Hoàn thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam

Trong số các sắc thuế về tμi sản, thuế bất động sản lμ loại thuế có tầm quan trọng trong nền kinh tế, tác động lên nhiều mặt như xã hội - chính trị bởi lẽ đất đai, nhμ cửa vμ các công tr

B GIÁO D C VÀ ÀO T O

TR NG I H C KINH T TP H CHÍ MINH

-

NGUY N HOÀI THANH

HOÀN THI N H TH NG THU TRONG QU N LÝ

Mục lục

Lời Mở Đầu

CHƯƠNG 1: tổng quan về thuế vμ thị trường bất động sản 1.1 cơ sở lý luận về bất động sản

1.1.1 Bất động sản………9

1.1.2 Khái niệm hμng hóa bất động sản ……….9

1.1.3 Thị trường bất động sản……… 9

1.1.3.1 Khái niệm thị tr ường bất động sản vμ đặc điểm ……….…… 10

1.1.3.2 Sự hình thμnh vμ phát triển thị trường bất động sản …… … 11

1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường bất động sản ……… …… 12

1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ………… …… 13

1.2 các SắC thuế trong lĩnh vực bất động sản………

1.2.1 Các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản … … ……….15

1.2.1.1 Thuế đánh v μo đất ……….…… 15

1.2.1.2 Thuế bất động sản ……… .16

1.2.1.3 Thuế đăng ký tμi sản ……….…… 16

1.2.1.4 Thuế thừa kế, quμ tặng ……… … 16

1.2.1.5 Thuế đánh vμo thu nhập từ bất động sản ……….… 16

1.2.2 Đặc điểm của thuế trong lĩnh vực bất động sản……….……16

1.2.3 Vai trò của chính sách thuế trong việc quản lý thị trường bất động sản ……… 17

1.3 Chính sách thuế bất động sản trong việc quản lý thị trường bất động sản một số nước trên thế giới 1.3.1 Chính sách thuế trong lĩnh vực BĐS liên quan đến thị trường BĐS ở một số nước trên thế giới ……….19

1.3.1.1 Đμi Loan ……… ….…… 19

1.3.1.2 Cộng hòa Pháp ……… 20

1.3.1.3 Thụy Điển ……… …… 20

1.3.1.4 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ ………… ……… 21

1.3.2 Một số bμi học kinh nghiệm về sử dụng thuế bất động sản trong việc quản lý thị trường bất động sản đối với Việt Nam ……… …22

Kết Luận Chương 1 ……… ……23 CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế trên THị TRƯờNG BấT

ĐộNG SảN ở VIệT NAM THờI GIAN QUA

2.1 THựC TRạNG THị TRường bấtđộng sản việt nam thời gian qua

2.1.1) C s pháp lý.……… ……… ……24

2.1.2) S hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam……… ………24

- Giai đoạn tr ước 2003……….24

- Giai đoạn 2004-2006……….26

- Giai đoạn 2007-2008… ……….……… 28

- Giai đoạn 2009 đến nay………31

2.2 Đánh giá thị trường BĐS ở Việt Nam vμ các yếu tố ảnh hưởng 2.2.1 Các yếu tố tác động đến cung-cầu của thị trường bất động sản…… 33

2.2.2 Những tồn tại vμ ảnh hưởng của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua……….…….36

2.3 Thực trạng hệ thống thuế vμ các khoản thu liên quan trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam 2.3.1 Lệ phí trước bạ……….……… ……… 40

2.3.2 Tiền sử dụng đất………… ……… ……… ………… ……42

2.3.3 Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động

sản………… …….……… ………44

2.4 ảnh hưởng của từng loại thuế lên thị trường BĐS qua từng giai đoạn vμ các vấn đề còn tồn tại ……… ….45

Kết luận chương 2………….……… ……….56

CH NG 3: HOμN THIệN CHíNH SáCH THUế TRONG QUảN Lí THị TRường BấT độNG SảN ở VIệT NAM 3.1 Mục tiêu hoan thiện hệ thống thUế trong lĩnh vực Bất đông sản ……… …57

3.2 CáC GIảI PHáP HOμN THIệN hệ thống THUế trong QUảN Lí THị TRường BấT độNG SảN ở VIệT NAM 3.2.1 Giải pháp mang tính đ nh h ng……….……… 58

3.2.1.1 Ho μn thiện hệ thống thuế ……….………….58

3.2.1.2 Tạo h μnh lang pháp lý cho hμng hóa BĐS ………58

3.2.1.3 Ho μn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản ….……… ……….59

3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản lý của Nh μ nước……….… …59

3.2.1.5 Tạo môi tr ường vμ điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị

tr ường bất động sản………….……… …….… 59

3.2.1.6 Triển khai hình thức chứng khoán hóa bất động sản … 59

3.2.2 Các giải pháp cụ thể 3.2.2.1 Cải cách ho μn thiện thu thu nh p đ i v i ho t đ ng chuy n nh ng b t đ ng s n……….……….….….…….60

3.2.2.2 Xây d ng lu t thu đ ng ký tài s n thay th quy đ nh c a Chính ph v l phí tr c b ………….……… ….…61

3.2.2.3 Xây d ng s c thu v th a k , bi u và t ng b t đ ng s n……… ……….……… 61

3.2.2.4 Xây d ng c ch giá đ t t đi u ch nh phù h p v i bi n đ ng kinh t - xã h i:……… ……… …….….…62

3.2.2.5 Ki m soát ch t ch vi c đ ng ký b t đ ng s n và đưa các giao d ch b t đ ng s n lên sμn :……….…….………… 62

3 2.2.6 Đ y m nh công tác tuyên truy n, ph bi n vi c c i cách chính sách thu b t đ ng s n: 63

3.2.2.7 Hi n đ i hóa công tác qu n lý thu .64

3.2.2.8 Giải pháp ổn định thị trường đất đai: 64

Kết Luận Chương 3 ……… 66

Kết Luận .67 Tμi liệu tham khảo

Phụ lục

Danh mục các chữ viết tắt

SDĐNN : Sử dụng đất nông nghiệp

SXKD : Sản xuất, kinh doanh

UBND : ủy ban nhân dân

Danh mục các bảng, BIểU Bảng 2.1-Bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP năm 1993 ……… 26 Bảng 2.2: Kết quả khảo sát ý kiến bạn đọc về thời điểm mua nhμ đất của VnExpress.net.……….……….…….33 Bảng 2.3: Số DN tham gia kinh doanh BĐS năm 2007,2008,2009………… 40 Bảng 2.4: S thu lệ phí trước bạ 2006 - 2009 ……… ….… ………….……42 Bảng 2.5: S thu ti n s d ng đ t th i k 2006 - 2009… 44 Bảng 2.6: Bảng giá đất đô thị theo NĐ 87/CP năm 1994 ……… … 46

Bảng 2.7: Số liệu khảo sát về nhu cầu nhμ ở của 1.294 người của VnExpress 50

Bảng 2.8: Số tiền mμ các chủ đầu tư phải trả lại cho khách hμng dự án The Vista, Sky Garden, Blue Diamond……….………52 Bảng 2.9: Bảng giá đất một số đường Q7 năm 2009 .52 Bảng 2.10: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM tháng 4/2010……….55 Biểu đồ 2.1: Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp Tp.HCM……….29 Biểu đồ 2.2: Sơ đồ biểu diễn chỉ số giá đất nền, giá căn hộ tại TP.HCM tháng 12/2009……… ….32

LờI NóI ĐầU

1.Tính cấp thiết:

Thuế lμ công cụ quan trọng của Nhμ nước dùng để tạo nguồn thu cho ngân sách ổn định kinh tế vμ đảm bảo công bằng xã hội Trong cơ cấu các loại thuế: thuế thu nhập, tiêu dùng, thuế tμi sản góp phần điều tiết cung cầu tμi sản trên thị trường đồng thời điều hòa thu nhập vμ đảm bảo công bằng xã hội Trong số các sắc thuế về tμi sản, thuế bất động sản lμ loại thuế có tầm quan trọng trong nền kinh tế, tác động lên nhiều mặt như xã hội - chính trị bởi lẽ đất đai, nhμ cửa vμ các công trình kiến trúc luôn gắn liền với đất lμ những tμi sản có giá trị lớn trong tổng tμi sản của những người sở hữu chúng Đất đai nhμ cửa có một thị trường dμnh riêng cho chúng - thị trường bất động sản Thị trường nμy luôn có quan hệ tác động qua lại với các thị trường khác không kém phần quan trọng trong nền kinh tế thị trường vì vậy hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản luôn được quan tâm vμ hoμn thiện

Việt Nam lμ một quốc gia đang phát triển, để có thể duy trì tốc độ tăng trưởng vμ trở thμnh một nước công nghiệp hiện đại, việc đối mặt vμ giải quyết những vấn đề của nền kinh tế thị trường phải luôn được quan tâm vμ giải quyết bằng chính sách kinh tế của nhμ nước, trong đó có chính sách thuế Kể từ năm

2009 nhiều sắc thuế đã được sửa đổi bổ sung như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế thu nhập danh nghiệp vμ đang nghiên cứu ban hμnh thuế tμi sản, thuế nhμ đất, vμ thuế môi trường Thị trường BĐS ở

VN trong thời gian qua đã trải qua các giai đoạn thăng trầm lúc nóng lúc lạnh vì vậy, không thể phủ nhận vai trò chính sách thuế áp dụng trên thị trường BĐS Vấn đề lμ Chính Phủ cần điều hμnh vμ quản lý thị trường như thế nμo lμ tốt nhất

để hạn chế đầu cơ trong thị trường, đáp ứng được nhu cầu của người dân Việc hoμn thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trường BĐS lμ vấn đề cần thiết, chính

vì lẽ đó tác giả chọn đề tμi nghiên cứu: “Ho μn thiện hệ thống thuế trong quản

lý thị trường bất động sản ở Việt Nam”

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Luận văn được hoμn thiện với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm hoμn thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trường bất động sản Cụ thể lμ hoμn thiện các sắc thuế theo nguyên tắc kế thừa vμ mạnh dạn thay đổi những điểm không hợp lý,

bổ sung những điểm mới phù hợp với thực tế phát triển trong nước vμ thế giới nhằm phát huy vai trò tốt nhất của các chính sách thuế, điều tiết thị trường bất

động sản vμ đưa kinh tế của Việt Nam phát triển

3 Đối tượng vμ phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của luận văn lμ các chính sách thuế trong lĩnh vực đất

đai hiện hμnh hiệu quả đạt được vμ những hạn chế Phạm vi nghiên cứu của luận

văn lμ các vấn đề lý luận vμ thực tiển về hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản liên quan đến thị trường BĐS hiện nay của Việt Nam Số liệu nghiên cứu từ năm 2003 đến đầu năm 2009

4 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn được thực hiện bằng các phương pháp nghiên cứu sau: Tiếp cận lý thuyết về thị trường bất động sản, các chính sách thuế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý vμ phát triển thị trường bất động sản Tham khảo các tμi liệu vμ thuế bất

động sản ở một số quốc gia vμ các tμi liệu góp ý về chính sách thuế hiện hμnh Thống kê số liệu có chọn lọc từ các tμi liệu vμ website của Bộ Tμi Chính, Tổng Cục Thống Kê, Bộ Tμi Nguyên Môi Trường, Chính Phủ kết hợp với số liệu điều tra thực tế Phân tích đánh giá ưu vμ nhược điểm của chính sách thuế bất động sản qua từng giai đoạn phát triển của thị trường, phân tích ảnh hưởng của các chính sách trong từng giai đoạn nóng lạnh của thị trường BĐS vμ sự tác động bởi các chính sách khác như thế nμo Trên cơ sở đó đề xuất định hướng vμ giải pháp hoμn thiện

