luận văn kinh doanh bất động sản Đề án Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 thực trạng và giải pháp

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chungtrong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,tường phân chia các căn hộ, sàn, m

Đề cương đề án môn học

Sinh viên: Vũ Thị Lan

Mã SV: CQ511862

Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản

Đề tài: “ Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội

giai đoạn 2010 - 2015 thực trạng và giải pháp”

Lời mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong công cuộc đổi mới, bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sáchphát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân

- vật chất và tinh thần luôn được Đảng và Nhà nước dành cho sự quan tâm đặcbiệt Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu cáp thiết và là mối quantâm chung của mọi tầng lớp dân cư Hiện nay, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam rấtcao, vì vậy việc xây dựng nhà chung cư là việc mang tính cấp thiết góp phần pháttriển đô thị văn minh, hiện đại

Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của cả nước, có dân số đông.Mặt khác, lượng người có thu nhập cao cùng với lượng người nước ngoài đến sinhsống và làm việc tại Hà Nội không phải là một con số nhỏ Họ sẵn sàng chi trả đểđược hưởng thụ, sinh sống trong môi trường và những điều kiện tốt nhất và vì thế

họ có yêu cầu rất lớn về chất lượng nhà ở Để đáp ứng được nhu cầu của một bộphận người dân, một loại nhà chung cư đã xuất hiện, đó là chung cư cao cấp vàthành phố Hà Nội hiện nay có rất nhiều chung cư cao cấp đã, đang và sẽ được đưavào thị trường

Tuy nhiên, sự bùng nổ thị trường chung cư cao cấp một vài năm về trước hứahẹn lợi nhuận cao khiến các chủ đầu tư ồ ạt tập trung vào phân khúc thị trường này

đã dẫn đến tình trạng bội thực Điểm mặt một loạt các dự án chung cư tại Hà Nộithì có đến 50% là chung cư cao cấp như dự án Madarin Hòa Phát, dự án chung cưFLC Landmark, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư Lancater, Thăng LongNumber one…Đó là còn chưa kể một loạt các dự án đang đóng băng vì chủ đầu tưkhông có tiền triển khai Đó là một trong số những nguyên nhân dẫn đến tình trạngtrầm lắng phân khúc nhà chung cư cao cấp như hiện nay Ngoài ra, một loạt vấn đềkhác như mức giá bị đội lên quá cao so với giá gốc, giá cả dịch vụ cao, chất lượng

dịch vụ không đáp ứng được nhu cầu, chất lượng công trình xuống cấp nhanhchóng cũng khiến cho người dân e ngại khi quyết định đầu tư vào phân khúc này.Vậy, việc đầu tư vào phân khúc thị trường chung cư cao cấp trong giai đoạnhiện nay có phải là sự đầu tư đúng đắn? Các cơ quan quản lý, các chủ đầu tư cần

có những quyết định gì? Vấn đề cấp thiết đặt ra là cần có một hướng đi mới cho thịtrường chung cư cao cấp tại Hà Nội nói chung và quận Cầu Giấy nói riêng Đó là lí

do để em chọn đề tài: “ Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 Thực trạng và giải pháp”

2 Mục tiêu nghiên cứu.

 Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hóa về mặt lý thuyết, các quan điểm, văn bản,chính sách của nhà nước về chung cư cao cấp Từ đó có những có cơ sở khoahọc cho việc nghiên cứu đề tài

 Đánh giá thực trạng đầu tư, sử dụng, cải tạo chung cư cao cấp hiện nay

 Đưa ra những giải pháp góp phần phát triển kinh doanh chung cư cao cấptrong giai đoạn 2010 – 2015

3 Phạm vi nghiên cứu.

Vấn đề nghiên cứu: làm rõ sở lý luận và thực trạng chung cư cao cấp

Không gian nghiên cứu: Quận Cầu Giấy- Hà Nội

Thời gian nghiên cứu: 2010 - 2015

4 Phương pháp nghiên cứu.

Trong quá trình thực hiện, đề tài áp dụng các phương pháp:

Phương pháp thu thập và phân tích thông tin

Phương pháp thống kê

Phương pháp tổng hợp

5 Kết cấu, nội dung của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề án gồm cácchương sau:

Chương I: Cơ sở khoa học của kinh doanh chung cư cao cấp

Chương II: Thực trạng kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy Hà Nội (2010 2012).

