Hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng HABUBANK

Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyển mình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng đóng một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân

Lời mở đầu

Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyển mình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng đóng một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Sự mở cửa hội nhập đã tạo ra những cơ hội lớn đồng thời nó cũng tạo ra thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiện nay Trong các hoạt động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất nhưng đồng thời nó cũng tiềm nhiều những rủi ro Nhằm hạn chế những rủi do đó các ngân hàng đã yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp để thanh toán cho các khoản nợ đó Có thể nói đây là một trong những công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro không đáng có do khách hàng gây ra

Để công cụ này thật sự hiệu quả thì công tác thẩm định giá trị (BDS) được coi là mắt xích quan trọng nhất của cả quá trình tín dụng, tuy nhiên tại ngân hàng HABUBANK thì bị coi nhẹ và thực tế tại ngân hàng không có cán

bộ chuyên thẩm định giá riêng mà là do cán bộ tín dụng kiêm cả địng giá Từ

những thực tế đó, em đã chọn Chuyên đề thực tập tốt nghiệp : “ Hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng HABUBANK”

Nội dung Chuyên đề gồm những vấn đề chính sau:

Phần I: Cơ sở khoa học của định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp Phần II: Tình hình định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại ngân hàng HABUBANK

Phần III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng HABUBANK.

Theo quy định tại điều 324 Bộ luật Dân sự thì thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Bất động sản là các loại tài sản không di chuyển được bao gồm: đất đai nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

Tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

Ngoài những bất động sản mà pháp luật quy định được dùng để thế chấp vay vốn, pháp luật về hàng không về hàng hải còn quy định tầu bay,tầu biển cũng được dùng để thế chấp vay vốn

Một điều đáng lưu ý là khi thế chấp bất động sản và bất động sản đó phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh đó thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận hoặc pháp luật đã quy định Ví dụ: một người thế chấp khách sạn để vay vốn thì toà bộ hoa lợi, lợi tức thu được từ việc kinh doanh khách sạn cũng thuộc tài sản thế chấp nếu như bên thế chấp

và bên nhận thế chấp thoả thuận trong hợp đồng

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp Ví dụ:thế chấp một cái nhà để vay vốn, trong nhà có các máy lạnh gắn vào tường, bàn, tủ, tivi tủ lạnh thì tất

Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận đó.

Theo quy định tại khoản 2 điều 346 của bộ luật dân sự thì bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ Vídụ khi thế chấp quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp , lâm nghiệp để vay vốn với các tổ trức tín dụng thì người sử dụng đất vẫn phải giữ đất đó để tiếp tục sản xuất thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất, thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất Tổ trức tín dụng không thể nhận giữ diện tích đất đã thế chấp vì tổ trức tín dụng không phải là người sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà là tổ trức kinh doanh tiền

tệ trong trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không có khả năng trả nợ cho tổ trức tín dụng thì lúc đó tổ trức tín dụng dược phép giữ đất để thu hồi nợ

2 Vai trò bất động sản thế chấp trong đời sống xã hội.

Với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có nhu câu về vốn ngày càng lớn để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh nhằm tạo ra hàng hoá và dịch vụ nhằm phục vụ cho nhu cầu đời sống và sản xuất ngày càng đa dạng, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống, thúc đẩy nền kinh tế phát triển… thì họ phải vay vốn từ các tổ chức tín dụng

Để hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra do người vay không trả được nợ, ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có tài sản thế chấp Tài sản thế chấp vẫn do bên vay giữ và tiếp tục sử dụng Như vậy thế chấp BĐS đã góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất phát triển, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của người dân

Đối với ngành ngân hàng, thế chấp BĐS góp phần tăng tài sản của ngân hàng, tăng tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận góp phần đưa cả hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô, chất lượng cũng như quản lý tiền tệ trong lưu thông

Đối với ngành địa chính, nó góp phần thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nâng cao khả năng quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

3 Nội dung chủ yếu của hợp đồng cầm cố thế chấp và bảo lãnh.

Hợp đồng cấm cố, thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu sau:

- Tên địa chỉ của các bên ; ngày tháng năm;

- Nghĩa vụ được đảm bảo;

- Mô tả tài sản cầm cố, thế chấp: danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm kỹ thuật, hoa lợi, lợi tức phát sinh nếu là bất động sản, quyền sử dụng đất, thì phải ghi rõ vị trí, diện tích đất, ranh giới, các vật phụ kèm theo;

- Giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp: ghi rõ giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp theo văn bản xác định giá trị tài sản kèm theo mà các bên đã thoả thuận xác định hoặc thuê tổ trức tư vấn, tổ trức chuyên môn xác định;

- Bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp:

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản cầm

cổ, thế chấp ;

Hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản phải có các nội dung chủ yếu sau:

- Tên, địa chỉ các bên, ngày tháng năm;

- Nghĩa vụ được bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh; ghi số, ngày, tháng, năm hợp đồng tín dụng; số tièn được bảo lãnh (một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả

nợ );

- Danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm, giá trị của hợp đồng bảo lãnh;

- Quyền, nghĩa vụ của bên bảo lãnh, tổ trức tín dụng nhận bảo lãnh;

- Các phương thức xử lý tài sản bảo lãnh;

- Cam kết của bên bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay khi đến hạn mà khách hang vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ;

- Cam kết của bên bảo lãnh về việc xử lý tài sản bảo lãnh khi đến hạn mà

- Các thoả thuận khác.

4 Các tài sản được dùng để thế chấp.

Theo quy định tại điều 5 của quyết định 271/QD- NH trong trường hợp thế chấp bất động sản các tổ trức tín dụng để vay vốn thì những tài sản sau đây được dùng để thế chấp:

1 Các bất động sản có khả năng chuyển nhtượng, mua bán dễ dàng bao gồm:

a Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng

b Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

c Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các công cụ thiết bị gắn liền với nhà máy,tàu biển , tàu bay…

d Tài sản khác nếu pháp luật có quy định

2 Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

3 hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp có thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định

Theo quy định tại điều 349 của bộ luật dân sự thì tài sản đang cho thuê cũng được đem thế chấp, vì tài sản tuy đã cho thuê nhưng vân thuộc sở hữu của chủ tài sản người thuê không phải là chủ tài sản thuê được mà chỉ có quyền sử dụng trong thời gian thuê, không có quyền định đoạt tài sản thuê

