Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh thành phố Cần Thơ

Trân tr ng, inh Vi t Khoa... Th là bong bóng v.

LU N V N TH C S KINH T

TP H Chí Minh – N m 2009

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

L I C M N

Chân thành c m n gia đình tôi cùng các đ ng nghi p đã ng h và h tr tôi

r t nhi u đ hoàn thành thành lu n v n này Tôi đ c bi t kính g i l i bi t n sâu s c

đ n giáo viên h ng d n - Ti n s Tr m Th Xuân H ng - đã dành cho tôi s t n tâm, chia s và ch d n quý báu trong su t th i gian th c hi n đ tài

Do n ng l c và đi u ki n ti p c n ngu n tài li u nghiên c u còn h n ch nên

lu n v n ch c ch n s còn nhi u thi u sót, r t mong nh n đ c s góp ý c a Quý

Th y, Cô, đ ng nghi p đ lu n v n đ c hoàn thi n h n

Trân tr ng,

inh Vi t Khoa

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

L I CAM OAN

Tôi xin cam đoan r ng các n i dung trình bày trong lu n v n này, ngo i tr các n i dung tham kh o t các công trình khác nh đã nêu rõ trong lu n v n, là do chính tôi th c hi n và ch a đ c công b trong b t k công trình nào khác

Tôi hoàn toàn ch u trách nhi m tr c nhà tr ng v s cam đoan này

TP HCM, ngày 30 tháng 09 n m 2009

Tác gi lu n v n

inh Vi t Khoa

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

M C L C

L I C M N i

L I CAM OAN ii

M C L C iii

DANH M C CÁC CH VI T T T vi

DANH M C CÁC B NG BI U vii

DANH M C CÁC B NG V , TH .viii

L I M U 1

CH NG 1 2

C S LÝ LU N V R I RO TRONG CHO VAY B T NG S N T I CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I 2

1.1 CHO VAY B T NG S N 2

1.1.1 Khái ni m cho vay B S: 2

1.1.2 Phân lo i cho vay B S: 3

1.1.3 Nh ng đ c đi m c b n trong cho vay B S: 3

1.1.4 Vai trò c a cho vay B S: 4

1.1.4.1 i v i n n kinh t - Xã h i : 4

1.1.4.2 i v i các NHTM: 5

1.1.4.3 i v i khách hàng: 6

1.2 R I RO TRONG CHO VAY B T NG S N 6

1.2.1 Khái ni m: 6

1.2.2 Các lo i r i ro trong cho vay B S: 7

1.2.3 Nguyên nhân dân d n đ n r i ro trong cho vay B S: 7

1.2.4 H u qu c a r i ro trong cho vay B S : 8

1.2.5 H th ng ch tiêu đánh giá r i ro trong cho vay B S: 9

1.2.5.1 T l n quá h n, n x u : 9

1.2.5.2 D n cho vay B S/T ng d n : 10

1.2.5.3 D n cho vay B S/V n huy đ ng: 10

1.2.5.4 Doanh s cho vay B S: 11

1.2.5.5 Ph ng pháp đ nh giá B S: 12

1.2.6 Các nhân t nh h ng đ n ho t đ ng cho vay B S: 13

1.2.6.1 L m phát: 13

1.2.6.2 C ch chính sách tác đ ng đ n cho vay B S : .13

1.2.6.3 Giá B S: 14

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

1.2.6.4 Ngu n v n cho vay B S: 15

1.2.6.5 Tâm lý nhà đ u t : .15

1.3 KINH NGHI M H N CH R I RO TRONG CHO VAY B T NG S N M T S N C TRÊN TH GI I 16

1.3.1 R i ro cho vay B S t i m t s n c : 16

1.3.1.1 M : 16

1.3.1.2 Nh t: 18

1.3.2 M t s kinh nghi m h n ch r i ro trong cho vay B S đ i v i các NHTM t i Vi t Nam : 22

K t lu n Ch ng 1: 24

CH NG 2 25

TH C TR NG R I RO CHO VAY B T NG S N T I MHB C N TH 25

2.1 GI I THI U S L C M T S NHTM TRÊN A BÀN TPCT 25

2.1.1 V huy đ ng v n: 26

2.1.2 D n cho vay: 26

2.1.3 Xu h ng phát tri n s n ph m tín d ng B S t i C n Th : 27

2.2 KHÁI QUÁT V NGÂN HÀNG PHÁT TRI N NHÀ BSCL, CHI NHÁNH THÀNH PH C N TH 31

2.2.1 S ra đ i: 31

2.2.2 S l c tình hình ho t đ ng kinh doanh c a MHB C n Th : 33

2.2.2.1 Tình hình huy đ ng v n: 33

2.2.2.2 Tình hình s d ng v n: 35

2.3 TH C TR NG CHO VAY B T NG S N T I MHB C N TH 37

2.3.1 Các đi u ki n c b n cho vay B S: 37 2.3.2 Quy trình cho vay B S: 39

2.3.3 S n ph m cho vay B S: 42

2.3.4 Th c tr ng cho vay B S: 43

2.3.4.1 Th ph n cho vay B S: 43

2.3.4.2 K t qu cho vay B S t i MHB C n Th : 44

2.3.4.3 C c u d n cho vay B S theo đ i t ng khách hàng : 48

2.3.4.4 Hi u qu tín d ng B S: 49

2.3.4.5 Ch t l ng cho vay B S: 50

2.4 TH C TR NG R I RO TRONG CHO VAY B T NG S N T I NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH THÀNH PH C N TH 52 2.4.1 ánh giá r i ro các ch tiêu cho vay B S t i MHB C n Th : 52

2.4.1.1 Ch tiêu r i ro n x u : 52

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

2.4.1.2 Ch tiêu r i ro d n cho vay B S/T ng d n : 53

2.4.1.3 Ch tiêu r i ro doanh s cho vay B S : 54

2.4.1.4 Ch tiêu r i ro D n B S/v n huy đ ng : 55

2.4.2 Th c tr ng r i ro trong cho vay B S t i MHB C n Th : 56

2.4.2.1 Nh ng h n ch ch quan : 56

2.4.2.2 Y u t khách quan : 59

K t lu n Ch ng 2 66

CH NG 3 67

NH NG GI I PHÁP H N CH R I RO CHO VAY B T NG S N 67

C A NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH MHB C N TH 67

3.1 NH H NG CHO VAY B S T I NGÂN HÀNG MHB, VÀ CHI NHÁNH MHB C N TH N N M 2015 : 67

3.1.1 nh h ng kinh doanh c a h th ng ngân hàng MHB : 67

3.1.2 nh h ng cho vay B S c a MHB C n Th đ n n m 2015 : .68

3.2 GI I PHÁP I V I V I H I S NGÂN HÀNG MHB 70

3.2.1 Gia t ng ngu n v n huy đ ng trung và dài h n đáp ng nhu c u cho vay B S : 70

3.2.2 T ng c ng công tác x lý n : 71

3.2.3 Nâng cao ch t l ng th m đ nh, cho vay B S : 72

3.2.4 Qu n lý và phát tri n ngu n nhân l c: 72

3.2.5 ánh giá đ nh k TS B trong tín d ng B S: 74

3.3 GI I PHÁP I V I MHB CHI NHÁNH C N TH 74

3.3.1 Gi i pháp nâng cao ch t l ng cho vay B S: 74

3.3.2 Trích l p d phòng r i ro cho các kho n cho vay B S m t cách đ y đ và chính xác : 76

3.3.3 H n ch t i đa các kho n cho vay đ u c B S ch a đ ng nhi u r i ro 76

3.3.4 C ng c h th ng qu n lý tín d ng: 76

3.3.5 Th ng xuyên theo dõi sát di n bi n c a th tr ng B S 77

3.4 GI I PHÁP I V I NHNN: 77

3.5 GI I PHÁP I V I CHÍNH PH VÀ B NGÀNH CÓ LIÊN QUAN 79

K t lu n Ch ng 3 80

K T LU N 81

TÀI LI U THAM KH O 82

PH L C 83

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

MHB Ngân hàng Phát tri n nhà ng b ng sông C u Long

MHB C n Th Ngân hàng Phát tri n nhà ng b ng sông C u Long,

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

DANH M C CÁC B NG BI U

B ng 2.1 T ng h p m t s ch tiêu v ho t đ ng ngân hàng trên đ a bàn thành ph C n

Th qua 5 n m t 2004 đ n tháng 06/2009 .25

B ng 2.2 K t qu cho vay B S c a h th ng NHTM trên đ a bàn TPCT t n m 2006 đ n tháng 6/2009 27

B ng 2.3 Tình hình huy đ ng c a MHB C n Th t 2006 đ n h t 06/2009 33

B ng 2.4 M t s ch tiêu ho t đ ng tín d ng t i MHB C n Th qua các n m 35

B ng 2.5: Quy trình c p tín d ng t i MHB C n Th 40

B ng 2.6 K t qu cho vay B S c a MHB C n Th (2006-06/2009) 45

B ng 2.7 M t s ch tiêu liên quan đ n cho vay B S t i MHB C n Th .47

B ng 2.8 C c u d n cho vay B S theo đ i t ng khách hàng t i MHB C n Th t 2006 đ n 06/2009 48

