Một số giải pháp đẩy nhanh tiến bộ thực hiện dự án đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2010

Trân tr ng... Công trình b trì tr kéo dài.

C ph n u t và D ch v TP.HCM (Invesco) th i gian qua 23

2.2.2 D án Khu dân c An Phú - Qu n 2 (Blooming Park) 29

2.2.3 D án Khu nhà t i 321 ào Duy Anh - Qu n Phú Nhu n 33

2.2.4 D án Khu dân c Cát Lái 153ha - Qu n 2 38

2.2.5 D án nâng c p, m r ng đ ng Hùng V ng 45

2.3.1 N ng l c và trách nhi m c a các nhà t v n 49 2.3.2 N ng l c và trách nhi m c a các nhà th u thi công 50 2.3.3 Chính sách đ n bù - gi i phóng m t b ng và th t c hành chính 53 2.3.4 N ng l c qu n lý d án c a ch đ u t và s đi u ph i 54

3.2 Quan đi m đ y nhanh ti n đ d án đ u t c a Công ty 61

3.2.1 Quan đi m 1: Tuân th ch t ch pháp lu t và đ m b o th c hi n theo qui

ho ch, tiêu chu n, qui chu n xây d ng c a Nhà n c 61 3.2.2 Quan đi m 2: B o đ m ch t l ng, an toàn công trình, b o v con ng i

và tài s n; phòng, ch ng cháy, n , v sinh môi tr ng 61 3.2.3 Quan đi m 3: Xây d ng đ i ng cán b - nhân viên Công ty là nòng c t;

t ch c, ch m lo và quan tâm đ n đ i s ng c a cán b - nhân viên 62 3.2.4 Quan đi m 4: T ch c t t vi c qu n lý chi phí, b o đ m ti t ki m, có hi u

qu , ch ng lãng phí, th t thoát và các tiêu c c khác trong xây d ng; t o ra nhi u s n ph m c nh tranh, góp ph n n đ nh th tr ng b t đ ng s n 62 3.2.5 Quan đi m 5: Ph i h p ch t ch , sâu sát v i c quan qu n lý nhà n c trong

vi c th c hi n các th t c - công tác qu n lý ch t l ng; k th a và phát huy

nh ng u đi m, kh c ph c nh ng t n t i trong vi c đ y nhanh ti n đ d án

3.3.1 Gi i pháp 1: V n d ng các ch tiêu qui ho ch, t ch c t t công tác l p qui

ho ch xây d ng và đ m b o d án đ c thi t l p mang tính kh thi cao 64 3.3.2 Gi i pháp 2: Qu n lý ch t ch ch t l ng,ti n đ công tác kh o sát,thi t k

- l p d toán; quan tâm sâu sát đ n vi c xin phép xây d ng 65 3.3.3 Gi i pháp 3: Có hình th c ch n th u phù h p v i t ng gói th u, đ m b o

M U

1 S C N THI T C A TÀI NGHIÊN C U:

Vi t Nam đã gia nh p WTO vào cu i n m 2006, đã đ c các n c ASEAN, Nam Phi công nh n là qu c gia có n n kinh t th tr ng và v a m i đây đã tr thành thành viên không th ng tr c H i đ ng B o an Liên hi p qu c nhi m k 2008-2009 ó là c

h i r t l n, là ti n đ cho Vi t Nam phát tri n nhanh, b n v ng và v t b c Trong đó,

m t trong các y u t góp ph n vào vi c t ng tr ng kinh t c a đ t n c, hình thành nên

di n m o v n minh, hi n đ i c a đ t n c là th c hi n đ u t các d án b t đ ng s n, công trình xây d ng

Các d án đ u t vào b t đ ng s n th ng s d ng v n đ u t khá l n, vòng đ i d

án r t dài (có khi đ n 20-30 n m), m t r t nhi u th i gian, chi phí cho vi c nghiên c u

đ quy t đ nh đ u t d án Do đó, ti n đ th c hi n là y u t không th thi u đ i v i các nhà đ u t d án b t đ ng s n, nó giúp cho nhà th u t có cách nhìn khái quát và

n m rõ trình t th c hi n d án nh m phân tích tính kh thi c a d án và đ ra chính sách đ u t , kinh doanh h p lý

Tuy nhiên, trong th i gian qua, ti n đ th c hi n các d án đ u t b t đ ng s n

th ng b ch m, nh h ng đ n hi u qu đ u t , nó không ch gây ra thi t h i v kinh t

- xã h i mà còn gây ra ô nhi m môi tr ng, c n tr giao thông, gây ra tâm lý c ch cho

ng i dân,… ó là nh ng thi t h i không th tính toán đ c b ng ti n M c dù trong

th i gian qua, Nhà n c và các ch đ u t c ng có nh ng bi n pháp đ kh c ph c tình

tr ng trên, nh ng h u nh ch a tri t đ

Do v y, khi v a hoàn thành ch ng trình Cao h c c a Tr ng i h c Kinh T TP.HCM c ng v i m t s kinh nghi m th c t trong quá trình công tác và đ c s đ ng viên, h ng d n c a Th y PGS.TS V Công Tu n, tôi m nh d n ti n hành tìm hi u, nghiên c u và l a ch n đ tài “M t s gi i pháp đ y nhanh ti n đ th c hi n d án

đ u t b t đ ng s n c a Công ty C ph n u t và D ch v TP.HCM đ n n m 2020” nh m góp ph n tìm ra nh ng bi n pháp t i u nh t cho vi c phát tri n Công ty và

Nghiên c u và hi u rõ chi ti t t ng công đo n c a quá trình th c hi n d án, các hình

th c, tình hình qu n lý d án th c t hi n nay c ng nh nh ng gi i pháp h u hi u trong

vi c th c hi n các d án b t đ ng s n trên đ a bàn TP.HCM trong th i gian qua

Thông qua đó, đ xu t các gi i pháp thi t th c, t i u nh t đ thúc đ y nhanh ti n đ

th c hi n các d án đ u t b t đ ng s n c a Công ty c ng nh các doanh nghi p, các nhà đ u t khác trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh, góp ph n t o thu n l i cho các doanh nghi p trong vi c qu n tr d án có hi u qu

M t khác, đ tài nghiên c u s đ ra m t s gi i pháp thi t th c trong vi c c ng c và nâng cao hi u qu v qu n lý d án đ u t xây d ng c a ch đ u t , trong đó có vi c

đ ng trong ho t đ ng xây d ng…; các ch đ u t d án kinh doanh b t đ ng s n và các nhà t v n có liên quan đ n vi c đ u t xây d ng công trình,…

Ph m vi nghiên c u c a đ tài là tình hình th c hi n các d án đ u t b t đ ng s n trong th i gian qua và các gi i pháp t nay đ n n m 2020 cho các d án đ u t kinh doanh b t đ ng s n t i Thành ph H Chí Minh c a Công ty k c các d án s d ng

v n nhà n c và các d án s d ng v n khác…

“Ti n đ th c hi n d án” trong đ tài này đ c hi u là t ng ti n đ th c hi n toàn

b d án, t c là th i gian th c hi n d án trong su t quá trình k t khi có ý t ng th c

hi n d án, ti n hành th c hi n các b c chu n b đ u t đ n tri n khai th c hi n d án cho đ n khi k t thúc d án đ a vào khai thác s d ng

4 PH NG PHÁP NGHIÊN C U :

Trong lu n v n s d ng ph ng pháp duy v t bi n ch ng, duy v t l ch s ; ph ng pháp qui n p, th ng kê, ph ng pháp t ng h p, lý thuy t h th ng

V i đ c đi m c a lu n v n, tác gi đã v n d ng các c s pháp lý đ gi i quy t đ tài nh : Lu t đ u t (n m 2005), Lu t kinh doanh b t đ ng s n (2005), Lu t nhà (2005), Lu t đ u th u (n m 2005), Lu t xây d ng (n m 2003); Ngh đ nh c a Chính ph

v qu n lý d án đ u t xây d ng, qu n lý chi phí đ u t xây d ng, l a ch n nhà th u, kinh doanh b t đ ng s n, h p đ ng trong xây d ng,…

ý ki n đóng góp c a các b n l p Cao h c Qu n tr kinh doanh - Khóa 16 đ sau này có

th hoàn thi n và th c hi n vi c nghiên c u sâu h n, góp ph n đ ra nh ng gi i pháp

h u hi u h n ph c v cho c quan đang công tác và các doanh nghi p đ u t kinh doanh

b t đ ng s n

Xin chân thành c m n các Th y, Cô tr ng i h c Kinh t TP.HCM

Trân tr ng

Ch ng 1

1.1 KHÁI NI M V TI N TH C HI N D ÁN U T B T NG S N 1.1.1 nh ngh a

Theo t đi n ti ng Vi t, ti n đ là nh p đ ti n hành công vi c

Theo http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/, k ho ch ti n đ s n xu t: là lo i k

ho ch đ c xây d ng trong các doanh nghi p công nghi p, nh m phân chia nhi m v k

ho ch s n xu t c n m cho các phân x ng, ngành, t ch c s n xu t và t ng công nhân trong t ng kho ng th i gian t ng đ i ng n (tháng, tu n), th m chí đ n t ng ca s n xu t

Là công c giúp cho giám đ c doanh nghi p ch đ o đi u hành s n xu t m t cách ch t

ch , nh p nhàng và k p th i

Nh v y: Ti n đ th c hi n d án đ u t b t đ ng s n là nh p đ ti n hành công

vi c trong m t kho ng th i gian nh t đ nh, trong đó phân chia c th chi ti t theo m t trình t các công vi c cho t ng b ph n v i t ng kho ng th i gian t ng đ i ng n (tháng, tu n) đ ti n hành th c hi n các d án đ u t b t đ ng s n t khi chu n b

đ u t đ n khi k t thúc xây d ng, đ a d án vào khai thác, s d ng

1.1.2 Ý ngh a :

- N m v ng đ c đ y đ các y u t nh h ng tr c ti p hay gián ti p đ n ti n đ

th c hi n d án s giúp cho ch đ u t nhìn nh n t ng quát v ti n trình th c

hi n d án, hình dung đ c th i gian th c hi n d án m t cách chung nh t, nh n

đ nh và l ng tr c đ c kh n ng r i ro cao nh t khi d án b ch m ti n đ …

- Ti n đ th c hi n d án b nh h ng t t c các giai đo n t khi hình thành ý

t ng cho đ n khi k t thúc vi c xây d ng, đ a d án vào khai thác s d ng Có khi ti n đ c a d án b nh h ng nghiêm tr ng trong giai đo n đ u c a d án – giai đo n chu n b đ u t

- Trong quá trình th c hi n d án, nh t là giai đo n thi công, ta c n ti n hành nhi u công vi c khác nhau, chúng ch ng chéo l n nhau trong nh ng th i k cao

đi m Do đó nh ng công vi c đ c s p x p theo m t trình t ch t ch , khoa

h c s giúp cho ch đ u t hoàn thành d án đúng h n

- Vi c đ ra ti n đ th c hi n s giúp cho ch đ u t d án có k ho ch c th , chi

ti t các công vi c đ b trí và s d ng ngu n l c có hi u qu nh t, qua đó có

bi n pháp có th rút ng n th i gian th c hi n công vi c đó

- Ti n đ d án đ u t càng chi ti t, rõ ràng, h p lý s là công c đ c l c cho ch

đ u t hoàn thành d án đúng vào th i đi m đã đ nh ho c có bi n pháp c i thi n

n u th y tr ti n đ

- Vi c th c hi n đúng theo ti n đ đã đ ra, giúp cho ch đ u t d án nâng cao

hi u qu và n ng l c c nh tranh c a mình…

- Vi c th c hi n d án theo đúng ti n đ có ý ngh a h t s c to l n v m t qu n lý chi phí, nó đ m b o đ c cho các d án có hi u qu cao nh t

- u t m i có ý ngh a quy t đ nh trong vi c chuy n d ch c c u kinh t u t

m i đòi h i nhi u v n đ u t , trình đ công ngh và qu n lý m i

- Ti n đ th c hi n d án nhanh s góp ph n thúc đ y s phát tri n kinh t - xã

h i c a đ t n c, hình thành các đô th v n minh, hi n đ i…

- Góp ph n đáp ng nhu c u và minh b ch th tr ng b t đ ng s n…

- Ti n đ th c hi n d án là c s đ ch đ u t cân đ i ngu n v n th c hi n m t cách hi u qu nh t và b trí v t t , nhân công, xe máy h p lý nh t

