Giải pháp nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM Luận văn thạc sĩ

Ngân hàng ch ti n.

1

-DANH M C CÁC B NG BI U, HÌNH V

M U 1

CH NG 1: KHÁI QUÁT V TH TR NG B T NG S N VÀ TÍN D NG B T NG S N 4

1.1 Khái ni m b t đ ng s n 4

1.1.1 Khái ni m 4

1.1.2 Phân lo i b t đ ng s n 4

1.1.3 c tr ng c b n c a b t đ ng s n 5

1.2 Th tr ng b t đ ng s n 6

1.2.1 Khái ni m 6

1.2.2 c tr ng c a th tr ng b t đ ng s n 7

1.2.3 C u trúc c a th tr ng b t đ ng s n 8

1.2.4 Các nhân t nh h ng đ n th tr ng b t đ ng s n 11

1.3 Ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng th ng m i 13

1.3.1 Khái ni m v tín d ng b t đ ng s n 13

1.3.2 c tr ng c a tín d ng b t đ ng s n 14

1.3.3 Các ch th tham gia ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n 16

1.3.4 Ch tiêu đánh giá hi u qu tín d ng B S 17

1.3.5 Th m đ nh tín d ng B S 18

1.3.6 R i ro tín d ng trong cho vay b t đ ng s n 19

1.4 Cu c kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n M và bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam 23

2

-2.1 Nh ng bi n đ ng v th tr ng b t đ ng s n trong th i gian qua 27

2.2 ánh giá chung v tình hình huy đ ng và cho vay v n c a h th ng ngân hàng th ng m i 30

2.3 Th c tr ng ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng th ng m i t i thành ph H Chí Minh 33

2.3.1 Phân tích nh ng bi n đ ng v d n cho vay b t đ ng s n 33

2.3.2 Th c tr ng th ch p b t đ ng s n 39

2.3.3 R i ro trong cho vay B S trên đ a bàn thành ph H Chí Minh 40

2.3.3.1 Phân tích v th c tr ng r i ro trong cho vay b t đ ng s n 40

2.3.3.2 Th c tr ng v n x u 44

2.4 Nh ng thu n l i và khó kh n trong ho t đ ng tín d ng B S c a ngân hàng trên đ a bàn 46

2.4.1 Nh ng m t thu n l i 46

2.4.1.1 H th ng lu t pháp 46

2.4.1.2 V phía các ngân hàng th ng m i 49

2.4.2 Nh ng khó kh n, v ng m c 50

2.4.2.1 V h th ng lu t pháp 50

2.4.2.2 i v i ho t đ ng huy đ ng v n cho th tr ng b t đ ng s n 54

2.4.2.3 i v i ho t đ ng cho vay 58

2.4.2.4 i v i tài s n th ch p là b t đ ng s n 60

2.4.2.5 M t s khó kh n khác 61

CH NG 3: GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU HO T NG TÍN D NG B T NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I TRÊN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH 63

3.1 Nh ng m c tiêu v tín d ng b t đ ng s n 63

3

-đ ng huy -đ ng v n cho th tr ng b t -đ ng s n 65

3.2.3 Gi i pháp v x lý n vay 66

3.2.4 Xây d ng phòng th m đ nh và phòng qu n lý r i ro v ng m nh 69

3.2.5 Nâng cao ch t l ng đ i ng nhân s 69

3.2.6 Xây d ng và hoàn thi n quy trình x p h ng tín d ng n i b 70

3.3 i v i nh ng nhà kinh doanh b t đ ng s n 71

3.4 i v i các c quan nhà n c 72

3.4.1 V c ch chính sách đ i v i th tr ng b t đ ng s n 72

3.4.2 T o đi u ki n thu n l i cho ngu n v n c a th tr ng b t đ ng s n 76

3.4.3 Gi i pháp ki m soát r i ro tín d ng b t đ ng s n c a Ngân hàng nhà n c 79

3.5 nh h ng nghiên c u chính sách nh m ki m soát r i ro tín d ng b t đ ng s n 80

K T LU N 82 TÀI LI U THAM KH O

đ 2.1: T c đ t ng tr ng ngu n v n huy đ ng c a các NHTM trên

đ a bàn đ n h t tháng 9/2010 31

2 B ng 2.1: Lãi su t c b n c a Vi t Nam qua các n m 32

3 Bi u đ 2.2: T c đ t ng tr ng t tr ng d n cho vay/v n huy đ ng c a

L I M U

1 TÍNH C P THI T C A TÀI

Ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các NHTM có liên quan m t thi t v i

th tr ng B S, mà th tr ng B S l i ch u tác đ ng l n c a nhi u y u t , t

y u t qu n lý, đi u ti t c a nhà n c v B S đ n y u t các ch th tham gia

nh ng i mua, ng i bán trong đó ngân hàng là m t ch th tham gia trên th

tr ng T i các NHTM Vi t Nam, ho t đ ng cho vay ch y u là cho vay d i hình th c co đ m b o b ng tài s n th ch p là B S Bên c nh đó, trong nh ng

n m g n đây, ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n không ng ng gia t ng và chi m

m t t tr ng khá l n trong t ng d n tín d ng c a các ngân hàng th ng m i

Vi t Nam Thành ph H Chí Minh là n i mà ho t đ ng tín d ng B S luôn sôi

đ ng và có t c đ t ng tr ng d n đ i v i l nh v c này cao nh t c n c Vi c

t ng tr ng ngu n v n tín d ng cho b t đ ng s n hàng n m bên c nh nh ng d u

hi u tích c c trong vi c đem l i l i nhu n khá l n, đa d ng hóa danh m c đ u t

c a các ngân hàng và đáp ng nhu c u xã h i thì ho t đ ng này c ng mang l i

r i ro khá cao

T kinh nghi m th c ti n sau cu c kh ng ho ng th tr ng cho vay th

ch p nhà đ t d i chu n M , trong th i k h u kh ng ho ng các ngân hàng

Vi t Nam đang ph i t tìm ra h ng đi hi u qu trong ho t đ ng cho vay có đ

r i ro khá cao này Vì v y tìm hi u th c tr ng và đ ra nh ng gi i pháp nh m phát tri n hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n là vi c c n thi t nh m giúp các NHTM t ng c ng h th ng qu n tr , đ m b o an toàn tài s n và n đ nh

ho t đ ng trong dài h n Do đó tôi ch n đ tài “Gi i pháp nâng cao hi u qu

ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng th ng m i trên đ a bàn Tp H Chí Minh” đ làm đ tài nghiên c u

2 M C TIÊU NGHIÊN C U

Trên c s nghiên c u nh ng v n đ mang tính lý lu n v th tr ng b t đ ng

s n và tín d ng b t đ ng s n đ tài t p trung gi i quy t 3 v n đ l n:

- Làm rõ nh ng v n đ v m t lý lu n v b t đ ng s n, th tr ng b t đ ng s n

và tín d ng b t đ ng s n

- Phân tích và đánh giá th c tr ng v ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng th ng m i trên đ a bàn thành ph H Chí Minh đ t trong m i quan h v i các y u t v mô khác

- Phát tri n hi u qu ho t đ ng tín d ng g n li n v i vi c nâng cao ch t l ng

li u, ph ng pháp nghiên c u đ nh l ng, đ nh tính, và ph ng pháp nghiên c u tham

kh o ý ki n các chuyên gia trong l nh v c ngân hàng

Thông qua các ph ng pháp nghiên c u trên, đ tài làm rõ đ c nh ng m c tiêu

và yêu c u đ t ra, đ c bi t là có s c p nh t s li u m i nh t v tình hình th tr ng b t

đ ng s n và ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng th ng m i trên đ a bàn thành ph H Chí Minh nói riêng và c n c nói chung

5 TÍNH TH C TI N C A TÀI

tài cung c p nh ng n i dung khái quát nh t v di n bi n th tr ng B S và

ho t đ ng tín d ng B S c a các ngân hàng th ng m i trên đ a bàn thành ph H Chí Minh trong nh ng n m g n đây Qua đó m i ngân hàng th ng m i s xem xét đ c v

th c a mình trong ho t đ ng tín d ng này ng th i, trên c s nh ng phân tích và

m i qu c gia trên th gi i hi n nay đ u có s phân chia tài s n thành đ ng s n

và b t đ ng s n Theo quan đi m c a Vi t Nam thì b t đ ng s n đ c hi u theo ngh a bao g m:

B t đ ng s n đ c phân lo i ph bi n theo hai cách sau

Th nh t: Theo Bách khoa toàn th m thì b t đ ng s n có th phân làm ba lo i:

- B t đ ng s n có đ u t xây d ng

G m nh ng b t đ ng s n chính nh sau:

 B t đ ng s n nhà đ t (bao g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) ây

là lo i b t đ ng s n chi m t tr ng l n trong các giao d ch trên th tr ng b t

đ ng s n

 B t đ ng s n nhà x ng và công trình th ng m i – d ch v

 B t đ ng s n h t ng,b t đ ng s n tr s làm vi c…

- B t đ ng s n không đ u t xây d ng

- Nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t đai

- Tài s n g n li n v i nhà và công trình xây d ng g n li n v i đ t đai

1.1.3 c tr ng c b n c a b t đ ng s n

B t đ ng s n là m t tài s n vì v y ngoài nh ng đ c đi m chung nh các lo i tài

s n khác thì b t đ ng s n có m t s đ c đi m riêng bi t sau

- co giãn c a cung theo giá b t đ ng s n ít (ph n ánh khi giá c a hàng hóa b t

đ ng s n t ng ho c gi m thì l ng cung v lo i hàng hóa này trên th tr ng không thích ng k p th i) vì nh ng lý do sau:

+ Qu đ t đai là có gi i h n vì v y mu n t ng l ng cung ng lên c ng r t khó

+ Các quy đ nh, chính sách nh quy đ nh v chuy n đ i m c đích s d ng đ t;

nh ng quy đ nh v chi u cao, di n tích đ t xây d ng, ranh l gi i…

- Th i gian mua, bán giao d ch dài, chi phí mua bán giao d ch cao: b t đ ng s n là tài s n có giá tr cao vì v y giao d ch mua bán ph i t n nhi u th i gian, chi phí nh m

đ m b o tính th n tr ng và an toàn M t khác vi c mua bán ph i thông qua m t trung gian môi gi i d n đ n chi phí t ng cao Vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t ph i tuân theo các quy đ nh c a nhà n c c ng là m t nhân t chi phí mua bán giao d ch tài

s n b t đ ng s n t ng cao

- B t đ ng s n có tính thích ng và ch u s nh h ng l n nhau: b t đ ng s n d i

d ng các công trình xây d ng trong quá trình s d ng có th thay đ i vào t ng m c đích s d ng khác nhau mà không làm thay đ i đ c tr ng c a nó và v n đ m b o đáp

ng đ c nhu c u c a ng i tiêu dùng Ví d m t tòa nhà xây d ng cho m c đích đ

nh ng c ng có th cho thuê đ m v n phòng ho t đ ng c a các công ty M t khác tài

s n b t đ ng s n còn có s nh h ng l n nhau đ c bi t là m i quan h gi a các công trình thi t k h t ng k thu t và h t ng xã h i s làm t ng thêm v đ p và nâng cao giá tr c a đ t đai, giá tr các công trình khu v c đó Ví d nh tài s n b t đ ng s n

n m g n k các khu d án, khu vui ch i gi i trí…

- Tính thanh kho n th p: tài s n b t đ ng s n có giá tr r t cao và mang l i l i nhu n

l n nh ng liên quan đ n nhi u th t c, vì v y vi c quy t đ nh mua bán r t m t th i gian Th c t cho th y, có nh ng cá nhân s h u m t tài s n b t đ ng s n l n, giá tr

b ng ti n cao nh ng khi c n ti n thì h không th chia nh ngay ra đ bán đ c

- S can thi p và qu n lý ch t ch c a nhà n c: Tài s n b t đ ng s n có t m quan

tr ng đ i v i n n kinh t , chính tr , xã h i c a m t qu c gia vì v y c n ph i có s can thi p và qu n lý c a nhà n c i u này đ c th hi n thông qua h th ng chính sách, pháp lu t liên quan đ n v n đ B S nh Lu t đ t đai, chính sách tín d ng đ i v i đ u

t B S…

1.2 Th tr ng b t đ ng s n

1.2.1 Khái ni m

Khi b t đ ng s n tr thành hàng hóa thì th tr ng b t đ ng s n đ c hình thành Có nhi u quan đi m khác nhau v th tr ng b t đ ng s n

Quan đi m 4: Th tr ng b t đ ng s n là n i di n ra các giao d ch trao đ i, mua bán,

chuy n nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan nh môi gi i, t v n…

gi a các ch th trên th tr ng

T nh ng quan đi m trên thì khái ni m chung nh t đ c hình thành v th

tr ng b t đ ng s n là: Th tr ng b t đ ng s n là h th ng các quan h thông qua

đó các giao d ch v b t đ ng s n c a các bên tham gia đ c th c hi n t i m t đ a

- C u trúc th tr ng B S đó là s tham gia c a các t ch c, cá nhân và chính

ph trong vi c t o l p và phát tri n hàng hóa B S

- Nghi p v th tr ng B S nh v n đ t v n, đ nh giá, môi gi i, công

ch ng… B S

- Thông tin v th tr ng B S

1.2.2 c tr ng c a th tr ng b t đ ng s n

Th nh t: kém hoàn h o c a th tr ng B S So v i th tr ng c a các hàng hóa thông th ng khác thì th tr ng B S đòi h i s can thi p nhi u h n c a nhà n c ,

đ c bi t là trong công tác xây d ng, quy ho ch, trong vi c xác l p quy n và b o h

quy n s h u tài s n B S c a các cá nhân, t ch c khi th c hi n các giao d ch v hàng hóa B S

Th hai: Quá trình giao d ch B S (mua, bán, cho thuê…) khá ph c t p d n đ n làm

t ng các chi phí v thông tin, t v n, th m đ nh, thanh toán…

Th ba: S khan hi m ngày càng cao c a đ t đai d n đ n hi n t ng đ u c trong kinh doanh trên th tr ng B S Vi c đ u c bên c nh nh ng m t tích c c nh kích thích các bên tham gia th tr ng t o l p đi m cân b ng m i nh ng c ng b c l nh ng tác

đ ng tiêu c c mà h u qu c a nó r t n ng n Kinh nghi m c a cuôc kh ng ho ng n nhà đ t d i chu n M (n m 2007) cho th y vi c đ u c B S đã t o ra tam giác n

n n g m ngân hàng, các nhà đ u t kinh doanh và dân c đã d n đ n nh ng k t c c khó l ng trên ph m vi toàn th gi i

Th t : Th tr ng B S mang tính nh y c m cao tr c nh ng bi n đ ng v kinh t , chính tr , v n hóa, xã h i và b chi ph i r t m nh b i y u t tâm lý

Th n m: Là th tr ng giao d ch lo i hàng hóa B S – y u t đ u vào quan tr ng nh t

c a t t c các ngành s n xu t, kinh doanh Vì v y vi c phát tri n hi u qu th tr ng

B S s t o đi u ki n thu n l i cho các nhà kinh doanh B S, các t ch c s d ng hàng hóa B S vào kinh doanh trong các l nh v c ngành ngh khác nhau m t cách t i u

nh t

Th sáu: Th tr ng B S d b phân khúc do nhu c u c a các t ch c s n xu t, kinh doanh, ng i dân khi tham gia vào mua bán, cho thuê, th ch p… hàng hóa B S

1.2.3 C u trúc c a th tr ng B S

1.2.3.1 C n c vào các lo i hình giao d ch trên th tr ng B S: thì th tr ng B S

đ c phân chia nh sau

- Th tr ng mua bán B S: Vi c mua bán B S ngày nay đã tr lên khá ph

bi n và đ c m r ng ra v t kh i biên gi i m t qu c gia Giao d ch mua bán B S

th ng đ c mua bán m t cách tr c ti p gi a ng i có nhu c u mua, bán ho c thông qua trung gian môi gi i Th tr ng này di n ra sôi đ ng hay không ph thu c r t l n

vào tình hình phát tri n kinh t , nh ng d án trong t ng lai có liên quan g n li n v i khu v c có B S giao d ch, nhu c u ng i dân…