B ng 2.9 Thu lãi t cho vay B S c a MHB C n Th qua các n m 49

B ng 2.10 T c đ t ng n x u trong cho vay B S t 2004 đ n 06/2009 52

B ng 2.11 T c đ t ng doanh s cho vay B S c a MHB C n Th .54

B ng 2.12 So sánh t l t ng tr ng d n cho vay B S và t l t ng tr ng v n huy đ ng t i MHB C n Th t n m 2006 đ n 06/2009 .55

B ng 2.13 LSCB đ c đi u ch nh qua t ng th i k .65

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

DANH M C CÁC B NG V , TH

Hình 2.1 Tình hình cho vay c a NHTM đ i v i các ngành ngh kinh t t i đ a bàn TPCT

đ n 30/6/2009 .26

Hình 2.2 i ng CBTD c a MHB C n Th tr c tr s Chi nhánh 31

Hình 2.3 S đ t ch c hi n nay c a MHB C n Th .32

Hình 2.4: S đ c c u t ch c b máy qu n lý tín d ng t i MHB C n Th .40

Hình 2.5 Bi u đ t tr ng d n B S c a MHB C n Th so v i toàn đ a bàn .43

Hình 2.6 So sánh ch t l ng cho vay B S c a MHB C n Th v i toàn đ a bàn Thành ph C n Th 50

Hình 2.7 Bi u đ t tr ng d n B S trên t ng d n t i MHB C n Th .53

Hình 2.8 NHNN đi u ti t Lãi su t C b n qua t ng th i k 62

Hình 2.9 T l d tr b t bu c áp d ng đ i v i các NHTM Nhà n c 64

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

L I M U

I TÍNH C P THI T C A TÀI:

Trong m i quan h t ng tác có th xác đ nh là cùng chi u gi a th tr ng

B S và tín d ng ngân hàng, vi c qu n lý và ki m soát r i ro luôn là m t v n đ h t

s c quan tr ng, đ c bi t đ i v i ho t đ ng c a các NHTM đ có th tránh đ c s

s p đ mang tính h th ng các ngân hàng c ng nh các tác đ ng tiêu c c đ n th

tr ng ti n t nói riêng và toàn b n n kinh t qu c gia

Không quá sôi đ ng nh t i TP.HCM hay Hà N i nh ng th tr ng B S t i

C n Th , ch y u là các d án nhà và các giao d ch nh l , c ng có nh ng bi n

đ ng b t th ng k t n m 2003, khi thành ph chu n b chuy n đ i t thành ph

tr c thu c t nh sang thành ph tr c thu c Trung ng, và c ng không thoát kh i s

nh h ng chung c a suy thoái kinh t th gi i nói chung và kinh t Vi t Nam nói riêng vào gi a n m 2008 Nh ng bi n đ ng đó đã tác đ ng r t l n đ n các ho t

đ ng tín d ng c a các NHTM trên đ a bàn TPCT, trong đó có MHB C n Th , đ c

bi t khi đ c Chính ph phê duy t C n Th là thành ph lo i I t tháng 6/2009

Là m t Ngân hàng non tr so v i h u h t các NHTM khác trên đ a bàn, d

ki n tình hình ho t đ ng kinh doanh c a MHB C n Th s g p ph i nhi u khó kh n

v i ngày càng nhi u ngân hàng m i - nh ng đ i th c nh tranh – đã, đang và s

đ c thành l p, cùng nhi u ngân hàng khác tham gia vào th tr ng nh h p TPCT

và khu v c BSCL S c nh tranh càng ngày càng kh c li t đ m b o ho t đ ng kinh doanh ngày càng phát tri n và đ t hi u qu , th a mãn nhu c u c a khách hàng

m t cách t t nh t, vi c đánh giá r i ro trong cho vay B S – nghi p v tín d ng chính c a Ngân hàng Phát tri n nhà ng b ng sông C u Long, chi nhánh C n Th

- đúng nh tên g i c a ngân hàng – là h t s c c n thi t đ có nh ng gi i pháp hi u

qu , v a có th cung ng đ y đ v n cho th tr ng B S – huy t m ch c a n n kinh t , v a đ m b o an toàn cho ho t đ ng tín d ng, gi m thi u r i ro và t ng n ng

l c c nh tranh cho Ngân hàng ây là lý do mà tác gi ch n đ tài “ Gi i pháp h n

ch r i ro trong cho vay B S t i MHB C n Th ” đ nghiên c u

Gi i pháp h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i MHB C n Th inh Vi t Khoa

II M C TIÊU NGHIÊN C U:

M c tiêu nghiên c u đ tài này là phân tích và đánh giá vai trò c a cho vay

B S đ i v i s phát tri n c a MHB C n Th , nh n di n các r i ro trong cho vay

B S đ t đó, đ xu t các gi i pháp h n ch r i ro, bi n r i ro thành c h i nh m

t ng n ng l c c nh tranh, ki n toàn h th ng và xây d ng th ng hi u cho MHB

C n Th , chu n b chuy n đ i thành m t ngân hàng c ph n đ c l a ch n hàng

đ u c a khách hàng

III PH NG PHÁP NGHIÊN C U:

tài đ c nghiên c u b ng nhi u ph ng pháp khác nhau, g m:

- Ph ng pháp t ng h p thông tin, s li u có s n (sách v , t p chí chuyên ngành, các bài phân tích c a các chuyên gia, các di n đàn trên m ng internet, các báo cáo c a các ngân hàng, và các tài li u khác);

- Ph ng pháp th ng kê;

- Ph ng pháp lu n (nhìn nh n s vi c theo s v n đ ng và phát tri n c a chúng); và

- Ph ng pháp minh h a (bi u đ , đ th )

III PH M VI NGHIÊN C U:

tài đ c gi i h n vi c đ xu t các gi i pháp đ h n ch r i ro ch không đ a ra các công c , bi n pháp k thu t c th đ ch ng r i ro trong cho vay

B S cho h th ng các NHTM nói chung và MHB C n Th và nói riêng

IV K T C U C A LU N V N:

Lu n v n có kh i l ng 81 trang, có k t c u nh sau:

- Ph n m đ u

- Ph n n i dung: g m 3 ch ng

Ch ng 1: C s lý lu n v r i ro trong cho vay B S t i các NHTM

Ch ng 2: Th c tr ng r i ro trong cho vay B S c a MHB C n Th

Ch ng 3: Nh ng gi i pháp h n ch r i ro trong cho vay B S c a MHB C n

Th

- Ph n k t lu n

CH NG 1

C S LÝ LU N V R I RO TRONG CHO VAY B T NG S N

T I CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I

1.1 CHO VAY B T NG S N

1.1.1 Khái ni m cho vay B S:

Trong th c t , khái ni m v “cho vay B S” còn r t chung chung và khác nhau do tùy vào ph m vi và quy mô gi a các NHTM, các nhà đ u t trong ho t

đ ng cho vay B S Tuy nhiên, có th nói cho vay B S là m t nghi p v tín d ng ngân hàng nh m cung ng v n cho th tr ng B S g m m t h th ng các quan h kinh t trong các ngành t o l p B S, các th ch h tr th tr ng và toàn b các

ho t đ ng liên quan đ n vi c giao d ch B S

Ngoài m c đích sinh l i, ho t đ ng cho vay B S hi n nay c a các TCTD

ch y u h tr v n góp ph n phát tri n th tr ng B S, c th nh m vào 3 m c tiêu chính sau :

Th nh t, cho vay m c đích kinh doanh B S, m c tiêu này ch y u tài tr

v n cho các t ch c xây d ng v n phòng, cao c cho thuê, xây d ng nhà , c n h

đ bán, xây d ng các trung tâm th ng m i

Th hai, cho vay m c đích ph c v s n xu t mà ch y u là tài tr v n cho các doanh nghi p trong vi c xây d ng m r ng nhà x ng s n xu t, xây d ng c s làm vi c, nhà x ng m i nh m n đ nh s n xu t thay vì ph i t n chi phí đi thuê

Th ba, cho vay ph c v nhu c u tiêu dùng v nhà , đ t cho ng i dân, đây chính là m c tiêu chính hi n nay mà các ngân hàng đang h ng t i M c tiêu này góp ph n gi i quy t nhu c u xây d ng, s a ch a, mua nhà, mua đ t đ đ i v i các cá nhân, h gia đình ây c ng chính là nhu c u thi t y u c a ng i dân đ n

đ nh cu c s ng, an c – l c nghi p

M i TCTD đ u có cách ti p c n khác nhau trong ho t đ ng cho vay B S, tùy vào đ nh h ng chi n l c phát tri n, kh n ng c nh tranh và s sáng t o trong khuôn kh lu t đ nh v nghi p v cho vay B S c a mình

1.1.2 Phân lo i cho vay B S:

Xét v đ i t ng th h ng, do đ c thù c a c a th tr ng B S và chính sách cho vay c a các TCTD, đ i t ng c a cho vay B S r t đa d ng, đ n t m i thành ph n trong xã h i, g m các công ty, t p đoàn đ u t kinh doanh B S, các ch

d án đ u t xây d ng, các cá nhân có nhu c u tín d ng v đ t và nhà , v.v Có th phân thành 3 lo i cho vay B S chính nh sau :