1.2 C I M C A D ÁN U T B T NG S N

1.2.1 c đi m t ng quát

- H u h t các d án đ u t b t đ ng s n khi tri n khai đ u tuân th theo Lu t xây

d ng, các lu t khác có liên quan và các qui đ nh hi n hành c a Nhà n c v

qu n lý d án đ u t và xây d ng

- Các d án đ u t b t đ ng s n bao g m m t h ng m c hay nhi u h ng m c công trình; n m trong dây chuy n công ngh đ ng b , hoàn ch nh

- Ch y u là ho t đ ng xây d ng, l p đ t, trang trí, nó bao g m l p quy ho ch xây

d ng, l p d án đ u t xây d ng công trình, kh o sát xây d ng, thi t k xây

d ng công trình, thi công xây d ng công trình, giám sát thi công xây d ng công trình, qu n lý d án đ u t xây d ng công trình, l a ch n nhà th u trong ho t

đ ng xây d ng và các ho t đ ng khác có liên quan đ n xây d ng công trình

- Ph i tuân th các qui đ nh v đ u th u theo lu t đ u th u

- Ph i tuân th theo các qui trình, qui chu n, tiêu chu n c a c quan chuyên ngành

- Nhà qu n tr - s d ng v n hoàn toàn ch u trách nhi m v hi u qu đ u t c a mình

- Chi m v trí không gian l n, có d án chi m h n 1000ha đ t

- S d ng nhi u lo i v t li u xây d ng (cát, đá, g ch, xi m ng, tole, s t, thép,…

v i kh i l ng l n, có khi kh ng l )

- T ng m c đ u t c a các d án đ u t b t đ ng s n th ng l n, th m chí r t l n (có d án lên đ n h n 20.000 t đ ng)

- V n đ u t ban đ u l n, th i gian hoàn v n lâu i v i các d án l n, th i gian hoàn v n có th lên đ n 10 ÷ 20 n m

- Th i gian xây d ng th ng kéo dài qua nhi u n m, tu i th công trình hay vòng

đ i d án l n, nên m t nhi u th i gian nghiên c u chu n b

- Có m t ho c nhi u h ng m c công trình trong m t d án nên vi c th c hi n khó

kh n, ph c t p và ph i k t h p ch t ch , đ ng b v i nhau

- T n nhi u th i gian cho vi c th c hi n thi công xây d ng

- Nhi u r i ro phát sinh khi th c hi n d án trong th i gian dài…

- Ti n đ th c hi n c a d án ph thu c r t nhi u vào th i ti t

- H u nh đ u không hoàn thành đúng h n, ch t l ng không đ m b o, chi phí

t ng,… gây r t nhi u lãng phí cho xã h i, nh t là các d án có ngu n v n đ u t

b qu n lý d án, đ n v t v n, đ n v thi công, b n bè đ ng nghi p và các đ i tác tham gia th c hi n d án b t đ ng s n

Theo k t qu đi u tra nh n đ c t 105 phi u trong s 110 phi u phát ra, tác gi

nh n th y h u h t các ý ki n đ u cho r ng các y u t sau nh h ng ch y u (khá l n)

đ n ti n đ th c hi n d án đ u t b t đ ng s n ó là v n đ qui ho ch và d án đ u t xây d ng công trình; kh o sát, thi t k , d toán xây d ng công trình; gi y phép xây

d ng; l a ch n nhà th u; qu n lý thi công xây d ng công trình; hình th c qu n lý d án

đ u t xây d ng công trình; qu n lý chi phí d án đ u t xây d ng công trình; h p đ ng trong ho t đ ng xây d ng; đi u ki n n ng l c c a t ch c, cá nhân trong ho t đ ng xây

d ng và vi c giám sát đ u t c a c ng đ ng

(tham kh o m t s m u đi u tra t i Ph l c 1)

Chính vì v y, tác gi ti n hành nghiên c u t p trung, xoáy sâu vào các y u t nêu trên đ đ ra các gi i pháp cho đ tài c a mình

1.3.1 V n đ qui ho ch và d án đ u t xây d ng công trình

1.3.1.1 V qui ho ch :

Quy ho ch xây d ng ph i đ c l p, phê duy t làm c s cho các ho t đ ng xây

d ng ti p theo Quy ho ch xây d ng đ c l p cho m i n m tr lên và đ nh h ng phát tri n lâu dài Quy ho ch xây d ng ph i đ c đ nh k xem xét đi u ch nh đ phù h p v i tình hình phát tri n kinh t - xã h i trong t ng giai đo n

Nhà n c b o đ m ngu n v n ngân sách và có chính sách huy đ ng các ngu n v n khác cho công tác l p quy ho ch xây d ng

y ban nhân dân các c p c n kh n tr ng t ch c l p quy ho ch xây d ng trong

đ a gi i hành chính do mình qu n lý theo phân c p, làm c s qu n lý các ho t đ ng xây

d ng và tri n khai các d án đ u t xây d ng công trình

Quy ho ch xây d ng ph i b o đ m các yêu c u chung: phù h p v i quy ho ch t ng

th phát tri n kinh t - xã h i, c a các ngành khác và quy ho ch s d ng đ t; t ch c, s p

x p không gian lãnh th trên c s khai thác và s d ng h p lý tài nguyên thiên nhiên, đ t đai và các ngu n l c phù h p; b o v môi tr ng, di s n v n hoá, b o t n di tích l ch s -

v n hoá, c nh quan thiên nhiên, gi gìn và phát tri n b n s c v n hoá dân t c,…

i u ki n n ng l c c a t ch c, cá nhân thi t k quy ho ch xây d ng c ng ph i

đ m b o đ đi u ki n n ng l c phù h p theo quy đ nh v qui ho ch xây d ng

M i t ch c, cá nhân ph i tuân theo quy ho ch xây d ng đã đ c c quan nhà

n c có th m quy n phê duy t Nghiêm c m các t ch c thi t k quy ho ch xây d ng ho t

đ ng không đúng ph m vi ho t đ ng theo quy đ nh

Các c p chính quy n có trách nhi m l p nhi m v quy ho ch chung xây d ng đô th thu c đ a gi i hành chính do mình qu n lý, trình duy t y ban nhân dân các c p có trách nhi m t ch c công b đ án quy ho ch chi ti t xây d ng đô th đ c duy t đ m i

ng i th c hi n và giám sát vi c th c hi n Xác đ nh c th tính ch t c a đô th , quy mô dân s đô th , đ nh h ng phát tri n không gian đô th t ng giai đo n 10 n m và d báo

h ng phát tri n c a đô th cho giai đo n 20 n m

i v i quy ho ch chi ti t xây d ng đ c duy t, trong th i h n 3 n m k t ngày công b mà ch a th c hi n ho c th c hi n không đ t yêu c u thì ng i có th m quy n

ph i có trách nhi m áp d ng các bi n pháp kh c ph c và thông báo cho t ch c, cá nhân trong khu v c quy ho ch bi t Tr ng h p quy ho ch chi ti t xây d ng không th th c

hi n đ c thì ph i đi u ch nh ho c h y b và công b l i theo quy đ nh

1.3.1.2 V l p – th m đ nh d án đ u t xây d ng công trình

Vi c l p d án đ u t xây d ng c ng là m t khâu quan tr ng trong ti n trình th c

hi n d án, nó ph i đ m b o đ y đ các yêu c u v n i dung và th c hi n theo đúng th i gian qui đ nh Trong đó ph i th hi n m t cách chi ti t rõ ràng đ y đ các thông tin c n thi t đ ch đ u t và ng i quy t đ nh đ u t có th hình dung h t t t c các y u t , đ c

đi m c a d án khâu này, ch đ u t ph i là đ u tàu trong vi c t ch c l p d án đ làm rõ s c n thi t ph i đ u t và hi u qu đ u t

Vi c l p d án ch m đ ng ngh a v i vi c làm tr ti n đ th c hi n toàn b d án cho dù v i b t c lý do gì Tuy nhiên, vi c l p d án c n tránh tình tr ng th hi n n i dung chung chung, s sài, các n i dung không liên quan đ n nhau,… làm cho lúc t

ch c th c hi n không th c hi n đ c ho c ph i đi u ch nh

Do v y, d án đ u t khi l p c n ph i th hi n c th và rõ ràng hai ph n chính (thuy t minh và thi t k c s ) N i dung c a chúng ph i nêu b t lên đ c s c n thi t

đ u t , hình th c đ u t , đánh giá nhu c u th tr ng; mô t v quy mô xây d ng, phân

tích l a ch n ph ng án k thu t; gi i phóng m t b ng, các ph ng án ki n trúc, phân

k th c hi n, ti n đ th c hi n và hình th c qu n lý d án; khái quát t ng m c đ u t d

án, ngu n v n và kh n ng c p v n theo ti n đ ; phân tích đánh giá hi u qu kinh t - xã

h i c a d án; th hi n đ y đ thuy t minh thi t k c s và các b n v thi t k c s

Ngoài ra, qui đ nh v th i gian th m đ nh thi t k c s và th m đ nh d án c ng

r t rõ ràng Th i gian th m đ nh thi t k c s không quá 30 ngày làm vi c đ i v i các

d án nhóm A, 15 ngày làm vi c đ i v i các d án nhóm B và 10 ngày làm vi c v i các

d án nhóm C Th i gian th m đ nh d án, k c th i gian th m đ nh thi t k c s , không quá 60 ngày làm vi c đ i v i các d án nhóm A; 30 ngày làm vi c v i các d án B; 20 ngày làm vi c v i các d án nhóm C, k t ngày nh n đ h s h p l

1.3.2 Kh o sát, thi t k , d toán xây d ng công trình

kh o sát d ki n; tiêu chu n kh o sát đ c áp d ng; th i gian th c hi n kh o sát

Sau đó, đ n v t v n l p ph ng án k thu t kh o sát xây d ng và chuy n ch đ u

t phê duy t Ph ng án k thu t kh o sát xây d ng ph i đáp ng các yêu c u so v i nhi m v đ c ch đ u t phê duy t; tuân th các tiêu chu n đ c áp d ng

N i dung báo cáo k t qu kh o sát xây d ng ph i nêu đ y đ các n i dung theo qui

đ nh c a Ngh đ nh qu n lý ch t l ng công trình xây d ng

Báo cáo k t qu kh o sát xây d ng ph i đ c ch đ u t ki m tra, nghi m thu theo quy đ nh và là c s đ th c hi n các b c thi t k công trình Nhà th u kh o sát xây

d ng ph i ch u trách nhi m tr c ch đ u t và pháp lu t v tính trung th c và tính chính xác c a k t qu kh o sát; b i th ng thi t h i khi th c hi n không đúng nhi m v kh o sát, phát sinh kh i l ng do kh o sát sai; s d ng các thông tin, tài li u, quy chu n, tiêu chu n v kh o sát xây d ng không phù h p và các hành vi vi ph m khác gây ra thi t h i

M t khác, ch đ u t ph i quán tri t v trách nhi m c a nhà th u kh o sát xây d ng trong vi c b o v môi tr ng và các công trình xây d ng trong khu v c kh o sát

Ngoài ra, Ch đ u t c n ph i th c hi n giám sát công tác kh o sát xây d ng

th ng xuyên, có h th ng t khi b t đ u kh o sát đ n khi hoàn thành công vi c (n u không có đ đi u ki n n ng l c thì ph i thuê t v n giám sát)

Khi nghi m thu k t qu kh o sát xây d ng, ch đ u t ph i c n c : h p đ ng kh o sát; nhi m v và ph ng án k thu t kh o sát xây d ng đã đ c duy t; tiêu chu n đ c

áp d ng; báo cáo k t qu kh o sát xây d ng; đánh giá ch t l ng công tác kh o sát; ki m tra hình th c và s l ng c a báo cáo k t qu kh o sát xây d ng K t qu nghi m thu báo cáo k t qu kh o sát xây d ng ph i l p thành biên b n theo m u quy đ nh Ch đ u t ch u trách nhi m tr c pháp lu t v vi c nghi m thu báo cáo k t qu kh o sát xây d ng

1.3.2.2 Qu n lý ti n đ , ch t l ng công tác thi t k - d toán

Các b c thi t k xây d ng công trình ph i tuân th theo qui đ nh nh sau:

* D án đ u t xây d ng công trình có th g m m t ho c nhi u lo i công trình

v i m t ho c nhi u c p công trình khác nhau theo quy đ nh Tùy theo quy mô, tính ch t

c a công trình xây d ng, vi c thi t k xây d ng công trình có th đ c th c hi n theo

m t b c, hai b c ho c ba b c Tr ng h p th c hi n thi t k hai b c ho c ba b c thì các b c thi t k ti p theo ph i phù h p v i b c thi t k tr c đã đ c phê duy t

