BÁO CÁO THỰC TẬP-THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, cùng với sự ra đời của một loạt các Nghị định và Thông tư như: Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD … quy

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài cần nghiên cứu

Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong toàn

xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động thì thị trường bất động sản

là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất, đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Trong thị trường bất động sản, hàng hóa bất động sản được giao dịch, mua bán, chuyển nhượng… thông qua các sàn giao dịch bất động sản có quy mô, tổ chức được pháp luật quy định và cho phép

Sàn giao dịch bất động sản là “cầu nối” giúp những người có nhu cầu thực tiếp xúc được với những người cần bán sản phẩm Tuy là đơn vị trung gian nhưng

nó lại đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình diễn ra hoạt động mua bán, chuyển nhượng giữa hai bên, thậm chí sàn giao dịch còn là địa chỉ “tin cậy”, nơi ký gửi hàng hóa bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư

Sàn giao dịch bất động sản ra đời không những đáp ứng được yêu cầu ngày càng phức tạp của các hoạt động giao dịch bất động sản trong thị trường mà còn thỏa mãn nhu cầu ngày một đa dạng, khó tính của khách hàng cũng như của chủ đầu

tư, phần nào góp phần khẳng định đẳng cấp thương hiệu cho chủ đầu tư, các đơn vị phân phối và tiếp thị dự án bất động sản Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn

là sân chơi chung cho các lĩnh vực tài chính, pháp lí, bảo hiểm khi tham gia thị trường bất động sản Tuy nhiên, không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có thể đảm nhiệm được vai trò và hoạt động một cách có hiệu quả, đúng theo quy định của Bộ xây dựng đã đề ra Thực tế cho thấy, hiện nay cả nước có trên 600 sàn giao dịch bất động sản nhưng hoạt động của các sàn hầu như vẫn chưa được quản lí một cách có hiệu quả và vẫn còn mắc rất nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn giao dịch bất động sản mọc ra như nấm nhưng thị trường vẫn bị rối

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, cùng với sự ra đời của một loạt các Nghị định và Thông tư như: Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD … quy định giao dịch bất động sản bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch là một bước ngoặt lớn, một thành công lớn của các cơ quan quản lí Nhà nước nhằm làm minh bạch hóa thị trường bất động sản và hạn chế các yếu tố gây ảnh hưởng xấu tới thị trường bất động sản nói riêng cũng như toàn bộ nền kinh tế quốc dân nói chung

Thực trạng “trầm lắng” của thị trường bất động sản thời gian gần đây cho thấy việc quản lí và điều hành hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản một

cách có hiệu quả và đạt chất lượng cao, phù hợp với nhu cầu của thị trường và tuân thủ đúng theo quy định pháp luật đang là một vấn đề hết sức bất cập và nan giải không chỉ với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản, mà còn là mối quan tâm của các tổ chức, cơ quan quản lí Nhà nước Bên cạnh những những tác dụng to lớn, thực tiễn của công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản đối với nền kinh tế thị trường, thì bản thân mỗi sàn giao dịch khi thực hiện tốt công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản của mình sẽ ngày càng tăng số lượng giao dịch, nâng cao uy tín, khẳng định niềm tin của khách hàng cũng như chủ đầu tư trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng, phân phối hay kí gửi hàng hóa bất động sản

2 Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề

Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề trước hết là hệ thống hóa cơ sở lý thuyết, đánh giá thực trạng cụ thể của vấn đề nghiên cứu, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết những khó khăn vướng mắc đã, đang và sẽ gặp phải trong thực tế hiện nay

Cụ thể, chuyên đề sẽ tập trung đi sâu vào giải quyết những vấn đề sau đây:-Làm rõ những nội dung cơ bản về bất động sản, hàng hóa bất động sản và sàn giao dịch bất động sản

-Chỉ ra các quy định pháp luật cụ thể về điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của những người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn

-Phân tích nội dung cũng như sự cần thiết của công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản, những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch

-Đánh giá thực trạng công tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản

An Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, tổng hợp, phân tích và đánh giá những kết quả đạt được cũng như những mặt còn hạn chế và chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến hạn chế đó

-Trên cơ sở tổng hợp, phân tích các vấn đề lí thuyết có liên quan và thực trạng công tác quản lí và điều hành tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc, từ đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lí và điều hành sàn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Với những mục tiêu cụ thể mà chuyên đề đưa ra để giải quyết có thể thấy đối tượng và phạm vi nghiên cứu mà chuyên đề hướng tới là hàng hóa bất động sản, sàn giao dịch bất động sản và các hoạt động trong công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản nói chung và tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc nói riêng

Bên cạnh đó chuyên đề cũng sẽ đi vào tìm hiểu nghiên cứu những văn bản pháp luật có liên quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản và công tác quản

lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ khi có Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời cho đến nay như: Nghị định số 153/NĐ-CP/2007 ngày 15-10-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số 71/NĐ-CP/2010 ngày 23-6-

2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở … và một số Chỉ thị, Thông tư, Nghị định khác

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện chuyên đề những phương pháp được sử dụng trong bài viết chủ yếu là:

-Tiếp cận lí thuyết chung về bất động sản, hàng hóa bất động sản, sàn giao dịch bất động sản và các hoạt động trong công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản

-Tham khảo các tài liệu qua mạng internet về thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay trên thị trường Trên cơ sở đó phân tích, so sánh, đánh giá công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc

-Thống kê các số liệu thứ cấp, các thông tin có chọn lọc từ các tài liệu và website đáng tin cậy của Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng như: Vietlaw.gov.vn, xaydung.gov.vn…

-Tổng hợp, đánh giá, phân tích các tài liệu, thông tin thu thập được, trên cơ

sở đó có thể hiểu sâu hơn thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất

động sản ở Việt Nam, nhằm đề xuất giải pháp và kiến nghị hướng tới hoàn thiện công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay.

- Sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu các cán bộ công nhân viên làm việc tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc cũng như các đối tác, bạn hàng, khách hàng khi đến giao dịch, kí gửi hàng hóa bất động sản qua sàn Đồng thời kết hợp với phương pháp điều tra khảo sát thực tế công tác quản lí và điều hành một số sàn giao dịch khác trong cùng khu vực hoạt động để thấy được thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay

5 Kết cấu và nội dung của chuyên đề

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề được kết cấu thành ba chương:

Chương I: Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản – những vấn đề

LỜI CẢM ƠN

Chuyên đề thực tập hoàn thành, ngoài sự nỗ lực của bản thân người nghiên cứu, bài viết còn nhận được sự quan tâm góp ý nhiệt tình của nhiều tổ chức, cơ quan, tập thể, cá nhân trong và ngoài nhà trường

Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế quốc dân đã hết lòng giúp đỡ và truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại trường

Đặc biệt em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thạc sĩ Nguyễn Thị Hải Yến, là người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành chuyên đề thực tập