* Cho vay B S tiêu dùng : Vay mua nhà, mua đ t, c n h đ ho c vay s a

ch a, xây d ng nhà i t ng khách hàng vay lo i này th ng là cá nhân, h gia đình vay v n ph c v cho m c đích tiêu dùng nhà , ngu n thu nh p dùng đ tr n

t l ng, ho c thu nh p tích l y khác … tr góp d n t 5 – 10 n m

* Cho vay đ u c B S : Vay đ mua bán, kinh doanh B S ph c v cho

m c đích đ u c , h ng chênh l ch giá B S Th i gian vay th ng ng n, t i đa 12 tháng, ngu n tr n t vi c bán chính tài s n đ u c , và tài s n đ m b o c ng chính

là tài s n đ c hình thành t v n vay ây là lo i cho vay mà ngân hàng r t h n ch

Th i gian vay th ng kéo dài t 7 – 15 n m, th i gian ân h n tr n cho đ n khi doanh nghi p huy đ ng v n t vi c bán s n ph m đã hình thành Tài s n đ m b o

c a lo i này th ng là th ch p d án, gi i ngân và th ch p theo ti n đ hoàn thành

c a d án theo hình th c cu n chi u Lãi su t áp d ng cho lo i này th ng th p h n

so v i 2 lo i nêu trên

1.1.3 Nh ng đ c đi m c b n trong cho vay B S:

Th tr ng B S có m i liên h m t thi t v i th tr ng v n và cùng phát tri n trong m i t ng quan t l thu n M t th tr ng v n phát tri n n đ nh và lành m nh s giúp cho th tr ng B S c ng phát tri n n đ nh và lành m nh, và

ng c l i Trong m i t ng quan đó, ho t đ ng cho vay B S mang nh ng đ c đi m

- Các kho n cho vay B S th ng là các kho n vay trung và dài h n do đ i

t ng đ u t là B S mang tính lâu dài;

- B S là nh ng tài s n ít hao mòn Trong khi các tài s n khác, giá tr và giá

tr s d ng th ng gi m, có th gi m r t nhanh theo th i gian, th m chí giá tr c a tài s n có th gi m t 10% đ n 20% ngay sau khi nh n th ch p nh xe c , máy móc thi t b

- Ngân hàng th ng nh n tài s n đ m b o là B S vì lo i tài s n này s n có các gi y t ch ng minh quy n s h u, quy n s d ng rõ ràng và có th xác đ nh ch

s h u/s d ng m t cách d dàng B t k m t s mua bán, chuy n nh ng hay vay

v n đ u ph i qua công ch ng và đ ng ký giao d ch đ m b o S n có các gi y t

B S làm th ch p, ngân hàng có th thanh lý tài s n đ thu h i n trong tr ng h p

Ngu n v n tín d ng B S là m t trong nh ng ngu n l c trong xã h i mang

l i c h i v nhà cho ph n l n dân lao đ ng, nh m n đ nh và nâng cao ch t

l ng cu c s ng c ng nh c h i phát tri n s n xu t cho các doanh nghi p v a và

nh , t đó t ng n ng l c c nh tranh, t o c h i vi c làm m i và thu hút lao đ ng,

t n d ng đ c ngu n nhân l c chuyên môn th p, giá r trong xã h i

Thông qua ngu n v n tín d ng B S cho các ch ng trình và d án phát tri n nhà , khu đô th , th ng m i, h t ng c s , hàng n m h th ng ngân hàng đã góp

ph n đ y nhanh ti n đ đô th hóa, ch nh trang b m t đô th , là n n t ng đ thu hút

đ u t t các ngu n l c bên ngoài góp ph n vào s nghi p công nghi p hóa, hi n

đ i hóa đ t n c

Th tr ng B S là m t b ph n không tách r i c a n n kinh t hàng hóa

Vi c b m v n đúng m c c n thi t cho th tr ng B S, kh i thông dòng ch y v n trong n n kinh t , hi n nhiên s thúc đ y th tr ng này phát tri n, kéo theo nh ng

nh h ng tích c c đ i v i n n kinh t nói chung, k c th tr ng tài chính (th

hi n qua s đa d ng hóa các s n ph m tín d ng, cho ra đ i TTCK)

Các giao d ch B S có qui mô chi m t tr ng l n t ng đ i so v i ngu n thu

nh p và n ng l c đ u t vì v y, vì v y các NHTM rõ ràng không th b qua th

tr ng quá ti m n ng này và đua nhau đa d ng hóa các s n ph m tín d ng B S, nâng t tr ng c a d n B S cùng lúc v i vi c t ng n ng l c tín d ng cho hàng lo t các nhà đ u t kinh doanh B S, góp ph n vào quá trình tái t o B S Tuy nhiên,

n u quá trình này không có gi i h n thì nguy c các ngân hàng phá s n là r t l n

V n tín d ng ngân hàng n u nh đ c đ u t cho SXKD, xu t kh u… s góp ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t Tuy nhiên n u đ c đ u t quá nhi u cho th

tr ng B S và các l nh v c phi s n xu t khác thì s d n đ n tình tr ng m t cân đ i tài chính kinh t và là m t nguyên nhân gây l m phát

Ngoài ra, s liên thông gi a th tr ng B S, v n và ti n t còn là n n t ng cho công vi c l p chính sách kinh t v mô và vi mô

Bên c nh vi c t o đ c d n l n, cho vay B S còn h tr cho các NHTM trong vi c bán chéo s n ph m, gia t ng ti n ích, gia t ng ngu n thu nh ký k t các

h p đ ng h p tác v i các ch đ u t d án m tài kho n thanh toán ti n mua bán nhà qua ngân hàng, s t o đ c ngu n thu d ch v , gia t ng v n huy đ ng

1.1.4.3 i v i khách hàng:

Vi c nh n đ c các kho n tín d ng B S góp ph n t ng n ng l c tín d ng

c a các t ch c, doanh nghi p, cá nhân tham gia vào th tr ng B S, b sung ngu n v n còn h n ch c a h i u này đ c bi t có ý ngh a vì tài s n đ m b o trong tín d ng B S là các tài s n phát sinh t ngu n v n vay

M t khi đi u ki n và c h i ti p c n tín d ng B S tr nên d dàng, đa d ng

và ngang b ng cho m i t ng l p xã h i có nhu c u, th tr ng B S s tr nên nh n

nh p h n bao gi h t

- Khách hàng c a các kho n vay kinh doanh B S có c h i tái t o B S, m

r ng kinh doanh sang các l nh v c khác, t ng c ng l i th c nh tranh trong kinh doanh c a mình

- i v i các pháp nhân, đ c bi t là các doanh nghi p v a và nh , tín d ng

B S ph c v s n xu t là c h i cho h phát tri n s n xu t, không ph i m t ti n đi thuê nhà x ng, t ng n ng l c c nh tranh

- H gia đình và các cá th có thu nh p trung bình, th p nh ng n đ nh có c

h i n đ nh cu c s ng v i các s n ph m tín d ng B S tiêu dùng thông qua các d

án nhà có quy mô v a và nh , giá c phù h p, và các ch ng trình nhà xã h i cho thuê và cho thuê mua

1.2 R I RO TRONG CHO VAY B T NG S N

1.2.1 Khái ni m:

R i ro trong cho vay B S là s thi t h i có th gây ra cho các NHTM khi cho vay các đ i t ng đ s d ng v n vào các m c đích liên quan đ n B S nh mua đ t, mua nhà đ , xây c t và s a ch a nhà , xây d ng v n phòng cho thuê,

đ u t kinh doanh B S, đ u t xây d ng d án nhà , v.v

1.2.2 Các lo i r i ro trong cho vay B S:

Có nhi u lo i r i ro trong ho t đ ng cho vay B S, nh ng có th k đ n 2

lo i r i ro chính trong cho vay B S là :

* R i ro thanh kho n : các kho n cho vay B S th ng có th i gian thu h i

v n dài, trong khi ngu n v n huy đ ng t các NHTM th ng là ng n h n Các ngân hàng luôn r i vào tr ng thái s d ng v n ng n h n đ cho vay trung, dài h n Tình

tr ng m t thanh kho n s x y ra khi áp l c ph i tr n t i h n gia t ng, nh ng v n

ch a thu h i đ c t các kho n vay dài h n M t khi khách hàng ti n g i đ ng lo t rút v n thì h u qu th t s nghiêm tr ng

* R i ro n x u, n quá h n : Cho vay B S là kênh t o d n l n và nhanh

h n so v i các lo i hình cho vay khác c bi t, khi mà ngày càng có nhi u TCTD

đ c thành l p, đ giành l y khách hàng các ngân hàng không ng i b b t các th

t c, quy đ nh, th m đ nh s sài, không chú tr ng đ n ngu n tr n , tình hình tài chính c a khách hàng và ngày càng d dãi h n trong vi c cho vay Cao trào đ c

di n ra khi giá B S đ c đ y lên cao t o “c n s t o”, thu hút đ c nhi u thành

ph n tham gia đ u c , ch t ng giá vào th tr ng, tâm lý “đ u t B S” không bao

gi thua l c ng d n hình thành trong suy ngh c a các NHTM Ngân hàng ngày càng m nh tay h n trong cho vay l nh v c này Khi bong bóng B S n tung, giá liên

t c gi m, thanh kho n kém, n t i h n khách hàng không thanh toán đ c d n đ n

vi c n x u, n quá h n t i các ngân hàng t ng lên, làm t ng chi phí, gi m hi u qu kinh doanh, có th d n đ n r i ro thu h i không đ v n