* Thi t k xây d ng ph i tuân th các quy chu n, tiêu chu n xây d ng do c quan nhà n c có th m quy n ban hành và ph i đ c th hi n trên các b n v theo quy đ nh Thi t k ph i th hi n đ c các kh i l ng công tác xây d ng ch y u đ làm c s xác

đ nh chi phí xây d ng công trình

V th m đ nh, phê duy t thi t k , d toán xây d ng công trình :

* Th m đ nh, phê duy t: Ch đ u t t t ch c vi c th m đ nh, phê duy t thi t k

k thu t, thi t k b n v thi công, d toán, t ng d toán đ i v i nh ng công trình xây

d ng ph i l p d án; thi t k b n v thi công và d toán c a h ng m c, công trình tr c khi đ a ra thi công ph i đ c th m đ nh, phê duy t

* Tùy theo tính ch t, quy mô và yêu c u c a công trình xây d ng, ch đ u t

đ c thuê t v n có đ đi u ki n n ng l c phù h p v i lo i, c p công trình đ th c hi n

th m tra thi t k - d toán và ph i ch u trách nhi m v k t qu th m tra Tr ng h p thi t k - d toán không b o đ m yêu c u theo h p đ ng thì nhà th u thi t k ph i thi t

k l i và ch u m i chi phí, k c chi phí th m tra thi t k

* Nhà th u thi t k - d toán xây d ng công trình ch u trách nhi m tr c ch đ u

t và pháp lu t v ch t l ng thi t k xây d ng công trình và ph i b i th ng thi t h i khi s d ng thông tin, tài li u, quy chu n, tiêu chu n xây d ng, gi i pháp k thu t, công ngh không phù h p gây nh h ng đ n ch t l ng công trình xây d ng và các hành vi

vi ph m khác gây ra thi t h i

Yêu c u đ i v i thi t k - d toán

* Nhà th u thi t k - d toán ph i th c hi n công tác giám sát tác gi m t cách đ y

đ , th ng xuyên và có trách nhi m và ph i c ng i đ n ng l c đ th c hi n giám sát

tác gi theo quy đ nh trong quá trình thi công xây d ng

* Nhà th u thi t k xây d ng công trình có trách nhi m tham gia nghi m thu công

trình xây d ng khi có yêu c u c a ch đ u t Qua giám sát, n u phát hi n h ng m c công trình, công trình xây d ng không đ đi u ki n nghi m thu thì nhà th u thi t k xây

d ng công trình ph i có v n b n g i ch đ u t nêu rõ lý do t ch i nghi m thu

* Trong thi t k k thu t, thi t k b n v thi công ph i đ m b o các yêu c u nh : nhi m v thi t k , k t qu kh o sát, các quy chu n, tiêu chu n xây d ng và ch d n k thu t đ c áp d ng; các yêu c u khác c a ch đ u t B n v ph i th hi n chi ti t t t c các b ph n c a công trình, các c u t o v i đ y đ các kích th c, v t li u và thông s

k thu t đ thi công chính xác và đ đi u ki n đ l p d toán thi công; d toán thi công

ph i phù h p H s thi t k ph i phù h p v i thi t k c s và d án đ u t đ c duy t

1.3.3 Gi y phép xây d ng

1.3.3.1 Th m quy n c p gi y phép xây d ng

y ban nhân dân c p t nh y quy n cho Giám đ c S Xây d ng c p gi y phép xây

d ng đ i v i các công trình xây d ng c p đ c bi t, c p I theo phân c p công trình t i Ngh đ nh qu n lý ch t l ng công trình xây d ng

y ban nhân dân c p huy n c p gi y phép xây d ng các công trình còn l i và nhà riêng l thu c đ a gi i hành chính do huy n qu n lý, tr các công trình quy đ nh trên

y ban nhân dân xã c p gi y phép xây d ng nhà riêng l nh ng đi m dân c nông thôn đã có quy ho ch xây d ng đ c duy t thu c đ a gi i hành chính do xã qu n lý theo quy đ nh c a y ban nhân dân huy n

1.3.3.2 Trách nhi m c a c quan c p gi y phép xây d ng

Niêm y t công khai đi u ki n, trình t và các th t c c p gi y phép xây d ng t i tr

s c quan c p gi y phép xây d ng

Cung c p b ng v n b n thông tin liên quan đ n c p gi y phép xây d ng khi có yêu

c u c a ng i xin c p gi y phép xây d ng Th i h n cung c p thông tin ch m nh t là 7 ngày làm vi c, k t khi đ c yêu c u

Khi c n làm rõ thông tin liên quan đ n các c quan khác đ ph c v vi c c p gi y

phép xây d ng mà không thu c trách nhi m c a ng i xin c p gi y phép xây d ng, thì

c quan c p gi y phép xây d ng có trách nhi m l y ý ki n các c quan có liên quan đ làm rõ và x lý

Trong th i h n 10 ngày làm vi c k t khi nh n đ c công v n xin ý ki n, các t

ch c đ c h i ý ki n có trách nhi m tr l i b ng v n b n cho c quan c p gi y phép xây

d ng Quá th i h n trên n u không có v n b n tr l i thì coi nh đã đ ng ý và ph i ch u trách nhi m tr c pháp lu t v m i h u qu x y ra do vi c không tr l i ho c tr l i

C quan c p gi y phép xây d ng không đ c ch đ nh t ch c, cá nhân thi t k

ho c l p các đ n v thi t k tr c thu c đ th c hi n thi t k cho ng i xin c p gi y phép

1.3.4 L a ch n nhà th u

Theo Lu t đ u th u s 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Ngh đ nh c a Chính

ph h ng d n v Lu t đ u th u, vi c l a ch n nhà th u tham gia công tác t v n và thi công xây d ng công trình đ c qui đ nh t ng đ i nhi u Trong đó, qui đ nh v trình t

th c hi n, đi u ki n n ng l c c a t ch c – cá nhân tham gia và th i gian xem xét h s

c ng minh b ch Tuy nhiên, vi c th c hi n đ y đ các th t c này c ng còn r t nhiêu khê, ch a phù h p v i tình hình th c t c th c a m i gói th u Do đó, đây c ng là khâu làm nh h ng đ n ti n đ th c hi n d án (n u làm không t t)

1.3.4.1 ào t o, b i d ng nghi p v v đ u th u và yêu c u đ i v i bên m i th u,

t chuyên gia đ u th u

i t ng đ c đào t o, b i d ng nghi p v v đ u th u bao g m: các cá nhân

tr c ti p tham gia ho t đ ng đ u th u; các cá nhân khác có nhu c u

i u ki n đ các c s t ch c ho t đ ng đào t o, b i d ng : ph i có Gi y ch ng

nh n đ ng ký kinh doanh ho c quy t đ nh thành l p đ i v i c s không có Gi y ch ng

nh n đ ng ký kinh doanh theo quy đ nh c a pháp lu t; có đ i ng gi ng viên v đ u th u đáp ng yêu c u Các c s đào t o v đ u th u ch u trách nhi m v ch t l ng đào t o;

th c hi n ho t đ ng đào t o, b i d ng và c p ch ng ch tham gia khóa h c cho h c viên theo đúng quy đ nh; đ nh k hàng n m báo cáo B K ho ch và u t và b , ngành ho c đ a ph ng có liên quan đ theo dõi, t ng h p

Cá nhân tham gia bên m i th u ph i có đ các đi u ki n nh : am hi u pháp lu t v

đ u th u; có ki n th c v qu n lý d án; có trình đ chuyên môn phù h p v i yêu c u

c a gói th u theo các l nh v c k thu t, tài chính, th ng m i, hành chính và pháp lý; có trình đ ngo i ng đáp ng yêu c u đ i v i gói th u đ c t ch c đ u th u qu c t , gói

th u thu c d án s d ng v n ODA

Tùy theo tính ch t và m c đ ph c t p c a gói th u, thành ph n t chuyên gia đ u

th u bao g m các chuyên gia v l nh v c k thu t, tài chính, th ng m i, hành chính, pháp lý và các l nh v c có liên quan Thành viên t chuyên gia đ u th u ph i có đ các

đi u ki n nh : có ch ng ch tham gia khoá h c v đ u th u; có trình đ chuyên môn liên quan đ n gói th u; am hi u các n i dung c th t ng ng c a gói th u; có t i thi u 3

n m công tác trong l nh v c liên quan đ n n i dung kinh t , k thu t c a gói th u

Tr ng h p ch đ u t có đ nhân s đáp ng các đi u ki n quy đ nh thì t mình làm bên m i th u Tr ng h p ch đ u t không đ nhân s ho c nhân s không đáp

ng các đi u ki n quy đ nh thì ti n hành l a ch n theo quy đ nh m t t ch c t v n ho c

m t t ch c đ u th u chuyên nghi p có đ n ng l c và kinh nghi m thay mình làm bên

m i th u Trong m i tr ng h p, ch đ u t ph i ch u trách nhi m v quá trình l a ch n

nhà th u theo quy đ nh và ký k t h p đ ng v i nhà th u trúng th u sau khi th ng th o, hoàn thi n h p đ ng

1.3.4.2 T cách h p l c a nhà th u và đi u ki n tham gia đ u th u

Nhà th u là t ch c có t cách h p l khi có đ các đi u ki n nh : Gi y ch ng

nh n đ ng ký kinh doanh, Gi y ch ng nh n đ u t đ c c p theo quy đ nh c a pháp

lu t; h ch toán kinh t đ c l p; không b c quan có th m quy n k t lu n v tình hình tài chính không lành m nh, đang lâm vào tình tr ng phá s n ho c n đ ng không có kh

n ng chi tr ; đang trong quá trình gi i th

Nhà th u là cá nhân có t cách h p l khi: n ng l c hành vi dân s đ y đ ; đ ng ký

ho t đ ng h p pháp ho c ch ng ch chuyên môn phù h p do c quan có th m quy n

c p; không b truy c u trách nhi m hình s

Nhà th u tham gia đ u th u đ i v i m t gói th u ph i có đ các đi u ki n sau:

- Có t cách h p l quy đ nh;

- Ch đ c tham gia trong m t h s d th u đ i v i m t gói th u v i t cách là nhà th u đ c l p ho c là nhà th u liên danh Tr ng h p liên danh ph i có v n b n th a thu n gi a các thành viên, trong đó quy đ nh rõ ng i đ ng đ u c a liên danh, trách nhi m chung và trách nhi m riêng c a t ng thành viên đ i v i công vi c thu c gói th u;

- áp ng yêu c u c a thông báo ho c th m i th u c a bên m i th u;

- B o đ m c nh tranh trong đ u th u theo quy đ nh Lu t u th u

1.3.4.3 B o đ m c nh tranh trong đ u th u

Nhà th u khi tham gia đ u th u các gói th u thu c d án quy đ nh t i i u 1 c a

Lu t u th u ph i b o đ m các yêu c u v tính c nh tranh sau đây:

- Nhà th u t v n l p báo cáo nghiên c u kh thi không đ c tham gia đ u th u cung c p d ch v t v n l p thi t k k thu t c a d án, nhà th u t v n đã tham gia thi t

k k thu t c a d án không đ c tham gia đ u th u các b c ti p theo, tr tr ng h p

đ i v i gói th u EPC;

- Nhà th u tham gia đ u th u ph i đ c l p v t ch c, không cùng ph thu c vào

m t c quan qu n lý và đ c l p v tài chính v i nhà th u t v n l p h s m i th u, đánh giá h s d th u;

- Nhà th u t v n giám sát ph i đ c l p v t ch c, không cùng ph thu c vào

m t c quan qu n lý và đ c l p v tài chính v i nhà th u th c hi n h p đ ng;

- Nhà th u tham gia đ u th u các gói th u thu c d án ph i đ c l p v t ch c và

đ c l p v tài chính v i ch đ u t c a d án

1.3.4.4 Quy đ nh v th i gian trong đ u th u

Tùy vào tính ch t c a t ng gói th u, th i gian đ u th u đ c quy đ nh nh sau:

- Th i gian s tuy n nhà th u t i đa là 30 ngày đ i v i đ u th u trong n c, 45 ngày đ i v i đ u th u qu c t k t ngày phát hành h s m i s tuy n đ n khi có k t

qu s tuy n đ c duy t;