Em cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể các cán bộ công nhân viên sàn giao dịch bất động sản An Lạc, công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, đặc biệt là ông Trần Việt Cường - giám đốc công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, là người đã trực tiếp giúp đỡ, hướng dẫn

em trong suốt thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc

CHƯƠNG I QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG

SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN

I Khái quát chung về bất động sản

1 Khái niệm chung về bất động sản và hàng hóa bất động sản

1.1 Khái niệm chung về bất động sản

Theo Khoản 1, Điều 174 của Bộ luật dân sự 2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, bất động sản là những tài sản cố định, không di dời được, là yếu tố gắn liền với đất đai hoặc công trình xây dựng và khi tách rời nó khỏi đất đai và công trình thì tính chất công dụng của nó thay đổi Các bất động sản thường gồm: nhà ở, đất đai, công trình xây dựng và những vật thể gắn liền với đất đai và công trình xây dựng như: cây cối, cánh đồng muối, hầm mỏ … hoặc còn có thể là các tài sản do pháp luật quy định như: máy bay, tàu biển …

1.2 Các tiêu chí xác định bất động sản

- Bất động sản phải là một tài sản vật chất hữu hình có ích cho con người

- Bất động sản phải xác định được chủ quyền quốc gia hoặc cá nhân gắn liền với

nó, từ đó tạo ra quyền năng đối với bất động sản đó

- Bất động sản phải có khả năng đo lường được bằng giá trị nhất định

- Nó không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế, khi tách rời khỏi đất đai, công trình xây dựng thì tính chất, công năng của vất thể cũng bị thay đổi theo

- Bất động sản phải là một vật thể tồn tại lâu dài

1.3 Hàng hóa bất động sản và quy định của pháp luật về hàng hóa bất động sản đưa vào kinh doanh

Đối tượng trong kinh doanh bất động sản chính là hàng hóa bất động sản bao gồm cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình Nó cũng bao gồm quyền sử dụng đất và

đây cũng chính là đặc điểm nổi bật, khác biệt so với hàng hóa là đối tượng của hoạt động kinh doanh thương mại thông thường.

Không phải bất cứ tài sản nào là bất động sản cũng đều có thể trở thành hàng hóa đưa vào giao dịch kinh doanh trên thị trường bất động sản Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc

tế Chính phủ sẽ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

và dẫn chiếu theo Khoản 1, Điều 6, Luật kinh doanh bất động sản 2006, thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây

dựng;

b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật

về đất đai;

c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Bất kì một bất động sản nào dù là nhà, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh đều phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản 2006 Theo Điều 7, Luật kinh doanh bất động sản 2006, thì với bất động sản là nhà, công trình xây dựng khi đưa vào giao dịch kinh doanh trên trị trường phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án, không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và có hồ sơ, giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật

Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh trên thị trường cũng phải đảm bảo các điều kiện: phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và quan trọng là quyền

sử dụng đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất Trong trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

2 Đặc điểm cơ bản của hàng hóa bất động sản – Những vấn đề đặt ra khi giao dịch hàng hóa bất động sản qua sàn

Khác với các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt mà khi tham gia giao dịch kinh doanh trên thị trường bất động sản, cả nhà đầu tư xây dựng lẫn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc các sàn giao dịch và người tiêu dùng cuối cùng đều cần phải tìm hiểu và nắm rõ

2.1 Bất động sản là hàng hóa có vị trí địa lí, địa điểm cố định và không có khả năng di dời được

Do bất động sản luôn gắn liền với yếu tố đất đai mà đất đai lại mang những đặc điểm là có vị trí địa lí cố định, có giới hạn về diện tích và không gian Điều này cho thấy yếu tố địa lí và địa điểm sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản và nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm, các điểm dịch vụ, các công trình xây dựng như: công trình thương mại, công trình văn hóa, y tế, giáo dục … phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của bất động sản đến các tiện ích đó Do vậy, khi đầu tư, kinh doanh bất động sản phải dự tính trước được những thay đổi của các yếu tố tiện ích trên, cũng như việc phát triển các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm thiểu khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm bằng cách phát triển hệ thống

cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục…

Có thể thấy các dự án đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản càng lớn thì khả năng tạo lập vị trí bất động sản càng cao

Vấn đề đặt ra khi giao dịch kinh doanh hàng hóa bất động sản qua sàn là không thể mang hàng hóa bất động sản trưng bày trực tiếp trên sàn giao dịch như các loại hàng hóa thông thường mà người mua có thể nhìn ngắm, lựa chọn, thậm chí

là có thể dùng thử Vì lẽ đó, các sản phẩm hàng hóa bất động sản trưng bày trên sàn chỉ là những hình ảnh chụp lại, những giấy tờ, thủ tục pháp lí liên quan đến bất động sản đó Người bán bất động sản phải thu thập đầy đủ chính xác các thông tin liên quan đến bất động sản cần bán và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về độ chính xác của các thông tin cung cấp cho khách hàng

2.2 Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền

Bất động sản là một loại hàng hóa luôn gắn liền với đất đai – một vật thể tồn tại lâu dài Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, vật kiến trúc cũng

là những vật thể có tuổi thọ cao và có khả năng tồn tại tới hàng trăm năm

Tính lâu bền của bất động sản được biểu hiện trên hai góc độ: tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế, song giữa hai tuổi thọ này lại thường không ngang nhau và thường thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế

Điều đó cho thấy khi đầu tư xây dựng bất động sản phải dự tính được tuổi thọ kinh tế của bất động sản để quyết định tuổi thọ vật lí của chúng, tránh việc đầu

tư lãng phí hay đầu tư nhiều lần vào cùng một bất động sản Muốn kinh doanh bất động sản hoạt động có hiệu quả phải tìm biện pháp để hai yếu tố tuổi thọ trên diễn

ra song trùng nhau ở cả giai đoạn phát triển bất động sản và giai đoạn cuối chu kì vật lí của nó

Vấn đề đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản là phải tận dụng được các thông tin về tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của bất động sản để tư vấn cho khách hàng sử dụng và khai thác giá trị bất động sản một cách hiệu quả nhất

2.3 Bất động sản là một tài sản có giá trị rất cao, giá trị này không bị mất đi theo thời gian cũng như có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị

Nguyên nhân cơ bản là do giá trị của đất đai là rất lớn, chi phí đầu tư xây dựng các công trình bất động sản thường cao và mang tính lâu bền Thời gian sử dụng vốn dài nên bỏ lỡ rất nhiều các cơ hội kinh doanh khác song lại có khả năng bảo toàn giá trị và khả năng sinh lời trong trường hợp tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh

tế còn tồn tại Ngoài ra, khả năng tái tạo vốn còn thể hiện ở khả năng thế chấp bất động sản mà không cần phải cầm cố như các tài sản khác để vay vốn đầu tư trong kinh doanh

Do vậy, muốn đầu tư kinh doanh bất động sản phải có một nguồn vốn lớn, vốn dài hạn đồng thời cũng phải biết khai thác các đặc tính của bất động sản có khả năng tái tạo vốn để quay lại đầu tư cho kinh doanh