5 Các loại tài sản không được nhận thế chấp.

Theo quy định tại điều 7 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì các tổ trức tín dụng không được nhận thế chấp, cầm cố cụ thể là:

- Các tài sản nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán,chuyển nhượng

- Tài sản đang còn tranh chấp

- Tài sản không thuộc sở hữu của người thế chấp cầm cố bảo lãnh

- Tài sản thuê mượn

- Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp

- Tài sản đang thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ khác (Trừ trường hợp quyđịnh tại điều 17 và điều 36 của quyết định 217/QD-NH1)

- Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định đánh giá

- Đất đai và tài sản gắn liền với đất không đựơc nhận thế chấp thực iện theo quy định tại điều 25 của quyết định 217/QĐ-NH1

- Đối với những tài sản được hình thành trong quá trình vay vốn, về nguyên tắc không phải là thế chấp, cầm cố cho chính khoản vay đó Nhưng nếu xét thấy khoản vay hoặc dự án vì quốc kế dân sinh, có hiệu quả kinh tế,

có khả năng trả nợ nhưng thiếu tài sản thế chấp, cầm cố thì việc bên cho vay được dùng tài sản hình thành trong quá trình vay vốn làm đảm bảo nợ vay hay không là do tổng giám đốc tổ trức tín dụng quyết định và chịu trách nhiệm

6 Các hình thức thế chấp tài sản.

Thực tế từ trước đến nay vẫn vẫn tồn tại hai hình thức thực hiện việc thế chấp tài sản như sau:

a Hình thức thế chấp được thực hiện bằng lời nói Hình thức này thường

được thực hiện giữa những người có mối quan hệ đặc biệt như anh chi em, bạn bè than thiết tin cậy lẫn nhau

b Hình thức thế chấp được thực hiện bằng vă bản nhằm bảo đảm việc

thực hiện trác nhiệm dân sự

Thực hiệnực tế cho thực tế cho thấy rằng hình thức thế chấp bằng lời nói có độ rủi ro cao, khi có tranh chấp xảy ra không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền của mình, nếu bên thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

Để đảm bảo quyền lợi các bên thế chấp tài sản, tại điều 347 của bộ luật

Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của công chứng nhà nước, nơi chưa có công chứng nhà nước thì phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định Theo quy định trên kể từ ngày bô luật dân sự có hiệu lực ( ngày 1/7/1996) việc thế chấp tài sản phải có hợp đồng theo quy định của pháp luật

vì thế thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự

Theo quy định tại điều 133 của bộ luật dân sự trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thực hiện bằng văn bản, phải được công chứng Nhà nước chứng nhận, được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó Vì vậy khi đa có quy định của pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản phải tuân thủ các quy định đó Vì vậy khi đã có quy định của pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản phải tuân thủ

cá quy định đó

7 Thời hạn thế chấp một tài sản.

Thời hạn thế chấp một tài sản là do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận và ghi cụ thể vào hợp đồng thế chấp tất nhiên không bao giờ bên nhận thế chấp lại cho vay hết cả thời gian sử dụng tài sản đó hoặc thời gian của dự án ( trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất) Ví dụ: thời hạn giao đất nông nghiệp trồng cây hang năm cho hộ gia đình, cá nhân là 20 Năm, đất trồng cây lâu năm là 50 năm.Thời hạn dưn án đầu tư của của người nước ngoài là 50 đến 70năm Vậy tổ trức tín dụng không thể nhận thế chấp quyền

sử dụng đất đó trong suốt cả 20năm, 50 mươi năm hoặc 70năm mà thời hạn thế chấp phải ít hơn thời hạn sử dụng đất

Theo quy định tại điều 8 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì thời hạn thế chấp được tính từ ngày ký hợp đồng thế chấp

Đối với một số nước trên thế giới thì thời hạn thế chấp được tính từ ngày đăng kí thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo chỉ sau khi đăng ký việc thế chấp lúc đó ngân hàng mới cho vay tiền.

8 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp bất động sản.

a bên thế chấp có quyền.

Mặc dù tài sản đã được đem thế chấp để vay vốn, nhưng tài sản phải thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản và đặc biệt là đối với trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thì ngưòi đó vẫn có các quyền được quy định tại Điều 352 của bô luật dân sự sau:

- Được khai thác hoa lợi,lợi tức tài sản, trong trường hợp bên thế chấp giữ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu bên thế chấp giữ tài sản thế chấp;

- Đực cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để thế chấp với người khác vay vốn, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định;

- Nhận lại tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp hoặc do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ chấm dứt khi bên thế chấp đã trả xong nợ huỷ bỏ thế chấp hoặc nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp khác(điều 352 của bộ luật đân sự)

b Bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ.

Theo quy định tại điều 315 của bộ luật dân sự bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ như sau:

- Đăng ký việc thế chấp tài sản nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu như nhà ở và đăng ký quyền sử dụng đất, thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

- Thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã được đêm thế chấp các lần trước đó (đối với trường hợp một tài sản đem thế chấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự);

- Giao giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;

- Trong trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp thì ngưòi đó phải:

+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

+ Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác tài sản thế chấp, nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm giá trị;

- Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý cho bán, trao đổi, tặng cho và người mua, trao đổi, được tặng cho đồng ý

+ riêng trường hợp thế chấp tài sản với các tổ trức tín dụng thì bên thế chấp ngoài việc phải thực hiện các nghĩa vụ trên còn có nghĩa vụ chịu mọi chi phí phát sinh về kiểm định, định giá và công trứng và đấu giá tài sản thế chấp Trả chi phí về bảo quản tài sản cho bên nhận thế chấp trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ và bảo quản tài sản; chi phí bảo quản do hai bên thoả thuận hoặc do pháp luật nếu cố quy định của pháp luật thì tuỳ theo tính chất thời gian bảo quản tài sản và đựơc ghi vào hợp đồng thế chấp ( khoản 18.5 điều 18 quyết định 217/QĐ-NH1)

c Quyền của bên nhận thế chấp.

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền quy định tại điều 354 của bộ luật dân sự như sau:

- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp theo thoả thuận;

- Yêu cầu người chiếm hữu sử dụng trái pháp luật hoàn trả tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản bị chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật;

- Yêu cầu sử lý tài sản thế chấp khi đã đến hạn trả nợ theo quy định tại điều 359; khoản 2 điều 360 của bộ luật dân sự trong trường hợp một tài sản được đem thế chấp với nhiều người để vay vốn

Trong trường hợp bên nhận thế chấp là tổ trức tín dụng thì bên nhận thế chấp còn có quyền:

+ giữ bản gốc các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản thế chấp trong các trường hợp giữ hoặc không giữ tài sản, trừ trường hợp chỉ giữ bản sao giấy tờ như quy định tại khoản 17.2 điều 17 Quy chế này.

