Môi giới mua bán bất động sản”diễn ra tại trung tâm giao dịch bất động sản Tiến Trung

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của ViệtNam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bấtđộng sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sảnchuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trườngvẫn “đóng băng” hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cầnquan tâm đánh giá Nhưng nhìn chung Có thể thấy rằng thị trường BĐS nước ta

đã có những bước phát triển mạnh trong 10 năm trở lại đây và vấn đề đào tạo vềkinh doanh BĐS là lĩnh vực là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn do những giảng viênchuyên nghiệp về kinh doanh BĐS hiện nay không nhiều, tài liệu phục vụ chocông tác đào tạo còn thiếu Nhu cầu nhân lực của ngành bất động sản cũngchuyển động theo nhu cầu của thị trường Sự chuyển động của ngành bất độngsản kéo theo cả hai chỉ số cung và cầu nhân lực của ngành này đều tăng liên tục.Thực tế cho thấy, phần lớn những người hành nghề môi giới bất động sản chưađược đào tạo một cách chuyên nghiệp, hiểu biết không đầy đủ về luật pháp cóliên quan đến kinh doanh BĐS; hoạt động môi giới thiếu chuyên nghiệp, khôngminh bạch, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng Một năm sau khi Việt Nam gia nhậpWTO thị trường BĐS đang tỏ rõ ưu thế với các nguồn vốn đầu tư đổ vào Nângcao trình độ nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS cũng chính là lợi thế để đưa thịtrường này phát triển nhanh và minh bạch

Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản” đã ghi rõtất cả các cá nhân, pháp nhân tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sảnphải tham gia khóa đào tạo về môi giới , định giá bất động sản và quản lý điềuhành sàn giao dịch bất động sản

Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản” đã ghi rõtất cả các cá nhân, pháp nhân tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sảnphải tham gia khóa đào tạo về môi giới , định giá bất động sản và quản lý điềuhànhsàn giao dịch bất động sản

Để hiểu rõ và làm rõ hơn chúng ta đi nghiên kíu sâu hơn về “môi giới bất độngsản”một trong những lĩnh vực sôi động trong thị trường BĐS hiện nay

Lĩnh vực này ít chịu ảnh hưởng bởi quy luật mang tính chu kỳ của thịtrường và đã giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày càng cao trong xã hội.Tuynhiên song song với sự phát triển đó đề ra một số vấn đề rất lớn cần được giảiquyết đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới cũng như đạo đứcnghề nghie3ẹp ,tiêu chủa nghề nghiệp chất lương thông tin,dịch vụ khách hang…đang là một câu hỏi lớn được đặt gia,nó không thể giải quyết ngay mà đòi hỏiphải có sự quản lý, điều tiết cũng như quy hoạch phát triển mở rộng ,phải cóchính sách định hướng phát chiển trong nghắn hạn để có được một hệ thốngmạng lưới các trung tâm nhằm đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của xã hội

đặc biệt là tại các trung tâm thành phố lớn như:HÀ NỘI,THÀNH PHỐ HỒ CHÍMINH…Các đô thị sôi động.

Vậy là từ sự sôi động và cần thiết đó nên tôi đã quyết định chọn thương vụ

“Môi giới mua bán bất động sản”diễn ra tại trung tâm giao dịch bất động sảnTiến Trung

Nội dung gồm 3 phần

Phần I : Giới thiệu về trung tâm

Phần II : Nội dung hoạt động

Phần III : Kiến nghị ,đề xuất

PHẦN I:

GIỚI THIỆU VỀ TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Đặc điểm chung của công ty.

Công ty TNHH Thương mại và Dịch Vụ Bất Động Sản Tiến Trung đượcthành lập năm 2006 do sở kế hoạch đầu tư thành phố Ha Nội cấp

- Tên giao dịch: DDTN

- Địa chỉ chụ sở chính:Số 53-Nguyễn Trãi –Thanh Xuân –Hà Nôi

- Giấy phép đăng ky kinh doanh số:4756812345

- Tel:0913399099_o465388 Fax:

Công ty TNHH Thương mại và Dịch Vụ Bất Động Sản Tiến Trung đượcthành lập với sự sang tạo nhiệt tình, tích cực của ban lãnh đạo cũng như toàn thểnhân viên trong công ty.Tuy mới được thành lập nhưng công ty đã tỏ ra khá dầydặn kinh nghiệm với đội ngũ nhân viên được đào tạo và được hướng dẫn vớinghiệp vụ chuyên môn của minh hết sức chuyên nghiệp

Trong đó Trung tâm giao dịch bất động sản Mai Linh là một văn phòngchi nhánh của công ty

Văn phòng chung tâm gồm 5 nhân viên,mội nhân viên đều có nhiệm vụ vànghĩa vụ riêng của từng người

Nguyễn Việt Dũng là người đaị diện theo pháp luật của trung tâm giaodịch môi giới bất động sản Mai Linh.Có nhiệm vụ quả lý và điều hành toàn bộhoạt động của chung tâm

Trương thị thanh Bình là người sử lý các thong tin,soạn thảo và cung cấpcác văn bản

Dương thị phượng là người thu thập thong tin về bất động sản

Đào Thanh Tâm là người dao dịch với khách hàng

 Trần Nữ Giang là người phân tích khách hàng.

