Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt nam

Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt namQuy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại việt nam

LỜI MỞ ĐẦU - & -

1 Lý do chọn đề tài

Nhà ở luôn là nhu cầu của mỗi người dân, nó không chỉ là chỗ ra chỗ vào, che

mưa trú nắng mà trong điều kiện đất nước càng phát triển đi lên, xã hội càng tiến bộ,đời sống người dân càng nâng cao cả về vật chất và tinh thần thì yêu cầu về nhà ởkhang trang, tiện nghi, thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày của người dân khôngngừng tăng lên Tại các đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố HồChí Minh tốc độ phát triển kinh tế trong những năm gần đây không ngừng tăng trưởngvượt bậc, là đầu tàu kinh tế của khu vực và đất nước Sự phát triển của các đô thị kéotheo đó là số lượng dân nhập cư tìm đến không ngừng tăng nhanh Tình trạng dân sốtăng quá nhanh tại các đô thị, thành phố lớn đã vượt quá khả năng đáp ứng về nhà ởriêng lẻ tại những nơi này Chính vì thế, căn hộ chung cư một loại hình nhà ở đã rađời, đây là sự chọn lựa tối ưu trong tình trạng dân số đông, quỹ đất xây dựng nhà ở hạnchế, đại bộ phận người dân lao động không đủ khả năng tài chính mua nhà ở riêng lẻvới giá cao, đắt đỏ Căn hộ chung cư đã đáp ứng phần nào mong đợi về nhu cầu nhà ở

và những yêu cầu đặt ra đối với nhà ở của người dân

Để sở hữu được một căn hộ chung cư, mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phươngthức tạo lập hợp pháp khác nhau: thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư, đượctặng cho căn hộ chung cư hoặc được thừa kế Trên thực tế, việc tạo lập căn hộ chung

cư bằng giao dịch mua bán căn hộ chung cư từ các dự án nhà ở là phổ biến, thườngxuyên nhất Căn hộ chung cư được mua bán có thể là căn hộ chung cư đã có sẵn hoặccăn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai Chủđầu tư và bên mua xác lập, thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư dưới hìnhthức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Bên cạnh những đặc điểm của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng muabán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng quy định bản chất căn hộ chung cư Vấn

đề này là một vấn đề mới và phức tạp nên hiện nay vẫn còn nhiều tranh chấp nẩy sinh

Vì vậy, đề tài “Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại ViệtNam” được tác giả chọn để làm luận văn tốt nghiệp Đề tài được thực hiện dựa trênnhững cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm giúp cho mọi người có một cái nhìn tổngquát về những quy định pháp luật của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bên cạnh

đó, luận văn còn đưa ra một số điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hợp đồng muabán căn hộ chung cư Từ đó, để tìm ra phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm

hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, hợpđồng mua bán nhà ở nói chung

2 Phạm vi nghiên cứu

Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vấn đề khá mới ởViệt Nam, các quy định pháp luật về vấn đề nghiên cứu còn chưa được hoàn thiện vànằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật Để có thể tập trung tìm hiểu sâu cácquy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người viết giới hạn đề tàitrong phạm vi khuôn khổ của pháp luật Việt Nam Trong phạm vi bài viết, người viếtchỉ xoay quanh tìm hiểu vấn đề quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chungcư; chủ thể, đối tượng của hợp đồng; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư; một số bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộchung cư và giải pháp hoàn thiện

3 Phương pháp nghiên cứu

Trong suốt quá trình tìm hiểu đề tài, để hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu củamình, người viết sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:

Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để phân tích về quyền và nghĩa vụcủa bên bán và bên mua căn hộ chung cư trong phần nội dung của hợp đồng; phân tích

về các quy định pháp luật nhằm làm rõ thêm cho vấn đề trình bày;…

Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh những đặc điểm tương đồng giữacăn hộ chung cư với nhà ở và bất động sản; hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cónhững đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở; so sánh vềchủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở năm 2005sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với Luật Nhà ởnăm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa được Quốc hội thông quangày 25 tháng 11 năm 2014,…

Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích khái niệm về căn

hộ, khái niệm về chung cư, từ đó tổng hợp được khái niệm căn hộ chung cư; phân tíchcác khái niệm hợp đồng trên các lĩnh vực, từ đó tổng hợp để đưa ra khái niệm về hợpđồng mua bán căn hộ chung cư;…

4 Kết cấu đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tàigồm có 2 chương:

Chương 1 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt

Nam Nội dung chương chủ yếu xoay quanh các cơ sở lý luận về khái niệm, đặc điểm,

phân loại căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; sự cần thiết của quyđịnh pháp luật về mua bán căn hộ chung cư nhìn từ góc độ quản lý nhà nước và từ phíachủ đầu tư, bên mua căn hộ chung cư

Chương 2 Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Nội dung

chương 2 xoay quanh các vấn đề về chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộchung cư; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; những bất cậpcủa quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiệnquy định pháp luật có liên quan

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái quát về căn hộ chung cư

“An cư lạc nghiệp” – nghĩa là phải có nơi cư trú, có chỗ ở thì mới ổn định phát

triển sự nghiệp Đây là một câu thành ngữ của ông cha xưa để nói lên tầm quan trọngtrong việc tạo lập nơi ở ổn định Trong bất kỳ giai đoạn nào kể cả ngày nay, lời dạycủa người xưa vẫn luôn có giá trị

1.1.1 Khái niệm về căn hộ chung cư

Tại các đô thị lớn phát triển, việc sở hữu nhà ở riêng lẻ là việc quá tầm với củađại bộ phận dân nhập cư Chính vì thế căn hộ chung cư là một giải pháp tốt nhất giúpđáp ứng được nhu cầu chỗ ở ổn định cho người dân

Về mặt ngữ nghĩa, cụm từ căn hộ chung cư là từ ghép, được cấu thành từ hai từ là

căn hộ và chung cư Do đó, khái niệm căn hộ chung cư được diễn giải thông qua việc

tổng hợp khái niệm về căn hộ và khái niệm về chung cư:

Căn hộ là một chỗ ở riêng biệt của một gia đình trong một khu nhà lớn, bao gồm

diện tích ở chính (phòng khách, phòng ngủ) và diện tích phụ (bếp, buồng vệ sinh…) 1

Khái niệm về chung cư được hiểu dưới nhiều góc độ:

Chung cư là một khái niệm cổ được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ VItrước Công Nguyên, nó có nghĩa là quyền sở hữu chung hoặc quyền sử dụng chung.Trong tiếng Anh hiện đại “chung cư - condominium” được dùng phổ biến để chỉ mộtcông trình chung cư được xây dựng trên một khuôn viên khu đất2

Dưới góc độ pháp luật Việt Nam về nhà ở: nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều

hộ gia đình, cá nhân được quy định tại khoản 1, Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 sửa

đổi, bổ sung năm 2009

Từ các khái niệm trên có thể rút ra được kết luận: căn hộ chung cư là một trongnhững chỗ ở khép kín, riêng biệt bên trong một công trình xây dựng được gọi là nhàchung cư có từ hai tầng trở lên Căn hộ chung cư có cơ cấu các phòng đáp ứng đượcyêu cầu để hộ gia đình, cá nhân sinh sống:

1

Nguyễn Như Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin, 1999, trang 270

2 Ma Thị Thanh Hiếu, Luận văn thạc sĩ - Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch dân sự đối với nhà chung

cư, Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2011, chương 1, mục 1.1, trang 2

Thứ nhất, căn hộ chung cư là nơi ở với không gian khép kín, riêng biệt trong một

tòa nhà chung cư; là nơi để hộ gia đình, cá nhân sống và sinh hoạt

Thứ hai, căn hộ chung cư là một trong những không gian sinh sống của riêng hộ

gia đình, cá nhân bên cạnh nhiều không gian sinh sống riêng của các hộ gia đình, cá

nhân khác trong cùng một tòa nhà chung cư

Thứ ba, căn hộ chung cư là nơi ở có phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và

các phòng khác (nếu có) để cá nhân, thành viên trong gia đình sống, sinh hoạt, nghỉngơi sau khoản thời gian lao động, học tập bên ngoài

1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư ngoài việc mang những đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của bấtđộng sản thì nó còn là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi phíxây dựng, lại có điều kiện sống tốt:

1.1.2.1 Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi phí xây dựng

Các đô thị lớn và phát triển của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà

Nội quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư đông đúc, khả năng mở rộng đô thị chậm, đấtdành xây dựng nhà ở riêng lẻ đang là bài toán khó cho các cấp, ban ngành của thànhphố Vì vậy, việc đầu tư xây dựng những căn hộ chung cư sẽ giúp sử dụng tốt quỹ đất

ở, tận dụng nguồn đất, tránh được việc lãng phí đất đai

Nhà chung cư được xây dựng phải có từ hai tầng trở lên, vì vậy nhà chung cư cónhiều tầng hơn thì số lượng căn hộ chung cư càng nhiều và số lượng người có đượcnơi ở ổn định càng tăng lên Như vậy, bài toán khó về nhà ở cho người dân tại các đôthị lớn, cơ bản đã được giải quyết bằng biện pháp xây dựng các căn hộ chung cư

Hầu như các căn hộ chung cư không chiếm diện tích đất ở, bởi chúng chiếmkhoảng không gian phía trên đất nên việc sử dụng đất được tận dụng một cách tối đa,không lãng phí như đối với nhà ở riêng lẻ Bên cạnh đó, các căn hộ chung cư bởi đều

có chung phần tường phân chia căn hộ, sàn, mái, tường chịu lực, tường bao…nên chiphí xây dựng mỗi căn hộ chung cư sẽ được tiết kiệm tối đa cho chủ đầu tư

Chính vì những lý do này mà Nhà nước đã có nhiều chính sách để khuyến khích,thúc đẩy phát triển nhà ở dạng căn hộ chung cư, cụ thể: Quyết định số 76 ngày 06tháng 5 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt định hướng phát triển nhà ởđến năm 2020; Quyết định số 996 ngày 19 tháng 6 năm 2014 của Thủ tướng Chínhphủ về phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến

năm 2030 Trong đó, mục tiêu đề ra là phải xây dựng các căn hộ chung cư nhằm đápứng nhu cầu của đại bộ phận người dân đang cần nhà ở tại các đô thị lớn và phát triển

1.1.2.2 Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở có điều kiện sống tốt

Người muốn mua căn hộ chung cư luôn mong muốn căn hộ chung cư được mua

đáp ứng điều kiện sống tốt: căn hộ chung cư nằm ở khu vực có đường sá đi lại rộngrãi, thuận lợi; cảnh quan, môi trường sống cũng như hạ tầng kỹ thuật của căn hộ chung

cư và hạ tầng xã hội đảm bảo phục vụ cho bản thân người ở và gia đình họ có được nơi

ở ổn định, thuận tiện Vì để đáp ứng yêu cầu về điều kiện sống tốt được người mua đặt

ra và cũng nhằm mục đích bán được căn hộ chung cư, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu

tư nên các dự án căn hộ chung cư được chủ đầu tư xây dựng luôn đặt tiêu chí này lênhàng đầu Chủ đầu tư chọn lựa vị trí xây dựng các căn hộ chung cư sao cho dễ dàngtiếp cận với hệ thống đường giao thông công cộng, thuận tiện việc đi lại như nằm gầncác trục đường giao thông chính hoặc khả năng kết nối cao với các trục đường này để

đi vào nội ô thành phố nếu các căn hộ chung cư được xây dựng ở ngoại thành; cảnhquan sống đảm bảo có nhiều cây xanh, thảm thực vật, công viên, môi trường sống vệsinh, không gian xung quanh rộng rãi, thoáng mát, ít bị ô nhiễm khói bụi Đồng thờicăn hộ chung cư được xây dựng còn đáp ứng điều kiện về hạ tầng kỹ thuật được đồng

bộ hóa, hạ tầng xã hội tạo sự thuận tiện cho người ở:

Hạ tầng kỹ thuật với hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc đượcđưa đến từng căn hộ chung cư và đảm bảo vận hành thông suốt, nếu xảy ra hỏng hócđều được doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư sửa chữa; hệ thống phòngchống cháy nổ gồm bình chữa cháy, vòi phun nước luôn đảm bảo khả năng chữa cháykhi có sự cố cháy nổ xảy ra cùng với đó hệ thống xử lý, thu gom rác cho mỗi căn hộchung cư Đối với các căn hộ chung cư ở tầng cao, người ở được lên xuống thuận tiệnthông qua hệ thống thang máy, cầu thang bộ

Hạ tầng xã hội thì các công trình trường học với các cấp học từ mầm non đếntrung học phổ thông, khu vui chơi, giải trí, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, chợ,siêu thị nằm gần khu chung cư, tạo thuận tiện cho người sống trong các căn hộ chung

cư được tiếp cận, sử dụng Chính vì căn hộ chung cư có điều kiện sống tốt nên nó luôn

là tiêu chí lựa chọn hàng đầu của người dân có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ khảnăng về tài chính để mua nhà ở riêng lẻ có giá cao, đắt đỏ tại các đô thị lớn và pháttriển của Việt Nam

1.1.2.3 Căn hộ chung cư mang đặc điểm của nhà ở

Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở, vì vậy căn hộ chung cư mang đặc điểm củanhà ở:

Một là, căn hộ chung cư gắn liền với đất ở, được xây dựng trên đất, thể hiện tính

“bất di bất dịch” không thể di dời của căn hộ chung cư

Hai là, căn hộ chung cư có tính bền vững, ổn định, thời gian sử dụng lâu dài, tính

hao mòn chậm Nếu căn hộ chung cư được xây dựng với chất lượng tốt, căn hộ chung

cư có thể sử dụng được 50 – 60 năm

Ba là, căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu

sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Nhà ở là nhu cầu quan trọng của mỗi người, mộtnơi ở ổn định có điều kiện sinh hoạt tốt sẽ đóng vai trò rất lớn đến việc tái sản xuất sứclao động bản thân, giúp tăng năng suất lao động phát triển kinh tế

Bốn là, căn hộ chung cư với cơ cấu gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp,

phòng vệ sinh đáp ứng được yêu cầu cơ bản đặt ra về kết cấu của nhà ở

Năm là, căn hộ chung cư được đưa vào các giao dịch chuyển nhượng, mua bán,

tặng cho, thừa kế, xác lập quyền sở hữu đều phải tuân thủ theo quy định pháp luật vềnhà ở, pháp luật dân sự, luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan

1.1.2.4 Căn hộ chung cư mang đặc điểm của bất động sản

Căn hộ chung cư là bất động sản nên mang các đặc điểm của bất động sản:

Thứ nhất, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính cá biệt Nó xuất phát từ

tính cá biệt và khan hiếm của đất ở Tính khan hiếm của đất ở là do diện tích đất ở cóhạn, không phải là vô tận

Thứ hai, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính bền lâu Căn hộ có kết

cấu từ bêtông, thép, những loại vật liệu có khả năng chịu lực lớn, bền với thời gian nênkhi căn hộ chung cư được xây dựng, sau một thời gian được sử dụng, nếu thườngxuyên sửa chữa, nâng cấp có thể tồn tại thời gian dài

Thứ ba, căn hộ chung cư là loại bất động sản chịu sự ảnh hưởng và tác động lẫn

nhau Giá trị của căn hộ chung cư có thể bị tác động của các bất động khác, các côngtrình xây dựng xung quanh Đặc biệt, trong trường hợp căn hộ chung cư nằm tại những

vị trí có các công trình hạ tầng xã hội thuận tiện cho việc đi lại, học tập, vui chơi nhưtrường học, đường sá, chợ, siêu thị sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của căn hộ

chung cư

Thứ tư, căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng để đưa đưa vào mua bán trên thị

trường bất động sản nên nó còn chịu sự chi phối của chính sách và pháp luật về kinhdoanh bất động sản3

1.1.3 Phân loại căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là nhà ở, là nơi sống, sinh hoạt của cá nhân, các thành viêntrong hộ gia đình Đây là một không gian khép kín, riêng biệt nhưng đồng thời nó phảiđảm bảo những tiêu chí về cơ cấu căn hộ với diện tích căn hộ, thông gió, chiếu sáng,trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ… Đây là những tiêu chí cơ bản cần có của một căn

hộ chung cư được quy định cụ thể tại Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6năm 2008 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư” Dựa trên cáctiêu chí về căn hộ chung cư đã được quy định, có thể phân căn hộ chung cư thành 4loại:

Căn hộ chung cư loại 1: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 70m2 vớikhông gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diệntích hơn 20m2 và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, hai khu vệ sinh với đầy

đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắmnằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh cùng cácphòng chức năng khác Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên

và tiếp xúc với không gian rộng rãi

Căn hộ chung cư loại 2: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 60m2 vớikhông gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diệntích hơn 15m2 và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, tối thiểu hai phòng vệsinh với đầy đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoasen, bồn tắm nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nướclạnh cùng các phòng chức năng khác Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếusáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian bên ngoài

Căn hộ chung cư loại 3: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 50m2 với cơcấu căn hộ đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành gồm phòng khách, phòng ngủ(phòng ngủ chính diện tích hơn 12m2), phòng bếp, phòng vệ sinh có bồn cầu, bồn rửamặt Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêuchuẩn hiện hành

Căn hộ chung cư loại 4: là căn hộ có diện tích, cơ cấu các phòng cũng gồm phòng

3

Nguyễn Thế Phán, Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản, Đại học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa

bất động sản và KT tài nguyên, 2010, trang 3-4

khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh nhưng diện tích mỗi phòng nhỏ hơn căn

hộ chung cư loại 3 Diện tích căn hộ chung cư không nhỏ hơn 45m2 đối với dạng nhà ởthương mại và không nhỏ hơn 30m2 đối với dạng nhà ở xã hội Các phòng đều đảmbảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn cơ bản được đề ra đối vớicăn hộ chung cư