5 ý nghĩa khoa học vμ thực tiễn của đề tμi nghiên cứu

Đề tμi nghiên cứu trong bối cảnh Việt Nam đang tiến hμnh cải cách thuế vμ

dự thảo luật thuế nhμ, đất việc đóng góp ý kiến hoμn thiện các văn bản pháp luật của nhμ nước về thuế đất đai vμ thuế bất động sản lμ vấn đề có ý nghĩa khoa học

vμ thực tiển

6 Kết cấu luận văn:

Với mục tiêu, đối tượng vμ phạm vi nghiêm cứu nêu trên ngoμi phần mở đầu

vμ kết luận nội dung chính của luận văn gồm:

Chương 1: Tổng quan về thuế vμ thị trường bất động sản

Chương 2: Thực trạng hệ thống thuế trên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua

Chương 3: Hoμn thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 1: TổNG QUAN Về THUế Vμ thị trường bất động sản

1.1 cơ sở lý luận về bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Động sản lμ những tμi sản có thể di dời từ chỗ nμy đến chỗ khác còn bất

động sản lμ đất đai vμ những tμi sản gắn liền với đất đai vμ không di dời được

Theo từ điển các thuật ngữ tμi chính: “Bất động sản l μ đất vμ tất cả tμi sản vật chất gắn liền với đất”

ở Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng

hoμ xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản l μ các tμi sản không di dời

được bao gồm đất đai; nhμ ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tμi sản gắn liền với nhμ ở, công trình xây dựng đó; các tμi sản khác gắn liền với đất đai; các tμi sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, bất động sản trước hết lμ một tμi sản nhưng khác với các tμi sản khác ở chỗ nó không thể di dời được Vì thế, bất động sản tồn tại gắn liền với một không gian địa lý cụ thể, nó bao gồm đất đai vμ những tμi sản gắn liền với

đất đai Tuy nhiên, việc phân loại nμy cũng không giống nhau giữa các quốc gia

đối với các tμi sản gắn liền với đất vì với những tμi sản nμy tính chất “bất động” cũng chỉ lμ tương đối

Sự phân tích trên cho thấy bất động sản lμ một hμng hoá đặc biệt vμ vì vậy, ngoμi những đặc điểm chung của những hμng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau:

- Tính cố định v μ lâu bền: Bất động sản lμ tμi sản không thể di dời nên hồ

sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ

sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định vμ lμ yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản Tuy nhiên với tiến bộ khoa học kỹ thuật như ngμy nay đất đai không thể di dời nhưng nhμ cửa, vật kiến trúc đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi vì đất đai không bị hao mòn

- Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân

số lμm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất vμ nhμ ở ngμy cμng tăng trong khi

đó tổng cung đất đai không thay đổi Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngμy cμng gia tăng

- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do Nh μ nước ban hμnh cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội:

Do đất đai lμ tμi sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của Nhμ nước nhằm lμm giảm tác động xấu đến nền kinh tế, vμ phát huy những nguồn lực có được từ thị trường bất động sản để phát triển nền kinh tế thông qua các công cụ như chính sách, pháp luật Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực vμ nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngμnh kinh tế, khoa học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường

1.1.2 Khái niệm hμng hóa bất động sản

Hμng hóa bất động sản lμ bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép Hμng hóa bất động sản có thể xác

định gồm hai loại chủ yếu: đất đai vμ các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với

đất Có những bất động sản không phải lμ hμng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán

Cũng như những hμng hóa khác, hμng hóa bất động sản cũng có hai thuộc tính: giá trị vμ giá trị sử dụng Đặc điểm riêng có mμ bất động sản được xem lμ hμng hóa đặc biệt:

- Tổng cung đất đai lμ cố định vμ việc cung ứng đất đai lμ phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhμ nước Do đó giá cả bất

động sản luôn có xu hướng ngμy cμng tăng lên, vμ cung hμng hóa bất động sản kém co giãn so với giá

- Thời gian giao dịch hμng hóa bất động sản dμi hơn so với giao dịch hμng hóa thông thường, bởi vì giao dịch bất động sản không chỉ giao dịch bản thân bất động sản mμ còn cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa Do đó chi phí cho giao dịch hμng hóa bất động sản thường khá cao

- Tính thanh khoản kém do hμng hóa bất động sản thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch kéo dμi nên khả năng chuyển hóa thμnh tiền mặt chậm

ở Việt Nam, luật pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toμn dân do Nhμ nước thống nhất quản lý vμ đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao cho quyền sử dụng đất đối với cá nhân vμ tổ chức Vì vậy thị trường bất động sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị trường bất động sản ở một số nước tư bản đó lμ hμng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản Việt Nam chính lμ quyền sử dụng đất vμ quyền sở hữu các tμi sản, vật kiến trúc gắn liền với đất

- Đặc điểm của thị tr ường bất động sản:

+ Thị trường bất động sản mang tính khu vực vμ địa phương sâu sắc Bất

động sản lμ hμng hóa không thể di dời được nên thị trường bất động sản chịu

ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố mang tính khu vực, cục bộ không giống nhau xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội nên các quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến địa phương khác nên khi nghiên cứu cần xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản trong

điều kiện kinh tế xã hội của vùng, địa phương cụ thể

+ Thị tr ường bất động sản lμ thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vμo sự kiểm soát của nhμ nước với vai trò lμ người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường nμy Bảo đảm tính pháp lý cho các hμng hóa bất động sản giao

dịch vμ kiểm soát được các giao dịch trên thị trường bất động sản thông qua những quy định pháp luật

+ Độ trể của cung về bất động sản lớn hơn so với các hμng hóa khác. Do không thể “sản xuất” hoặc “nhập khẩu” đất đai nên việc tăng cung bất động sản chỉ có thể được thực hiện thông qua việc cân nhắc giảm sử dụng một diện tích nμo đó của một người để đưa vμo lưu thông, việc chuyển mục đích sử dụng một

số diện tích nμo đó, việc cải tạo hoặc xây dựng các công trình v.v… Vì vậy khi trên thị trường có sự thay đổi về cầu tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá, tăng cầu

đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá bất động sản

+ Thị tr ường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tμi chính Theo lý thuyết về cầu tμi sản vμ cầu tiền, các giao dịch về bất động sản trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt lμ thị trường tμi chính Vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai vμ ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn vμ bản thân bất

động sản có giá trị lớn nên được sử dụng lμm vật đảm bảo cho các hoạt động tín dụng tại các ngân hμng, tổ chức tín dụng

1.1.3.2 Sự hình thμnh vμ phát triển thị trường bất động sản

Khi mμ nền kinh tế thị trường phát triển đến một lúc nμo đó, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của các thị trường, song song với thị trường hμng hoá, các thị trường sức lao động vμ thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời vμ phát triển Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động vμ đất đai lμ những yếu tố đầu vμo của mọi quá trình sản xuất Điều đó cho thấy thị trường bất động sản phát triển song hμnh với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường lμ một tất yếu khách quan Đến một giai đoạn nhất định của nền kinh tế, thị trường bất động sản không chỉ giới hạn trong phạm vi quốc gia mμ còn diễn

ra trên phạm vi khu vực vμ mang tính toμn cầu Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cũng ngμy cμng được mở rộng Nếu như lúc ban đầu chỉ lμ các cá nhân trao đổi với nhau thì về sau sẽ bao gồm cả Chính phủ, doanh nghiệp vμ các

tổ chức kinh tế xã hội cũng sẽ lμ những chủ thể phổ biến trong các giao dịch Hμng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường cũng ngμy cμng tăng lên về số lượng vμ chủng loại Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bất

động sản đã lμm xuất hiện các tổ chức chuyên hoạt động trong lĩnh vực môi giới, tư vấn, … về bất động sản

1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường bất động sản

- Các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên như vị trí địa lý, địa hình vμ tình trạng môi trường ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm của một vùng nhất lμ đô thị sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại

nằm ở các vùng ven đô thị Những bất động sản nằm ở các giao lộ trên, các trục

lộ giao thông lại có giá trị cao hơn bất động sản năm ở vị trí khác Vấn đề xác

định giá bất động sản nên quan trọng khi đánh giá ưu thế vị trí của bất động sản

Vμ điều không kém phần quan trọng nữa lμ tình trạng môi trường vμ điều kiện tự nhiên Môi trường bị ô nhiễm hay trong lμnh, ồn μo hay yên tĩnh vμ an ninh… đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản Những vùng thường xuyên bị thiên tai, khí hậu khắc nghiệt sẽ lμm giá trị bất động sản giảm

vμ ngược lại

- Các yếu tố về kinh tế

Đối với một quốc gia sự phát triển kinh tế sẽ lμm gia tăng nhu cầu bất động sản vμo mục đích như xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng xây dựng các cơ

sở sản xuất kinh doanh, các khu thương mại dịch vụ

Về mặt kinh tế vĩ mô, giá trị của bất động sản phụ thuộc rất nhiều vμo tình hình cung cầu bất động sản, tùy vμo đặc điểm của chủ thể tham gia thị trường như cá nhân, tổ chức kinh tế, cũng như tính chất của các chủ thể đó như yếu tố

đầu cơ hay có nhu cầu thực sự cho việc sử dụng Vμ tùy thuộc vμo điều kiện của thị trường bất động sản như sμn giao dịch, hệ thống môi giới, nhμ tạo lập thị trường Tùy vμo hiện trạng vị trí địa lý, khu vực bất động sản vμ tốc độ tăng trưởng kinh tế hμng năm, mức thu nhập bình quân của người dân, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tμi chính tiền tệ, tình hình thị trường lao

động, thị trường chứng khoán ……

- Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản, dân số gia tăng kéo theo các nhu cầu về bất động sản tăng lên Dân số không ngừng tăng trong khi nguồn lực đất đai có giới hạn Dân số tăng sẽ lμm lực lượng lao động tăng theo tất yếu phải mở rộng sản xuất lμm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên Bên cạnh đó, các vấn đề về kiến trúc, phong thủy, thị hiếu, tập quán truyền thống cũng tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản

- Các yếu tố thuộc nh μ nước

Thị trường bất động sản lμ thị trường rất quan trọng có thể ảnh hưởng đến

sự phát triển chung của một quốc gia nên nhμ nước luôn can thiệp điều tiết, quản lý lμm ổn định thị trường nμy thông qua hệ thống các chính sách vμ pháp luật Các chính sách như mở rộng, nâng cấp, sát nhập, chia tách địa giới hμnh chính, quy hoạch vùng, đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách tín dụng phát triển bất động sản lμm tăng giá trị bất động sản

Bên cạnh đó hệ thống phát luật của một quốc gia sẽ quy định về quyền sở hữu bất động sản, quyền mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp thực tế cho thấy yếu tố nμy thúc đẩy hay hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị

trường bất động sản do tính đặc biệt của hμng hóa bất động sản phải gắn liền với

đất đai mμ điều nμy luôn được nhμ nước thống nhất quản lý

1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

- Các cá nhân:

Đây lμ nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị trường bất

động sản Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai hoặc có quyền sử dụng đất) tham gia vμo thị trường với tư cách lμ người bán, người cho thuê, người đem bất động sản để góp vốn liên doanh… Bên cạnh đó, lại có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản cho đời sống sinh hoạt hoặc sử dụng vμo mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách

lμ người mua, người đi thuê, người nhận liên doanh v.v

- Các tổ chức kinh tế:

Các tổ chức kinh tế tham gia trên thị trường bất động sản cả trên hai góc độ

“người mua” vμ “người bán”

Trước hết, các doanh nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh mới thμnh lập, các cơ sở đang hoạt động cần mở rộng quy mô hoặc địa bμn kinh doanh sẽ có nhu cầu mua, đi thuê hay chuyển đổi vị trí sẽ tham gia vμo thị trường bất động sản với tư cách lμ người mua, đi thuê hoặc nhận vốn góp liên doanh bằng bất

động sản Bên cạnh đó, một số các cơ sở sản xuất kinh doanh đang sở hữu những bất động sản lại có nhu cầu bán, cho thuê hay cho thuê lại, góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ lμ những nhân tố đắc lực lμm phong phú thêm các hμng hoá trên thị trường bất động sản

Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vμo thị trường bất động sản khi trực tiếp tạo lập hμng hoá trên thị trường bất động sản như xây dựng nhμ

để bán, cải tạo nhμ, kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng v v

- Nh μ nước: Nhμ nước tham gia vμo thị trường bất động sản dưới các khía

cạnh sau

Trước hết, Nhμ nước tham gia với tư cách lμ người quản lý vĩ mô đối với thị trường bất động sản Trong trường hợp nμy, Nhμ nước xây dựng hệ thống luật pháp tạo hμnh lang pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản Những chính sách vμ pháp luật chủ yếu trong trường hợp nμy như Luật Đất đai, các sắc thuế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất vμ chuyển quyền sở hữu nhμ, các văn bản liên quan đến quyền thuê đất, tiền thuê đất v.v Điều đó đã tạo ra hμnh lang pháp lý vμ môi trường cho các giao dịch về bất động sản phát triển

Thứ 2: Nhμ nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhμ vμ đất Đây lμ một trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hμng hoá bất

động sản lưu thông trên thị trường Thực tế nμy đã được chứng minh khá rõ nét trong điều kiện nước ta, khi mμ hầu hết đất đai đều không có giấy tờ nên đi cùng với nó lμ nhμ được xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ Đây lμ

một hạn chế rất lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua

Thứ 3: Nhμ nước tham gia trực tiếp vμo thị trường bất động sản được thông qua các công cụ quy hoạch vμ kế hoạch sử dụng đất như các khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhμ chung cư v.v Trong một số trường hợp Nhμ nước cũng cần đất để xây dựng các công trình công cộng nên Nhμ nước phải thu hồi

đất, bồi thường, hỗ trợ vμ tái định cư cho các hộ bị ảnh hưởng Điều đó cũng đã góp một phần đáng kể để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

- Các tổ chức t ư vấn vμ môi giới

Như đã phân tích, bất động sản lμ những hμng hoá đặc biệt vμ thị trường bất động sản cũng có nhiều đặc điểm không giống như thị trường hμng hoá thông thường nên thị trường bất động sản chỉ phát triển lμnh mạnh khi có các tổ chức môi giới vμ tư vấn tham gia Các tổ chức nμy tham gia bắt đầu từ việc tư vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi giới về mua, bán, thuê, cho thuê v.v bất động sản Thị trường bất động sản cμng phát triển thì sự phát triển của các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản theo hướng chuyên nghiệp ngμy cμng phát triển

- Các tổ chức t μi chính

Các tổ chức tμi chính bao gồm: các Ngân hμng thương mại, các Công ty tμi chính, Công ty bảo hiểm, Quỹ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích các giao dịch vμ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Sự tham gia của các tổ chức tμi chính đối với sự phát triển thị trường bất

động sản thông qua các hình thức sau:

* Các tổ chức tμi chính cho các tổ chức kinh tế vay vốn để thực hiện các

giao dịch mua bán bất động sản, kích cầu thị trường hμng hoá bất động sản

* Các tổ chức tμi chính cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn nhằm mục

đích phát triển các hμng hoá bất động sản như: xây dựng mới nhμ ở, nhμ xưởng, văn phòng, bất động sản thương mại Đó chính lμ việc tăng cung cho thị trường bất động sản

Song song với việc tμi trợ gián tiếp, các tổ chức tμi chính còn trực tiếp đầu tư vốn để tham gia kinh doanh trên thị trường bất động sản Tuy nhiên, tuỳ theo luật pháp của mỗi nước vμ ở mỗi thời điểm mμ mức độ tham gia của các tổ chức tμi chính vμo thị trường bất động sản cũng không giống nhau Nhìn chung, ở các nước chỉ cho phép các tổ chức tμi chính có nguồn vốn huy động chủ yếu lμ vốn trung vμ dμi hạn như các Công ty bảo hiểm, Công ty tμi chính, Quỹ đầu tư trực tiếp tham gia kinh doanh bất động sản vμ hạn chế sự tham gia trực tiếp của các Ngân hμng thương mại

1.2 Các sắc thuế trong lĩnh vực bất động sản

1.2.1 Các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản

Tuỳ theo mỗi quốc gia vμ ở mỗi giai đoạn của quá trình phát triển của nền kinh tế nói chung vμ của thị trường bất động sản mμ các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai có thể khác nhau, nhưng thông thường có những loại thuế sau:

1.2.1.1 Thuế đánh vμo đất

Thuế đánh vμo đất ở các quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân đối với đất thường có các tên gọi khác nhau như thuế đất, thuế giá trị đất tăng thêm, còn ở các quốc gia mμ đất thuộc sở hữu toμn dân, sở hữu nhμ nước thì thuế có tên gọi

lμ thuế sử dụng đất

Thuế được thu hμng năm tính bằng tỷ lệ % trên giá đất tính thuế của từng diện tích hoặc mức thu cố định cho mỗi đơn vị diện tích sử dụng có phân biệt múc đích sử dụng vμ vị trí

đất đai, tại các quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân về đất vμ nhμ

1.2.1.3 Thuế đăng ký tμi sản

Thuế đăng ký tμi sản hay còn gọi lμ thuế trước bạ, thuế được thu một lần vμo người có tμi sản nằm trong danh mục tμi sản nhμ nước cần quản lý khi thực hiện các thủ tục đăng ký tμi sản hoặc khi có nhu cầu cần được xác nhận tính pháp lý của các văn tự liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu, đối với mỗi loại tμi sản như: Nhμ, đất, ô tô, xe máy …… vốn kinh doanh của các công ty, các tμi sản vô hình như nhãn hiệu thương mại quyền sỡ hữu trí tuệ, sáng chế … giá tính thuế thường lμ số tiền ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tμi sản hoặc theo giá thị trường Thuế suất có thể lμ một mức tuyệt đối, tỷ lệ hoặc lũy tiến tùy theo từng trường hợp thuế đăng ký tμi sản không điều chỉnh đối với thu nhập phát sinh từ tμi sản

1.2.1.4 Thuế thừa kế, quμ tặng

Thuế nμy đánh một lần vμo người nhận tμi sản khi phát sinh sự kiện thừa kế hoặc quμ tặng Thuế suất lũy tiến đánh vμo tμi sản nhượng bán có thu tiền, có quy định khởi điểm chịu thuế Bên cạnh đó, khi xác định trị giá tμi sản tính thuế, đối tượng nộp thuế còn được hưởng một số khoản khấu trừ Mức độ lũy tiến của thuế vμ các khoản khấu trừ cao hay thấp tùy theo mối quan hệ giữa người nhận tμi sản vμ người cho thừa kế hoặc tặng quμ vμo mục tiêu của việc

đánh thuế

1.2.1.5 Thuế đánh vμo thu nhập từ bất động sản

Thuế đánh vμo thu nhập từ bất động sản có thể lμ một sắc thuế riêng như thuế giá trị đất tăng thêm Đây lμ một loại thuế trực thu đánh vμo thu nhập từ giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền sử dụng, quyền sở hữu) bất động sản Thuế phát sinh không thường xuyên phụ thuộc vμo phát sinh giao dịch chuyển nhượng bất động sản trên thị trường Căn cứ tính thuế lμ giá trị gia tăng khi chuyển nhượng nhân với thuế suất

1.2.2 Đặc điểm của thuế trong lĩnh vực bất động sản

Ngoμi đặc điểm như các loại thuế BĐS đã trình bμy ở trên thuế trong lĩnh vực đất đai còn có điểm riêng sau:

- Xác định chính xác các chi phí đầu vμo: việc định giá đất (hay quyền sử dụng đất) đúng để tính thuế lμ một vấn đề khó Giá cả của hầu hết các hμng hoá trong nền kinh tế đều có cơ sở lμ chi phí sản suất vμ giá thμnh sản phẩm, nhưng

đối với đất đai không thể xác định chính xác được điều đó

- Định giá đúng giá trị BĐS: cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai lμ tổng giá trị của bất động sản nμy hoặc lμ giá trị tăng thêm của nó, nhưng dù dưới hình thức nμo thì để tính được thuế trong lĩnh vực đất đai cũng phải tiến hμnh

định giá được nó Việc định giá bất động sản lμ đất đai có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế, hoặc xác định cho từng lần chuyển nhượng để tiến hμnh tính thuế, tuỳ thuộc vμo từng loại thuế vμ Luật thuế đất đai của từng nước Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới

số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế

1.2.3 Vai trò của chính sách thuế trong việc quản lý thị trường bất

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhμ nước có thể áp dụng mức thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích

Để khuyến khích các thμnh phần kinh tế tham gia vμo việc phát triển thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nhμ nước thực hiện

đánh thuế thấp trong trường hợp sử dụng đất đai như lμ một nhu cầu thiết yếu

hoặc có thể áp dụng thuế suất 0% (hoặc không thu thuế) đối với các trường hợp

sử dụng đất để xây dựng nhμ chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ

đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất…

* Thuế trong lĩnh vực đất đai lμ công cụ quan trọng để điều hoμ thu thập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng vμ chuyển dịch bất động sản

Ngoμi việc đất đai thuộc quyền sử dụng (hoặc sở hữu) của mọi người hoặc một tổ chức nμo đó, đất đai còn lμ tμi sản quý báu của mỗi một quốc gia mμ thiên nhiên ban tặng Do đặc điểm của tμi sản nμy nên giá cả của bất động sản

có khuynh hướng ngμy cμng tăng nên việc đảm bảo công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng có hiệu quả vμ chuyển nhượng đất đai, bất động sản có ý nghĩa hết sức quan trọng Việc giá của một diện tích đất nμo đó tăng lên không chỉ đơn giản người sử dụng đã tôn tạo nó mμ còn do sự phát triển kinh tế - xã hội vμ đầu tư của xã hội Vì thế, phần giá trị tăng thêm của đất đai phải được điều tiết một cách công bằng Trên thực tế có một số nước trong những thời kỳ nhất định đã quy định hạn mức diện tích đất sử dụng đối với từng đối tượng trong xã hội để

đảm bảo sự công bằng đó Tuy nhiên, khi mμ nền kinh tế thị trường phát triển hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hμnh chính nμy vμ thay vμo đó lμ thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế Cụ thể lμ, người nắm giữ nhiều

đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ

ít đất; đối với người có thu nhập cao việc chuyển dịch đất đai phải chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn Như vậy, với các quy định linh hoạt của các sắc thuế trong lĩnh vực

đất đai đã góp phần vμo việc điều hoμ thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ vμ chuyển dịch bất động sản Mặt khác, nhờ nguồn thu đó sẽ bù

đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhμ nước, phát triển quỹ bất động sản cho những người có thu nhập thấp

* Thông qua các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhμ nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản, từ

đó chủ động điều tiết cung cầu đối với thị trường bất động sản

Bắt đầu từ việc ban hμnh các sắc thuế cho đến việc triển khai thực hiện cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai, các cơ quan Thuế, Địa chính cũng như chính quyền các cấp đã nắm vững được số lượng, quy mô đất đai mμ từng tổ chức, cá nhân nắm giữ, cũng như các lần chuyển nhượng bất động sản từ người nμy sang người khác Trên cơ sở đó, Nhμ nước có thể chủ

động trong việc điều tiết cung, cầu cũng như các giao dịch trên thị trường bất

động sản Mặt khác, thông qua việc chấp hμnh các sắc thuế trong lĩnh vực nμy

sẽ phát hiện những việc lμm, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những bất cập, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai để có biện pháp xử

lý kịp thời

Như vậy, thông qua các chính sách thuế, Nhμ nước sẽ thực hiện việc điều tiết thị trường bất động sản, điều tiết thu nhập trong trường hợp giá trị của đất

đai tăng lên do Nhμ nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra; khuyến khích sử dụng