- Th i gian thông báo m i th u t i thi u là 10 ngày tr c khi phát hành h s ;

- Th i gian chu n b h s d th u t i thi u là 15 ngày đ i v i đ u th u trong

n c, 30 ngày đ i v i đ u th u qu c t k t ngày phát hành h s m i th u đ n th i

đi m đóng th u;

- Th i gian đánh giá h s d th u t i đa là 45 ngày đ i v i đ u th u trong n c,

60 ngày đ i v i đ u th u qu c t k t ngày m th u đ n khi ch đ u t có báo cáo v

k t qu đ u th u trình ng i có th m quy n xem xét, quy t đ nh;

- Th i gian th m đ nh t i đa là 20 ngày cho vi c th c hi n đ i v i t ng n i dung v

k ho ch đ u th u, h s m i th u, k t qu l a ch n nhà th u i v i gói th u thu c th m quy n phê duy t c a Th t ng Chính ph , th i gian th m đ nh t i đa là 30 ngày cho vi c

th c hi n đ i v i t ng n i dung v k ho ch đ u th u, k t qu l a ch n nhà th u

1.3.5 Qu n lý thi công xây d ng công trình

1.3.5.1 Qu n lý ti n đ thi công xây d ng công trình

- Công trình xây d ng tr c khi tri n khai ph i đ c l p ti n đ thi công xây

d ng Ti n đ thi công xây d ng công trình ph i phù h p v i t ng ti n đ c a d án đã

đ c phê duy t

- i v i công trình xây d ng có quy mô l n và th i gian thi công kéo dài thì ti n

đ xây d ng công trình ph i đ c l p cho t ng giai đo n, tháng, quý, n m, th m chí l p theo t ng ngày (n u c n ph i đ y nhanh ti n đ th c hi n d án ho c đ i v i nh ng công trình xây d ng có qui mô nh , th i gian thi công ng n)

- Nhà th u thi công xây d ng công trình có ngh a v l p ti n đ thi công xây d ng chi ti t, b trí xen k k t h p các công vi c c n th c hi n nh ng ph i b o đ m phù h p

v i t ng ti n đ c a d án

- Ch đ u t , nhà th u thi công xây d ng, t v n giám sát và các bên có liên quan có trách nhi m theo dõi, giám sát ti n đ thi công xây d ng công trình và đi u ch nh ti n đ trong tr ng h p ti n đ thi công xây d ng m t s giai đo n b kéo dài nh ng không đ c làm nh h ng đ n t ng ti n đ c a d án

Tr ng h p xét th y t ng ti n đ c a d án b kéo dài thì ch đ u t ph i báo cáo

ng i quy t đ nh đ u t đ quy t đ nh vi c đi u ch nh t ng ti n đ c a d án

- Khuy n khích vi c đ y nhanh ti n đ xây d ng trên c s đ m b o ch t l ng công trình

Tr ng h p đ y nhanh ti n đ xây d ng đem l i hi u qu cao h n cho d án thì nhà th u xây d ng đ c xét th ng theo h p đ ng Tr ng h p kéo dài ti n đ xây d ng gây thi t h i thì bên vi ph m ph i b i th ng thi t h i và b ph t vi ph m h p đ ng

Lý thuy t là v y, nh ng vi c đ m b o ti n đ thi công h u h t các d án đ u t xây d ng là đi u đáng quan tâm và là v n đ then ch t hi n nay c a các ch đ u t

1.3.5.2 Qu n lý an toàn lao đ ng trên công tr ng xây d ng

Vi c đ m b o an toàn lao đ ng trên công tr ng c ng nh h ng không nh đ n

ti n đ th c hi n d án, n u công tr ng xây d ng đ x y ra s c tai n n lao đ ng thì

dù nh hay l n, công trình xây d ng c ng ph i t m ng ng thi công trong m t th i gian

Do đó, c n ph i tuân th các yêu c u d i đây :

- Nhà th u thi công xây d ng ph i l p các bi n pháp an toàn cho ng i và công trình trên công tr ng xây d ng Các bi n pháp an toàn, n i quy v an toàn ph i đ c th

hi n công khai trên công tr ng xây d ng đ m i ng i bi t và ch p hành nh ng v trí nguy hi m trên công tr ng, ph i b trí ng i h ng d n, c nh báo đ phòng tai n n

- Nhà th u thi công xây d ng, ch đ u t và các bên có liên quan ph i th ng xuyên ki m tra giám sát công tác an toàn lao đ ng trên công tr ng Khi phát hi n có vi

ph m v an toàn lao đ ng thì ph i đình ch thi công xây d ng Ng i đ x y ra vi ph m v

an toàn lao đ ng thu c ph m vi qu n lý c a mình ph i ch u trách nhi m tr c pháp lu t

- Nhà th u xây d ng có trách nhi m c p đ y đ các trang b b o h lao đ ng, an toàn lao đ ng cho ng i lao đ ng theo quy đ nh khi s d ng lao đ ng trên công tr ng

- Khi có s c v an toàn lao đ ng, các bên liên quan t ch c x lý và báo cáo

d n ph th i đ a đ n n i quy đ nh

Trong quá trình v n chuy n v t li u xây d ng, ph th i ph i có bi n pháp che ch n

đ m b o an toàn, v sinh môi tr ng

Nhà th u thi công xây d ng, ch đ u t ph i có trách nhi m ki m tra giám sát vi c

th c hi n b o v môi tr ng xây d ng, đ ng th i ch u s ki m tra giám sát c a c quan

qu n lý nhà n c v môi tr ng Tr ng h p nhà th u thi công xây d ng không tuân th các quy đ nh v b o v môi tr ng thì ch đ u t , c quan qu n lý nhà n c v môi

tr ng có quy n đình ch thi công xây d ng và yêu c u nhà th u th c hi n đúng bi n pháp b o v môi tr ng

Ng i đ x y ra các hành vi làm t n h i đ n môi tr ng trong quá trình thi công

ph i ch u trách nhi m tr c pháp lu t và b i th ng thi t h i do l i c a mình gây ra

Ban Qu n lý d án có các nhi m v và quy n h n: th c hi n các th t c v giao

nh n đ t, xin c p gi y phép xây d ng, chu n b m t b ng xây d ng và các công vi c khác

ph c v cho vi c xây d ng công trình; chu n b h s thi t k , d toán, t ng d toán xây

d ng công trình đ ch đ u t t ch c th m đ nh, phê duy t theo quy đ nh; l p h s m i

d th u, t ch c l a ch n nhà th u; đàm phán, ký k t h p đ ng v i các nhà th u theo u quy n c a ch đ u t ; th c hi n nhi m v giám sát thi công xây d ng công trình (khi có

đ đi u ki n n ng l c); nghi m thu, thanh toán, quy t toán theo h p đ ng ký k t; qu n lý

ch t l ng, kh i l ng, ti n đ , chi phí xây d ng, an toàn và v sinh môi tr ng c a công trình xây d ng; nghi m thu, bàn giao công trình; l p báo cáo th c hi n v n đ u t hàng

n m, báo cáo quy t toán khi d án hoàn thành đ a vào khai thác, s d ng

i v i các d án đ u t xây d ng quy mô l n, ph c t p ho c theo tuy n thì Ban

Qu n lý d án đ c phép thuê các t ch c t v n đ qu n lý các d án thành ph n

Ban Qu n lý d án đ c ký h p đ ng thuê cá nhân, t ch c t v n n c ngoài có kinh nghi m, n ng l c đ ph i h p qu n lý các công vi c ng d ng công ngh xây d ng

m i mà t v n trong n c ch a đ n ng l c th c hi n ho c có yêu c u đ c bi t khác

Vi c thuê t v n n c ngoài đ i v i các d án s d ng v n ngân sách nhà n c

ph i đ c ng i có th m quy n quy t đ nh đ u t cho phép

v i d án; ký thanh toán cho nhà th u theo yêu c u c a t v n qu n lý d án; t o m i

đi u ki n cho ho t đ ng c a t ch c t v n qu n lý d án; ch u trách nhi m tr c pháp

lu t và b i th ng thi t h i khi thông đ ng v i t ch c t v n qu n lý d án ho c nhà

th u làm th t thoát v n đ u t

Nhi m v c a t ch c t v n qu n lý d án: ki m tra h s thi t k , d toán, t ng

d toán xây d ng công trình đ ch đ u t phê duy t; l p h s m i th u, t v n l a

ch n nhà th u; th c hi n nhi m v giám sát thi công xây d ng công trình n u đ đi u

ki n n ng l c; nghi m thu, thanh toán, quy t toán các h p đ ng đã ký k t; t v n qu n lý

d án ph i hoàn toàn ch u trách nhi m tr c ch đ u t và pháp lu t v tính chính xác,

h p lý c a giá tr thanh toán; qu n lý ch t l ng, kh i l ng, ti n đ , chi phí xây d ng,

an toàn và v sinh môi tr ng c a d án; nghi m thu, bàn giao công trình; l p báo cáo

th c hi n v n đ u t hàng n m, l p báo cáo quy t toán khi d án hoàn thành đ a vào khai thác, s d ng Tu đi u ki n c a d án, ch đ u t có th giao các nhi m v khác cho t v n qu n lý d án và ph i đ c ghi c th trong h p đ ng

T ch c t v n qu n lý d án ph i ch u trách nhi m tr c pháp lu t và ch đ u t v các n i dung đã cam k t trong h p đ ng Ph i b i th ng thi t h i do l i c a mình gây ra trong quá trình qu n lý d án T v n qu n lý d án ph i ch u trách nhi m v các ho t đ ng

qu n lý d án t i công tr ng xây d ng

1.3.7 Qu n lý chi phí d án đ u t xây d ng công trình

1.3.7.1 Nguyên t c qu n lý chi phí

Qu n lý chi phí d án đ u t xây d ng công trình ph i b o đ m m c tiêu, hi u qu

d án và các yêu c u khách quan c a kinh t th tr ng

Qu n lý chi phí đ u t xây d ng theo t ng công trình, phù h p v i các giai đo n

đ u t xây d ng, các b c thi t k , lo i ngu n v n và các quy đ nh c a nhà n c

T ng m c đ u t , d toán xây d ng công trình ph i đ c tính đúng, tính đ và phù

h p đ dài th i gian xây d ng công trình T ng m c đ u t là chi phí t i đa mà ch đ u

t đ c phép s d ng đ đ u t xây d ng công trình

Ch đ u t xây d ng công trình ch u trách nhi m toàn di n v vi c qu n lý chi phí

đ u t xây d ng công trình t giai đo n chu n b đ u t đ n khi k t thúc xây d ng đ a công trình vào khai thác, s d ng

Vi c qu n lý t t chi phí th c hi n d án s tác đ ng r t l n đ n và tích c c đ n ti n

đ th c hi n d án vì nó đ m b o ngu n v n đ c cung c p k p th i, hi u qu

1.3.7.2 L p, th m đ nh, phê duy t t ng m c đ u t

T ng m c đ u t xây d ng công trình là chi phí d tính c a d án đ c xác đ nh

theo quy đ nh T ng m c đ u t là c s đ ch đ u t l p k ho ch và qu n lý v n khi

th c hi n đ u t xây d ng công trình T ng m c đ u t bao g m: chi phí xây d ng, chi phí thi t b , chi phí đ n bù gi i phóng m t b ng, tái đ nh c , chi phí qu n lý d án, chi phí t v n đ u t xây d ng, chi phí khác và chi phí d phòng

T ng m c đ u t đ c xác đ nh theo m t trong các ph ng pháp sau đây:

đi m, tính ch t k thu t và yêu c u công ngh c a d án đ u t xây d ng công trình; tính đ y đ , h p lý và phù h p v i yêu c u th c t th tr ng c a các kho n m c chi phí trong t ng m c đ u t ; các tính toán v hi u qu đ u t xây d ng công trình, các y u t

r i ro, ph ng án tài chính, ph ng án hoàn tr v n, n u có; xác đ nh giá tr t ng m c

đ u t b o đ m hi u qu đ u t xây d ng công trình

Ng i quy t đ nh đ u t quy t đ nh vi c t ch c th m đ nh t ng m c đ u t ho c

có th thuê các t ch c, cá nhân có đ đi u ki n n ng l c, kinh nghi m đ th m tra Các

t ch c, cá nhân th c hi n vi c th m đ nh t ng m c đ u t ph i ch u trách nhi m tr c pháp lu t v tính h p lý, chính xác c a k t qu th m đ nh, th m tra