Tóm lại, cách phân loại căn hộ chung cư trên đây dựa trên những tiêu chí về diệntích căn hộ, thông gió, chiếu sáng, trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ…Ngoài ra, trênthực tế còn có những cách phân loại căn hộ chung cư khác như phân loại căn hộ chung

cư thành căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ chung cư bìnhdân, tiêu chí để đưa ra cách phân loại này dựa trên nhiều yếu tố như giá bán, diện tíchcăn hộ, kết cấu hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội của nhà chung cư,…

1.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nhu cầu nhà ở của người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì

vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng đối tượng là nhà ở nóichung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh và phát triển Theo đómột trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên khi tham giagiao dịch là hợp đồng

Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau:

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm

dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể 4

Trong lĩnh vực thương mại: là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong hoạt đông thương mại 5

Bộ luật Dân sự 2005: Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự6

Từ các khái niệm về hợp đồng có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua báncăn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa4

Phạm Hữu Nghị, Sửa đổi Bộ Luật Dân sự năm 2005 - Vấn đề cải cách hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và

Pháp luật – Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, 2010, trang 2

5 Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học

Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3

6 Theo khoản 1, Điều 338, Bộ luật Dân sự năm 2005

vụ chuyển giao căn hộ chung cư của mình cho bên mua và có quyền nhận tiền; bênmua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận căn hộ chung cư

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua

bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở Ngoài ra hợp đồng mua bán căn hộ chung cưcòn mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng

1.2.2.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

Căn hộ chung cư là bất động sản một loại tài sản Vì vậy, hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ Theo đó,

bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụnhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụcủa bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thựchiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên cóquyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã

thỏa thuận Ví dụ: bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh toán tiền nhưng không thực

hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện; ngược lại bên mua đã thanh toántiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì bênmua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên mua

Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù Tức là khi

một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kiamột lợi ích tương ứng Theo đó, bên bán chuyển giao căn hộ chung cư cho bên mua thìbên mua chuyển trả phần tiền cho bên bán tương ứng với giá trị căn hộ chung cư đãđược hai bên thỏa thuận trong hợp đồng

Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận Ưng thuận là

một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng làđặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng Kể từ thời điểm các bên

đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợpđồng đó được coi là đã xác lập

Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở

hữu tài sản từ phía bên bán cho bên mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này, bênbán có trách nhiệm chuyển giao tài sản và quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình chobên mua

Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về

việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự do giao kết hợpđồng, tự nguyện bình đẳng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay thẳng không lừa dối,giả tạo7

1.2.2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở

Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mangđặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở:

Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của các lĩnh vực

pháp luật gồm pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và các văn bản có liên quan Nhữngquy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thểhóa thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư về mặt hình thức phải được lập thành

văn bản8 Văn bản được thể hiện dưới vật liệu hữu hình là giấy, những thỏa thuận,thống nhất ý chí của các bên trong hợp đồng được ghi lại và lưu giữ, không bị mất đinhư đối với hợp đồng thực hiện bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể

Ba là, nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thể hiện: tên địa chỉ

các bên, mô tả đặc điểm căn hộ chung cư, giá phương thức thanh toán, thời gian giaonhận căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên, ngày – tháng – năm

ký kết hợp đồng, chữ ký các bên, thỏa thuận khác9

Bốn là, việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung là cơ sở pháp lý để hình

thành mối quan hệ pháp lý về mua bán giữa các bên Các bên ràng buộc với nhau bởinhững thỏa thuận được giao kết trong hợp đồng

Năm là,hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự chuyển giao quyền sở hữu căn

hộ chung cư từ bên bán sang bên mua căn hộ chung cư Bên bán có nghĩa vụ bàn giaocăn hộ chung cư và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cácgiấy tờ có liên quan khác như bảng vẽ thiết kế nhà chung cư, căn hộ chung cư, mặt cắtcủa căn hộ chung cư…cho bên mua căn hộ chung cư

1.2.2.3 Hợp đồng mua bán căn hộ mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng

7

Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, 2009, trang 278

8 Theo khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009

9 Theo khoản 2, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối

tượng của hợp đồng, điều kiện để chủ thể được thực hiện giao dịch mua bán căn hộchung cư…

Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật

dân sự, luật về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà ở mà hợp đồng mua bán căn hộchung cư còn chịu sự điều chỉnh của luật về kinh doanh bất động sản

Thứ hai, căn hộ chung cư được giao dịch mua bán có thể là căn hộ chung cư hình

thành trong tương lai, căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung chung cư đã

có sẵn (khoản 1, Điều 22 Luật Kinh doan bất động sản năm 2006)

Thứ ba, chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư là chủ thể duy nhất được quyền bán

căn hộ chung cư ngay cả khi căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

Thứ tư, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những chủ

thể được pháp luật Việt Nam cho phép được mua căn hộ chung cư tại Việt Nam vớimục đích để ở nếu thỏa điều kiện pháp lý kèm theo (được phép lưu trú tại Việt Nam,đầu tư tại Việt Nam, thuộc những đối tượng được pháp luật có quy định) bên cạnhnhững chủ thể trong nước được mua và sở hữu căn hộ chung cư

Thứ năm, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại giữa chủ

đầu tư và khách hàng bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất độngsản (khoản 2, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006)

1.2.3 Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết bởi chủ đầu tư với khách hàngđược phân thành hai loại hợp đồng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở

xã hội và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại Sự khác biệt cơbản giữa hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này là ở đối tượng được mua căn

hộ chung cư

1.2.3.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội

Hợp đồng được ký kết giữa bên bán là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư đượcNhà nước hỗ trợ các chính sách về đất xây dựng, được miễn giảm tiền sử dụng đất,tiền thuê đất; giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưuđãi từ các tổ chức, tính dụng, ngân hàng hoặc nguồn ngân sách địa phương… để đầu

tư xây dựng căn hộ chung cư bán cho bên mua thuộc diện: người có công; cán bộ,công viên chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người có thu nhập thấp; các đối

tượng đã hết tiêu chuẩn nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cưnhưng chưa bố trí được nhà ở

1.2.3.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại

Hợp đồng được ký kết giữa bên bán cũng là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư,chủ đầu tư tự bỏ vốn để đầu tư, tạo lập căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu của ngườicần nhà ở và theo cơ chế thị trường “thuận mua vừa bán” Bên mua chỉ cần đượcquyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có đủ khả năng về tài chính thì đều được mua căn

hộ chung cư dạng nhà ở thương mại nếu có nhu cầu mua

1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư

Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng diễn ra khásôi động trong khoảng thời gian gần đây, số lượng căn hộ chung cư được mua bánngày càng nhiều bởi nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở của người dân không ngừngtăng cao Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán căn hộ cũng không tránh khỏi nhữngtranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng về các vấn đề như: chủ đầu tư đãnhận đủ tiền mua căn hộ chung cư nhưng đến thời điểm bàn giao căn hộ thì căn hộchung cư vẫn chưa hoàn thành, căn hộ chung cư đã được bàn giao cho người muanhưng thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua không được chủđầu tư thực hiện, chủ đầu tư tính phần diện tích căn hộ chung cư mà người mua không

sử dụng vào giá bán căn hộ chung cư gây thiệt hại cho người mua, người mua chậmthanh toán tiền cho chủ đầu tư…Vì vậy, quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt độngmua bán căn hộ chung cư là rất cần thiết

1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhìn

từ góc độ quản lý nhà nước

Để đảm bảo các giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và ngườimua được thực hiện thuận lợi, hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa các bên khithực hiện hợp đồng thì cần phải có sự tham gia quản lý của nhà nước thông qua công

cụ pháp luật và để sự vào cuộc của nhà nước mang lại hiệu quả thì các quy pháp luậtđược ban hành cần phải rõ ràng, cụ thể về các vấn đề như: điều kiện để các bên đượcxác lập, thực hiện hợp đồng; tiến độ thanh toán nếu mua bán căn hộ chung cư hìnhthành trong tương lai; phần thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư của cácchủ sở hữu; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; trách nhiệm làm thủ tụccấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…

1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đối với chủ đầu tư và bên mua

Thứ nhất, chủ đầu tư được hỗ trợ chính sách về thuế, đất để đầu tư dự án căn hộ

chung cư, việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bênmua được đơn giản hóa, tiết kiệm chi phí, chủ đầu tư được quyền bán căn hộ chung cưhình thành trong tương lai để huy động vốn cho dự án Bên cạnh đó phải có biện phápchế tài đối với chủ đầu tư huy động vốn từ người mua căn hộ chung cư để đầu tư cho

dự án nhưng chủ đầu tư lại sử dụng vốn không đúng mục đích

Thứ hai, người mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội cần được hỗ trợ tiền vay

với lãi suất thấp, các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư được bán phải đượcchính xác không mập mờ, công khai những khoản chi phí đã được chủ đầu tư đưa vào

để hình thành nên giá bán căn hộ, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ởthương mại không bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản Ngoài ra, cần cóbiện pháp bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai khichủ đầu tư không không thể hoàn thành dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho ngườimua

Kết luận chương 1

Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần thiết phải xây dựng đượckhái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng đồng thờicũng cần nắm vững, hiểu rõ về đối tượng được mua bán trong hợp đồng là căn hộchung cư với những đặc điểm đặc trưng của loại hình nhà ở này để từ đó có sự vậndụng các quy định pháp luật phù hợp vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bêncạnh đó là sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,quy định pháp luật càng chặt chẽ thì những tranh chấp phát sinh giữa các bên trongquá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giảm bớt, hạn chế thiệt hại không mong muốncho mỗi bên, đồng thời với sự phát triển của quan hệ mua bán căn hộ chung cư trongthời gian gần đây thì các quy định pháp luật đã được ban hành cũng phải không ngừngđược hoàn thiện những thiếu sót, những hạn chế để theo kịp với sự phát triển đó

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

2.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những người tham gia xác lập,thực hiện hợp đồng; có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng bán căn hộ chung cư vàchủ thể phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng

2.1.1 Bên bán căn hộ chung cư

Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư cũng đồng thời là bên bán căn hộ chung cư Để

trở thành chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thì nhà đầu tư phải được công nhận là chủđầu tư và dự án căn hộ chung cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:

Nhà đầu tư là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản (vốn phápđịnh 6 tỷ đồng) và có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấphơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấphơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên (trong đóvốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư là vốn thực có của nhà đầu tư tính đến năm trước liền

kề với năm nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án căn hộ chung cư được thể hiện trongbáo cáo tài chính của nhà đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợpnhà đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận vốnchủ sở hữu của nhà đầu tư bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền Nhà đầu tư có tráchnhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lậpdanh mục các dự án căn hộ chung cư đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốnđầu tư của từng dự án)10

Nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư dự án căn hộ chung cư sẽ nộp hồ sơ đăng ký với SởXây dựng nơi có quy hoạch dự án phát triển nhà ở Nhà đầu tư được chọn làm chủ đầu

tư thông qua hình thức chỉ định hoặc hình thức đấu thầu Hình thức chỉ định chủ đầu

tư được thực hiện khi chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện đăng ký dự án phát triển nhà

