Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, kinh doanh bất động sản (BĐS) dường như ít được đề cập, đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi kế hoạch hoá, tập trung quan lieu bao cấp

MỞ ĐẦU

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, kinh doanh bất động sản (BĐS) dường như ít được đề cập, đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi kế hoạch hoá, tập trung quan lieu bao cấp Kể từ khi đất nước thực hiện công cuộc đổi mới chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho hoạt đọng kinh doanh bất động sản phát triển Pháp luật BĐS được xây dựng đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất… Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS được ban hành, đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm

2006 đã mở ra cơ hội đầu tư kinh doanh BĐS cho các tổ chức cá nhân trong nước và

nước ngoài Nghiên cứu đề bài: “Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của

tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài” sẽ cho chúng ta thấy rõ phần nào của hoạt động này.

NỘI DUNG

I Khái quát chung về hoạt động kinh doanh BĐS

1 Khái niệm hoạt động kinh doanh BĐS

Theo khoản 1 điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thì: “hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS” Như vậy, khi

nghiên cứu về kinh doanh BĐS thì có 2 khái niệm cần làm rõ là khái niệm “kinh doanh BĐS” và khái niệm “kinh doanh dịch vụ BĐS”

Theo khoản 2 điều 4 Luật kinh doanh BĐS thì : “kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời” Còn theo khoản 3 điều 4 Luật kinh doanh BĐS thì: “kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động

hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.”

2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS

- Thứ nhất, chủ thể kinh doanh BĐS có phạm vi hoạt động kinh doanh không

giống nhau, đặc biệt trong so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Điều đó có nghĩa là pháp luật về kinh doanh BĐS có những quy định thể hiện về mặt chính sách trong hoạt động kinh doanh BĐS

của từng chủ thể nhất định và không đồng nhất giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài

- Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại tài sản có đặc trưng “không thể di

dời” như đất đai, công trình xây dựng thể hiện tại điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005

và một loại quyền tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất

- Thứ ba, ngành nghề kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện

liên quan đến chứng chỉ hành nghề của chủ thể kinh doanh, điều kiện về vốn trong kinh doanh đặc biệt khi nhà đầu tư xậy dựng các khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thị mới, điều kiện về nhận chuyển nhượng dự án về BĐS

- Thứ tư, lĩnh vực kinh doanh BĐS tiềm ản lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro

trong kinh doanh Lợi nhuận có được hoặc rủi ro của nhà đầu tư không chỉ xuất phát

từ việc điều hành quản trị trong kinh doanh của tổ chức, cá nhân mà trong nhiều trường hợp do cơ chế, chính sách của nhà nước, môi trường đầu tư, thời điểm đầu tư, tác động của thị trường trong nước và thế giới

- Thứ năm, các dự án BĐS thường có quy mô vốn đầu tư và diện tích chiếm đất

lớn, đặc biệt các dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp, dự án BĐS du lịch

Do vậy, không phải nhà đầu tư nào dù trong nước hay nước ngoài cũng có thể đáp ứng khả năng trong đầu tư kinh doanh BĐS

II Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu là giới hạn các hoạt động kinh doanh BĐS mà pháp luật cho phép các chủ thể kinh doanh BĐS được thực hiện

1 Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước

Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Do đó, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của chủ thể trong nước sẽ bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, các giao dịch BĐS hướng tới lợi nhuận và kinh doanh dịch vụ BĐS Các nhà đầu tư trong nước được pháp luật bảo hộ trong hoạt

động kinh doanh BĐS rất đa dạng Theo khoản 1 điều 9 Luật kinh doanh BĐS thì: “

Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

đ) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.”

Như vậy, các tổ chức cá nhân trong nước được phép đầu tư tạo lập không hạn chế các BĐS để cung cấp ra ngoài thị trường các sản phẩm nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê và đặc biệt là phát triển hạ tầng tại các khu vực quy hoạch cho các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao Bên cạnh đó, họ được thực hiện các giao dịch về BĐS với các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS

Đối với kinh doanh dịch vụ BĐS thì khoản 2 điều 9 Luật kinh doanh BĐS quy

định: “Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Dịch vụ môi giới bất động sản;

b) Dịch vụ định giá bất động sản;

c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

d) Dịch vụ tư vấn bất động sản;

đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản;

e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

g) Dịch vụ quản lý bất động sản.”

Như vậy, tổ chức cá nhân được kinh doanh dịch vụ BĐS trong khuồn khổ:

- Thứ nhất, dịch vụ môi giới BĐS Môi giới BĐS là hoạt động của tổ chức, cá

nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS với tư cách trung gian để đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS Môi giới BĐS có đặc điểm khác với quan hệ đại diện quản lý BĐS Trong quan hệ đại diện quản lý BĐS, ban quản lý có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bán, cho thuê, thuê mua BĐS với tư cách là người được uỷ quyền do các bên thoả thuận và điều đó là cần thiết cho quan hệ này Còn trong quan hệ môi giới BĐS, người môi giới chỉ đứng giữa trong một quan hệ giao dịch BĐS mà không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên

- Thứ hai, dịch vụ định giá BĐS Đây là hoạt động của tổ chức, cá nhân có đủ

năng lực và điều kiện theo quy định của pháp luật nhằm tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định Sản phẩm của việc định giá BĐS thể hiện bằng chứng thư định giá BĐS do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS lập khi có yêu cầu của khách hàng Đối với cá nhân hoạt động dịch vụ định giá BĐS phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS

- Thứ ba, dịch vụ sàn giao dịch BĐS Đây là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và

cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch là hoạt động của pháp nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS và đáp ứng các điều kiện về thành lập sàn giao dịch BĐS để thực hiện các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS được thông qua sàn giao dịch BĐS Theo quy định tại Điều 59 Luật kinh doanh BĐS, các tổ chức, cá nhân khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS Như vậy, thông qua sàn giao dịch BĐS, hàng hoá được công khai minh bạch, BĐS được quản lý chặt chẽ, đáp ứng lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS

- Thứ tư, dịch vụ tư vấn BĐS Đây là hoạt động của tổ chức, cá nhân đủ điều

kiện kinh doanh dịch vụ BĐS nhằm cung cấp thông tin, tư vấn theo yêu cầu của khách hàng về pháp luật, về đầu tư kinh doanh , về tài chính BĐS, về giá BĐS và tư vấn về hợp đồng trong kinh doanh BĐS

- Thứ năm, dịch vụ đấu giá BĐS Dịch vụ này là hoạt động công khai của tổ

chức, cá nhân đủ điều kiện kinh daonh dịch vụ BĐS trong việc bán, chuyển nhượng BĐS để chọn người mua, người nhận chuyển nhượng BĐS với giá cao nhất theo thủ tục đấu giá

- Thứ sáu, dịch vụ quảng cáo BĐS Nhà cung cấp dịch vụ này chính là tổ chức,

cá nhân đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS thực hiện quảng cáo BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS hoặc trên phương tiện thông tin đại chúng theo yêu cầu của khách hàng

- Thứ bảy, dịch vụ quản lý BĐS Nhà cung cấp dịch vụ này là tổ chức, cá nhân

kinh doanh dịch vụ BĐS đươch chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu BĐS uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác BĐS theo hợp đồng quản lý BĐS

2 Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nâm định cư ở nước ngoài

Theo điều 10 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thì “Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.

2 Ngoài phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào quy định của Luật này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh

tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.”

Phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều phụ thuộc rất nhiều vào quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế quốc tế Do vậy,

có những phạm vi kinh doanh được bảo hộ cho nhà đầu tư trong nước nhưng chưa thể bảo hộ cho nhà đầu tư nước ngoài Trong đầu tư kinh doanh về bất động sản, Nhà nước Việt Nam đặc biệt khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tạo lập các bất động sản để cung ứng các sản phẩm có chất lượng cao ra ngoài thị trường Việt Nam như văn phòng cho thuê loại A và loại B, căn hộ chưng cư cao cấp, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao Nhà đầu

tư nước ngoài được kinh doanh trong phạm vi sau:

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất

đã có hạ tầng;

- Đầu tư kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản (việc cấp chứng chỉ về kinh doanh bất động sản cho người nước ngoài sẽ do Bộ xây dựng quy định cụ thể Đối với người nước ngoài hiện tại đang có chứng chỉ môi giới, định giá được cơ quan có thẩm quyền ở nước ngoài cấp

và vẫn đang còn giá trị thì vẫn được sử dụng để hành nghề Văn bằng, chứng chỉ này phải được dịch ra tiếng Việt và phải công chứng, chứng thực theo quy định của luật pháp Việt Nam)

Các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều được được phép đầu tư tạo lập không hạn chế khi đủ điều kiện kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, tuy nhiên, không được phép mua đi bán lại bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước Tới đây, Chính phủ Việt Nam sẽ nới rộng thêm điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam để họ được sở hữu nhà nhưng không có nghĩa là họ được phép kinh doanh nhà, công trình xây dựng đã mua

3 Nhận xét về các quy định của pháp luật về phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nâm định cư ở nước ngoài

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài Vì vậy, phạm vi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi tắt là Việt kiều) được pháp luật quy định có những điểm khác nhau Điều này thể hiện chính sách bảo đảm quyền bình đẳng giữa các chủ thể trong và ngoài nước trong hoạt động kinh doanh BĐS song vẫn bảo đảm tính toàn vẹn, chủ quyền về lãnh thổ quốc gia

Như vậy, theo pháp luật hiện hành phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Việt kiều hạn chế hơn so với phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức,

cá nhân trong nước Tổ chức, cá nhân nước ngoài, Việt kiều chỉ được đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng , không được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng trên đất thuê

để cho thuê đất đã có hạ tầng Sở dĩ có sự khác nhau này là bởi vì, hiện nay hệ thống công trình hạ tầng ở nước ta còn thiếu hoặc không đồng bộ mà việc đầu tư xây dựng cần nguồn vốn rấ lớn; trong khi tổ chức, cá nhân nước ngoài, Việt kiều lại có ưu thế

về vốn Để có thể khuyến khích, khai thác ưu thế này, Luật kinh doanh BĐS quy định phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Việt kiều như vậy là hợp lý; đồng thời ngăn ngừa tình trạng các chủ thể này có thể gây lũng đoạn thị trường nhà, đất ở nước ta…