-Chương III: Định hướng và giải pháp.

Nội dung của đề ánCHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP

1 Một số khái niệm cơ bản

1.1 Tổng quan về chung cư

1.1.1 Khái niệm chung cư

1.1.2 Phân loại chung cư

1.1.3 Vai trò của chung cư

1.2 Tổng quan về chung cư cao cấp

1.2.1 Khái niệm chung cư cao cấp

1.2.2 Đặc điểm của chung cư cao cấp

2 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh chung cư cao cấp

3 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới và một số địa phương

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP QUẬN CẦU GIẤY - HÀ NỘI (GIAI ĐOẠN 2010 - 2012)

1 Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế quận Cầu Giấy

1.1 Điều kiện tự nhiên

1.2 Điều kiện kinh tế

1.3.1 Thuận lợi

1.3.2 Khó khăn

2 Thực trạng phát triển chung cư cao cấp

2.1 Thực trạng phát triển hệ thống chung cư trên địa bàn

2.2 Thực trạng phát triển chung cư cao cấp

2.1 Giải pháp của nhà quản lý

2.2 Giải pháp phía chủ đầu tư

2.3 Giải pháp phía thị trường

3 Kiến nghị

Kết Luận

Bài viết được hoàn thành với sự hướng dẫn của PGS.Ts Nguyễn Thế Phán

Em chân thành cảm ơn và rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và cácbạn

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP

4 Một số khái niệm cơ bản

4.1 Tổng quan về chung cư

4.1.1 Khái niệm chung cư

Khái niệm chung cư là do người La Mã là những người đầu tiên xây dựngnhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới(pleb) Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng Sau những trận đại hỏa hoạn,hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và tới thờihoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượngchung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000

Khái niệm nhà chung cư ở Việt Nam được nhắc đến lần đầu tiên trong Luậtnhà ở năm 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể:

- Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thốngcông trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung

cư có phần sở hữu riêng từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung củatất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liềnvới căn hộ đó

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theoqui định của pháp luật

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diệntích thuộc phần sở hữu riêng

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sởhữu riêng nêu trên

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chungtrong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,thang máy…

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ 02 nhà chung cư trở lên trong cùng mộtđịa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xâydựng trước đây

4.1.2 Phân loại chung cư

Tiêu chí phân hạng nhà chung cư

Diện tích của căn hộ: Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn

70 m2; Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2

Thông gió: Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng Phòngkhách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếpxúc với không gian rộng rãi

Trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ: Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồncầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng Các thiết bịcấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh

Cầu thang: Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm Đảm bảo vận chuyển

đồ đạc, băng ca cấp cứu; Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ

Chỗ để xe: Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và đượctrông giữ bảo vệ an toàn Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô

 Hạ tầng kỹ thuật:

Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩncứu hỏa, cứu nạn.

Hệ thống cấp điện: Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạtcông cộng và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia

Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ,đảm bảo vệ sinh và vận hành thông suốt (24 giờ trong ngày)

Hệ thống thông tin liên lạc: Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyềnhình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thôngsuốt

Hệ thống phòng chống cháy nổ: Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báocháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ và khuvực sử dụng chung

Hệ thống thu gom và xử lý rác: Có thùng chứa rác nơi công cộng;Hệ thốngthu rác trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnhchính

 Hạ tầng xã hội:

Các công trình hạ tầng xã hội: Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, cóđầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thôngtin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn ) trongbán kính 500 m; Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạođược thiết kế đẹp

 Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện:

Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện: Sử dụng các loại vật tư, vậtliệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng

Trang thiết bị gắn liền với nhà: Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng caotại thời điểm xây dựng

 Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng

Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang,cầu thang Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày

Vệ sinh: Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng,đảm bảo vệ sinh

Chăm sóc cảnh quan: Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộluôn sạch đẹp

Quản lý vận hành: Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp

Phân loại nhà chung cư

Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng sử dụng nhà chung cư Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo Thông tư này.