+ kiểm tra tài sản thế chấp và có biện pháp nhắc nhở bên thế chấp thực hiện đúng hợp đồng thế chấp nếu thấy có biểu hiện vi phạm hợp đồng( điều

21 Quyết định 217)

d Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.

Theo quy dịnh tại điều 353 của bộ luật dân sự bên nhận thế chấp tài sản

có nghĩa vụ sau:

- Trong trường hợp bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ thuộc về tài sản thế chấp mà không giữ tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp những giấy tờ đó

- Trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ tài sản thế chấp và giấy tờ thuộc về tài sản thế chấp thì phải:

+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp như tài sản của mình; nếu tài sản thế chấp mất giá hoặc giảm giá trị tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

+ Chịu các hạn chế đối với bất động sản theo quy định tại các điều từ Điều 270 đến điều 284 của bộ luật dân sự của bộ luật dân sự cụ thể là:

Thực hiện nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản(Điều 270) Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách đối với các bất động sản (Điều 271) Nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với công trình xây dựng liền kề ( Điều 273) Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa ( Điều 274)

Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải (Điều 275)

Hạn chế trổ của sổ ( điều 276);

Quyền yêu cầu sửa chữa phá rỡ bất động sản liền kề( Điều 278);

Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 279);

Quyền về lối đi bất động sản liền kề (Điều 280);

Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản

Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 282)

Quyền về tưới nước tiêu nước trong canh tác ( Điều 283)

Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản (Điều 284)

+ Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp theo yêu cầu của bên thế chấp, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm giá trị tài sản;

+ Giao lại tài sản thế chấp và giấy tờ thuộc về tài sản thế chấp khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ hoặc nghĩa vụ được đảm bảo bằng biện pháp khác

e Trong tường hợp các bên trong hợp đồng thế chấp nhờ người thứ ba

giữ tài sản thì người đó có quyền.

Người thứ ba là người thứ ba là người trung gian do bên nhận thế chấp tài sản hoặc bên thế chấp nhờ giữ tài sản trong trường hợp tài sản thế chấp phải chuyển giao Vì vậy người thứ ba giữ tài sản chỉ có một số quyền nhất định đối với tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật

- Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi từ tài sản, nếu có thoả thuận;

Vídụ: Ông T thế chấp một khách sạn cho Ông P để vay tiền Ông P yêu cầu Ông T giao giao khách sạn cho Ông H Giữ và ông này tiếp tục khai thác công dụng của khác sạn đó như cho khác thuê phòng ở và và làm các dịch vụ khác Trong trường hợp này ông H sẽ được hưởng hoa lợi từ việc cho thuê khác sạn theo thoả thuận của bên nhận thế chấp

- Được trả thù lao và được thanh toán chi phí bảo quản, Giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác

e. Nghĩa vụ của người thứ ba nhận giữ tài sản thế chấp.

- bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp như tài sản của chính mình; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

- Không được tiếp tục khai thác công dụng của tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp;

- Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp như đã thoả thuận

9 Trong thời gian thế chấp tài sản đem thế chấp có thể được thay thế hoặc sửa chữa.

Việc thế chấp tài sản thường không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp vậy trong thời gian thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn giữ tài sản, khai thác tài sản nếu thấy cần thiết phải thay thế tài sản thế chấp bằng tài sản khác, theo quy định tại khoản 1 điều 357 của bộ luật dân sự việc thay thế tài sản thế chấp có thể thực hiện được, nhưng với điều kiện phải được bên nhận thế chấp đồng ý

Theo quy định tại khoản 2 Điều 357 của bộ luật dân sự thì cũng có thể sửa chữa tài sản thế chấp khi tài sản bị hư hỏng,n nhưng phải sửa chữa trong một thời gian hợp lý hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, nếu không có thoả thuận khác

Ví dụ: T thế chấp một ngôi nhà cấp IV sau một thời gian nhà bị hỏng nhưng T lại có một mảnh đất có giá trị tương đương ngôi nhà đó Vậy T có thể dùng mảnh đất đó để thế chấp thay cho ngôi nhà đã bị hư hỏng Tất nhiêngiá trị của mảnh đất được thế chấp thay cho ngôi nhà phải tương đương với giá trị ngôi nhà và phải được bên nhận thế chấp đồng ý

10 Khi thế chấp tài sản thuộc sở hữu khác nhau.

Theo quy định tại Điều 16 của quyết định 217/ QĐ-NH1 khi tài sản thế chấp thuộc sở hữu khác nhau thì phải tuân theo các quy định sau:

- Tài sản thế chấp thuộc sở hưu nhà nước khi thế chấp thực hiện theo luật doanh nghiêp nhà nước, các văn bản lien quan hướng dẫn thi hành luật doanh nghiệp Nhà nước và thông tư liên bộ ngân hàng Nhà nước – tài chính –

- Tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhiều người(từ hai người trở lên) phải được cam kết bằng văn bản của những người đồng sở hữu đồng ý giao cho người đại điện vay vốn và ký hợp đồng thế chấp tài sản.

- Tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hoặc công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn phải có nghị quyết của hội đồng quản trị hoặc đại hội đại biểu các thành viên theo quy định của điều lệ đồng ý thế chấp tài sản và uỷ quyền bằng văn bản cho người đại diện vay vốn và kí hợp đồng thế chấp tài sản

- Tài sản thế chấp thuộc hộ gia đình phải có cam kết của những thành viên đồng sở hữu trong gia đình Riêng đối với quyền sử dụng đất cũng phải được sự đồng ý của các thành viên trong gia đình

11 Trường hợp thay thế thế chấp bằng bảo lãnh

Trong trường hợp tài sản thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho, thì người mua,trao đổi,được tặng trở thành người bảo lãnh, nếu được bên nhận thế chấp

và người mua,trao đổi, được tặng đồng ý(Điều 258 của bộ luật dân sự)

Ví dụ: Tiến đã thế chấp một mảnh đất để vay tiền, nhưng Tiến muốn bán lại cho một người bạn tên Phán muốn mua nhà của Tiến và cam kết sẽ trả thay lan số tiền đã vay Bên nhận thế chấp cũng đồng ý cho Tiến bán ngôi nhà

đó Trong trường hợp Phán là người bảo lãnh trả nợ

+ đối với ngân hang lien doan, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại việy nam không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai

đã quy định

- Trong trường hợp hộ gia đình,cá nhân có nhu cầu thế chấp nhà, đất ở theo quy định tại khoản 2 điều 77 của luật đất đai thì họ có thể thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất với các tổ trức kinh tế, cá nhân Việt nam trong nước để vay vốn

13 Khi thế chấp cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh để vay tiền thi mức tiền được vay là bao nhiêu so với giá trị tài sản.

