Báo cáo tổng hợp về tình hình định giá bất động sản Phúc Hà

-ĐT: 0984866116 Hiện tại tôi đang là sinh viên khoa Quản trị kinh doanh của trường Kinh Tế Quốc Dân .Nhưng lại rất đam mê lĩnh vực bất động sản.Qua người quenbạn bè và nhu cầu cần học.Tô

MỤC LỤC

GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN VÀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1

PHẦN I: GIỚI THIỆU BẢN THÂN 1

PHẦN II: GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH ( ĐƠN VỊ THỰC TẬP) 2

1 Thông tin chung về sàn 2

2.Cơ cấu tổ chức 3

2.1.Sơ đồ tổ chức 3

2.2 Nhân sự và cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn 3

2.2.1 Nhân sự: 3

2.2.2.Cơ sở vật chất : 4

3 Lĩnh vực hoạt động của sàn : 4

3.1 Môi giới, Đầu tư kinh doanh Bất Động sản, bao gồm: 4

3.2 Tư vấn đầu tư kinh doanh và hoàn thiện các thủ tục pháp lý: 4

BÁO CÁO THỰC TẬP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5

I.Căn cứ pháp lý 5

II.Cung - Cầu: 5

1.Cung: 5

2.Cầu: 10

III Cơ sở thẩm định giá 11

IV phương pháp thẩm định giá 12

V Thông tin sử dụng 12

1.Thông tin bất động sản mục tiệu 12

2.Thông tin so sánh 13

3.Cơ sở điều chỉnh : 14

4.Kết quả thẩm định : 17

GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN

VÀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP

PHẦN I GIỚI THIỆU BẢN THÂN

-Họ tên:Ngô Văn Thịnh

-Ngày tháng năm sinh:20/05/1989

-Quê quán:Hiệp hòa-Bắc Giang

-Nghề nghiệp:Sinh viên ĐH Kinh tế quốc dân

-Chuyên ngành:Quản trị kinh doanh

-ĐT: 0984866116

Hiện tại tôi đang là sinh viên khoa Quản trị kinh doanh của trường Kinh

Tế Quốc Dân Nhưng lại rất đam mê lĩnh vực bất động sản.Qua người quenbạn bè và nhu cầu cần học.Tôi đã tham gia học tập khóa ngắn hạn về Môigiới,định giá,quản lý sàn do trường ĐH Kinh tế quốc dân tổ chức Trong thờigian học tập tôi cảm thấy lại càng thích ngành kinh doanh bất động sản

Qua quá trình học tập tại lớp ngắn hạn, tôi đã có thêm nhiều thông tin bổích, đặc biệt là môn định giá bất động sản Sau đây là bài trình bày báo cáothực tập về môn định giá bất động sản với những số liệu cụ thể kết hợp bàigiảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báo cáo

Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đầy đủ nênbài báo cáo của tôi không tránh khỏi những sai sót Tôi rất mong nhận đượcnhững lời góp ý của thầy cô để hoàn thiện kiến thức của mình

Tôi xin chân thành cám ơn!

PHẦN II GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH ( ĐƠN VỊ THỰC TẬP)

1 Thông tin chung về sàn

- Tên sàn : SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN PHÚC HÀ

- Tên giao dịch : PHÚC HÀ Real Estate Exchanges

- Tên viết tắt : IPACO Land

- Địa chỉ sàn : Tầng 1 - Đơn Nguyên 3, Tòa nhà CT9 Khu đô thị Sông Đà - Mỹ Đình - Từ Liêm - Hà Nội

- Điện thoại : (04)3 556 9996

- Fax : (04)3 556 9718

- Website : www.phuchaland.com

- Emai : phuchaland@gmail.com

Sàn Giao Dịch BĐS Phúc Hà trực thuộc Công ty CP Đầu tư KD & PT

Hạ tầng khu Công nghiệp Phúc Hà (IPACO) được thành lập đầu tháng10/2007 Bằng những kiến thức, kinh nghiệm và tâm huyết của mình, nhữngngười sáng lập và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp của IPACO với phươngchâm làm việc NĂNG ĐỘNG - HIỆU QUẢ - PHÁT TRIỂN công ty tự hào

