luận văn thạc sĩ khách sạn du lịch ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÀNH PHỐ

Chỉ có điều do cònmới mẻ nên nhiều địa phương, trong đó có Đà Nẵng chưa nghiên cứu và xây dựngmột quy hoạch phù hợp để phát triển đúng hướng, tận dụng tối đa những lợi ích màlĩnh vực n

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 1

1.1 Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài 1

1.2 Các mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Phương pháp nghiên cứu 2

1.5 Tổng quan tình hình nghiên cứu 3

1.6 Kết cấu luận văn 6

CHƯƠNG 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÀNH PHỐ 7

2.1 Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển trên địa bàn tỉnh, thành phố 7

2.1.1 Khái niệm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 7

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 10

2.1.3 Các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 14

2.2 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển trên địa bàn tỉnh, thành phố 19

2.2.1 Khái niệm đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 19

2.2.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 20

2.2.3 Vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 21

2.2.4 Nội dung đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 22

2.2.5 Kết quả và tác động của hoạt động đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển đến kinh tế – xã hội của địa phương 27

(Indonesia) Bài học rút ra cho Đà Nẵng 30

2.3.1 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Phukhet (Thái Lan) .30

2.3.2 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Bali (Indonesia) 31

2.3.3 Bài học rút ra cho Đà Nẵng 32

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN CỦA ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2001-2010 34

3.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của Đà Nẵng ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Tài nguyên du lịch 35

3.2 Thực trạng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 46

3.2.1 Quy mô vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng .46

3.2.2 Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng 47

3.2.3 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển phân theo địa bàn 51

3.2.4 Đầu tư phát triển các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 55

3.2.5 Thực trạng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng theo nội dung đầu tư 57

3.3 Quản lý Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng 65

3.3.1 Chủ trương thu hút đầu tư và những chính sách ưu đãi đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 65

3.3.2 Công tác quy hoạch liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 66

3.3.4 Công tác kiểm tra, quản lý đối với hoạt động đầu tư bất động sản du

lịch nghỉ dưỡng biển 68

3.4 Đánh giá đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 70

3.4.1 Khối lượng vốn đầu tư thực hiện trong giai đoạn 2001-2010 70

3.4.2 Một số tác động tích cực của lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển đến kinh tế – xã hội của Đà Nẵng 71

3.4.3 Những hạn chế trong hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và nguyên nhân 77

CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN TẠI ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020 81

4.1 Định hướng phát triển du lịch của Đà Nẵng đến năm 2020 81

4.1.1 Phương hướng và mục tiêu 81

4.1.2 Một số nhiệm vụ chủ yếu 82

4.2 Một số giải pháp thúc đẩy hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng đến năm 2020 88

4.2.1 Tăng cường huy động vốn cho đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 88

4.2.2 Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển 92

4.2.3 Xây dựng quy hoạch nhằm đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển hợp lý và hài hòa giữa lợi ích giữa các bên 94

4.2.4 Đầu tư xây dựng sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng độc đáo, tạo thương hiệu riêng cho du lịch Đà Nẵng 96

4.2.5 Một số giải pháp hỗ trợ phát triển ngành du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng 97

KẾT LUẬN 103

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 104

BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Các công trình đầu tư phục vụ các dự án bất động sản du lịch nghỉ

dưỡng tại Đà Nẵng 49Bảng 3.2: Vốn đầu tư vào các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 56Bảng 3.3: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện của các dự án bất động sản du

lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 70Bảng 3.4: Lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010 72Bảng 3.5: Cơ sở vật chất phục vụ du lịch tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010

73Bảng 3.6: Cơ sở vật chất phục vụ du lịch tại Đà Nẵng phân theo hạng sao

giai đoạn 2001-2010 73Bảng 3.7: Lao động trong ngành khách sạn tại Đà Nẵng 2004-2006 76Bảng 3.8: GDP Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010 77

HÌNH VẼ

Hình 3.1: Quy mô vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 46Hình 3.2: Vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai

đoạn 2001-2010 47Hình 3.3: Các dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà

Nẵng giai đoạn 2001-2010 phân theo vùng, lãnh thổ 51

Hình 3.5: Vốn đầu tư vào các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 55

Hình 3.6: Vốn đầu tư vào các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 56Hình 3.7: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện của lĩnh vực bất động sản du lịch

nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 71Hình 3.8: Tình hình cơ sở lưu trú tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 74Hình 3.9: Số lượng khách sạn tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 75

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Vấn đề đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển trong vài năm trở lại đâyđược dư luận hết sức quan tâm Bởi lượng vốn đầu tư lớn, các dự án được cấp phépliên tục cùng sự sôi sục của thị trường bất động sản mỗi khi có dự án bất động sản

du lịch nghỉ dưỡng chào hàng Và cũng bởi đây là loại hình đầu tư còn nhiều mới

mẻ tại Việt Nam khi người sở hữu vừa có thể thoải mãn nhu cầu du lịch nghỉ dưỡngcủa bản thân và gia đình, vừa có thể đầu tư để sinh lời Tuy nhiên, người ta bắt đầuthực sự chú ý đến những mặt trái của nó khi Bộ Kế hoạch và Đầu tư ra công văn số6536/BKH-TTr ngày 15/09/2010 yêu cầu các địa phương có các dự án du lịch nghỉdưỡng phải báo cáo tiến độ và tình hình triển khai và thực trạng quản lý các dự án

đó Đà Nẵng là địa phương thứ tư sau Quảng Ninh, Lâm Đồng, Thừa Thiên Huếbáo cáo và giải trình trước Bộ về vấn đề này

Bắt đầu từ một vài dự án cách đây khoảng 5 năm, thì hiện nay, lĩnh vực nàythực sự đang đón nhận một “cơn sóng thần” với hàng trăm dự án, trong đó riêngbiệt thự nghỉ dưỡng, con số này đã lên tới 55 dự án với khoảng 5000 căn biệt thự vàhơn 6000 căn hộ nghỉ dưỡng Những dự án này tập trung chủ yếu vào những điểm

du lịch nổi tiếng của Việt Nam như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, LâmĐồng, Nha Trang… Trong đó, Đà Nẵng được coi là địa phương phát triển lĩnh vựcnày mạnh nhất với lợi thế bãi biển đẹp, hấp dẫn, cảnh quan thiên nhiên phong phú

đa dạng cùng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ Vân đề đặt ra ở đây là thực trạng đầu

tư các dự án này ra sao, những đóng góp mang lại cho ngành du lịch và kinh tế - xãhội của địa phương cũng như những hệ luỵ của việc đầu tư ồ ạt và thiếu quy hoạchhiện nay? Từ đó, luận văn đi vào giải quyết các câu hỏi trên đồng thời đề xuất một

số giải pháp giúp tăng cường hoạt động đầu tư lĩnh vực này trên địa bàn Đà Nẵng

Đây là lĩnh vực nhận được sự quan tâm đông đảo từ xã hội, qua các hội thảo,trên các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài, truyền hình và đặc biệt làmạng internet Qua thực tế điều tra, nhận thấy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

cũng như đầu tư phát triển lĩnh vực này tại nước ta còn mới mẻ và nhiều bất cập Sựphát triển phân khúc này ở Việt Nam là cần thiết và phù hợp Chỉ có điều do cònmới mẻ nên nhiều địa phương, trong đó có Đà Nẵng chưa nghiên cứu và xây dựngmột quy hoạch phù hợp để phát triển đúng hướng, tận dụng tối đa những lợi ích màlĩnh vực này mang lại cho du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Trong tình hình hiện nay, việc đầu tư xây dựng bất động sản theo một quyhoạch hợp lý và có sự quản lý chặt chẽ của chính quyền địa phương, và hoạt độngkhuôn khổ pháp lý chặt chẽ minh bạch là thực sự cần thiết và cấp bách Từ nhậnthức đó, luận văn đã đưa ra một số giải pháp riêng, góp phần hoàn thiện đầu tư pháttriển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng Trên cơ sở đó, hyvọng sẽ trở thành một tài liệu tham khảo có ích cho các địa phương khác đã, đang

và định hướng sẽ phát triển lĩnh vực này

CHƯƠNG 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN

2.1 Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

2.1.1 Khái niệm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển: Bất động sản du lịchnghỉ dưỡng biển là các loại hình bất động sản được xây dựng và phát triển gắn liềnvới việc khai thác lợi thế của biển như cảnh quan thiên nhiên, khí hậu và các hìnhthức du lịch sinh thái biển

2.1.2 Đặc điểm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Trước hết, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển mang đầy đủ những đặcđiểm của bất động sản như:

- Tính cá biệt và khan hiếm

- Tính bền lâu

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Các tính chất khác: tính thích ứng, đòi hỏi nhiều tiêu chuẩn khắt khe, phụthuộc vào năng lực quản lý, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Bên cạnh đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng còn có những đặc điểm khác như:

- Sự hình thành và phát triển của các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡngbiển gắn liền với các điều kiện thiên nhiên: cảnh quan biển, khí hậu biển,…

- Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu được nghỉngơi, thư giãn, giải trí của con người

- Khách du lịch tham gia loại hình du lịch nghỉ dưỡng thường thường là dukhách có thu nhập từ mức trung bình khá trở lên như doanh nhân, nhà đầu tư, giới côngchức văn phòng

- Đối tượng mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không chỉ nhắm đến những dukhách mà còn là những người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai và cũng có thể xem

đó là một khoản đầu tư để sinh lời

- Việc tạo lập bất động sản luôn đòi hỏi một lượng vốn rất lớn Đối với bất độngsản du lịch nghỉ dưỡng thì bên cạnh nguồn vốn lớn, người tạo lập còn cần có năng lực

2.2 Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

2.2.1 Khái niệm đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển cũng là việc bỏ ra các nguồn lực

để tạo lập các công trình thỏa mãn và đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ ngơi, giải trí củacon người Các công trình này được xây dựng ở những khu vực có điều kiện thuận lợi

về cảnh quan thiên nhiên biển, khí hậu trong lành, du lịch phát triển Có thể nói đầu tưbất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển là sự kết hợp của hai lĩnh vực đầu tư quan trọngtrong nền kinh tế: bất động sản và du lịch.

2.2.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

- Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động này thường rất lớn

- Thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư kéo dài

- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng phát huy tácdụng ngay tại nơi nó được dựng nên

- Đặc thù của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nằm ở chất lượng thi công, tính thẩm

mỹ cao trong thiết kế, trang thiết bị và đặc biệt là sự quản lý dự án chặt chẽ sau đầu tư

- Đối tượng mà hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nhắm đến không chỉ lànhững du khách mà còn là những người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai và cũng cóthể xem đó là một khoản đầu tư để sinh lời

- Việc có thể tạo lập, hình thành các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển haykhông phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tự nhiên của vùng đất dự định đầu tư

2.2.3 Nguồn vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển: gồm có banguồn đó là nguồn vốn Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ các dự án bấtđộng sản; còn lại là nguồn vốn tư nhân trong nước và nước ngoài, hai nguồn này chủyếu đến từ các công ty, tập đoàn xây dựng, kinh doanh bất động sản

2.2.4 Nội dung đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển: Đầu tư bất độngsản du lịch nghỉ dưỡng bao gồm những nội dung như:

- Đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ hỗ trợ cho các dự án bất độngsản du lịch nghỉ dưỡng;

- Quy trình đầu tư vào sản phẩm gồm có lựa chọn sản phẩm và địa điểm đầu tư,xây dựng sản phẩm mang phong cách đặc trưng, chào bán sản phẩm ra thị trường vàquản lý sản phẩm trong giai đoạn đi vào hoạt đồng;

- Ngoài ra còn có: đầu tư vào nguồn nhân lực phục vụ cho các dự án bất độngsản du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư vào hoạt động xúc tiến và quảng bá cho du lịch.

2.2.5 Kết quả và tác động của hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

-Kết quả hoạt động đầu tư: được thể hiện qua các chỉ tiêu khối lượng vốn đầu tưthực hiện và tài sản cố định huy động và năng lực phục vụ tăng thêm

- Tác động của hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển có thểđánh giá gián tiếp thông qua những tác động của hoạt động này đến kinh tế – xã hộicủa địa phương như: tạo thêm công ăn việc làm cho người dân, tăng thu ngân sách,nâng cao số lượng và chất lượng của cơ sở vật chất phục vụ du lịch

2.3 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển của Phukhet (Thái Lan) và Bali (Indonesia).

Bài học rút ra cho Đà Nẵng

Thái Lan và Indonesia là hai đất nước có nền du lịch phát triển trong khu vựcĐông Nam Á Nếu ở Thái Lan có khu nghỉ dưỡng Phukhet nổi tiếng thì Bali của In-donesia cũng được coi là “Thiên đường nghỉ dưỡng”

Thông qua một số phân tích về du lịch nghỉ dưỡng biển tại Phukhet và Bali cóthể rút ra một số bài học quan trọng cho việc phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡngbiển tại Đà Nẵng: sự quyết tâm của chính phủ trong việc xây dựng có chọn lọc nhữngđịa phương có tiềm năng du lịch nghỉ dưỡng, quy hoạch hợp lý, kiên quyết giữ lạinhững nét độc đáo và đặc trưng của văn hóa địa phương…

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG TẠI

Về kinh tế – xã hội, Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung Ương, được xem làmột trong những địa phương có tốc độ phát triển cao như tốc độ tăng GDP năm 2010 là12,9% so với năm 2009 Ngoài ra Đà Nẵng cũng là nơi có môi trường đầu tư hấp dẫnnhất trên cả nước

3.2 Thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010

3.2.1 Quy mô vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng

Vốn đầu tư vào lĩnh vực này tại Đà Nẵng tăng vượt trội vào các năm

2005-2010 so với từ năm 2005 trở về trước Điều này là do lĩnh vực bất động sản du lịchnghỉ dưỡng tại Việt Nam chỉ thực sự bùng nổ trong vòng 3 năm trở lại đây, thu hútđược nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nước và quốc tế

3.2.2 Nguồn vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển chủ yếu làvốn tư nhân trong nước và nước ngoài Hai nguồn vốn này không quá chênh lệch:trong nước là 58% còn nước ngoài là 42% Ngoài ra còn phải kể đến lượng vốn đầu

tư từ ngân sách Nhà nước cho các công trình phục vụ các dự án bất động sản du lịchnghỉ dưỡng biển

3.2.3 Phân bố địa bàn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển: Các dự

án tập trung chủ yếu tại các quận Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Hải Châu, Sơn Trà.Đây là những vùng nằm sát biển có điều kiện tự nhiên thuận lợi như: bãi biển đẹp,gắn với cảnh quan núi non hùng vĩ, hệ thống giao thông thuận tiện, là trung tâmkinh tế – xã hội của Đà Nẵng Trong đó, nguồn vốn và số lượng dự án nhiều nhấtnằm ở quận Ngũ Hành Sơn và bán đảo Sơn Trà

3.2.4 Đầu tư phát triển các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng: Lượng vốn đầu tư vào từng loại hình bất động sản du lịch nghỉdưỡng tại Đà Nẵng tương đối đồng đều Trong đó, hai loại hình khu du lịch, biệt thựnghỉ dưỡng và khách sạn đạt tỷ trọng cao nhất Bởi đây là hai loại hình có nhu cầulớn nhất đồng thời hứa hẹn lợi nhuận hấp dẫn khi có thể kết hợp với hình thứcTimeshare cho người mua bất động sản loại này

3.3.5 Thực trạng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển theo nội dung đầu tư: bao gồm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển sản phẩmbất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư cho công tác quảng bá du lịch và đầu tưphát triển nguồn nhân lực phục vụ cho việc vận hành kết quả đầu tư từ các dự án bấtđộng sản du lịch nghỉ dưỡng Trong đó, đầu tư cơ sở hạ tầng tuy đã được quan tâmnhưng vẫn còn thiếu và yếu, đầu tư phát triển sản phẩm tuy đa dạng và phong phúnhưng vẫn chưa có nét đặc sắc riêng còn đầu tư vào nguồn nhân lực thì vẫn chưađược các chú trọng nên nguồn nhân lực chất lượng cao còn thiếu

3.3 Quản lý Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng

Đà Nẵng chủ trương phấn đấu trở thành một trong những trung tâm du lịch –nghỉ dưỡng quan trọng của đất nước

Về quy hoạch, thành phố quản lý theo đồ án được phê duyệt, khớp nối tất cả

các đồ án quy hoạch 1/500 trên nền địa hình kỹ thuật số, thống nhất về cao độ, ràsoát quy hoạch và phân kỳ đầu tư 3 năm 1 lần.