ở hoặc nhà đầu tư đó có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp và phù hợp với quyhoạch xây dựng nhà ở Đối với hình thức đấu thầu được thực hiện khi có nhiều nhàđầu tư cùng đăng ký thực hiện dự án và cơ sở để nhà đầu tư được thắng thầu và đượccông nhận là chủ đầu tư được căn cứ trên năng lực chuyên môn, kinh nghiệm, khảnăng tài chính (tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn), bảo đảm về chất lượng và tiến độ thựchiện dự án của nhà đầu tư nào vượt trội hơn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự ánđược quy hoạch có thẩm quyền quyết định công nhận chủ đầu tư Khi đã trở thành chủđầu tư, nhà đầu tư tiến hành thực hiện các thủ tục hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩmquyền chấp thuận đầu tư và phê duyệt dự án căn hộ chung cư

10 Theo Điều 12, Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật Nhà ở và Điều 3, Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

Trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đượcthành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu Khi các doanh nghiệp này tham gia hoạtđộng kinh doanh bất động sản trên thị trường, do năng lực về vốn yếu, nên đã thựchiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ đúng quy định pháp luật gây xáotrộn, bất ổn cho thị trường Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong nước đăng ký vốn điều

lệ lớn, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng chỉ cần đáp ứng vốnpháp định 6 tỷ theo quy định là được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.Thực tế, năng lực tài chính của doanh nghiệp không đảm bảo hoặc có thì chỉ là lúc đềnghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đầu tư, xin chủtrương đầu tư, khi đi vào triển khai thực hiện dự án cụ thể thì không đảm bảo năng lực

tài chính do đầu tư dàn trải vào nhiều dự án bất động sản Nguyên nhân do: i) Quy

định mức vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng

kinh doanh bất động sản (6 tỷ đồng Việt Nam) là quá thấp ii) Quy định vốn chủ sở

hữu (“vốn thực có” của chủ đầu tư ) khi triển khai dự án (15-20% tổng mức đầu tư của

dự án) là chưa chặt chẽ để đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư Bởi trong thực

tế, nhiều chủ đầu tư cùng lúc có thể triển khai nhiều dự án, nhất là những dự án lớn.Việc quy định vốn sở hữu của chủ đầu tư không thấp hơn 15-20% tổng mức đầu tư của

dự án đã được phê duyệt chưa quy định cụ thể là cho từng dự án hay là cộng gộpchung cho các dự án do Chủ đầu tư đang thực hiện11 Vì vậy, Luật Kinh doanh bấtđộng sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy địnhđối với doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định doChính phủ quy định nhưng không thấp hơn 20 tỷ đồng (khoản 1, Điều 7, Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014) nhằm giảm bớt những tổ chức, cá nhân không đủ nănglực về tài chính, năng lực về vốn nhưng vẫn muốn tham gia kinh doanh bất động sản

dễ dẫn đến những xáo trộn, bất ổn cho thị trường Bên cạnh đó quy định về vốn chủ sởhữu, định nghĩa vốn thực có của chủ đầu tư trong văn bản hướng dẫn hiện hành (Nghịđịnh 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành) cần được sửa đổi, bổ sung kịp thời theo hướng quy định cụ thểvốn thực có của chủ sở hữu trong từng dự án được chủ đầu tư thực hiện không thấphơn 15- 20% để phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế, xã hội, tạo sự ổn địnhcho phát triển thị trường kinh doanh bất động sản

2.1.2 Bên mua căn hộ chung cư

2.1.2.1 Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại

11 Theo mục 6, phần II, Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ngày 16/5/2013

Chủ thể tham gia với tư cách bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại có

thể là cá nhân trong nước, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoàihoặc cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài (Điều 35, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi,

bổ sung năm 2009) Các chủ thể này được quyền mua và sở hữu căn hộ chung cưdạng nhà ở thương mại tại Việt Nam

Cá nhân trong nước

Cá nhân trong nước là chủ thể thường xuất hiện nhất của hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư Tuy nhiên không phải mọi cánhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này Để được tham gia vào giao dịchmua bán căn hộ chung cư với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân trong nước cần

có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (điểm b, khoản 1, Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005sửa đổi, bổ sung năm 2009)

Năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư là khả năng của người đó bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ýchí, xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua báncăn hộ chung cư nên cá nhân đó phải đủ mười tám tuổi trở lên, không mắc bệnh tâmthần hoặc các bệnh khác dẫn đến không làm chủ được hành vi của mình hoặc nghiện

ma túy, chất kích thích dẫn đến phá tán tài sản tài sản gia đình (Điều 19, Điều 22, Điều

23 Bộ luật Dân sự năm 2005) Do căn hộ chung cư là một đối tượng đặc biệt phải đăng

ký quyền sở hữu và nó có giá trị lớn nên để đảm bảo quyền lợi các bên khi giao kếthợp đồng, pháp luật về nhà ở đòi hỏi cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự

để có quyết định đúng đắn nhất khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chungcư

Tổ chức trong nước

Tổ chức trong nước phải có tư cách pháp nhân: Thứ nhất, tổ chức đó phải được

thành lập hợp pháp Thứ hai, phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ Thứ ba, có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm về tài sản đó Thứ tư, tổ chức đó

nhân danh chính mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều 84, Bộluật Dân sự năm 2005) Khi tổ chức đã có tư cách pháp nhân, tổ chức đó có năng lựcpháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao kết hợp đồng mua báncăn hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nướcngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài12.Người đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong nước và để đượcmua và sở hữu căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho bản thân và gia đình sinhsống thì người đó phải thỏa điều kiện:

Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam,

người đó vẫn được xem là công dân Việt Nam nên chỉ cần được tạm trú tại Việt Namthì người đó được quyền mua và sở hữu không hạn chế số lượng căn hộ chung cư dạngnhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở

Thứ hai, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, do họ không còn giữ quốc

tịch Việt Nam nên họ không được xem là công dân Việt Nam Vì vậy, người gốc ViệtNam đó muốn mua căn hộ chung cư thì phải thỏa điều kiện được tạm trú tại Việt Nam

từ ba tháng trở lên và thuộc một trong những diện: người về đầu tư trực tiếp tại ViệtNam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; là nhà khoa học,nhà văn hoá hoặc người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhucầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Namsinh sống ở trong nước Người gốc Việt Nam đó có thể mua và sở hữu không hạn chế

số lượng căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở.Trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc một trong những diện trên thì chỉ đượcmua một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ởthương mại13