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài được pháp luật Việt nam khuyến khích và bảo hộ, cụ thể:

+ Nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư trong linh vực kinh doanh bất động sản; chính sách này được ghi nhận rất rõ ràng tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Cơ chế pháp lý bình đẳng trong hoạt đông kinh doanh bất động sản được xác lập; mọi chủ thể đầu tư (không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay là nhà đầu tư nước ngoài) đều được tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản (Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản); nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phải đáp ứng điều kiện có chứng chỉ hành nghề và

có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản như nhà đầu tư trong nước ( Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản); đồng thời hoạt động nhà đầu tư phải chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nguyên tắc hoạt động kinh

doanh bất động sản được quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006 được áp dụng cho mọi chủ thể kinh doanh bất động sản…;

+ Nhà nước Việt Nam có chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản; các chính sách ưu đãi này bao gồm:

- Nhà nước Việt Nam miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình có chuyển giao cho nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách;

- Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất;

- Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng, các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất;

Tuy nhiên, các quy định hiện hành về đầu tư kinh doanh BĐS vẫn còn hạn chế các nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS tại Việt Nam Theo luật sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật Nhà ở và điều 121 Luật Đất đai năm 2009, không phải mọi đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được mua nhà ở tại Việt Nam mà chỉ:

“1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được

cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

+ Người có quốc tịch Việt Nam.

+ Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống

ở trong nước.

2 Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ trung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam” (điều 1).

Tương tự, Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội ngày 3 tháng 6 năm

Nam quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua

và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 1 Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc đượ doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước

và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý cho doanh nghiệp đó; 2 Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được chủ tịch nước CHXHCNVN tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do thủ tướng chính phủ quyết định; 3 Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; 4 Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; 5 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó” (Điều 2) Điều này làm cho thị trường BĐS có độ “mở” hạn chế, chưa thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này

III Một số giái pháp hoàn thiện

* Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về kinh doanh BĐS

- Bổ sung quy định về Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cá nhân nước ngoài khi thuê đất sử dụng tại Việt Nam;

- Mở rộng đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh BĐS, từng bước mở của thị trường BĐS cho bộ phận người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư;

Pháp luật về kinh doanh BĐS phải được hoàn thiện theo hướng không hạn chế đối tượng được quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại Đối với người Việt Nam định cư ơt nước ngoài, Luật Đất đai năm 2003 hạn chế 5 đối tượng được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam Luật Nhà ở năm 2005 ra đời

bổ sung đối tượng Việt kiều được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đó là: người Việt kiều được phép cư trú tại Việt Nam từ 6 tháng trở lên Các đối tượng Việt kiều trên đây chỉ được mua 1 căn nhà, 1 biệt thự hoặc 1 căn hộ Thiết nghĩ, Nhà nước nên mở rộng hơn nữa các đối tượng người Việt kiều được mua nhà ở gằn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể

về vấn đề này; trong khi đó Luật về Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS lại đề cập đến việc cho phép các đối tượng này tham gia thị trường BĐS Để khắc phục sự không tương thích trong các quy định của Luật đất đai năm 2003 và luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS; Luật đất đai năm 2003 cần bổ sung quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài ở tại Việt Nam;

- Bổ sung các quy định về quy chế thành lập các tổ chức môi giới, định giá, tư vấn về BĐS, bảo hiểm kinh doanh BĐS … nhằm hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS theo hướng lành mạnh, công khai, minh bạch

* Thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS

Theo Luật đất đai năm 2003, cơ quan quản lý đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và môi trường, ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là sở Tài nguyên và môi trường và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là phòng Tài nguyên và mội trường Cơ quan quản lý đất đai cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính cấp đó;

Trong khi đó, Luật kinh doanh BĐS lại quy định trách nhiệm quản lý nhà nước

về hoạt động kinh doanh BĐS thuộc về Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS theo sự phân công của Chính phủ Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chưa thành lập tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS ở địa phương Hơn nữa, với quy định như vậy, việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS trên thực tế không có sự thống nhất, chồng chéo hoặc không

có sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng giữa các cơ quan quản lý nhà nước về từng loại BĐS Để khắc phục hạn chế này, cần tăng cường sự thống nhất về quản lý nhà nước theo hướng:

- Xác định rõ Bộ, ngành được giao nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS là cơ quan chịu trách nhiệm chính; các Bộ, ngành liên quan chịu trách nhiệm phối hợp quản lý;

- Cần thành lập ở tất cả các địa phương cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS

KẾT LUẬN

Kinh doanh BĐS có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc gia Mảng hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS được nhà nước quan tâm xây dựng, bổ sung và hoàn thiện cho phù hợp với các yêu cầu về phát triển kinh tế Tuy nhiên, hệ

nước cần có chính sách hoàn thiện hơn nữa về kinh doanh BĐS, đặc biệt là trong phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài