quy định xử lí vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời là bước ngoặt quan trọng tạo đà phát triển cho thị trường kinh doanh bất động sản

A - Lời mở đầu

Luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời là bước ngoặt quan trọng tạo đà phát triển cho thị trường kinh doanh bất động sản Tuy nhiên luật kinh doanh bất động sản 2006 chưa có sự điều chỉnh chặt chẽ về vi phạm cũng như chế tài xử lí các vi phạm trong hoạt động kinh doanh kinh doanh bất động

sản.Các văn bản khác ra đời hướng dẫn chi tiết luật kinh doanh bất động sản.Nhưng gần như chưa đáp ứng được với thực tiễn môi trường cạnh tranh như hiện nay Các nhà đầu tư ,kinh doanh bất động sản tìm mọi cách để lách luật Vì vậy việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề này là rất cần thiết Bài viết dưới đây của em tìm hiểu về quy định xử lí vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản

B Nội dung

I Các quy định xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Trong những năm qua, pháp luật về thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển, tạo điều kiện thuân lợi hơn trước cho TTBĐS, đặc biệt là tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động giao dịch về BĐS phát triển lành mạnh, hạn chế các tiêu cực trong lĩnh vực này

Pháp luật về BĐS đã thể chế hóa chính sách, chủ trương của Đảng và nhà nước về lĩnh vực này Đồng thời đưa ra các quy định khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh để phát triển vững chắc thị trường BĐS

Nhiều văn bản pháp luật quan trọng đã được ban hành đã góp phần tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định Nhưng có thể thấy rõ Luật KDBĐS 2006 chưa có sự điều chỉnh chặt chẽ trong việc quy định về các vi phạm cũng như các chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS Luật mới chỉ quy định các hành vi bi cấm trong KDBĐS

(Điều 16) cùng với đó là nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh ,quy định chung về hướng xử lí vi phạm (Điều 17)

Ngày 15/10/2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS ra đời cũng chưa hướng dẫn về các vi phạm và xử lí các vi phạm này mà chỉ quy định về chế tài xử phạt đối với dự án các khu đô thị mới ,khu nhà ở ,dự án hạ tầng ki thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10),quy định về thu hồi chứng chỉ môi giới BĐS,chứng chỉ định giá BĐStrong một số trường hợp

Mãi đến năm 2009,Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lí công trình hạ tầng kĩ thuật, quản

lí phát triển nhà và công sở ra đời mới phần nào quy định các chế tài xử lí đối với các vi phạm trog hoạt động KDBĐS Các quy định về xử li vi phạm trong hoạt động KDBĐS được quy định tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP là các quy định về xử lí vi phạm hành chính đối với các vi phạm Nghị định này ra đời đã góp phần quan trọng vào việc giúp các cơ quan chức năng xử lí các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, tạo cơ sở pháp lí cho việc áp dụng các chế tài xử lí, góp phần giải quyết dứt điểm các vi phạm Nhưng các quy định trong nghị định 23/2009/NĐ-CP chưa quy định được hết các vi phạm cũng như mức độ xử lí vi phạm chỉ là ở mức trách nhiệm hành chính nên chưa có tác dụng ngăn ngừa vi phạm một các kịp thời

Tìm hiểu về vấn đề xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, pháp luật kinh doanh BĐS đã có một số quy định về xử lí vi phạm như sau:

1 Quy định về xử lí vi phạm đối với các hoạt động đầu tư tạo lập

nhà ,công trình xây dựng

1.1 Xử lí vi phạm về nghĩa vụ của chủ đầu tư

Luật KDBĐS 2006 có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu

đô thị mới ,dự án khu nhà ở ,dự án khu hạ tầng kĩ thuật ku công nghiệp tại Điều 20.Khi không thực hiện nghĩa vụ này ,các chủ thể đầu tư bị xử lí vi phạm Nghị định 153/2007/NĐ-CP có quy định về việc xử lí với các nhà đầu

tư vi phạm.Tại Điều 10 quy định: “1 Cơ quan cho phép đầu tư quyết định

thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án trong các trường hợp sau đây: a) Chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể

từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt”.

Như vậy nhà đầu tư sẽ bị thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư khi vi phạm các lỗi trên Ngoài ra nhà đầu tư còn bị xử phạt hành chính

Nhà đầu tư phải có nghĩa vụ quản lí việc xây dựng nhà ,công trình xây dựng trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án đã được phê duyệt (khoản 4 Điều 20Luật kinh

doanh BĐS), khi vi phạm nghĩa vụ này thì thì sẽ bị : “3 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng” (Khoản 3 Điều 11 Nghị

định 23/2009)

Đối với hành vi phạm nghĩa vụ này mà sau khi có : “4 Đối với hành

vi vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau khi có

quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền mà chủ đầu tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có)”(Khoản 4 Điều 11 Nghị định

23/2009)

Ngoài các hình thức xử lí quy định như trên chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lí theo quy định tại các điều 12,13,14,15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chất lương nhà, công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về quản lí chất lượng công trình xây dựng Chế tài xử lí đối với vi phạm

loại này được quy định tai Điều 14 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.Theo đó: “1 Phạt tiền từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a Không gửi báo cáo kết quả chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình xây dựng cho Sở Xây dựng;

b Không lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng theo quy định;

c Không gửi báo cáo định kỳ 6 tháng, 1 năm về tình hình chất lượng công trình xây dựng cho Sở Xây dựng.

