luận văn kinh doanh bất động sản Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Mới

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗinước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phânloại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT MỚI

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đăng Phúc

Mã số sinh viên: 07135122 Lớp: DH07TB

Khóa: 2007 – 2011 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP.Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2011

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

Trang 2

- -Nguyễn Đăng Phúc

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT MỚI

Giáo viên hướng dẫn: Thầy Trần Mạnh Hùng (Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………)

Tháng 06 năm 2011

Trang 3

LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên con xin được nói lời cảm ơn và lòng biết ơn sâu sắc nhất đến cha mẹ, người đã sinh thành, dưỡng dục, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để con có được thành quả như ngày hôm nay.

Em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP.HCM và quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã truyền đạt những kiến thức vô cùng quý báu trong suốt thời gian em học dưới mái trường.

Và trong suốt thời gian thực hiện Tiểu Luận, em cũng xin

chân thành cảm ơn đến:

Thầy Trần Mạnh Hùng đã ân cần chỉ bảo, góp ý những sai sót để em hoàn thành tốt Tiểu Luận.

Quý anh chị ở Công ty Tư Vấn Đất Mới đã tạo điều kiện, giúp

đỡ, chỉ bảo em tận tình trong quá trình thực tập tại công ty.

Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến các bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất động Sản khóa 33 đã giúp đỡ và động viên Tôi trong

qua trình làm tiểu Luận.

Trong quá trình làm Luận Văn do thời gian, nguồn lực và kiến thức có phần giới hạn nên không thể tránh khỏi những thiếu

sót Rất mong được sự góp ý của quý thầy cô để tiểu Luận em

được hoàn thiện hơn.

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn và xin chúc quý anh chị trong công ty thành công trong công việc của mình, chúc quý thầy cô luôn dồi dào sức khỏe.

Tp Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 6 năm 2011

Sinh viên: Nguyễn Đăng Phúc

Trang 4

Giáo viên hướng dẫn: Trần Mạnh Hùng

Tiểu Luận tốt nghiệp: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại Công ty

Cổ phần Đất Mới” được thực hiện nhằm đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu dịch vụ

định giá bất động sản của công ty Từ đó đánh giá và đề xuất các giải pháp để nângcao năng lực cung cấp dịch vụ của Công ty Cổ phần Đất Mới

Đề tài được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết chung về Bất động sản, Thịtrường Bất động sản Bên cạnh đó còn tham khảo một số Tiểu luận của các khóa trước

và tham khảo một số tài liệu liên quan

Đề luận chứng cho những vấn đề nêu ra được thuyết phục, đề tài đã nghiên cứucác nội dung sau:

- Tìm hiểu sơ lược và tình hình hoạt động định giá tại Công ty Cổ phần Tư vấnĐất Mới qua quá trình hoạt động định giá bất động sản của Công ty Cổ phần Đất Mới

- Đánh giá hiệu quả hoạt động định giá tại Công ty Cổ phần Đất Mới từ kết quảhoạt động định giá

- Ứng dụng quy trình thẩm định giá cho một bất động sản cụ thể

- Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của Công ty Cổphần Đất Mới về:

+ Nguồn nhân lực của công ty

+ Vấn đề thông tin trong thẩm định giá

Và sử dụng các phương pháp: phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp thuthập thông tin, phương pháp tổng hợp…

Từ đó đề xuất giải pháp và đưa ra những kiến nghị để hoạt động định giá ngàycàng hoàn thiện hơn

Trang 5

MỤC L ỤC

II.1.8 Quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 5

II.2 Tình hình hoạt động định giá tại công ty Đất Mới năm 2009 9

Bảng 2.5: Thống kê hoạt động thẩm định giá BĐS + MMTB năm 2009 13

II.5 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Đất Mới 28

II.6 Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của công ty 29

Kiến nghị 33

Tuyển những nhân viên có kinh nghiệm trong vấn đề thẩm định giá để qua đó không mất nhiều thời gian cho quá trình đào tạo 33

Hiện nay nhu cầu về thẩm định giá ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long đặc biệt là TP.Cần Thơ đang đòi hỏi rất nhiều trong khi chỉ có một vài công ty định giá Thiết nghĩ nên thành lập một chi nhánh ở Cần Thơ Ở đây có thể cạnh tranh với các công ty khác, và có thể giảm thời gian đi lại nếu nhu cầu thẩm định ở các tỉnh bên cạnh đòi hỏi 33

Ứng dụng mô hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản sẽ làm cho công việc định giá thuận lợi hơn Hơn thế nữa sẽ là bước đi để công ty đón đầu những cơ hội 33

Trang 7

DANH MỤC CÁC BẢNG

II.1.8 Quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 5

II.2 Tình hình hoạt động định giá tại công ty Đất Mới năm 2009 9

Bảng 2.5: Thống kê hoạt động thẩm định giá BĐS + MMTB năm 2009 13

II.5 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Đất Mới 28

II.6 Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của công ty 29

Kiến nghị 33

Tuyển những nhân viên có kinh nghiệm trong vấn đề thẩm định giá để qua đó không mất nhiều thời gian cho quá trình đào tạo 33

Hiện nay nhu cầu về thẩm định giá ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long đặc biệt là TP.Cần Thơ đang đòi hỏi rất nhiều trong khi chỉ có một vài công ty định giá Thiết nghĩ nên thành lập một chi nhánh ở Cần Thơ Ở đây có thể cạnh tranh với các công ty khác, và có thể giảm thời gian đi lại nếu nhu cầu thẩm định ở các tỉnh bên cạnh đòi hỏi 33

Ứng dụng mô hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản sẽ làm cho công việc định giá thuận lợi hơn Hơn thế nữa sẽ là bước đi để công ty đón đầu những cơ hội 33