Khi thế chấp, cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh để vay tiền thì mức tiền đựơc vay về nguyên tắc là do hai bên thoả thuận Nhưng còn tuỳ thuộc vào đối tượng nhận thế chấp,cầm cố tài sản và nhận bảo lãnh là ai

- trong trường hợp tổ trức tín dụng cho vay thì mức tiền cho vay được quy định như sau:

+ Tổ trức tín dụng (bên nhận thế chấp, cầm cố, nhận bảo lãnh) căn cứ vào tài sản thế chấp,cầm cố hoặc bảo lãnh đã được định giá như quy định tại điều 10 của quyết định 217/QD-NH1 để quyết định số tiền vay Số tiền vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng riêng tài sản dùng để cầm cố quy định tại khoản 6.2 và 6.3 điều 6 quyết định 217/QĐ-NH1 thì mức cho vay tối đa có thể bằng 80% giá trị tài sản cầm cố Mức cho vay cụ thể đối với từng loại tài sản do tổ trức tín dụng hướng dẫn( Điều 12 của Quyết định 217QĐ-NH1)

- Nếu bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh là hộ gia đình,

cá nhân thì còn tuỳ thuôc vào mối quan hệ, mức độ tin cậy giữa bên thế chấp, cầm cố và bảo lãnh tài sản hoặc bảo lãnh để quyết định mức tiền cho vay ít hơn, bằng hoặc lớn hơn giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh Các bên không nhất thiết phải căn cứ vào giá trị tài sản để thoả thuận mức vay

14 Một tài sản được đem thế chấp cho nhiều lần vay vốn.

Một tài sản được đem thế chấp cho nhiều lần vay vồn được thực hiện như sau:

- Trong trường hợp một bất động sản có đăng ký quyền sở hữu được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì mỗi lần thế chấp phải được lập thành văn bản và việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền( Điều 360 của bộ luật dân sự)

- Đối với những tài sản khác ngoài quy định trên thì việc cần chứng nhận hay không của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện vằộhp đồng thế chấp, cầm cố,bảo lãnh là do bên thế chấp,cầm cố hoặc bảo lãnh và tổ trức tín dụng thoả thuận

- Khi tiến hành chứng nhận hợp đồng thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh thì công chứng viên Nhà nước hoặc cán bộ được giao trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra đầy đủ các yếu tố của hợp đồng và các giấy

tờ kèm theo như bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu hoặc quản lý tài sản, bản danh mục tài sản thế chấp, cầm cố (đối với doanh nghiệp Nhà nước)

- Địa điểm công chứng : Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì thì việc chứng nhận hợp đồng thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh được thực hiện tại văn phòng công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đăng ký tài sản đó

15 Các tài sản phải đăng ký cầm cố, thế chấp.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 330, khoản 2 điều 347 của bộ luật dân

sự thì đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì khi thế chấp, cầm cố những tài sản đó cũng phải đăng ký

Theo quy định tại điều 731 bộ luật dân sự và theo pháp luật đất đa hiện hành thì việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải được đăng ký

Những tài sản sau đây phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dung theo quy định của pháp luật:

- Nhà ỏ

- Phương tiện giao thông đường bộ (như ôtô, xe máy, các phương tiện

- Quyền sở hữu trí tuệ, sở hữu công nghiệp

Ngoài các tài sản mà pháp luật quy đinh phải đăng ký khi cầm cố, thế chấp, nếu chủ sở hữu các loại tài sản khác đem cầm cố, thế chấp có nhu cầu đăng ký việc cầm cố, thế chấp những tài sản đó thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng sẽ thực hiện việc đăng ký cầm cố, thế chấp đối với những tài sản đó

16 Bên thế chấp, cầm cố tài sản phải đăng ký việc thế chấp cầm cố hay bên nhận cầm cố, thế chấp đăng ký?

Theo quy định tại khoản 3 điều 332 và khoản 1 điều 39của bộ luật dân

sự thì bên cầm cố,thế chấp tài sản có nghĩa vụ đăng ký việc cầm cố, thế chấp tài sản đối với nhữn tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật

Trong khi đó một số nước trên thế giới như Nhật bản,Canada,Tháilan,Úc, CHLB Đức…pháp luật của những nước này lại quy định bên nhận thế chấp, cầm cố có nghĩa vu đăng ký việc cầm cố, thế chấp vì việc đăng ký này gắn liền với quyền lợi của bên nhận thế chấp như trong trường hợp một tài sản được đem cầm cố, thế chấp cho nhiều bên thì người nào đăng ký việc thế chấp, cầm cố trước sẽ được ưu tiên thanh toán nợ trước, sau đó mới đến người đăng ký sau Nếu ai không đăng ký thì sẽ không được ở trong danh sách thứ tự ưu tiên thanh toán nợ

17 Những loại tài sản khi cầm cố, thế chấp phải có chứng nhận của công chứng nhà nước bao gồm.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 330 và khoản 1 điều 347 của bộ luật dân

sự thì văn bản cầm cố, thế chấp phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Tại khoản 1 Mục A phần III của thông tư số 1411/TT-CC ngày 3/10/1996 “hướng dẫn thực hiện nghị định số 31/CP ngày 18-5-1996 của chính phủ về tổ trức và hoạt động công chứng Nhà nước” quy định : “Các hoạt động liên quan đến bất động sản: hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho bất động sản, hợp đồng trao đổi bất động sản, hợp đồng bán đấu giá bất động sản, hợp đồng thế chấp bất động sản do phòng công chứng nhà nước có thẩm quyền địa hạt nơi có bất động sản chứng nhận”

Theo các quy định trên thì hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản,thế chấp bất động sản phải có công nhận của công chứng nhà nước

18 Quy định khi một công ty cầm cố, thế chấp tài sản để vay vốn, trong thời hạn thế chấp, cầm cố tài sản thế chấp vẫn còn, nhưng sau đó doanh nghiệp này lại sát nhập,cổ phần hoá hoặc chia tách thành các công ty độc lập.

Trường hợp sát nhập với doanh nghiệp khác thì theo điều 105 của bộ

luật dân sự quy định quyền và nghĩa vụ của pháp nhân sát nhập như sau:

- Một pháp nhân có thể được sát nhập ( gọi là pháp nhân được sát nhập) vào một pháp nhân khác cùng loại (gọi là pháp nhân sát nhập) theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo thoả thuận của pháp nhân đó

- Sau khi sát nhập, pháp nhân được sát nhập chấm dứt; quyền, nghĩa vụ dân sự của pháp nhân đó được chuyển giao cho pháp nhân sát nhập

Theo quy định trên thì pháp nhân mới được thành lập là do việc sát nhập(pháp nhân sát nhập) phải thực hiệm nghĩa vụ dân sự của pháp nhân được sát nhập, nhưng với điều kiện hai pháp nhân này cùng loại

Vídụ: doanh nghiệp sản xuất sản phẩm may mặc xuất khẩu thiếu vốn làm

ăn nên thế chấp quyền sử dụng đất và cầm cố một số tài sản với một tổ trức

tín dụng để vay vốn sản xuất với thời han là 2 năm Sau khi thế chấp, cầm cố tài sản được 6 tháng thì đựơc sát nhập vào một doanh nghiệp may mặc khác theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền vậy doanh nghiệp mới sát nhập này phải trả khoản nợ mà doanh nghiệp A đã vay.

Trường hợp chia tách thành nhiều doanh nghiệp khác thì theo điều 106 của bộ luật dân sự quy định quyền và nghĩa vụ của pháp nhân khi chia tách như sau:

- Một pháp nhân có thể chia tách thành nhiều pháp nhân theo quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của pháp nhân đã được điều lệ của pháp nhân quy định

- Sauk hi chia, pháp nhân bị chia chấm dứt; quyền, nghĩa vụ dân sự của pháp nhân đó được chuyển giao cho các pháp nhân mới theo quyết định của pháp nhân phù hợp với mục đích hoạt động của pháp nhân

- Sau khi tách, các pháp nhân thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình phù hợp với mục đích hoạt động của các pháp nhân đó

Theo quy định trên thì các doanh nghiệp mới được thành lập có trách nhiệm trả nợ cho tổng công ty đã thế chấp, cầm cố tài sản và lấy tài sản đã thế chấp cầm cố khi đã trả xong nợ Những tài sản đó được chia cho các doanh nghiệp mới tương ứng với giá trị khoản nợ mà các doanh nghiệp này trả

19 chấm dứt thế chấp bất động sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện;

- Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

- Tài sản thế chấp đã được xử lý theo quy định tại điều 359 hoặc khoản

2 điều 360của bộ luật này

Khi thế chấp chấm dứt, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã đăng ký

về việc thế chấp xác nhận việc giải trừ thế chấp

20 thủ tục buộc bên giữ tài sản đảm bảo đảm phải giao tài sản cho tổ trức tín dụng như sau.

Theo điều 35 nghị địng 178, thủ tục buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ trức tín dụng như sau:

- Bên giữ tài sản bảo đảm có trách nhiệm giao tài sản bảo đảm cho tổ trức tín dụng để xử lý theo thông báo của tổ trức tín dụng nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm, tổ trức tín dụng ra văn bản thông báo việc áp dụng biện pháp buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho tổ trức tín dụng Văn bản thông báo phải ghi rõ

lý do áp dụng, thời hạn bàn giao tài sản bảo đảm, biện pháp thực hiện, quyền

và nghĩa vụ của các bên

- Tổ trức tín dụng được áp dụng các biện pháp sau đây:

+ Tổ trức tín dụng yêu cầu bên giữ tài sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm đang quản lý cho tổ trức tín dụng

+ Sau khi áp dụng biện pháp trên mà bên giữ tài sản vẫn không chịu giao tài sản bảo đảm, tổ trức tín dụng gửi văn bản tới uỷ ban nhân dân và cơ quan công an nơi cư trú của bên bảo đảm hoặc nơi có tài sản bảo đảm đề nghị phối hợp, hỗ trợ tổ trức tín dụng thu hồi tài sản bảo đảm

Trong trường hợp bên thứ ba giữ tài sản bảo đảm, Tổ trức tín dụng thông báo cho bên bảo đảm phối hợp với tổ trức tín dụng buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ trức tín dụng

+ Sau khi hết thời gian ấn định trong thông báo áp dụng biện pháp buộc giao tài sản mà bên giữ tài sản bảo không giao tài sản cho tổ trức tín dụng để

xử lý, tổ trức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm cùng với sự hỗ trợ của Uỷ ban nhân dân và cơ quan công an

- Trách nhiệm phối hợp của Uỷ ban nhân dân và cơ quan công an trong việc hỗ trợ thu hồi tài sản bảo đảm như sau:

+ Sau khi nhận được đề nghị của tổ trức tín dụng Uỷ ban nhân dân áp dụng biện pháp giáo dục , thuyết phục bên giữ tài sản giao tài sản bảo đảm

đang quản lý cho tổ trức tín dụng Uỷ ban nhân dân quy định thời hạn bên giữ tài sản dảm bảo phải giao tài sản bảo đảm cho tổ trức tín dụng để sử lý, nhưng không quá 10 ngày kể từ ngày Uỷ ban nhân dân áp dụng biện pháp giáo dục.+ Nếu hết thời hạn trên bên giữ tài sản bảo đảm vẫn không giao tài sản bảo đảm theo đề nghị của tổ trức tín dụng, Uỷ ban nhân dân chỉ đạo các ban, ngành chức năng tham gia phối hợp với tổ trức tín dụng và tiến hành các thủ tục cần thiết buộc bên giữ tài sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm cho tổ trức tín dụng.

+ Việc thu giữ tài sản bảo đảm phải được lập thành biên bản thu giữ tài sản, có sự chứng kiến của đại diện Uỷ ban nhân dân địa phương nơi cư trú của bên giữ tài sản hoặc nơi có tài sản bảo đảm và các cơ quan lien quan

+ Trong quá trình tổ trức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để

xử lý, nếu bên giữ tài sản có hành vi chống đối, cản trở các bộ thi hành nhiệm

vụ, hoặc có các hành vi khác nhằm lấy lại tài sản, hoặc xâm phạm sức khoẻ tính mạng của cán bộ thi hành nhiệm vụ, gây rối trật tự an ninh thì cơ quan công an có trách nhiệm áp dụng các biện pháp theoquy định của pháp luật để nghăn chặn và xử lý kịp thời; Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm tạo các điều kiện hỗ trợ tổ trức tín dụng, cử người tham gia giải quyết theo thẩm quyền các vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ trức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo để sử lý

21 xử lý tài sản thế chấp.

Trong trường hợp đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp

có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có nghĩa vụ khác

Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp, sau khi trừ chi phí bảo quản,bán đấu giá tài sản

Xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.

- việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thục hiện theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm và phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không xử lý được theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, thì tổ trức tín dụng đưa tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc khởi kiện tại toà án

- Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ tổ trức tín dụng gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đây cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất;

Uỷ ban nhân dân cấp huyện cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất

đã thế chấp của hộ gia đình, cá nhân;

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất của các tổ chức

- Hồ sơ cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm(tổ trức tín dụng ký sao);

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giáy tờ khác theo quy định tại điểm 7.3 khoản 7 mục này ( tổ trức tín dụng ký sao)

- trong thời hạn 15 ngày kẻ từ ngày nhận được hồ sơ nói trên, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm:

+ Ra văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Hưóng dân tổ trức tín dụng làm các thủ tục cần thiết đối với trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, sau đó ra văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Trả lời bằng văn bản cho tổ trức tín dụng về việc không được bán đấu giá quyền sử dụng đất đối với các loại đất không được phép chuyển nhượng

- Riêng đối với đất nông nghiệp trồng cây hang năm được nhà nước giao cho hộ gia đình cá nhân thì người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện quy định tại điều 9 nghị định số 17/1999/ND-CP ngày 27-3-1999 của chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ( sau đây gọi chung là nghị định số 17)

- Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất, tổ trức tín dụng tiến hành các thủ tục quy định tại khoản 2, khoản3, mục 1 phần B và uỷ quyền cho trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Sau khi hoàn thành việc sử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tổ trức tín dụng có trách nhiệm làm các thủ tục xoá đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm, xoá thế chấp ,xoá đăng kí thế chấp

tổ trức tín dụng tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản trừ trường hợp do trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá tài sản

+ Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản, hoặc biên bản nhận tài sản, văn bản bán đấu giá tài sản(tuỳ từng trường hợp cụ thể);

+ Giấy tờ xác nhận đã nộp thuế chuyển nhượng tài sản theo quy định của pháp luật

- Thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tài sản thi hành án;

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản căn cứ vào hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

+ Trích lục bản án hoặc sao bản án hoặc bản sao quyết định của toà án ;+ Quyết định thi hành án của cơ quant hi hành án;

+ Hợp đồng mua bán tài sản, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản, hoặc hợp đồng nhận tài sản, hoặc văn bản đấu giá tài sản( tuỳ từng trường hợp

sử lý cụ thể)

- trong hồ sơ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm, không yêu cầu phải có văn bản của chủ sở hưu tài sản bảo đảm về việc đồng ý cho xử lý tài sản bảo đảm (vì văn bản đồng ý sử lý tài sản bảo đảm đã được thể hiện trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm ); không yêu cầu phải có hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản, trừ trường hợp người sử lý tài sản là chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án

- Thời hạn hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận chuyển nhượng là 15 ngày( riêng đối với việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là 60 ngày) kể từ ngày nhận được đề nghị của tổ trức tín dụng (hoặc tổ trức bán đấu giá tài sản) và các tài liệu nói trên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

22 Thanh toán thu nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm.

- Việc thanh toán thu nợ được tiến hành theo thứ tự sau:

+ Các chi phí cần thiết để xử lý tài sản bảo đảm: chi phí bảo quản, quản

lý, định giá quảng cáo bán tài sản, bán tài sản, tiền hao hồng, chi phí lệ phí bán đấu giá và các chi phí cần thiết, hợp lý khác liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm

+ Thuế và và các khoản phí nộp ngân sách nhà nước (nếu có)

+ Nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn tính đến ngay bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản giao tài sản cho tổ trức tín dụng để xử lý

- Trường hợp tổ trức tín dụng ứng trước để thanh toán các chi phí xử lý tài sản hoặc các khoản thuế, phí nộp ngân sách nhà nước thì tổ trức tín dụng được thu lại số tiền ứng trước này trước khi thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn, trừ trường hợp bên bảo đảm đã thanh toán số tiên ứng trước cho tổ trức tín dụng

- Trong trường hợp số tiền thu được khi bán tài sản và các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm trong thời gian chưa xử lý ( sau khi trừ đi các khoản chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản ) lớn hơn

số nợ phải trả, thì phần trênh lệch thừa được hoàn trả lại cho bên bảo đảm Bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu khoản tiền thu được không đủ để thanh toán khoản nợ phải trả và những chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm

Trường hợp tổ trức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hoặc nhận các khoản tiền và tài sản mà bên thứ ba phải giao cho bên bảo đảm thì phần trênh lệch giữa việc xử lý tài sản bảo đảm

và các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm trong thời gian chư xử lý(sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản)với số nợ phải trả được trả lạicho bên bảo đảm Bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu các khoản thu trên nhỏ hơn nợ gốc, lãi,lãi quá hạn và các khoản chi phí liên quan đến việc sử lý tài sản bảo đảm

- Đối với những tài sản bảo đảm bên mua không có khả năng thanh toán ngay để thu nợ, tôt trức tín dụng được áp dụng cá biện pháp thu nợ từng phần theo khả năng thanh toán của người mua Tổ trức tín dụng xác định số

nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các chi phí phải thu tính đến ngày tổ trức tín dụng tiếp nhận tài sản bảo đảm

- Trong trường hợp một tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ tại một tổ trức tín dụng, nếu phải sử lý tài sản để thực hiện một nghĩa

vụ trả nợ đến hạn thì các nghĩa vụ trả nợ khác tuy chưa đến hạn cũng được coi

là đến hạn

23 Định giá tài sản bảo đảm khi xử lý.

- Tổ trức tín dụng và bên bảo đảm thoả thuận về giá xử lý tài sản bảo

đảm tại thời điểm xử lý và lập biên bản thoả thuận việc định giá tài sản

- Trường hợp các bên không thoả thuận được giá sử lý tài sản bảo đảm

+ Trước khi tổ trức tín dụng quyết định giá xử lý tài sản bảo đảm.