1.2.3 Nguyên nhân dân d n đ n r i ro trong cho vay B S:

B t c ho t đ ng kinh doanh nào trong n n kinh t th tr ng đ u ph i g p

r i ro, và ho t đ ng kinh doanh ngân hàng c ng không n m ngoài quy lu t chung này c bi t, đ i v i ho t đ ng cho vay B S v n nh y c m đ i v i tình hình c a

th tr ng S chuy n đ ng nhanh và m nh c a giá B S là đ ng l c thúc đ y các ngân hàng m nh tay cho vay B S c bi t, t i các ngân hàng t tr ng d n cho vay B S khá cao vì d t ng tr ng d n do giá tr kho n vay l n, và vi c x lý TSTC là B S s d dàng h n so v i các lo i tài s n khác (ngo i tr các lo i gi y t

có giá và kim lo i quý) nh tính khan hi m và s phát tri n c a th tr ng B S

H n h t, v n là l i nhu n mang l i t các kho n cho vay B S, đ u t B S v a h p

d n đ c ngân hàng l i h p d n h n đ i v i các nhà đ u c so v i b t k ho t đ ng

đ u t s n xu t nào Khi ngu n t ng cung tín d ng B S quá d i dào, nhu c u đ u

c t ng m nh thì ngu n cung nhà đ t l i h n ch d n đ n tình tr ng m t cân b ng cung c u, t t y u đ y giá nhà đ t lên cao H u qu d n đ n hi n t ng bong bóng

B S, ti m n nhi u nguy c nghiêm tr ng đ i v i n n kinh t nói chung và gây ra

r i ro đáng k cho h th ng ngân hàng nói riêng Vì khi cho vay B S, ngân hàng đã

d a d m quá nhi u vào tài s n th ch p là B S đã đ c th i ph ng, khi giá nhà đ t

h th p, nh ng ng i đi vay m t kh n ng tr n thì có thanh lý tài s n th ch p

Ngoài ra, hàng lo t rào c n v c ch , chính sách và th t c gi y t x lý

TS B trong gi i quy t n x u, n quá h n c ng là m t trong nh ng nguyên nhân làm tr m tr ng thêm r i ro trong tín d ng B S cho dù đang trong c n s t nóng giá

đ t, đ t r t d bán

1.2.4 H u qu c a r i ro trong cho vay B S :

Các d án đ u t B S l n th ng có th i gian hoàn v n ch m và dài h n, thông th ng dao đ ng trong kho n 10 – 15 n m, trong khi ngu n v n huy đ ng t các NHTM ch y u là ng n h n d i 12 tháng, ngân hàng r i vào tình tr ng l y v n

ng n h n cho vay dài h n, đi u này s d n đ n r i ro m t thanh kho n trong h

th ng ngân hàng khi khách hàng ti n g i đ ng lo t rút v n đ n h n

R i ro v n x u luôn là n i ám nh các ngân hàng, đ c bi t khi cho vay các

d án l n v B S Trong b i c nh cu c kh ng ho ng toàn c u đang lan r ng, h

th ng ngân hàng đang d n si t ch t l i các kho n cho vay B S, nhi u d án kinh doanh B S đã và đang b d ng l i do thi u v n Khi đó, nhi u ngân hàng s g p khó trong vi c tìm ch cho các tài s n B S t ch thu t nh ng khách hàng không còn

kh n ng tr n

V i nhi u doanh nghi p không tr đ c n t i h n, có NHTM c ph n đã

ph i dùng t i bi n pháp cho vay b c c u hay cung c p các kho n vay g i đ u, có ngh a là gói kho n n ch a tr và lãi thành m t kho n vay m i b i l si t n thì

c ng r t khó do tài s n th ch p ch y u là B S

Sau kh ng ho ng tài chính Châu Á n m 1997, hàng lo t v phá s n doanh nghi p và v án kinh t đã khi n h th ng ngân hàng lao đao Th tr ng di n bi n không t t, cùng v i qu n lý kém đã khi n hàng lo t ngân hàng r i vào c nh kh n khó Nh ng khó kh n nh thanh kho n, lãi su t bi n đ i quá nhanh khi n nhi u k

ho ch kinh doanh ph i xoay nh chong chóng đ theo k p th tr ng M i quan tâm

l n nh t lúc đó không ph i là l i nhu n mà là làm sao đ n x u không t ng, ngân hàng không m t v n thì m i có th t n t i lâu dài

1.2.5 H th ng ch tiêu đánh giá r i ro trong cho vay B S:

N quá h n, là các kho n n mà m t ph n ho c toàn b n g c và/ho c lãi

đã quá h n

N x u, là các kho n n thu c các nhóm 3, 4 và 5 theo quy đ nh t i i u 6

và i u 7 c a quy t đ nh 493 T l n x u trên t ng d n là t l đ đánh giá ch t

l ng tín d ng c a TCTD

Khi t l n quá x u trên t ng d n càng cao thì nh ng tác đ ng tiêu c c

c a nó t i ho t đ ng tín d ng c a ngân hàng càng l n, không riêng gì đ i v i ho t

đ ng cho vay B S N u các kho n n x u không đ c đánh giá đúng m c m t cách h th ng, d phòng t n th t kho n vay s không đ , thu nh p ròng và v n c a ngân hàng s không ph n ánh đúng th c t tình hình tài chính c a NH Có th k ra các tác đ ng này g m:

- X p h ng tín d ng c a ngân hàng có nguy c s t gi m;

- Phá v k ho ch kinh doanh và kh n ng thanh toán c a NH;

- Làm gia t ng chi phí có tính ch t hi u ng, nh t là chi phí trích l p d phòng r i ro cho kho n vay;

- Làm gi m hi u qu kinh doanh, gi m l i nhu n, gi m giá tr c phi u

- G p khó kh n trong vi c tìm ki m đ i tác chi n l c, kêu g i v n

1.2.5.2 D n cho vay B S/T ng d n :

D n cho vay B S luôn chi m m t t tr ng l n trong t ng d n tín d ng

c a các NHTM Tuy nhiên, d n này luôn bi n đ ng và thi u tính b n v ng và đây

là l nh v c đ u t mà m c đ r i ro c a nó ph thu c nhi u vào s bi n đ ng giá c trên th tr ng B S

T l này càng l n, t ng tr ng c a ngân hàng càng cao nh ng r i ro c ng càng cao vì th c t , cho vay B S ph n l n đ u d a vào tài s n th ch p, nguy hi m đây là tài s n th ch p đ c các ngân hàng đ nh giá cao so v i giá th tr ng

nh m lôi kéo khách hàng i u này d th y nhi u ngân hàng nh , m i thành l p,

bu c ph i c nh tranh b ng nh ng ph ng th c nh đ nh giá tài s n th ch p cao,

đ n gi n hóa th t c và rút ng n th i gian th m đ nh, cho vay

N u t l này càng th p thì nguy c m t th tr ng, gi m n ng l c c nh tranh, gi m l i nhu n và có th nh h ng đ n th ng hi u T l này th p c ng làm gi m l i nhu n c a ngân hàng vì l i nhu n t ho t đ ng cho vay B S đ c coi

nh m t món m i béo b đ i v i t t c các NHTM tham gia vào ho t đ ng này

1.2.5.3 D n cho vay B S/V n huy đ ng:

T l này càng l n càng đ m b o đ u ra cho v n huy đ ng c a ngân hàng, tuy nhiên r i ro cho ngân hàng c ng càng cao do m t tính thanh kho n vì huy đ ng

ng n h n nh ng l i cho vay dài h n – c m i kho n vay B S đ c phát sinh m i là

gia t ng thêm m t kho n vay trung, dài h n T l này cao cho chúng ta th y s b t

h p lý trong vi c huy đ ng v n và s d ng v n t i các NHTM, hi n nay ph n l n

v n huy đ ng t i các NHTM đ u là v n ng n h n, v n trung và dài h n ch chi m

m t t tr ng nh trong t ng v n huy đ ng Vì v y d n cho vay B S – là các kho n đ u t dài h n nh ng l i l y t ngu n v n ng n h n s ti m n nhi u r i ro

T l này th p, ngân hàng ít có c h i nh n đ c ngu n v n u đãi giá r t các ngu n v n tài tr , v n y thác mà ph n nhi u rót vào l nh v c phát tri n đô th

và nhà cho dân c Các ngu n v n giá r t các đ nh ch tài chính qu c t tài tr đôi khi không tính lãi Tuy nhiên, đ nh n đ c ngu n này là không d , ph i tr i qua quá trình th ng th o r t ch t ch b i đôi khi đây là kho n vay tín ch p nên các

đi u kho n trên h p đ ng hoàn toàn d a trên chi n l c kinh doanh, kh n ng qu n

tr , kinh nghi m và h s tín nhi m c a ngân hàng Do đó, t l d n B S/v n huy

đ ng th p nói lên m t đi u r ng ngân hàng này có th ch a có nhi u kinh nghi m trong ho t đ ng cho vay B S, và đi u này s không phù h p v i tiêu chí l a ch n

đ i tác c a các đ nh ch tài chính qu c t Ng c l i, n u t l này m c cao thì TCTD s có c h i ti p c n đ c v i ngu n v n giá r này cho m c tiêu phát tri n

đô th , nhà xã h i hay hoàn thi n c s h t ng vì m c tiêu phát tri n thành ph

1.2.5.4 Doanh s cho vay B S:

Doanh s cho vay B S t ng th i đi m cho th y s t ng tr ng c a ho t

đ ng cho vay B S nói riêng c ng nh xu th c a th tr ng B S và chi n l c kinh doanh c a ngân hàng nói chung Khi doanh s cho vay B S trong k cao th

hi n m t đi u r ng ngân hàng đang tích c c gi i ngân vào l nh v c B S, và c ng

đ ng ngh a v i vi c l ng v n huy đ ng c a ngân hàng đang r t d i dào, c n có

m t đ u ra và vì v y, ngân hàng có th đang n i l ng các đi u ki n cho vay nh m lôi kéo khách hàng đ tìm ki m d n i u này r t d th y các NHTM m i thành

l p, m c đ nào đó, các ngân hàng này đ u nh n th c đ c r i ro c a đ u c , đ c

bi t khi ch ng ki n chu k t ng, gi m c a giá B S ngày càng d n d p Tuy nhiên

h u h t các ngân hàng nh không có nhi u s l a ch n trong vi c đa d ng hóa danh

m c cho vay b i vì cho vay B S v n là kênh nhanh nh t đ t ng tr ng d n

1.2.5.5 Ph ng pháp đ nh giá B S:

c tính giá tr B S, trên th gi i ng i ta áp d ng nhi u ph ng pháp

đ nh giá khác nhau, tùy theo lo i B S c n đ nh giá, nh ng ph ng pháp đ nh giá

B S thông d ng là : Ph ng pháp so sánh tr c ti p; Ph ng pháp chi phí; Ph ng pháp thu nh p; Ph ng pháp th ng d c a đ t và ph ng pháp l i nhu n

M i lo i B S đ u có th s d ng các ph ng pháp đ nh giá khác nhau, trong

đó bao gi c ng có m t ph ng pháp đ nh giá phù h p v i nó nh t M t ph ng pháp đ c đánh giá là phù h p khi các đi u ki n đ th c hi n ph ng pháp đó đ c đáp ng d dàng, đ y đ , chính xác và k p th i Vi t nam, vi c đ nh giá B S thông th ng đ c th c hi n b i 2 ph ng pháp, đó là ph ng pháp so sánh tr c

ti p và ph ng pháp thu nh p Các TCTD c ng v y, h d a vào 2 ph ng pháp này

đ th c hi n vi c đ nh giá B S làm c s xác đ nh giá tr tài s n đ m b o n vay Các ngân hàng đ nh giá B S ch y u d trên c s giá th tr ng – là giá tr giao

d ch trên th tr ng t i th i đi m đ nh giá ho c g n v i th i đi m đ nh giá

Các ngân hàng th ng c n c vào khung giá đ t, giá nhà do UBND T nh, Thành ph ban hành hàng n m, k t h p v i kh o sát giá th tr ng đ đ a ra m t khung giá quy đ nh chung cho vi c đ nh giá Tùy theo t ng lo i đ ng ph , v trí, quy ho ch, c s h t ng … mà ngân hàng s áp d ng h s sinh l i trên tài s n đ

đ nh giá, trên c s l y giá nhà n c nhân thêm cho h s sinh l i, h s này s

đ c áp d ng linh ho t cho phù h p v i giá th tr ng c a t ng lo i đ ng ph , lo i

đ t, giá tr v t t , trang trí n i th t …

Sau khi xác đ nh giá tr c a B S, ngân hàng d a vào đây đ xác đ nh giá tr

c a kho n vay theo m t t l d a trên tài s n th ch p (ch ng h n nh cho vay 50%

ho c 80% giá tr B S do ngân hàng đ nh giá) Vi c xác đ nh giá tr kho n vay 50% hay 80% giá tr B S còn tùy thu c vào r t nhi u y u t nh : m c đ uy tín c a khách hàng, hi u qu c a ph ng án vay v n, tình tr ng pháp lý tài s n, tình hình ngu n v n, m c tiêu t ng tr ng, tình hình th tr ng B S, y u t c nh tranh …

M i ngân hàng đ u có m t ph ng pháp xác đ nh giá tr B S khác nhau, và

m i ph ng pháp c ng đo l ng đ c m c đ r i ro mà ngân hàng đang đ i di n

1.2.6 Các nhân t nh h ng đ n ho t đ ng cho vay B S:

đ u t c a ngân hàng Do s c mua c a đ ng n i t gi m, giá vàng và ngo i t t ng cao, vi c huy đ ng v n k h n dài th t s khó kh n đ i v i m i ngân hàng, trong khi nhu c u vay v n trung và dài h n cho m c đích B S tiêu dùng c a khách hàng

là r t l n, vì v y vi c dùng v n ng n h n đ cho vay trung dài h n trong giai đo n

l m phát các ngân hàng là không nh i u này nh h ng r t l n đ n tính thanh kho n c a các NHTM, l m phát t ng cao đã làm suy y u th m chí phá v th tr ng

v n, nh h ng l n đ n ho t đ ng c a các NHTM S không n đ nh c a giá c , bao g m c giá v n, đã làm suy gi m lòng tin c a các nhà đ u t và dân chúng, gây khó kh n cho s l a ch n các quy t đ nh c a khách hàng c ng nh các th ch tài chính – tín d ng Vì v y, có th nói l m phát có nh h ng r t l n đ n ho t đ ng nói chung và ho t đ ng cho vay B S nói riêng t i các NHTM

1.2.6.2 C ch chính sách tác đ ng đ n cho vay B S :

Th tr ng B S là m t th tr ng đ y ti m n ng nh ng tr i s t b t th ng

và ch a đ ng nh ng m i quan h ph c t p gi a các ch th tham gia th tr ng

G n ch t v i th tr ng này, tín d ng B S c ng ch u nh h ng b i hàng lo t các chính sách đi u ti t chính nó và các y u t nh h ng c a nó ó là nh ng chính sách tín d ng nói chung (LSCB, d tr b t bu c), tín d ng B S nói riêng (th t ch t cho vay B S khi có nguy c t ng n x u cho vay B S), chính sách tài chính, ti n

t ( u đãi đ u t , thu B S), chính sách đ t đai (giá đ t), chính sách an sinh xã h i (nhà cho ng i nghèo) Các chính sách đi u ti t v mô này có tác đ ng r t l n và

quan tr ng không riêng gì đ i v i ho t đ ng tín d ng ngân hàng, tín d ng B S mà

v i toàn b n n kinh t

Bên c nh đó, s thay đ i v đ ng l i chính sách c a nhà n c và chính quy n đ a ph ng c ng s tác đ ng không nh đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung và ho t đ ng cho vay B S c a các NHTM nói riêng C th nh s khuy n khích đ u t bên ngoài vào đ a ph ng có th làm t ng nhu c u v B S, qua đó có th làm cho giá B S t ng lên Hay g n đây nh t là chính sách cho phép

Vi t ki u mua B S t i Vi t nam, chính sách cho phép ng i không có h kh u thành ph đ c mua nhà t i thành ph ho c chính sách v tín d ng đ i v i ho t

đ ng đ u t vào l nh v c B S hay các chính sách thu c a nhà n c đ i v i B S

Nói tóm l i, c ch chính sách có tác đ ng r t l n đ n th tr ng B S nói chung và ho t đ ng cho vay B S c a các NHTM nói riêng i u này chúng ta d dàng nh n th y, trong nh ng tháng v a qua v i chính sách kích c u kinh t , B S đã

có d u hi u h i ph c tr l i và m d n lên, nhà đ t đ c giao d ch nhi u h n, giá c

c ng có xu h ng t ng d n Và nh v y, các TCTD c ng đã b t đ u r ng c a h n

tr c cho l nh v c kinh doanh đ y ti m n ng này

1.2.6.3 Giá B S :

Giá c B S tùy thu c ph n l n vào quan h cung c u trên th tr ng Khi

c u l n h n cung giá B S th ng b đ y cao lên, ng c l i, khi c u th p h n cung giá B S có xu h ng gi m xu ng Bên c nh đó, có nh ng y u t b t ngu n t tâm

lý, thói quen c a ng i dân nh không mu n bán đ t do cha ông đ l i, ho c không thích nhà chung c , hay ham mu n có nhà m t ti n Ngoài ra, m t s y u t xã

h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S, nh m t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s thì B S n i đó s t ng lên do cân b ng cung c u b phá v Các y u t khác trong vùng nh ch t l ng d ch v y t , giáo

d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh

h ng đ n giá B S Tình tr ng nh ng ng i s ng trong khu v c, v s c kh e, ngh nghi p, vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xã h i c a nh ng ng i đang

chung s ng hay nh ng v n đ liên quan đ n phong th y đ u có tác đ ng ph n nào

đ n giá B S

1.2.6.4 Ngu n v n cho vay B S:

Các kho n cho vay B S th ng có h n m c l n và th i h n thu h i v n dài,

th ng là trung và dài h n, vì v y đ t ng tr ng d n B S thì ngân hàng ph i

đ m b o ngu n v n n đ nh và lâu dài, t c là ph i huy đ ng đ c ngu n v n k h n dài N u không, khi đã cho vay ch a k p thu h i, m t khi khách hàng rút v n đ ng

l at có th d n đ n tình tr ng ngân hàng b m t thanh kho n v v n Nh n th y

đ c r i ro này, đ đ m b o tính an toàn cho h th ng ngân hàng, NHNN luôn quy

đ nh t l t i đa ngu n v n ng n h n đ c s d ng đ cho vay trung, dài h n Theo

đó các TCTD ch đ c phép s d ng t i đa m t t l v n huy đ ng ng n h n nào đó

đ cho vay trung dài h n V i quy đ nh này, ngu n v n ch y vào tín d ng B S s ít

l i và các ngân hàng c ng s h n ch các kho n cho vay B S

Tuy nhiên, các NHTM c ng th ng nh n đ c các ngu n v n y thác t các

t ch c qu c t nh AFD, WB, JBIC cho các m c tiêu phát tri n nhà , phát tri n

đô th ây là m t kênh cung c p v n trung dài h n dành cho các ngân hàng, đóng góp ph n l n vào ho t đ ng cho vay B S h th ng NHTM