đã góp một phần nhỏ công sức của mình vào sự phát triển kinh tế chung củađất nước bằng các hoạt động kinh doanh có hiệu quả cho Khách hàng và bảnthân doanh nghiệp Công ty luôn mong muốn mang đến cho Khách hàng củamình những sản phẩm có giá trị đích thực nhằm phục vụ cho nhu cầu pháttriển kinh doanh của các doanh nghiệp cũng như nhu cầu an cư hoặc đầu tưvào bất động sản của từng cá nhân

+ 01 người tốt nghiệp Cao Đẳng, có chứng chỉ kế toán.

+ 01 người tốt nghiệp Trung Cấp, có chứng chỉ kế toán

- Phòng Tư Vấn, Môi Giới : 6 người

+ 05 người tốt nghiệp Đại Học : 04 người có 03 chứng chỉ Môi Giới,Định giá và Quản lý Sàn giao dịch bất động sản 01 người có 02 chứng chỉMôi Giới và Quản lý Sàn giao dịch bất động sản

+ 01 người tốt nghiệp Cao Đẳng : Có 03 chứng chỉ Môi Giới, Định giá và Quản

lý Sàn giao dịch bất động sản và 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Môi giới

thị trường

- Phòng khai thác thị trường : 4 người

+ 2 người tốt nghiệp Đại học: 1 người có 3 chứng chỉ Môi Giới, Định giá

và Quản lý Sàn giao dịch bất động sản

+ 2 người tốt nghiệp Cao Đẳng

- Mức lương trung bình cho cán bộ công nhân viên trong sàn là 20 triệuđồng / 1 tháng

Chi phí chung cho hoạt đông của sàn và điều hành sàn trung bình : 150triệu/ 1 tháng

2.2.2.Cơ sở vật chất :

- Diện tích sàn : 140m2

+ Diện tích phòng họp : 20 m2

+ Diện tích phòng Giám Đốc + phòng phó giám đốc : 30m2

+ Diện tích phòng giao dịch : 90m2 (Bao gồm lễ tân, phần giao dịch – tưvấn khách hàng và phần khách hàng ngồi chờ)

Hệ thống công nghệ thông tin hiện đại và đồng bộ giúp truyền tải, cậpnhập nhanh chóng và lưu trữ thông tin an toàn

3.Lĩnh vực hoạt động của sàn :

3.1 Môi giới, Đầu tư kinh doanh Bất Động sản, bao gồm:

• Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và cho thuê Bất động sản

• Quảng cáo, môi giới Bất động sản

• Địnhgía, Đấu giá Bất động sản

• Đào tạo Bất động sản

• Hỗ trợ tài chính

3.2 Tư vấn đầu tư kinh doanh và hoàn thiện các thủ tục pháp lý:

• Tư vấn đầu tư, môi giới, tư vấn pháp lý các dự án khu công nghiệp

• Tư vấn thiết kế, kiến trúc, nội thất miễn phí cho Khách hàng

Sàn giao dịch bất động sản Phúc Hà đã đang và sẽ nổ lực hết mình, từngbước hoàn thiện, nâng cao để đáp ứng những đòi hỏi chính đáng của Kháchhàng và các đối tác

BÁO CÁO THỰC TẬP ĐINH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN

BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH: 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội

KHÁCH HÀNG YÊU CẦU : Ông Nguyễn Hữu Cường

ĐỊA CHỈ : 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội

THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH : Tháng 11 năm 2010

- Căn cứ nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của

Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới;

- Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CPngày 23/08/2000 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ vềThẩm định giá;

Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số 010/HĐ-TĐG ngày 20 tháng 09năm 2010 giữa Bà: Nguyễn Thị Hồng Thúy và Đại diện sàn giao dịch Bắc Hà

II.Cung - Cầu:

1.Cung:

Nguồn cung: Sau một vài mô hình thí điểm thành công, ở Hà Nội đã

mọc lên hàng loạt các dự án khu đô thị mới với nhiều loại hình, quy mô vàtính chất khác nhau Từ ngày đổi mới, phổ biến “thuật ngữ”: Chia “lô” Chia

từng lô đất để xây nhà, người ta thường nghĩ đến nhà mặt đường, nhưngkhông phải chỉ có thế - độc đáo kiến trúc đô thị Việt Nam, tràn lan nhà chia lôvới nhiều loại hình khác nhau Trong những năm gần đây, trên địa bàn Hà Nội

có rất nhiều khu đô thị mới được xây dựng và phát triển loại hình nhà chia lô

Cụ thể, trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện đã và đang triển khai xây dựnghơn 40 khu đô thị mới với trên 400 nhà cao tầng; xây dựng mới khoảng 6triệu m2 nhà ở chia lô, diện tích bình quân đạt 7,5m2/đầu người Đây là một

con số không nhỏ, chứng tỏ cung về bất động sản nhà chia lô là khá lớn Loại hình nhà chia lô: Xuất hiện rất nhiều kiểu nhà chia lô, chia lô mặt

đường, ngõ hẻm, dù rất nhỏ, mặt trước chỉ vài mét, diện tích dăm bảy chụcmét vuông, có khi chỉ hai ba chục mét vuông, luồn lách đến chẳng có mặttrước Chia lô lớn hơn diện tích có thể một, vài trăm mét vuông, để xây nhà

có vườn, xây biệt thự Chia lô hàng ngàn mét vuông để xây cao tầng làm vănphòng, dịch vụ, nhà ở kiểu căn hộ Chia lô khổng lồ, từ vài ba héc-ta đến hàngtrăm héc-ta để xây cả khu đô thị (KĐT).Hay với cùng một diện tích cũng cónhiều kiểu chia lô,ví dụ như, với diện tích đất 100m² các đơn vị làm công tácquy hoạch đều chia lô theo kiểu nhà ống (diện tích thường là 5 x 20m) mộtphương án chia lô khác, cũng cùng với một diện tích như vậy nhưng cơ hộicho các phòng tiếp xúc trực tiếp với khoảng không gian bên ngoài lớn hơnnhiều: đó là chia lô theo kiểu 10m x 10m = 100m2,

Đánh giá thời điểm cung hiện tại: Theo ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở Tài

nguyên Môi trường thì Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất lànhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức Mặc dù

đã có rất nhiều nỗ lực cải cách, song hiện tại có thể nói chúng ta vẫn chưahoàn toàn thoát khỏi tình trạng khan hiếm về nhà ở Khan hiếm về nhà ở vànhà ở chất lượng kém vẫn là vấn đề nổi cộm và bức xúc, nhất là tại thành phốlớn như Hà Nội Chính vì vậy dù còn nhiều nhược điểm thì trong thời điểmhiện tại giải pháp nhà ở bình dân chia lô với quan điểm tự do xây dựng vẫn

không thể loại bỏ mà còn phải nhìn nhận nó như một thực tại khách quan cầnđầu tư nghiên cứu và phát triển đúng mức để góp phần tích cực giải toả bớtsức ép về nhà ở tại các đô thị lớn của chúng ta Đặc biệt còn nhiều bất cập tạihầu hết các đô thị mới.

Tuy nhiên, việc triển khai mô hình nhà chia lô trên địa bàn Hà Nội đãgóp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1triệu m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng caochất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,khớp nối với khu dân cư cũ

Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2009 đang có sự chênhlệch khá lớn về cung và cầu Ở Hà Nội, tổng số căn hộ còn để bán từ các dự

án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa vàHai Bà Trưng Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi,Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake,CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô thị mới Nghĩa Đô… cũngđều nhằm đến thị trường trung và cao cấp Trong khi nguồn cung lớn, giá báncăn hộ lại cao hơn nhiều so với giá thành xây dựng Nguồn cung quá lớn,cùng với giá quá đắt đỏ khiến thị trường BĐS không thể “gượng dậy” sau mộtthời gian dài đóng băng”

