BÀI TIỂU LUẬN-QUAN ĐIỂM XÃ HỘI TRONG VẤN ĐỀ GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN

1.Chính sách hiện hành về nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp Nhà ở xã hội được nêu trong Mục 4 Chương 3 Luật Nhà ở năm 2005 Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến kh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TPHCM KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG

QUAN ĐIỂM XÃ HỘI TRONG VẤN ĐỀ GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN

TIỂU LUẬN

Sinh viên: Trần Lê Quang Ngọc

MSSV: 81002149

NỘI DUNG

1.Chính sách hiện hành về nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp

2 Nhà ở giá rẻ

3 Tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp

4 Hợp tác xã nhà ở

5 Kết luận và kiến nghị

1.Chính sách hiện hành về nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở xã hội được nêu trong Mục 4 Chương 3

Luật Nhà ở năm 2005

Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến

khích như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,

được miễn giảm các khoản thuế liên quan

Nhà ở xã hội

Đối tượng được thuê nhà là những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác

theo quy định của Chính phủ, nhưng chưa có nhà

ở thuộc sở hữu hay chưa được thuê hay mua nhà ở nhà nước, hoặc ở chật dưới 5m2/người hay ở nhà tạm, hư hỏng Nhà ở xã hội đô thị phải là nhà

chung cư

Nhà ở xã hội

Như vậy, theo các quy định trên thì nhà ở xã hội cũng tức là nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng chỉ là nhà cho thuê

Nhà ở xã hội

Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định

số 105/2007 phê duyệt Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm

mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trường và tạo điều kiện trợ giúp

các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở

Đến Quyết định số 67/2009 (tháng 4) của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà

ở cho người thu nhập thấp”

Nhà ở cho người thu nhập thấp

“Nhà ở cho người thu nhập thấp” không chỉ để

cho thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần Chủ đầu tƣ là các doanh

nghiệp, bao gồm:

1) Chủ dự án nhà ở thương mại trên đất rộng ≥

10 ha thì phải dành 20% diện tích đất để phát triển

nhà ở cho NTNT;

2) Chủ đầu tư đã có đất và đăng ký xây dựng nhà ở cho NTNT;

3) Chủ dự án được giao đất để xây dựng nhà ở cho NTNT Về mặt chính sách, các ưu đãi cho bên cung còn được bổ sung thêm về hỗ trợ tín dụng đầu tư, về

cung cấp miễn phí thiết kế và được Nhà nước trợ giúp đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án

Nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhận xét tóm lược đối với chính sách hiện hành về nhà

ở xã hội / nhà ở cho người thu nhập thấp:

- Tuy Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhưng 4 năm sau mới có một số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho NTNT, khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau

- Theo Luật năm 2005 và Quyết định số 67/2009, dù tên gọi là gì thì loại nhà

ở này đều do tư nhân đầu tư theo chính sách khuyến khích của Nhà nước để cho thuê, cho thuê mua hay để bán, nhưng đến Nghị định số 71/2010 thì lại thêm chủ đầu tư mới

là Nhà nước, và nhà ở do Nhà nước xây dựng chỉ cho thuê mà thôi

- Trong Luật thì chính sách khuyến khích chỉ bao gồm các ưu đãi cho bên cung, còn bên cầu chỉ được quyền thuê nhà, do đó Nghị định số 71/2010 chỉ hướng dẫn biện pháp giúp đỡ bên cung mà thôi, không đề cập gì đến quy định về Nhà nước trợ giúp lãi suất tiền vay của bên cầu để mua nhà như quy định trong Quyết định số

67/2009 ra trước đó một năm (nhưng không nói rõ tiền trợ giúp lấy từ nguồn nào)

- Khuôn khổ pháp lý cho nhà ở xã hội/nhà ở cho NTNT khá chi tiết về quy trình thủ tục nhưng lại rất sơ sài về mặt tài chính tiền tệ, vì vậy tính khả thi của chính sách không cao, đến nay việc triển khai vẫn còn gặp khá nhiều lúng túng

- Chỉ đề cập đến nhà ở cho người thu nhập thấp trong đô thị, mà không bàn

về nhà ở công nhân, sinh viên và nhà ở người nghèo nông thôn

2 Nhà ở giá rẻ

Nhà ở giá rẻ

Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự do trên thị trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin-cho” Người mua,

kể cả người thu nhập thấp, hễ có

đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn, nói cách khác là quyền lợi và nhân

phẩm của họ được tôn trọng

Nhà ở giá rẻ

Để có được giá rẻ thì căn hộ chỉ nên có diện tích vào khoảng 40~60 m2 đủ đáp ứng nhu cầu ở cho

hộ gia đình có 4~5 người, tức là mỗi người ở

khoảng 10~12 m2 Ngoài ra cũng nên có cả loại căn hộ 20~30 m2 cho người độc thân hay mới lập gia đình Chính quyền thay vì quy định diện tích tối thiểu của căn hộ, chỉ nên quy định diện tích ở tối thiểu hợp vệ sinh tính theo đầu người tại từng giai đoạn phát triển của địa phương,

chẳng hạn hiện nay có thể là 7,5 m2 cho mỗi

công nhân đơn thân ở trọ và 9 m2 cho mỗi

người trong hộ gia đình Giới hạn đó dần dần sẽ được nâng lên khi kinh tế phát triển hơn

Ngoài nhà ở giá rẻ xây mới còn có nhà ở giá rẻ do

các hộ mới giàu lên nhượng lại cho người khác khi

họ chuyển đến nơi ở sang trọng hơn Hiện tượng này gọi là “hiệu ứng lọc” (filtering effect), nói lên rằng sự phát triển phân khúc nhà ở cao cấp cũng có tác động liên hoàn đến việc cải thiện điều kiện ở cho người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp

Nhà ở giá rẻ cũng tạo điều kiện cho các hộ thuộc diện tái định cư kiếm được chỗ ở ưng ý tại nơi mong

muốn Cũng tương tự như nhà giá rẻ, chính quyền có chính sách tái định cư chứ không nên xây dựng loại nhà ở bao cấp gọi là “nhà tái định cư”chất lượng kém

mà hộ tái định cư buộc phải chấp nhận

Nhà ở giá rẻ

3 Tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp

Việc trợ giúp tài chính cho các đối tượng chính sách được thực hiện bằng hai phương thức:

1) Trợ giúp các nhà đầu tư dự án nhà ở xã

hội thông qua ưu đãi về thuế, vốn vay, trợ giúp xây dựng cơ sở hạ tầng, và

2) Trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội vay

tín dụng với lãi suất thấp để mua nhà và được

bảo hiểm, bảo lãnh khoản vay thế chấp đó

Phương thức thứ nhất nhằm trợ giúp bên cung để khuyến khích xây dựng nhà ở

giá rẻ bán thu tiền một lần cho các hộ thu nhập thấp Vì được Nhà nước cho một

số ưu đãi nên bên bán chỉ được bán theo điều kiện và cho những đối tượng do chính quyền quy định, còn bên mua thì phải làm đơn và xin chứng nhận mình đáp ứng các điều kiện đó Như vậy bên bán, vốn là nhà kinh doanh, nay lại kiêm nhiệm chức năng xét duyệt bên mua, còn bên mua tuy có đủ tiền để trả tiền

mua, thì trở thành đối tượng “xin” được mua nhà! Theo những điều trình bầy tại các phần trước, có thể tránh nhược điểm trên nếu điều chỉnh mục tiêu của

phương thức trợ giúp bên cung là để “khuyến khích thị trường phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ”, đi kèm với điều kiện duy nhất là giá nhà không được vượt quá giới hạn quy định Nhà được bán tự do trên thị trường Ban đầu, khi số

người mua vượt quá số căn hộ định bán thì còn phải tổ chức bốc thăm, hoặc

giao cho tổ chức công đoàn lập danh sách ưu tiên, nhưng khi quan hệ cung cầu tiến tới cân bằng thì không cần phải như vậy nữa Nhân đây cũng xin nói rõ lãi định mức 10% mà nhà đầu tư được hưởng không phải là con số nhỏ, vì lãi được tính cho tổng mức đầu tư mà trong đó phần vốn tự có của nhà đầu tư chỉ chiếm vào khoảng 20~30%, do đó nếu quy về phần vốn này thì lãi suất sẽ là 30~50%, một con số khá hấp dẫn!