1.2.6.5 Tâm lý nhà đ u t :

Giá c B S c ng nh ho t đ ng cho vay B S c a ngân hàng c ng còn tùy thu c m t ph n l n vào nh ng y u t b t ngu n t tâm lý nhà đ u t Tâm lý đ u t theo “phong trào”, khi th tr ng B S b t đ u sôi đ ng thì tình tr ng ng i dân đ

xô nhau đi mua đ đ u c , hi n t ng m i ng i đi vay ti n đ mua B S là r t ph

bi n, trong đó có c nh ng nhà đ u t thi u ki n th c, và kinh nghi m kinh doanh trong l nh v này Do đó, tâm lý đ u t c ng tác đ ng đ n ho t đ ng cho vay B S

1.3 KINH NGHI M H N CH R I RO TRONG CHO VAY B T NG

ch ng khoán th gi i, trong đó có Vi t Nam

Trong l ch s , B S đã t ng là nguyên nhân duy nh t gây ra s phá s n c a 4.800 ngân hàng c a M trong giai đo n 1931-1933 V i các c u trúc chi tiêu, hàng

tr m thành ph và chính quy n đ a ph ng đã b v n , m t kh n ng chi tr vào

n m 1933 c ng ch vì d báo kh n ng ngu n thu d a ch y u vào ho t đ ng kinh doanh B S và gi đ nh c n c vào lúc t ng tr ng trông có v kh quan nh t

Th i k này, các ngân hàng khi g p v n đ phá s n v i hàng đ ng tài s n đóng b ng do đ u t quá nhi u vào B S c ng th ng đ l i cho tình tr ng: “đ u c quá m c”

Trong nh ng n m 2004 - 2007, giá nhà đ t t i M t ng nhanh, vi c mua bán

l i khá d dàng, ng i mua ch c n tr ngay kho ng 20% giá tr c n nhà, còn l i s

tr góp trong vòng 20 n m ho c lâu h n Lãi su t lúc y l i r t th p nên mua xong,

c cho thuê đ l y ti n tr góp ngân hàng, đ c giá là bán l i, l y đ c nh ng l i

r t l n y là ti n đ c a cu c kh ng ho ng tín d ng đ a c đang gây khó kh n cho

n n kinh t c a M và kéo theo s phá s n c a nhi u TCTD trên kh p th gi i

Th tr ng lúc nào c ng ch u tác đ ng c a quy lu t cung c u Khi ng i ta mua nhà không ph i vì nhu c u ch mà s d ng nó nh m t công c đ u t thì

ch c ch n sau m t th i gian xây thêm nhà đ bán, th tr ng s th a nhà kích

c u, gi i tài chính M th m chí cho vay mua nhà ngay c v i nh ng ng i có m c

đ tín nhi m th p, ti n s tín d ng x u và ti m n r i ro không có kh n ng thanh toán n đ n h n, đi u ki n cho vay mua nhà th t d dàng, công tác th m đ nh cho vay s sài, vi c qu n lý c a ngân hàng không ch t ch – và chúng ta g i đây là

nh ng kho n cho vay th ch p mua nhà d i chu n – nh m m c đích thu lãi r t cao

Khi lãi su t đ c liên t c nâng lên trong nh ng n m g n đây, món n vay mua nhà b ng t ng v t vì áp d ng lãi su t th n i Nhi u ng i m t kh n ng chi tr trong khi nhà l i không bán đ c d dàng nh tr c vì lãi su t cao, vòng sinh l i không còn l i nhanh nh m y n m tr c Sau khi t n d ng các k thu t nh cho vay đ tái c u trúc n , cho vay kho n vay th nhì trên cùng c n nhà đã th ch p, các NHTM b t đ u công b tin x u: n khó đòi t ng v t

Th là s p đ dây chuy n Các kho n vay tín d ng x u này đ c “đóng gói” thành các lo i c phi u, ch nh ra r i đem lên giao d ch trên TTCK và b t đ u nh

h ng trên toàn c u

T i M c ng nh nhi u qu c gia khác, cho vay th ch p b ng B S là nh ng kho n cho vay ch ch t N u nh Vi t Nam ch chi m kho ng 55% thì M và nhi u n c khác là 70% Vi c đ v c a h th ng ngân hàng M là do chính đ c

đi m riêng bi t c a n c này Có đ n 67% dân chúng M tham gia kinh doanh B S nên th tr ng B S c a M g n r t ch t v i h th ng tài chính và đ i s ng dân c

Do v y, khi th tr ng B S b kh ng ho ng thì nó tác đ ng r t l n đ n khu v c ngân hàng đ u t - là nh ng ngân hàng có tình tr ng ch ng khoán hóa các kho n n

B S và đ c đem bán tràn lan trên kh p th gi i ây là m t sai l m trong vi c đ y nhanh v n hóa, ch ng khoán hóa cho th tr ng B S, trong khi h th ng giám sát không theo k p

Có th rút ra nhi u bài h c t vi c s p đ c a các ngân hàng cho vay th

ch p c a M ó là ch đ k toán đánh giá giá tr tài s n h ng tháng là r t c n thi t

nh ng n u b can thi p thi u minh b ch thì s d d n đ n nh ng thi t h i cho th

tr ng

Còn n u đ đ t đ c c hai m c đích, v a đ m b o tính an toàn cho ngân hàng, v a ph c h i đ c th tr ng B S thì các NHTM nên thân thi n v i các doanh nghi p kinh doanh B S thông qua vi c đánh giá l i các d án đ h có th chuy n nh ng cho các nhà đ u t th c p đ thu h i v n

Kh ng ho ng tín d ng đ a c M có quy mô l n, nh ng l ra nó còn l n

h n g p nhi u l n n u không có nh ng s c thu ng n ch n b t lòng tham c a nhà

đ u c M , s h u nhà thì ph i đóng thu B S cho chính quy n đ a ph ng và thu su t m i n i m i khác Ngoài ra, n u bán c n nhà mua ch a đ y hai n m và có lãi thì ph i đóng thu thu nh p ch ng 15% Ng i mua nhà hòng ki m l i còn ph i tính đ n phí hoa h ng giao d ch (ít ai mua bán tr c ti p), mua đ cho thuê ph i tính

đ n thu kinh doanh nhà cho thuê…Trong khi đó, Vi t Nam ch a có nh ng s c thu

nh v y nên ng i có ti n c tho i mái đ u c vào nhà đ t, giá lên bao nhiêu là

h ng l i b y nhiêu

Nh chúng ta đã th y, h u qu nghiêm tr ng nh th nào khi r i ro tín d ng

B S M bùng n Ng i vay lâm vào tình c nh c c k khó kh n ph i giao tài s n cho ngân hàng đ tr n có ng i r i vào tình c nh vô gia c , hàng lo t các ngân hàng và t p đoàn tài chính l n phá s n ho c b thâu tóm nh : Lehman, Citigroup, Morgan Stanley, Merrill Lynch … Chính ph ph i t n kém m t kho n kinh phí

kh ng l h n 700 t đô la đ gi i c u ngành tài chính c a M Và Vi t Nam c ng không n m ngoài vòng xoáy này, c ng ph i đ i m t v i nguy c n x u, n quá h n

m t thanh kho n trong h th ng NHTM, th tr ng B S đóng b ng, giá B S liên

t c r t giá, n n kinh t b l m phát và r i vào tình c nh vô cùng khó kh n

Gi ng nh M , Kh ng ho ng tài chính Nh t b t đ u v i th tr ng ch ng khoán và bong bóng B S Trong su t n a sau nh ng n m 80, gi i ti n t Nh t rót

đ y thanh kho n cho các doanh nghi p nh m đ i phó v i đ ng Yen t ng giá Các doanh nghi p đã đ u t vào các ph ng ti n v n m i đ t ng tính c nh tranh trên

th tr ng qu c t , trong đó, có c nh ng v đ u c vào th tr ng ch ng khoán,

B S và các kho n đ u t n c ngoài Vào th i đi m này, giá th tr ng c a c đ t

l n nhà đ u t ng nhanh đ n m c các nhà đ u t và đ u c khó có th b l c h i,

b t ch p r i ro Sai l m l n c a h là không vay m n và đ u t , và k t qu là không thu lãi t giá th tr ng đang t ng cao Các ngân hàng l i xem h u h t các kho n vay th ch p b ng B S là r t an toàn, kh i tranh cãi Th là bong bóng v

Bong bóng kinh t v đã làm cho giá tr TS B c a các kho n vay ngân hàng

th p h n giá tr g c c a kho n vay Các v đ u t li u l nh mua đi bán l i B S, đ c

bi t là cao c v n phòng không có lãi do giá thuê xu ng th p Khi n n kinh t đi

xu ng, các công ty c ng đ i m t v i s n xu t d th a, hàng t n kho và l i nhu n

th p, các kho n vay ngày càng x u đi và ph i bán đi các TS B v i giá “m c c ”