1.3.7.3 L p, th m đ nh, phê duy t d toán - t ng d toán

D toán xây d ng công trình đ c xác đ nh theo công trình xây d ng c th và là

c n c đ ch đ u t qu n lý chi phí đ u t xây d ng công trình

D toán công trình đ c l p c n c trên c s kh i l ng các công vi c xác đ nh theo thi t k k thu t ho c thi t k b n v thi công, nhi m v công vi c ph i th c hi n

c a công trình và đ n giá xây d ng công trình, đ nh m c chi phí tính theo t l ph n

tr m c n thi t đ th c hi n kh i l ng, nhi m v công vi c đó N i dung d toán công trình bao g m: chi phí xây d ng, chi phí thi t b , chi phí qu n lý d án, chi phí t v n

đ u t xây d ng, chi phí khác và chi phí d phòng

i v i d án có nhi u công trình, ch đ u t có th xác đ nh t ng d toán c a d

án đ ph c v cho vi c qu n lý d án T ng d toán c a d án đ c xác đ nh b ng cách

c ng các d toán c a các công trình thu c d án

Ch đ u t t ch c vi c th m tra d toán công trình tr c khi phê duy t Tr ng

h p Ch đ u t không đ đi u ki n, n ng l c th m tra thì đ c phép thuê t ch c, cá nhân đ đi u ki n n ng l c, kinh nghi m đ th m tra d toán công trình T ch c cá nhân t v n th m tra d toán công trình ch u trách nhi m tr c pháp lu t và Ch đ u t

v k t qu th m tra

Ch đ u t phê duy t d toán công trình sau khi đã th m tra và ch u trách nhi m

tr c pháp lu t v k t qu phê duy t d toán công trình D toán công trình đ c phê duy t là c s đ xác đ nh giá gói th u, giá thành xây d ng và là c n c đ đàm phán ký

k t h p đ ng, thanh toán v i nhà th u trong tr ng h p ch đ nh th u

Công trình ho c h ng m c công trình s d ng v n ngân sách nhà n c khi kh i công xây d ng ph i có thi t k , d toán đ c phê duy t

1.3.8 H p đ ng trong ho t đ ng xây d ng

1.3.8.1 Nguyên t c chung ký k t và h s h p đ ng xây d ng

H p đ ng trong ho t đ ng xây d ng đ c ký k t sau khi Bên giao th u hoàn thành vi c l a ch n nhà th u theo quy đ nh Vi c ký k t và th c hi n h p đ ng xây d ng

ph i tuân th quy đ nh c a pháp lu t v h p đ ng

H s h p đ ng xây d ng bao g m h p đ ng xây d ng và các tài li u kèm theo

h p đ ng xây d ng v i n i dung c b n đ c quy đ nh theo Lu t Xây d ng

Tài li u kèm theo h p đ ng xây d ng là b ph n không th tách r i c a h p đ ng Tùy theo quy mô, tính ch t c a công vi c, tài li u kèm theo h p đ ng bao g m toàn b

ho c m t ph n các n i dung: thông báo trúng th u ho c v n b n ch đ nh th u; đi u ki n riêng và đi u ki n chung c a h p đ ng; h s m i d th u, h s m i đ u th u, h s d

th u, h s đ u th u; đ xu t c a nhà th u; các ch d n k thu t; các b n v thi t k ; các

s a đ i, b sung b ng v n b n; các b ng, bi u; b o lãnh th c hi n h p đ ng, b o lãnh

đ i v i ti n t m ng và các lo i b o lãnh khác (n u có); các tài li u khác có liên quan

1.3.8.2 àm phán, ký k t và ph ng th c thanh toán trong h p đ ng

Tu theo quy mô, tính ch t và yêu c u v th i gian th c hi n d án, ch đ u t có

l a ch n và các tài li u có liên quan khác

Tu theo s tho thu n, các bên trong h p đ ng xây d ng có th u thác đ đi u

ph i, giám sát, th c hi n nghi m thu công vi c theo h p đ ng

H p đ ng xây d ng có hi u l c k t ngày các bên tham gia h p đ ng ký k t h p

đ ng tr tr ng h p các bên có tho thu n khác

C n c th i gian th c hi n h p đ ng, tính ch t h p đ ng, các bên tham gia tho thu n áp d ng m t ho c k t h p các ph ng th c thanh toán sau:

- Thanh toán theo giá tr n gói (giá khoán g n): bên giao th u thanh toán cho nhà

th u theo giá khoán g n trong h p đ ng, đ c áp d ng cho gói th u đ c xác đ nh rõ v

đ ng l n v giá c do Nhà n c thay đ i và h p đ ng có th i gian th c hi n trên 12 tháng

1.3.9 i u ki n n ng l c c a t ch c, cá nhân trong ho t đ ng xây d ng và đ m

b o cho nhân dân tham gia vi c giám sát c ng đ ng

1.3.9.1 Quy đ nh chung v đi u ki n n ng l c c a t ch c, cá nhân

Các t ch c, cá nhân khi tham gia ho t đ ng xây d ng ph i có đ đi u ki n n ng

l c phù h p v i lo i d án, lo i, c p công trình và công vi c theo quy đ nh N ng l c

c a t ch c đ c chia làm 2 h ng và ph i có ít nh t t 10- 30 ng i là ki n trúc s ,

k s , k s kinh t phù h p v i yêu c u c a d án, trong đó có ng i có đ đi u

ki n đ ng đ u 1 công trình cùng lo i, đã t ng th c hi n 1 công trình cùng lo i…

N ng l c ho t đ ng xây d ng c a t ch c đ c xác đ nh theo c p b c trên c s

n ng l c hành ngh xây d ng c a các cá nhân trong t ch c, kinh nghi m ho t đ ng xây

d ng, kh n ng tài chính, thi t b và n ng l c qu n lý c a t ch c

M t t ch c t v n đ c th c hi n m t, m t s ho c t t c các công vi c v l p d

án đ u t xây d ng công trình, qu n lý d án, kh o sát, thi t k xây d ng công trình,

giám sát thi công xây d ng công trình (n u có đ đi u ki n n ng l c theo quy đ nh) Các

d án s d ng v n ngân sách nhà n c, v n tín d ng do nhà n c b o lãnh, v n tín d ng

đ u t phát tri n c a nhà n c, nhà th u thi t k xây d ng công trình không đ c ký h p

đ ng t v n giám sát v i ch đ u t đ i v i công trình do mình thi t k ; nhà th u giám sát thi công xây d ng không đ c ký h p đ ng v i nhà th u thi công xây d ng th c

hi n ki m đ nh ch t l ng công trình xây d ng đ i v i công trình do mình giám sát

T ch c t v n khi th c hi n công vi c t v n nào thì đ c x p h ng theo công

vi c t v n đó

Cá nhân tham gia ho t đ ng xây d ng ph i có v n b ng, ch ng ch đào t o phù h p

v i công vi c đ m nh n do các c s đào t o h p pháp c p và ph i có ch ng ch hành

ngh theo quy đ nh N ng l c cá nhân đ c phân thành 2 h ng, ph i có trình đ đ i h c

thu c chuyên ngành phù h p v i tính ch t, yêu c u c a công tác và đáp ng các đi u

ki n t ng ng (có th i gian liên t c làm công tác t 5-7 n m, đã t ng đ ng đ u m t vào công trình có cùng h ng…);

Ngoài ra, t ch c, cá nhân n c ngoài khi hành ngh l p d án, qu n lý d án, kh o sát xây d ng, thi t k xây d ng, thi công xây d ng, giám sát thi công xây d ng t i Vi t Nam ph i đ đi u ki n n ng l c theo quy đ nh c a Ngh đ nh này và h ng d n c a B Xây d ng v c p ch ng ch hành ngh

Khi l a ch n nhà th u, ch đ u t ph i c n c vào các quy đ nh v đi u ki n n ng

qu n lý d án, các nhà th u và đ n v thi công d án trong quá trình đ u t ; phát hi n, ki n ngh v i các c quan nhà n c có th m quy n v các vi c làm vi ph m các quy đ nh v

qu n lý đ u t đ k p th i ng n ch n và x lý các vi c làm sai quy đ nh, gây lãng phí, th t thoát v n và tài s n nhà n c, xâm h i l i ích c a c ng đ ng

M c tiêu giám sát đ u t c a c ng đ ng: góp ph n đ m b o ho t đ ng đ u t phù

h p v i các quy ho ch đ c duy t, phù h p v i m c tiêu phát tri n kinh t - xã h i; phát

hi n, ng n ch n đ x lý k p th i các ho t đ ng đ u t không đúng quy ho ch, sai quy

đ nh; các vi c làm, gây lãng phí, th t thoát v n và tài s n nhà n c, nh h ng x u đ n

ch t l ng công trình, xâm h i l i ích c a c ng đ ng

Công dân sinh s ng trên đ a bàn xã giám sát các d án đ u t trên đ a bàn xã thông qua Ban Giám sát đ u t c a c ng đ ng; Ban Giám sát đ u t c a c ng đ ng đ c thành

l p và ho t đ ng theo quy đ nh Ban Giám sát đ u t c a c ng đ ng có quy n và ngh a

v theo qui đ nh c a Qui ch giám sát đ u t c a c ng đ ng c a Chính ph , có quy n

ki n ngh các c p có th m quy n đình ch th c hi n đ u t , v n hành d án trong tr ng

h p d án có nh h ng nghiêm tr ng đ n s n xu t, an ninh, v n hoá - xã h i, v sinh môi

tr ng sinh s ng c a c ng đ ng ho c do ch đ u t không th c hi n công khai hoá v đ u

t theo quy đ nh c a pháp lu t; ph n ánh v i các c quan nhà n c v k t qu giám sát

đ u t c a c ng đ ng và ki n ngh các bi n pháp x lý

Tuy nhiên, vi c giám sát đ u t ph i đ m b o các yêu c u: đúng đ i t ng, ph m vi

và n i dung giám sát đ u t theo quy đ nh; không gây c n tr công vi c c a các đ i

t ng ch u s giám sát đ u t c a c ng đ ng

đ m b o phát huy t t các quy n nêu trên c a c ng đ ng, ch đ u t ph i th c

hi n đ y đ các ngh a v theo qui đ nh Thông qua đó thúc đ y ti n đ và ch t l ng công trình đ c th c hi n m t cách đúng đ n

Các y u t trên ph n ánh tr c di n đ n ti n đ d án đ u t b t đ ng s n Khi tri n khai d án (b t đ u t khi có ý t ng đ u t , chu n b đ u t ), các bên tham gia th c

hi n d án c n nghiên c u và ng d ng s đ m ng trong vi c l p t ng ti n đ toàn d

án T đó có th đ nh l ng đ c chi ti t, c th th i gian t ng công vi c, th y đ c toàn b công vi c, quá trình và trình t t ch c th c hi n, xác đ nh, d tính đ c khâu nào tr (n u có) và khâu nào có th th c hi n s m đ có bi n pháp thích h p đ y nhanh

ti n đ th c hi n d án

u tiên, Công ty đ c thành l p theo Quy t đ nh s 10/UB-Q ngày 28/9/1992

c a y ban nhân dân TP H Chí Minh v i tên g i lúc đó là Công ty Th ng m i và

Dch v Thành ph H Chí Minh (vi t t t là S.C.C), là doanh nghi p nhà n c tr c thu c y ban nhân dân TP H Chí Minh, h ch toán đ c l p, có t cách pháp nhân, có con d u riêng, đ c m tài kho n t i Ngân hàng Ngành ngh kinh doanh ch y u là :

s n xu t, gia công ch bi n hàng nông lâm th y - h i s n t i s ng xu t kh u; kinh doanh các lo i hàng hóa trong và ngoài n c; t ch c ho t đ ng d ch v du l ch, đ u t ,

h p tác đ u t v các l nh v c th ng m i, xu t nh p kh u,…

n ngày 4/2/1993, Công ty đ c b sung nhi m v theo Quy t đ nh s 182/Q

-UB c a y ban nhân dân TP H Chí Minh, bao g m các l nh v c nh : thi công xây

d ng và trang trí n i th t các công trình dân d ng; đ u t s a ch a và xây d ng m i nhà

đ kinh doanh; s n xu t – kinh doanh v t li u xây d ng và trang trí n i th t

Sau đó, ngày 30/12/1996, Công ty Th ng m i và D ch v Thành ph H Chí Minh

đ c đ i tên thành Công ty u t và D ch v Thành ph H Chí Minh (tên giao d ch

đ i ngo i: INVESTMENT AND SERVICE COMPANY OF V.Y.C; tên vi t t t: INVESCO) tr c thu c L c l ng Thanh Niên Xung Phong Thành ph H Chí Minh Nhi m v lúc này đ c b sung thêm là: xây d ng công nghi p và san l p m t b ng

K t đây, Công ty u t và D ch v Thành ph H Chí Minh (INVESCO) b t

đ u ho t đ ng m nh và phát tri n trong l nh v c đ u t - xây d ng Trong th i gian này, Công ty đ c Thành ph giao và đã hoàn thành t t, đ a vào khai thác s d ng nhi u d

án tr ng đi m c a Thành ph

T n m 2004, th c hi n ch tr ng c ph n hóa Doanh nghi p nhà n c c a ng, Nhà n c nói chung và c a y ban nhân dân TP.HCM nói riêng, Công ty đã tiên phong

đi đ u trong toàn L c l ng Thanh Niên Xung Phong Thành ph H Chí Minh chuy n

th doanh nghi p nhà n c thành Công ty C ph n theo Quy t đ nh s 5782/Q -UB ngày 22/11/2004 c a y ban nhân dân TP.HCM và tên g i c a Công ty c ng đã đ c chuy n đ i thành Công ty C ph n u t và D ch v TP.HCM (INVESCO)

- Khái quát v Công ty nh sau :

+ Tên công ty : Công ty C ph n u t và D ch v TP.HCM

+ Tên giao d ch : HOCHIMINH CITY INVESTMENT & SERVICE

JOINT STOCK COMPANY + Tên vi t t t : INVESCO

+ Tr s : 118 Nguy n ình Chi u, P a Kao, Qu n 1, TP.HCM

+ i n tho i : (84.8) 38248681 (2,3,4); Fax : 38248685

+ i di n : Ông V ÌNH THÁI, T ng Giám c

2.1.2 Ngành ngh kinh doanh ch y u c a Công ty:

+ u t s a ch a và xây d ng nhà đ kinh doanh

+ u t xây d ng và kinh doanh h t ng k thu t khu công nghi p

+ Xây d ng dân d ng, công nghi p, c u đ ng, h th ng c p thoát n c San l p

m t b ng Trang trí n i th t

+ T v n đ u t T v n xây d ng

+ Thi t k công trình giao thông (c u, đ ng b ) Thi t k các công trình h t ng

k thu t đô th Thi t k k t c u công trình dân d ng và công nghi p

+ S n xu t mua bán v t li u xây d ng và hàng trang trí n i th t

+ u t xây d ng hoàn t t d án Khu dân c Phú H u (dành cho CB-CNV

tr ng i H c Bách Khoa TP.HCM) t i Qu n 9, TP.HCM có qui mô 15,5 ha, t ng m c

đ u t kho ng 75 t đ ng

+ Hoàn t t và đ vào s d ng d án H t ng k thu t Khu dân c ph ng 14 –

qu n Tân Bình – TP.HCM có qui mô 0,65ha, v i t ng m c đ u t 8 t đ ng

+ Hoàn Thành d án H t ng k thu t Khu dân c ph ng Linh Xuân – qu n Th

c v i qui mô 0,98ha, t ng m c đ u t g n 4 t đ ng;…

+ Hoàn t t vi c xây d ng nhà cho d án Khu nhà t i 321 ào Duy Anh -

Ph ng 9 - Qu n Phú Nhu n v i qui mô 4800m2

, t ng m c đ u t c h n 80 t đ ng

+ H p tác v i đ i tác n c ngoài (Hàn Qu c) th c hi n d án Khu dân c An Phú (t i ph ng An Phú, qu n 2, Tp.HCM) có qui mô 2,23ha, v i t ng m c đ u t kho ng

180 t đ ng,… D án đang trong giai đo n ti n hành tri n khai thi công xây d ng ph n khung s n và hoàn thi n

+ D án Cao c c n h - th ng m i t i 86 T n à - Qu n 5 có chi u cao h n 20

t ng, di n tích đ t xây d ng 2804m2

, b trí h n 260 c n h cao c p và khu th ng m i

d ch v , t ng m c đ u t c kho ng h n 300 t đ ng,… đã hoàn t t và đ a vào khai thác s d ng trong n m 2008

+ c bi t, Công ty đang đ u t xây d ng d án Khu dân c Cát Lái (ph c v tái

đ nh c và giãn dân n i thành) v i qui mô di n tích kho ng 153ha, t ng m c đ u t c trên 8000 t đ ng, là m t trong nh ng d án quan tr ng nh t c a công ty hi n nay Trong đó, Công ty đã hoàn t t vi c đ u t toàn b h th ng h t ng k thu t cho khu 50ha, đang ti p t c hoàn thi n công trình h t ng k thu t cho khu 103ha còn l i

+ Ngoài ra, đã th c hi n hoàn t t d án nâng c p, m r ng đ ng Hùng V ng TP.HCM (đo n qu n 6 – qu n Bình Tân) có qui mô đ ng c p I đô th , dài 5,5km, l

-gi i 48m, t ng m c đ u t g n 400 t đ ng Xây d ng tr m thu phí và hi n đã chuy n giao cho Công ty c ph n u t h t ng k thu t TP.HCM qu n lý, t ch c thu phí

+ M t khác, Công ty đã hoàn t t công tác chu n b đ u t cho các d án do Công ty làm ch đ u t nh : d án Cao c v n phòng t i 118 Nguy n ình Chi u – qu n 1 có qui

mô 10 t ng, t ng m c đ u t c kho ng 100 t đ ng; d án Khu dân c k t h p v i du

lch và d ch v t i ph ng Long Bình – qu n Th c có qui mô kho ng 30ha, t ng m c

đ u t h n 1200 t đ ng; d án Khu Resort k t h p du l ch tiêu chu n qu c t t i V nh Bãi B t – à N ng có qui mô h n 25ha, t ng m c đ u t h n 1000 t đ ng; và m t s d

án khác đang trong giai đo n xúc ti n đ u t …

- V l nh v c thi công xây d ng, th ng m i d ch v và đ u t khác :

+ Thi công xây d ng công trình nh : Trung tâm Chính tr Thành ph s 272 Võ

Th Sáu, qu n 3; các Tr ng h c Qu n 5, Gò V p, Tân Phú, Qu n 2, Trung tâm Cai nghi n Bình Tri u, tr ng Giáo d c đào t o và gi i quy t vi c làm Nh Xuân, tr ng Giáo d c đào t o và gi i quy t vi c làm s 4, Trung tâm ch a b nh Phú V n…; H t ng

k thu t Khu dân c ph ng 14 – qu n Tân Bình – TP.HCM; Khu dân c 261 Nguy n

V n Tr i, ph ng 10 – Phú Nhu n; thi công san l p m t b ng t i C m công nghi p Nh Xuân – huy n Hóc Môn; Nhà x ng m i c a Công ty Xu t nh p kh u May, Da 30/4 t i

Qu n 2 có qui mô 2ha …

+ Trang trí n i th t các công trình nh : V n phòng – Nhà x ng c a các đ n v Hãng Nike, Hãng Unilever, Hãng xe h i Ford, Xí nghi p IV-Tech …

+ T v n kh o sát thi t k : di d i tái b trí m ng l i c p n c i l ông Tây; s a

ch a m r ng đ ng trong Khu công nghi p Hi p Ph c giai đo n 1- 332ha; xây d ng C u

T m H ng, C u Cháy (Bình Thu n); xây d ng đ ng Ph m H u Chí (Qu n 5); di d i đ ng

ng c p n c thu c d án c i thi n môi tr ng n c TP.HCM; c u t m kênh Xáng D c…

- Ngoài ra, trong th i gian g n đây, Công ty còn mua h u h t c ph n c a các công ty: Công ty C ph n Vi t Trang, Công ty C ph n C nh Quan Xanh, Công ty TNHH Th ng m i Long Bình… ho t đ ng trong các l nh v c xây d ng, cây xanh, du

l ch, th ng m i và góp v n thành l p Công ty liên doanh INVESKIA (liên doanh gi a

Invesco và Công ty C ph n Ki n Á)

2.1.4 Tình hình ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a Công ty Invesco

- C c u s n xu t kinh doanh, b máy qu n lý – t ch c ho t đ ng c a Công ty

(xem Ph l c 2)

- K t qu ho t đ ng s n xu t kinh doanh các n m 2007, 2008, 2009 (xem Ph l c 3)

- B ng th ng kê thi t b ph c v thi công c a Công ty Invesco (xem Ph l c 4).

+ T ng cao : 21 t ng (không k 2 t ng h m)

- Tình hình th c hi n d án nh sau: kh i công Quý I n m 2006 Hoàn thi n và đ a vào khai thác s d ng vào Quý I n m 2008

2.2.1.1 Quá trình t khi l p qui ho ch, d án đ u t , đ n bù – gi i phóng m t b ng

T tháng 8/2002, Công ty Invesco đã g i v n b n đ ngh UBND TP.HCM và S Qui ho ch - Ki n trúc ch p thu n ch tr ng giao cho Công ty đ u t xây d ng Trung tâm

Th ng m i – c n h t i 86 T n à, ph ng 11, qu n 5 Tuy nhiên, đ n tháng 12/2002,

y ban nhân dân TP.HCM m i ch p thu n ch tr ng cho đ u t

Sau đó, đ n tháng 3/2003 UBND TP.HCM ch p thu n ch tr ng bán m t b ng này cho Công ty Invesco đ thu h i v n ngân sách ph c v phát tri n nhà c a Thành ph

M c dù đã r t c g ng, n l c th c hi n nh ng h n 1 n m sau (đ n tháng 04/2004),

y ban nhân dân TP.HCM phê duy t giá bán nhà s 86 T n à - ph ng 11 - qu n 5 cho INVESCO H n 9 tháng sau đó, tháng 01/2005, S Quy ho ch – Ki n trúc TP.HCM m i

th a thu n Qui ho ch t ng m t b ng t l 1/500 cho công trình này

Th là đ có th kh i công vào cu i n m 2005, ch đ u t ph i ti n hành thi t k

c s cùng v i l p d án đ u t , th m tra phê duy t d án trong vòng 04 tháng

Nh v y, t khi có ý đ nh đ u t cho đ n khi d án đ c duy t là g n 3 n m

M t b ng c a d án là n i công ty đ t tr s t m th i nên vi c gi i phóng m t

b ng đ tri n khai thi công công trình đ c gi i quy t nhanh chóng khi có yêu c u Do

v y, ti n đ c a d án này không ph thu c vào vi c đ n bù gi i phóng m t b ng

2.2.1.2 Quá trình kh o sát, thi t k l p d toán và gi y phép xây d ng

Trong th i gian này, Ngh đ nh Chính ph s 16/2005/N -CP ngày 7/2/2005 đã

có hi u l c nên vi c th c hi n h s thi t k xin phép xây d ng có ph n thông thoáng

h n, ch c n n p h s thi t k c s (không nh t thi t ph i n p h s thi t k k thu t - thi t k b n v thi công) Tuy v y, ph i h n 03 tháng (tháng 8/2005) v a thi t k v a xin phép xây d ng, công trình m i đ c c p phép xây d ng do ph i đi u ch nh nhi u l n

Sau đó, ch đ u t ti n hành ngay vi c thi t k k thu t – thi t k b n v thi công và

l p d toán chi ti t Do ngu n v n không thu c v n ngân sách nên ch đ u t t thuê th m tra thi t k - d toán và phê duy t n v thi t k là công ty c a H ng Kông, nên r t chuyên nghi p Th i gian th c hi n đ m b o, thi t k đ t ch t l ng, có tính th m m cao

Vì v y, công tác này đ c rút ng n th i gian h n, ch m t kho ng 2 tháng

2.2.1.3 Quá trình l a ch n nhà th u

i v i d án này, đây là công vi c không làm m t nhi u th i gian Do ngu n v n

th c hi n d án là v n t có, nên ch đ u t ch đ ng đ c r t nhi u v m t th i gian

Trong 2 tháng cu i n m 2005, sau khi công trình có gi y phép xây d ng, ch đ u

t đã nhanh chóng l a ch n đ c các nhà th u thi công, nhà th u t v n giám sát, nhà

th u qu n lý d án ây là s n l c c a ch đ u t

Công trình đã hoàn t t các th t c và kh i công vào Quý I n m 2006

Nh v y, n u không có s s p x p h p lý và n l c cao trong vi c th c hi n thì

ti n đ d án s còn r t ch m

2.2.1.4 Quá trình qu n lý thi công

ây là công tác ph c t p nh t trong t t c các b c đ qu n lý ti n đ th c hi n

d án này , nó nh h ng h u nh toàn b đ n th i gian th c hi n d án

K ho ch th i gian th c hi n (thi công công trình) là 18 tháng

Th y đ c nh ng khó kh n trong vi c qu n lý ti n đ thi công, đ c bi c là công trình xây d ng nhà cao t ng, ch đ u t đã không tr c ti p qu n lý d án mà thuê đ n v

t v n là Norfok - group đ qu n lý d án

Quá trình qu n lý thi công công trình này theo đúng ti n đ đã đ ra c ng g p r t nhi u khó kh n Xung quanh quanh trình là các công trình cao t ng khác đã có t lâu cùng v i khu dân c hi n h u k sát ranh công trình Khó kh n b c đ u là tri n khai thi công xây d ng ph n móng và các t ng h m…