- Th tr ng giao d ch các B S cho thuê: ây là th tr ng mà ng i thuê B S

ch s d ng B S trong m t th i gian nh t đ nh i v i ng i có B S cho thuê, tr c khi ký k t h p đ ng ph i nghiên c u k tình hình th tr ng nh m đ t đ c l i ích kinh

t cao nh t Th tr ng cho thuê B S ch u s chi ph i m nh m c a quy lu t cung c u,

t đó hình thành giá c cho thuê M i giao d ch di n ra trên th tr ng này có th th c

hi n thông qua các t ch c môi gi i trung gian t nh đ n l n ho c giao d ch tr c ti p

gi a ng i có B S cho thuê v i ng i có nhu c u thuê V i nh ng giao d ch đ c

di n ra nh v y đã hình thành th tr ng giao d ch các B S cho thuê

- Th tr ng giao d ch các B S làm tài s n th ch p: Trên th tr ng hi n nay khi th c hi n vay v n đ i v i các TCTD, vi c dùng B S làm tài s n th ch p là khá

ph bi n Ch s h u B S có th dùng B S làm tài s n đ đ m b o cho kho n ti n vay B S đ c s d ng làm tài s n th ch p là khá ph bi n và có u th h n h n so

v i các lo i tài s n khác do đ c tính c a B S là có giá tr t ng đ i cao và khó có kh

n ng di d i Vì v y, ng i s h u B S mang th ch p v n có th s d ng B S trong

th i gian th ch p, đi u này đã làm cho giá tr B S đ c t ng lên g p đôi

S d ng B S th ch p đòi h i ph i có ho t đ ng đ nh giá B S trên c s giá c

th tr ng, tuy nhiên vi c đ nh giá B S th ch p còn ch u tác đ ng l n t ho t đ ng cung – c u v v n trên th tr ng i v i nh ng n c có th tr ng v n phát tri n nh Trung Qu c, Singapore, các kho n vay có th đ c chuy n nh ng Khi các kho n vay

đ c chuy n nh ng d n đ n quy n n m gi a các B S th ch p c ng ph i thay đ i theo i v i các kho n vay không có kh n ng hoàn tr khi th ch p b ng B S thì

ch n có quy n phát mãi B S th ch p (v i giá th p h n giá th tr ng), đây là m t

hi n t ng di n ra khá ph bi n Vì v y các giao d ch liên quan đ n B S làm tài s n

th ch p hình thành nên th tr ng giao d ch các B S làm tài s n th ch p

- Th tr ng giao d ch B S dùng đ góp v n liên doanh: Hi n nay vi c dùng

B S làm tài s n đ góp v n liên doanh (v i giá tr v n góp là giá tr c a B S) ngày càng tr nên ph bi n Ng i có B S có th góp v n b ng B S d i hình th c liên doanh ho c góp v n c ph n i v i các n c đang phát tri n (trong đó có Vi t Nam),

vi c dùng B S làm v n góp liên doanh đ làm ngu n v n đ i ng thu hút các ngu n

v n đ u t , thu hút công ngh , ti p thu kinh nghi m qu n lý t n c ngoài thông qua các d án liên doanh B S (ch y u là đ t đai) dùng đ góp v n liên doanh làm hình thành th tr ng giao d ch B S dùng đ góp v n liên doanh

Khi tham gia vào vi c góp v n liên doanh, B S c n ph i đ c đ nh giá trên c

s th tr ng, đ ng th i ch u tác đ ng c a các y u t khác nh cung c u v v n, nhu

c u đ u t , di n bi n th tr ng B S trong th i đi m hi n t i…

- Th tr ng các giao d ch khác v B S: Ngoài các giao d ch trên, hi n nay

B S còn có m t s lo i hình giao d ch khác Quá trình c ph n hóa doanh nghi p nhà

n c d n đ n vi c bán, chuy n d ch quy n s h u các B S c a nhà n c thành B S

t nhân ho c s h u h n h p nhà n c và t nhân Th c t hi n nay nhi u doanh nghi p có giá tr B S chi m t l l n trong giá tr doanh nghi p Vì v y, quá trình t nhân hóa, c ph n hóa doanh nghi p nhà n c làm phát sinh nh ng giao d ch v B S

1.2.3.2 C n c vào trình t B S gia nh p th tr ng: thì th tr ng B S đ c phân làm ba c p

Th tr ng c p 1: là th tr ng chuy n nh ng (giao) ho c cho thuê đ t đai (quy n s

1.2.3.4 C n c theo khu v c có b t đ ng s n: th tr ng B S đ c phân chia thành

khu v c đô th , khu v c nông thôn, khu v c giáp ranh

Vi c phân chia th tr ng B S thành các lo i khác nhau ch mang tính t ng

đ i vì m t th i k nh t đ nh B S đ c dùng vào nhi u m c đích khác nhau trong các

ho t đ ng kinh t , v n hóa, xã h i

1.2.4 Các nhân t nh h ng đ n th tr ng B S

1.2.4.1 Thông tin và ni m tin

V i nh ng đ c tr ng c a th tr ng B S, y u t thông tin là y u t c n thi t và quan tr ng đ nh m đ m b o l i ích chính đáng c a ng i mua, b o đ m tính an toàn trong ho t đ ng đ u t đ ng th i tránh đ c s tranh ch p gi a công ty B S và khách hàng Y u t thông tin th ng liên quan đ n kh n ng cung c p thông tin c a ng i bán nh các k n ng v marketing, gi i thi u s n ph m, gi i thi u d án b ng sa bàn,

t i hi n tr ng…M t khác do th t c nhà đ t th ng kéo dài và t n kém chi phí nên nhà n c c n có nh ng bi n pháp nh t đ nh đ i v i nh ng d án quá th i h n mà không c p gi y ch quy n cho khách hàng nh m đ m b o tính b n v ng c a th tr ng

i v i y u t tâm lý, ng i mua B S quan tâm đ n ba l i ích ch y u: l i nhu n mang l i sau khi mua, mua đ và kh n ng cho thuê Theo s li u th ng kê, trong nh ng n m g n đây t l khách hàng mua B S đ sinh l i chi m 80%, mua đ

và cho thuê ch chi m 20% Kh i l ng c u v nhà trong m t th i k nh t đ nh t ng hay gi m không ph i ch vì lý do c u v nhà t ng hay gi m mà quan tr ng là k v ng

v l i nhu n c a khách hàng bi n đ ng nh th nào Th c t cho th y trong n m 2008,

2009 n u nh ng công ty B S nào chuy n sang nhóm khách hàng mua B S đ và cho thuê đ u ho t đ ng r t t t b t k cu c kh ng ho ng tài tài chính lan r ng vì nhu

c u nhà và cho thuê còn r t l n Nh v y y u t tâm lý c ng t o nên xu h ng ch n

c n h trong th tr ng B S hi n nay Do v y s n ph m trong các d án đ u t ph i phù h p v i s thích, th hi u, t p quán sinh ho t, kh n ng tài chính c a ng i mua có

nh v y vi c ti p c n v i th tr ng và ng i tiêu dùng m i d dàng h n

1.2.4.2 Y u t pháp lý và tài chính

Quá trình phát tri n c a th tr ng B S luôn đ c g n li n và ch u s tác đ ng

m nh m t nh ng c ch , chính sách, pháp lu t c a nhà n c Chính vì v y các ho t

đ ng đ u t , khai thác, qu n lý và kinh doanh b t đ ng s n là ph ng ti n truy n t i

nh ng thông tin liên quan v m t pháp lý đ n th tr ng và đ c nhà n c can thi p,

đi u ti t b ng nh ng bi n pháp tr c ti p ho c gián ti p Theo nghiên c u c a tác gi thì

hi n nay cói ít nh t 4 lu t đi u ch nh liên quan đ n ho t đ ng c a th tr ng B S là

Lu t Dân s , Lu t đ t đai, Lu t nhà , Lu t kinh doanh B S

V y u t tài chính: D án đ u t B S là nh ng d án đ u t dài h n nh ng do không ti p c n đ c các ngu n v n tín d ng dài h n nên các nhà đ u t đã dùng ngu n

v n ng n h n đ đ u t v i hi v ng s n ph m s tiêu th nhanh, thu h i đ c v n đ m

b o kh n ng tr lãi và g c cho ngân hàng Vì v y kho n chi phí tài chính trong các d

án B S (lãi vay) th ng khá l n là m t trong nh ng nguyên nhân giá s n ph m t ng cao Do đó các gi i pháp kích c u tín d ng B S v i lãi su t th p cho nh ng d án đ u

t đang tri n khai xây d ng cho ng i tiêu dùng là r t c n thi t ây là gi i pháp có tính ch t đòn b y t đó kích thích ho t đ ng cung c u c a th tr ng B S

Ngoài ra vi c hình thành các qu đ u t vào th tr ng B S c ng là y u t quan

tr ng đ đ m b o tính dài h n c a th tr ng và đáp ng đ c nhu c u c a th tr ng

B S

1.2.4.3 Các y u t thu c v kinh t v mô khác

Bao g m các y u t có liên quan m t thi t v i th tr ng nh :

-Tình hình cung – c u B S trong khu v c

- c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng B S trong khu v c

- Các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c

- Hi n tr ng các vùng lân c n nh h th ng c s h t ng: đ ng xá, h th ng thông tin liên l c, h th ng c p thoát n c…

Vi c tìm hi u các y u t tác đ ng đ n th tr ng B S có ý ngh a quan tr ng trong vi c xác đ nh ph ng h ng phát tri n b n v ng th tr ng này Tuy nhiên, do tính ch t khá ph c t p nên có th còn nh ng y u t khác ch a đ c đ c p trong n i dung đ tài nghiên c u này

1.3 Ho t đ ng tín d ng B S c a h th ng ngân hàng

th ng m i (NHTM)

1.3.1 Khái ni m v tín d ng B S

Tín d ng B S là quan h tín d ng gi a ngân hàng v i khách hàng có liên quan

đ n ho t đ ng B S Hay nói cách khác, tín d ng B S là vi c ngân hàng c p v n cho khách hàng c n c vào m c đích vay v n c a khách hàng liên quan đ n l nh v c B S Trong quan h tín d ng này thì ngân hàng là ng i cho khách hàng vay đ ti n hành các ho t đ ng sau:

- Cho vay đ kinh doanh B S

- Xây d ng nhà đ bán

- Cho vay đ s a ch a nhà c a

- Cho vay đ xây d ng hoàn thi n c s h t ng các d án

- Cho vay đ mua nhà d i hình th c tr góp

- Cho vay đ xây d ng v n phòng cho thuê

Nh v y ho t đ ng tín d ng B S c a h th ng NHTM bao g m hai n i dung:

v a cho vay kinh doanh b t đ ng s n, v a cho vay đ i v i nhu c u nhà c a các h gia đình

Ho t đ ng c p tín d ng cho l nh v c B S t o đi u ki n t ng kh n ng giao d ch, làm cho cung và c u trên th tr ng g p g nhau m t cách d dàng h n Tuy nhiên,

đi u này c ng đ t ra yêu c u đ i v i h th ng NHTM trong quá trình qu n lý các kho n ti n cho vay m t cách có hi u qu , gi m thi u nh ng r i ro có th x y ra gây thi t h i cho ngân hàng

1.3.2 c tr ng c a tín d ng b t đ ng s n

B S là m t lo i hàng hóa có tính ch t khá đ c bi t nh tính thanh kho n th p, quá trình giao d ch mua bán di n ra khá dài… vì v y cho vay đ i v i l nh v c B S có

nh ng đ c tr ng c b n sau

1.3.2.1 Là ho t đ ng có m c đ r i ro cao i u này xu t phát t chính đ i t ng cho

vay là B S và th tr ng giao d ch lo i hàng hóa này S phát tri n quá nóng c a th

tr ng B S, s m t cân đ i trong cung c u và tình tr ng đ u c … luôn là nh ng y u

t gây ra tình tr ng “b t n” c a th tr ng M t khi th tr ng b t đ ng s n chuy n t

t ng nóng sang đóng b ng, giá b t đ ng s n s nhanh chóng b đi u ch nh gi m, các giao d ch v b t đ ng s n g n nh không có làm cho các nhà đ u t g p r t nhi u khó

kh n v tài chính th m chí có th b phá s n i u này làm cho kh n ng thanh toán

c a các kho n tín d ng c a ng i đi vay g p r t nhi u khó kh n có th m t luôn kh

n ng thanh toán Do v y, vi c thu h i các kho n tín d ng là m t v n đ nan gi i, n

x u t ng lên m t cách nhanh chóng, nguy c đ v tín d ng là r t cao Trong l ch s ,

b t đ ng s n t ng là nguyên nhân duy nh t gây ra s phá s n c a 4.800 ngân hàng c a

M trong giai đo n 1931 - 1933 V i các c u trúc chi tiêu, hàng tr m thành ph và chính quy n đ a ph ng đã b v n , m t kh n ng chi tr vào n m 1933 c ng ch vì d báo kh n ng ngu n thu d a ch y u vào ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n và gi

đ nh c n c vào lúc t ng tr ng trông có v kh quan nh t Th i k này, các ngân hàng khi g p v n đ phá s n v i hàng đ ng tài s n đóng b ng do đ u t quá nhi u vào b t

đ ng s n c ng th ng đ l i cho tình tr ng: “đ u c quá m c”

1.3.2.2.Các giao d ch b t đ ng s n có quy mô chi m t tr ng l n t ng đ i so v i

ngu n thu nh p và n ng l c đ u t Các ch ng trình tín d ng b t đ ng s n nhà này

có chung m t s đ c đi m đáng chú ý: b t đ ng s n hình thành t ngu n tín d ng đi vay đ c s d ng làm tài s n th ch p; th i h n cho vay 10 - 15 n m, có kho n vay t i

30 n m; lãi su t đ c đi u ch nh theo t ng k ng n h n, th ng là 3 tháng; m c lãi

su t đ c áp d ng th ng nh t cho các khách hàng theo quy đ nh c a m i ngân hàng

1.3.2.3.Th tr ng tín d ng b t đ ng s n th ng là th tr ng tín d ng dài h n do

b t đ ng s n là nh ng hàng hóa có th i gian hình thành dài Theo phân tích c a các chuyên gia b t đ ng s n, quá trình hình thành m t d án đòi h i trung bình t ba n m

tr lên M t khác, b t đ ng s n là nh ng hàng hóa có giá tr l n do v y tín d ng b t

đ ng s n th ng là các kho n tín d ng có giá tr l n nên vi c hoàn tín d ng trong m t

th i gian ng n mang tính kh thi th p

1.3.2.4 Ng i đi vay th ng gi i ngân theo ti n đ c a d án: V n đ u t cho d án

b t đ ng s n c n v n l n nh ng v n đ u t s dàn tr i theo t ng giai đo n: đ n bù gi i

t a đ t, xây d ng h t ng, n n móng, xây thô và hoàn thi n… Vì th , nhà đ u t c n kho n ti n l n cho d án, nh ng nh ng kho n ti n này c n theo t ng giai đo n khác nhau do đó n u gi i ngân theo t ng giai đo n s gi m áp l c v lãi su t Còn n u huy

đ ng v n m t l n thì v n không đ c s d ng ngay m t lúc nh ng v n ph i tr lãi cho

ng i cho vay d n đ n vi c s d ng v n không hi u qu

1.3.3 Các ch th tham gia ho t đ ng tín d ng B S

Tín d ng B S là m t ho t đ ng có vai trò r t quan tr ng trong n n kinh t Do

đó vi c xác đ nh đ c các ch th tham gia s có ý ngh a trong vi c đ nh h ng nh ng

gi i pháp có liên quan Các ch th m tham gia vào ho t đ ng tín d ng B S hi n nay

r t đa d ng do s phát tri n nhanh chóng c a th tr ng này, tuy nhiên có th k đ n

nh ng ch th chính sau

Nhà n c đóng vai trò r t quan tr ng trong vi c qu n lý, giám sát, đi u ti t và

đ nh h ng ho t đ ng tín d ng B S Nhà n c thông qua ch c n ng c a mình có th làm t ng tr ng ho c h n ch ho t đ ng tín d ng này thông qua các chính sách kinh t

v mô B t k qu c gia nào trên th gi i hi n nay thì vai trò c a nhà n c c ng th hi n

r t rõ nét, tuy nhiên tùy t ng qu c gia mà s can thi p c a nhà n c vào tín d ng B S

là nhi u hay ít và can thi p b ng nh ng hình th c công c nào

Ngân hàng, là y u t quan tr ng và then ch t góp ph n thúc đ y ho t đ ng tín

d ng B S ây là ch th cung c p ngu n v n ch y u cho th tr ng B S Chính sách tín d ng c a m i ngân hàng thay đ i l p t c s nh h ng r t l n đ n s thay đ i trong ho t đ ng kinh doanh, mua bán B S