Các văn phòng môi giới bất động sản tại phía tây Hà Nội cho biết, giaodịch bất động sản tại khu vực thời điểm này giảm tới 90% so với thời điểmcao trào (tháng 8-10/2009) Nhiều sàn bất động sản đã đóng cửa hoặc giảm sốlượng nhân viên

Bất chấp sức cầu suy yếu, nguồn cung vẫn được chuẩn bị Cùng vớihàng trăm dự án đô thị khu vực phía tây Hà Nội đang triển khai, trên địa bàncác huyện thuộc phía đông, phía bắc Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, LongBiên, Gia Lâm… nhiều dự án đô thị, khu nhà ở tiếp tục được bổ sung.Theo thống kê của Hà Nội, riêng địa bàn huyện Mê Linh đang có gần 80 dự

án khu đô thị, nhà ở triển khai, trong đó chiếm phân nửa là các dự án nhà ở,nhà vườn, biệt thự nhà vườn…

Còn tại phía đông Hà Nội, có thể kể đến các dự án nhà ở điển hình nhưkhu đô thị Việt Hưng, Đặng Xá, Sài Đồng, Thạch Bàn và 2 dự án ở Hưng Yên

là khu đô thị sinh thái Eco Park (Vihajico đầu tư) và khu đô thị Villa Park(Viet Asia Land), trong đó Ecopark được chú ý là khu đô thị sinh thái lớnnhất miền Bắc với diện tích quy hoạch lên tới 500ha

Giá cả: Khi bàn về giá nhà đất, các nhà kinh doanh nhà đất của chúng ta

vẫn bám vào tỷ suất lợi nhuận cao, rất cao

Ngay cả Bộ Xây dựng cũng công bố chi phí xây dựng nhà chung cư cao lắmcũng chỉ 12 triệu đồng/m2, vậy nhưng các chủ đầu tư vẫn bán ra với giá 30 -40triệu/m2 Lợi nhuận kinh doanh nhà của chúng ta có thời kỳ còn đạt trên 400%

Liên quan đến chính sách nhà nước: Thực tế, những thành tựu trong lĩnh

vực nhà ở những năm qua đã cho thấy đây không phải là một giải pháp xấu

Nó vẫn đang phát huy tác dụng và chắc chắn sẽ còn tiếp tục ảnh hưởng lâu dàiđến thị trường nhà đất của nước ta trong nhiều thập kỷ tới Với chính sách này

sự căng thẳng về nhà ở trong các đô thị đã dần được giải toả sau nhiều nămbao cấp, chỉ số m2 nhà ở trên đầu người không ngừng được tăng lên và chấtlượng nhà ở cũng ngày càng được cải thiện Nhà ở bình dân chia lô khôngnhững đã huy động và phát huy được tối đa nguồn lực sẵn có trong nhân dân

mà với cách tổ chức sắp xếp, quy hoạch và hướng dẫn xây dựng hợp lý nócòn đáp ứng tốt những nhu cầu cơ bản nhất của con người về mặt vật chất vàtinh thần Đồng thời có thể giảm bớt và giải toả được sức ép cũng như gánhnặng cho toàn bộ nền kinh tế Chính nó đã góp phần quan trọng trong việchoạch định các chính sách về nhà ở của các thành phố trong những năm qua Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng, một lý do khiến thị trường căn hộ ítnguồn cung mới đó là việc quy định theo Luật Nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép báncăn hộ khi đã hoàn thiện phần hạ tầng và xây xong phần móng của công trình

Ngay cả các chính sách siết chặt của các cơ quan nhà nước nhằm hạnchế nạn đầu cơ nhà đất sẽ vô tình làm hàng hóa khan hiếm, khiến giá nhà đấttiếp tục gia tăng trong thời gian tới” Tại Hà Nội, ngay khu vực phía tây là nơisốt nóng nhất cũng lâm vào tình trạng ảm đạm, giá giảm Khu chung cưDương Nội, quận Hà Đông vào thời điểm sốt giá, mức chênh khoảng 100triệu đồng/căn, nay đã hết cả chênh và được giao bán giá gốc.