M c dù đ n v t v n qu n lý d án và đ n v thi công có n l c trong vi c đ y nhanh ti n đ th c hi n d án, nh ng ti n đ thi công công trình v n ch m h n 2 tu n (trong 2 tháng thi công)

Nh n th y tình hình đang có chi u h ng b t l i đ n ti n đ th c hi n d án, ch

đ u t đã yêu c u t ng c ng thêm ngu n l c đ bù vào nh ng lúc h h ng xe máy, m a

ng p – tri u c ng, v ng công trình ng m, x lý n c ng m khi thi công h m,…

n cu i n m 2007, giá v t li u xây d ng b t đ u bi n đ ng m nh, đ t ng t t ng cao, ngu n cung b khan hi m,…gây nhi u khó kh n cho công tác thi công, nh h ng

l n đ n ti n đ th c hi n d án

Cu i cùng công trình c ng hoàn thành vi c thi công nh ng ti n đ v n ch m h n

ba tháng so v i k ho ch đã đ ra

2.2.1.5 Quá trình qu n lý d án, qu n lý chi phí d án và h p đ ng

Hình th c qu n lý d án cho d án này là ch đ u t thuê đ n v t v n qu n lý

d án, thay m t ch đ u t th c hi n các công tác qu n lý d án t khi chu n b đ u t

đ n lúc hoàn t t đ a vào s d ng

Thu n l i c a d án này là đ n v t v n qu n lý d án có r t nhi u kinh nghi m và

n ng l c V n phòng c a t v n qu n lý d án đ c đ t ngay t i công tr ng, nên x lý ngay

đ c h u h t các v n đ v k thu t - thi công, qu n lý đ c ti n đ th c hi n

Tuy nhiên, b t l i l n nh t c a d án là khi đ n v t v n qu n lý d án g p ph i

nh ng v n đ v ng m c v m t tài chính, do ph i t ch c nh ng cu c h p đ xin ý ki n

c a ch đ u t trong đó bao g m c ch đ u t chính và ch đ u t thành ph n Vì v y,

m t s v n đ có khi ph i ch đ n h n 2 tu n m i có th th ng nh t cách x lý đ c, gây đình tr cho các b c ti p theo

M t khác, do vi c qu n lý chi phí đ c th c hi n quá ch t ch nên khi phát sinh

m t s v n đ x lý mang tính ch t k thu t – hi n tr ng thì các ch đ u t th ng cân

nh c r t k ,…th c hi n theo trình t , c ng gây lãng phí v m t th i gian Nh ng c ng có

m t s công tác, do ngu n v n d án là v n t có c a các ch đ u t , đã đ c x lý r t nhanh, th m chí ch trong vài gi

Do đ n v t v n là n c ngoài, nên vi c qui đ nh các đi u kho n trong các h p

đ ng t v n, h p đ ng thi công khá chi ti t, rõ ràng, c th ,… vì th khi phát sinh nh ng

v n đ th c t thì các bên đ u có h ng x lý r t sát sao i u này, góp ph n làm đ y nhanh ti n đ th c hi n d án

2.2.1.6 nh h ng ti n đ d án do đi u ki n n ng l c c a t ch c, cá nhân trong ho t đ ng xây d ng và công tác giám sát đ u t c a c ng đ ng

V i n ng l c, kinh nghi m c a nhà th u t v n qu n lý d án và nhà th u thi công, nhà th u t v n giám sát c ng nh c a các cá nhân tham gia d án (ch huy tr ng công trình, giám sát tr ng và tr ng t v n qu n lý d án,…) đã tác đ ng tích c c đ n toàn b quá trình th c hi n d án này, đ m b o d án đ c tri n khai m t cách khoa

h c, đúng trình t , yêu c u, đ ng b và đúng ti n đ

Tuy nhiên, công tác giám sát đ u t c a c ng đ ng trong d án này ch a đ c

th c hi n m t cách tri t đ , m t m t là do v trí d án n m bên trong hàng rào - đ c l p

v i bên ngoài, m t khác, các đoàn th , dân c xung quanh không quan tâm đ n quá trình

th c hi n d án ôi khi, vì đ y nhanh ti n đ d án, nhà th u thi công đã không ít l n thi công vào ban đêm gây ti ng n, công tác v sinh môi tr ng có khi ch a t t…

2.2.2 D án Khu dân c An Phú t i ph ng An Phú - Qu n 2 (Blooming Park)

D án khu dân c An Phú t i ph ng An Phú – qu n 2 là d án thành ph n c a

d án xây d ng khu đô th phát tri n ph ng An Phú - Qu n 2 - Thành ph H Chí Minh (có qui mô 87ha) do Công ty D ch V Phát Tri n ô Th làm ch đ u t h t ng k thu t chính D án đã đ c y ban nhân dân TP.HCM ch p thu n ch tr ng đ u t và phê duy t d án kh thi h t ng k thu t chính vào n m 2000 Theo đó, các ch đ u t d án thành ph n s đóng góp chi phí đ ch đ u t chính th c hi n công tác đ n bù – gi i phóng m t b ng và thi công các công trình h t ng k thu t

D án thành ph n này do Công ty C ph n u t và D ch v TP.HCM làm ch

đ u t , có qui mô 2.23ha g m 11 đ n nguyên (block) chung c cao t 15 - 28 t ng v i

h n 700 c n h (h t ng k thu t s đ c đ u t hoàn ch nh nh : c p đi n, c p n c,

thoát n c, giao thông - v a hè, b u đi n, công viên cây xanh, h th ng PCCC và các công trình xã h i nh : Tr ng h c, Tr m Y t , công viên cây xanh, sân TDTT, h

b i ), t ng m c đ u t kho ng 800 t đ ng, đ c ch p thu n tham gia đ u t n m

2000 Sau nhi u l n đi u ch nh qui mô xây d ng, d án đ c h p tác đ u t v i đ i tác trong n c và đ i tác n c ngoài (Hàn Qu c) vào n m 2006

n nay, d án đang thi công xây d ng ph n khung s n, hoàn thi n

2.2.2.1 Công tác l p qui ho ch, d án đ u t , đ n bù - gi i phóng m t b ng

M c dù qui ho ch chung c a toàn d án 87ha đã đ c phê duy t vào n m 2000,

nh ng đ n n m 2002 Ki n Trúc s Tr ng Thành ph (nay là S Qui ho ch ki n trúc)

m i th a thu n v quy ho ch – ki n trúc xây d ng khu nhà 2,23 ha t i ph ng An Phú

- qu n 2 cho Công ty C ph n u t và D ch v TP.HCM Nguyên nhân ch m tr trong công tác qui ho ch là do ch đ u t chính đã không nh t quán trong vi c phân đ nh khu

v c cho các ch đ u t thành ph n, phân khu ch c n ng không rõ ràng,… d n đ n vi c không th ng nh t gi a các ch đ u t thành ph n, ph i đi u ch nh qui ho ch, nh h ng

đ n ti n đ th c hi n d án (đ n n m 2003 m i c b n th ng nh t v i nhau)

Công tác l p d án đ u t do d án 2,23ha An Phú c ng g p nhi u tr ng i do Công ty vài l n thay đ i m c tiêu đ u t , ph ng án kinh doanh, ph ng án huy đ ng

v n,… làm cho vi c phân tích tính kh thi c a d án, phân tích tài chính, hi u qu kinh

t xã h i c a d án g p không ít khó kh n, ph i l p l i d án đ u t nhi u l n, gây trì tr cho công tác tri n khai th c hi n d án trong các b c ti p theo (m c dù công tác th m

đ nh – phê duy t d án không ph i do c quan nhà n c th c hi n, mà do ch đ u t t quy t đ nh - đã rút ng n th i gian th c hi n, nh ng ti n đ v n b ch m)

n n m 2004, d án 2,23ha m i đ c phê duy t (l n 1) và chu n b tri n khai

b c thi t k , thi công Th i gian b m t là 2 n m k t ngày quy ho ch đ c th a thu n Tuy v y, do m t s đi u ki n khách quan v i các đ i tác v qui mô đ u t , nên đ n n m

2006 d án m i b t đ u kh i đ ng l i

Công tác đ n bù gi i phóng m t b ng cho d án “h t ng k thu t chính” và các d

án thành ph n đã g p r t nhi u khó kh n tr ng i ây là d án kinh doanh c a các ch

đ u t thành ph n nên vi c hi p th ng đ n bù v i ng i dân có đ t không đ c thu n l i

nh các d án xây d ng công trình công c ng, l i ích qu c gia ôi khi, có m t s h dân đòi h i giá đ n bù cao ng t ng ng (t ng đ ng giá kinh doanh!) M t khác, s không

th ng nh t v giá c đ n bù gi a các ch đ u t d án xung quanh c ng gây ra nh ng khó

kh n nh t đ nh cho vi c đ n bù toàn b d án i n hình nh có m t vài ch đ u t vì

mu n đ y nhanh công tác đ n bù nên đã ch p nh n giá cao h n so v i ch đ u t khác, r i

ch đ u t khác c ng t ng m c đ n bù lên cao h n,…c nh th , h u qu là có m t vài

ch đ u t còn l i và ch đ u t “h t ng k thu t chính” không ch p nh n đ n bù v i các giá đó s không th th ng l ng đ c và chính ch đ u t lúc đ u nâng giá c ng không

đ n bù đ c m t vài v trí chi n l c… i u này làm nh h ng đ n ti n đ chung c a toàn d án (m c dù ph ng án giá đ n bù, tr c p thi t h i và tái đ nh c c a d án chính

đã có, nh ng các ch đ u t thành ph n không tuân th , xé rào th c hi n riêng)

Công tác đ n bù gi i phóng m t b ng c a d án 2,23ha An Phú c ng b th c hi n

ch m, kéo dài đ n n m 2006, gây nh h ng l n đ n tình hình thu hút đ u t (ph i tìm

ki m và thay đ i nhi u đ i tác do h không ch đ i đ c)

2.2.2.2 Quá trình kh o sát, thi t k l p d toán và gi y phép xây d ng

Quá trình kh o sát nh m ph c v thi t k cho d án này đã b gián đo n nhi u l n

L n kh o sát đ u tiên ph c v cho vi c l p d án vào kho ng n m 2000, thì đ n n m

2003 m i ti n hành kh o sát đ thi t k Nh ng do th i gian tri n khai thi công ch m nhi u so v i th i đi m kh o sát, nên đ n n m 2006 ph i ti n hành kh o sát l i theo yêu

c u đ đ m b o an toàn cho thi t k i u này gây lãng phí và làm m t nhi u th i gian công s c cho các nhà đ u t

Sau khi các bên ký k t h p đ ng h p tác đ u t và hoàn thành công tác kh o sát,

đ n v t v n thi t k ti n hành l p h s xin phép xây d ng H s này đ c th c hi n nhanh do đ n v t v n có kinh nghi m và n m v ng các th t c v c p phép xây d ng

K đ n, đ n v t v n tri n khai ngay công tác thi t k và d toán cho công trình

b c này, do ch đ u t là ng i quy t đ nh phê duy t, nên c ng đã rút ng n ph n nào

th i gian th c hi n

Qua đó có th th y, n u ch đ u t l a ch n nhà t v n thi t k chuyên nghi p thì

ti n đ th c hi n d án đ c rút ng n đi r t nhi u Toàn b các công tác này ch th c

hi n trong vòng 3 tháng

2.2.2.3 Quá trình l a ch n nhà th u

Vì đây là v n t có c a các doanh nghi p và v n vay, nên trong quá trình thi t k , các nhà đ u t đã ti n hành tìm ki m nhà th u thi công xây d ng đáp ng v i yêu c u c a mình Do đó, v a ngay khi gi y phép xây d ng đ c c p, công trình đã đ c kh i công