Nhà chung cư hạng 1:

Là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiệncung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 2:

Là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiếntrúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điềukiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 3:

Là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch,kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị vàđiều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

4.1.3 Vai trò của chung cư

Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọngcủa nhà ở đối với cuộc sống con người.Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, mỗi

tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực củađời sống kinh tế xã hội

Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độphát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể Cácchính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân

cư, hệ thống tài chính, tín dụng, ngân hàng…

Cùng với nền kinh tế thị trường,cuộc sống của người dân đã có những biếnđổi rất lớn về chất Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mìnhnên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ Khi mà nhu cầu về ăn,

mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng Trước kia, mỗigia đình chỉ có chỗ ở là đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lạimuốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ởphải có tiện nghi hiện đại…

Nhà chung cư ra đời đã giải quyết được những nhu cầu cấp thiết đó, đảmbảo cho người dân có nhà ở thoải mái, đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàngngày

Ngoài ra thì nhà chung cư còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sảnphát triển Hàng năm nhà chung cư đóng góp vào cho thị trường bất động sản hàngtrăm căn hộ, thúc đẩy việc mua bán căn hộ phát triển không ngừng

Có nhiều hạng nhà chung cư giúp cho người dân có thể chọn lựa cho mìnhchỗ ở phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình

4.2 Tổng quan về chung cư cao cấp

4.2.1 Khái niệm chung cư cao cấp

Khái niệm chung cư cao cấp chỉ có ở Việt Nam , thực chất nhà chung cư làdành cho những người có thu nhập trung bình và thấp, song khi nó về Việt Nam thìđược các chủ đầu tư đưa ra nhằm đẩy giá căn hộ cao lên

Sau một thời gian khi có những tranh chấp xảy ra giữa khách hàng và chủđầu tư về như thế nào là chung cư cao cấp Vì thế Thông tư số 14/2008/TT-BXDhướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho cácchủ đầu tư cho chúng ta khái niệm rõ ràng hơn về nhà chung cư cao cấp Theothông tư này chung cư được chia thành 4 hạng

Chung cư cao cấp là chung cư hạng một có chất lượng sử dụng cao nhất,

đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hôi, chấtlượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lí sử dụng đạtmức độ hoàn hảo

4.2.2 Đặc điểm của chung cư cao cấp

 Chung cư cao cấp có vị trí thuận lợi cho giao thông, các phương tiện đường

bộ có thể tiếp cận được dễ dàng

 Không gian xung quanh thì thoáng mát, rộng rãi, sạch đẹp

 Diện tích không gian của căn hộ lớn.(>= 70m2)

 Căn hộ được thông gió, chiếu sáng với hiệu quả cao Nhiều ánh sáng tựnhiên

 Căn hộ được làm bằng các thiết bị, vật liệu tốt nhất trong thời kì xây dựng

 Hệ thống điện nước ổn định, có trạm phát điện cung cấp điện khi mất điệnlưới quốc gia.

 Dịch vụ, bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, an ninh, sự quản lý của tòa nhà luônđảm bảo

 Được những công ty danh tiếng đứng ra xây dựng

Yêu cầu của nhà chung cư cao cấp

Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc:

a Quy hoạch:

- Vị trí: có hệ thống giao thông bên ngoài nhà, đảm bảo các loại phương

tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình

- Cảnh quan: có sân, vườn, thảm cỏ cây xanh, đường sao thiết kế đẹp, hoàn

chỉnh, thống nhất

- Môi trường: không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát,

sạch đẹp

b Thiết kế kiến trúc:

- Cơ cấu của căn hộ: Các không gian chức năng tói thiểu gồm: phòng

khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòngkhác Mỗi căn hộ có tối thiểu 2 phòng vệ sinh, phòng ngủ chính có vếsinh riêng

- Diện tích căn hộ: phụ thuộc vào quy mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn

70m2 Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2

- Thông gió chiếu sang cho căn hộ: các phòng đều phải đảm bảo thông gió

chiếu sang Phòng khác, phòng ngủ , bếp, phòng ăn phải được thông gió,chiếu sang tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi

- Trang thiết bị bảo vệ: thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết

bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng Các thiết bịcấp nước có 2 đường nước nóng và lạnh

- Cầu thanh: có thang bộ, thang máy, thang thoát hiểm.