Về thủ tục hành chính, Đà Nẵng thực hiện công khai theo cơ chế “Một cửa”.Các cơ quan có liên quan phối hợp chặt chẽ và đồng bộ

Đối với các nhà đầu tư, Đà Nẵng thực hiện quản lý, theo sát tình hình thực hiệncủa chủ đầu tư, xử lý nghiêm và thu hồi giấy phép đầu tư trong trường hợp chủ đầu tưchậm chễ trong thi công công trình Tổ chức thanh tra, kiểm tra tiến độ các dự án bấtđộng sản du lịch đã được cấp phép Thường xuyên nghiên cứu triển khai các chínhsách ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư theo quy định của pháp luật và phù hợp vớiđịnh hướng, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng

3.4 Đánh giá hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại

du khách của ngành du lịch Đà Nẵng

- Một số hạn chế:

Bãi biển có nguy cơ trở thành tài sản riêng của vài cá nhân

Những tác động xấu của các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đến môitrường, xã hội, cơ sở hạ tầng của địa phương

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thiếu tính độc đáo, khác biệt

Chất lượng của các khu vui chơi giải trí vẫn còn thấp, các công trình dịch vụđồng bộ còn thiếu, chưa có sự gắn kết chặt chẽ và hiệu quả giữa lĩnh vực bất động sảnvới các dự án du lịch

Số lượng các dự án chậm triển khai còn lớn

CHƯƠNG 4

ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

NGHỈ DƯỠNG BIỂN TẠI ĐÀ NẴNG

Luận văn đề xuất một số giải pháp sau:

- Tăng cường huy động vốn cho đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉdưỡng biển, trong đó chủ yếu tập trung vào giải pháp tăng cường huy động vốn choviệc xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng nhằm phục vụ và thu hút thêm những dự án bấtđộng sản du lịch nghỉ dưỡng chất lượng cao

- Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với các dự án bất động sản dulịch nghỉ dưỡng biển, trong đó chỉ ra ba nhiệm vụ chính của Đà Nẵng hiện nay đó làxây dựng bộ tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư có năng lực và trình độ, đưa ra gói chính sách

cụ thể cho quy trình cấp phép đầu tư xây dựng và xây dựng quy trình chuyển nhượng

dự án mà chủ đầu tư chậm trễ triển khai hoặc có dấu hiệu lấn chiếm đất, đơn giản,mình bạch cùng với các công tác hỗ trợ cho việc chuyển nhượng này

- Xây dựng quy hoạch nhằm đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển hợp lý

và hài hòa giữa lợi ích giữa các bên

- Đầu tư xây dựng sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng độc đáo, tạothương hiệu riêng cho du lịch Đà Nẵng

- Ngoài ra luận văn cũng đề xuất một số giải pháp nhằm hỗ trợ phát triển ngành

du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, qua đó giúp quảng bá du lịch Đà Nẵng và thu hút dukhách đến với địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

1.1 Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài

Thế kỷ XXI được thế giới xem là “Thế kỷ đại dương”, chính vì vậy các quốcgia có biển đều rất quan tâm và coi trọng việc xây dựng chiến lược kinh tế gắn vớinguồn tài nguyên này Nước ta với hơn 3000km đường biển cùng hàng ngàn đảolớn nhỏ, khí hậu trong lành, thiên nhiên kỳ vĩ là những điều kiện thuận lợi để pháttriển và khai thác tiềm năng của biển Trong Chiến lược phát triển kinh tế biển ViệtNam đến năm 2020, Đảng và Nhà nước đã xác định phát triển du lịch biển trở thànhmột ngành kinh tế chủ lực, có thứ hạng cao trong khu vực Đông Nam Á Để đạtđược mục tiêu trên, một trong những yêu cầu quan trọng và cấp bách đặt ra hiện nay

là phải tăng cường và nâng cao chất lượng hệ thống cơ sở vật chất phục vụ du lịchbiển Bên cạnh việc đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng du lịch thì các dự án bất động sản

du lịch nghỉ dưỡng cũng đóng một vai trò quan trọng góp phần làm thay đổi diệnmạo du lịch Việt Nam trong những năm gần đây

Bắt đầu từ một vài dự án cách đây khoảng 5 năm, thì hiện nay, lĩnh vực nàythực sự đang đón nhận một “cơn sóng thần” với hàng trăm dự án, trong đó riêngbiệt thự nghỉ dưỡng, con số này đã lên tới 55 dự án với khoảng 5000 căn biệt thự vàhơn 6000 căn hộ nghỉ dưỡng Những dự án này tập trung chủ yếu vào những điểm

du lịch nổi tiếng của Việt Nam như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, LâmĐồng, Nha Trang… Trong đó, Đà Nẵng được coi là địa phương phát triển lĩnh vựcnày mạnh nhất với lợi thế bãi biển đẹp, hấp dẫn, cảnh quan thiên nhiên phong phú

đa dạng cùng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ Vân đề đặt ra ở đây là thực trạng đầu

tư các dự án này ra sao, những đóng góp mang lại cho ngành du lịch và kinh tế - xãhội của địa phương cũng như những hệ luỵ của việc đầu tư ồ ạt và thiếu quy hoạchhiện nay?

Với mục tiêu giải quyết những câu hỏi trên, “Đầu tư bất động sản du lịch nghỉdưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 Thực trạng và định hướng” được lựa chọnlàm đề tài nghiên cứu của cho bản luận văn này Giải quyết tốt dề tài cũng sẽ góp phầnđưa ra cái nhìn đúng đắn hơn về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển hiện nay và

đề xuất những định hướng phù hợp cho chính sách phát triển lĩnh vực này của địaphương trong tương lai

1.2 Các mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu một cách khoa học về đầu tư bất động sản du lịch nghỉdưỡng biển, luận văn hướng đến những mục tiêu như sau:

- Làm sáng rõ một số vấn đề lý luận về đầu tư bất động sản du lịch nghỉdưỡng biển

- Phân tích và đánh giá thực trạng đầu tư lĩnh vực này tại Đà Nẵng từ năm 2001đến năm 2010

- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp mang tính định hướng gắn với phát triểnkinh tế du lịch biển và chính sách thu hút đầu tư của Đà Nẵng đến năm 2020

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉdưỡng biển Trong đó là các dự án đang hoạt động, các dự án đang xây dựng, các dự án

đã được cấp phép và đang hoàn thiện thủ tục cấp phép

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng nguồn số liệu từ các báo cáo của UBND thành phố Đà Nẵng vềkết quả thanh tra, kiểm tra các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng theo công văn số

6536/BKH-TTr ngày 15/09/2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư; từ Niên giám thống kê ĐàNẵng và một số báo, tài liệu khác Trên cơ sở những số liệu này, tác giả vận dụngphương pháp thống kê, so sánh để tiến hành phân tích và đánh giá.

1.5 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Ngày nay du lịch đã trở thành hiện tượng kinh tế xã hội phổ biến Chất lượngcuộc sống ngày càng được nâng cao dẫn đến sự ra đời của nhiều loại hình du lịchnhằm thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí của con người Và du lịch nghỉdưỡng cũng đã dần trở nên quen thuộc trong cuộc sống hàng ngày Sau những giờlàm việc mệt mỏi và những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống, conngười có nhu cầu tìm đến những nơi có không khí trong lành, khung cảnh đẹp, khíhậu ôn hòa để thư giãn, tĩnh dưỡng giúp tâm hồn thư thái, thoải mái, phục hồi sứckhỏe Cũng chính vì vậy mà ngày càng nhiều loại hình du lịch nghỉ dưỡng ra đờinhư: du lịch sinh thái, các khu resort, sân gold,… Sự phát triển của các loại hình dulịch trên đã giúp hình thành nên một khái niệm bất động sản khá mới mẻ và đượcgiới đầu tư quan tâm: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Thuật ngữ bất động sản du lịch bắt đầu được đề cập chính thức tại Việt Nam quaDiễn Đàn Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam 2008 (VietNam Tourism Property Opportu-nities Conference & Exhibition, VnTPO - 2008) được tổ chức vào ngày 17-18/4/2008 tạiTp.HCM do công ty CP Đất Phú Quốc Đông Á (Phuquocland) khởi xướng và tổ chức.Diễn đàn này qui tụ hơn 400 nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cùng với các đối tác liênquan trong lĩnh vực quản lý, tài chính, tư vấn, v.v… 15 tỉnh thành giàu tiềm năng du lịchnhất cũng cử đại diện là các lãnh đạo cao cấp nhất của mình đến tham dự nhằm thu hútđầu tư vào địa phương