2 Khu vực và lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động của chung tâm

* Khu vự hoạt động của chung tâm là các dư án.khu đô thị mới của QuậnThanh Xuân chủ yếu là các dự án căn hộ trung cư cấp chung và cấp cao

* Lĩnh vự hoạt động:

- Dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản

- Đầu tư kinh doanh bất đông sản

Công ty là 1 tổ chức kinh tế có tư các pháp nhân, đuợc sử dụng con giấuriêng để dao dịch,ký kết hợp đồng.Công ty hoạt động với phương châm chínhsác hiệu quả và ngọn nhẹ

PHẦN II:

NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG

(QUY TRÌNH VÀ THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN)

1 Giới thiệu về môi giới bất động sản

Theo từ điển bách khoa tiếng việt thị môi giới được định nghĩa như sau:’’

chủ thể (một cá nhân một nhóm người,một tổ chức một hang…) làm chung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp,kinh doanh’’

Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ nhữngyếu tố sau

+ Xuất hiện quan hệ giữa các bên

+ Các bên không thể giải quyết công việc hay là công viếc không hiệu quả+ Tồn tại thứ 3 là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyếtnhững công việc liên quan đến các bên

Trước tiên chúng ta xem sét khái niệm về môi giới nói chung.Môi giới làhoạt động kết nối giữ hai bên với nhau.trong thực tế có các dạng môi giới nhưmôi giới hôn nhân môi giới việc nàm môi giới cá loại hang hoá nói chung…Chúng ta có thẻ định nghĩa một loại hình nào đó thong qua việc mô tả nghiềnghiệp nào đó và nghề moi giới cũng vậy

Vậy môi giới bât động sản là gì ?Trong thực tế hành vi MGBĐS gợi chochúng ta một hình dung rõ rang, một nhận thưc cụ thể về hoạt động đó Tên gọi

về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta lien tưởng về nhóm nhưng người cụ thể,hoạt động trong thị trường BDS Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểuđược đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào Để hiểu được rõ về vấn

đề này, chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa tưng tư trong cụm từ “môi giới

BDS” để có thể tiến dần đến bản chất của sụ việc.

Trước tiên chúng ta xem xét từ môi giới Có thể định nghĩa môi giới là hoạt

dộng của người thứ ba với mục đích tạo sự thong cảm,thấu hiểu về các vấn đềlien quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó lienquan giữa hai bên-người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Ngoài ra việcmôi giới được xác định như là công việc tạo thu nhạp thông qua các thương vụgiữa hai bên với nhau Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập

mà đồi tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên

Tiếp theo là từ bất động sản Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể

làm chung ta nhầm lẫn Ở đây đối tượng của công việc môi giới hoàn toàn khôngphải là bản than BĐS mà là các quyền lien quan đến nó Chỉ có các quyền vềBĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao.Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan tới BĐS vàkhông phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọng lànhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyềnhạn khác nhau Vì những quyềnhạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS

dưới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đát có ranh giới thuộc quyền sử

dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình, mà theo luật đinh riêng, tách biệt vơi mảnh đất”.

Định nghĩa đã làm xuât hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan tới BĐS

là quyền sở hữu công trình Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quannhư sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhàtrung cư…

Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan tới BĐS mà còn có cảnhững dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như những dạng hợp đồng cho thuê,

giao đất… cũng liên quan Nhũng quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệnày cung là vấn đề cũng dược quan tâm trong môi giới BĐS.

Từ những tính chất đã kể trên, để làm sang tỏ khái niệm môi giơi BĐS,

chúng ta có thể khảng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho nhữngngười khach mà đối tượng là những quỳen hạn khác nhau liên quan đến BĐS kêtquả của nhưngx hoạt động nay là việc thực hiện những yêu cầu của khách hangnhư hợp đồng bán chao đổi cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ơ khía cạnh pháp ly và thực tế của bấtđộng sản.Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho nhữngthay đổi trên thông qua các thưng vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối vớiBĐS

2 Quy trình thực hiện môi giới.

2.1 Thu thập thông tin về BĐS thương mại về mua bán nhà đất.

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể-dịch vụ môigiới bất động sản, của chúng ta Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và

đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới màkhông một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được Dưới đây sẽ giớithiệu những dạng thông tin căn bảncần thu thập để phục vụ cho hoat động môigiới BĐS

Nguồn cung bất động sản

Thị trường BĐS là nơi cung cấp bhang hoá BĐS Có những dạng cung cơbản là bán, cho thuê và cho thuê lại Cung bất động sản tại một thơi điểm phụthuộc vào lượng bất động sản giao bán, cho thuê tại thòi điểm đó cộng với sốlượng bất động sản mà chủ sử dụng huỷ hợp đồng thuê Hàng hóa BĐS bao gồmnhững nguồn cung sau

 Nhà nước

 Các cá nhân , tổ chức sở hữu bất động sản

 Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản

 Ngân hang

 Bất động sản nước ngoài

BĐS hay các quyền về BĐS chính là các đối tượng chính của thương vụ Vìvậy việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác là tìm kiếm khách hang có BĐS cầnbán, cho thuê là một trong những hoạt động đàu tiên của thương vụ Trách nhiệmcủa nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan tới BĐS trong vùng và trên

cả nước để có thể hình thành một cách tổng quan về sụ phát triển thị trương BĐS

có thể khai thác Dưới đây có thể kể ra nhủng nguồn sau:

Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhậtnhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đạc biệt là internet Báo “Mua và bán” tạpchí “Bất động sản’, ‘Thị trường bất động sản” “thị trương chưng khoán” , “Thếgiới bất động sản”, … rất nhiều thông tin có thể tim thấy trong nhưng tạp chí đầymầu sắc trên Những vấn đề liên quan tới bất động sản luôn “nóng” và đươc cáctạo chí săn đón Ngoài những thông tin có sẵn , nhà môi giới cũng có thể sử dụngbáo chí, internet để đăng tin tìm các loại BĐS

Văn phòng môi giới:Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ đồngnghiệpcủa nhà môi giới Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động , mối quan

hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rât thuận lợi cho nhà môi giới Ởdây cũng tầm nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốtđẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng với nhau, giưa vănphòng môi giới và cơ quan nhà nước và các tổ chức khác

Cơ quan nhà nước , công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước cóchức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại… là những nơi

có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS Các công ty xây dựng, kinhdoanh cũng là nơi có BĐS lớn

 Cơ quan đấu giá

 Đi thực tế : Đây là thông tin quan trọng thông qua việc đi tim hiểu thực

tế để phát triển những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án bất động sảnmới.Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo,nhu cầu tìm BĐS tại các khu vực,toànhà,khu phố mà nhà môi giới cần tìm

Thông tin về cầu BĐS:

Phân loại đối tượng cầu BĐS

- Văn phòng,công sở,chi nhánh,phòng giao dịch, đại lí

- Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại

- Thuê sản xuat kinh doanh:cong nghiệp nhà xưởng mặt bằng sảnxuất.Họ là ai? đặc tính gì?

- Thuê nhà ở:

+Cặp vợ chồng trẻ,lao động trẻ,SV

+Công nhân

+Người tạm thời chua có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở

+Người nước ngoài

+Công vụ

(2) Tín dụng,thế chấp

- Ngân hang thương mại

- Quỹ đầu tư tài chính

- Công ti bảo hiểm

2.2 Phân tích khach hang:

Nhân viên môi giới trong quá trình hoạt động phải tìm ra đâu là khách hàngtiềm năng, đâu chỉ là người thăm quan tò mò mà không có ý định cụ thể.Cũngcần nhận biết khách hang thuộc tầng lớp nào của xã hội ,khả năng tài chính đếnđâu để đưa những bất động sản thích hợp, đối với người mua thì khả năng quantrọng nhất là vấn đề tài chính.Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi:Người mua

có khả năng và khả năng thưc tế cỏ họ đến đâu,người mua có những nguồn tàichính nào?Nguồn tiền của người mua là tiền mặt,vốn tự có ,vốn vay thế chấp

Ngoài góc độ (bao nhiêu?) thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là(khi nào?) có thể có trong tay.Vấn đề này sẽ chơ nên nghiêm trọng khi xác

định các bước thanh toán

Ngoài những vấn đề liên quan đến lĩnh vực tài chính của người mua còn cầnphải chú ý đến lĩnh vực tài chíng của họ.Nếu người mua chưa đủ tuổi hay làngười nước ngoài thì họ có những giấy tờ cần thiết riêng…Không phải núc nàochúng ta cũng biết được nội dung cũng như thời gian nào có thẻ nhận được đầy

đủ giấy tờ cần thiết riêng.VD:như việc bán nhà cho việt kiều,người nước ngoàiđịnh cư taị Việt Nam

Một khía cạnh lữa là việc sác định những yêu cầu của khách hàng khôngphải núc nào cũng đưa ra những câu hỏi rõ rang để nhận được những câu trả lời

rõ ràng và mạch lạc.Chẳng han như việc người mua tim đến chúng ta với một nộidung được chuẩn bị chước môt yêu cầu cụ thể thì vẫn xẩy ra tình trạng yêu cầu