đất đai có hiệu quả, hạn chế đầu cơ tạo ra những “cơn sốt” ảo đối với thị trường bất động sản Các sắc thuế hợp lý trong lĩnh vực đất đai sẽ khuyến khích các giao dịch chính tắc, giảm thiểu tình trạng giao dịch “ngầm” cũng như các hμnh

vi trốn thuế gây thất thoát cho ngân sách Nhμ nước

1.3 Chính sách thuế bất động sản trong việc quản lý thị trường bất động sản một số nước trên thế giới

1.3.1 Chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản liên quan đến thị trường BĐS ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Đμi Loan

Thuế giá trị đất tăng thêm

Đây lμ sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăng thêm tại thời điểm đất được chuyển nhượng Đối tượng nộp thuế lμ người chủ cũ trong trường hợp chuyển nhượng có bồi thường như mua bán, trao đổi, Nhμ nước trưng mua vμ lμ người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng không bồi thường Căn cứ tính thuế giá trị đất tăng thêm lμ giá trị đất tăng thêm vμ thuế suất Giá trị đất tăng thêm lμ chênh lệch giữa giá chuyển nhượng vμ giá của lần mua vμo ngay trước đó Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vμo loại đất Đối với đất thông thường, Chính phủ có biểu giá trị được áp dụng tại thời điểm chủ đất kê khai chuyển nhượng Trong trường hợp giá trị của Chính phủ đưa ra thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng lμm căn cứ tính thuế

Đối với đất chính phủ trưng mua, cơ sở tính thuế lμ giá trúng đấu giá Giá trị ròng tăng thêm được tính trên cơ sở giá tại thời điểm công bố trừ đi giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng vμ các chi phí mμ chủ sử dụng đất bỏ ra để cải tạo

đất Cùng với việc tính toán đó, để tính chính xác giá trị tăng thêm ròng của đất

đai, giá trị đất ban đầu hoặc giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ được

điều chỉnh theo chỉ số giá hμng tiêu dùng được Nhμ nước công bố Thuế suất thuế giá trị đất tăng thêm lμ loại thuế luỹ tiến với mức thuế như sau:

+ Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời

điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế lμ 40% của giá trị tăng thêm

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoμi mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời

điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoμi các mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%

Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau

1.3.1.2 Cộng hòa Pháp

Cộng hòa Pháp lμ một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới vμ sắc thuế trong lĩnh vực đất đai như sau:

- Thuế đất ở vμ đất xây dựng

Đối tượng nộp thuế nμy lμ các chủ sở hữu đất trước ngμy 1/1 của năm tính thuế vμ đã đăng ký ghi tên vμo sổ thuế Mức thu thuế đất ở vμ đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhμ nước Mức thuế có thể điều chỉnh tăng giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu vμ khả năng nguồn thu trong năm của địa phương Những diện tích đất sử dụng vμo mục đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y tế, các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã v.v được miễn thuế

Ngoμi sắc thuế cơ bản trên, tuy không thμnh sắc thuế riêng nhưng khi chuyển quyền sử dụng đất, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoảng thu nhập không thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá

Như vậy, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nhμ nước vμ bình ổn cung - cầu về bất động sản trên thị trường

Điển không áp dụng thuế bất động sản đối với bất động sản sử dụng vμo mục

đích công cộng Đối tượng nộp thuế nμy lμ chủ sở hữu đất vμ nhμ Căn cứ tính thuế lμ diện tích, giá nhμ, đất tính thuế vμ thuế suất Hμng năm chủ sở hữu đất phải đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nhμ đất Cơ quan quản lý nhμ đất lμm nhiệm vụ theo dõi cung cấp tμi liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá đất… Cơ quan Thuế địa phương lưu giữ các tμi liệu trên vμ có mã số riêng của từng chủ sử dụng đất Giá đất tính thuế được xác định 6 năm một lần Căn cứ để xác định giá tính thuế lμ giá của từng loại đất trên thị trường

vμ bằng 75% giá thị trường 2 năm trước Giá đất được xác định chủ yếu căn cứ vμo hiệu quả kinh tế do đất đai mang lại Thuế suất áp dụng thống nhất lμ 1,4%/ năm

1.3.1.4 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ

Hợp chủng quốc Hoa Kỳ lμ quốc gia có nền kinh tế thị trường hμng đầu thế giới, thị trường bất động sản ở Hoa Kỳ phát triển mạnh, chính sách thuế cho thị trường nμy cũng rất thoáng vμ linh hoạt theo từng địa phương

- Thuế chuyển nh ượng bất động sản:

Khi mua bán bất động sản, người mua vμ người bán phải chịu một số chi phí liên quan về thuế chuyển nhượng Người bán phải chịu chi phí vμ thuế khi sang nhượng quyền sở hữu do người mua thường yêu cầu Còn người mua, từ đó trở đi đóng thuế bất động sản dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với người chủ cũ

Tại một số tiểu bang, hội đồng thμnh phố đã thông qua nghị quyết yêu cầu Quốc hội tiểu bang cho phép chính quyền thμnh phố quyết định mức thuế chuyển nhượng Việc định mức thuế cao nhằm giúp cho địa phương có ngân sách xây nhμ giá rẻ cho người nghèo Giá trị nhμ cμng cao, mức thu thuế cμng cao Mức thuế chuyển nhượng lμ 10 xu cho mỗi $100 cho nhμ bán với giá dưới

$600.000, 20 xu cho chỗi $100 cho nhμ bán với giá trên $600.000, 30 xu cho mỗi $100 cho nhμ bán với giá trên $1.000.000

- Thuế bất động sản:

ở Hoa Kỳ, sở hữu nhμ phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó cũng lμ khoản tiền địa phương dùng để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hoả … Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau Tại nhiều khu vực, luật lệ địa phương cho phép chính quyền điều chỉnh mức thuế lên xuống tùy trị giá bất động sản vμo năm đó Theo nguyên tắc, ngân sách

địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế Thuế bất động sản cao đến mức người dân nhiều tiểu bang đòi thông qua luật hạn chế mức tăng hμng năm Tuy vậy, nhưng nhiều địa phương muốn thu hút đầu tư kinh doanh nên đã thμnh lập các khu đặc biệt vμ giảm thuế bất động sản cho các khu vực nμy Thông thường thì giới kinh doanh nộp thuế bất động sản cao hơn dân cư, chính việc lμm nμy lμm nhiều người Mỹ phản đối hệ thống thu thuế bất động sản

Thuế bất động sản lμ nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán kỹ Hμng năm, các địa phương đều định giá lại nhμ đất để áp thuế cho

đúng giá thị trường Việc định giá bất động sản do một hội đồng tư vấn mμ các thμnh viên của hội đồng nμy được các văn phòng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hμng năm hoặc do các cơ quan tư vấn nghiên cứu thị trường công

bố giá Khi đánh thuế các địa phương tham khảo giá nμy để quyết định giá tính thuế

- Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản:

Quy định cơ bản như sau: Một cặp vợ chồng bán căn nhμ cư ngụ chính có lãi, thì được hưởng $500.000 tiền lãi không tính thuế thu nhập, trong khi người

độc thân chỉ được hưởng một nữa, tức lμ $250.000 đó lμ mức ấn định Tất cả số lãi từ việc bán nhμ cao hơn mức quy định đều phải chịu thuế suất thông thường

lμ 15% Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp thì chỉ đóng thuế 5% Tuy nhiên để

được hưởng mức ưu đãi nμy, người bán nhμ phải sở hữu vμ sống trong ngôi nhμ nμy ít nhất lμ hai năm (không bắt buộc lμ 24 tháng liên tục) trừ những trường hợp bất khả kháng như bệnh tật, thay đổi nơi cư trú do thay đổi chổ lμm … Ngoμi thuế bất động sản, khi bán nhμ có lãi mμ nhμ ở chưa quá 3 năm chủ nhμ còn phải đóng thuế thu nhập từ khoản lãi (15%) thì tiền hoa hồng cho giới

địa ốc cũng khá cao vμo khoảng 6% giá trị căn nhμ

1.3.2 Một số bμi học kinh nghiệm về sử dụng thuế bất động sản trong việc quản lý thị trường bất động sản đối với Việt Nam

Nghiên cứu các sắc thuế bất động sản của một số nước trên thế giới, có thể rút ra một số bμi học kinh nghiệm cho Việt Nam về việc hoμn thiện chính sách thuế bất động sản như sau:

- Thứ nhất: nghiên cứu bổ sung, hoμn thiện các sắc thuế bất động sản khác nhau như thuế nhμ, thuế đăng ký bất động sản, thuế thừa kế, thuế biếu tặng bất động sản nhằm góp phần quản lý vμ điều tiết kinh tế nói chung vμ thị trường bất động sản nói riêng Việc cải cách chính sách thuế bất động sản lμ vấn đề tất yếu

- Thứ hai: Thuế bất động sản lμ nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương nhưng không vì thế mμ nóng vội trong việc nghiên cứu nhằm cải cách triệt để hệ thống thuế nμy, bỡi lẽ việc cải cách còn phụ thuộc rất nhiều vμo các yếu tố như chính trị, kinh tế, xã hội, nhận thức của người dân vμ đặc biệt lμ công tác quản lý bất động sản Do đó, cải cách cần tiến hμnh từng bước, phù hợp với

sự phát triển kinh tế xã hội vμ trình độ quản lý bất động sản

- Thứ ba: Các sắc thuế bất động sản được xây dựng độc lập hay kết hợp với một số chính sách thu khác đối với bất động sản tùy thuộc vμo mục đích của nhμ nước, điều kiện thực tế vμ tập quán của mỗi quốc gia nhưng cơ sở tính thuế bất động sản phải lμ giá trị của bất động sản tức lμ đối tượng chịu thuế Việc áp dụng thuế suất lũy tiến lμ cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng nắm giữ, chuyển dịch bất động sản, hạn chế việc đầu cơ bất động sản vμ thúc đẩy việc sử dụng bất động sản có hiệu quả

- Thứ tư: Các yếu tố để lμm căn cứ tính thuế bất động sản lμ diện tích, giá

bất động sản vμ thuế suất Phải định giá bất động sản phù hợp với giá trị thị trường nhằm đảm bảo công bằng, hạn chế các hiện tượng tiêu cực gây thất thoát nguồn thu từ thuế Mức thuế suất cho thuế bất động sản phải phù hợp giá trị

kinh tế mμ bất động sản có thể mang lại vμ có sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát triển của nền kinh tế địa phương

- Thứ năm: Để quản lý vμ ổn định thị trường bất động sản thì nhμ nước phải kiểm soát thu nhập thực tế của cá nhân cũng như tổ chức chuyển nhượng bất động sản thông qua hình thức thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc thuế giá trị đất tăng thêm với các mức thuế khác nhau vμ có lưu ý

đến những trường hợp người có thu nhập thấp Người có duy nhất một quyền sử dụng đất, người sở hữu nhiều quyền sử dụng đất, thời gian sử dụng …

Kết luận chương 1:

Nội dung chương nμy đề cập đến khái niệm, đặc điểm của bất động sản vμ thị trường bất động sản cũng như các yếu tố liên quan đến thị trường bất động sản Trong đó, các yếu tố ngμy có chính sách thuế bất động sản Qua việc nghiên cứu lý luận về thuế bất động sản vμ chính sách thuế bất động sản tại một

số quốc gia trên thế giới: Pháp, Thụy Điển, Hoa Kỳ, Đμi Loan luận văn rút ra năm bμi học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc hoμn thiện chính sách thuế bất động sản, đó lμ: Cải cách chính sách thuế bất động sản lμ vấn đề tất yếu trong quá trình đổi mới vμ phát triển kinh tế, việc cải cách cần tiến hμnh từng bước phụ thuộc vμo trình độ phát triển kinh tế xã hội vμ trình độ quản lý bất

động sản, xây dựng chính sách thuế bất động sản có thể độc lập hoặc kết hợp với các chính sách thu khác, xác định các yếu tố cơ bản lμm căn cứ tính thuế bất

động sản, nhμ nước thực hiện chính sách thuế điều tiết thu nhập từ bất động sản

đối với tổ chức, cá nhân dựa trên thực tế các nước trên thế giới

CH NG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế TRÊN THị trường bất động sản ở việt nam thời gian qua