Các ch th khác g m nh ng nhà đ u t kinh doanh B S, cá nhân, h gia đình

và nh ng nhà môi gi i Các ch th này đóng vai trò là ng i t o l p th tr ng B S

và là ch th ch u tác đ ng tr c ti p c a chính sách tín d ng đ i v i l nh v c B S c a nhà n c và h th ng các NHTM Tuy nhiên, xét m t khía c nh khác thì các ch th này c ng có tác đ ng ng c tr l i đ i v i ho t đ ng tín d ng B S Vai trò chính c a các ch th này là tham gia vào hình thành th tr ng B S n đ nh, v ng ch c ây là

đi u ki n tiên quy t trong vi c nâng cao hi u qu ho t đ ng tín d ng B S

Nh v y, đ hình thành và nâng cao hi u qu tín d ng B S c n ph i có s tham gia k t h p c a các ch th nói trên

1.3.4 Ch tiêu đánh giá hi u qu tín d ng B S

`Hi n nay vi c xem xét hi u qu trong ho t đ ng cho vay đ i v i l nh v c B S

th ng đ c d a trên các ch tiêu ch y u sau

Doanh s cho vay: là ch tiêu ph n ánh t t c các kho n tín d ng mà ngân hàng cho khách hàng vay trong kho ng th i gian nh t đ nh bao g m v n đã thu h i hay ch a thu

h i l i

Doanh s thu n : là t t c các kho n thu n mà ngân hàng đã thu v không phân bi t

th i đi m cho vay

D n : là ch tiêu ph n ánh doanh s cho vay t i m t th i đi m xác đ nh mà ngân hàng

ch a thu h i l i

N quá h n

Là kho n n mà m t ph n ho c toàn b n g c và/ho c lãi đã quá h n (Theo

i u 2 – Ch ng I Quy đ nh chung V phân lo i n , trích l p và s d ng d phòng đ

x lý r i ro tín d ng trong ho t đ ng ngân hàng c a TCTD – ban hành theo Q 493/2005Q – NHNN ngày 22/4/2005 c a Th ng đ c NHNN)

D n /T ng ngu n v n ( % ) D a vào ch tiêu này qua các n m đ đánh giá m c đ

t p trung v n tín d ng c a ngân hàng Ch tiêu càng cao thì m c đ ho t đ ng c a ngân hàng càng n đ nh và có hi u qu , ng c l i ngân hàng đang g p khó kh n, nh t

là trong vi c tìm ki m khách hàng

D n /V n huy đ ng ( % ): Ch tiêu này ph n ánh ngân hàng cho vay đ c bao nhiêu

so v i ngu n v n huy đ ng, nó còn nói lên kh n ng huy đ ng v n t i đ a ph ng c a

NH Ch tiêu này l n th hi n v n huy đ ng tham gia vào d n ít, kh n ng huy đ ng

v n c a NH ch a t t

H s thu n ( % ) = ( Doanh s thu n / Doanh s cho vay ) * 100 Ch tiêu này

đánh giá hi u qu tín d ng trong vi c thu n c a NH Nó ph n ánh trong 1 th i k nào

đó, v i doanh s cho vay nh t đ nh thì ngân hàng s thu v đ c bao nhiêu đ ng v n

T l này càng cao càng t t

T l n quá h n ( % ) = ( N quá h n / T ng s d ) * 100 Ch tiêu này cho th y

kh n ng thu h i v n c a ngân hàng đ i v i các kh a vay ây là ch tiêu đc dùng đ đánh giá ch t l ng tín d ng c ng nh r i ro tín d ng t i ngân hàng T l n quá h n càng cao th hi n ch t l ng tín d ng ngân hàng càng kém , và ng c l i

Vòng quay v n TD (vòng) = Doanh s thu n / D n bình quân

[ trong đó d n bình quân trong k = ( D n đ u k + D n cu i k ) / 2 ] Ch

tiêu này đo l ng t c đ luân chuy n v n tín d ng c a ngân hàng, th i gian thu h i n

c a ngân hàng là nhanh hay ch m Vòng quay v n càng nhanh thì đ c coi là t t và

vi c đ u t càng đ c an toàn

Nh v y d a vào các ch tiêu trên có th đánh giá đ c ho t đ ng tín d ng trong

l nh v c B S có hi u qu t t hay x u t ng NHTM

1.3.5 Th m đ nh tín d ng B S

Khi xét duy t h s cho vay đ i v i l nh v c B S, các NHTM ph i xem xét và

th m đ nh m t cách th n tr ng i v i nh ng ngân hàng cho vay trong l nh v c B S

th ng là nh ng ngân hàng có ngu n v n dài h n và có ngu n nhân l c có trình đ chuyên môn t ng đ i v ng trong vi c đ nh giá tài s n

m i l nh v c, ngành ngh kinh doanh khác nhau đ u có nh ng tiêu chí đ c thù Trong quá trình th m đ nh tín d ng B S c n xem xét t i nh ng ch tiêu sau

- i t ng khách hàng: là các cá nhân, h gia đình, doanh nghi p t nhân, công ty và các t ch c trong n n kinh t có n ng l c pháp lu t và n ng l c hành vi dân

s , có uy tín trong kinh doanh và ch a t ng phát sinh n quá h n

- M c đích vay v n: cho vay tiêu dùng hay cho vay b sung v n kinh doanh, đ u

t vào d án, ho c cho vay v i m c đích khác theo quy đ nh c a pháp lu t i v i các

d án đ u t vào B S, ngoài vi c đáp ng các quy đ nh trong tín d ng ngân hàng còn

ph i tuân theo các quy đ nh v Lu t đ t đai, xây d ng và đ u t

- Tính hi u qu c a ph ng án vay v n: Thông qua tiêu chí này ngân hàng xem

xét đ c ngu n tr n cho các kho n vay có hi u qu hay không Ngân hàng ch ti n

hành cho vay đ i v i nh ng d án có tính kh thi cao, m c đ r i ro th p ho c ti n hành cho vay đ i v i d án có kh n ng thu h i v n nhanh

- Kh n ng tài chính hi n t i và trong t ng lai c a khách hàng

- Th i h n cho vay: Vi c xác đ nh th i h n cho vay dài hay ng n ph i phù h p

v i chu k s n xu t kinh doanh, đ c đi m kinh doanh, kh n ng tr n c a khách hàng, ngu n v n cho vay c a ngân hàng Ngoài ra, đi u này còn ph thu c vào s th a thu n

gi a ng i vay v n và ngân hàng

- Quy mô kho n ti n vay: d a trên vi c đánh giá ph ng án s n xu t kinh doanh

và t l tài s n đ m b o Kho n ti n mà ngân hàng cho vay không v t quá giá tr tài

s n đ m b o M c cho vay tùy thu c vào s th a thu n c a các t ch c tín d ng và khách hàng phù h p v i m c v n đ u t và tài s n th ch p

- Ph ng th c cho vay phù h p v i đi u ki n s n xu t kinh doanh c a khách hàng i v i các d án l n, v t quá kh n ng c a m t t ch c tín d ng thì các t

ch c tín d ng đ ng tài tr

- Tài s n đ m b o: Các t ch c tín d ng có quy n l a ch n và quy t đ nh vi c

nh n tài s n th ch p, b o lãnh, cho vay đ c đ m b o b ng tài s n hình thành t v n vay và cho vay không ph i đ m b o b ng tài s n Tài s n đ m b o hi n nay ch y u là

B S thu c s h u h p pháp c a ng i vay ho c ng i đ c b o lãnh c a bên th ba

và tài s n hình thành t v n vay Các tài s n đ m b o cho kho n ti n vay có th là nhà , nhà x ng, nhà v n phòng, quy n s d ng đ t… Giá tr tài s n đ m b o s do ngân hàng ti n hành đ nh giá ho c do c quan đ nh giá đ c l p ti n hành