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ các loại tài sản Đất Mới thẩm định 27

Biểu đồ 2.2 Thống kê phương pháp thẩm định giá tại Đất Mới năm 2009 32

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 : Bộ máy tổ chức của công ty Đất Mới 21

Sơ đồ 2.2 : Khái quát quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 22

Trang 8

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càngđược hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộphận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, thúcđẩy nền kinh tế nước ta phát triển

Song song với sự ra đời của thị trường bất động sản, sự nở rộ của các công ty hoạtđộng trong lĩnh vực dịch vụ: môi giới, tư vấn, định giá đã phần nào đáp được nhu cầucủa khách hàng cũng như góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường Trong đó, cóthể nói hoạt động định giá đóng một vai trò khá quan trọng bởi ở một khía cạnh nào đóhoạt động định giá cung cấp những thông tin kịp thời và chính xác, nhằm hạn chế sựthiếu minh bạch về giá trên thị trường

Theo thống kê năm 2011, trên cả nước có 41 công ty định giá được xem là đạt tiêuchuẩn theo quy định của Bộ Tài Chính Sự ra đời của các công ty định giá đã phần nàotạo sự yên tâm cho người tham gia thị trường, góp phần thúc đẩy giao dịch bất độngsản thêm sôi động Thông qua dịch vụ định giá, tài sản bất động sản sẽ được xác địnhgiá trị gần với giá trị thực tế của nó nhất

Bên cạnh những mặt tích cực như thế cũng cần phải nói rằng hoạt động định giánước ta còn những mặt hạn chế vì ngành thẩm định giá mới ra đời ở nước ta khôngbao lâu

Trước những vấn đề đó, để góp phần hoàn thiện nghiệp vụ định giá chúng tôi đã

tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại công ty

Cổ phần Đất Mới” Từ đó đưa ra những kiến nghị để nâng cao hiệu quả hoạt động

định giá, góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản

Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài này thực hiện nhằm đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu dịch vụ định giá bấtđộng sản thông qua nghiên cứu đối tượng hoạt động, loại hình bất động sản định giá,các phương pháp, quy trình và các nguyên tắc định giá bất động sản tại Công ty Cổphần Đất Mới

Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:

Trang 9

- Mô hình tổ chức, hoạt động, quy trình định giá tại Công ty Cổ phần Đất Mới.

- Các phương pháp định giá tại công ty Cổ phần Đất Mới

Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài được thực hiện trong phạm vi tìm hiểu về hoạt động định giá tại Công ty Cổphần Đất Mới từ ngày 22/3/2011 đến ngày 30/6/2011

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở khoa học

I.1.1 Bất động sản

 Khái niệm

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ

La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sảnbao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quanđến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phậncấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồmđất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗinước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phânloại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đếnđất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,

518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân

sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đainói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” vớiđất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màngchưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi làđộng sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộluật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quyđịnh: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả nhữngquyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sảnbao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:

Thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là

bất động sản;

Thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác

nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Trang 10

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt

đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này Một mặt, liệt

kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; Mặt khác, đưa ra khái niệm

chung về bất động sản là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trịcủa chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đấtđai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản

Tại Việt Nam, điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản là những tài sản không

di dời được, bao gồm:

a Đất đai;

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó;

c Các tài sản khác gắn liền với đất;

d Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản,trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, các quy định vềbất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa cócác quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Cũng theo quan niệm như trên về bất động sản, hàng hóa bất động sản bao gồm haichủng loại chủ yếu đó là: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong

Đất đai, bao gồm các loại sau:

- Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng

- Công trình công nghiệp;

- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh…

Song song với bất động sản là các quyền Đó là các quyền sau:

Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán

nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến

Trang 11

một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Hơn thế nữa, vị trí của đất đaigắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sửdụng đất và giá đất Đó cũng chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vịtrí kế cận nhau.

Tính không đồng nhất: Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát

triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếmđược hai tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá

cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản Giả sử rằng hai bất độngsản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào thời điểmbán như thế nào, người mua có thích hay không? Tâm lý của người đi mua lúc đó nhưthế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa Tất cả điều này chứng minh cho

sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiệnnay

Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Do vậy về

lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Và theo như tổng cục thống kê tổngdiện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 253 người/ km2

Tính bền vững đời sống kinh tế: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình

trên đất, đất đai do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tàisản nào có thể thay thế được Nó còn tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng

dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng mang lại lợi ích cho chủ sở hữunên nó mang tính bền vững Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữuđất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ýnghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bềnvững

 Đặc trưng của bất động sản

- Khả năng co dãn của cung bất động sản kém: Để minh chứng cho điều này thì

chúng ta lấy giá cả làm ví dụ: nếu giá cả chuyển nhượng bất động sản tăng thì nguồncung có tăng hay không? Nhìn chung cung bất động sản là tương đối kém đàn hồi vớithay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên cácmặt sau:

Thứ nhất: Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định vì đất đai do thiên nhiên ban

tặng chứ không do con người tạo ra Vì vậy quỹ đất là luôn không thay đổi

Thứ hai: Chính sách quy hoạch đã được hoạch định cụ thể cho từng địa phương

với những mục đích sử dụng rõ ràng Do vậy, khi giá cả tăng thì việc chuyển mục đíchtùy tiện là không thể Đó cũng chính là lí do cung đất đai kém đàn hồi so với nhữngthay đổi của giá cả

- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do bất động

sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải đượccân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tàisản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch giữangười mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêmchi phí cho những người môi giới Đồng thời phát triển đất nước theo hướng côngnghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổimục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay Tất cả đều làm cho chi phímua – bán giao dịch bất động sản tăng

Trang 12

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là tài sản có giá

trị lớn nên việc mua bán thường được tính toán, đắn đo trong thời gian dài Nên quátrình giao dịch của nó diễn ra chậm hơn so với các tài sản thông thường khác Do vậy,việc chuyển hóa thành tiền mặt của nó kém linh hoạt hay nói theo thuật ngữ tài chính

là nó có tính thanh khoản thấp Trường hợp điển hình như khi chủ sở hữu có một bấtđộng sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp khôngthể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rấtnhiều cơ hội

- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Chính vì bất động sản có tầm

quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước đãban hành những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ với việc sử dụng và chuyểndịch bất động sản

Có ý kiến khác lại cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất Tuynhiên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sảntrên thị trường Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ

Và một ý kiến khá phổ biến thì cho rằng: Thị trường bất động sản là thị trường củahoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu bất độngsản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Cuối cùng cần phải đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản Vàsau đây là khái niệm tổng quát:

“Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”.