Với các sàn giao dịch bất động sản, vấn đề đặt ra ở đây là phải nắm rõ được giá trị to lớn của bất động sản, phân tích công năng, tác dụng và khả năng bảo toàn, tái tạo giá trị nhằm thuyết phục người mua yên tâm khi bỏ một lượng tiền lớn để mua bất động sản đó Đồng thời biết cách tư vấn cho chủ đầu tư các phương án sử

dụng luân chuyển tiền vốn kinh doanh một cách hợp lí và hiệu quả do bất động sản

là tài sản có giá trị lớn, có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị

2.4 Bất động sản là hàng hóa có tính dị biệt

Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc, cho nên chúng không thể giống nhau một cách tuyệt đối mà ít nhất chúng khác nhau về vị trí địa lí, địa điểm, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan hay vật ngoại cảnh …

Bản chất tính dị biệt của bất động sản chính là sự khác biệt về giá trị gia tăng cho các bất động sản Nó không phải là chi phí kết tinh trong các bất động sản và nó hoàn toàn phụ thuộc vào các giá trị dị biệt đó Chính vì vậy khi đầu tư tạo lập bất động sản phải tạo ra được sự khác biệt giữa các bất động sản chính là tạo nên giá trị gia tăng song đồng thời cũng phải quản lí được tính dị biệt đó để tạo nên sự đồng nhất cho các bất động sản thông qua quy hoạch kiến trúc thống nhất giữa các cá thể

dị biệt đó

Vấn đề đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản là phải hiểu rõ sự khác biệt

cơ bản giữa các bất động sản cùng loại, nhấn mạnh những điểm mạnh của từng bất động sản phù hợp với nhu cầu, sở thích và sự lựa chọn của người mua, giải tỏa tâm

lí và tạo lòng tin, sự yên tâm cho khách hàng

2.5 Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Các bất động sản tồn tại bên cạnh nhau có thể tác động lẫn nhau không chỉ

về mặt tâm lí mà còn ảnh hưởng đến nhau về công dụng, đặc tính và giá trị Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, làm tăng hoặc làm giảm giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia

Có thể khẳng định bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh mẽ giữa các bất động sản liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế

có liên quan Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng của chúng tới các công trình liền kề; khi định giá giá trị bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng của môi trường bên ngoài và sự ra đời của các bất động sản khác tới bất động sản mục tiêu cần định giá

Điều đó cũng cho phép việc dự báo xu hướng tăng giảm giá bất động sản dựa vào xu hướng chung của hàng hóa bất động sản trên thị trường

Sàn giao dịch bất động sản có thể phân tích và dự báo xu hướng tăng giảm giá hàng hóa bất động sản khi giao dịch với khách hàng, cập nhập và cung cấp các thông tin kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường tác động đến bất động sản trong tương lai để tạo sự kì vọng cho khách hàng.

2.6 Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm

Nguyên nhân chính của sự khan hiếm hàng hóa trên thị trường là việc thiếu thông tin về cung do hàng hóa bất động sản không có sẵn trên thị trường, cộng thêm với sự phát triển ngày càng cao của các hoạt động kinh tế xã hội càng làm tăng sự khan hiếm bất động sản do đất đai được dùng vào đầu tư phát triển các công trình xây dựng là có giới hạn

Quan hệ cung cầu bất động sản luôn mất cân đối theo hướng cầu > cung dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản Vì lẽ đó Nhà nước cần phải có các chính sách phù hợp chống lại hiện tượng đầu cơ và hạn chế việc sở hữu bất động sản để giảm thiểu sự khan hiếm hàng hóa bất động sản trên thị trường

Vấn đề đặt ra đối với các sàn giao dịch bất động sản là phải cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về hàng hóa bất động sản giao dịch qua sàn, hạn chế việc bóp méo thông tin, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, tư vấn để góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản

2.7 Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội

Đặc điểm này có thể là chung cho mọi loại hàng hóa và đối với hàng hóa bất động sản do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lí xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của các tầng lớp dân cư ở đó

Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng hay kinh doanh bất động sản không thể không quan tâm đến thị hiếu tiêu dùng, đến nhu cầu tín ngưỡng hay tâm linh của người dân ở từng khu vực

Những người làm nghề môi giới bất động sản hay tư vấn bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản cần phải nắm bắt được tâm lí và thị hiếu tiêu dùng của từng khách hàng, đặc biệt nên quan tâm đến các vấn đề phong thủy, tâm linh để tư vấn cho khách hàng một cách đầy đủ và hiệu quả nhất Đây có thể là một hoạt động

tư vấn tích cực nhằm thu hút và gây dựng lòng tin nơi khách hàng đến giao dịch tại sàn.

2.8 Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

Bất động sản được xem là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi con người Các quan hệ giao dịch bất động sản trên thị trường cũng tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội, do vậy, mà Nhà nước thực hiện vai trò, chức năng quản lí đối với các hoạt động của thị trường bất động sản

Vấn đề đặt ra cho các sàn giao dịch bất động sản là sự cần thiết phải chú ý đến những chính sách pháp luật về đất đai và pháp luật trong kinh doanh bất động sản mới nhất do Nhà nước ban hành để từ đó có thể tư vấn cho người mua thực hiện các thủ tục pháp lí khi sở hữu hay nhận chuyển nhượng một bất động sản bất kì Mỗi sàn giao dịch bất động nên có một luật sư chuyên nghiên cứu các văn bản pháp luật về đất đai và bất động sản và bản thân mỗi cán bộ công nhân viên của sàn cũng phải am hiểu về các vấn đề pháp luật liên quan đến đất đai và bất động sản để có thể hoạt động một cách chuyên nghiệp và có hiệu quả cao

2.9 Giá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lí

Chính bởi bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, gồm nhiều chủng loại,

do vậy việc quản lí bất động sản là khá phức tạp và đòi hỏi ở người quản lí phải có năng lực cao và chi phí quản lí lớn Vì lẽ đó cần quan tâm tới việc huy động vốn để tạo dựng bất động sản và khai thác bất động sản đạt hiệu quả cao

Đối với các sàn giao dịch bất động sản người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản phải là người có năng lực quản lí bất động sản, biết cách khai thác giá trị, công năng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản mang vào giao dịch trên sàn để có thể điều hành việc phân phối và marketing hàng hóa bất động sản một cách hợp lí

II Sàn giao dịch bất động sản

1 Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản

Khác với các hàng hóa thông thường, đặc điểm của hàng hoá bất động sản là

cố định và không thể di dời được, do vậy những người có hàng hoá bất động sản cần bán không thể mang hàng hoá của mình đến “chợ” bán như các loại hàng hóa khác Mặt khác thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, rất thiếu thông tin và các thông tin thường là bất đối xứng, cho nên để người bán và người mua có thể gặp gỡ nhau, trao đổi và thương lượng với nhau về nhu cầu và giá cả mua bán hàng hóa thì phải tổ chức các “chợ” giao dịch bất động sản Chợ bất động sản không giống như các chợ hàng hóa thông thường, không có sản phẩm hàng hóa bất động sản bày bán mà chỉ có những thông tin cần thiết hoặc những ảnh chụp, bản

vẽ thiết kế … về những sản phẩm hàng hoá đó để những người quan tâm đến xem xét, tham khảo và giao dịch Sự khác biệt đó tạo nên các sàn giao dịch bất động sản thay vì gọi là “chợ” như cách gọi thông thường

