải trọng gió

Vị trí xây dựng công trình Quận 2, Tp HCM thuộc khu vực II.A

Giá trị áp lực gió W0  83 daN m / 2

Địa hình dạng „B‟

Giá trị độ giảm  của dao động  0.3 đối với kết cấu bê tông cốt thép

Giá trị giới hạn tần số dao động riêng fL  1.3 Hz

 Động đất

tốc nền thiết kế trên nền loại A

Tương đương động đất cấp VII

theo thang MSK-64

2.3.2 Giải pháp hạ tầng kỹ thuật

- Thiết kế đảm bảo các yếu tố sau:

 An toàn khi vận hành

 Tiết kiệm khi sử dụng

 Thuận tiện trong việc thay thế, sửa chữa

 Linh hoạt trong điều chỉnh phụ tải

 Tối ưu trong chi phí thi công

- Phương án

Căn cứ theo yêu cầu của dự án, quy phạm, tiêu chuẩn thiết kế của Việt Nam về cấp thoát nước, cấp điện hiện hành, thiết kế hệ thống cấp thoát nước, cấp điện hoàn chỉnh và đồng bộ theo các tiêu chí:

 Đơn giản, dễ vận hành, dễ quản lý

 Dễ bảo trì sửa chữa trong quá trình sử dụng và vận hành

 Đảm bảo an toàn khi có sự cố

 Đảm bảo cung cấp nguồn điện liên tục và ổn định

 Tiết kiệm tối đa nguồn năng lượng điện

 Phù hợp và làm tăng thêm nét đẹp kiến trúc

 Ứng dụng những kỹ thuật tiên tiến để tối ưu hóa công năng sử dụng công trình

- Hệ thống điện

Từ lưới điện trung thế khu vực nguồn điện cấp vào công trình qua trạm hạ thế cấp điện vào công trình, từ trạm hạ thế nguồn điện cấp vào tủ điện chính sau đó cấp đến các tủ điện tầng, từ tủ điện tầng cấp điện đến các phụ tải tiêu thụ điện

 Hệ thống điện chiếu sáng

 Hệ thống chiếu sáng sinh hoạt, làm việc

 Hệ thống chiếu sáng thoát hiểm

 Hệ thống điện thoại, dữ liệu

 Hệ thống truyền hình cáp

 Hệ thống an ninh kiểm soát

 Hệ thống âm thanh thông báo

2.3.2.2 Hệ thống điều hòa không khí

Hệ thống điều hòa không khí: toàn bộ hệ thống điều hòa được thiết kế nhằm mang lại sự thông thoáng cho các khu vực hành lang, khu vực thương mại, bếp, trong

tòa nhà, đảm bảo an toàn cho khu vực thoát hiểm thoát nạn

 Hệ thống tạo áp thang thoát hiểm

 Hệ thống điều hòa trung tâm cho khu thương mại và điều hòa cục bộ cho khu căn hộ

 Hệ thống hút khói hành lang

2.3.2.3 Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống được thiết kế nhằm đảm bảo việc báo và chữa cháy chính xác cho các khu vực trong công trình, đảm bảo an tòan cho tòan bộ cư dân và khách vãng lai

- Hệ thống thoát nuớc: hệ thống thoát nước thải và nước mưa được thu gom và dẫn vào hệ thống thoát nước khu vực thông qua hệ thống ống và hố ga

 Thoát nước thải

 Thoát nước mưa

- Hệ thống trạm xử lý nước thải:nước thải sinh hoạt được thu gom tập trung về

trạm xử lý, sau đó mới đổ vào hệ thống thóat nước khu vực

- Toàn bộ hệ thống M&E được giám sát và quản lý theo một trình tự đơn giản và hiệu quả nhằm mang lại hiệu suất tối đa cho hệ thống và đảm bảo các yêu cầu về an

toàn và tiết kiệm năng lượng cho công trình

2.4 Giải pháp bảo vệ môi trường

Một trong những mục tiêu được ưu tiên hàng đầu của Cao ốc Phước An là tạo ra một môi trường sống, môi trường làm việc, nghỉ ngơi tốt hơn cho người dân