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của dân tộc ViệtNam Đảng và Nhà nước Việt Nam luôn tạo mọi điều kiện về chủ trương, chính sách

để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng những quyền lợi gần như ngườiViệt Nam trong nước, trong đó có chính sách nhà ở Tuy nhiên, có những vướng mắckhác dẫn đến chủ trương, chính sách đã có nhưng cũng gặp không ít khó khăn khi họmuốn mua một căn nhà và sống tại Việt Nam Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều ngườitrước đây rời Việt Nam ra nước ngoài sinh sống theo nhiều diện khác nhau (người thânbảo lãnh, vượt biên ) hơn nữa do chính sách về di trú và quốc tịch của mỗi quốc giađều khác nhau đặc biệt là chính sách mở cửa của Nhà nước Việt Nam cũng chỉ mớinới rộng trong khoảng vài năm trở lại đây nên không phải ai cũng có thể đáp ứngnhững điều kiện luật định để có đủ giấy tờ chứng minh mình có quốc tịch Việt Namhay nguồn gốc Việt Nam Bên cạnh đó là việc người Việt Nam phải thỏa điều kiệnđược tạm trú tại Việt Nam, người gốc Việt Nam không thuộc một trong những diện

12 Theo khoản 3, Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014

13 Theo Điều 66, Điều 67 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở

pháp luật đã quy định chỉ được phép mua và sở hữu một căn hộ chung cư dạng nhà ởthương mại Đây là những yếu tố cản trở để người Việt Nam định cư ở nước ngoàimua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chính sách pháp luật cần có hướng sửa đổi phùhợp hơn, tạo điều kiện hơn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014

đã quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần được nhập cảnh vào ViệtNam (không cần phải thỏa điều kiện được tạm trú như quy định tại Điều 66, 67 Nghịđịnh 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở như đã trình bày ở trên) thìđược quyền mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư gắn liền với quyền sửdụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở riêng lẻ nói chung, căn hộchung cư nói riêng được sở hữu (khoản 1, Điều 155 Luật Nhà ở năm 2014) Đây làhướng sửa đổi phù hợp của nhà làm luật, đáp ứng được những mong mỏi của ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Cá nhân nước ngoài

Cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam để

ở thì cá nhân nước ngoài đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trongnước, được phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên, đồng thời thỏa điều kiện đangsinh sống làm việc tại Việt Nam: người đầu tư trực tiếp tại Việt Nam còn thời hạn từmột năm trở lên hoặc là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý hoặc đangđược thuê giữ chức vụ quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; người

có công đóng góp cho đất nước Việt Nam; người có trình độ kỹ sư, cử nhân trong lĩnhvực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục-đào tạo có giấy phép lao độnghoặc giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam; người có kỹ năng, chuyên mônđặc biệt được phép hành nghề tại Việt Nam; người nước ngoài kết hôn với công dânViệt Nam Người đó được mua và sở hữu một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại(Điều 5, Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 của Chính phủ hướngdẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm

2008 của Quốc hội quy định về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài muanhà, sở hữu nhà tại Việt Nam - hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 đã hết hiệu lực)

Chính sách cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu căn hộ chung cư tạiViệt Nam là một hướng mở của nhà làm luật, tạo điều kiện để khuyến khích cá nhânnước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam pháttriển đi lên Tuy nhiên mức độ mở của chính sách vẫn còn nhiều hạn chế đối với cánhân nước ngoài Bởi cá nhân nước ngoài đến Việt Nam với mục đích làm việc và đầu

tư là chủ yếu nên không phải tất cả mọi người đều có gia đình đi cùng, trong khi đó

quy định của pháp luật là họ bắt buộc phải thỏa điều kiện đang sinh sống làm việc tạiViệt Nam và được cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên Đây chính làvướng mắc Bởi đối tượng đủ điều kiện đang sinh sống và làm việc thì thường không

cư trú liên tục một năm tại Việt Nam vì đa số họ đến Việt Nam làm việc theo hợp đồngngắn hạn và họ thường xuyên về nước để thăm gia đình trong các kỳ nghỉ lễ của cảViệt Nam và nước họ dẫn đến thị thực vào Việt Nam của họ đa số là vài tháng nên rất

ít trường hợp được cấp thẻ thường trú hoặc tạm trú từ một năm trở lên Cùng với đó làquyền sở hữu căn hộ chung cư của cá nhân nước ngoài cũng bị hạn chế khi họ khôngđược quyền cho thuê căn hộ chung cư đã mua (khoản 1, Điều 6, Nghị quyết19/2008/QH12), trong khi việc sử dụng căn hộ chung cư không thường xuyên, liên tục

do phải đi công tác nhiều nơi ở trong nước hoặc ở nước ngoài, nhưng vì không đượccho thuê trong thời gian không sử dụng nhà ở nên họ cũng không muốn mua nhà ở Vìvậy, quy định pháp luật vẫn còn nhiều vướng mắc cần được xem xét, khắc phục

Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm

2014 đã quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì đượcquyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (khoản 3, Điều 157, Luật Nhà ở năm 2014) Đây làmột hướng sửa đổi phù hợp của nhà làm luật, giúp khắc phục điểm hạn chế về điềukiện lưu trú từ một năm trở lên tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài của Nghịquyết 19/2008/QH12 như đã trình bày ở trên Đồng thời cá nhân nước ngoài không bịhạn chế việc chỉ được phép mua một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại mà cánhân nước ngoài được mua tối đa đến 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòanhà chung cư thương mại (điểm b, khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014), cũngnhư việc cá nhân nước ngoài mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại được quyềncho thuê căn hộ chung cư của mình khi cá nhân nước ngoài đó không có nhu cầu sửdụng nhưng phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà

ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuênhà ở này theo hướng dẫn của Chính phủ (điểm a, khoản 2, Điều 160 Luật Nhà ở năm2014)