Theo Khoản 5, Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “sàn giao dịch

bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”

Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về các dịch vụ liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Đây là nơi mua bán giao dịch không có sự hiện diện của các sản phẩm hàng hoá bất động sản, đồng thời, các dịch vụ đi kèm liên quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn cũng rất phức tạp và đa dạng Có thể coi sàn giao dịch bất động sản là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến các hoạt động mua bán, thuê, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản, hơn nữa, các dịch vụ đó phải mang tính chuyên nghiệp, phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và được pháp luật quản lý hết sức nghiêm ngặt

2 Vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản

2.1 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng trong việc minh

bạch hóa thông tin từ thị trường bất động sản, góp phần làm tăng tính hoàn hảo lành

mạnh cho thị trường Đó là thông tin từ các hoạt động giao dịch bất động sản diễn

ra thông qua sàn giao dịch như: số lượng bất động sản được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng tháng, hàng quý, hàng năm trong một khu vực cụ thể hay xu hướng lựa chọn các dịch vụ bất động sản của khách hàng khi tham gia giao dịch qua sàn Đó còn là các thông tin về nguồn cung và hàng hóa bất động sản từ các nhà cung cấp bất động sản có thương hiệu, uy tín trên thị trường hoặc những thông tin

về chính sách, pháp luật, quy hoạch từ phía các cơ quan quản lí và điều tiết thị trường Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản cũng là nơi tiếp nhận những thông tin chia sẻ về kinh nghiệm cũng như thành quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản khác Và hầu hết những thông tin đó là tấm gương phản chiếu một cách chân thực nhất, sống động nhất về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản

Thứ hai, đối với Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản giữ vai trò quan trọng

trong việc thay mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường như: quản lí thông tin giao dịch; đấu giá đất đai, bất động sản; chuyển giao các bất động sản xã hội

Sàn thực hiện việc báo cáo định kì các thông tin giao dịch bất động sản trên thị trường đến cơ quan quản lí Nhà nước, trên cơ sở đó phổ biến và tư vấn pháp luật phù hợp để Nhà nước có những chính sách điều tiết thị trường một cách chính xác

và kịp thời, hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán bất động sản ngầm bên ngoài

Sàn là nơi thu nhận các kết quả phản hồi từ phía thị trường đối với các chính sách quy hoạch của Nhà nước, đồng thời là trung gian kết nối giữa Nhà nước với thị trường bất động sản, góp phần xây dựng, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới

Thứ ba, đối với các tác nhân tham gia hoạt động giao dịch bất động sản trên

thị trường, sàn đóng vai trò là thanh công cụ giúp đỡ những tác nhân đó dễ dàng tiếp cận, tra cứu, lựa chọn thông tin bất động sản cần thiết cho các hoạt động giao dịch Thông tin bất động sản trên sàn được đảm bảo đầy đủ về mặt pháp lý, tính sát thực và có độ chính xác cao Do vậy, có thể coi sàn giao dịch là kênh thông tin hữu hiệu, đáng tin cậy, là đầu mối trực tiếp đưa hàng hóa bất động sản của các chủ đầu

tư ra thị trường đến với khách hàng

Thực hiện vai trò đó, sàn có khả năng nâng cao tính chuyên nghiệp và năng lực cạnh tranh trong các hoạt động dịch vụ giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các trung tâm môi giới không chuyên, góp phần ngày càng hoàn thiện

cơ cấu thị trường bất động sản

Mối quan hệ, liên kết, hợp tác giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ chức tín dụng, ngân hàng, văn phòng công chứng, địa chính thường rộng và chặt chẽ nên người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn có khả năng nhận được sự

hỗ trợ đầy đủ của tất cả các tổ chức đó và có thể hoàn tất các thủ tục mua bán bất động sản theo đúng nghĩa "một cửa khép kín", đồng thời rút ngắn được thời gian giao dịch, giảm thiểu chi phí và có nhiều cơ hội được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi hoặc thế chấp bất động sản một cách thuận lợi

Thứ tư, đối với nền kinh tế vĩ mô: sàn giao dịch bất động sản đóng một vai

trò tương đối quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng Vì nếu giá cả thị trường của bất động sản mà cao hơn giá trị thật của bất động sản đó trên thị trường sẽ dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế đều “đổ xô” tham gia kinh doanh bất động sản để kiếm lời

và sao lãng các hoạt động kinh doanh khác của mình làm ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất tạo ra sản phẩm tiêu dùng khác cho xã hội Khi giá cả bất động sản tăng cao dẫn tới các chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ tăng lên và giá thành sản xuất sản phẩm cũng tăng cao, lạm phát tăng nhanh, nền kinh tế rơi vào khủng hoảng

Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển phong phú

đa dạng thêm hoạt động của thị trường thông qua các dịch vụ môi giới, tư vấn thiết

kế, lập và quản lí dự án đầu tư bất động sản … một cách chuyên nghiệp, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư và cho toàn xã hội; đồng thời cũng tạo điều kiện hoạt động cho nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản còn đang bỏ ngỏ như: dịch vụ đấu giá, quảng cáo bất động sản, các dịch vụ pháp lí, ngân hàng, tín dụng, bảo hiểm, thế chấp bất động sản …

2.2 Chức năng của sàn giao dịch bất động sản

Hai chức năng chính của sàn giao dịch bất động sản là chức năng giao dịch

và chức năng môi giới

Thứ nhất, với chức năng giao dịch: thông thường các giao dịch bất động sản

trên thị trường đều được thực hiện qua ba bước: đàm phán giao dịch – kiểm tra thực

địa – đăng kí pháp lí Quá trình thực hiện ba bước này thường tốn rất nhiều thời gian vì bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, thủ tục pháp lí nhiều và phức tạp

Do vậy, khi thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn, người tham gia giao dịch sẽ ít tốn thời gian hơn do hàng hóa bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch đã được thẩm định tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản Việc hoàn tất các thủ tục pháp lí liên quan cũng sẽ diễn ra nhanh gọn và ít gặp rủi ro

Thứ hai, với chức năng môi giới, sàn có tư cách là người đại diện hoặc môi

giới bất động sản của người mua hoặc người thuê nên có quyền chuyển cho người mua hoặc người thuê tất cả các đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được sự chấp thuận của tất cả các bên tham gia giao dịch Đồng thời, sàn có trách nhiệm khuyến cáo cho người bán hoặc người cho thuê nên có tư vấn pháp lý trước khi chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng cho thuê bất động sản đã có từ trước

Sàn thực hiện chức năng môi giới với một đội ngũ các chuyên gia môi giới,

tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, thành thạo chuyên môn nghiệp vụ, có tinh thần hoạt động và trách nhiệm cao trong công việc, giúp khách hàng đến giao dịch yên tâm và xóa bỏ được tâm lí sợ bị lừa đảo

Ngoài hai chức năng chính, sàn giao dịch bất động sản còn đảm nhiệm chức năng đăng tải thông tin về các chủ thể là tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch mua bán, thuê hoặc cho thuê, chuyển nhượng các loại bất động sản Đồng thời, tổ chức các phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch qua sàn dưới hai hình thức:

+ Người rao bán hoặc cho thuê và người có nhu cầu mua hoặc thuê sẽ trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà không phải thông qua trung gian giao dịch nào Đây

là loại hình thu phí dịch vụ ban đầu

+ Người rao bán hoặc cho thuê và người có nhu cầu mua hoặc thuê sẽ không trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà giao dịch được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản Đây là loại hình thu hoa hồng môi giới

3 Điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

3.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Theo Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản như sau:

1 Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

2 Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

3 Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

4 Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định

Sàn giao dịch bất động sản phải là tổ chức có tư cách pháp nhân, cho nên việc thành lập sàn phải thỏa mãn các điều kiện như: Là tổ chức được cơ quan có thẩm quyền thành lập, đăng kí và công nhận; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với tổ chức, cá nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh

tổ chức mình tham gia các quan hệ giao dịch một cách độc lập

Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động riêng: đó là các quy định mà sàn định ra, trong đó chỉ rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức, bộ máy, cơ chế hoạt động, điều kiện hoạt động, trách nhiệm của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc tại sàn, nguyên tắc, lề lối làm việc, tiếp nhận, xử lý thông tin về bất động sản, thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch, chế độ quản lý tài chính, mối quan hệ công tác, giao tiếp với khách hàng và các chương trình, kế hoạch công tác khác

Sàn phải có cơ sở vật chất, trang thiết bị về trụ sở, văn phòng làm việc, phải đáp ứng được các hoạt động thường nhật và yêu cầu tổ chức các phiên giao dịch Theo dự thảo Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 153 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, quy định sàn giao dịch phải có diện tích tối thiểu là 120 m2

Điều kiện về nhân sự: theo Khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người

có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có

ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản” Ngoài ra, để sàn hoạt động có hiệu quả thì đội ngũ nhân sự của sàn ngoài trình độ chuyên môn, phải có đạo đức nghề nghiệp Phải biết bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng và của tất cả các

bên tham gia giao dịch bất động sản qua sàn; không hướng dẫn và làm sai lệch về thông tin hay quyền lợi có thể có được qua việc sử dụng các dịch vụ mà sàn kinh doanh; có thể đại diện cho tất cả các khách hàng mua và bán hoặc thuê và cho thuê trong cùng một thương vụ chỉ sau khi tiết lộ đầy đủ cho cả hai bên biết và được sự chấp nhận của họ Cán bộ nhân viên của sàn không được phép tiết lộ những thông tin tế nhị do các bên cung cấp và phải yêu cầu giữ kín các thông tin về bất động sản đang giao dịch Tuy nhiên, sàn cũng không được dấu giếm những thông tin xấu, bất hợp pháp về bất động sản đang giao dịch nếu người quản lý điều hành sàn đã điều tra và có được.

3.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định cụ thể, chi tiết nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Theo đó, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình

Sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải là pháp nhân Trong trường hợp doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản mà thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động

Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch, phải tuân thủ các quy định của pháp luật và phải chịu trách nhiệm về mọi hoạt động giao dịch bất động sản của sàn mình

Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo

về việc thành lập trên các phương tiện thông tin đại chúng Trước khi đi vào hoạt động sàn phải thông báo trước với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

4 Quy định về tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản

Hiện nay Nhà nước ta chưa có một văn bản pháp luật nào quy định tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản trên thị trường Tuy nhiên, theo nghiên cứu của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản về hoạt động của thị

trường bất động sản ở một số nước trên thế giới thì tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản bao gồm các tiêu chí sau:

+ Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

+ Sàn có nhiệm vụ thực hiện các dịch vụ giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua và môi giới bất động sản, có thể thực hiện các dịch vụ về định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản

và quản lí bất động sản

+ Cơ cấu tổ chức của sàn phải gồm: Giám đốc, các Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ Trong đó người quản lí và điều hành sàn phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học đào tạo kiến thức về quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

+ Về nhân sự: sàn phải có tối thiểu 02 nhân viên có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì tối thiểu phải có 02 nhân viên có chứng chỉ định giá bất động sản

+ Diện tích hoạt động của sàn tối thiểu là 50 m2, thêm mỗi dịch vụ bất động sản phải tăng thêm 20 m2 diện tích sàn và thêm trang thiết bị phù hợp

+ Trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ tới Sở Xây dựng gồm: đăng kí kinh doanh

và quy chế hoạt động của sàn Sở Xây dựng báo cáo lên Bộ Xây dựng và đưa lên mạng các sàn giao dịch bất động sản Đồng thời sàn giao dịch phải có tên, biển hiệu

và địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu 12 tháng

Những quy định về tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản

mà các chuyên gia đã nghiên cứu và đề xuất hoàn toàn phù hợp và tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành Đây có thể coi là những căn cứ cơ bản để xem xét và đánh giá hình thức kinh doanh cũng như chất lượng dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản hiện nay

5 Các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản được tổ chức qua sàn

Theo quy định tại Điều 59, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, các tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản Việc làm đó

không những tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành mà còn được Nhà nước khuyến khích thực hiện để đảm bảo công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi các bên tham gia.

Theo đó, quy định tại Điều 58, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cho thấy những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sau được tổ chức qua sàn giao dịch bất động sản:

+ Hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê mua bất động sản

+ Hoạt động môi giới bất động sản

+ Hoạt động định giá bất động sản

+ Hoạt động tư vấn bất động sản

+ Hoạt động quảng cáo bất động sản

+ Hoạt động đấu giá bất động sản

+ Hoạt động quản lý bất động sản

Ngoài các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên được thực hiện qua sàn, sàn giao dịch bất động sản còn tổ chức bộ máy và quy chế hoạt động riêng

Đó là hệ thống các quy định về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng là tổ chức và

cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn, của người quản lý và điều hành sàn giao dịch trong việc tổ chức và thực hiện các giao dịch bất động sản

6 Điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ của các đối tượng tham gia giao dịch bất động sản qua sàn

6.1 Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn

Các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn ngoài các quyền và nghĩa vụ cơ bản mà luật pháp Nhà nước cho phép, họ còn có các quyền và nghĩa vụ riêng theo quy định tại Điều 62 của Luật kinh doanh bất động sản 2006 như sau:

Có quyền yêu cầu sàn giao dịch cung cấp thông tin, các tài liệu có liên quan đến bất động sản đang giao dịch, cung cấp các dịch vụ bất động sản mà sàn đăng kí hoạt động, và có quyền yêu cầu sàn giao dịch bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn gây

Có nghĩa vụ thực hiện các quy chế hoạt động của sàn, trả tiền phí dịch vụ cho sàn khi yêu cầu thực hiện các dịch vụ đó Đồng thời có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho sàn nếu lỗi là do mình gây ra trong quá trình các bên thực hiện giao dịch.