Giá cả vật liệu xây dựng: sự tăng giá của nguyên vật liệu xây dựng như

thép, sắt, xi măng, đá và cát cũng dẫn đến việc đẩy giá nhà lên cao

Yếu tố tập quán: Nhà ở bình dân chia lô cần được tiếp tục tồn tại, tiếp

tục khẳng định vai trò không thể chối cãi của nó trong đời sống đô thị hiện đạiNhà ở bình dân chia lô không những tỏ ra rất thích hợp với điều kiện kinh tế

xã hội còn nhiều khó khăn của nước ta mà còn đáp ứng được những nhu cầu

về vật chất, tâm lý, tình cảm rất chính đáng của người dân Với tâm lý củangười dân Việt Nam, ai cũng muốn có một căn nhà riêng nên khi quy hoạch,nhà chia lô vẫn được ưa chuộng.Nó phản ánh một nếp nghĩ, một nguyện vọng

đã ăn sâu vào tiềm thức của người dân Việt Nam đó là có được một ngôi nhàđộc lập, tiện nghi nơi gắn bó lâu bền và là thành quả lao động xứng đáng do

họ dày công vun đắp, xây dựng mà thành Sẽ hạnh phúc và thú vị hơn rấtnhiều khi mỗi người được sống trong căn nhà mà mỗi viên gạch, góc tường,hay ô cửa đều gắn liền với những kỷ niệm vui buồn, những thành công haythất bại của từng thành viên trong gia đình Nơi đây tồn tại và gắn kết nhiềuthế hệ cùng chung sống với những thiết chế gia đình bền chặt Hơn thế vớiloại hình nhà ở này những người dân nghèo một bộ phận không nhỏ trong xãhội của chúng ta có thể bắt đầu xây dựng ngôi nhà với những tiêu chuẩn thấp,rồi dần dần tự cải thiện và nâng cao chất lượng của nó theo thời gian để phùhợp với nhu cầu và khả năng của họ Do vậy, việc phân lô cho các khu nhà ở

là một tất yếu khách quan và tình hình này cũng sẽ còn tiếp diễn trong nhiềuthập niên nữa

Ở mỗi vùng có nhu cầu khác nhau,vì vậy khi nghiên cứu cầu chúng taphải tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng lên cầu ở mỗi vùng cụ thể.Với cácchính sách của nhà nước,các chương trình tái thiết nhà ở cho hộ nghèo,các giađình có công, rồi chính sách di dân…

Thu nhập người dân,,điều kiện,việc phân vùng các khu công nghiệp,khulàm việc, xu hướng thị trường

Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năngthanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở Do vậy mặc dù cầuthật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giaodịch thành công không nhiều

Theo CBRE, chính nhu cầu tăng cùng với việc chủ trương mở rộng HàNội về phía tây đã đẩy cơn sốt BĐS tại nhiều khu vực của Hà Nội và lan sang

cả các tỉnh lân cận như: Hà Tây, Bắc Ninh

Nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là nền kinh tế khu vực Châu Á – TháiBình Dương, đang hồi phục đã kéo các nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam Mặc

dù hầu hết các mảng thị trường bất động sản đều tiếp tục suy giảm, nhu cầucủa các công ty cả trong nước và nước ngoài đều có xu hướng tăng lên nhờ thịtrường đã đạt mức giá dễ chấp nhận hơn

CBRE cho rằng, nếu nhu cầu này bền vững, mức giá có thể ổn định trongnăm 2010 mặc dù thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung lớn từ cuối năm 2010cho tới 2011 Bên cạnh đó, ngày càng có nhiều các dự án nhà ở về phía Tâythành phố, cùng với đó giá đất nền tại các dự án này cũng tăng đáng kể

Thị trường nhà ở là điểm sáng trên thị trường bất động sản trong quýI/2010 này với sự tăng giá mạnh mẽ tại tất cả các mảng thị trường, nhờ sựtăng trưởng liên tục của thị trường chứng khoán, khuyến khích cả người muacuối cùng và các nhà đầu tư quay lại thị trường nhà ở Cho dù có những quanngại về sự thay đổi chính sách thuế, có những dấu hiệu cho thấy thị trường