Tổ chức nước ngoài

Tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư vốn đầu tư nước ngoài đang

hoạt động tại Việt Nam từ một năm trở lên theo pháp luật về đầu tư và không có chứcnăng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tạidoanh nghiệp đó ở Doanh nghiệp được mua và sở hữu một hoặc một số căn hộ chung

cư dạng nhà ở thương mại để làm nhà ở cho người lao động của doanh nghiệp (khoản

5, Điều 2, Nghị quyết 19/2008/QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân mua và sở hữu nhà

ở tại Việt Nam – hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 đã hết hiệu lực)

Tại một số địa phương có nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đanghoạt động và có các chuyên gia nước ngoài đang làm việc như: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh,Bình Dương, Đồng Nai nhưng lại không có căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mạiphù hợp và đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt của người nước ngoài hoặc có căn hộchung cư dạng nhà ở thương mại nhưng lại ở xa nơi làm việc, không thuận tiện choviệc đi lại của người nước ngoài, dẫn đến mặc dù họ có nhu cầu về chỗ ở nhưng đãchọn phương án thuê nhà ở để thuận tiện cho đi lại, làm việc Bên cạnh đó là do chiphí mua căn hộ chung cư còn quá cao so với chi phí thuê nhà ở cho người nước ngoàiđang làm việc tại doanh nghiệp đó ở và doanh nghiệp không được cho thuê, khôngđược bố trí cho cá nhân trong nước sử dụng khi nhà ở đã mua không sử dụng hết hoặc

bỏ trống khi các chuyên gia làm việc tại doanh nghiệp hết hạn về nước14 Vì vậy, việcdoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Namvẫn còn ít

Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014

đã quy định không chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà chi nhánh, vănphòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài không có chứcnăng kinh doanh bất động sản và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tạiViệt Nam đều được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho người laođộng của tổ chức nước ngoài đó ở nhưng không được dùng nhà ở để cho thuê, làm vănphòng hoặc sử dụng vào mục đích khác (khoản 2, Điều 157 và điểm b, khoản 2 Điều

160 Luật Nhà ở năm 2014) Quy định theo hướng mở của nhà làm luật đã tạo điều kiện

để không chỉ chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà còn có những chủthể khác như đã trình bày ở trên được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thươngmại Bên cạnh đó, luật sửa đổi còn cho phép tổ chức nước ngoài được quyền mua tối

đa 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòa nhà chung cư thương mại (điểm b,khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014) Những quy định mới của luật Nhà ở năm

2014 đã tạo điều kiện để kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản nóichung, thị trường mua bán căn hộ chung cư nói riêng, đồng thời thu hút các nhà đầu tưnước ngoài đầu tư vào Việt Nam

2.1.2.2 Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội

Người được mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội là những người thuộc diện:

người có công cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan, đoàn thể Nhànước; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người làm công tác cơ yếu (công tác cơ mật

14

Theo Báo cáo 400/BC-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 10 năm 2013 về tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

đặc biệt, thuộc lĩnh vực an ninh quốc gia, sử dụng nghiệp vụ mật mã, kỹ thuật mật mã

và các giải pháp có liên quan để bảo vệ thông tin bí mật nhà nước15) được hưởng chế

độ chính sách như quân nhân; công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tếlàm việc trong các khu công nghiệp; người thu nhập thấp, người theo chuẩn nghèo, hộnghèo; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư nhưng chưa được bố trí chỗ ở Đồng

thời các đối tượng này còn phải đáp ứng các điều kiện sau: Thứ nhất, người chưa có

nhà ở thuộc sở hữu của mình (người đó đang ở thuê) hoặc có sở hữu nhà nhưng diệntích nhà ở nhỏ hơn 8m2 sàn/người hoặc nhà ở tạm bợ hư hỏng, dột nát, chưa nhận được

bất kỳ hỗ trợ từ Nhà nước Thứ hai, người mua căn hộ chung cư của dự án phát triển

nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án và có đóng

bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên Thứ ba, trường hợp người đó thuộc diện có thu

nhập thấp thì phải không nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên Đối với người muacăn hộ chung cư mà người đó thuộc diện tái định cư thì thực hiện theo quy định,hướng dẫn cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án căn hộ chung cư dạngnhà ở xã hội (Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 củaChính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)

Nhà nước luôn khuyến khích và có những chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinhdoanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội để bán, trả chậm, trả dần đối vớingười có công, công chức, viên chức, người nghèo, người có thu nhập thấp Trong đó,các dự án căn hộ chung cư là sự chọn lựa hàng đầu của rất nhiều nhà đầu tư Hiện nay,

số lượng các dự án căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng khánhiều để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Tuy nhiên, giá bán căn hộ chung cưdạng nhà ở xã hội trên thực tế không phải rẻ, thậm chí là có mức giá bán ngang mức

giá căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại Ví dụ: dự án 420 căn hộ chung cư dạng

nhà ở xã hội của công ty cổ phần xây dựng số 3 (Vinaconex) – Hà Nội có mức giá bánmỗi m2 căn hộ là 13 triệu đồng, căn hộ 50m2 đã có mức giá 650 triệu đồng16, một mứcgiá cao so với mức thu nhập của những đối tượng được mua căn hộ chung cư dạng nhà

ở xã hội Vì vậy, bên cạnh những chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bấtđộng sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội thì nhà nước càng cần có nhiều chính sách hỗtrợ hơn đối với những đối tượng mua nhà ở xã hội như lập quỹ hỗ trợ nhà ở xã hội, hỗtrợ về vốn vay và lãi suất thấp cho người mua nhà ở xã hội…

Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014quy định về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội vẫ giữ quy định tương tự

15 Theo khoản 1, Điều 3 Luật Cơ yếu năm 2011

16 Anh Đào – Báo điện tử VnMedia – Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam, Nghịch lý giá nhà ở xã

hội vẫn cao,

1020080.html [truy cập ngày 17/9/2014]