6.2 Đối với người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản có quyền quản lí, điều hành mọi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 tại Điều 60, 61

Có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp các thông tin liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật cũng như có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về các bất động sản được đưa lên giao dịch qua sàn

Có quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có quyền thu tiền phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại khi họ là người gây ra lỗi

Bên cạnh những quyền cơ bản đó, người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện các nghĩa vụ sau: phải bảo đảm bất động sản đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh; cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về các thông tin và tài liệu mà mình cung cấp

Có nghĩa vụ cung cấp các dịch vụ về bất động sản mà sàn mình giao dịch, bảo đảm để sàn hoạt động theo đúng nội dung đã đăng kí, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm soát, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện các nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác

Có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho khách hàng về tất cả các lỗi mà cá nhân người quản lí, điều hành sàn hoặc sàn mình gây ra trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng

III Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

1 Khái niệm và sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

1.1 Khái niệm về quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Bàn về khái niệm quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản thì thực tế hiện nay chưa có một quan điểm thống nhất nào được đưa ra Tuy nhiên do bản chất

mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng chính là mô hình hoạt động của một doanh nghiệp nên quản lí và điều hành sàn giao dịch cũng tương tự như quản lí và điều hành một doanh nghiệp

Có một số quan điểm riêng về hoạt động quản lí, ví dụ như theo quan điểm của Fayel: "Quản lý là một hoạt động mà mọi tổ chức (gia đình, doanh nghiệp, chính phủ) đều có, nó gồm 5 yếu tố tạo thành là: kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều chỉnh và kiểm soát Quản lý chính là thực hiện kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo điều chỉnh và kiểm soát ấy” Hoặc theo Hard Koont: "Quản lý là xây dựng và duy trì một môi trường tốt giúp con người hoàn thành một cách hiệu quả mục tiêu đã định"

Dựa trên những quan điểm ấy quản lí hoạt động của một doanh nghiệp được hiểu là tổng hợp của các quá trình: xác định mục tiêu hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; phối hợp, tổ chức, chỉ huy và điều hành những hoạt động đó để thực hiện các mục tiêu đề ra; kiểm tra, kiểm soát các hệ thống tổ chức đã được hình thành trong quá trình thực hiện mục tiêu đó

Xét cho cùng, mục tiêu chung của quản lí doanh nghiệp chính là sự duy trì và thúc đẩy các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đảm bảo sự tồn tại và vận hành của toàn bộ doanh nghiệp đó và hướng vào mục tiêu nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh Còn cốt lõi của hoạt động quản lí doanh nghiệp là con người, bởi con người luôn là chủ thể của mọi quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

Trên cơ sở tham chiếu các quan điểm quản lí riêng và quan điểm quản lí doanh nghiệp nói chung, ta có thể hiểu một cách đơn giản, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là việc thực hiện công việc hoạch định các chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản phù hợp với thực tế nhu cầu giao dịch của thị trường và khả năng hoạt động của cán bộ nhân viên trong sàn; phân tích các cơ hội phát triển của thị trường bất động sản trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để hướng tới phát triển các dịch vụ bất động sản còn đang tiềm ẩn; đảm bảo tổ chức bộ máy và tổ chức nhân sự cho các hoạt động của sàn kết hợp với việc điều phối các tổ chức đó một cách nhịp nhàng nhằm đạt hiệu quả cao nhất Đồng thời, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng chính là việc kiểm tra, khảo sát chất lượng các hoạt

động dịch vụ mà sàn kinh doanh, tiến độ hoàn thành công việc của các bộ phận, doanh thu và lợi nhuận từ các hoạt động dịch vụ đó để đảm bảo duy trì ổn định mọi hoạt động kinh doanh trên sàn, nâng cao uy tín và thương hiệu cho sàn trên thị trường.

1.2 Sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết và mang tính chất quyết định đến sự tồn tại, phát triển cũng như hiệu quả của các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra trên sàn

Một là, theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, một

sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải có tư cách pháp nhân, hoạt động theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành, có quy chế và cơ cấu tổ chức riêng Trên cơ sở đó, sàn giao dịch bất động sản phải có người đứng đầu, quyết định mọi hoạt động giao dịch của sàn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định

đó Đó chính là người giữ vai trò quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Hai là, hoạt động của sàn là tổ hợp các dịch vụ kinh doanh bất động sản như

môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quản li bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản và các hoạt động dịch vụ khác Mỗi hoạt động này đều đòi hỏi phải có nghiệp vụ chuyên môn riêng, có kĩ năng kinh nghiệm hoạt động và giao tiếp khách hàng riêng nên không thể chỉ một người

có thể đảm nhận hoạt động của tất cả các dịch vụ đó Hơn nữa quy định hoạt động của sàn là phải có tối thiểu hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có thêm dịch vụ định giá bất động sản thì cũng phải có tối thiểu hai người có chứng chỉ định giá bất động sản Vì lẽ đó cần phải có công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản để quản lí và điều hành mọi dịch vụ hoạt động của sàn một cách thống nhất, nhịp nhàng và đạt hiệu quả cao nhất

Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường phát triển chưa hoàn

thiện và còn khá nhiều bất cập Sàn giao dịch bất động sản chính là pháp nhân thay mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường cho nên công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cần thiết phải có chiến lược hoạt động phù hợp với tình hình thực tế chung để giữ vững vai trò là tấm gương hai mặt phản chiếu sức nóng của thị trường bất động sản, đồng thời cũng là nơi tiếp nhận, sàng lọc, cung cấp và phản hồi thông tin từ thị trường bất

động sản đến các cơ quan quản lí Nhà nước Tuy nhiên, để các giao dịch bất động sản được đưa lên sàn một cách tự nguyện và công khai, sàn phải chứng tỏ được năng lực hoạt động của mình theo hướng chuyên nghiệp, thu hút lượng khách hàng tới giao dịch và tạo niềm tin, uy tín khi khách hàng đến giao dịch bất động sản và yêu cầu sử dụng các dịch vụ bất động sản được kinh doanh tại sàn

2 Nội dung công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng giống như quản lí và điều hành hoạt động của một doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch

vụ bởi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chính là kinh doanh các dịch vụ bất động sản liên quan đến việc mua bán, thuê, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường Nội dung của công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản bao gồm:

Hoạch định các chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản mà sàn hướng tới như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lí bất động sản Xây dựng quy trình hoạt động cụ thể cho từng dịch vụ bất động sản đó

Tuyển chọn và bố trí nhân sự phù hợp, có kĩ năng và chứng chỉ hành nghề, được đào tạo cơ bản về chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, có kinh nghiệm làm việc với khách hàng

Tạo dựng môi trường làm việc phù hợp, với các trang thiết bị máy móc tối thiểu cần thiết cho các hoạt động giao dịch như: máy tính, máy điện thoại cố định, máy fax, máy in, máy ảnh, máy ghi âm, la bàn, điện thoại di động, các loại bản đồ quy hoạch, bản đồ số, bản đồ vệ tinh, các loại bản vẽ kĩ thuật, các loại hồ sơ, hợp đồng dịch vụ của các dự án mà sàn nhận phân phối cũng như thông tin về các dự án khác mà sàn thu thập được, các loại sổ sách ghi chép