2.1 Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam th i gian qua

2.1.1 C s phap lý

Đất đai của nước ta được xác định lμ tμi sản thuộc sở hữu toμn dân do Nhμ nước thống nhất quản lý; lμ tư liệu sản xuất đặc biệt, lμ điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội đảm bảo cho xã hội tồn tại vμ phát triển

Để thị trường bất động sản ổn định vμ phát triển, Nhμ nước có những văn bản pháp quy bổ sung để hoμn thiện hệ thống luật pháp trong lĩnh vực nμy có hiệu lực hiện nay :

* Luật đất đai sửa đổi năm 2003

* Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngμy 29 tháng 10 năm 2004 về thi hμnh Luật đất đai

* Thông tư 114/2004/TT-BTC ngμy 26/11/2004 về phương pháp xác định giá đất vμ khung giá các loại đất

* Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngμy 16 tháng 11 năm 2004 quy định về phương pháp xác định giá đất vμ khung giá đất các loại đất

* Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngμy 3 tháng 12 năm 2004 quy định về thu tiền sử dụng đất

* Luật kinh doanh Bất Động Sản 2006

* Ngh đ nh 17 /2006/N -CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hμnh Luật Đất đai

* Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngμy 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

* Nghị quyết số 32/2009/NQ-HĐND ngμy 09 tháng 12 năm 2009 về Bảng giá các loại đất trên địa bμn thμnh phố Hồ Chí Minh

2.1.2 S hinh thành và phat tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam

- Giai đoạn trước 2003: Giai đoạn thi hμnh Hiến pháp đổi mới năm 1992

Trong vμi năm đầu của giai đoạn nμy, trọng tâm đổi mới chính sách đất

đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vμo xây dựng nền sản xuất hμng hóa trong nông nghiệp trên cơ sở Nhμ nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp,

đất ở Năm 1993, Luật đất đai được ban hμnh trong đó thừa nhận đất đai lμ tμi sản của toμn dân do Nhμ nước thống nhất quản lý Nhμ nước thực hiện giao đất

sử dụng ổn định, lâu dμi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với năm quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

được giao vμ xác định đất có giá do Nhμ nước quy định Nhưng quyền nμy cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với các tổ chức kinh tế được giao đất

có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất Khi quyền đối với việc sử dụng đất được Nhμ nước thừa nhận, điều nμy góp phần đa dạng hμng hóa trên thị trường bất

động sản, mở rộng thị trường bất động sản một cách chính thức, vμ ngμy cμng sôi động hơn Tuy nhiên trong giai đoạn nμy, thị trường bất động sản nước ta vận hμnh trong cơ chế tμi chính hai giá đất, giá đất do Nhμ nước quy định vμ giá thị trường, trong đó giá đất do Nhμ nước quy định chỉ bằng 20% - 40% giá

đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng mười năm

Bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP năm 1993 - Bảng 2.1

(Đơn vị tính: 1000đ/m2)

Loại đô

thị Loại đường phố Mức giá chuẩn tối thiểu theo vị trí đất

( Nguồn : bảng gía đất 1993)

Thị trường bất động sản lúc nμy rất nhỏ bé, trong vòng năm năm từ năm

1993 đến năm 1998, ngân sách Nhμ nước chỉ thu được 7.291 tỷ đồng(15), nguồn

thu nμy chủ yếu từ các hoạt động giao dịch chính thức về đầu tư vμ phân phối

bất động sản do Nhμ nước chi phối Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản của

khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư vμ phân phối bất động

sản của khu vực tư nhân bùng phát theo một kênh khác, hay còn gọi lμ thị

trường phi chính thức, không theo quy định pháp luật hiện hμnh Cơ chế “xin -

cho” về đất vẫn lμ phổ biến, từ đó các hiện tượng tham nhũng trong quản lý,

đầu cơ trong sử dụng đất, vμ tiết kiệm dân cư cất trữ chủ yếu vμo bất động sản

lμ hiện tượng rộng khắp tạo nên một “cơn sốt” giá giả tạo chưa từng thấy trong

lịch sử, kéo dμi từ năm 1994 đến 1996, giá nhμ đất bị đẩy lên cao gấp nhiều so

với giá trị thực của nó Trong điều kiện lúc đó, Nhμ nước hầu như không có

biện pháp hữu hiệu nμo để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản, vì đất nước

mới bước sang thời kỳ đổi mới nền kinh tế nên các công cụ để Nhμ nước can

thiệp vμo thị trường còn khá đơn điệu vμ không có hiệu quả Năm 1997 - 1998,

thời kỳ khủng hoảng kinh tế Châu á, tuy nền kinh tế Việt Nam không bị ảnh

hưởng nặng nề, nhưng thị trường bất động sản lúc nμy có dấu hiệu chậm lại,

sau đó lại tiếp tục nóng dần lên năm 1999 vμ nhộn nhịp trở lại vμo cuối năm

2000, nhiều trung tâm địa ốc vμ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ra đời,

phòng trμo sang nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi, …

Bước vμo năm 2001-2003, ở giai đoạn nμy, thị trường phi chính thức vẫn

tồn tại với quy mô lớn, phát triển tự phát để thỏa mãn nhu cầu của người dân,

bởi vì :

Thứ nhất, pháp luật đất đai trong thời kỳ nμy chỉ dừng lại ở các nguyên tắc

chung, nhiều vấn đề về bất động sản chưa được cụ thể hóa, chưa tạo được hμnh lang pháp lý đủ sức vận hμnh theo cơ chế thị trường có sự quản lý vμ điều tiết của Nhμ nước

Thứ hai, hệ thống tổ chức sử dụng đất đai bất cập, vừa tồn tại các vấn đề nhμ đất do lịch sử để lại, vừa phát sinh các vấn đề mới từ Luật đất đai năm

1993, cộng với sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, thiếu đồng bộ vμ thống nhất giữa các bộ ngμnh quản lý về bất động sản Đội ngũ cán bộ không đủ cả lượng vμ chất nên gây ra sự quá tải vμ nhiều sai phạm trong quản lý

Thứ ba, các thông tin cơ bản về điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý

Vì vậy, cơn sốt giai đoạn nμy diễn ra mạnh mẽ trên thị trường phi chính thức chủ yếu do đầu cơ sang nhượng trái phép hưởng chênh lệch

- Giai đoạn năm 2004 - 2006: Giai đoạn “đóng băng”

Đến năm 2004, Luật đất đai mới năm 2003 thay thế Luật đất đai cũ năm

1993 có hiệu lực thi hμnh, cơ chế “xin - cho” về đất hầu như đã bị xóa bỏ, giá

đất trên thị trường chững lại vμ có xu hướng giảm, hiện tượng tham nhũng về

đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất vμ cất trữ tiền tiết kiệm trong bất

động sản cũng giảm mạnh Cơn sốt giá đất năm 2001- 2003 bắt đầu lắng dịu, thị trường bất động sản trong thời kỳ nμy có xu hướng phát triển không lμnh mạnh Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung vμ cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra, cung có chiều hướng suy giảm do có ít nhμ đầu tư mới sẵn sμng vμ các nhμ đầu tư cũ đang gặp khó khăn nhất định Một số loại bất động sản khó có thể tham gia vμo thị trường; nhất lμ bất động sản của các dự án đang hình thμnh Cầu vẫn ở mức cao, nhưng cầu có khả năng thanh toán vẫn ở mức thấp Theo số liệu thống kê không chính thức, so với thời điểm cuối năm 2002,

đến cuối năm 2003 giao dịch bất động sản thμnh công giảm từ 25%-30%; cuối năm 2004 giảm từ 55% - 60% vμ đến năm 2005 đã giảm đến 80% Thị trường không giao dịch cũng khiến cho các địa phương vốn trông cậy nhiều vμo nguồn thu đất đai bị giảm đáng kể Hμng hóa của thị trường bất động sản trong giai

đoạn nμy có thể khái quát lμ: Loại bất động sản nhỏ lẽ ngμy cμng trở lên khan hiếm do khu vực buôn bán nền nhμ khá sôi động trước đây không còn tồi tại vμ quy định mới phân lô bán nền; loại bất động sản có giá trị khó giao dịch; khu vực nhμ chung cư cao cấp, nhμ biệt thự, nhμ riêng lẽ có sức mua giảm sút ngoại trừ loại hình cao ốc văn phòng, nhμ ở chung cư cao tầng có chất lượng tốt vμ vị trí địa lý thuận lợi; Quá nhiều nhμ đầu tư vμ các dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay từ các ngân hμng thương mại bị ngưng lại Hμng hóa nhμ ở bị ứ đọng, nhưng giá của bất động sản vẫn đang ở mức cao vμ chưa có giấu hiệu giảm nhiều Một số bất động sản đang giao dịch thμnh công vμ giá thường thấp hơn mặt bằng chung, nhưng chủ yếu do mong muốn của nhμ đầu

tư muốn nhanh thu hồi vốn hơn lμ do sự giảm giá

Hiện tượng trên của thị trường bất động sản gọi lμ hiện tượng “đóng băng” Hiện tượng “đóng băng” của thị trường bất động sản có nguy cơ tiềm ẩn hậu quả vô cùng lớn Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nguy cơ bị phá sản; hệ thống ngân hμng thương mại cũng sẽ gặp khó khăn lớn Gần 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên cả nước bị tê liệt mμ chủ yếu lμ ở

Hμ Nội vμ Tp Hồ Chí Minh Kéo theo đó lμ hμng loạt các hoạt động dịch vụ về môi giới, xây dựng cũng như đời sống của hμng chục vạn người bị ảnh hưởng Khả năng dẫn đến khủng hoảng của thị trường bất động sản như đã từng xẩy ra

ở nhiều nước trên thế giới lμ dự báo của nhiều chuyên gia vμo thời điểm đó Trong giai đoạn nμy, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn hoạt động mạnh Theo số liệu của báo chí, từ 70% đến 80% các vụ chuyển nhượng đất đai tại Việt Nam đều được tiến hμnh lμ giao dịch ngầm, nói cách khác lμ người đầu tư giao dịch với nhau mμ không thông qua Nhμ nước Thực ra người dân vẫn biết việc giao dịch ngầm lμ bất hợp pháp vì pháp luật chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhμ nước giao đất mới có quyền chuyển nhượng Song

do thủ tục liên quan đến nhμ đất phức tạp, mất nhiều thời gian khiến người dân cảm thấy ngại khi muốn đăng ký quyền sỡ hữu nhμ ở vμ quyền sử dụng đất ở Khi nhμ đất không có giấy tờ hợp lệ thì người dân không thể giao dịch thông qua Nhμ nước Bên cạnh đó, việc đóng phí sử dụng đất cao để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lμm cho nhiều người nghèo không có điều kiện xin cấp giấy Đây lμ nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm phát triển Từ những bất hợp lý vừa nêu đã đẩy giá đất lên cao Sự tăng giá nμy lμ do chi phối của giới đầu cơ chứ không phải giá tăng do quy luật cung cầu Do đó, khi các chính sách mới về đất đai ra đời đã có một số tác động tích cực, hạn chế phần nμo những bất cập nêu trên, đồng thời lμm ổn định thị trường bất

động sản Luật nhμ ở vừa được Quốc hội thông qua vμ có hiệu lực 01/01/2006 cũng lμm mục đích lμm lμnh mạnh hóa thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt lμ tạo điều kiện cho mọi người có thể tiếp cận với nhμ ở

Mặc dù Luật nhμ ở đã có một số quy định mới tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, chẵng hạn như quy định về người định cư ở nước ngoμi được mua nhμ tại Việt Nam, nhưng nhìn chung, những vấn đề mμ các doanh nghiệp quan tâm vẫn chưa được đề cập nhiều Vμ Luật kinh doanh bất động sản lúc nμy vẫn chưa

có hiệu lực

- Giai đoạn năm 2007 đến 2008 :

Biểu đồ 2.1- Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp Tp.HCM

Vμo những tháng cuối năm 2006, đặc biệt lμ các sự kiện: Việt Nam tổ chức thμnh công hội nghị diễn đμi hợp tác kinh tế Chấu á - Thái Bình Dương (APEC), Việt Nam lμ thμnh viên của tổ chức thương mại thế giới (WTO) vμ ngμy 7/11/2006, vμ nhận được quy chế thương mại bình thường vĩnh viễn với Hợp chủng quốc Hoa Kỳ đã lμm nền kinh tế Việt Nam có những chuyển biến rõ rệt Vốn đầu tư nước ngoμi μo ạt đổ vμo Việt Nam, thị trường vốn sôi động, kích thích thị trường bất động sản cả trung lẫn dμi hạn Điều quan trọng lμ Việt Nam gia nhập WTO sẽ gia tăng mức độ canh tranh, tính minh bạch trong quản lý cũng được cải thiện, các rμo cản pháp lý được dỡ bỏ nhằm phù hợp với xu thế hội nhập sẽ giúp các nhμ đầu tư mạnh dạn đổ vốn vμo Việt Nam Ngoμi ra, việc

có nhiều ngân hμng nước ngoμi đổ bộ vμo Việt Nam cùng giải pháp tμi chính rộng mở sẽ lμ kênh quan trọng để lμm sôi động thị trường bất động sản Khi có

sự tham gia của các ngân hμng nước ngoμi có tiềm lực tμi chính thì trường bất

động sản sẽ có nhiều hy vọng hơn để giải quyết bμi toán nhμ ở khi thời gian trả góp dμi hạn tăng lên sẽ tiếp sức cho người có nhu cầu mua nhμ trong khi thu nhập còn hạn chế

Song song s tác đ ng c a các s ki n n i b t đó là nh ng n l c c a nhà n c v c d y th tr ng BĐS thoát kh i tình tr ng “đóng b ng”, chính sách liên quan b t đ ng s n đ c đi u ch nh d n đi vào n đ nh, Lu t kinh doanh b t đ ng s n c ng có hi u l c t 01/01/2007, m t b ng giá c đã t ng,

v t li u xây d ng, vàng, d u h a và c t c đ GDP đ u t ng cùng v i nh ng tác đ ng tích c c c a các nhà đ u t trong vi c đ y nhanh ti n đ làm h t ng cho các d án Bên c nh đó, sau g n hai n m ch đ i tình hình thay đ i th

tr ng nhà đ t, thì nh ng ng i th c s có nhu c u s ph i ti n hành mua cho mình n i ch n an c Nhìn chung, th tr ng b t đ ng s n nhi u thành

ph l n đã có d u hi u sôi đ ng tr l i sau th i gian dài b “đóng b ng” Th

tr ng b t đ ng s n đã b t đ u m t th i k kh i phat m i

Thị trường ấm lên về số lượng giao dịch từ cuối năm 2006 vμ bắt đầu tăng giá từ giữa quý I/2007 giá đất bắt đầu sốt lên từ quý 2 vμ rồi sốt vμo quý 3 vμ 4 Nơi cơn sốt bắt đầu lμ TP.HCM từ việc xây dựng các khu đô thị mới, trung tâm thương mại, siêu thị chung cư cao cấp vμ đặc biệt lμ do đầu cơ thị trường BĐS giai đoạn nμy tạo một sức cầu ảo-cùng nhau đẩy giá Giá đất tại Q.7, Q.2 vμ Q.9 tăng lên từng giờ có những nơi mỗi ngμy tăng từ 800.000 đến 1.000.000 triệu

đồng/m2 Việc tăng giá lật kèo xẩy ra ngμy cμng nhiều vì sau khi bồi thường hợp

đồng người bán vẫn còn lời thêm rất nhiều

Bên cạnh cơn sốt ảo được tạo ra từ nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân từ thị trường chứng khoán với chỉ số giá chứng khoán đang phi mã nguyên nhân nμy được biểu hiện trên 2 mặt: một mặt số tiền lãi thu được trên

thị trường chứng khoán trong thời gian qua được chuyên qua đầu tư vμo thị trường địa ốc Mặt khác, một lượng vốn đang được đầu tư vμo thị trường chứng khoán đã được chuyển sang đầu tư vμo thị trường địa ốc để phòng tránh rủi ro trên thị trường chứng khoán có thể xảy ra vμ đón lỏng cơ hội thắng mới của cơn sốt thị trường địa ốc như dự đoán của các chuyên gia

Nhìn chung giai đoạn cuối 2007 thị trường BĐS thì những cái gọi lμ cơn sốt xảy ra chỗ nμy, chỗ kia thực ra chỉ lμ chiêu tung hứng của giới kinh doanh Dưới tác động của thị trường chứng khoán cộng thêm việc nhiều ngân hμng cho vay mua BĐS với những điều kiện thoáng chưa từng có được xem lμ những nguyên nhân khiến thị trường nμy sốt cao tạo nguy cơ bong bóng trong đầu tư BĐS (15)

Đến quý 1/2008 dù lượng mua bán không nhiều như nửa cuối năm 2007 nhưng đầu quý thị trường vẫn khá sôi động vμ nhiều khu vực giá vẫn tiếp tục tăng so với năm 2007 nhiều nơi bên mức tăng 40-100% so với đầu năm 2007 Thậm chí rất nhiều nơi ở TP.HCM giá nhμ đất tăng 5-7 lần đưa mức giá BĐS tại việt nam lên đỉnh cao nhất từ trước tới nay Tuy nhiên khi mμ mọi người nhận ra cơn sốt có vẻ đã quá nóng vμ các chính sách về thắt chặt tín dụng vμ chủ tương

đánh thuế lũy tiến được đưa ra thì thị trường đã bắt đầu đi xuống vμ giá bắt đầu giảm

Đến quý 2/2008: Th tr ng xu ng d c rõ r t, nhi u nhà đ u c b t đ ng

s n tìm cách tháo ch y kh i th tr ng S l ng giao d ch v c n h cao c p, nhà phân lô, đ t n n d án ch còn kho ng 10% so v i th i đi m sôi đ ng nh t

c a th tr ng là kho ng tháng 9- tháng 10/2007 Nhi u n i giá nhà đ t đã gi m

t i 30-60% so v i m c giá cao nh t tr c đó nh ng l ng khách h i mua v n

r t th p

T i gi a tháng 7 đ n kho ng gi a tháng 8, trùng v i th i đi m t ng nh

tr l i c a th tr ng ch ng khoán, th tr ng có d u hi u m lên c v s l ng giao d ch và m t s khu v c giá t ng tr l i kho ng 5-10% Nh ng cùng v i s

đi xu ng c a th tr ng ch ng khoán thì ngay sau đó th tr ng b t đ ng s n

ti p t c tr m l ng Tuy nhiên, nhà đ t trong các khu dân c c , c n h giá r thì

v n gi đ c m c giá cao th m chí m t s khu v c giá v n ti p t c t ng t đ u

n m cho đ n h t quý 3/2008

( 15)(theo báo cáo của ngân h μng VN cho vay BĐS năm 2007 chiếm 11% tổng dư nợ -khoảng 35.000 tỷ- tuy nhiên mức dự đoán số thật lên đến 100.000 tỷ đồng Tăng cao gần 40%)

Biểu đồ 2.2-Sơ đồ biểu diễn chỉ số giá đất nền, giá căn hộ tại TP.HCM tháng 12/2008

Vao nh ng thang cuối n m l ng khách hàng h i mua, s giao d ch và giá ti p t c gi m sút nhi u khu v c và k c nhà đ t trong khu dân c c và

c n h giá r c ng b t đ u gi m giá T i th i đi m cu i n m r t nhi u khu v c

t i Thành ph HCM giá gi m t i 20-45%, cá bi t nhi u khu v c gi m m t t i 60-70% so v i đ u n m, s l ng cá nhân và các trung tâm môi gi i ch còn kho ng 55% so v i đ u n m T i th tr ng Hà N i giá gi m ít h n, đa s các khu v c ch gi m kho ng 10- 20% tuy nhiên s l ng giao d ch r t nh gi t trên toàn th tr ng

- Giai đoạn 2009 đến nay:

Thị trường BĐS vẫn tiếp tục gánh chịu những hậu quả năm 2008 để lại vμ chưa phục hồi, thêm vμo đó tình hình kinh tế thế giới 2009 được dự báo tiếp tục khó khăn nên thị trường BĐS có nguy cơ rơi vμo vòng luân quẩn mμ hệ lụy lμ khả năng giảm giá nhμ đất ngμy một nhiều Tuy nhiên, điều nμy không có nghĩa

lμ thị trường chỉ toμn những mảng tối mμ thực tế với những chính sách kiềm chế lạm pháp vμ ưu đãi vốn vay, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, dự án

được tung ra hoặc tiếp tục xây dựng Các DN quay trở lại đầu tư, tái đầu tư

Bên cạnh những phân khúc thị trường bị rớt giá như phân khúc thị trường căn hộ cao cấp (giảm 1-5%) phân khúc thị trường văn phòng cho thuê (4-6%) thì phân khúc nhμ giá trị thấp hơn 1 tỷ lại trở nên sôi động, thị trường kinh doanh bán lẻ tăng 7,98% so với cuối năm 2008 Các dự án lớn được tung ra hμng loạt, tạo một nguồn cung lớn, nhiều dự án nhμ ở xã hội đã được khởi công

đến cả nước sau khi chính phủ đã công bố gói đầu tư về nhμ ở xã hội cho thị trường BĐS

Bảng 2.2- Kết quả khảo sát ý kiến bạn đọc về thời điểm mua nhμ đất của VnExpress.net

Theo số liệu khảo sát của VN Express thì có tới 52,6% (7.252 người )cho rằng mua nhμ ở thời điểm đầu quí 1/2009 lμ thích hợp nhất song số lượng giao dịch thực tế thμnh công trên thị trường rất ít Trong khi đó có tới 20.9%(2.882 người) đang chờ đợi sự giảm giá sâu hơn trong tương lai

Tuy nhiên, thực tế cho thấy sự lệch pha trong phát triển các dự án nhμ ở, khi nhu cầu nhμ ở rất lớn trong xã hội thì nguồn cung lại hạn chế Vì vậy các dự

án xây dựng mới đòi hỏi phải đáp ứng sự kỳ vọng của khách hμng nếu muốn

đảm bảo thμnh công Nếu nắm được khả năng sinh lợi của những phân khúc thị trường dμnh cho những khách hμng khác nhau biết cách đầu tư nguồn lực vμ giữ chân được những khách hμng tiềm năng thì nhμ đầu tư sẽ vẫn có thể thảnh thơi trong những tình huống thị trường diễn biến khó khăn nhất Hiểu biết về nhu cầu vμ khả năng sinh lợi của những phân khúc khách hμng tiềm năng dễ bắt chước hơn lμ những đặc điểm vμ tiện nghi của từng loại tμi sản vμ sẽ mất một thời gian dμi để tạo được vị thế hiệu quả vμ tính khác biệt trong sản phẩm cuối cùng

Nếu năm 2009 thị trường vẫn trong tình trạng đóng băng ảm đạm do nhiều nguyên nhân khác nhau thì thị trường BĐS những ngμy đầu năm 2010 khởi

động khá sớm với nhiều tín hiệu khả quan, lượng người tìm mua vμ giao dịch thμnh công tăng lên rõ rệt với thời điểm cuối năm 2009

Do nhiều thông tin dự báo năm 2010 thị trường BĐS sẽ phát triển tốt nên nhiều người có tâm lý sợ nhμ đất sẽ tăng giá vμ sớm khởi sắc đã giúp cho thị trường sớm sôi động ngay trong những ngμy đầu năm Lượng khách hμng quan

tâm vμ giao dịch thμnh công tăng nhiều khoảng 40% (theo tờ BĐS tháng

2/2010). Các giao dịch thμnh công tập trung vμo các dự án nhμ chung cư, nhμ liên kế, căn hộ bình dân

Nguyên nhân có thể kể đến lμ cho chuyển biến tích cực của kinh tế việt nam cũng như trên thế giới thời gian gần đây vμ những dự báo lạc quan về nền kinh

tế nói chung cũng như thị trường BĐS trong năm 2010 sẽ sớm bước qua thời kỳ suy thoái vμ phục hồi tốt