1.3.6 R i ro tín d ng trong cho vay B S

Trong ho t đ ng cho vay, r i ro tín d ng là kh n ng khách hàng vay v n không

th c hi n đ y đ ngh a v đ i v i ngân hàng Hay nói cách khác các kho n cho vay

c a ngân hàng tr thành các kho n n x u, n khó đòi

Trong qúa trình xét duy t h s cho vay, ngân hàng ph i chú ý nh ng r i ro nh sau

1.3.6.1 R i ro t h th ng pháp lu t, chính sách c a nhà n c

R i ro này xu t phát ch y u t nguyên nhân là nh ng chính sách c a nhà n c

có liên quan đ n th tr ng B S và tín d ng B S ch m đ c tri n khai và còn nhi u

v ng m c b t c p S ra đ i không k p th i c a nh ng chính sách tr c nh ng bi n

đ ng khó l ng c a n n kinh t gây r t nhi u khó kh n cho đ nh h ng ho t đ ng c a các ngân hàng Bên c nh đó là s thay đ i v chính sách v i h th ng cung c p thông tin cho các đ i t ng có liên quan còn quá y u kém Do đó khi đi vào th c hi n nhi u ngân hàng còn khá b t ng và t ra lúng túng Vì v y đi u này làm gi m hi u qu trong

n n kinh t bên ngoài, đ c bi t khi x y ra kh ng ho ng có tính chu k

Khi cu c kh ng ho ng kinh t x y ra hai l nh v c b nh h ng r t m nh là th

tr ng ch ng khoán và giá B S Trong th i k h ng th nh, s n xu t và tiêu dùng đ u

m r ng, ngu n cung ti n d i dào và giá b t đ ng s n t ng cao, các ngân hàng c ng

m r ng tín d ng b t đ ng s n Ng c l i khi n n kinh t phát tri n quá nóng, Ngân hàng nhà n c th c hi n th t ch t ti n t thì b t đ ng s n là th tr ng đ u tiên b nh

h ng, giá b t đ ng s n s t gi m, tính thanh kho n h n ch và kh n ng tr n c a các kho n vay g p khó kh n, đ c bi t là các kho n vay đ u c

M t khác th tr ng B S c ng có nhi u nh ng di n bi n b t th ng, phát tri n thi u n đ nh do nh ng nguyên nhân khác nhau, đi u này s nh h ng nh t đ nh đ n

ho t đ ng c a các doanh nghi p, nh t là doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n, qua đó gây r i ro cho ho t đ ng tín d ng nói chung và tín d ng b t đ ng s n c a các t ch c tín d ng nói riêng, kéo theo nguy c đ v tín d ng Khi đó, không ch Ngân hàng mà

c khách hàng vay v n c ng g p r i ro tr c bi n đ ng th tr ng, khi ph i gánh nh ng món n l n v i nh ng bi n đ ng r i ro v lãi su t

1.3.6.3 R i ro thanh kho n trong h th ng ngân hàng

Thông th ng kho n cho vay dành cho b t đ ng s n th ng r t l n và dài h n, nên nh ng r i ro v tính thanh kho n trong su t quá trình cho vay là r t l n T i th

tr ng c m c s c p có th x y ra r i ro v tính thanh kho n cho các t ch c tín d ng khi ng i vay tr lãi - g c không đúng h n, ho c khi t ch c tài chính c n ti n cho m c đích kinh doanh khác nh ng các kho n cho vay thì ch a đ n h n tr , ho c khi t ch c tín d ng g p bi n đ ng trong vi c huy đ ng ngu n v n i u này khi n cho các t

ch c tín d ng s h n ch c p tín d ng trong đ u t kinh doanh b t đ ng s n ho c c p tín d ng v i lãi su t cao làm cho th tr ng b t đ ng s n h n ch phát tri n và d có

bi n đ ng, xáo tr n khi có nh ng b t n trên th tr ng tài chính Vì v y, m t cân đ i

k h n và lãi su t c ng là nh ng r i ro ti m n trong ho t đ ng cho vay b t đ ng s n

s sài, chi u l , đ nh giá tài s n theo giá th tr ng H u qu là ch c n khách hàng

ch m tr lãi 1-2 tháng ho c giá B S gi m t 5-10% thì giá tr th c c a tài s n không còn b o đ m đ cho kho n vay Khi n quá h n x y ra, các ngân hàng l i tìm cách đ o

n , đi u ch nh k h n tr n , gia h n n , chuy n nhóm n và trích l p d phòng r i ro sai qui đ nh khi n kh n ng thu h i càng khó kh n, kéo dài

L i nhu n tr c m t t ho t đ ng cho vay B S d i áp l c c a c đông đã khi n Ban đi u hành c a nhi u ngân hàng tin vào kh n ng thu h i t cho vay đ u c

B S m c đ nào đó, các ngân hàng đ u nh n th c đ c r i ro c a đ u c , đ c bi t khi ch ng ki n chu k t ng, gi m c a giá B S ngày càng d n d p, tuy nhiên h u h t các ngân hàng nh không có nhi u s l a ch n trong vi c đa d ng hóa danh m c cho vay Cho vay B S v n là kênh nhanh nh t đ đ t ng d n hi n nay Vì v y khi x y ra

kh ng ho ng đ i v i th tr ng B S thì l p t c s gây ra m t s xáo tr n và t n th t vô cùng l n cho các ngân hàng

1.3.6.5 R i ro t s y u kém c a h th ng thông tin tín d ng

Thông tin b t cân x ng trong ho t đ ng tín d ng là r t l n Khi xem xét cho vay

đ i v i m t khách hàng m i, ngân hàng h u nh không có nh ng thông tin đ đ tin

c y đ ra quy t đ nh Trong công tác th m đ nh thì nh ng thông tin v tình hình ho t

đ ng c a doanh nghi p, đánh giá r i ro c a m c đích vay v n, tình tr ng pháp lý c a tài s n đ m b o là nh ng thông tin quan tr ng, nh h ng l n đ n kh n ng thu h i kho n vay Tuy nhiên trong th c t , ngân hàng có r t ít thông tin nào ngoài thông tin

t chính khách hàng cung c p Vì v y khi cho vay đ i v i nh ng đ a bàn xa thì vi c cán b th m đ nh l y ngu n thông tin là r t ít Do đó khi xét duy t h s cho vay s mang l i r i ro r t l n cho ngân hàng

1.4 Cu c kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n M và bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam

1.4.1 Kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n M

N m 2008, t c đ t ng tr ng kinh t toàn c u trong đó có Vi t Nam gi m sút

m nh M t trong nh ng nguyên nhân chính là v kh ng ho ng “tín d ng nhà d i chu n” (cho vay đ đ u t vào nhà và b t đ ng s n quá m c an toàn cho phép) trong

nh ng tháng cu i n m 2007 M Tr c th i đi m x y ra kh ng ho ng tài chính di n

ra, ng i dân M đ n các công ty tài chính chuyên cho vay mua B S vay ti n v i th

ch p b ng chính c n nhà mà h mua c a các công ty này là đ c ch p nh n kho n vay

M c đích c a vi c vay mua nhà c a nhi u ng i dân M là đ m t ph n, và cho thuê

l i đ l y ti n tr lãi cho công ty tài chính, ch cho giá B S lên bán ki m l i, r i quay vòng v n i v i các công ty tài chính thì ngu n v n c a h ch y u l i vay t các ngân hàng đ u t b ng cách th ch p cho ngân hàng đ u t danh sách các “con n ” đã vay mua b t đ ng s n c a mình Các ngân hàng đ u t v i uy tín hàng tr m n m, và

v i vùng ph sóng r ng kh p th gi i, đã s d ng danh sách con n c a các công ty tài chính th ch p cùng v i v n t có c a mình “ch ng khoán hóa n ” (phát hành ch ng khoán) đ vay v n t i n c M và bên ngoài n c M , r i m r ng quy mô khách hàng vay C nh v y, chuy n vay tín d ng B S d dãi c a n c M đã b t đ u nhen nhóm t n m 2001

Sau m t th i gian phát tri n quá nóng nh chính sách lãi su t th p và c ch cho vay d dãi, thì đ n n m 2007 th tr ng B S n c M tr nên “đóng b ng” Lúc này, ng i dân M đã vay mua B S không bán đ c nhà nên không có ti n tr cho các công ty tài chính, các công ty tài chính vì th c ng không có ti n tr cho các ngân hàng

đ u t và bu c ph i gi l i B S c a mình i v i các ngân hàng đ u t , ch ng khoán huy đ ng t kh p th gi i đ cho các công ty tài chính trong n c vay đã đ n k đáo

h n, th nh ng h l i không đòi đ c ti n t các công ty tài chính Trong khi giá ch ng khoán gi m r t m nh, các ngân hàng đ u t v n ph i tr n nguyên m nh giá Chính

đi u này đã d n đ n s đ v c a hàng lo t các ngân hàng l n nh t i M , kéo theo đó

là s đ v c a các ngân hàng trên th gi i

Tín d ng cho B S là khách quan và c n thi t Song câu chuy n t n c M

c ng cho th y, c ch cho vay quá d dãi c ng nh các chính sách v tài chính, ti n t liên quan đ n B S n u không đ c tính toán, cân nh c k r t có th s d n đ n khôn