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển là các loại hình bất động sản được xâydựng và phát triển gắn liền với việc khai thác lợi thể của biển như cảnh quan thiênnhiên, khí hậu và các hình thức du lịch sinh thái biển Tuy nhiên, cũng cần phânđịnh rõ sự khác nhau giữa bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển và các loại hình bấtđộng sản du lịch nghỉ dưỡng khác Ở nước ta, khi nhắc đến bất động sản du lịchnghỉ dưỡng thường nhầm lẫn rằng đó là các loại hình bất động sản ven biển Ngành

du lịch nghỉ dưỡng không chỉ khai thác những lợi thế của biển mà còn tận dụng khí

hậu trong lành và cảnh đẹp nên thơ của các vùng núi Chính vì vậy cũng dẫn đến sựkhác biệt giữa các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển và bất động sản

du lịch nghỉ dưỡng vùng núi, cao nguyên

Việt Nam sở hữu bờ biển dài hơn 3.260km với nhiều bãi biển có cát trắng mịn,làn nước trong xanh, 125 bãi biển lớn nhỏ, cảnh quan thiên nhiên đẹp và nhiều di tíchvăn hóa có giá trị Đó là những yếu tố rất thuận lợi để xây dựng các khu nhà ở hoặc khu

du lịch nghỉ dưỡng Nhìn thấy tiềm năng này, nhiều dự án đầu tư vào phân khúc bất độngsản du lịch nghỉ dưỡng đã nở rộ trong những năm gần đây Các dự án này chủ yếu tậptrung khai thác lợi thế của dải đất ven biển miền trung với những bãi biển xanh trong và

bờ cát trắng dài Trong đó, Đà Nẵng được coi là địa phương phát triển lĩnh vực này mạnhnhất với lợi thế bãi biển đẹp, hấp dẫn, cảnh quan thiên nhiên phong phú đa dạng cùng hệthống cơ sở hạ tầng đồng bộ Tuy nhiên, đầu tư phát triển phân khúc bất động sản nàycũng đặt ra nhiều vấn đề bức xúc như phá vỡ cảnh quan thiên nhiên biển, làm mất cânbằng sinh thái, đầu tư ồ ạt thiếu chiều sâu và những sản phẩm độc đáo tạo thương hiệuriêng cho địa phương

Vấn đề đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển trong vài năm trở lại đâyđược dư luận hết sức quan tâm Bởi lượng vốn đầu tư lớn, các dự án được cấp phép liêntục cùng sự sôi sục của thị trường bất động sản mỗi khi có dự án bất động sản du lịchnghỉ dưỡng chào hàng Và cũng bởi đây là loại hình đầu tư còn nhiều mới mẻ tại ViệtNam khi người sở hữu vừa có thể thoải mãn nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng của bảnthân và gia đình, vừa có thể đầu tư để sinh lời Tuy nhiên, người ta bắt đầu thực sựchú ý đến những mặt trái của nó khi Bộ Kế hoạch và Đầu tư ra công văn số 6536/BKH-TTr ngày 15/09/2010 yêu cầu các địa phương có các dự án du lịch nghỉdưỡng phải báo cáo tiến độ và tình hình triển khai và thực trạng quản lý các dự án

đó Đà Nẵng là địa phương thứ tư sau Quảng Ninh, Lâm Đồng, Thừa Thiên Huếbáo cáo và giải trình trước Bộ về vấn đề này

Ngoài ra, có thể kể đến rất nhiều hội thảo và những bài báo đề cập đến lĩnh vựcđầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nổi bật trong đó có:

- Hội thảo với chủ đề: “Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng du lịch tại Việt Nam:

Tồn tại với cơn sóng thần" do CBRE, công ty chuyên kinh doanh về bất động sản lớnnhất Việt Nam và thế giới, tổ chức tại Hà Nội Hội thảo đã đưa ra những nhận định đángchú ý và gợi mở những hướng phát triển mới cho các nhà đầu tư vào phân khúc này.

- Hội thảo ngành du lịch nghỉ dưỡng thường niên diễn ra vào ngày 15/09 hàngnăm với sự tham gia của nhiều ban nghành và các công ty dịch vụ du lịch Hội thảo chỉ

ra xu hướng phát triển của du lịch nghỉ dưỡng đồng thời đề ra những giải pháp để quản

lý bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sao cho có hiệu quả

- Hội thảo “Đầu tư và phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc giachâu Á khác đến chiến lược tương lai của Việt Nam” do CBRE, công ty chuyên kinhdoanh về bất động sản lớn nhất Việt Nam và thế giới, tổ chức Hội thảo đã trình bày báocáo về tình hình thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đánh giá hoạt động củamột số dự án loại này đã đi vào hoạt động Đồng thời cũng chỉ ra những hạn chế của các

dự án hiện nay, xu hướng cạnh tranh khốc liệt của thị trường và những điều các nhà đầu

tư cần phải có chiến lược và những bước đi phù hợp nhằm thích ứng với nhu cầu của thịtrường trong thời gian tới

- Ngoài ra còn có rất nhiều những hội thảo, những buổi tọa đàm được tổ chức đểbàn luận về đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Khi vào trang web www.google.com gõ từ khóa “bất động sản du lịch nghỉdưỡng”, “đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng”, có thể thấy hiện lên từ 7- 8 triệu kếtquả Một con số không hề nhỏ, điều đó cho thấy khái niệm ngày càng phổ biến rộng rãi

và thu hút được sự quan tâm của mọi người Nhiều bài báo, thậm chí nhiều trang webdành hẳn một khu vực cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như www.batdongsan.com,www.phuckhang.vn, Một số bài báo cũng đã chỉ ra những bất cập và khó khăn trongđầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện nay Tuy nhiên có thể thấy chưa thực sự cómột công trình mang tính tổng hợp, nghiên cứu một cách khách quan về thực trạng đầu

tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Qua thực tế điều tra, nhận thấy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển cũngnhư đầu tư phát triển lĩnh vực này tại nước ta còn mới mẻ và nhiều bất cập Sự pháttriển phân khúc này ở Việt Nam là cần thiết và phù hợp Chỉ có điều do còn mới mẻ

nên nhiều địa phương, trong đó có Đà Nẵng chưa nghiên cứu và xây dựng một quyhoạch phù hợp để phát triển đúng hướng, tận dụng tối đa những lợi ích mà lĩnh vựcnày mang lại cho du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Trong tình hình hiện nay, việc đầu tư xây dựng bất động sản theo một quyhoạch hợp lý và có sự quản lý chặt chẽ của chính quyền địa phương, và hoạt độngkhuôn khổ pháp lý chặt chẽ minh bạch là thực sự cần thiết và cấp bách Từ nhậnthức đó, luận văn đã đưa ra một số giải pháp riêng , góp phần hoàn thiện đầu tư phát triểncác dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng Trên cơ sở đó, hy vọng sẽ trởthành một tài liệu tham khảo có ích cho các địa phương khác đã, đang và định hướng sẽphát triển lĩnh vực này

1.6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luậnvăn gồm 4 chương:

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu đề tài

Chương 2: Một số vấn đề cơ bản về đầu tư phát triển bất động sản du lịchnghỉ dưỡng biển

Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biểntại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010

Chương 4: Một số giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển bất độngsản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng đến năm 2020

CHƯƠNG 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN TRÊN

ĐỊA BÀN TỈNH, THÀNH PHỐ 2.1 Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển trên địa bàn tỉnh, thành phố

2.1.1 Khái niệm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

2.1.1.1 Bất động sản

Bất động sản có ý nghĩa khác nhau với những người khác nhau Người nôngdân có thể coi bất động sản như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ýnghĩa của kinh tế học cổ điển: đất đai, lao động, vốn Một số người khác có cương

vị điều hành các doanh nghiệp lớn có thể coi bất động sản như là một tài sản lớn củadoanh nghiệp Luật sư coi bất động sản như một tài sản mang theo nhiều quyền vàtrách nhiệm cho người chủ sở hữu Các cá nhân, hộ gia đình coi bất động sản là nơi

cư ngụ hàng ngày của họ Một số người khác hoạt động trong các lĩnh vực liên quanđến bất động sản như môi giới, định giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay… coi bấtđộng sản là hoạt động kinh doanh của họ

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từLuật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất màcòn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bấtđộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những

gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng vớinhững bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sảngồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật củamỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản

và động sản” Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản cóliên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của

đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoàLiên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứkhông phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung

là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùamàng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây đượccoi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự NhậtBản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sựThái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, baogồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra kháiniệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được

coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất ; thứ hai, không giải thích rõ về khái

niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đấtđai” Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt

đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra kháiniệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trịcủa chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đấtđai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS Theo Bộ luậtDân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:

“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đấtđai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắnliền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

2.1.1.2 Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Ngày nay du lịch đã trở thành hiện tượng kinh tế xã hội phổ biến Chất lượngcuộc sống ngày càng được nâng cao dẫn đến sự ra đời của nhiều loại hình du lịch

nhằm thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí của con người Và du lịch nghỉdưỡng cũng đã dần trở nên quen thuộc trong cuộc sống hàng ngày Sau những giờlàm việc mệt mỏi và những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống, conngười có nhu cầu tìm đến những nơi có không khí trong lành, khung cảnh đẹp, khíhậu ôn hòa để thư giãn, tĩnh dưỡng giúp tâm hồn thư thái, thoải mái, phục hồi sứckhỏe Cũng chính vì vậy mà ngày càng nhiều loại hình du lịch nghỉ dưỡng ra đờinhư: du lịch sinh thái, các khu resort, sân gold,… Sự phát triển của các loại hình dulịch trên đã giúp hình thành nên một khái niệm bất động sản khá mới mẻ và đượcgiới đầu tư quan tâm: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Theo định nghĩa chung nhất, du lịch nghỉ dưỡng là loại hình giúp cho conngười phục hồi sức khoẻ và lấy lại tinh thần sau những thời gian làm việc mệt mỏi,sau những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống Du lịch nghỉ dưỡng làdịp để tham quan, hay kết hợp chữa bệnh, làm việc từ thiện, để tâm hồn được thưthái và thanh thản

Thuật ngữ bất động sản du lịch bắt đầu được đề cập chính thức tại Việt Nam quaDiễn Đàn Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam 2008 (VietNam Tourism Property Opportu-nities Conference & Exhibition, VnTPO - 2008) được tổ chức vào ngày 17-18/4/2008 tạiTp.HCM do công ty CP Đất Phú Quốc Đông Á (Phuquocland) khởi xướng và tổ chức.Diễn đàn này qui tụ hơn 400 nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cùng với các đối tác liênquan trong lĩnh vực quản lý, tài chính, tư vấn, v.v… 15 tỉnh thành giàu tiềm năng du lịchnhất cũng cử đại diện là các lãnh đạo cao cấp nhất của mình đến tham dự nhằm thu hútđầu tư vào địa phương

Theo đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một loại hình bất động sản gắnvới các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ phụ trợ

đi kèm Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng rất đa dạng và là sự kết hợp của hai lĩnhvực đầu tư quan trọng trong nền kinh tế, đó là bất động sản và du lịch.Trong côngvăn số 6536/BKH-TTr ngày 15 tháng 9 năm 2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đãchỉ rõ các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bao gồm: khu du lịch sinh thái,khu vui chơi giải trí (kể cả casino); khu nghỉ dưỡng (gồm biệt thự, căn hộ cao cấp,

khách sạn); kết hợp du lịch với nghĩ dưỡng; dự án sân golf và dự án du lịch, nghỉmát với sân golf.

2.1.1.3 Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển là các loại hình bất động sản được xâydựng và phát triển gắn liền với việc khai thác lợi thể của biển như cảnh quan thiênnhiên, khí hậu và các hình thức du lịch sinh thái biển Tuy nhiên, cũng cần phânđịnh rõ sự khác nhau giữa bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển và các loại hình bấtđộng sản du lịch nghỉ dưỡng khác Ở nước ta, khi nhắc đến bất động sản du lịchnghỉ dưỡng thường nhầm lẫn rằng đó là các loại hình bất động sản ven biển Ngành

du lịch nghỉ dưỡng không chỉ khai thác những lợi thế của biển mà còn tận dụng khíhậu trong lành và cảnh đẹp nên thơ của các vùng núi Chính vì vậy cũng dẫn đến sựkhác biệt giữa các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển và bất động sản

du lịch nghỉ dưỡng vùng núi, cao nguyên

Việt Nam sở hữu bờ biển dài hơn 3.260km với nhiều bãi biển có cát trắngmịn, làn nước trong xanh, 125 bãi biển lớn nhỏ, cảnh quan thiên nhiên đẹp và nhiều

di tích văn hóa có giá trị Đó là những yếu tố rất thuận lợi để xây dựng các khu nhàở hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng Nhìn thấy tiềm năng này, nhiều dự án đầu tư vàophân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã nở rộ trong những năm gần đây Các

dự án này chủ yếu tập trung khai thác lợi thế của dải đất ven biển miền trung vớinhững bãi biển xanh trong và bờ cát trắng dài

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước hết mang đầy đủ các đặc điểm của bấtđộng sản như:

- Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếmcủa đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếngđất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định

và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong

cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố khônggiống nhau Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàngiống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng cóhướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đềuquan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãnsở thích cá nhân v.v

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản Tuổithọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản

đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấuchịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng,không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiếnhành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựngmới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực

tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liênquan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở,khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhàở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất độngsản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại

có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phongphú và đa dạng, không bao giờ cạn

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sảnnày có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nướcđầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giátrị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bấtđộng sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiệntượng khá phổ biến

- Các tính chất khác:

Tính thích ứng:

Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất động sảntrong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặctrưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trongviệc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

Đòi hỏi nhiều tiêu chuẩn khắt khe

Bất động sản nghỉ dưỡng cần phải có tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường, tiêuchuẩn về quy hoạch sinh thái, không gian sinh thái, dịch vụ sinh thái…hệ thốngcông trình sinh thái trong một không gian xanh, tạo dựng một cuộc sống xanh đồng

bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần tới giá trị cảm xúc

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so vớicác hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp,chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thíchhợp và tương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn cáchàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực,mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinhsống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâmlinh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

Bên cạnh những đặc điểm trên, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng mangnhững đặc điểm riêng như:

- Sự hình thành và phát triển của các loại hình bất động sản du lịch nghỉdưỡng biển gắn liền với các điều kiện thiên nhiên: cảnh quan biển, khí hậu biển,…

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu đượcnghỉ ngơi, thư giãn, giải trí của con người Chính vì vậy, các loại hình bất động sản

du lịch nghỉ dưỡng biển như sân gold phục vụ nhu cầu giải trí nâng cao sức khỏe,các khu resort, biệt thự nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu thư giãn, phục hồi sinh lực, cáckhu du lịch sinh thái ven biển giúp con người gần gũi với thiên nhiên, văn hóa bảnđịa, nâng cao ý thức trách nhiệm với môi trường…

Một dự án bất động sản du lịch tốt trước hết phải là một dự án xanh, gần gũivới thiên nhiên Ngoài các khách sạn, khuynh hướng nghỉ dưỡng và du lịch hiệnnay là chuỗi các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp, biệt thự gắn liền với sân golf.Đây là mô hình đang được ưa chuộng bởi các biệt thự được thiết kế kết hợp vớinhiều hạng mục nghỉ dưỡng trong không gian gần gũi với thiên nhiên Những triềnđồi, khu vực rừng núi, sông hồ hay những khu vực ven biển là lựa chọn số một chocác khu nghỉ dưỡng

- Khách du lịch tham gia loại hình du lịch nghỉ dưỡng thường thường là du khách có thu nhập từ mức trung bình khá trở lên như doanh nhân, nhà đầu tư, giới công chức văn phòng Quan trọng hơn, nhóm đối tượng du khách trên sẵn sàng trả các khoản chi phí cao để hưởng các dịch vụ nghỉ dưỡng thích hợp Vì vậy, các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khá phong phú và thường kết hợp nhiều dịch

vụ nghỉ dưỡng như chơi thể thao, spa, …

- Đối tượng mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không chỉ nhắm đến những

du khách mà còn là những người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai và cũng có thể xem đó là một khoản đầu tư để sinh lời Một số loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giúp cho người sở hữu chúng kinh doanh Cụ thể là một khái niệm khá mới

mẻ được nhắc tới trong thời gian gần đây: “timeshare” Vậy “timeshare” là gì? Hiểunôm na đó là sự chia sẻ về thời gian sử dụng Chủ sở hữu của căn biệt thự nghỉ

dưỡng thường chỉ có nhu cầu sử dụng căn hộ của mình vào một khoảng thời gian nhất định trong năm Thời gian còn lại sẽ được lấp đầy bởi những người cũng có nhu cầu nghỉ dưỡng muốn thuê căn hộ nói trên Với mô hình này, sẽ có một công ty quản lý chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng căn biệt nghỉ dưỡng sao cho nó đem lại cho chủ nhân lợi ích tối đa Mô hình này đã được vận dụng rất hiệu quả trên thế giới, tuy nhiên khi đến Việt Nam thì vẫn còn khá mới mẻ Nhưng với những lợi ích

mà nó mang lại cũng giúp cho việc sở hữu các căn biệt thự nghỉ dưỡng càng trở nênhấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư

- Việc tạo lập bất động sản luôn đòi hỏi một lượng vốn rất lớn Đối với bấtđộng sản du lịch nghỉ dưỡng thì bên cạnh nguồn vốn lớn, người tạo lập còn cần cónăng lực và khiếu thẩm mỹ cao Bởi đặc thù của bất động sản du lịch nghỉ dưỡngnằm ở chất lượng thi công, tính thẩm mỹ cao trong thiết kế, trang thiết bị và đặc biệt

là sự quản lý dự án chặt chẽ sau khi hoàn thiện và đưa vào sử dụng Mặt khác, muốnphát triển du lịch nghỉ dưỡng cũng có nghĩa là phải xây dựng hoàn thiện được cơ sở

hạ tầng du lịch lấy chất lượng và tiêu chuẩn quốc tế Do vậy, việc đầu tư, phát triển

cơ sở hạ tầng và các công trình phụ trợ là một yếu tố quan trọng giúp nâng tầm chấtlượng của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