- Cầu thang bộ: chiếu tới của mỗi đợt thang phục vụ tối đa 04 căn hộ.

- Thang máy: đảm bảo vận chuyển đồ đac, băng ca cấp cứu Mỗi thang

phục vụ tối đa không quá 04 căn hộ

- Chỗ để xe: có chỗ để xe(trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và

được trông giữ bảo vệ an toàn Mỗi căn hộ tối thiếu có 1.5 chỗ để xe

Yêu cầu về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của khu ở:

a Hạ tầng kĩ thuật:

- Hệ thống giao thông: hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn

cứu hỏa, cứu nạn

- Hệ thống cấp điện: có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt

công cộng và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia

- Hệ thống cấp thoát nước: hệ thống thiết bị cấp thoát nước đầy đủ, đồng

bộ, đảm bảo vệ sinh và vận hành thống suốt( 24 giờ trong ngày)

- Hệ thống thông tin liên lạc: có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền

hình,điện thoại, internet tiên tiến hiện đại, đảm bảo điều kiện vận hànhthông suốt

- Hệ thống phòng chống cháy nổ: có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo

cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn

hộ và khu vực sử dụng chung

- Hệ thống thu gom và xử lí rác: Có thùng chứa rác nơi công cộng, hệ

thống thu rác trong nhà, xử lí rác đảm bảo vệ sinh, và cách ly với khu vựcsảnh tầng, sảnh chính

b Hạ tầng xã hội:

- Các công trình hạ tầng xã hội: hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao,

có đầy đủ các công trinh( giáo dục mầm non, giáo giục phổ thông cơ sở,văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạochơi, thư giãn…) trong bán kính 500m Có khu vui chơi giải trí ngoài trờirộng rãi, sân vườn, đường rao được thiết kế đẹp

Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện:

a Vật tư, vật liệu dung để xây dựng và hoàn thiện:

- Sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cáo tại thời điểm xây

dựng

b Trang thiết bị gắn liền với nhà:

- Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.

Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng:

a Bảo vệ an ninh:

- Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang Có

nhân viên bảo vệ tại các lối ra 24/24 giờ trong ngày

b Vệ sinh:

- Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi, các khu vực công cộng, đảm

bảo vệ sinh

c Chăm sóc cảnh quan:

- Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân vườn, đường nội bộ luôn sạch đẹp.

d Quản lí vận hành:

- Bảo dưỡng,sửa chữa hư hỏng kịp thời.

5 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh chung cư cao cấp

- Sự phát triển kinh tế: Khi đời sống vật chất ngày càng một phát

triển thì nhu cầu về nhà ở cũng ngày một nâng cao Nhu cầukhông chỉ là có nhà để ở mà còn là vấn đề thẩm mỹ,đáp ứngđược chuỗi đòi hỏi của con người Kinh tế phát triển, thu nhâpcủa người dân được nâng cao, họ sẵn sàng chi trả để đượchưởng thụ và sinh sống trong môi trường tốt nhất Đó là mộttrong số những nguyên nhân để chung cư cao cấp ra đời và sẽ

có xu hướng phát triển trong tương lai

- Sự gia tăng dân số: Theo tổng cục điều tra dân số, dân số Việt

Nam năm 2011 ước tính 87,84 triệu người, tăng 1,04% so vớinăm 2010 và đến năm 2012 ước tính sẽ vượt ngưỡng 88 triệudân Dân số tăng kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng Tuy nhiên,quỹ đất là có hạn nhất là tại các thành phố lớn, ngoài gia tăngdân số tự nhiên thì hàng năm các thành phố này nhận thêm mộtlượng dân cư đông đảo từ các tỉnh thành khác lên học tập ,làmviệc và định cư Và giải pháp xây nhà chung cư được coi làhiệu quả và tất yếu