Nếu môi trường sống bị ô nhiễm ở bất kỳ thành phần nào: nước, đất, không khí,… hay có nguy cơ bị xâm hại dưới bất kỳ hình thức nào thì điều đó cũng có nghĩa là

cuộc sống, sức khỏe của người dân chưa được đảm bảo, mục đích quan trọng của

dự án chưa thể hoàn thành

2.4.1 Nguồn gây ô nhiễm

2.4.1.1 Nguồn gây ô nhiễm khi triển khai thi công xây dựng

Nguồn gốc phát sinh ô nhiễm trong giai đoạn thi công xây dựng bao gồm:

- Bụi đất đá do điều khiển các phương tiện vận chuyển ra vào công trường thi công

- Ô nhiễm do khí thải từ các phương tiện vận tải, phương tiện và máy móc thi công Đây chủ yếu là các loại khí thải ra từ các động cơ máy móc

- Trong thời gian xây dựng cũng sẽ gây ra nhiều tác động tiêu cực đến môi trường xung quanh như gia tăng mật độ xe vận chuyển đất đá; qua đó gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường giao thông tại khu vực, gây ảnh hưởng bụi, ồn và an toàn giao thông

- Ô nhiễm do nước thải ra từ các hoạt động sinh hoạt của người công nhân trực tiếp thi công, từ việc giải nhiệt máy móc, thiết bị hoặc từ các khu vực tồn trữ nhiên liệu, vật liệu xây dựng Nước thải từ quá trình rửa xe vận chuyển nguyên vật liệu làm sạch cát, đất trước khi ra khỏi công trường

- Chất thải rắn thi công: xà bần, mảnh gạch vỡ, gỗ coffa, sắt thép vụn, bao bì vật liệu xây dựng … và chất thải rắn sinh hoạt của công nhân: bịch (hộp) đựng thức ăn, thức ăn thừa, bịch ny lon,…

- Ô nhiễm về tiếng ồn của các phương tiện và máy móc thi công trên công trường như: máy đầm, máy khoan, máy bơm, hoạt động trộn, đổ bê tông,…

- Tai nạn lao động cũng có thể xảy ra như đối với bất cứ công trường xây dựng nào

- Bên cạnh đó, việc bắt đầu xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng sẽ gia tăng mật độ phương tiện vận chuyển, chuyên chở nguyên vật liệu xây dựng, điều động thêm máy móc thiết bị, tập kết thêm công nhân… Nếu không có sự kết

hợp hài hòa các yếu tố trên và việc sắp xếp, quản lý không có khoa học thì các công đoạn trên sẽ gây ra những ảnh hưởng tác động lẫn nhau và ít nhiều

sẽ gây những ảnh hưởng nhất định đến môi trường như việc lưu lượng xe cộ dẫn đến gia tăng lên một cách đáng kể, từ đó sẽ gia tăng bụi, tiếng ồn, các ô nhiễm nhiệt cũng như gia tăng các tai nạn lao động

 Tác động tới môi trường nước

Các tác động có ảnh hưởng xấu đến môi trường nước trong quá trình xây dựng cơ

sở hạ tầng của dự án bao gồm:

- Quá trình san lấp mặt bằng:

Các hoạt động san lấp để tạo mặt bằng xây dựng: mặc dù phương án san nền của đồ

án được thực hiện khá tốt, khối lượng san ủi không nhiều nhưng vẫn có nguy cơ lớp đất mặt bị xói mòn gây ô nhiễm nguồn nước

- Sinh hoạt của công nhân tại công trường:

Ô nhiễm do nước thải ra từ các hoạt động sinh hoạt của người công nhân trực tiếp thi công Theo phương án xây dựng thì chủ đầu tư sẽ hạn chế số lượng công nhân ở lại công trình, chủ đầu tư sẽ sử dụng số lượng công nhân trực tiếp từ địa phương và một số sẽ sử dụng số lượng người công nhân từ nơi khác đến Do đó số lượng công nhân ở lại công trường không nhiều và lượng nước thải phát sinh không lớn

- Nước mưa chảy tràn:

Trong quá trình thi công xây dựng, nước thải còn từ nước mưa chảy tràn trên bề mặt công trường Lượng nước mưa thường có nồng độ chất lơ lửng cao và có thể bị nhiễm các tạp chất như dầu mỡ của các thiết bị thi công, vụn vật liệu xây dựng Tuy nhiên, mức độ gây ô nhiễm không nhiều