Phân tích thị trường, định hướng các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trong từng giai đoạn cụ thể, kiểm tra giám sát kết quả hoạt động của từng bộ phận chức năng trên sàn, từ đó đưa ra các giải pháp và phương hướng hoạt động phù hợp với yêu cầu của thị trường và đem lại lợi nhuận kinh doanh cao nhất

Kí kết các hợp đồng dịch vụ phân phối hàng hóa bất động sản từ các dự án đầu tư xây dựng lớn để tạo dựng và duy trì nguồn hàng đa dạng, sẵn sàng cung cấp

cho thị trường, đồng thời tạo lập các mối quan hệ với các cơ quan chức năng có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản như Sở Tài nguyên môi trường, Sở Quy hoạch kiến trúc, các văn phòng địa chính, văn phòng luật sư, các tổ chức tín dụng, ngân hàng để hoạt động của sàn đi theo hướng “một cửa khép kín”, thu hút lượng khách hàng đến giao dịch qua sàn, tạo điều kiện để nhân viên sàn hoạt động chuyên nghiệp, bài bản hơn

Kiểm tra, khảo sát chất lượng các hoạt động dịch vụ bất động sản mà sàn kinh doanh, tiến độ hoàn thành công việc của các bộ phận chức năng trong sàn, doanh thu và lợi nhuận từ các hoạt động dịch vụ đó nhằm đảm bảo duy trì ổn định mọi hoạt động kinh doanh của sàn, nâng cao uy tín và thương hiệu cho sàn trên thị trường

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay

Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay đang dần nhận được

sự quan tâm đông đảo của nhiều tầng lớp dân cư trong xã hội, đặc biệt là những người tham gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Cùng với sự phát triển như

vũ bão của nền kinh tế thế giới và hiện tượng “ấm dần” lên của thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2012, công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản nước ta cũng chịu ảnh hưởng rất lớn từ nhiều nhân tố

3.1 Nhân tố khách quan

Một là, ảnh hưởng từ nhân tố luật pháp Luật Kinh doanh bất động sản 2006

đã công nhận hoạt động quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là một nghề chính thức và quy định phải có chứng chỉ quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản khi kinh doanh dịch vụ quản lí và điều hành sàn Thêm vào đó, Luật cũng quy định tất cả các bất động sản khi tham gia giao dịch trên thị trường đều phải thông qua sàn giao dịch (trừ các bất động sản xã hội), cùng với sự hỗ trợ tạo điều kiện của rất nhiều bộ luật và các văn bản pháp luật có liên quan như: Bộ Luật dân

sự, Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật Xây dựng … Bên cạnh các văn bản pháp luật điều chỉnh như Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD thì mới đây nhất là sự ra đời của Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch và đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi tham gia giao dịch trên sàn Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lí cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của sàn giao dịch

bất động sản, có ảnh hưởng trực tiếp đến nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch, quyền lợi và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn cũng như của những người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn.

Hai là, ảnh hưởng từ nhân tố thị trường Thực trạng cho thấy thị trường bất

động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về hàng hóa bất động sản ngày càng tăng cao cùng với sự gia tăng nhu cầu về dịch vụ môi giới bất động sản lẫn các dịch vụ hỗ trợ đi kèm cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng rất mạnh đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay Tuy nhiên, vấn đề sử dụng đất đai của Nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sự nghiệp chưa mang lại hiệu quả cao đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt là khi Việt Nam đang trong quá trình mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế sau khi trở thành thành viên chính thức của WTO, thị trường nhà đất với những giao dịch diễn ra cũng chỉ rất nhỏ giọt

Mặc dù nhu cầu về hàng hóa bất động sản trên thị trường vượt xa so với nguồn cung nhưng sau những cơn “sốt nóng”, giá nhà đất bất động sản ở nước ta lại tăng vọt quá cao khiến cho lượng khách có nhu cầu tham gia giao dịch không đủ khả năng thanh toán, buộc phải rút khỏi thị trường Điều đó cũng ảnh hưởng không nhỏ đến các hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, tạo nên sức ép cạnh tranh không lành mạnh cho các công ty đầu tư xây dựng trong nước, các giao dịch bất động sản cũng vì thế mà giảm xuống rất nhanh, công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch lại phải đối mặt với những khó khăn thách thức mới

Ba là, ảnh hưởng từ nhân tố tâm lí khách hàng khi tham gia giao dịch bất

động sản qua sàn Vì bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn trong khi phần đông những người có nhu cầu mua bán bất động sản để tiêu dùng đều không thông thạo các cách tiếp cận với khách hàng mà mình muốn mua hoặc bán bất động sản Thêm vào đó, các thủ tục hành chính pháp lí vô cùng phức tạp liên quan đến các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản cũng là một trong những lí do khiến khách hàng tìm đến các sàn giao dịch Một điều chắc chắn là họ sẽ yên tâm hơn với các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch bất động sản chuyên nghiệp như: dịch vụ môi giới, định giá, tư vấn bất động sản và các dịch vụ khác liên quan tới việc hoàn thiện các thủ tục pháp lí Ngoài ra khách hàng còn có thể được tư vấn

một cách đơn giản, gọn nhẹ, tiết kiệm được thời gian và chi phí Nhu cầu và tâm lí tin tưởng của khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn là một nhân

tố có tính chất quyết định đến sự phát triển và hiệu quả hoạt động của hệ thống sàn giao dịch bất động sản hiện nay

Bốn là, ảnh hưởng từ các nhân tố môi trường Bên cạnh những nhân tố tác

động tích cực đến hoạt động quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản, tồn tại một vài nhân tố ảnh hưởng xấu đến hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay như:

sự bùng nổ của công nghệ thông tin làm cho mạng lưới đăng tin rao bán bất động sản qua mạng bị lộn xộn, trùng lặp, các thông tin không đảm được bảo đủ độ chính xác và tin cậy Bên cạnh đó, hoạt động “chộp giật” không chuyên nghiệp của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc của một số sàn giao dịch bất động sản không tuân thủ pháp luật; hoặc cũng có thể kể đến những hoạt động mang tính chất

“cò mồi” của các trung tâm môi giới không chuyên, lấy lợi nhuận làm mục đích kinh doanh, bỏ qua đạo đức nghề nghiệp của một nhà môi giới chuyên nghiệp … Tất cả những nhân tố đó làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lí khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn và làm giảm chất lượng kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan Nhà nước

3.2 Nhân tố chủ quan

Thứ nhất, ảnh hưởng từ nhân tố con người Nhận thức và trình độ chuyên

môn nghiệp vụ của bản thân mỗi cán bộ nhân viên trong sàn là yếu tố cơ bản quyết định tới sự thành công của một sàn giao dịch bất động sản Để sàn hoạt động có quy

củ và chuyên nghiệp thì mỗi nhân viên trong sàn ngoài việc được trang bị đầy đủ các kiến thức chuyên ngành, được đào tạo đúng kĩ năng nghiệp vụ hoạt động, được cung cấp đầy đủ trang thiết bị máy móc thì cần phải có đạo đức nghề nghiệp khi tham gia giao dịch với khách hàng Đạo đức nghề nghiệp ở đây chính là tính trung thực, thẳng thắn, nhiệt tình trong công tác của người môi giới, định giá hay tư vấn bất động sản Họ là những cán bộ, nhân viên ngoài việc thành thạo kiến thức chuyên môn nghiệp vụ của mình, còn phải am hiểu pháp luật và các quy tắc sử sự trong giao tiếp với khách hàng vì bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn, quy trình mua bán, chuyển nhượng và thủ tục pháp lí liên quan rất phức tạp nên việc thuyết phục khách hàng đồng ý giao dịch và sử dụng các dịch vụ hỗ trợ của sàn là một việc làm không đơn giản