- Yếu tố chính phủ: Được quy định cụ thể trong luật nhà ở năm

2005, sự phát triển của chung cư cao cấp nói riêng và thị trườngnhà ở nói chung có thể tăng hoặc giảm phụ thuộc vào các chínhsách, các nghị quyết của Đảng và Nhà nước

- Tập quán truyền thống và thị hiếu: Tập quán và truyền thống

mang tính chất nhân văn đối với thị trường bất động sản trong

đó có chung cư cao cấp Điều đó thể hiện ở vị trí, hình dáng,kiến trúc Ngoài ra với nhịp sống của giới trẻ hiện nay năngđộng và tiết kiệm thời gian, chung cư được coi là sự lựa chọn

đa phần

6 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới và một số địa phương

Nhà cao tầng- kinh nghiệm từ Nhật Bản

Chung cư Nhật muốn được xem là cao cấp, ngoài thiết kế, trang thiết bị sangtrọng, giá cả và vị trí tương xứng, còn phải đáp ứng nhu cầu tiện lợi giao thông,

cảnh quan đẹp, không gian công cộng và không gian trống công cộng cao cấp.Ngay cả khi quy mô khu đất đủ lớn để xây dựng chung cư cao cấp, giá cả, vị trí,thiết kế và trang thiết bị hợp lý, người ta cũng không thể gọi những chung cư này

là hoàn hảo, trừ khi chúng đáp ứng được yêu cầu về giao thông

Lên đến 183.784 căn hộ vào đỉnh điểm trong năm 2000, việc cung cấp cáccăn hộ tại Nhật Bản hiện đang tiếp tục suy giảm dần dần tại các đô thị lớn và vùngngoại ô Việc cung cấp căn hộ tập trung tại những khu vực giao thông thuận tiện vàdịch vụ công cộng tốt đang gia tăng, đồng thời giảm mạnh tại những khu vựckhông thích hợp xây dựng chung cư như: vùng ngoại ô của các đô thị cực lớn Taiđây, việc xây dựng chung cư giảm mạnh đã chuyển thành nơi xây dựng các nhà ởbiệt lập trong khi việc xây dựng chung cư tập trung mạnh tại trung tâm của Tokyo

Thực ra chung cư là một hình thức nhà ở cho phép cư dân được sống gầnnhững khu thương mại dịch vụ Sống trong chung cư đồng nghĩa với việc có đượclợi thế về nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, đượchưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử,hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh

Các chung cư đã từng phải di chuyển về khu vực ngoại ô do việc giá đấttăng vọt khi kinh tế bùng nổ đã phải quay trở về những khu vực phù hợp cho việcnâng cấp hạ tầng tại trung tâm Tokyo và những nơi khác sau khi kinh tế bị đóngbăng Trong tương lai, nhu cầu đối với chung cư sẽ tập trung cao tại những trungtâm thương mại dịch vụ và khu lân cận trong khi nhu cầu tại những khu có hệthống giao thông chưa hiệu quả sẽ tiếp tục giảm sút Tóm lại, nhu cầu nhà chung

cư tùy thuộc vào sự thuận tiện giao thông và dịch vụ công cộng

Các dịch vụ công cộng cần thiết bao gồm: môi trường đẹp và trong sạch, đầy

đủ tiêu chuẩn về mảng xanh và mặt nước, café ngoài trời, nhà hàng và y tế đáp ứngđược nhu cầu hàng ngày và tạo cuộc sống thoải mái, cho phép mọi người liên lạc

và giao lưu với nhau không phân biệt tuổi tác; đóng góp cho khu dân cư nhờ mốiliên hệ lịch sử chặt chẽ và đưa văn hóa địa phương vào thiết kế kiến trúc và cảnhquan, cũng như sự cung cấp mặt bằng tầng và trang thiết bị phù hợp đáp ứng cáckiểu gia đình khác nhau và đảm bảo được thời gian sử dụng lâu dài

Những nhà đầu tư nhân xây dựng chung cư đã nghĩ ra nhiều kiểu mặt bằngđáp ứng được nhu cầu của khách hàng Tuy nhiên có lẽ sẽ khó khăn để đáp ứngnhu cầu khách hàng nếu chỉ xây dựng những chung cư kiểu dáng giống nhau Ngàynay, mọi người đều nói về thiết kế và tranh luận về thời trang, phong cách sống vàđời sống văn hóa

Con người ngày càng quan tâm hơn tới cảnh quan đô thị và không thể chấpnhận hài lòng chỉ với hình thức thiết kế kiến trúc Họ bắt đầu nhận thấy rằng điềuquan trọng là cảnh quan khu ở, cảnh quan đô thị và toàn cảnh đô thị hài hòa Nhucầu của khách hàng ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp Trong một thị trườngsành sỏi như vậy, điều quan trọng là khả năng tiếp thị để nắm bắt nhu cầu kháchhàng.

Trong những năm gần đây, rất nhiều dự án tái phát triển được tiến hành tạinhững đô thị lớn, bao gồm Tokyo, Osaka và Yokohama Tại những đô thị này, cácchương trình quy hoạch dự định nhằm cải thiện môi trường sống đô thị và đa dạnghóa chức năng đô thị, thiết lập những môi trường ở tốt đẹp, cung cấp các tiện nghithương mại dịch vụ và những không gian chung khác trong khi vẫn đảm bảo hàihòa hoàn hảo với môi trường xung quanh

Kinh nghiệm của Nhật Bản:

Định hướng phát triển theo bản sắc văn hóa: Nhật Bản nhắm tới mục tiêu

phát triển bền vững Họ nhắm tới một hình mẫu khu nhà ở đô thị sao cho chúng cóthể tồn tại lâu bền như một hình mẫu đẹp và chất lượng, ổn định bền vững, giốngnhư các đô thị cổ La Mã có thể tồn tại suốt cho tới tận ngày nay Điều này thể hiện

sự khác biệt về chiều sâu văn hóa của người Nhật Bản

Kinh nghiệm trong quy hoạch địa điểm xây dựng:

Qua quá trình phát triển nhà ở cao tầng Nhật Bản, ta thấy có hai xu hướngquy hoạch địa điểm xây dựng chung cư trong đô thị:

- Xu hướng 1: Xuất hiện khi nền kinh tế phát triển bùng nổ, dẫn tới giá đất

đô thị tăng cao Do đó các dự án chung cư buộc từng phải di chuyển về khu vựcngoại ô có giá trị đất còn thấp

- Xu hướng 2: Khi nền kinh tế hạ nhiệt hoặc đóng băng, các dự án chung cư

quay trở về khu trung tâm đô thị, là nơi có hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật pháttriển, hấp dẫn người đến mua căn hộ

Qua 2 xu hướng trên cho thấy, dự án nhà ở cao tầng nên được bố trí tạinhững nơi có điều kiện sử dụng nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sốnghàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyềnthống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh, cũng như thuận tiệngiao thông đi lại

Phối hợp giữa nhiều bên để dự án có tính khả thi: Kinh nghiệm của

người Nhật cũng cho ta một mô hình để phát triển dự án bền vững: với sự phối hợpcủa “chính quyền thành phố, các tổ chức xã hội và khu vực tư nhân” để phát triển

những dự án nhà ở quy mô lớn đồng thời với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ta mới cóđiều kiện cải thiện điều kiện công trình công cộng và chất lượng sống không chỉbên trong những khu ở đó mà cả cho những chung cư cao tầng đang hiện hữu xungquanh.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP QUẬN CẦU GIẤY - HÀ NỘI (GIAI ĐOẠN 2010 - 2012)

4 Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế quận Cầu Giấy

4.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

Quận Cầu Giấy nằm ở cửa ngõ phía tây, một trong những khu phát triểnchính của TP Hà nội, cách trung tâm thành phố 6km Trên địa bàn quận có cáctrục đường giao thông vành đai nối thủ đô Hà Nội với sân bay quốc tế Nội Bài vàtrục đường chính nối trung tâm Hà Nội với chuỗi đô thị Hòa Lạc- Sơn Tây