PHẦN II: THẨM ĐỊNH GIÁ CHO THẾ CHẤP

Trong việc thẩm định giá cho các mục đích cầm cố, ngoài các nguyên tắc thông thuờng của thẩm định giá được áp dụng, nhà thẩm định cần phải chú

ý đến vị trí của người nhận cầm cố trong mối liên hệ mật thiết với tài sản, và các biện pháp có khả năng áp dụng đối với người nhận cầm cố trong trường hợp ngưòi phải cầm cố thất bại

Người thẩm định phải luôn có trong ý nghĩ đến viêc phải bán tài sản đảm bảo cho vay nợ trong tương lai, nếu giá bán là không đủ để thanh toán số tiền vay nợ, các khoản lãi chưa trả và chi phí thì người nhận cầm cố sẽ bị thua

lỗ Trong khi giá trị thị trường là cơ sở cho thẩm định giá, nhà thẩm định phải xem xét không chỉ là giá trị thị trường hiện tại, mà phải xem xét liệu giá trị đó

có khả năng được duy trì trong tương lai, và tài sản có sẵn sàng bán trong cuộc bán tài sản bắt buộc

Nhà thẩm định phải xem xét bất kỳ yếu tố nào như hành động của chính quyền địa phương dưới các đạo luật, mà có thể tác động không thuận lợi đến giá trị của tài sản trong tương lai Nhà thẩm định cũng phải xem xét đầy đủ đến mọi khả năng tác động của kế hoạch phát triển khu vực các thẩm định giá nên dựa trên cơ sở giá trị sử dụng đang tồn tại, trừ khi kế hoạch cho phép phát triển đã được cấp ngay cả trong trườn hợp đó, nhà thẩm định cũng không lưu ý đến bất kỳ giá trị phát triển nào, nếu người chủ sở hữu muốn tăng vốn để tiến hành phát triển thì đó là việc khác với việc cầm cố đơn thuần Nhà thẩm định cũng phải đặt câu hỏi để tìm hiểu liệu thị trường có bị ảnh hưởng bởi các điều kiện quốc gia hoặc quốc tế nhất thời nào đấy mà nhất thời có thể gây ra sự bùng nổ giá nhân tạo bất kỳ chi phí vốn nào có thể trên tài sản, như các hư hỏng tích luỹ phải được tính cho sự giảm giá

Thu nhập thực từ tài sản phải được tính toán với sự cẩn thận nhất vì nó không chỉ là cơ sở thích hợp cho định giá trị, mà còn đảm bảo rằng nó đủ để

Bất kỳ bộ phận trong tương lai nào của giá trị mà chắc chắn và hợp lý

về tính chất của nó, như là sự quay trở lại của giá trị cho thuê đầy đủ trên sự hết hạn của một hợp đồng cho thuê đang tồn tại ở mức tiền cho thuê thấp, có thể được đưa vào tính toán ; nhưng tất cả cái gì có tính chất đấu cơ thi phải bỏ qua Nhà thẩm định phải thận trọng vốn hoá các tiền cho thuê đầy đủ và phải xem xét chúng có khả năng duy trì hay thất bại

Trong trường hợp kinh doanh tài sản, uy tín nên loại trừ khỏi thẩm định giá Nhà thẩm định cũng nên loại trừ bất cứ cái gì mà người cầm cố có thể dễ dàng bán hoặc di chuyển chẳng hạn như đồ gỗ, trừ khi có sự đảm bảo rằng việc đó không thể sảy ra

Thông tin đôi khi nhận được như giá trả cho tài sản của người phải cầm cố, thường là không thể tin cậy Một giá cao quá mức có thể được trả vì một lý do dặc biệt, hoặc là các giá thị trường có thể thay đổi

Chi phí xây dựng ngôi nhà không nên để ý đến đối với mục đích cầm

cố có thể là con số đã bị thổi phồng, hoặc là các thay đổi đáng kể về chi phí xây dựng đã xảy ra từ khi tài sản được xây dựng

Cùng việc xác định giá trị tài sản, nhà thẩm định có thê được yêu cầu đưa ra các lời khuyên như là tính chất của thanh toán để đảm bảo an toàn, và tổng số tiền nhận trước được coi là hợp lý

Có một số loại tài sản được coi là không an toàn cho mục đích cầm cố

ví dụ, một khu đất trống là tài sản có giá trị và không cần chi phí cho việc bảo dưỡng; nhưng giá trị của nó là cần thiết cho sự đầu cơ, và nó không tao ra thu nhập sắp đến ngay lập tức nếu người phải cầm cố rơi vào tình trạng không trả được lãi vay cầm cố, thì người nhận cầm cố chiếm hữu khu đất sẽ không có cách gì ngăn cản được sự khất nợ tích luỹ nhiều hơn cho đến khi có thể tìm thấy người mua khu đất

Trong các trường hợp đó, nhà thẩm định giá nên có chỉ dẫn rõ ràng tính chất rủi do của vật đảm bảo, và nên khuyến nghị rằng, bất kỳ tiền cho vay nhận trước nào nên ít hơn 2/3 giá trị thong thường của tài sản cầm cố

Các tài sản cho thuê theo hợp đồng có tính chất vật đảm bảo không hiệu quả, đòi hỏi phải được đối sử cẩn thận, nhất là trong trường hợp thời hạn cho thuê tương đối ngắn trong một số trường hợp văn bản cầm cố quy định trả lại một phần nợ chính theo từng giai đoạn để kiểm tra lại vật đảm bảo trong bất kỳ trường hợp nào cần đảm bảo tài sản cầm cố được gìn giữ sửa chữa hợp lý trong thòi gian chiếm hữu của người nhận cầm cố, nhằm chánh bất kỳ rủi do đòi tiền bồi thường nào.