đó không thực tế Chính vì vậy khi hiểu rõ về tình trạng khách hang sẽ giúpchúng ta xác định vùng tìm kiếm phù hợp.Mỗi một cuộc nói chuỵên đều cho

chúng ta biết được chính sác hơn nhu cầu của khách hang để đi đến ngần hơnnhững quyết định cuối cùng,khách hang đôi khi rất hay thay đổi cho dù chúng ta

cố gắng hết sức cũng không chánh khỏi trường hợp khách hang tìm ra nhữngBĐS hợp ý họ ngoài những gợi ý của chúng ta.Chỉ có một cách là chúng ta luônphải giữ mối quan hệ thường xuyên với khách hang, để từ đó mới có thể chủđộng lắm bắt được tiến trình phát triển những yêu cầu của khách hang và đápứng những yêu cầu thay đổi đó

2.3 Giao dịch với khách hàng.

Đàm phán là môt hình thức giao tiếp được sử dụng để tạo ra các thoả thuậngiữa hai hay nhiều bên nhằm đạt được sự thống nhất về quyền lợi và nghĩa vụgiữa các bên trong đời sống hàng ngày của các cá nhân hay tổ chức

Như vậy có thể khái quát, đàm phán là hành vi và quá trình,trong đó :

+ các bên trao đổi,thoả thuận

+Có những mối quan tâm chung và ngững điểm bất đồng

+Nhằm đi đến một thoả thuận thống nhất

(1)Chuẩn bị  (2) Đề nghị (3)Tranh luận (4)Thương lượng

VD;Sau khi khỏch hàng liờn hệ với chung tõm qua cỏc thụng tin (điện thoại,quảng cỏo…).Trung tõm sẽ đưa ra cuộc gặp ngỡ,khỏch hang cú thể chực tiếp đến chung tõm hoặc cú thể tới trực tiếp tới 1 địa điểm nào đú để bàn bạc rồi đưa ra một bản hợp đồng mụi giới như sau:

Cộng hoà x hội chủ nghĩa Việt Namã hội chủ nghĩa Việt Nam

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Hợp đồng môi giới bất động sản

Số:………

Căn cứ luật kinh doanh bất động sản số 63/2006 QH11 ngày 29/06/2006; Căn cứ luật thơng mại số 36/2005 QH11 ngày 14/06/2005; Căn cứ bộ luật dân sự số 33/2005 QH11 ngày 14/06/2005; Hợp đồng này đựơc ký kết ngày……tháng ……năm 2007 giữa các bên sau đây: Bên môi giới bất động sản: (Sau đây gọi là “bên A”) Họ và tên:

Địa chỉ:

Điện thoại:

Fax:

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:

Mã số thuế:

Số tài khoản:

Do……… ; chức vụ:………, làm đại diện Bên đợc môi giới bất động sản: (sau đây gọi là “bên B”) Họ và tên:

Địa chỉ:

Điện thoại:

Fax:

Mã số thuế: Do……… ; chức vụ:………, làm đại diện

Các bên cùng thoả thuận và thống nhất ký kết những điều khoản sau đây:

ĐIềU 1: Đối tợng môi giới.

1.1 Bên A tiến hành môi giới cho bên B theo các nội dung quy định tại điều 2

hợp đồng này để đàm phán, ký kết và thực hiện thành công các giao dich bất động sản với chủ dự án theo quy định của pháp luật: Các mảnh đất thuộc các dự án nằm trong quy hoạch đã đựơc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt trên lãnh thổ Việt Nam

1.2 Mô tả bất động sản nh sau:

1.2.1 Vị trí bất động sản (cho phép viết tay để đảm bảo sự bảo mật của thông tin

đánh dấu nhân khi viết xong):

1.2.2 Diện tích

1.2.3 (Bằng chữ)

1.2.4 Mục đích sử dụng: xây dựng khu nhà ở và văn phòng để bán và cho thuê; 1.2.5 Tình trạng pháp lý đối với bất động sản: Là khu đất trong quy hoạch đợc

phép xây dựng quần thể văn phòng và nhà ở cao tầng để bán và cho thuê;

ĐIềU 2: NộI DUNG MG:

2.1 Bên A tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của bên B để tham gia đàm

phán ký kết và thực hiện thành công các giao dịch bất động sản với chủ dự

án, phù hợp với các quy định của Pháp luật

2.2 Bên A có thể đại diện cho bên B nếu đợc bên B uỷ quyền thực hiện các

công việc liên quan trong khi đàm phán

2.3 Bên A cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết

và thực hiện thành công các giao dịch bất động sản, phù hợp với các quy

định của Pháp luật