Dân số: năm 1999, với số dân khoảng 130.000 người Tổng diện tích tựnhiên khoảng 120ha Vì thế mật độ dân số trong quận đạt trên 10.600 người/km2.Nhưng đến năm 2001, dân số của quận đã tăng lên 142.800 người làm cho mật độcũng tăng lên 11.860 người/km2 Tính đến năm 2010 dân số của quận đã là236.981 người

Về địa giới

Phía bắc giáp với quận Tây Hồ

Phía Nam giáp với quận Thanh Xuân

Phía Đông giáp với quận Ba Đình và Quận Đống Đa

Phía Tây giáp với huyện Từ Liêm

Về hành chính:

Quận Cầu Giấy là quận mới được thành lập từ ngày 3/9/1997, bao gồm 7phường: Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Mai Dịch, Dịch Vọng, Quan Hoa, Yên Hòa, TrungHòa của huyện Từ Liêm cũ Đến nay là 8 phường ( tháng 4/2005 lập thêm phườngDịch Vọng Hậu trên cơ sở điều chỉnh địa giới phường Quan Hoa và phường DịchVọng)

Địa hình địa chất công trình

- Địa hình tương đối bằng phẳng, cao độ thấp dần từ Bắc xuống Nam,

từ Đông sang Tây

- Phần đất phía Bắc quận và khu dân cư hữu ngạn sông Tô Lịch có cao

độ từ 6,4- 7,2m Phía Tây và Nam quận phần lớn là đất canh tác có

cao độ từ 4,8 – 5,4m Trong đó một số khu ao đầm trũng có cao độ 2 4,5m.

Về địa chất công trình: nhìn chung địa chất công trình quận Cầu Giấy

thuận lợi cho xây dựng nhà cao tầng

Khí hậu

Quận Cầu Giấy có chung điều kiện thời tiết khí hậu Hà Nội Thời tiết trongnăm chia thành 2 mùa rõ rệt: mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, mùa lạnh từ tháng

11 đến tháng 3 năm sau

Nhiệt độ trung bình năm 23.9 độ, lượng mưa trung bình năm là 1.573mm

Độ ẩm trung bình năm là 84,5% Số giờ nằng trung bình 1.620 giờ, bức xạ mặt trời

102 kcal/cm2/năm

Sông hồ

Sông Tô Lịch chạy dọc phía Đông của quận, là ranh giới tự nhiên giữa quậnCầu Giấy và quận Đống Đa Hiện tại sông Tô Lịch là tuyến thoát nước mưa, nướcbẩn chính đang được cải tạo chỉnh trang làm sạch dòng chảy, xây kè, làm đườnghai bên, trông cây xanh tạo thành công viên Trong tương lai hai bên bờ sông sẽ làmột không gian đẹp, thoáng mát, môi trường trong sạch

Trong quận có hồ Nghĩa Đô, hiện đang xây kè, chỉnh trang Đây là điểmnghỉ ngơi vui chơi giải trí của quận

Tài nguyên thiên nhiên:

- Tài nguyên đất đai : Quận có diện tích đứng thứ 3 trong số 7 quận nội

thành Điểm nổi bật của quận là đất chưa xây dựng còn 407 ha chiếm33,8 diện tích của quận, đây là một thuận lợi cho việc phát triển quậntheo quy hoạch đã đề ra

- Khoáng sản: Gạch, gốm, đất sét….

- Tài nguyên nước: Kết quả thăm dò khu vưc quận Cầu Giấy – Từ Liêm

có nguồn nước ngầm lớn, trữ lượng được phê chuẩn 102.633m3/ngày(cấp A) và 56.846 m3/ngày( cấp B)

- Tài nguyên du lịch: Chỉ là tiềm năng vì quận mới đang phát triển

Trong quận có nhiều khu vưc cảnh quan đẹp như hồ nước Nghĩa Đô ,một số khách sạn : Cầu Giấy, Pan Horizon, bảo tàng dân tộc học….4.2 Điều kiện kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận duy trì được tốc độ tăng khá, văn hóa,

xã hội chuyển biến tích cực

- Tổng giá trị sản xuất bình quân theo quận quản lý tăng 13,5%/năm