Nhin chung th tr ng n m qua và các n m tr c đó đã nói lên đ c đi m l n

nh t c a th tr ng BDS VN là s thi u chuyên nghi p và phát tri n l ch l c, không h p lý và không mang l i l i ích t i đa cho đ i b ph n dân chúng:

Th tr ng m t cân b ng nghiêm tr ng, giá quá cao và cung c u không g p

đ c nhau

Các công c qu n lý Nhà n c bao g m các c quan qu n lý và h th ng các chính sách, lu t pháp liên quan đ qu n lý th tr ng b t đ ng s n còn r t nhi u

b t c p Th nh ng ph i l u ý r ng đ i v i th tr ng b t đ ng s n thì vai trò

c a qu n lý nhà n c có tác đ ng l n h n nhi u so v i nhi u th tr ng khác và

có th nói là có th đ nh h ng, th m chí quy t đ nh s phát tri n c a th

tr ng Lý do là vì tài nguyên đ t đai thu c s h u toàn dân và do nhà n c

qu n lý, ngoài ra th tr ng nhà đ t ph thu c r t nhi u vào các y u t do các

c quan qu n lý nhà n c quy t đ nh nh : h th ng c s h t ng: đi n, đ ng,

tr ng, tr m… ; các lu t liên quan đ n chuy n nh ng, thu và các chính sách

nh ng ng i có nhu c u mua đ tiêu dùng

2.2 Đánh giá thị trường BĐS ở Việt Nam vμ các yếu tố ảnh hưởng

2.2.1 Các yếu tố tác động đến cung-cầu của thị trường bất động sản

* Các yếu tố tác động đến cung

- Chính sách đất đai: Một số quy định của Luật đất đai năm 2003 vμ các

văn bản hướng dẫn liên quan đến việc giai đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho chưa có hướng dẫn cụ thể, kịp thời lμm cho nhiều địa phương lúng túng khi thực hiện hoặc triển khai nhưng kém hiệu quả Song song đó, Luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều bất cập như: vẫn còn sự khác biệt giữa nhμ đầu tư ngoμi nước vμ trong nước khi nộp tiền sử dụng đất; công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội; quy hoạch sử dụng

đất vμ quy hoạch xây dựng ở nhiều địa phương triển khai chậm, chồng chéo, không rõ rμng Việc thực hiện các quy định của Nghị định 181/NĐ-CP về việc hướng dẫn Luật đất đai năm 2003 đã gây ra tác động ngược chiều, thuận lợi cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn vμ có sẵn đất, nhưng khó khăn cho các doanh nghiệp ít vốn vμ chưa tiếp cận được với đất

- Chính sách đầu tư: Do chất lượng các dự án đầu tư kinh doanh bất

động sản vμ việc xem xét hiệu quả của dự án nμy không được thực hiện tốt nên xuất hiện tình trạng các địa phương đã đầu tư trμn lan Nhiều khu đô thị mới,

dự án kinh doanh bất động sản ra đời đẫn đến thừa cung giả tạo Việc đầu tư

bất động sản mất cân đối về chủng loại; thừa bất động sản có giá trị cao, nhưng lại thiếu bất động sản có giá trị thấp (sản phẩm cho cầu có khả năng thanh toán không cao) Hơn nữa, do chính sách phát triển bất động sản phụ thuộc vμo quyết định của thị trường nên thiếu loại bất động sản mμ thị trường không muốn đầu tư (như nhμ ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo)

- Chính sách tμi chính: Cơ chế nộp tiền sử dụng đất trước khi giao đất

hay cho thuê đất chưa hợp lý tạo những khó khăn tμi chính cho các nhμ đầu tư

- Chính sách tín dụng: Lãi suất ngân hμng thương mại đối với đầu tư

kinh doanh bất động sản cao lμm một hạn chế lớn đối với việc huy động vốn tín dụng ngân hμng vμo thị trường bất động sản Bên cạnh đó, thời hạn cho vay từ

7 đến 10 năm đối với các dự án vμ giao dịch bất động sản không đáp ứng được khả năng thanh toán của các nhμ đầu tư; đặc biệt lμ nhμ đầu tư tư nhân Hạn mức tín dụng cho vay về bất động sản của các ngân hμng bị hạn chế cũng lμm giảm khả năng tμi chính của các nhμ đầu tư

- Các yếu tố khác : Việc tăng chi phí tiền lương, tăng chí phí vật tư, vật liệu xây dựng vμ khung giá đất theo quy định mới cao hơn khung giá cũ đã lμm tăng chi phí trong quá trình đầu tư bất động sản

* Các yếu tố tác động đến cầu:

- Tác động của chính sách về nhμ đất: Tâm lý e ngại các quy định mới

về thủ tục pháp lý, về trách nhiệm tμi chính trong giao dịch bất động sản đã lμm giảm cầu trong thời gian qua Việc quy định một khung giá đất phục vụ cho nhiều mục tiêu khác nhau (tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao

đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tμi sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, lệ phí trước bạ ) lμ không phù hợp Hiện tượng đó đã xẩy ra một

số địa phương lμ người dân khong đến chính quyền để nhận sổ đỏ do không có khả năng nộp lệ phí trước bạ xác định theo khung giá đất quy định từ 01/01/2006

- Giá v μ chủng loại hμng hóa bất động sản: Cơn sốt về nhμ đất trên thị

trường trước khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực đã đẩy giá bất động sản ở mức cao bất hợp lý, không phản ánh đúng giá trị thực của nó Nhiều nhμ đầu tư

đã phải bỏ ra những chi phí đáng kể trong quá trình đầu tư bất động sản nên khó

có khả năng hạ giá bất động sản Nạn đầu cơ bất động sản đã lμm sai lệch các dự báo cung cầu thị trường bất động sản Một số loại bất động sản có giá trị cao đã

có xu thế được ưu tiên đầu tư, trong khi loại bất động sản có giá trị thấp ít được quan tâm

- Vai trò của Nhμ nước: Do Nhμ nước không trực tiếp tạo ra những loại

bất động sản mμ thị trường không muốn đầu tư nên đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Từ khi có các cơ sở pháp lý, thị trường BĐS nước ta đã có những bước phát triển nhất định đáp ứng một phần nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế đang

trong quá trình chuyển đổi vμ hội nhập kinh tế quốc tế Tuy vậy, thị trường BĐS

ở nước ta vẫn còn trong giai đoạn khởi phát với nhiều rủi ro tiềm ẩn vμ hạn chế:

Thứ nhất-Thị trường BĐS không chính thức hoạt động mạnh: có thể đánh giá tổng quát thị trường BĐS ở nước ta về cơ bản lμ thị trường không chính thức, theo tổng cục địa chính chỉ có tới 20% số giao dịch về bất động sản được đăng

ký Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng nμy lμ do đất đai ở nước

ta không có đầy đủ các điều kiện pháp lý để tham gia các giao dịch trên thị trường chính thức Theo ước tính hiện nay có tới 70% số hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đó TP.HCMlμ 60%; Hμ Nội 80%

Hμng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số lượng, chủng loại vμ chất lượng có khoảng 7% số đối tượng vμ 2% số diện tích

đất nông nghiệp, 65% số đối tượng vμ 75% diện tích đất ở đô thị, 52% đối tượng

vμ 55% diện tích đất ở nông thông chưa có đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường BĐS theo quy định của pháp luật (18)

(Tính đến ng μy 31-12-2007, trong cả nước đã cấp được khoảng 25 triệu giấy chứng nhận cho các loại đất, trong đó đất nông nghiệp đạt 82,7%, đất lâm nghiệp đạt 65,2%, đất ở tại đô thị đạt 65,2%, đất nông thôn đạt 80,2%, đất chuyên dùng đạt 39%).

Thứ hai- Bên cạnh đó giới đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn

ra khá phổ biến lμm biến dạng quan hệ cung cầu vμ giá cả trên thị trường

Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển rất lớn

đời sống vμ thu nhập của nhiều bộ phận dân cư tăng lên nhanh chóng lμm cho nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt vμ sản xuất kinh doanh tăng lên dẫn tới việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đã đem lại những khoản lợi nhuận to lớn

mμ các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác không thể có được Lợi dung cơ chế

“xin, cho” vμ tình trạng quản lý đất đai lỏng lẻo, hiện tượng đầu cơ đất đai diễn

ra dưới nhiều hình thức khác nhau, không kiểm soát được Theo báo cáo của các

địa phương gửi bộ tμi nguyên môi trường, trong số 13.042,6ha đất nông nghiệp chuyển nhượng không có nhu cầu sử dụng vμo mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp mμ chủ yếu để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng Theo kết quả kiểm tra của các cơ quan chức năng, có tổng số 107,377 trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê

Bên cạnh đó các tổ chức cơ quan Nhμ nước, doanh nghiệp Nhμ nước vẫn

đang sử dụng quỹ đất được cấp trái mục đích kết hợp với giới đầu cơ bất động sản lμm cho cung cầu vμ bất động sản trên thị trường bị mất cân đối trong thời gian dμi lμm cho thị trường bất động sản phát triển một cách bất hợp lý vμ không thể quản lý

Thứ ba: Hoạt động quản lý Nhμ nước đối với thị trường Bất động sản còn nhiều yếu kém

Việc cung cấp thông tin vμ tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế, các dịch vụ tư vấn lμ rất cần thiết về độ an toμn cho các bên giao dịch tại thị trường cũng chưa đảm bảo, như thông tin về quy hoạch sử dụng đất, các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thông tin về giá cả… Sự chồng chéo trong công tác quản lý Thiếu đi cơ quan định giá bất động sản độc lập vì vậy người bán rất khó tự mình tính toán, thỏa thuận mμ phần nhiều họ dựa vμo dư luận hoặc môi giới dẫn đến hình thμnh giá cả vμ thị trường giả Không phản

ánh được thực chất cung cầu vμ giá thực trên thị trường

Vì vậy tạo nên những ảnh hưởng đối với sự phát triển kinh tế xã hội trong suốt thời gian qua, có cả ảnh hưởng tốt vμ những ảnh hưởng không tốt, theo đánh giá chung của sự ảnh hưởng các yếu tố trên đó lμ việc sử dụng đất đai

vμ bất động sản lãng phí, kém hiệu quả dẫn tới tệ nạn tiêu cực về mặt xã hội liên quan đến bất động sản lμm thất thoát vμ lãng phí các nguồn lực tμi chính trong xã hội lμm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế

2.2.2 Những tồn tại vμ ảnh hưởng của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua

Thời gian qua thị trường BĐS Việt Nam đã có sự phục hồi nhanh so với tốc

độ tăng trưởng kinh tế của cả nước Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường BĐS vẫn còn nhiều tồn tại gây ảnh hưởng lớn lên thị trường

- Sự chậm trễ trong công tác quản lý nhμ nước-chính sách thuế lạc hậu

Sự biến động phức tạp về giá cả cũng như các yếu tố khác trên thị trường lμm cho công tác quản lý không theo kịp, chính sách thuế trở nên không còn phù hợp Lu t pháp liên quan đ qu n lý th tr ng b t đ ng s n còn r t nhi u b t

c p Trình độ, năng lực của cán bộ quản lý còn chưa vận dụng hết khả năng Bên cạnh đó thủ tục hμnh chính còn rườm rμ, chậm chạp dẫn tới sự thất thoát cho ngân sách, gây phân hóa vμ bất bình đẳng trong xã hội, tạo nhiều hiện tượng tiêu cực tham nhũng phát sinh trong quá trình giao đất, cho thuê đất, tranh chấp, lấn chiếm hay khiếu kiện

- Thị trường phi chính thức hoạt động mạnh

Cả nước có 368 sμn giao dịch (tháng 1/2010) Tuy nhiên, thị trường phi chính thức vẫn hoạt động mạnh gây thất thu NSNN ảnh hưởng tới sự phát triển của nền kinh tế xã hội