đó là nh ng r i ro l n c a các t ch c tín d ng và các nhà đ u t th c hi n ho t đ ng

đ u t và cho vay đ i v i các doanh nghi p đó

Nâng cao hi u qu vai trò c a công tác thông tin, d báo và giám sát, c nh báo

an toàn, nh t là an toàn h th ng tài chính - ngân hàng ây là v n đ h t s c quan

tr ng và không th coi nh trong b t lu n tr ng h p nào và vào th i đi m nào… ngoài

ra, c n luôn t nh táo v i các tác đ ng lan t a, dây chuy n c a các s bi n kinh t trên

s n

Các ngân hàng c n nâng cao h n n a công tác giám sát và qu n tr r i ro, d báo và phòng ng a r i ro trong ho t đ ng, r i ro thanh kho n, t o s n đ nh và phát tri n cho ho t đ ng ngân hàng c bi t th tr ng b t đ ng s n g n li n v i ho t đ ng cho vay c a ngân hàng, nên các ngân hàng c n có quy ch rõ ràng và n ng đ ng cho

vi c đ u t vào th tr ng này

Xác đ nh t tr ng d n cho vay h p lý đ i v i các ngành ngh trong ho t đ ng cho vay c a các ngân hàng

Trên c s nghiên c u nh ng v n đ trên, các NHTM hi n nay có th tìm ra ph ng

h ng nh m ki m soát tín d ng, phát tri n các s n ph m, d ch v , t đó đ m b o tính

an toàn và hi u qu trong quá trình ho t đ ng

CH NG 2 TÌNH HÌNH TH C HI N HO T NG TÍN D NG

C A CÁC NHTM T I THÀNH PH H CHÍ MINH

I V I L NH V C B S

2.1 Nh ng bi n đ ng v th tr ng B S trong th i gian qua

Th tr ng B S c a Vi t Nam c ng nh thành ph H Chí Minh t n m 2007

đ n 9/2010 có th chia thành các giai đo n sau

2.1.1 Giai đo n t n m 2007 đ n n m 2008: giai đo n kh i s c sau đó là đi vào đóng

b ng

Sau th i gian đóng b ng, đ n n m 2007, th tr ng B S c ng đã m d n và rã đông Quý I n m 2007 th tr ng b t đ u sôi đ ng, nhi u trung tâm môi gi i đã ghi

nh n nh ng báo cáo giao d ch t t h n r t nhi u ngay trong nh ng ngày đ u tháng 1 Nhi u giao d ch đ c th c hi n thành công Ng i mua trong s đó là nh ng ng i thu

đ c kho n l n t nh ng giao d ch trên th tr ng ch ng khoán, h tìm ki m bi t th

t Hàn Qu c và Nh t B n v i s v n lên t i hàng tr m tri u USD

Giá nhà đ t t ng cao, có n i h n 30% giá tr c, có n i 50%, hay 80%, và th m chí là 100% giá th t T i thành ph H Chí Minh, ch trong vòng 3 tu n, giá nhà khu dân c Thái S n (huy n Nhà Bè) đã t ng t 5,5 - 6 tri u đ ng/1m2 lên t i 10 - 11 tri u

đ ng/1m2 Còn Hà N i, khu v c “đ c đ a” v i giá bán t ng trung bình thêm 30% là các khu chung c cao c p trong trung tâm thành ph , và khu C u Gi y - T Liêm Phân khúc th tr ng đã có s chuy n đ i t nhà m t ti n, nhà ph sang c n h cao c p

và bi t th Nguyên nhân c a vi c t ng tr ng b t ng và m nh m c a th tr ng b t

đ ng s n n m 2007 m t ph n là do s thay đ i c a chính sách S “đóng b ng” c a th

tr ng c ng gây lo ng i cho nhà qu n lý T ngày 1.1.2007 Lu t Kinh doanh B S có

hi u l c, cùng s ra đ i quy đ nh chính sách kinh doanh b t đ ng s n giúp các nhà đ u

t yên tâm h n khi tham gia th tr ng Hành lang pháp lý cho th tr ng ngày càng tr nên rõ ràng, h p lý nh Lu t ng ký B S, Lu t thu s d ng đ t, Lu t Nhà , chính sách áp d ng cho Vi t ki u mua nhà… đã đ c hoàn thi n và b t đ u có hi u l c Vi c này ph n nào t o ra s bùng n th tr ng B S trong n m 2007

Ngu n v n FDI t ng tr ng m nh đ u t vào Vi t Nam t o t ng tr ng kinh t

n t ng c ng là m t trong nh ng nguyên nhân góp ph n vào c n s t nh l n th ba Bên c nh đó, l i nhu n t ch ng khoán góp ph n t o ngu n v n v ng ch c cho th

tr ng k t h p giá vàng giai đo n này không có s bi n đ ng l n nh tr c Ng i mua và ng i bán đ u yên tâm, góp ph n làm cho vi c giao d ch nhanh chóng và hi u

qu h n

Tuy nhiên, cu i quý III n m 2007 tình hình chuy n bi n ng c l i do s tác

đ ng c a th tr ng ch ng khoán Không còn ngu n l i nhu n t ch ng khoán, B S

c n ki t ngu n v n Thêm vào đó, nhà n c th c hi n chính sách th t ch t tín d ng

ch ng l m phát tr thành nguyên nhân d n đ n tình tr ng “ng đông” đ u 2008 Th

tr ng không h n là đóng b ng nh giai đo n 2004 – 2006 nh ng các giao d ch c ng

ch m l i và r t giá

S s t gi m c a th tr ng khi n nhi u nhà đ u c “l t sóng” g p c nh lao đao Nh ng d án l n, có v trí đ c đ a v i giá đ t đ c đ y lên r t cao nh Him Lam -

Kênh T (có lúc lên đ n 90-100 tri u đ ng/m2), An Phú - An Khánh (vào th i đi m cao nh t có khi lên đ n 45 -60 tri u đ ng/m2, Th nh M L i (35-40 tri u đ ng/m2 đã

t t xu ng còn 20-25 tri u đ ng/m2 (Him Lam) ho c 18-20 tri u đ ng/m2 (An Phú - An Khánh), Th nh M L i (15-20 tri u đ ng/m2)…

Giai đo n này, t s kh i s c ban đ u, phân khúc c n h cao c p và bi t th

ch u tác đ ng m nh và đi vào tình tr ng tr m l ng cu i n m 2007

2.1.2 Giai đo n t 2009 đ n 9/2010: giai đo n h i ph c ch m ch p

Tuy giai đo n 2007 - 2008 có s bi n đ i d n đ n tình tr ng tr m l ng trên th

đ ng thì hi n đã đ c đ y lên trên d i 1,2 t đ ng Các lo i đ t nông nghi p Ph c Tân, Tam Ph c, An Hòa, Long H ng ch đ c mua bán sang tay nh ng giá r t cao

M c giá nh ng n i này đ c đ y lên hàng ngày

Tâm lý đám đông, s không minh b ch thông tin chính là nguyên nhân gây nên

nh ng c n s t nh này Nh ng không th ph nh n m t đi u là khách hàng b t đ u chú

ý đ n phân khúc c n h ho c lô - n n đ t giá th p; th tr ng đang có xu h ng ng v phía khách hàng có nhu c u mua đ h n là đ u t Nh v y, phân khúc giai đo n này

đã chuy n t c n h cao c p, bi t th sang nhà giá th p, nhà xã h i và nh ng lô đ t

n n bình th ng

B c sang n m 2010, v i s ra đ i c a Ngh đ nh 71/2010/N -CP quy đ nh chi

ti t và h ng d n thi hành Lu t nhà và thông t 16 đ c ban hành n m 2010 giúp th

tr ng b t đ ng s n minh b ch và thu n l i h n Tuy nhiên, th tr ng B S trong giai

đo n này m c dù có nh ng khôi ph c so v i nh ng n m tr c đó nh ng c ng khá bu n

t T i thành ph H Chí Minh N m 2010, th tr ng v n quay l ng v i c n h cao c p Trong 8 tháng đ u n m ch có 14% s c n h có giá t 2.350 USD/m2 tr lên bán