2.1.3 Các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Nhu cầu nghỉ dưỡng của con người ngày càng đa dạng, do vậy các loại hìnhbất động sản cũng rất phong phú Hiện nay, các loại hình bất động sản du lịch nghỉdưỡng chủ yếu có thể phân loại như sau:

2.1.3.1 Khu du lịch

Khu du lịch là nơi có tài nguyên du lịch hấp dẫn với ưu thế về tài nguyên dulịch tự nhiên, được quy hoạch, đầu tư phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng củakhách du lịch, đem lại hiệu quả về kinh tế - xã hội và môi trường Các dự án đầu tưxây dựng khu du lịch trước hết là tận dụng lợi thế của cảnh quan thiên nhiên, tiếptheo là xây dựng thêm những công trình phục vụ cho nhu cầu vui chơi giải trí trên

cơ sở tận dụng và không phá hỏng những nét đẹp thiên nhiên sẵn có Do vậy đối vớikhu du lịch biển, du khách không chỉ tắm biển, nô đùa cùng với sóng mà còn có thể

tham gia vào các loại hình dịch vụ thể thao giải trí trên biển hấp dẫn như: đi thuyềnbuồm, mô tô trượt nước, ca nô kéo phao, ca nô kéo phao chuối

2.1.3.2 Sân Golf

Golf được coi là một môn thể thao quý tộc, chơi golf giúp giải tỏa nhữngcăng thẳng mệt mỏi trong cuộc sống và công việc Sân Golf được coi là một trongnhững loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến hiện nay Sân được xây dựngtrên diện tích đất rất rộng, trung bình mỗi sân golf chiếm từ 100 đến vài trăm ha, làmôn chơi thường giành cho giới thượng lưu và doanh nhân Các sân golf được xâydựng trên cơ sở lựa chọn địa điểm thuận lợi với khung cảnh thiên nhiên có bãi cỏxanh, hồ nước, cây xanh làm cho tâm hồn thư thái, khí huyết lưu thông, tim phổihoạt động đều đặn, thích hợp với nam nữ ở mọi lứa tuổi, đồng thời gắn liền với cáckhu biệt thự để phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi của khách cùng những dịch vụ tiện nghikhác như sân tập, quầy bar

Sân golf ven biển đem lại nhiều cảm giác mới mẻ thú vị cho các tay chơi golfnói riêng và du khách nói chung Đá, cát, những đụn cát dang mình đón gió vànhững rặng cây xanh nguyên thuỷ kết hợp với nhau đã tạo ra những sân golf mangđậm dấu ấn ven biển

2.1.3.3 Khách sạn

Khách sạn là cơ sở cung cấp các dịch vụ lưu trú (với đầy đủ tiện nghi), dịch

vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ cần thiết khác cho khách lưu lạiqua đêm và thường xây ở các điểm du lịch

Những khách sạn được xây dựng với ưu thế nằm cạnh bờ biển với khuônviên sân vườn xanh, sạch, thoáng mát, thích hợp không chỉ với khách du lịch, hộinghị, hội thảo, mà còn được các công ty thuê làm văn phòng đại diện Những phòngnghỉ sang trọng, tiện nghi và đạt tiêu chuẩn: máy điều hoà, nước nóng, truyền hìnhcable, bồn tắm, điện thoại, minibar Tận dụng lợi thế ven biển, các khách sạn đượcxây dựng còn tận dụng tối đa không gian và tầm nhìn như những căn phòng hạngđặc biệt hướng trọn ra biển để du khách có thể ngắm nhìn bình minh hay hoàng hôntuyệt đẹp của vùng biển

2.1.1.4 Biệt thự nghỉ dưỡng

Thông tư số 38/2009/TT-BXD có quy định khái niệm về nhà biệt thự tại đô thị:

“Nhà biệt thự tại đô thị” là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang đượcdùng vào mục đích khác) có sân vườn, có hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có sốtầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầnghầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng khôngvượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quyhoạch chi tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Vậy biệt thự nghỉ dưỡng và biệt thự tại đô thị có gì khác nhau? Biệt thự nghỉdưỡng trước hết phải có đầy đủ những đặc điểm của một biệt thự đô thị Tuy nhiênbiệt thự nghỉ dưỡng còn phải đáp ứng có tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường, tiêuchuẩn về quy hoạch sinh thái, không gian sinh thái, dịch vụ sinh thái… hệ thốngcông trình sinh thái trong một không gian xanh, tạo dựng một cuộc sống xanh đồng

bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần lẫn giá trị cảm xúc Ngoài ra, khinhắc đến biệt thự nghỉ dưỡng người ta không chỉ biết tới giá trị tinh thần, giá trị cảmxúc mà nó còn được nhắc đến như một cơ hội đầu tư, gia tăng lợi nhuận Bởi lẽ, một

số nhà đầu tư nhìn nhận vấn đề một cách hoàn toàn nghiêm túc, và đưa ra nhữnggiải pháp để nâng cao giá trị bao quanh cho khách hàng của họ Chủ nhân sở hữubiệt thự nghỉ dưỡng không chỉ sử dụng như một địa điểm thư giãn, thể hiện phongcách riêng biệt qua cách bố trí không gian, mà còn có thể gia tăng giá trị bằng hình

thức Timeshare – chia sẻ kỳ nghỉ Với sự thiết kế đồng bộ về không gian sinh thái, tiện ích công cộng của resort cao cấp - hình thức Timeshare sẽ là cách tăng giá trị

của ngôi nhà thứ hai hoàn toàn mới

Trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, các biệt thự thường đượcquy hoạch thành từng nhóm tạo ra các khoảng không gian kiến trúc có cá tính riêng,hài hòa với cảnh quan thiên nhiên xung quanh Bên cạnh các căn biệt thự, chủ đầu

tư cũng tạo dựng thêm nhiều khu dịch vụ để phục vụ nhu cầu của người sử dụngbiệt thự

2.1.3.4 Sự kết hợp giữa các loại hình

Một mô hình đang được các chủ đầu tư ưa chuộng hiện nay là mô hình kếthợp các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Một khu nghỉ dưỡng kết hợp sẽbao gồm một nhóm hay quần thể các khu dịch vụ phục vụ nghỉ ngơi, thư giãn Cácdịch vụ này được triển khai trên một khuôn viên địa lý tương đối lớn Khu nghỉdưỡng gồm biệt thự, khách sạn…, khu dịch vụ kết hợp gồm một hệ thống giải tríphong phú đa dạng và những khu vực dịch vụ hỗ trợ khác

Một ví dụ về mô hình này là Sơn Trà Resort and Spa:

Sơn Trà Resort & Spa là Tổ hợp Khách sạn và Biệt thự nghỉ dưỡng Quốc tế

5 sao cao cấp lớn nhất tại Đà Nẵng với hơn 500 phòng do Công ty Cổ phần Sơn Trà(Sơn Trà JSC) đầu tư, dự định đi vào hoạt động giai đoạn 1 vào cuối năm 2008 Tổhợp được xây dựng trên diện tích 14, 1 ha mặt đất và 20, 8 ha mặt biển sử dụngriêng, lưng tựa núi cao, mặt tiếp giáp trên 1, 6 km đường bờ biển uốn lượn vòngcung có không gian tự nhiên, hoà hợp phong thuỷ và lối kiến trúc tiện nghi, hiệnđại, gần gũi thiên nhiên

Sơn Trà Resort & Spa là tổ hợp khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng quốc tế 5sao cao cấp lớn nhất tại Đà Nẵng do công ty cổ phần Sơn Trà đầu tư Sơn Trà Re-sort & Spa nằm ở phía nam bán đảo Sơn Trà, có diện tích 14,1 ha trải dài theo dảiđất hình cánh cung với bãi cát dài hơn 1,6 km hoang sơ, mịn và phẳng với bãi san

hô ngầm tuyệt đẹp Không giống như các khu du lịch biển khác ở Việt Nam, SơnTrà Resort & Spa toạ lạc ở một nơi hoàn toàn riêng biệt với các khu dân cư Ngayphía sau khu Resort này là rừng nguyên sinh Sơn Trà, nơi tập hợp của rất nhiều loạiđộng, thực vật quý hiếm Cảnh sắc nơi đây thật đẹp, thơ mộng và còn đượm vẻhoang sơ của rừng, núi và biển, đặc biệt vào những đêm trăng sáng phong cảnh trởnên cực kỳ lãng mạn mà có lẽ chỉ ở đây mới có được

Phòng :

- Ocean View Villa: Ocean View Villa gồm 2 tầng, có 1 phòng sinh hoạt, nhà

bếp ở tầng 1và phòng đôi hoặc phòng 2 giường đơn Và phòng ngủ Queen ở tầng 2.Mỗi Villa đều có hồ bơi riêng

- Beach Front Villa: Beach Front Villas có 2 tầng, với phòng 2 giường đơn, 1

phòng ngủ King trên tầng 1và 1 phòng sinh hoạt Nhà bếp ở tầng 2 Mỗi Villa đều

có hồ bơi riêng

Tiện nghi trong phòng: Điều hòa, Bình nóng lạnh, Tủ đồ, Bồn tắm, Vòi hoasen, Tivi, Internet, Truyền hình cáp, Điện thoại quốc tế trực tiếp, Ban công, Bàntrang điểm, Bàn ủi, Máy sấy tóc, Dụng cụ pha trà, cafe, Hướng hồ, Hướng biển,Hướng vườn,

Nhà hàng: Khu nghỉ dưỡng có khu nhà hàng trên núi và nhà hàng nổi trên biển.Khu nghỉ dưỡng gồm:

- Khu nghỉ dưỡng có phòng hội thảo lớn nhất miền Trung có thể phục vụ

+ Khu A: 24 Biệt thự 250 m2 với bể bơi riêng, câu lạc bộ, bể bơi chung, siêuthị, khu câu cá, nhà phục vụ, thư viện

+ Khu B: 48 Biệt thự 200m2, 2 sân tenis, sân gôn mini, hồ câu, dịch vụ trông trẻ+ Khu D: 121 Biệt thự 150-200m2 và bungalow, bãi đỗ xe, nhà phục vụ, câulạc bộ, bể bơi chung

Gồm có:

-Nhà giữ trẻ

-Chăm sóc y tế

-Vui chơi giải trí,thư viện

-Trung tâm mua sắm

-Các cửa hàng bách hoá nhỏ phục vụ mọi đối tượng du khách, đặc biệt làkhách an dưỡng dài ngày

Khu thể thao gồm : Sân tennis, sân minigolf, nhà thuyền du lịch biển, liên hợpgiải trí dưới nước với phong phú các môn lặn, lướt ván, canô, môtô nước, dù bay.

Các dịch vụ khác gồm : Bể bơi lớn, bể vầy nhỏ, các câu lạc bộ ven bờ và trênbiển, nhà điều hành trung tâm cung cấp các dịch vụ tiếp đón khách, bảo vệ an ninh,quản gia, dịch vụ phòng, các dịch vụ thiết yếu và mở rộng cho một kỳ nghỉ lý tưởngcủa du khách

Như vậy mô hình này được coi là rất tiện ích và cung cấp đầy đủ những nhucầu nghỉ dưỡng, giải trí của khách du lịch Tuy nhiên đầu tư xây dựng những dự ánthuộc loại này đòi hỏi lượng vốn rất lớn, diện tích đất sử dụng nhiều, nhà đầu tư cókinh nghiệm

2.2 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển trên địa bàn tỉnh, thành phố

2.2.1 Khái niệm đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạtđộng nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồnlực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó Nguồn lực phải hy sinh đó có thể là tiền, làtài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ Những kết quả đạt được có thể là

sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường sá,bệnh viện, trường học…), tài sản trí tuệ (trình độ văn hóa, chuyên môn, quản lý,khoa học, kỹ thuật…) và nguồn nhân lực có đủ điều kiện làm việc với năng suất laođộng cao hơn trong nên sản xuất xã hội

Có những kết quả đầu tư không chỉ người đầu tư mà cả nền kinh tế xã hộiđược thụ hưởng Cũng có những loại đầu tư chỉ trực tiếp làm tăng tài sản chính củangười đầu tư, tác động gián tiếp đến làm tăng tài sản của nền kinh tế thông qua đónggóp tài chính tích lũy của các hoạt động đầu tư này cho đầu tư phát triển

Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là việc bỏ ra các nguồn lực đểtạo lập các công trình thỏa mãn và đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ ngơi, giải trí củacon người Các công trình này được xây dựng ở những khu vực có điều kiện thuậnlợi về cảnh quan thiên nhiên biển, khí hậu trong lành, du lịch phát triển Có thể nóiđầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là sự kết hợp của hai lĩnh vực đầu tư quan

trọng trong nền kinh tế: bất động sản và du lịch.

Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có thể coi là một loại đầu tư thươngmại, ngoài việc trực tiếp tăng tài sản cho chủ đầu tư, nó cũng gián tiếp giúp làmtăng tài sản của nền kinh tế, bên cạnh đó, các sản phẩm của loại đầu tư này giúp hỗtrợ cho sự phát triển của du lịch địa phương và đất nước, làm đẹp cảnh quan chokhu vực nơi nhận đầu tư

2.2.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

- Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động này thường rấtlớn Để tạo nên các khu du lịch sinh thái, khu biệt thự, khách sạn năm sao, sângold… đòi hỏi một lượng vốn đầu tư không nhỏ Vốn lại nằm khê đọng lâu trongsuốt quá trình thực hiện đầu tư Quy mô vốn đầu tư lớn đòi hỏi phải có giải pháp tạovốn và huy động vốn hợp lý, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư

- Thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư kéo dài Thời gian vận hành các kếtquả đầu tư tính từ khi đưa công trình vào hoạt động cho đến khi hết thời hạn sửdụng và đào thải công trình Các thành quả đầu tư là các công trình xây dựng, pháthuy tác dụng lâu dài, thường kể đến hàng chục năm hoặc lâu hơn nữa

- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng phát huytác dụng ngay tại nơi nó được dựng nên, do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng nhưthời kỳ vận hành các kết quả đầu tư chiu ảnh hưởng lớn của các nhân tố tự nhiên,kinh tế, xã hội vùng Do không thể di chuyển các công trình từ địa điểm này tới địađiểm khác nên việc lựa chọn địa điểm đầu tư cần phải hợp lý, cần xem xét đánh giá

kỹ lưỡng sao cho khai thác được tối đa lợi thế vùng và không gian đầu tư cụ thể, tạođiều kiện nâng cao hiệu quả vốn đầu tư

- Đặc thù của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nằm ở chất lượng thi công,tính thẩm mỹ cao trong thiết kế, trang thiết bị và đặc biệt là sự quản lý dự án chặtchẽ sau đầu tư Chính vì vậy, đòi hỏi chủ đầu tư phải thực sự có tầm nhìn, năng lựctài chính, năng lực quản lý, khiếu thẩm mỹ, am hiểu thị trường Thực tế cho thấy ởnước ta hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài có năng lực và lợi thế hơn các nhà đầu

tư trong nước tại phân khúc đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

- Đối tượng mà hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nhắm đến không chỉ

là những du khách mà còn là những người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai vàcũng có thể xem đó là một khoản đầu tư để sinh lời Một số loại hình bất động sản

du lịch nghỉ dưỡng giúp cho người sở hữu chúng kinh doanh Cụ thể là một kháiniệm khá mới mẻ được nhắc tới trong thời gian gần đây: “timeshare” Vậy “time-share” là gì? Hiểu nôm na đó là sự chia sẻ về thời gian sử dụng Chủ sở hữu của cănbiệt thự nghỉ dưỡng thường chỉ có nhu cầu sử dụng căn hộ của mình vào mộtkhoảng thời gian nhất định trong năm Thời gian còn lại sẽ được lấp đầy bởi nhữngngười cũng có nhu cầu nghỉ dưỡng muốn thuê căn hộ nói trên Với mô hình này, sẽ

có một công ty quản lý chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng căn biệt nghỉ dưỡngsao cho nó đem lại cho chủ nhân lợi ích tối đa Mô hình này đã được vận dụng rấthiệu quả trên thế giới, tuy nhiên khi đến Việt Nam thì vẫn còn khá mới mẻ Nhưngvới những lợi ích mà nó mang lại cũng giúp cho việc sở hữu các căn biệt thự nghỉdưỡng càng trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư

- Việc có thể tạo lập, hình thành các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biểnhay không phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tự nhiên của vùng đất dự định đầu tư Đóphải là nơi có cảnh quan biển đẹp, khí hậu trong lành, mát mẻ đáp ứng nhu cầu thưgiãn, tĩnh dưỡng của khách du lịch Bên cạnh đó việc xây dựng các công trìnhthường ảnh hưởng rất lớn đến môi trường xung quanh đặc biệt là các dự án du lịchsinh thái, du lịch kết hợp nghỉ dưỡng Điều này đòi hỏi công tác quy hoạch cần hợp

lý để cảnh quan và môi trường thiên nhiên không bị xâm hại hoặc phá hỏng

2.2.3 Vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Nguồn hình thành vốn đầu tư chính là phần tích lũy được thể hiện dưới dạng giátrị được chuyển hóa thành vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội

Nguồn vốn đầu tư cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển chủ yếu gồm hainguồn chính sau đây:

2.2.3.1 Nguồn vốn Nhà nước

Nguồn vốn đầu tư Nhà nước bao gồm nguồn vốn của ngân sách Nhà nước,nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và nguồn vốn đầu tư phát triển

của doanh nghiệp Nhà nước.

Đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nguồn vốn Nhànước chủ yếu đầu tư vào việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng phục

vụ cho các khu du lịch, tạo lập hệ thống giao thông đồng bộ cho hoạt động du lịch.Nguồn vốn này chủ yếu từ nguồn Ngân sách của địa phương, vốn tín dụng đầu tưphát triển của Nhà nước Sự phát triển của kinh tế xã hội giúp nguồn thu ngân sáchtăng đáng kể tạo nguồn vốn cho hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tàng Còn đối vớinguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước thì có tác dụng đáng kể trong việcgiảm ghánh nặng bao cấp vốn của Nhà nước Đó là do với cơ chế tín dụng, các đơn vị

sử dụng vốn này phải phải đảm bảo nguyên tắc hoàn trả vốn vay Chủ đầu tư là ngườivay vốn phải tính kỹ hiệu quả đầu tư , sử dụng vốn tiết kiệm hơn

2.2.3.2 Nguồn vốn tư nhân trong nước

Để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đòi hỏi một lượng vốn rấtlớn, do vậy nguồn vốn tư nhân chủ yếu đến từ các công ty, tập đoàn xây dựng vàbất động sản lớn trong nước Họ đầu tư trực tiếp vào việc xây dựng và tạo lập cácsản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, sau đó quản lý vận hành và thu lợi nhuận

2.2.3.3 Nguồn vốn đầu tư nước ngoài

Tương tự như nguồn vốn tư nhân trong nước, với quy mô và những đòi hỏikhắt khe trong việc tạo lập các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nguồn vốnnày cũng đến từ các công ty, tập đoàn xây dựng và bất động sản lớn của thế giới

2.2.4 Nội dung đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

2.2.4.1 Đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng

Đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng là một nội dung quan trọng trongđầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển Một hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện

sẽ giúp tăng cường thu hút các nhà đầu tư và các dự án bất động sản du lịch nghỉdưỡng Bên cạnh đó, khi dự án được tạo lập và đưa vào vận hành, cơ sở hạ tầngđồng bộ sẽ giúp dự án nhanh chóng phát huy tác dụng

Đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng bao gồm việc xây dựng và hoànthiện các loại hình giao thông đường bộ, đường thủy, đường hàng không, quy hoạch

kết nối các loại hình giao thông này; xây dựng các tuyến đường ra các khu du lịch,cải tạo các tuyến đường ven biển, ven bãi tắm; hoàn thiện hệ thống điện, nước chocác khu du lịch

2.2.4.2 Đầu tư vào các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển

Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đặt mục tiêu nhằm phát triển việckinh doanh du lich Để tạo lập một khu du lich nghỉ dưỡng trước tiên cần đáp ứnghai tiêu chuẩn căn bản là địa điểm và sản phẩm Như vậy cũng có thể nói rằng banội dung quan trọng mà chủ đầu tư sẽ tập trung vào đó là xác định sản phẩm, lựachọn địa điểm và tạo lập sản phẩm

Trước hết, căn cứ trên các nghiên cứu thị trường, xu hướng và những ýtưởng của mình, chủ đầu tư sẽ lựa chọn một sản phẩm – loại hình bất động sản dulịch nghỉ dưỡng phù hợp

Sau khi xác định được sản phẩm, các chủ đầu tư sẽ tìm kiếm địa điểm xâydựng phù hợp Có thể việc lựa chọn địa điểm và sản phẩm được thực hiện songsong, hoặc có thể việc chọn được một địa điểm đẹp trước rồi mới hình thành nên ýtưởng sản phẩm

Địa điểm không chỉ liên quan đến yếu tố khu vực và các điều kiện tự nhiênnơi khu nghỉ dưỡng được xây dựng mà còn bao hàm cả những yếu tố thời tiết, thựcvật, di tích văn hóa, lịch sử, phong tục tập quán, nguồn nhân lực và các yếu tố phụtrợ Khi đến một nơi, điều đầu tiên chúng ta chú ý sẽ là giao thông thuận tiện, đâychính là yếu tố then chốt của bất kỳ một khu nghỉ dưỡng, khách sạn nào Đó có thể

là một khách sạn tại trung tâm thành phố nơi có vị trí thuận lợi hoặc một khu nghỉdưỡng trên bãi biển hay ở vùng đồi núi Những khu nghỉ dưỡng cao cấp hướng đến

sự phát triển mạnh mẽ và bền vững cần phải có vị trí địa lý thuận lợi, nơi gần cáctrục giao thông như sân bay, ga tàu và điều đặc biệt quan trọng là làm thế nào đểkhách hàng có thể đến với khu nghỉ một cách dễ dàng Người khách thông thái sẽhiểu rằng vị thế của một khu nghỉ dưỡng không chỉ ở chất lượng dịch vụ mà còn ở

cả hành trình thông suốt và thuận tiện từ khi rời khỏi máy bay đến tận khi bướcchân vào phòng nghỉ Cũng như vậy, hành trình rời khỏi khu nghỉ dưỡng cũng sẽ để

lại dấu ấn cuối cùng mạnh mẽ trong trí nhớ họ, do đó việc đi lại thuận tiện cũng làmột yếu tố quan trọng để khiến khách hàng cảm thấy mình trở thành “thượng đế”.Chính vì lẽ đó, khoảng cách từ khu nghỉ tới trục giao thông gần nhất càng xa thìviệc tổ chức tốt chuyến đi tới khu nghỉ càng cần được chú trọng Do đó chủ đầu tư

sẽ lựa chọn những vị trí phù hợp nằm trong mạng lưới giao thông thông suốt vàthuận tiện Để có được hệ thống giao thông đó, đòi hỏi chính quyền địa phương cầnquan tâm và có những chính sách phù hợp như dành một nguồn vốn ngân sách nhấtđịnh để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, có một quy hoạch rõ ràng nhằmmục đích xác định những công trình giao thông cần thiết phải triển khai xây dựng,những công trình nào cần phải chú trọng, huy động nhiều nguồn vốn tham gia: vốn

từ những chủ đầu tư các dự án bất động sản, vốn từ dân cư

Tiếp theo đó, chủ đầu tư cần quan tâm tới sự độc đáo của địa danh với cácyếu tố như biểu tượng của vùng đất, lịch sử, văn hóa, tín ngưỡng và danh lam thắngcảnh Việc tiếp cận tốt những yếu tố này là cơ sở cho sự thành công của một khunghỉ dưỡng cao cấp Ngoài việc chọn lựa một tính năng căn bản làm mấu chốt hìnhthành nên đặc tính riêng của khu nghỉ, tính năng này cần được liên hệ với nhữngđặc điểm khác Ví dụ như khu nghỉ dưỡng 5 sao tại vùng châu thổ sông Nile ở AiCập nên gợi nhớ đến những di tích lịch sử của vua Pharaoh thông qua kiến trúcnhưng cũng cần thể hiện sự tôn trọng đối với nét tự nhiên vốn có gần bờ sông Nile.Cách bài trí tại đây rất xa xỉ, nhằm tạo nên ấn tượng về sự hoành tráng, sang trọngcủa khu nghỉ với mặt tiền và những hàng cột được dát vàng cùng với đó là các khuvườn hoa quả đều được chăm sóc tại chỗ Một yếu tố nữa liên quan tới địa điểm là

an ninh và an toàn của khách hàng Bất cứ du khách nào cũng quan tâm đến sự antoàn của họ đặc biệt là khi những khu nghỉ dưỡng thường có vị trí tách biệt Mộtkhu nghỉ dưỡng cao cấp sẽ phải kết hợp được kiến trúc, bài trí và địa hình xungquanh với việc đảm bảo an ninh nhằm tránh sự xâm phạm trong khi giảm thiểu tối

đa các hình thức, thiết bị an ninh bảo mật có thể gây mất mỹ quan

Nội dung quan trọng thứ hai mà chủ đầu tư luôn chú trọng đến, đó là sản phẩm đầu

tư của mình Đối với loại hình du lịch nghỉ dưỡng, sản phẩm cần đạt được chất