 Đặc trưng của thị trường bất động sản

Không có thị trường trung tâm: Giao dịch bất động sản diễn ra mọi nơi, diễn ra ở

bất cứ nơi nào có nhu cầu mua bán Vì tính cố định của hàng hóa bất động sản nên nókhông di chuyển đến nơi mà người mua cần mua Do vậy, hàng hóa bất động sảnkhông có thị trường trung tâm Để hàng hóa bất động sản có thể giao dịch thì ngoàingười bán và người mua thì cần phải có người làm cầu nối đó là những tổ chức trunggian Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn tự do, chưa mangtính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những người tham gia giaodịch Do đó cần có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước

Thị trường bất động sản mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: Vì

bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Mà tập quán, tâm lý, thị hiếu của mỗi

Trang 13

địa phương khác nhau Cả bất động sản và những yếu tố trên không thể di dời từ nơinày qua nơi khác Vì vậy mà thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.

Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Thị trường bất động sản được xếp vào

loại thị trường quan trọng ở nước ta cùng với thị trường lao động, thị trường chứngkhoán, thị trường khoa học Thế nhưng thị trường bất động sản lại bị xem là thị trườngkhông minh bạch vào loại cao Nguyên nhân là do thị trường bất động sản phụ thuộcvào điều kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương Nó chịu sự chi phối của điều kiện

tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗicộng đồng khác nhau Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy nên sự hiểubiết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo

Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ:

Theo thống kê của các chuyên gia thì tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xãhội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượngcủa cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới30% tổng hoạt động của nền kinh tế Chỉ đọc qua những con số đó thì chúng ta đã biết

số lượng tiền bỏ vào bất động sản là lớn dường nào Để phát triển thị trường bất độngsản ngày một tăng thì cần phải có một nguồn vốn để đầu tư, thế nhưng nguồn vốn đóthì những nhà tạo lập, nhà đầu tư sẽ không có đủ Mà nguồn vốn đó ở đâu? Đó là các

tổ chức tài chính mà đặc biệt là các ngân hàng Khi mà thị trường bất động sản pháttriển thì sẽ làm cho nguồn vốn được tăng lên, hạn chế nguồn vốn bị “chết” và thúc đẩynền kinh tế phát triển Nếu như thị trường bất động sản có vấn đề gì thì sẽ làm khủnghoảng nền kinh tế do ứ đọng một nguồn vốn khủng lồ mà kinh nghiệm này đã thấy rõ

ở Châu Á vào 1998

I.1.3 Định giá bất động sản

 Khái niệm

Theo từ điển Oxford: “Định giá là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của

một tài sản”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Định

giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.

Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của Hiệp hội định giá Austraylia:

“Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá Do vậy, định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được định giá để hình thành giá trị của chúng”.

Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 8/5/2002 định nghĩa: “Định giá là việc

đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản củađịnh giá cần được thừa nhận là:

- Định giá là công việc ước tính

- Định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản

Trang 14

- Xác định tại một thời điểm cụ thể.

- Xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải cómột khái niệm mang tính tổng quát hơn:

“Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản

có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

 Mục đích của định giá

Việc định giá bất động sản là làm căn cứ:

- Thu thuế và các khoản lệ phí

- Điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội.Sau đó là nhằm đáp ứng nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản trong việc:

- Giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản

 Các nguyên tắc trong định giá bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường diễn biến phức tạp Vì vậy khi định giá bấtđộng sản thì chúng ta phải tuân theo các nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này lànhững nguyên tắc kinh tế và chúng thường được sử dụng trong mối liên hệ chặt chẽvới nhau và bổ sung cho nhau Hơn thế nữa, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hànghóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đểcác kết quả định giá sát với giá thị trường thì việc định giá phải tuân thủ theo cácnguyên tắc cơ bản sau:

Nguyên tắc sử dụng tối ưu được hiểu là tại thời điểm định giá thì bất động sản đó

đang sử dụng hợp pháp và cho thu nhập ròng lớn nhất

Nguyên tắc cung – cầu: Nguyên tắc này cho thấy giá thị trường được hình thành

qua sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng mà cầu không tăng hoặc giảmthì giá sẽ giảm Khi lượng cung giảm mà cầu không giảm hoặc tăng thì giá sẽ tăng.Trong trường hợp cả hai cùng tăng và giảm thì giá sẽ tăng và giảm theo tốc độ tăng,giảm của cung và cầu

Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cho rằng giá của một bất động sản này có thể bị

áp đặt bởi giá bán của một bất động sản khác khi mà người mua có sự so sánh về cáctiện ích giữa hai bất động sản trên hoặc so sánh với các bất động sản khác Với giảthiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc dự báo trước: là nguyên tắc dựa vào các căn cứ có cơ sở để phán đoán

về khả năng đem lại lợi nhuận từ một bất động sản mà nhà đầu tư muốn đầu tư

Trang 15

Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản

khác: Một bất động sản có giá trị cao nhưng trong cùng khu vực với những bất độngsản có giá trị thấp thì nó sẽ bị giảm giá trị, ngược lại một bất động sản có giá trị thấp ởtrong cùng khu vực với những bất động sản có giá trị cao thì sẽ làm tăng giá trị của nó