Quý III n m 2007, công trình m i b t đ u tri n khai thi công ph n móng và ti n hành xây d ng các m u nhà đ thu hút khách hàng

M c dù đáp ng đ c ti n đ ch n th u theo yêu c u m t cách nhanh chóng do

ch đ u t có đ c s ch đ ng trong vi c ch n nhà th u (không ph thu c vào th i h n phê duy t c a c p có th m quy n) Nh ng k t ngày hoàn t t công tác đ n bù - gi i phóng m t b ng, thì th i gian đã tr thêm 6 tháng

2.2.2.4 Quá trình qu n lý thi công

Vi c qu n lý ti n đ th c hi n c a các nhà cao t ng ch y u là qu n lý công tác thi công xây d ng ph n móng và h m ây là công tác khó kh n ph c t p nh t khi xây

d ng cao c N u làm th t t m thì th i gian th c hi n s ch m, th m chí kéo dài r t lâu;

nh ng n u c h i thúc làm nhanh, b qua các b c k thu t c b n thì h u qu s khó

l ng, nh h ng nghiêm tr ng đ n ch t l ng công trình (đi n hình nh vi c đ y nhanh ti n đ th c hi n d án mà b qua các b c c b n c n thi t nh H m chui V n Thánh gây nên vi c lún s t, r t khó kh c ph c,…)

Chính vì th , lúc đ u các ch đ u t không đ c thúc nhi u v th i gian th c hi n

c a d án 2,23ha An Phú đ cho đ n v thi công tu n t th c hi n đ m b o ch t l ng

và an toàn Cho nên công trình đã qua h n 3 tháng mà v n ch a xây d ng xong ph n móng c c (nên ch a th xây h m)

Cùng lúc đó, do tình hình kh ng ho ng kinh t , tài chính và s s t gi m c a th

tr ng b t đ ng s n vào cu i n m 2007 và đ u n m 2008 nên các ch đ u t thi u v n tri n khai th c hi n Công trình b trì tr kéo dài

n nay, công trình v n đang tri n khai thi công nh ng r t ch m và c m ch ng

ây là h u qu c a vi c qu n lý thi công ch a đ ng b , nh p nhàng, t m quá m c c n thi t (đi u này ch a tính đ n các y u t nh h ng khác v v n)

Ng c l i, các bên h p tác đ u t thành l p Công ty liên danh đ qu n lý và khai thác nên d án mang tính chuyên môn cao, ch đ ng trong vi c thi công xây d ng Cách

qu n lý d án này do có s góp s c c a đ i tác n c ngoài nên r t linh đ ng, đã x lý t t

và nhanh nh n các l nh v c v kinh doanh và xây d ng, h n ch đ c các b t c p c a hình

th c ch đ u t tr c ti p qu n lý d án (kiêm nhi m nhi u vi c)

i ng c a Công ty liên doanh đ c tuy n ch n r t k l ng nên ti n đ th c

hi n d án c ng đ c đ m b o khi có yêu c u; ch t l ng c ng đ c giám sát ch t ch

Công ty liên danh qu n lý và khai thác d án có đ ng ký kinh doanh và ch c n ng

Các bên h p tác đ u t thành l p Công ty liên danh đ qu n lý, đi u hành khai thác d án và đã l a ch n cho b máy c a mình nh ng ng i có đ n ng l c trong ho t

đ ng xây d ng, hình thành m t t ch c đáp ng yêu c u v n ng l c th c hi n Do đó,

đ i v i các công tác thu c ph m vi trách nhi m c a mình, đ n v qu n lý d án đã tri n khai th c hi n r t t t, đ m b o ti n đ th c hi n d án (nh t là trong công tác ch n th u, thi t k , l p d án và giám sát thi công,…) Qua đây có th th y n ng l c c a t ch c, cá nhân có vai trò quan tr ng trong vi c đ m b o th i h n th c hi n d án

Công tác giám sát đ u t c a c ng đ ng trong d án này không đ c th c hi n rõ ràng, vì th nó h u nh không nh h ng đ n ti n đ d án V trí d án n m cách xa khu dân c , không có nhi u ti ng n, môi tr ng đ c đ m b o,… không có nh ng y u

t nh h ng tiêu c c đ n ng i dân, nên h c ng không chú tâm đ n d án M c dù

ti n đ d án có ch m, nh ng do đây là d án kinh doanh b ng v n c a doanh nghi p, không gây lãng phí, th t thoát v n, tài s n nhà n c và xâm h i l i ích c a c ng đ ng nên vai trò c a c ng đ ng trong d án này r t m nh t

2.2.3 D án Khu nhà t i 321 ào Duy Anh - Ph ng 9 - Qu n Phú Nhu n

D án có qui mô g n 5.000m2

, t ng m c đ u t c h n 80 t đ ng ây là d án

đ c th c hi n theo ch tr ng c a y ban nhân dân Qu n Phú Nhu n v vi c di d i c

s s n xu t t n i thành ra ngo i thành Tr c khi th c hi n d án, khu đ t t i đây thu c quy n s d ng c a Công ty C ph n May da Xu t kh u 30/4 Do yêu c u di d i, Công ty 30/4 đã th a thu n chuy n nh ng l i cho Công ty Invesco quy n s d ng đ t đ l p d

án khu dân c i l i, Công ty Invesco s ti n hành đ n bù l i cho Công ty 30/4 b ng quy n s d ng đ t v i di n tích 20.000 m2

t i Khu công nghi p Qu n 2 và xây d ng toàn b nhà x ng v i qui mô hi n đ i theo yêu c u c a Công ty 30/4

N m 2005, Công ty Invesco đã hoàn t t vi c xây d ng và bàn giao toàn b nhà

x ng t i Qu n 2 cho Công ty 30/4 đ đi vào ho t đ ng Hi n t i, Công ty Invesco đang

kh n tr ng k t thúc vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và quy n s h u nhà cho m t vài c n nhà còn l i

- Tên d án : KHU NHÀ 321 ÀO DUY ANH

- a đi m xây d ng : 321 ào Duy Anh, P 9, Q Phú Nhu n, TP.HCM

- Qui mô xây d ng :

+ T ng di n tích đ t : 4804 m2; + Ch tiêu s d ng: 33,36 m2/ng i + t xây d ng nhà : 3419 m2, chi m 71,17%

+ t v n hoa, cây xanh : 167 m2, chi m 3,48%

+ t giao thông : 1218 m2, chi m 25,35%

+ M t đ xây d ng bình quân : 60%; + T ng cao : 4 t ng

+ T ng s c n h đ c xây d ng : 36 c n; + S dân qui ho ch : 144 ng i

- M c tiêu c a d án :

+ Th c hi n ch nh trang đô th ; góp ph n gi i quy t nhu c u nhà thành ph + u t , khai thác hi u qu m t b ng nhà x ng trong khu v c dân c n i th , góp s c cùng Thành ph th c hi n vi c di d i c s s n xu t n i thành đ n các khu công nghi p t p trung

+ T o đi u ki n cho doanh nghi p di d i đ i m i thi t b , công ngh

T ng quát v quá trình th c hi n nh sau: các bên ti n hành ký k t h p đ ng h p tác đ u t vào n m 2003, hoàn t t vi c xây d ng nhà x ng cho Công ty 30/4 n m 2005

và hoàn thành d án n m 2008 (toàn b công trình h t ng và nhà )

2.2.3.1 Quá trình t khi l p qui ho ch đ n l p d án; đ n bù-gi i phóng m t b ng

Là d án có qui mô nh nên công tác l p qui ho ch chi ti t s d ng đ t cho d án

c ng khá đ n gi n và nhanh chóng

Th i gian th c hi n công tác l p qui ho ch chi ti t s d ng đ t cho khu đ t t i 321

ào Duy Anh – Qu n Phú Nhu n ch m t h n 1 tháng, trong đó đã bao g m nhi u

ph ng án l a ch n Th i gian ch đ u t ch n ph ng án và nhà t v n hi u ch nh h

s kho ng 1 tháng Sau đó h s đ c chuy n ngay cho Ki n trúc s tr ng Thành ph (nay là S Qui ho ch ki n trúc) thông qua Ch a đ y 1 tháng, qui ho ch chi ti t s d ng

đ t (t l 1/500) đã đ c th a thu n

Có th nói, n u ch đ u t có quy t tâm th c hi n thì đ i v i các d án có qui mô

nh , công tác qui ho ch chi ti t s d ng đ t là công tác không ph i g p nhi u khó kh n Toàn b th i gian th c hi n ch a đ y 3 tháng, góp ph n đ m b o ti n đ th c hi n d án

Tuy nhiên, do ch phê duy t ph ng án di d i c s s n xu t kinh doanh c a đ i tác (Công ty 30/4) đang ho t đ ng trên khu đ t hi n h u ra Qu n 2, nên m c dù d án

đ u t đã đ c l p nh ng không th tri n khai các b c ti p theo nh : kh o sát chi ti t

đ a hình, đ a ch t,…

Quá trình l p d án b kéo dài, ph i th ng xuyên c p nh t d án ph c v cho

vi c phê duy t ph ng án di d i; t ng m c đ u t ph i thay đ i và đi u ch nh liên t c do giá c v t li u xây d ng bi n đ ng và nhà n c thay đ i chính sách v nhân công xây

d ng, ti n l ng…

S ch a đ ng b gi a d án đ u t và ph ng án di d i c s s n xu t ra ngo i thành đã nh h ng đ n ti n đ th c hi n d án

Công tác đ n bù – gi i phóng m t b ng đ th c hi n d án này ph thu c vào vi c

di d i c s s n xu t c a đ i tác t n i thành ra ngo i thành, nên ti n đ th c hi n c a

d án xem nh không ph thu c vào công tác này

2.2.3.2 Quá trình kh o sát, thi t k l p d toán và gi y phép xây d ng

Công tác kh o sát và thi t k đ c th c hi n cho 2 công trình, m t công trình t i

qu n 2 (xây d ng nhà x ng m i cho đ i tác) và m t công trình t i khu đ t c a d án (321 ào Duy Anh – Phú Nhu n)

Công tác kh o sát (đ a hình và đ a ch t) đ c ti n hành r t nhanh chóng t i Qu n

2 do m t b ng đã có s n (trong khu công nghi p Cát Lái Qu n 2 đã hoàn ch nh h th ng

h t ng k thu t đ n chân công trình) Công tác này ch m t h n 1 tháng là có k t qu , cung c p đ c toàn b các s li u v đ a hình và các t ng – l p đ a ch t, các ch tiêu c

h c c a đ t, m ch n c ng m, ch tiêu lý hóa c a n c ng m,… cho ng i thi t k

Công tác thi t k cho công trình xây d ng nhà x ng m i t i Qu n 2 này c ng đ c

th c hi n khá kh n tr ng Ch đ u t đã quy t tâm th c hi n nhanh công tác này đ có th

s m tri n khai thi công nhà x ng m i, xác đ nh đây là nhi m v then ch t, có di d i nhà

x ng đ n n i khác thì m i có th tri n khai d án xây d ng khu dân c t i Qu n Phú Nhu n

Do ch đ u t có đ y đ n ng l c thi t k và đ i ng cán b có kinh nghi m, tay ngh cao, nên trong kho ng 2 tháng đã hoàn t t toàn b vi c thi t k - d toán cho toàn

b các công trình xây d ng t công trình h t ng k thu t cho đ n công trình nhà

x ng,… có qui mô s d ng đ t 20.000m2

Công tác phê duy t thi t k đ c th c hi n ngay khi đ i tác ch p nh n h s thi t k Ngay sau đó, các bên ti n hành các th t c và chu n b kh i công công trình theo ti n đ đã đ ra

Vi c xin phép xây d ng t i đây r t đ n gi n và nhanh n v qu n lý khu công nghi p Cát Lái – Qu n 2 tr c khi chuy n nh ng đ t cho các công ty đ xây d ng nhà

x ng s n xu t đã thông báo v qui ho ch xây d ng (cho phép t ng cao xây d ng t i đa,

m t đ xây d ng – t l chi m đ t c a công trình,…) n v thi t k c ng tuân th các qui đ nh v qui ho ch này Khi xem xét đ c p phép xây d ng, n v qu n lý khu công nghi p ch c n xem xét s tuân th qui ho ch t i m t s n i dung c b n chính y u và

c p phép Th i h n c p phép cho toàn b công trình có qui mô s d ng đ t 20.000m2