Trong n m 1995-1996, cu c kh ng ho ng càng t i t h n v i hàng lo t các công ty chuyên cho vay nhà b phá s n Lúc này, Chính ph Nh t l n đ u tiên

b m ti n mua l i tài s n t nh ng ng i cho vay N m 1997, ngành ngân hàng c a

Nh t r i vào kh ng ho ng toàn h th ng và Chính ph Nh t đã ph i c u tr 13 ngàn

t Yen (108 t USD) cho các ngân hàng và 17 ngàn t yen (142 t USD) cho T p đoàn B o hi m Ti n g i Trong vòng m t n m, t tháng 3/1998 đ n tháng 3/1999, Chính ph ti p t c ghi thêm t ng c ng 9,3 ngàn t Yen vào b ng cân đ i k toán

c a các NH n tháng 10/1998, Chính ph đã đ u t t ng c ng 60 ngàn t Yen (495 t USD) đ h tr tài chính các ngân hàng, chi m 12% t ng s n ph m qu c

n i Chính ph ch hy v ng gi đ c các ngân hàng ti p t c ho t đ ng, ho t đ ng có lãi và v n c ph n các giá tr tài s n có th trang tr i các kho n cho vay x u ngân hàng Trung ng Nh t B n duy trì lãi su t th p đ các ngân hàng có th sinh l i t các kho n cho vay m i N m 2001, ngân hàng Trung ng Nh t h lãi su t và áp

d ng chính sách n i l ng đ nh l ng N m 2002, vi c b o đ m tài kho n ti n g i

đ c d b

Gi a n m 1995 và 2003, các ngân hàng c a Nh t đã xóa đ c t ng c ng 37,2 ngàn t Yen (318 t USD) các kho n vay không th c hi n đ c nh ng nh ng kho n vay m i đã xu t hi n nhanh đ n n i t ng n đ ng ti p t c t ng và t ng đ nh

đi m vào tháng 3/2002 m c 43,2 ngàn t Yen (330 t USD), chi m 8,4% t ng doanh s phát vay

Qua m t lo t gói c u tr cùng các lu t đ nh m i, s giám sát ch t ch h n, tái c c u l i ngành ngân hàng, ph c h i n n kinh t có ch ng m c và nhi u n m tháo g các kho n vay không th c hi n đ c, ngành ngân hàng Nh t B n gi đây

đã hoàn toàn h i ph c Tháng 9/2005, các ngân hàng đã báo cáo các kho n vay

ch a th c hi n đ c m c có th ch p nh n 3,5% n n m 2006, ngân hàng Trung ng Nh t ng ng áp d ng chính sách n i l ng đ nh l ng (t ng cung ti n thông qua nghi p v th tr ng m )

Vi c gi i quy t thành công kh ng ho ng tài chính đ t n n móng cho th i k

t ng tr ng m nh và dài nh t th i h u chi n mà không c n đ n quá nhi u s can thi p c a chính ph do xu t kh u t ng tr ng m nh, l i nhu n doanh nghi p cao, th

tr ng vi c làm bi n chuy n tích c c Kinh t t ng tr ng t t v i m c đ 2% trong

su t n m 2007, th tr ng ch ng khoán nh y v t Áp l c giá c v n m c th p, t

l l m phát toàn ph n mãi đ n n m 2006 m i t ng lên m c d ng

Cu i cùng kh ng ho ng c a Nh t c ng đ c gi i quy t, dù v y Nh t đã tr i qua c m t th p k m t mát: t ng tr ng kinh t trì tr , gi m phát giá hàng hóa, tài

s n, t l n x u t i các ngân hàng không có xu th gi m

So v i Nh t B n, Vi t Nam có di n tích đ t sinh ho t trên đ u ng i l n

h n, thu nh p trên đ u ng i l i th p h n r t nhi u, th nh ng giá nhà đ t, đ c bi t

là nhà đ t đô th 2 n c l i có khi t ng đ ng nhau i u này cho th y rõ m c

đ bong bóng c a giá B S t i các đô th Vi t Nam Bong bóng B S này ti m n nhi u r i ro nghiêm tr ng đ i v i n n kinh t , đ c bi t khi có s d ch chuy n t các

l nh v c kinh doanh nòng c t sang đ u c B S c a các t p đoàn, doanh nghi p nhà

n c l n, có nguy c d n đ n s đ o l n trong h th ng tài chính gi ng h t nh

Nh t Vì v y, bài h c t kh ng ho ng tài chính Nh t dù đã h n 1 th p k nh ng

v n có giá tr l n, ch y u xét v m t chính sách C th nh sau:

- Chính ph đánh giá th p b n ch t và s nghiêm tr ng các v n đ c a ngân hàng H u h t đ u ngh các v n đ tài chính h n s t gi i quy t thông qua phát

tri n kinh t và gi cho lãi su t ngân hàng trung ng th p nh m t ng l i nhu n biên và kh n ng sinh l i c a ngân hàng

- Nh n bi t r t ch m qui mô c a các kho n vay không th c hi n đ c và

vi c các ngân hàng c v c d y các công ty đang s ng d ch t d , g n nh đã phá

s n v m t k thu t, ch làm ch m tr vi c gi i quy t v n đ

- Tính minh b ch và c p nh t các đ nh ngh a, yêu c u báo cáo v các kho n vay không th c hi n đ c là r t quan tr ng đ nh n bi t qui mô th t s c a v n đ

- Thi u s k m ch và ch đ o chính tr nh m h i thúc các c p có th m quy n có hành đ ng quy t đ nh s m h n

- Chính ph đã b t đ u các gi i pháp b ng vi c t o ra các th ch m i đ tr giúp tài chính kh n c p nh ng l i ch m chuy n giao các ho t đ ng đó cho T p đoàn

B o hi m Ti n g i – m t th ch ho t đ ng chuyên v các t ch c tài chính có v n đ

- Chính ph đã b m v n vào các t ch c tài chính b ng nhi u cách tùy vào

t ng tình hu ng Trong h u h t các tr ng h p, T p đoàn B o hi m Ti n g i đã có

th s d ng quy n c a riêng mình đ quy t đ nh tr giúp

- Các tài s n có v n đ đ c các t ch c tài chính kh e m nh mua (đ b m

v n) v i giá không h p lý so v i giá tr danh ngh a và đã làm xáo tr n th tr ng quá m c – th ng trong vòng 3 n m 2 ngân hàng qu c h u hóa sau đó l i đ c bán cho các nhà đ u t cá th C ng có nh ng l n b m v n d i hình th c h tr ch ng khoán, tr c p đ c bi t và nh ng kho n vay ph

- T khi có ít ngân hàng h n, các c quan có th m quy n đã có th t p trung các n l c ph c h i cho các ngân hàng l n và g n 200 t ch c tài chính nh h n, d thu th p thông tin và ph i h p

- Khi Nh t loan báo gói c u tr tài chính s m, nó đ t ra các đi u ki n kh t khe v s tr giúp mà các ngân hàng không s n sàng ch p nh n K t qu là các ngân hàng l là v i gói c u tr và c g ng đi u ch nh b ng cân đ i k toán ch không đi vay m n i u này làm t i t h n các đi u ki n kinh t c a qu c gia

- V bong bóng B S Nh t gây khó kh n cho các ngân hàng h n là v bong bóng ch ng khoán vì s s p đ v giá B S nh h ng đ n giá tr c a TSB

c a các kho n vay Ngân hàng

- Nh t B n đ c đánh giá là đã hành đ ng quá ch m khi s d ng chính sách

ti n t , chính sách tài chính và gi i pháp cho các v n đ c a ngành ngân hàng M t khi n n kinh t b t đ u h i ph c, d ng nh chính sách tài chính đã đ c th t ch t quá s m

1.3.2 M t s kinh nghi m h n ch r i ro trong cho vay B S đ i v i các NHTM

t i Vi t Nam :

T kinh nghi m c a M và Nh t chúng ta có th rút ra đ c m t s bài h c kinh nghi m h n ch r i ro cho vay b t đ ng s n t i Vi t nam :

Các ngân hàng không nên n i l ng các đi u ki n cho vay dù trong tay có

nhi u thanh kho n, n u cho vay ph i tuân th quy trình, quy đ nh ngay c trong giai

đo n h ng th nh c a B S C n ph i tuân th các quy trình, quy đ nh trong ho t

đ ng cho vay B S, cho vay khách hàng ph i th t s có n ng l c tài chính, ph ng

án vay v n kh thi và hi u qu Th c hi n th ng xuyên vi c rà soát, ki m tra

tr c, trong và sau khi cho vay Trong công tác đ nh giá tài s n đ m b o n vay là

B S c n ph i tính toán t l tài tr h p lý, không quá cao đ phòng r i ro gi m giá trong tình hu ng x u nh t ph i x lý tài s n đ thu h i n

C n ki m soát và ki m ch tín d ng ngân hàng cho khu v c B S m c h p

lý đ tránh tình tr ng h n lo n nghiêm tr ng trong h th ng ngân hàng khi bong bóng

v Các ngân hàng nên t b ý ngh cho vay B S là r t an toàn, và ni m tin mù quáng luôn cho r ng kinh doanh B S luôn luôn có l i