- Nước thải thi công:

Ngoài ra nước thải phát sinh trong quá trình rửa xe cơ giới ra vào công trình, rửa nguyên vật liệu, nước phát sinh trong quá trình đào móng… Nước thải này cuốn theo đất, cát, ximăng có thể gây tắc đường dẫn nước xuống cống, gây ngập úng tạo môi trường thuận lợi cho các sinh vật gây bệnh truyền nhiễm như ruồi, muỗi Tuy nhiên lượng nước này không nhiều và mức độ ảnh hưởng không đáng kể nhưng để giảm ảnh hưởng đến mức thấp nhất ảnh hưởng đến môi trường nước tiếp nhận cần phải đưa ra các giải pháp khống chế

 Tác động tới môi trường đất và cảnh quan

Các ảnh hưởng có thể của dự án quy hoạch tới môi trường đất và cảnh quan:

- Làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất của khu vực

- Các hoạt động đào đắp, san lấp làm tăng nguy cơ xói mòn ảnh hưởng tới cấu trúc tầng mặt đất

- Chất thải rắn từ quá trình xây dựng, sinh hoạt, vận hành máy móc, làm ô nhiễm đất

- Cảnh quan thiên nhiên bị thay đổi do các công trình mới được phá dỡ, cải tạo, xây dựng đồng loạt

 Tác động do chất thải rắn:

Chất thải rắn chủ yếu trong giai đoạn này là các loại nguyên vật liệu xây dựng phế thải rơi vãi trong quá trình xây dựng, coffa hư hỏng, sắt thép vụn, đất đá, xà bần… Phần chất thải rắn này không gây ảnh hưởng đáng kể đến sức khỏe con người nhưng lại gây mất cảnh quan của khu vực và có thể gây tai nạn lao động

Ngoài ra, trong quá trình xây dựng còn phát sinh chất thải rắn nguy hại như các giẻ lau dính dầu nhớt, dầu mỡ thừa trong quá trình bảo trì các máy móc dùng trong xây dựng Tuy nhiên, số lượng chất thải rắn này phát sinh không nhiều, không thường xuyên Lượng rác này sẽ được thu gom theo quy định thu gom chất thải rắn nguy hại

Chất thải rắn còn được phát sinh từ hoạt động sinh hoạt của công nhân trong suốt quá trình xây dựng

 Tác động tới môi trường không khí

Ô nhiễm bụi, khí thải do các thiết bị thi công trên công trường

Hoạt động của các phương tiện và thiết bị thi công sẽ làm phát sinh khí ô nhiễm chứa sản phẩm từ quá trình đốt nhiên liệu của các động cơ Các phương tiện này chủ yếu phục vụ cho hoạt động đào - đắp đất, thi công nền móng, san ủi mặt bằng,…

Ô nhiễm do bụi và khí thải phát sinh từ các phương tiện vận chuyển

Hoạt động của các phương tiện vận tải trên công trường (như xe xúc, xe ủi, xe vận chuyển vật liệu xây dựng ) có thể phát sinh khí thải

 Ô nhiễm do tiếng ồn

- Giai đoạn san lấp mặt bằng:

Tiếng ồn là một tác nhân gây ô nhiễm trong quá trình san lấp mặt bằng của dự án xây dựng khu dân cư Do thời gian làm việc trên công trường, các phương tiện thi công gây ra tiếng ồn làm ảnh hưởng đến sức khỏe công nhân như ảnh hưởng đến tâm lý, ảnh hưởng lên thính giác và một vài cơ quan khác trên cơ thể con người Tuy nhiên, mặt bằng khu vực thi công tương đối rộng, dự án có kế hoạch che chắn trong quá trình thi công xây dựng nên các ảnh hưởng đến môi trường xung quanh

sẽ được hạn chế đến mức thấp nhất

- Giai đoạn xây dựng:

Loại ô nhiễm này sẽ có mức độ ô nhiễm nặng hơn so với loại ô nhiễm tiếng ồn trong giai đoạn phát quang và san lấp mặt bằng vì trong giai đoạn này các phương tiện máy móc sẽ được sử dụng nhiều hơn và hoạt động cũng liên tục hơn Trong giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng, lắp đặt thiết bị, tiếng ồn phát sinh chủ yếu từ hoạt