Nguyên tắc thay đổi: nguyên tắc này lí luận rằng giá trị thị trường của một bất

động sản cụ thể sẽ không bao giờ giữ nguyên bởi vì sự thay đổi của các yếu tố tựnhiên, kinh tế, chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ

Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt, nguyên tắc

này cho rằng giá trị thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tớitrạng thái cân đối; khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cânđối chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đấtdành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cạnh tranh: cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó là

biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích củabản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng củachủ thể hành vi kinh tế cùng loại

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng

liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cốđịnh, thì nhu nhập thực sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liêntục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất: khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là

khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

 Một số phương pháp định giá

Bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng được sử dụng vào rất nhiều mụcđích khác nhau Chính vì vậy mà việc lựa chọn ra phương pháp định giá thích hợp chomỗi loại bất động sản để có được kết quả định giá gần với giá trị thực của bất động sản

là vấn đề quan trọng đối với người định giá Và sau đây là một số phương pháp địnhgiá bất động sản thông dụng:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

Trong tất cả các phương pháp vừa nêu trên thì không có phương pháp nào làphương pháp chủ đạo, chúng thường được đi kèm nhau để bổ sung cho nhau Thực ramỗi phương pháp được sử dụng ưu tiên hơn các phương pháp khác khi áp dụng chomột bất động sản cụ thể trong trường hợp khi nguồn thông tin của phương pháp đóđược đáp ứng một cách dễ dàng, đầy đủ chính xác và kịp thời

a Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp sử dụng giá của những thửa

đất ở đã qua chuyển nhượng trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho thửa đất cầnđịnh giá

Trường hợp áp dụng:

Trang 16

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất hoặc giá nhà đất chocác yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn…Nó đặc biệt thích hợp cho những bất độngsản có tính đồng nhất cao như các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xâydựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực.

b Phương pháp chi phí: Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị

thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá các tài sảngắn liền với đất đó sau khi đã được khấu hao

- Cho bất dộng sản đặc biệt, hiếm có giao dịch trên thị trường

- Bất động sản không trực tiếp tạo ra lợi nhuận

c Phương pháp thu nhập:

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồmgiá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng nămthành một tổng số vốn

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được cáckhoản thu nhập mang lại từ đất

d Phương pháp thặng dư: Dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của bất động

sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đitất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Định giá cho những bất động sản có tiềm năng phát triển

e Phương pháp lợi nhuận: Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của

việc sử dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản

dư ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập thực này sau đóchuyển hóa thành vốn theo đúng cách trong phương pháp đầu tư

Định giá cho các tài sản đặc biệt như: khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sảnkhác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếuphụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản

I.1.4 Cơ sở giá trị sử dụng trong thẩm định giá bất động sản

Căn cứ theo quyết định số 24/2005/QĐ – BTC khi thẩm định giá nên dựa vào hai

cơ sở giá trị đó là: Cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị thị trường được hiểu là mức giá vào thời điểm thẩm định giá mà hai bên

mua và bán đều tự nguyện, không bị ép buộc và trong điều kiện thương mại bìnhthường

Giá trị thị trường được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua;

- Mục đích của người mua và bán đất;

- Nhu cầu về đất đai của thị trường;

- Tác động của môi trường sống và xã hội;

Trang 17

- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt;

Trong thẩm định giá sẽ có một số trường hợp giá trị thị trường không sử dụngđược Lúc đó thẩm định viên cần dựa vào cơ sở giá trị khác giá trị thị trường Giá trị

đó chính là giá trị phi thị trường Sau đây là một số cơ sở giá trị phi thị trường:

Giá trị đầu tư: là giá trị tăng thêm do đầu tư.

Giá bảo hiểm là giá được tính với mục đích bảo hiểm.

Giá cầm cố: là giá phục vụ việc cho vay.

Giá xây dựng là giá tái xây dựng đối tượng bất động sản.

Giá thay thế là giá của đối tượng bất động sản mới với các tính chất chức năng

tương tự, sử dụng loại vật liệu, có kết cấu và trang thiết bị tại mặt bằng thời điểm hiệntại

Giá tính thuế phục vụ cho mục đích tính thuế.

Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của bất động sản còn có các loại giá khác như:Giá thuê, giá đền bù, giá khởi điểm đấu giá, giá trưng mua…

I.1.5 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản

Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào một phần lớn quan hệ cung – cầutrên thị trường Khi cầu lớn hơn cung thì giá cả bất động sản bị đẩy lên cao và ngượclại khi cầu nhỏ hơn cung thì giá có xu hướng giảm xuống

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từnhững khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lànhmạnh”…Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhànước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, khu dân cư, tăng hoặc miễn giảm thuế cho cácdoanh nghiệp kinh doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; Cónhững yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhàđất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằmtrên quốc lộ, tỉnh lộ…

Có thể chia thành 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản đó là:

 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản

a Nhóm yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của bất động sản

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

- Địa hình bất động sản tọa lạc

- Hình thức bên ngoài của bất động sản

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất

- Tình trạng môi trường

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

b Nhóm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản

c Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của bất động sản

Trang 18

- Nhu cầu về loại bất động sản trên thị trường.

 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình khác gắn với bất động sản: tình trạng chothuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sựhạn chế quyền sở hữu chung…

 Các yếu tố chung bên ngoài

a Các yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương cóthể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu

tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư từ bên ngoài

vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bấtđộng sản tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được muanhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, chothê đất…

+ Chính sách tín dụng đối với các hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

b Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan.

- Tình hình cung – cầu bất động sản trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tinliên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm trong vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỉ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụngtrong vùng

c Các yếu tố xã hội:

Trang 19

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sảnnơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố trong vùngnhư: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngườidân trong vùng, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy cũng có ảnh hưởng đếngiá trị bất động sản

I.2 Cơ sở pháp lý

Nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường, thời gian quaNhà nước đã ban hành những văn bản có tính pháp lý về hoạt động định giá giá trị tàisản như:

- Tại kỳ họp thứ 2 của Quốc hội khóa X, báo cáo của Chính phủ đã chỉ rõ: “Thựchiện quy chế định giá và đấu thầu trong việc dùng ngân sách Nhà nước mua sắm cácthiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn”

- Theo Quyết định số 1179/1997/QĐ – TTg ngày 30/12/1997: “Thực hiện cơ chếđịnh giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước mua sắm thiết

bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn, các thiết bị tài sản trong các dự án đầu tư xâydựng”

- Thông báo số 91/TB – VPCP ngày 23/4/1998 của Văn phòng Chính phủ về ýkiến của phó Thủ tướng Chính phủ trong buổi làm việc với Ban Vật giá Chính phủ đãchỉ rõ: “Định giá giá trị tài sản là một trong những công cụ và là nội dung quan trọngthuộc quản lý Nhà nước về giá”

- Trong năm 1997 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép Ban Vật giá Chính phủ gianhập Hiệp hội Định giá Giá trị Tài sản Asean và năm 1998 tham gia là thành viên của

Ủy ban Tiêu chuẩn Đánh giá Giá trị Tài sản Quốc tế

Từ những vấn đề nêu trên cho thấy Nhà nước đã có quan điểm chính thức về phạm

vi, nội dung và lĩnh vực của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướngXHCN ở nước ta Chính những quan điểm, chủ trương đó là tiền đề rất quan trọng đểhình thành một văn bản pháp quy cao hơn về định giá tài sản trong nền kinh tế ViệtNam

- Ngày 8/5/2002 Chủ tịch nước đã ký lệnh công bố Pháp lệnh Giá đã được Ủyban Thường vụ Quốc hội khóa X thông qua tại phiên họp lần thứ 51 ngày 30/4/2002

và được Chủ tịch Quốc hội ký ngày 26/4/2002

- Ngày 25/12/2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 170/2003/NĐ – CP quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá

- Nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của cán bộ nghiệp vụ hành nghề định giá tàisản, ngày 24/2/2004, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành quyết định số 21/2004/QĐ –BTC về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá

- Ngày 18/4/2005, Bộ trưởng Bộ tài chính đã ban hành hệ thống tiêu chuẩn Thẩmđịnh Giá Việt Nam (gồm 20 tiêu chuẩn)

- Thông tư 13/LB – TT, ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây Dựng – Tài Chính –Vật Giá Chính phủ

- Pháp lệnh giá 40/2002/PL – UBTVQH 10, ngày 26/4/2002

Trang 20

- Nghị định 170/2003/NĐ – CP, ngày 25/12/2003.

- Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000 – NXB TP.HCM 2003

- Thông tư 15/2004/TT – BTC, ngày 9/3/2004

- Thông tư 203/2009/TT – BTC, ngày 20/10/2009

I.3 Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản

I.3.1 Hoạt động định giá ở các nước trên thế giới

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừanhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Nghề thẩm định giá phục vụnhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thểcho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bánhoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tínhthuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp…

Đặc biệt đến những năm 1970, là thời điểm thế giới bắt đầu xu thế toàn cầu hoá,khi mà những công ty đa quốc gia bắt đầu phát triển rầm rộ, các cuộc thương lượng vềmua bán, sáp nhập các doanh nghiệp, đầu tư xuyên quốc gia, xuyên lục địa đòi hỏiphải có sự thống nhất trong phương thức tính toán giữa các nước khác nhau, lúc đó cácnhà nghiên cứu kinh tế học bắt đầu hoàn thiện kiến thức và thống nhất các nghiệp vụ

về thẩm định giá và biến nó trở thành các tiêu chuẩn Quốc tế để người làm nghiệp vụthẩm định giá có cơ sở thực hiện, đảm bảo chất lượng, khách quan, trung thực đảm bảođáp ứng được các yêu cầu khi hành nghề

 Một số kinh nghiệm trên thế giới về định giá

Trung tâm thông tin tài sản và đất đai của Austraylia: Cơ quan này ở New SouthWales (Austraylia) giống như một Bộ Các dịch vụ ban đầu chủ yếu là các vấn đề vềđất đai, quy hoạch, thống kê đất đai và định giá cho việc sử dụng theo mục đích côngcộng và tư nhân Dữ liệu do cơ quan này cung cấp bao gồm giá trị bất động sản, thống

kê về việc cho thuê và bán các loại tài sản Mọi người đều có thể dễ dàng truy cập đểlấy thông tin Các chuyên gia về tài sản cũng dùng các dữ liệu này nhưng trên cơ sởđóng phí

Trung tâm thông tin bất động sản Hàn Quốc: Trung tâm được thành lập vì mụcđích cung cấp thông tin bất động sản của Hàn Quốc cho các nhà đầu tư trong và ngoàinước một cách thuận tiện và cập nhật nhất Thông tin được cung cấp là giá bất độngsản, các tài sản để bán cũng như thông tin chung về kinh tế, cơ hội đầu tư và hệ thốngthuê mua và thuế khóa

Viện nghiên cứu nhà đô thị Hoa Kỳ: Là nơi cung cấp dịch vụ thông tin nghiên cứu

và phát triển chính sách trực thuộc Bộ phát triển đô thị và nhà ở của Mỹ Ngoài việc

Trang 21

cung cấp dữ liệu tổ chức này còn đóng vai trò sống còn như là một nhà phân tích hay

cơ quan tình báo trong việc hoạch định chính sách

Sau đây tôi xin được nói đến một số kinh nghiệm từ các tổ chức định giá trên thếgiới:

Kinh nghiệm đầu tiên được đề cập ở đây chính là kinh nghiệm về việc thu thập và

lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản Vì công việc lưu trữ thông tin đóng mộtphần quan trọng trong công việc định giá Theo báo cáo của Tiến sĩ Sopon PornChokchai – Giám đốc quỹ thẩm định giá Thái Lan thì hiện nay trên thế giới có một sốtrung tâm thông tin, dữ liệu bất động sản được đánh giá khá cao như:

Trung tâm thông tin tài sản và đất đai của Austraylia, trung tâm thông tin bất độngsản Hàn Quốc và viện nghiên cứu nhà đô thị Hoa Kỳ Ngoài ra còn có Cục thống kê(Hoa Kỳ), Trung tâm đất đai New Zealand…

Và kinh nghiệm thứ 2 được đề cập đến đó là việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro

trong nghề định giá tại Trung Quốc Và khi nói đến rủi ro thì mọi người thường nghĩngay đến những tổn thất về tài sản hay về sinh mạng Riêng đối với rủi ro trong nghềđịnh giá là tất cả các loại rủi ro, tổn thất về tài sản, uy tín nghề nghiệp…Điều này vẫn

có thể xảy ra khi nhà định giá tiến hành việc định giá một cách khách quan, công bằng

và tuân thủ mọi nguyên tắc nghề nghiệp Trên thực tế công tác định giá bất động sản

có nhiều loại rủi ro như: rủi ro về quản lý, rủi ro liên quan đến tài chính của tổ chứcđịnh giá, rủi ro của bản thân tổ chức định giá…Điều quan trọng là phải biết ngăn ngừarủi ro đó

Nói tóm lại kinh nghiệm của Trung Quốc là: nâng cao nghiệp vụ chuyên môn củanhà định giá, hoàn thiện các tiêu chuẩn định giá và phải phòng ngừa rủi ro

Kinh nghiệm cuối cùng được đề cập ở đây là kinh nghiệm trong việc quản lý và

phát triển nghề định giá

Một trong những nhân tố quan trọng góp phần tạo nên một nhà định giá giỏi làkinh nghiệm làm việc Kinh nghiệm ở một số nước trên thế giới nhằm giúp các nhàđịnh giá tích lũy kinh nghiệm bằng việc chuyên môn hóa lĩnh vực định giá, lấy TháiLan là một ví dụ điển hình Ở Thái Lan, các nhà định giá của Thái Lan được chia làm

3 cấp:

- Trợ lý định giá

- Định giá viên chính

- Định giá viên cao cấp

Yêu cầu của 3 cấp trên đều phải có ít nhất bằng cử nhân và kinh nghiệm thực tế ítnhất là 1 đối với trợ lý, 2 năm đối với định giá viên chính, 4 năm đối với định giá viêncao cấp

Nói tóm lại, có rất nhiều tổ chức định giá trên thế giới tồn tại từ rất lâu và đã có bềdày kinh nghiệm trong tất cả các lĩnh vực định giá bất động sản, động sản và các tàisản khác…Một số nước gần Việt Nam có hệ thống các tổ chức định giá rất phát triểnnhư: Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, Singapore, Philippine…Chính vì vậy mà ViệtNam cần xây dựng mối quan hệ với các tổ chức định giá có uy tín trên thế giới để họchỏi kinh nghiệm, nâng cao trình độ đồng thời tiếp cận được với các tiêu chuẩn định giátrên thế giới nhằm phát triển nghề định giá không chỉ ở trong nước mà cả sang cácnước khác

Trang 22

I.3.2 Hoạt động định giá ở Việt Nam

Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nềnkinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thịtrường theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước

ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm vàđặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước

Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữanăm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trựcthuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần chuyển sang

mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư 67/2006/TT-BTCcủa Bộ Tài chính

Nghề thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giátrị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các nhucầu khác nhau về giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng vào Nhà nước dưới hình thức

áp đặt đối tượng, trường hợp

Khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kếtquả định giá của Hội đồng định giá được hình thành theo từng mục đích cụ thể, cònnặng thủ tục hành chính, mất thời gian và chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phùhợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gianđầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường của từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác địnhgiá cụ thể theo đúng yêu cầu về tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định của các giaodịch trong xã hội

Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các hoạt độngquản lý Nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản lý Nhànước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế Nhà nướcchỉ còn quản lý về giá dưới các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với nhữngmặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thépxây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất; thóc,gạo…

Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình thức gián tiếp như xâydựng hành lang pháp lý về giá; thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá đảm bảocho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam vàQuốc tế

Theo thông báo số 43/TB – BTC ngày 29/1/2010 công bố danh sách công ty có đủđiều kiện định giá gồm 41 công ty, trong đó TP HCM có tới 23 công ty chiếm hơn50% số công ty định giá của cả nước

Trong đó bao gồm 1 số công ty nổi tiếng như: Công ty Cổ phần Định giá và Dịch

vụ tài chính Việt Nam, Công ty Cổ phần Giám định - Thẩm định Việt Nam, Công tyTNHH Thẩm định giá Hoàng Quân, Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giáEXIM, Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá Sài Gòn nhà đất…Công ty cổphần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam cũng là 1 trong những công ty đủ điều kiệnhoạt động định giá theo quy định của Bộ Tài chính Mặc dù là vậy nhưng công ty Cổphần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam cần phấn đấu hơn nữa để trở thành 1 trongnhững công ty dẫn đầu trong lĩnh vực thẩm định Công việc này cần có một thời gian

vì các công ty như: Hoàng Quân, EXIM đã có bề dày trong lĩnh vực định giá

Trang 23

Qua quá trình tìm hiểu về quy trình, mục đích, đối tượng của một số công ty tôithấy rằng quy trình định giá của các công ty đã dựa theo những điều luật liên quan đếnđịnh giá Và sự khác nhau là không đáng kể ở những bước nhỏ trong quá trình thựchiện Đó có thể do điều kiện của mỗi công ty, sự tiếp xúc khách hàng khác nhau…Với các đối tượng định giá như:

Với các đối tượng khách hàng đa dạng:

- Cơ quan Nhà nước

- Tư nhân: cá nhân, công ty tư nhân

- Đối tượng trung gian như: Tòa án, công ty bảo hiểm…

Các tổ chức định giá trên và và những tổ chức định giá khác đã đáp ứng được nhucầu của nhiều người với nhiều mục đích khác nhau

 Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụthẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như mộtcông cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tàichính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chínhđáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phầntrong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế

Như vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá trìnhđổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủtheo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa ở nước ta

I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu

I.4.1 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu sơ lược và tình hình hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổphần Đất Mới

- Đánh giá hiệu quả hoạt động định giá tại công ty cổ phần Đất Mới Ứng dụngquy trình thẩm định giá cho một bất động sản cụ thể

- Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của Công ty Cổphần Đất Mới

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu

Trang 24

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: tìm và nghiên cứu các tài liệu có liên quanđến hoạt động định giá để hiểu rõ hơn về vấn đề nghiên cứu.

- Phương pháp thu thập thông tin thị trường: thu thập thông tin trên các phươngtiện thông tin để tiện phục vụ cho việc nghiên cứu vấn đề

- Phương pháp thống kê: thống kê những thông tin thu thập được theo một hệthống để dễ dàng trong việc sử dụng thông tin

- Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích và tổng hợp những thông tin thuthập được để xác định độ chính xác và khả năng tin cậy của thông tin phục vụ choviệc giải quyết vấn đề nghiên cứu

Trang 25

Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phần Đất Mới.

Tên Công ty: Công ty Cổ phần Đất Mới

Tên tiếng anh: South East Apparisal and Consulting Corporation

Tên công ty viết tắt: Đất Mới

Địa chỉ trụ sở chính: Phường Tân Bình, Thị xã Dĩ An, Bình Dương

Người đại diện theo pháp luật: ThS Hồ Đắc Hiếu

Chức vụ: Giám đốc Công ty

Hiện nay công ty có 9 chi nhánh:

- Chi nhánh tại Hà Nội

- Chi nhánh tại Huế

- Chi nhánh tại Đà Nẵng

- Chi nhánh tại Kon Tum

- Chi nhánh tại Phú Yên

- Chi nhánh tại Khánh Hòa

- Chi nhánh tại Ninh Thuận

- Chi nhánh tại Bình Thuận

- Chi nhánh Kiên Giang

II.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

Công ty Đất Mới được thành lập vào ngày 03/01/2007 và được phép hoạt động từngày 14/02/2007 theo Giấy Đăng ký kinh doanh số 4103005853 của Sở Kế Hoạch vàĐầu Tư – TP.Hồ Chí Minh, đăng ký thay đổi lần thứ 4 vào ngày 14/11/2009 số0304770466

Công ty hoạt động dưới sự quản lý về chuyên môn của Bộ Tài Chính mà trực tiếp

là cục Quản lý giá

- Năm 2007: Thông báo số 116/TB-BTC ngày 14/02/2007

Địa chỉ trụ sở chính: Số 46 Đào Duy Từ, Phường 5, Quận 10, Tp.HCM Sau đóngày 31/05/2008 Công ty đã chuyển trụ sở chính về số 87 Trần Thiện Chánh, Phường

12, Quận 10, TP HCM

Trang 1

Trang 26

Đất Mới là thành viên của hiệp hội thẩm định giá Việt Nam, hoạt động khắp cảnước trong lĩnh vực thẩm định giá cùng với đội ngũ chuyên gia năng động, chuyênnghiệp thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá đúng quy trình tiêu chuẩn, phương phápthẩm định giá của Bộ Tài Chính

Năm 2009: Thông báo số 51/TB-BTC ngày 13/02/2009 và Quyết định số BTC của Bộ Tài Chính ngày 10/03/2009 về việc được phép cung cấp dịch vụ xác địnhgiá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa

II.1.2 Tầm nhìn và sứ mệnh

Công ty Cổ Phần Đất Mới hướng đến việc trở thành một Công ty chuyên nghiệpvới các hoạt động TĐG, kế toán - kiểm toán, dịch vụ đấu giá và các dịch vụ tài chínhkhác Công ty luôn đặt ra các yêu cầu khắt khe về chuẩn mực chất lượng trong việcnâng cao trình độ quản lý, chất lượng phục vụ trong xây dựng các mối quan hệ hợptác, cùng phát triển với khách hàng và đối tác

Đất Mới không ngừng suy nghĩ và hành động nhằm mang lại sự phục vụ chu đáo,trách nhiệm, chuyên nghiệp, đem đến cho khách hàng sự an tâm về chất lượng, tínhchính xác của kết quả chứng thư thẩm định giá, đóng góp vào sự phát triển của thịtrường thẩm định giá Việt Nam Bên cạnh đó, Công ty mong muốn chia sẻ trách nhiệmvới cộng đồng và xã hội trong quá trình phát triển đất nước

Hội đồng quản trị và Ban điều hành của Đất Mới là các chuyên gia tài chính, khoahọc công nghệ, các nhà lãnh đạo tổ chức kinh tế có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh mẽ.Với nền tảng kiến thức chuyên sâu, cộng với bề dày kinh nghiệm, các thành viên củaĐất Mới quyết tâm cùng nhau chia sẻ tầm nhìn hướng tới xây dựng một Công ty thẩmđịnh giá hàng đầu tại Việt Nam

Đất Mới hoạch định phát triển và xây dựng chiến lược rõ ràng, bài bản cho côngnghệ thông tin Công ty tự hào khi tận dụng được lợi thế của mình và xác định tầmnhìn dài hạn cho định hướng phát triển của mình để phù hợp với xu thế thị trường Cácchương trình ứng dụng quản lý của Đất Mới được xây dựng trên cơ sở những thànhtựu khoa học tiên tiến nhất, góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả các dịch vụ doCông ty cung cấp

- Thẩm định giá trị quyền khai thác

Dịch vụ tư vấn đầu tư của công ty:

- Lập dự án đầu tư

- Tư vấn đấu thầu

Dịch vụ tổ chức đấu giá tài sản:

- Bất động sản

Trang 2

Trang 27

- Máy móc, thiết bị

- Doanh nghiệp

- Hàng hóa vật tư

- Cổ phiếu, trái phiếu

II.1.4 Mục đich thẩm định giá

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

- Mua bán tài sản có nguồn gốc Nhà nước

- Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức hoạt động củadoanh nghiệp

- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, vay vốn Ngân hàng

- Hạch toán, kế toán, hoặc chuyển nhượng

- Đánh giá lại giá trị tài sản hàng năm

- Xử lý tài sản trong các vụ án, tranh chấp tài sản

- Chứng minh tài sản để hợp tác lao động, du học

II.1.5 Đối tượng khách hàng của công ty Đất Mới

Với số lượng chứng thư hơn 100 nên đối tượng khách hàng của công ty rất đadạng Có thể chia thành các nhóm khách hàng sau :

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: công ty Cổ phần COSEVCO (Hà Nội)với giá trị: 73.454.000.000 đồng, mục đích: Vay vốn Loại tài sản: BĐS + MMTB

- Doanh nghiệp Việt Nam thuộc mọi lĩnh vực ngành nghề và hình thức sở hữukhác nhau: công ty TNHH Thương mại – Dịch vụ - Xây dựng Phan Lê (TP HCM),với giá trị: 473.760.000 đồng, mục đích: Đấu giá Loại tài sản: BĐS

- Ban quản lý các dự án công trình đầu tư xây dựng cơ bản của các tỉnh thành:công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Đô thị Long Giang (TP HCM), với giá trị:8.066.530.000 đồng, mục đích: Xác định giá trị tài sản Loại tài sản: BĐS

- Cá nhân, các đơn vị hành chính sự nghiệp, các tổ chức trong nước và quốc tế cónhu cầu cung cấp dịch vụ thẩm định giá:

+ Bà Vương Thị Xuân Bình (TP HCM), với giá trị: 9.080.904.000 đồng, mụcđích: Vay vốn Loại tài sản: LTTM

+ Thi hành án dân sự TP Đà Nẵng, với giá trị: 19.027.575.000 đồng, mục đích:Đấu giá thi hành án Loại tài sản: BĐS

+ Mr Bui Minh Tuan (Hà Nội), với giá trị: 3.213230.000 đồng, mục đích: Đảmbảo tài chính Loại tài sản: BĐS

II.1.6 Cơ cấu tổ chức của công ty

Bộ phận quản lý, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, nhóm dự án và các bộ phậnkhác

- Số lượng cán bộ nhân viên: 36 người

+ Cán bộ quản lý: 17 người

+ Cán bộ chuyên môn nghiệp vụ và bộ phận khác: 19 người

- Phân theo trình độ:

Trang 3

Trang 28

+ Đấu giá viên: 2 người.

+ Kiểm toán viên: 2 người

Sơ đồ 2.1 : Bộ máy tổ chức của công ty SACC

(Nguồn: Công Ty Cổ Phần Đất Mới)

II.1.7 Phòng thẩm định giá bất động sản, động sản và giá trị doanh nghiệp

Đứng đầu các phòng ban này là các trưởng phòng chịu trách nhiệm quản lý và điềuhành phòng ban do mình phụ trách Đây chính là 3 dịch vụ chủ yếu trong hoạt độngkinh doanh của doanh nghiệp Khi có hợp đồng thẩm định của khách hàng tùy theolĩnh vực mà khách hàng yêu cầu thẩm định là động sản hay bất động sản hoặc giá trịdoanh nghiệp, sau đó hợp đồng sẽ được chuyển về các phòng ban Tại đây các trưởngphòng, phó phòng sẽ tiến hành phân chia nhiệm vụ và xúc tiến công việc để có thểhoàn thành được chứng thư theo yêu cầu của khách hàng

Trang 4

Chi nhánh

Chi nhánh Ninh Thuận

Chi nhánh Khánh Hòa

Chi nhánh Kon Tum

Phòng Thẩm định ĐS

Phòng KT-TV

Phòng Thẩm định DN

Phòng KSCL

HĐ QUẢN TRỊ

Trang 29

II.1.8 Quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới

Sơ đồ 2.2:Khái quát quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới

(Nguồn: Công ty Cổ phần Đất Mới)

 Quy trình thực hiện chi tiết

Buớc 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việcphải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian chocuộc thẩm định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và cácquyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

• Khảo sát hiện trường:

- Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường Đối với bất động sản, thẩmđịnh viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tảpháp lý liên quan đến bất động sản, chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

+ Thu thập thông tin chứng cớ về tài sản

Khảo sát và thu thập thông tin

Phân tích thông tin

Xác định giá trị tài sản cần

thẩm

định

Lập báo cáo và

ra chứng thư thẩm định

Định dạng
Số trang	58
Dung lượng	893 KB