C n th n tr ng khi ban hành các s n ph m cho vay B S, nh cho vay tr

g c, lãi linh ho t, tr n g c và lãi m t l n khi đ n h n, cho vay 100% nhu c u v n

c a ph ng án mà không c n khách hàng tham gia v n t có, th ch p chính b ng tài s n hình thành trong t ng lai S ra đ i các hình th c cho vay tr góp, “siêu s n

ph m”, c a các ngân hàng trong đó không ít s n ph m là cái b y "gi t" ng i

Các chính sách can thi p c a Chính ph , NHNN ph i th t s hi u qu và

linh ho t, phù h p v i n n kinh t v n r t nh y c m v i nh ng tác đ ng tr c ti p

c a các chính sách nhà n c Các ch tr ng nh h n ch tín d ng, c t gi m lãi

su t, hay t ng lãi su t c b n … khi đ a vào v n hành ph i th t s h p lý, c n có

th i gian đ thích ng, đ ng quá đ t ng t đôi khi ph n tác d ng

C n ph i giám sát vai trò đôi khi quá l c a gi i truy n thông, các ch ng

trình qu ng cáo, các bài vi t kích thích c n s t t u nhà c a, mua đ t đai Có th gây

hi u ng b y đàn c a c n s t đ u c , khi n giá nhà đ t t ng đ n m c phi lý

C n nghiên c u k và c n tr ng n u có tri n khai th c hi n ch ng khoán hóa các kho n n B S Vi t Nam không có tình tr ng ch ng khoán hóa các

kho n n B S, cho nên nh ng tác đ ng c a th tr ng B S lên khu v c đ u t , r i

t khu v c này tác đ ng tr l i vào khu v c NHTM là không có Chúng ta ch có tình tr ng n l n đ u nên s d x lý h n b i không b nhân r ng ra nh là ch ng khoán hóa T c là nh ng kho n vay c a doanh nghi p nào đ i v i các ngân hàng

v n n m doanh nghi p đó Do v y, có th nói r ng r i ro tín d ng B S c a Vi t Nam là không l n và có th ki m soát đ c Tuy nhiên, m t s n c không cho phép các NHTM cho vay tr c ti p B S mà ch cho vay th ch p Còn Vi t Nam

l i cho phép vay tr c ti p Do v y, các ngân hàng có th g p r i ro t nh ng kho n vay tr c ti p này khi giá B S s t gi m

C n thi t ph i th c hi n vi c đánh giá l i giá tr TS B m t cách th ng xuyên H th ng chu n m c k toán c a Vi t Nam l i không đánh giá l i giá tr c a tài s n th ch p, giá tr B S h ng tháng nh nhi u n c khác Do v y, chúng ta

c ng không th n m ch c đ c kho n n x u c a th tr ng B S đ có th giám sát N u nh M , các ngân hàng đ u cho vay th ch p ngang b ng giá B S thì các ngân hàng Vi t Nam đ u cho vay theo nguyên t c an toàn, ch đ nh giá 1/3 ho c 1/2 giá th tr ng Tài s n th ch p đ c đánh giá m t n m m t l n, th m chí 2-3

n m/l n, vì v y khi giá th tr ng xu ng nh ng trên s sách v n duy trì giá c nên không ph n ánh đ c vào b ng cân đ i tài s n và nh v y tình tr ng tài chính v n

t t và v n l y đ c lòng tin c a dân chúng Do đó n u có v n đ gì còn có th i gian

đ c u ch a vì nó không đ c ph n ánh ngay l p t c trên TTCK

K t lu n Ch ng 1:

Nh v y, trong ch ng 1 chúng ta đã tìm hi u nh ng khái ni m v cho vay

B S, nói lên đ c vai trò c a ho t đ ng cho vay B S đ i v i toàn b n n kinh t nói chung và h th ng NHTM nói riêng T đây, chúng ta đã tìm hi u đ c r i ro

c ng nh các ch tiêu đo l ng r i ro trong ho t đ ng cho vay B S t i các NHTM Qua hai bài h c kinh nghi m c a M và Nh t nêu trên, chúng ta có th th y vi c các NHTM t p trung v n quá m c cho khu v c B S có th gây ra nh ng h u qu khôn

l ng, r i ro không ch riêng đ i v i h th ng ngân hàng, mà còn nh h ng đ n tình hình kinh t , xã h i c a c m t qu c gia Chính vì th , vi c “h n ch r i ro trong cho vay B S” c a các NHTM là m t yêu c u r t c n thi t trong giai đo n

hi n nay và mai sau, đ m b o vai trò c a ho t đ ng cho vay B S là thúc đ y s phát tri n b n v ng c a th tr ng B S, đ y nhanh quá trình đô th hóa, góp ph n vào s nghi p công nghi p hóa, hi n đ i hóa, phát tri n kinh t đ t n c

kh quan C th , trên đ a bàn TPCT trong 6 tháng đ u n m 2009 thành l p m i thêm 2 chi nhánh NHTM, nâng t ng s lên 42 TCTD ho t đ ng v i 158 đ a đi m có giao d ch NH, bao g m 1 tr s chính, 41 chi nhánh tr c thu c tr s chính, 03 qu Tín d ng nhân dân c s , 2 VP D ngân hàng n c ngoài và 111 c s có giao d ch ngân hàng d i c p chi nhánh

B ng 2.1 T ng h p m t s ch tiêu v ho t đ ng ngân hàng trên đ a bàn thành

2.1.1 V huy đ ng v n:

Huy đ ng v n là m t trong nh ng nghi p v ch y u c a các ngân hàng v a gia t ng n i l c đ ng th i t o ngu n v n cho m c tiêu phát tri n Theo s li u th ng

kê đ c thì t tr ng v n huy đ ng c a các NHTM trên đ a bàn TPCT nhìn chung là

t ng đ u qua các n m Tính đ n 30/06/2009, t ng ngu n v n huy đ ng mà các NHTM trên đ a bàn TPCT đ t đ c là 15.300 t đ ng, t ng 26,59% so n m 2008

M c t ng khá cao đã đáp ng g n 60% t ng d n cho vay trên đ a bàn, t ng 321,25% t ng đ ng 11.668 t đ ng so v i n m 2004 – n m đ u tiên k t khi thành ph tr c thu c Trung ng

C c u v n huy đ ng ch y u t p trung khu v c ti n g i dân c chi m h n 65% t ng v n huy đ ng t i đ a bàn TPCT, đây là ngu n có tính n đ nh và lâu dài

và v n huy đ ng có xu h ng t ng khu v c này Tính đ n tháng 06/2009, ti n g i dân c đ t 10.200 t đ ng, ti n g i c a các t ch c kinh t đ t 4.600 t đ ng và 500

(Ngu n: NHNN TPCT)

Tính đ n 30/6/2009, t ng d n cho vay trên toàn đ a bàn TPCT đ t 26.402

t đ ng, t ng 21,74% so v i cu i n m 2008 và t ng 336,03% (t ng đ ng 18.545

t đ ng) sau 05 n m Thành ph tr c thu c Trung ng

Theo s li u th ng kê c a NHNN TPCT, t ng d n cho vay t ng đ u qua

các n m, t ng cao nh t là n m 2007 - th i đi m h ng th nh c a các NHTM Trong

th i đi m x u nh t c a các ho t đ ng tín d ng n m 2008, các ch tiêu này v n t ng,

dù t c đ t ng có ch m l i K t qu này có đ c c ng nh chính sách h tr lãi su t

4% cho các kho n vay m c đích SXKD C th , đ n tháng 6/2009, d n cho vay

h tr lãi su t đ t 9.670 t đ ng, chi m 36,62% trong t ng d n v i 36/38 TCTD

cho vay h tr lãi su t trên đ a bàn

S li u tình hình cho vay các ngành ngh kinh t t i đ a bàn TPCT tháng

6/2009 cho th y t tr ng cho vay nông nghi p và phát tri n nông thôn là ch y u

M c dù TPCT đang trong quá trình chuy n đ i c c u, ph n đ u tr thành thành

ph công nghi p tr c n m 2020 theo Ngh quy t 45 c a B Chính tr , nh ng nông

nghi p v n là m t trong nh ng ngành ngh kinh t tr ng đi m c a đ a ph ng Cho

vay nông nghi p và phát tri n nông thôn chi m 34% trong c c u cho vay các

ngành ngh kinh t trên đ a bàn TPCT, cho vay nuôi tr ng, thu mua ch bi n th y

s n chi m 16,29%, thu mua lúa g o chi m 10,93%, còn l i 24,82% thu c v các

ngành ngh cho vay khác nh th ng m i, d ch v , tiêu dùng …

2.1.3 Xu h ng phát tri n s n ph m tín d ng B S t i C n Th :

B ng 2.2 K t qu cho vay B S c a h th ng NHTM trên đ a bàn TPCT t

n m 2006 đ n tháng 6/2009

n v tính: T VN

I Doanh s cho vay B t đ ng s n 1.079 2.921

II D n cho vay B t đ ng s n 1.639 4.852 3.567 3.641

1 Phân theo th i h n

2 Phân theo nhu c u v n 1.639 4.852 3.567 3.641

- Cho vay xây d ng & kinh doanh trung tâm th ng m i, ch ,

IV T l d n cho vay B S so v i t ng d n (%) 14,85% 25,96% 16,44% 13,79%

V T ng d n cho vay trên đ a bàn CT 11.032 18.684 21.688 26.402

VI N x u trong d n cho vay B S 22 16 108 101

Ch t l ng t ng tr ng và n ng l c c nh tranh t ng b c đ c c i thi n, c c u kinh t chuy n d ch theo h ng t ng b c hình thành c c u kinh t công nghi p -

d ch v - nông nghi p công ngh cao 5 n m qua, nhi u công trình h t ng kinh t -