đ c Giá bán c ng l n l t gi m 10-15% trong quý II/2010 so v i đ u n m 2010 Th

tr ng v n phòng h ng A t i Tp.HCM trong n m qua ti p t c ch ng ki n s m và

bu c ph i gi m giá Vào cu i quý II giá thuê phân khúc h ng A gi m nh kho ng 2,1%, th m chí có nh ng v n phòng h ng A gi m g n 50% giá thuê

Tuy nhiên, bên c nh đó nh ng phân khúc v d ch v c n h cho thuê, c n h giá

th p c ng đang có nh ng di n bi n kh quan V i nh ng d báo đ y thu n l i k t

h p di n bi n t t đ p t phía th tr ng, ngu n v n ngân hàng… nhà đ u t có quy n

k v ng vào s b n v ng c a th tr ng b t đ ng s n trong th i gian t i

2.2 ánh giá chung v tình hình huy đ ng và cho vay v n

thi n và phát tri n ngân hàng c t lõi – corebanking ây là ngân hàng hi n đ i cho phép các t ch c tín d ng k t n i và t p trung d li u, rút ng n th i gian giao d ch v i khách hàng

Vi c c nh tranh gi a các ngân hàng v i nhi u hình th c khác nhau đem l i nhi u ti n ích cho khách hàng c bi t đ i v i nh ng khách hàng l n, các ngân hàng

đ a ra nh ng ch ng trình khuy n mãi r t h u h nh, ch m sóc chu đáo nh m kéo kho n ti n g i v v i ngân hàng c a mình Tuy nhiên trong th i gian g n đây (n m

2007 2008 2009 9 tháng

2010

N m

V n huy đ ng

(Ngu n: Ngân hàng nhà n c- chi nhánh thành ph H Chí Minh)

M t khác, vi c đi u ch nh lãi su t c b n m c th p (b ng 2.1) c a ngân hàng Nhà n c c ng làm cho lãi su t huy đ ng không th t ng quá cao Tuy nhiên đi u này

đã góp ph n n đ nh th tr ng ti n t tránh đ c tình tr ng ch y đua lãi su t gi a các NHTM

B ng 2.1: Lãi su t c b n c a Vi t Nam qua các n m

Trong 4 n m (giai đo n t n m 2007 đ n 9 tháng đ u n m 2010) t tr ng d n bình quân đ t 84,57%, đi u này ph n ánh kh n ng ti p c n ngu n v n vay c a các cá nhân, t ch c, doanh nghi p ngày càng thông thoáng h n c bi t trong nh ng tháng

đ u n m 2010, d n cho vay trung và dài h n chi m t i 45,5% t ng d n do đó kh

n ng m r ng cho vay c a h th ng NHTM v n có th t ng trong th i gian t i Bên

c nh đó các ngân hàng th ng m i đ a ra nhi u s n ph m m i làm cho khách hàng có

th ti p c n v i ngu n v n vay d dàng h n

Tuy nhiên v i m c tiêu t ng tr ng l i nhu n c a toàn h th ng ngân hàng vào

n m 2010 là 25% đã đ t ra yêu c u khá khó kh n cho các NHTM trên đ a bàn trong

th i gian còn l i i u này t o ra s c nh tranh gay g t h n gi a các ngân hàng nh m thu hút đ c các ngu n ti n g i v phía mình, đ c bi t đó là các kho n ti n g i trung

và dài h n

2.3 Th c tr ng ho t đ ng tín d ng B S c a các NHTM t i thành ph H Chí Minh

2.3.1 Phân tích nh ng bi n đ ng v d n cho vay B S

Trong giai đo n hi n nay h th ng NHTM đã có nh ng thay đ i sâu s c v mô hình t ch c và ho t đ ng nh m đáp ng nhu c u v l nh v c tài chính – ngân hàng cho

xã h i, góp ph n t ng tr ng và phát tri n kinh t S ph c h i và phát tri n n n kinh t

Vi t Nam sau kh ng ho ng t o đi u ki n thu n l i cho t ng tr ng tín d ng c a các ngân hàng T i thành ph H Chí Minh v i h th ng m ng l i r ng kh p c a các NHTM đã t o ra m t kênh huy đ ng và cung ng v n khá thu n l i

Di n bi n quá trình cho vay B S

Bi u đ 2.3: T c đ t ng d n B S qua các n m

( n v : t đ ng)

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000

2007 2008 2009 9 tháng

2010

D n B S

(Ngu n: Ngân hàng nhà n c – chi nhánh thành ph H Chí Minh)

Nh v y trong b n n m tr l i đây, d n cho vay B S chi m m t t tr ng khá

l n và h u nh n m sau t ng h n so v i n m tr c i u này ph n ánh nhu c u vay

B S còn r t l n trong n n kinh t Thông qua ho t đ ng cho vay này c ng ph n ánh

đ c di n bi n th tr ng B S t i Vi t Nam nói chung và thành ph H Chí Minh nói riêng, đó là khi th tr ng BS t ng tr ng nóng thì d n cho vay đ i v i l nh v c này t ng theo C th đ n gi a n m 2007 kéo dài đ n kho ng tháng 3, 4 n m 2008 giá nhà đ t m t s khu v c t i thành ph H Chí Minh t ng quá nóng do th tr ng B S

ch u s c ép l n khi th tr ng ch ng khoán t p trung và phi t p trung trung phát tri n bùng n (lên c n s t) ki u “bong bóng” Vì v y, đã có dòng v n l n chuy n d ch t

ch ng khoán sang b t đ ng s n Thêm n a, v i chính sách tài chính tín d ng m r ng, các ngân hàng, t ch c tài chính, nhà đ u t n c ngoài đã tài tr , rót v n r t l n cho

th tr ng b t đ ng s n (đ n c 1 ví d : đ n tháng 3 - 2008 thành ph H Chí Minh,

t ng d n cho vay b t đ ng s n đ t 34.500 t đ ng, chi m 10% t ng d n c a các

ngân hàng) Gi a n m 2008, do nh h ng c a cu c kh ng ho ng cho vay nhà đ t d i chu n t i M thì d n cho vay trong l nh v c này gi m sút so v i n m 2007; th

tr ng nhà đ t đóng b ng, m t s khu v c giá nhà đ t gi m t 15% - 30% nh Q2, Q7, Q9; giao d ch tr m l ng

Tuy nhiên b c sang n m 2009, 2010 n n kinh t c a Vi t Nam đang trên đà

ph c h i, th tr ng ch ng khoán có nh ng đi m kh i s c thì ho t đ ng cho vay đ i

v i B S c ng đ c c i thi n Th hi n trên bi u đ là m c t ng trong t ng d n cho vay trong 2 n m này (n m 2009 d n cho vay t ng 24,1% so v i n m 2008, 6 tháng

đ u n m 2010 t ng 16,7% so v i cu i n m 2009), đây đ c xem là m c đ t ng nh trong toàn h th ng ngân hàng Vì các ngân hàng đang tìm cách th t ch t h u bao đ i

v i B S do s giám sát ch t ch c a nhà n c nh m tránh nh ng tác đ ng x u có th

x y ra, đ ng th i tránh đ c hi n t ng bong bóng trên th tr ng B S Theo NH Nhà

n c thành ph H Chí Minh, trong sáu tháng đ u n m các NH trên đ a bàn ch cho vay thêm 1.872 t đ ng trong l nh v c b t đ ng s n chi m 14,9% trong t ng d n

Vi c t ng t tr ng d n tín d ng B S m c đ c xem là t ng đ i th p hi n nay có nhi u nguyên nhân:

Th nh t: Do áp l c v lãi su t th a thu n c ng v i quy đ nh v h s r i ro

t ng đ i cao 250% đ i v i các kho n vay B S) t i Thông t 13/TT-NHNN, s là m t rào c n m i đ i v i s phát tri n c a m ng tín d ng này T cu i n m 2009, m t b ng lãi su t cho vay mua nhà, đ t tr góp đang đ c các ngân hàng áp d ng m c m c cao, th i đi m hi n t i dao đ ng 15-16%/n m ( các ngân hàng l n) và t 16% đ n 18%/n m ( ngân hàng nh ) C th , hi n lãi su t vay mua c n h t i ACB trên 16,5%/n m; Eximbank là 16,56%/n m; Vietcombank 15,55%/n m Vì v y các ch đ u

t d án c ng không m n mà l m v i kho n vay này ng th i vi c t ng h s r i ro

đ i v i các kho n vay kinh doanh B S làm t ng tài s n có r i ro c a NHTM t ng cao Trong khi m c v n t có không thay đ i thì t l an toàn v n t i thi u c a ngân hàng