2 Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với chủ đầu

tư không báo cáo cơ quan có thẩm quyền quản lý xây dựng theo quy định khi xảy ra sự cố công trình.

3 Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với chủ đầu

tư có một trong các hành vi sau đây:

a Không thực hiện chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng theo quy định;

b Không mua bảo hiểm công trình theo quy định.

4 Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu

tư không thực hiện kiểm tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực trước khi đưa vào sử dụng đối với các hạng mục công trình xây dựng hoặc công trình xây dựng khi xảy ra sự cố có thể gây thảm họa đối với người, tài sản, môi trường theo quy định.

5 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu

tư không thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện năng lực theo quy định để kiểm định chất lượng công trình trong trường hợp công trình xảy ra sự cố.

6 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với chủ đầu

tư thi công xây dựng công trình sai quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng được quy định trong hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt.

7 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng ».

1.2 Xử lý vi phạm về huy động vốn, chuyển nhượng dự án BĐS

Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định hành vi bị cấm

là « huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS » Khi tổ chức, cá

nhân có hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị

định 23/2009 : « 2 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:

a Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

b Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;

c Vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ».

2 Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định

Điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định chủ thể kinh doanh BĐS khi có hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt tiền từ 60 triệu đên 70 triêu đồng Ngoài hình thức xử phạt này chủ thể vi phạm còn phải thực hiện đúng về điều kiện kinh doanh BĐS.Nếu vẫn tiếp tục tái phạm thì

bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một đến 3 năm hoặc không thời hạn

3.Quy định về chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản

3.1 Về hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS

Tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 23/2009 có quy định : « 1 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:

a Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;

b Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định;

c Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã qua Sàn giao dịch bất động sản »

Ngoài ra, chủ thể vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận BĐS qua sàn giao dịch BĐS Nếu

vẫn tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh

từ một đến ba năm hoặc không thời hạn

3.2 Về hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS

Điều 32 Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập

và hoạt động sàn giao dịch bất động sản

« 1 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:

a Vi phạm quy định về thành lập Sàn giao dịch bất động sản;

b Vi phạm quy định về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản;

2 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn”

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của sàn giao dịch BĐS, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường Trường hợp tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn

3.3 Về hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS

“1 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản không đúng quy định.

2 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà chưa được Bộ Xây dựng cho phép đào tạo.

3 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1, khoản 2 Điều này, tổ chức có hành vi vi phạm còn bị tước giấy phép đào tạo từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn; không công nhận kết quả đào tạo, cá nhân tham gia học tại tổ chức có hành vi vi phạm trên bị thu hồi giấy chứng nhận hoặc chứng chỉ hành nghề đã cấp”

3.4.Về hành vi vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS

“1 Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân có một trong các hành vi sau đây:

a Hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản nhưng không có chứng chỉ hành nghề theo quy định; quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản mà không có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản;

b Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản hoặc Giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

c Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản.

2 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản sử dụng nhân viên môi giới, định giá bất động sản không có chứng chỉ hành nghề theo quy định.

3 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản có một trong các hành vi sau đây:

a Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản;

b Không đủ số người có chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định.

4 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn”.

Chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản được quy định trong nghị định 23/2009/NĐ-CP bao gồm các hành vi vi phạm các quy định của pháp luật và hoạt động kinh doanh BĐS của sàn giao dịch BĐS

Có thể thấy, hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng và hình thức nặng nhất là tước quyền sử dụng giấy phép kinh doanh Việc quy định cho sự ra đời của sàn giao dịch ở Luật kinh doanh bất đông sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành

Những chế tài xử phạt của Nghị định 23/2009/NĐ-CP còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn

đe Như vậy, các quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản

hướng dẫn đã hình thành nên khung pháp cho việc xử lý vi phạm, có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho sự quản lý của Nhà nước cũng như thúc đẩy

sự phát triển của thị trường BĐS Nhưng các quy định này chưa quy định được hết các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS Các quy định của pháp luật chưa thể với tay được đến những thủ thuật trong kinh doanh, chỉ mang tính chất định khung Công tác quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS chưa thực sự mang lại hiệu quả trong thị trường BĐS Vấn đề cần đặt ra cho công tác quản lý và điều tiết của Nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định pháp luật, đặc biệt là các quy định về xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, sao cho các quy định này phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe

II Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS

Mặc dù Luật kinh doanh BĐS đã quy định các giao dịch BĐS phải được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS, nhưng theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ xây dựng, tính từ đầu năm 2009 đến tháng 9/2009, cả nước mới chỉ có 3679 phiên giao dịch nhà đất thông qua sàn giao dịch BĐS, chiếm khoảng 15,02% số lượng giao dịch nhà đất trên thị trường Trong đó khu vực phía Bắc (chủ yếu Hà Nội) là 327 giao dịch, khu vực phía Nam (chủ yếu Tp Hồ Chí Minh) là 3352 giao dịch Còn lại, 80% giao dịch tự do

không qua sàn Liên tục nhiều năm qua, thị trường BĐS bị gắn mác kém minh bạch với tỉ lệ giao dịch ngầm rất cao Đây là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS trong nước chậm phát triển bị thao túng bởi nạn đầu cơ, giảm giá

Thực tế đã cho thấy rất nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách để né tránh các giao dịch qua sàn thông qua lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm theo quyền mua BĐS…khiến qua số lượng