Các ngôi nhà là tài sản cầm cố nên được bảo hiểm tài sản dưới tên của

cả hai người phải cầm cố và người nhận câm cố nhà định giá thường đựơc yêu cầu cung cấp tổng số tiền cho các ngôi nhà được bảo hiểm đó Có khả năng một tài sản có thể được đem đi cầm cố ở nhiều nơi, quy định chung là người nhận cầm cố thứ hai hoặc tiếp theo mỗi khi có khiếu nại về tài sản, theo trật tự thong thường họ chỉ được giải quyết sau khi khiếu nại của người nhận cầm cố thứ nhất đã được giải quyết

Rõ ràng rằng có ít đảm bảo hơn cho những người nhận cầm cố tiếp theo người thứ nhất trong trường hợp này cần phải tính toán cẩn thận để đảm bảo rằng tổng số tiền cho vay trước, bao gồm của cả người nhận cầm cố thứ nhất, không vượt quá số tiền cho vay hợp lý trên sự đảm bảo của tài sản – thông thường bằng 2/3 giá trị thị trường đúng của nó

Để định giá bất động sản có 5 phương pháp cơ bản sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí giảm giá

- Phương pháp đầu tư;

Phương pháp đầu tư truyền thống

Kỹ thuật luồng tiền chiết khấu

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

Nội dung và trình tự tiến hành công tác thẩm định giá trị bất động sản.

Quá trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được

Quá trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

- Xác định vấn đề

- Lên kế hoạch thẩm định giá

- Thu thập tài liệu

- Vận dụng và phân tích tài liệu

- Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

kế hoạch tổng thể đến kế hoạch chi tiết vùng …)

+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất

Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá

Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng v.v…

- thiết lập mục tiêu thẩm định giá

Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi

Xác định phương pháp thẩm định giá và các tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

- thiết lập ngày có hiệu lực thẩm định giá

+ Nhận được từ yêu cầu của khách hang;

+ Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu;

+ Đạt đựơc thoả thuận với khách hàng về phía họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành

2 Lên kế hoạch thẩm định giá.

Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:

- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp với các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

- Nhận biết các tài liệu yêu cầu về thị trường tài sản và tài liẹu để so sánh

- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu

+ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

+ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn,chính xác và phải được kiểm chứng

- Thiết kế trương trình nghiên cứu

+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

+ Phân biệt việc nào có thể uỷ nhiệm

- vạch đề cương của báo cáo thẩm định giá

+ Xác định hình thức của báo cáo

+ Lên trương trình thời biểu công tác

+ Xác định thời gian cho phép và trình tự của các bước phải tuân theo

3 Thu thập tài liệu.

Bước này cần đạt được các yêu cầu như:

- Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

- Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường

- Các tài liệu chi tiết về đối tượng nghiên cứu và tài liệu có thể so sánh được về vị trí công trình, chi phí, thu nhập…

- kiểm chứng số liệu thu thập đựơc

- Các thông tin thu thập được phải giữ bí mật không đựoc công khai

4 Vận dụng và phân tích tài liệu.

Từ những tài liệu thu thập được tiến hành các loại phân tích sau:

+ Phân tích việc sủ dụng tài sản cao nhất và tốt nhất

+ Các phân tích trên phải được kiểm chứng

Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chon phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng bao gồm các loại phương pháp sau:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

* Phương pháp chi phí giảm giá

* Phương pháp thăng dư

* Phương pháp lợi nhuận

* Phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập )bao gồm các phương pháp đầu tư truyền thống và các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

Trong khi lựa chon, nhà thẩm định phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá - sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng

Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thê thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, thuộc tính của tài sản và vào mụch đích của thẩm định giá

Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định

5 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Là bứoc cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá mụch đích của bứoc này là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin

Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản, đôi khi cung được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng

6 Báo cáo thẩm định giá

a Nội dung cơ bản.

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là giá trị ước tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường

Báo cáo thẩm định giá cần trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định, các chỉ dẫn của khách hang và các thông tin có thể được sử dụng đối với nhà thẩm định Các báo cáo thẩm định không được

có sự lừa dối nếu có mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định và chỉ dẫn của khách hang, người thẩm định cần lưu ý người đọc mâu thuẫn đó và ưu tiên giải quuyết các chỉ dẫn phù hợp với tiêu chuẩn

Chất lượng và nội dung của thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định, thời gian và các điều kiên theo đó nhà thẩm định đựơc phép tiến hành công việc sẽ được xác định bởi các chỉ dẫn của khách hang Thí dụ, một khách hang có thể yêu cầu thẩm định giá chỉ dựa trên sự điều tra bên ngoài Trong trường hợp đó nhà thẩm định phải dựa vào thông tin cung cấp trong mối quan hệ đối với không gian bên ngoài, và ngà thẩm định nên nêu rõ giới hạn đó trong báo cáo thẩm định của mình

Thông thường người thẩm định chỉ chấp nhận nghĩa vụ pháp lý đối với bên đưa ra chỉ dẫn, và sẽ làm báo cáo phù hợp riêng đối với sự sử dung của khách hang đó Trong trường hợp báo cáo thẩm định được chuẩn bị đặc thù cho việc sử dụng của một số bên Thí dụ một ngân hang cung cấp khả năng vay nợ, khi đó nhà thẩm định phải kiểm tra nội dung của báo cáo đảm bảo nó chứa đựng các thông tin và lời khuyên thích hợp.

Thông thường khách hang thẩm định giá với công bố tài chính lien quan tới các hoạt động của thực thể Nhà thẩm định nên chấp nhận yêu cầu của khách hang, và thể hiên bằng hình thức và nội dung thích hợp trong báo cáo

Báo cáo thẩm định giá nên có nên có một điều khoản cấm in ấn toàn bộ hoặc một phần, hoặc bất kỳ sự tham khảo nào đối với các số liệu thẩm định nằm trong báo cáo, hoặc tên và nghề nghiệp của nhà thẩm định, nếu không có

sự chấp nhận bằng văn bản của nhà thẩm định

Báo cáo cũng bao gồm một điều khoản cung cấp sự bảo vệ đối với khách hang hoặc nhà thẩm định chống lại sự sử dụng báo cáo không đúng thẩm quyền của bên thứ ba

Nhà thẩm định cung cấp thẩm định giá dưới dạng một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản Trong trường hợp khi khách hang có yêu cầu đặc biệt một báo cáo bằng miệng, nhà thẩm định nên chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản, được trình bày một cách lô gic và dễ hiểu

Một bản sao của mỗi báo cáo thẩm định cùng các công trình nghiên cứu của nhà thẩm định, nên được nhà thẩm định lưu lại trong một giai đoạn hợp lý.nội dung tối thiểu của một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản gồm có:

1 Một tuyên bố rõ rang về tổng số rõ giá trị của bất động sản hoặc quyền sở hữu đất là mục tiêu thẩm định giá

2 Tuyên bố về mục đích và nhiệm vụ của thẩm định giá, và nguồn gốc của các chỉ dẫn cho nhà thẩm định