Cũng ảnh hưởng từ nhân tố con người, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản còn chịu sự chi phối rất lớn của quan điểm của người quản lí và điều hành sàn, bởi họ là người trực tiếp đưa ra các chiến lược, mô hình và các dịch vụ về bất động sản mà sàn sẽ kinh doanh Bên cạnh đó, bản thân người quản lí và điều hành sàn phải là người hội tụ đầy đủ các nhân tố cần thiết trong hoạt động kinh doanh bất động sản như trình độ, kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ, đạo đức, có khả năng lãnh đạo và đàm phán giao dịch, am hiểu pháp luật, thị trường, nắm bắt cơ hội và tận dụng tối đa các mối quan hệ xã hội Người quản lí và điều hành sàn thường phải

là người thành thạo hầu hết các “ngón nghề” trong kinh doanh dịch vụ bất động sản

Họ vừa là một nhà môi giới chuyên nghiệp, vừa là một nhà định giá thực thụ, cũng

là một nhà tư vấn bất động sản và tư vấn luật thành thạo Quan điểm quản lí và điều hành của người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản chính là mục tiêu hoạt động xuyên suốt quá trình tồn tại, phát triển của sàn

Thứ hai, ảnh hưởng từ nhân tố cơ sở vật chất Bản chất hoạt động của sàn

giao dịch bất động sản là kinh doanh các dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật bao gồm: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản li bất động sản, dịch vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản và các dịch vụ khác Vì lẽ đó, sàn giao dịch bất động sản cần phải có một văn phòng làm việc với các trang thiết bị máy móc phù hợp với các dịch vụ mà sàn kinh doanh Một văn phòng giao dịch với đầy đủ các trang thiết bị hiện đại, đầy đủ phương tiện làm việc, liên lạc, đi lại bản thân các cán

bộ nhân viên trong sàn sẽ có điều kiện phát huy năng lực hoạt động của mình, không bị lúng túng và luôn chủ động trong các tình huống giao dịch với khách hàng, hoàn thành công việc một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất Khách hàng đến giao dịch cũng có thể thực hiện các thao tác cần thiết, có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản của mình tại sàn như kiểm tra lại các thông tin về bất động sản, cập nhập thực trạng thị trường và chắc chắn sẽ thấy yên tâm hơn với cơ sở vật chất trang thiết bị máy móc hiện đại mà sàn sử dụng trong quá trình thực hiện giao dịch

Có thể nói việc lựa chọn một địa điểm đặt sàn giao dịch và trang bị cơ sở vật chất phù hợp với hoạt động giao dịch của sàn là một trong những điều kiện tiên quyết quyết định thành công của các sàn giao dịch bất động sản Đó là những yếu tố vật chất tác động đầu tiên tới cảm giác, tâm lí của những người tham gia giao dịch

bất động sản qua sàn Sẽ thật không yên tâm và chủ động khi phải thực hiện giao dịch một tài sản có giá trị khổng lồ như bất động sản tại một địa điểm ít ai biết tới, những phương tiện máy móc cần thiết như máy tính bàn có kết nối mạng internet để tra cứu thông tin trên các website hay các trang mạng xã hội cũng không có hoặc hoạt động trục trặc, không có đầy đủ máy in, máy ảnh, la bàn, các loại bản đồ, bản

vẽ kĩ thuật, các loại hồ sơ, hợp đồng hay sổ sách ghi chép Một thương vụ thực hiện trong điều kiện giao dịch như thế sẽ không thể có xác suất thành công cao được

Thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường có nhiều biến động và chưa thực sự phát triển ổn định Bất động sản lại là một tài sản có giá trị rất lớn và có tính khan hiếm cao, nguồn lợi nhuận mà các tổ chức, cá nhân thu được từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản là tương đối lớn, cho nên những thông tin về bất động sản mang ra giao dịch trên thị trường là rất quan trọng Những người làm nghề kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản thành công không chỉ ở khả năng chuyên môn, nghiệp

vụ mà quan trọng là ở việc thu thập, xử lí thông tin và khả năng “biến tấu” các thông tin đó sao cho có thể mang lại lợi ích cao nhất cho mình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường với sự phát triển bùng nổ của công nghệ thông tin và các phương tiện máy móc hiện đại, thì cơ sở vật chất đối với một doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh thương mại, đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ lại càng cần thiết và quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản

lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Thứ ba, ảnh hưởng từ các mối quan hệ xã hội Sàn giao dịch bất động sản

thường có mối quan hệ chặt chẽ, liên kết với các cơ quan pháp luật và các phòng ban chức năng giải quyết những vấn đề về đất đai, quy hoạch Một trong những tiêu chuẩn của bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch là phải có đầy đủ thông tin về quy hoạch và các loại giấy tờ pháp lí Sau khi giao dịch hoàn thành, các thủ tục pháp lí chuyển nhượng, sang tên các loại giấy tờ đó cũng phải được hoàn thành tại các cơ quan chức năng theo quy định của pháp luật Hoạt động của sàn giao dịch hiện nay đang tiến tới theo đúng quy trình “một cửa khép kín”, tức là mọi hoạt động có liên quan tới quá trình giao dịch bất động sản đều có thể được thực hiện tại sàn hoặc được sàn đứng ra làm cầu nối giữa khách hàng đến giao dịch và các cơ quan, phòng ban chức năng đó Để làm được như vậy, sàn phải liên kết tạo lập được những mối

quan hệ cần thiết với Cục quản lí quy hoạch sử dụng đất, phòng Địa chính, phòng công chứng các tổ chức tín dụng, kho bạc Nhà nước, ngân hàng, bảo hiểm và các mối quan hệ xã hội khác Sự liên kết hợp tác đó không những giúp sàn có thể bảo đảm các hoạt động giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, đạt hiệu quả hơn và thu hút khách hàng đến giao dịch qua sàn yên tâm hơn, mà bên cạnh đó sàn cũng gián tiếp góp phần giúp đỡ các cơ quan, phòng ban chức năng và các tổ chức xã hội thực hiện các thủ tục pháp lí, các loại hồ sơ giấy tờ một cách dễ dàng, nhanh chóng hơn, qua

đó trực tiếp phản ánh các thông tin thị trường và các hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn tới Nhà nước một cách đầy đủ và chính xác nhất

Nói tóm lại, bên cạnh những nhân tố về con người, về cơ sở vật chất, thì nhân tố về các mối quan hệ xã hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản

lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản Người quản lí và điều hành sàn phải biết cách lợi dụng những tác động tích cực của các nhân tố này để hoạt động của sàn đi đúng hướng và đạt hiệu quả cao