Theo như đã phân tích, do nhiều nguyên nhân như: thủ tục hμnh chính rắc rối, chậm chạp, thói quen chuyển nhượng sang tay vμ đặc biệt lμ để tránh các khoản thuế thị trường phi chính thức chiếm tới 70% các giao dịch Vì vậy, đã gây ra những ảnh hưởng trên nhiều khía cạnh:

Thứ nhất :Tình trạng đầu cơ đất đai hoạt động ngoμi sự kiểm soát của nhμ nước lμm cho một khối lượng lớn BĐS được sử dụng không đúng mục đích hoặc bỏ không tạo nên sự lãng phí kém hiệu quả, vi phạm an toμn về xây dựng,

sinh hoạt an ninh hoả hoạn vì không theo quy hoạch, lấn đất, để đường đi nhỏ hẹp, cơ sở hạ tầng thấp kém

Thứ hai: Sự trì trệ trong công tác quản lý cộng với sự biến động phức tạp của thị trường tạo điều kiện cho một số cá nhân, tổ chức giμu lên một cách nhanh chóng, trong khi phần lớn người lao động phải chịu hậu quả nặng nề của những cơn sốt giá tạo ra tiêu cực về mặt xã hội

Thứ ba: Lμm thất thoát lãng phí các nguồn lực tμi chính trong xã hội vμ lμm thất thu NSNN Rất nhiều giao dịch về BĐS diễn ra trên thị trường ngầm, tức lμ không đăng ký với cơ quan quản lý Nhμ Nước lμm thất thu một khoản tiền lớn liên quan đến các giao dịch

Bên cạnh đó, các BĐS chưa đủ thủ tục pháp lý, giấy tờ lμm cho hầu hết các nguồn tμi chính trong xã hội bị đọng lại ở BĐS mμ không được đầu tư SXKD cũng không thế chấp, góp vốn được nên đã lμm cho sự tham gia vμo phát triển các nguồn lực xã hội của BĐS trở nên kém hiệu quả, hạn chế sự phát triển của nền kinh tế

- Giá bất động sản quá cao so với thực tế vμ đang bị thả nổi

Giá cả hμng hóa BĐS lμ quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân vμ mức độ phát triển nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực tế của nó; nhất

lμ giá nhμ ở vẫn tăng vμ đứng ở mức cao diễn biến phức tạp khó kiểm soát đang

lμ thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nổ lực giải quyết nhμ

ở cho các đối tượng có thu nhập thấp

Mức giá quá cao ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người tiêu dùng nhμ ở

ở các nước trên thế giới, đối với gia đình loại trung lưu, tỷ số nμy vμo khoảng 1/3 tức lμ mỗi gia đình chỉ phải dμnh khoảng 33% mức thu nhập hμng tháng để trả nợ tiền vay mua nhμ

Trong khi ở nước ta, tỷ lệ nμy trung bình vμo khoảng trên 80% đối với gia đình

có thu nhập vμo loại trung bình khá Khả năng thanh toán nμy về nhμ ở của nước

ta phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ

Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, trong đó nguyên nhân do giá đầu vμo tăng vμ sự khan hiếm BĐS lμ nguyên nhân chính Việc giá BĐS bị thả nổi vμ hiện tượng đầu tư theo phong trμo cũng lμ các nguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao

Ngoμi ra, do thiếu các thông tin để tiếp cận hμng hóa BĐS nên khách hμng chấp nhận mua BĐS với mọi điều kiện vμ mọi giá nên dễ dẫn đến gặp rủi ro Mặt khác, cũng phải kể tới nguyên nhân cơ cấu hμng hoá bất động sản còn bất cập, thị trường thiếu hμng hóa có quy mô vμ giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, đặc biệt thiếu loại hình nhμ ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhμ ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhμ ở trong cả nước)

- Thị trường thiếu thông tin- chưa hiện đại hóa công tác quản lý

Thực trạng hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa thể hiện được tình hình sở hữu (hoặc sử dụng) BĐS, tình hình giao dịch trên thị trường Thiếu các tiêu chí đánh giá thị trường BĐS khoa học, thống nhất nên việc đánh giá thị trường BĐS mang nặng cảm tính, phiến diện

Thông tin về thị trường BĐS chủ yếu qua báo chí, mang nặng tính cục bộ, thiếu thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý nhμ nước vμ không mang tính tổng thể Thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS phục vụ cho công tác chỉ đạo điều hμnh để ổn định thị trường

Do thiếu thông tin tổng thể nên việc đề xuất các giải pháp trong điều hμnh thị trường mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toμn diện, lâu dμi vμ khó khăn trong việc đề xuất các chính sách thích hợp

để điều chỉnh thị trường

Bên cạnh đó, hệ thống quản lý nhμ nước về thị trường BĐS còn nhiều bất cập, chồng chéo, đồng thời hệ thống thông tin về nhμ đất vμ thị trường BĐS thiếu tin cậy vμ chưa thống nhất

Mô hình tổ chức quản lý vμ năng lực của cán bộ trong lĩnh vực BĐS vμ thị trường BĐS từ Trung Ương đến địa phương còn bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn Hiệu lực của bộ máy QLNN đối với thị trường BĐS còn rất hạn chế, chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô vμ kiểm soát hoạt

động của thị trường BĐS

Tổ chức bộ máy chuyên trách quản lý nhμ nước các cấp, đặc biệt lμ ở cấp tỉnh, cấp quận, huyện về thị trường BĐS hầu như chưa hình thμnh Trình độ, năng lực đội ngũ cán bộ trong thực hiện quản lý nhμ nước về thị trường BĐS, về nhμ đất còn nhiều hạn chế bởi trên thực tế chưa có hệ thống đμo tạo một cách chính quy về thị trường BĐS

- Thiếu cung hμng hóa tốc độ triển khai chậm vμ năng lực các DN kinh doanh BĐS còn yếu

Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hμnh chính được đơn giản hóa vμ công khai cho mọi người dân nhưng tốc độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt lμ khâu đền bù giải phóng mặt bằng do chính sách liên tục thay đổi Thiếu cung hμng hóa BĐS, đặc biệt lμ phân khu dμnh cho người có thu nhập thấp vμ chung cư bình dân

Theo báo cáo của Thμnh phố Hồ Chí Minh, diện tích nhμ ở xây mới năm

2009 chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hơn nhiều so với bình quân khoảng 6 triệu m2/năm trong năm 2007 vμ năm 2008

Bên cạnh đó, Các chủ thể tham gia thị trường đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực đã ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tμi chính, thiếu kinh nghiệm cũng đầu tư kinh doanh BĐS Nhiều cá nhân cũng tham gia vμo kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lμnh mạnh, đầu tư theo phong trμo

Bảng 2.3 - Số DN tham gia kinh doanh BĐS năm 2007,2008,2009

Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009

Cả nước TP.HCM Cả nước TP.HCM Cả nước TP.HCM

6983 3826 6424 3072 5503 2243

( Nguồn: Sở kế hoạch đầu tư )

Các sμn giao dịch BĐS tuy phát triển mạnh về số lượng nhưng chất lượng dịch vụ còn thấp, thời gian tới cần có những chính sách để chấn chỉnh vμ nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ BĐS Đội ngũ các nhμ môi giới, tư vấn, định giá BĐS còn thiếu tính chuyên nghiệp

- Phụ thuộc v μo thị trường vốn

Thị trường BĐS phụ thuộc lớn vμo động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng Thực tế năm 2008 lμ một ví dụ cụ thể khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng, ngân hμng ngưng rót vốn vμo BĐS thì thị trường xuống dốc thảm hại, thị trường cả nước đình trệ, các dự án lớn ngừng khởi công

Đến quý 1/2009 cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% tình hình mới có vμi bước tiến triển Các dự án rục rịch khởi công lại, thị trường có dấu hiệu ấm lên

Điều nμy cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững

2.3 Thực trạng hệ thống thuế v μ các khoản thu liên quan trong lĩnh vực

đất đai ở Việt Nam

Có nhiều loại thuế, nhiều khoản thu liên quan trong lĩnh vực đất đai như: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất trên sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập Doanh nghiệp …, tuy nhiên ở phạm vi nghiên cứu của đề tμi nμy, chỉ để cập đến các khoản phí, thuế trong lĩnh vực đất đai liên quan đến thị trường bất động sản qua từng giai đoạn phát triển của thị trường

2.3.1 Lệ phí trước bạ

Hiện nay văn bản quy phạm pháp luật chung nhất quy định thẩm quyền ban hμnh việc thu, nộp, quản lý, sử dụng phí, lệ phí cho tổ chức vμ cá nhân lμ theo pháp lệnh lệ phí, lệ phí có hiệu lực ngμy 1/1/2002 với các quy định được cụ thể hóa theo nghị định 47/2002-CP do CP ban hμnh ngμy 03/06/2002 về chi tiết các danh mục phí thuộc các lĩnh vực khác nhau trong đó có phí đo đạc lập bản

đồ địa chính, lệ phí trước bạ, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

Đối với lệ phí trước bạ nhμ vμ đất lμ tμi sản phải chịu phí trước bạ khi

đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan có thẩm quyền theo

thông tư số 95/2005/TT - BTC do bộ tμi chính ban hμnh ngμy 26/01/2005 Về việc hướng dẫn thực hiện

Các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ lμ giá trị tμi sản tính lệ phí trước bạ vμ mức thu

lệ phí trước bạ quy định bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị tμi sản tính lệ phí trước bạ Trong đó, giá trị đất tính lệ phí trước bạ bằng diện tích đất, chịu lệ phí trước bạ nhân với giá 1m3 đất Giá trị nhμ tính lệ phí trước bạ bằng diện tích nhμ chịu

lệ phí trước bạ nhân với giá 1m3 nhμ vμ nhân với tỷ lệ chất lượng còn lại của nhμ chịu lệ phí trước bạ Mức lệ phí trước bạ hiền hμnh đối với nhμ, đất lμ 0,5%

Kết quả đạt được từ lệ phí trước bạ

Nhìn chung lệ phí trước bạ lμ khoản thu tương đối ổn định vμ tăng ổn

định hμng năm, chiếm 17% số thu từ bất động sản vμ 1,3% số thu NSNN Số thu

về lệ phí trước bạ qua các năm được thể hiện qua biểu số 2.4 (từ 2006 - 2009) Bảng 2.4: S thu lệ phí trước bạ 2006 - 2009

N m S thulệ

phí (t đ ng)

So với tổng thu BĐS

So với tổng thu NSNN

Ngu n: B Tài Chính (số liệu 2009 l μ số liệu dự toán )

Việc thu lệ phí trước bạ đã phục vụ tốt việc yêu cầu kiểm kê, kiểm soát

đối với bất động sản thông qua việc thu lệ phí trước bạ, cán bộ thuế cũng đã phát hiện vμ ngăn chặn các hiện tượng xã hội tiêu cực Được áp dụng từ lâu vμ vì vậy lệ phí trước bạ đã trở thμnh khoản góp quen thuộc vμ nghiêm túc trong nhân dân Hơn nữa, lệ phí trước bạ đáp ứng được nguyện vọng của người nộp-muốn được xác định quyền sở hữu tμi sản hợp pháp thuận tiện cho việc tra cứu khi có tranh chấp, kiện tụng nên lệ phí trước bạ lμ khoản thu tương đối thuận lợi nhất lμ tỉ lệ động viên tương đối thấp

Hạn chế của lệ phí trước bạ

Việc thu lệ phí trước bạ thời gian qua đối với bất động sản không thuần túy lμ lệ phí hμnh chính mμ mang tính chất của một sắc thuế có tác dụng điều tiết đối với một số loại tμi sản nên tên gọi lμ lệ phí trước bạ lμ chưa hợp lý Mức

động viên từ lệ phí gọi lμ lệ phí trước bạ khá cao, nhưng so với danh nghĩa lμ một khoản lệ phí nên căn cứ pháp lý chưa cao, chưa phù hợp với tính chất của