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp

Phương thức thứ hai nhằm trợ giúp bên cầu, có ưu điểm là đảm bảo sự trợ giúp

đến đúng đối tượng cụ thể cần giúp

Phương thức này có ba mô hình chủ yếu

là mô hình cho vay thế chấp, mô hình tiền công tích và mô hình trợ giúp lãi

suất

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp

Mô hình cho vay thế chấp là khoản tín dụng tiêu dùng

do ngân hàng phát ra và lấy nhà ở làm vật thế chấp Do khoản vay này thường có thời hạn dài nên bên cho vay phải xem xét gắn với chỉ số tiền lương của người vay

và với chỉ số lạm phát của tiền tệ Trước khi xẩy ra

khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, mô hình thị trường thế chấp của Hoa kỳ trong thời gian dài được xem là kiểu mẫu thành công cho khoản vay này Quyết định số 105/2007 của Thủ tướng Chính phủ nước ta về định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia có nêu định hướng “củng cố và phát triển thị trường thế chấp nhà ở sơ cấp, hình thành và phát triển thị trường thế chấp nhà ở thứ cấp” nhưng định hướng đó không còn được nhắc đến nữa trong Quyết định số 67/2009!

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp

Mô hình cho vay thế chấp là khoản tín dụng tiêu

dùng do ngân hàng phát ra và lấy nhà ở làm vật thế chấp Do khoản vay này thường có thời hạn dài nên bên cho vay phải xem xét gắn với chỉ số tiền lương của người vay và với chỉ số lạm phát của tiền tệ Trước khi xẩy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, mô hình thị trường thế chấp của Hoa kỳ trong thời gian dài được xem là kiểu mẫu thành

công cho khoản vay này Quyết định số 105/2007 của Thủ tướng Chính phủ nước ta về định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia có nêu định

hướng “củng cố và phát triển thị trường thế chấp nhà ở sơ cấp, hình thành và phát triển thị trường thế chấp nhà ở thứ cấp” nhưng định hướng đó không còn được nhắc đến nữa trong Quyết định số

67/2009!

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp

Mô hình tiền công tích

Nghị định số 71/2010 của Chính phủ ngoài quy định lập Quỹ phát triển nhà ở (Điều 75), là tổ

chức tài chính nhà nước hoạt động không vì mục đích lợi nhuận có chức năng cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở vay vốn ưu đãi, thì còn “giao cho

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành nghiên cứu…Quỹ tiết kiệm nhà ở để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh

nghiệp vay vốn xây dựng nhà ở xã hội” Như vậy, Quỹ này cũng thuộc dạng quỹ công tích kiểu

Trung quốc (chỉ có người làm công nộp) nhưng lại khác ở chỗ là cho cả nhà đầu tư vay tiền!

Mô hình trợ giúp lãi suất được đề cập trong Quyết định số

105/2007 và Quyết định số 67/2009 Mô hình này trợ giúp lãi suất tiền vay cho cả bên cung và bên cầu, tức là các

bên vay vốn ngân hàng thương mại theo lãi suất thông

thường, chẳng hạn 10%, nhưng được Nhà nước trả hộ

một phần lãi suất, chẳng hạn 4%, do đó chỉ còn phải trả lãi suất với mức 6% Mô hình này có tính khả thi cao khi trợ giúp người thu nhập thấp vay tiền mua nhà, vì có thể triển khai sớm do không cần lập ra một tổ chức tài chính mới

và cần đến nguồn vốn lớn để cho vay, cách quản lý lại

tương đối đơn giản, có thể tận dụng hệ thống ngân hàng hiện có và nguồn vốn của nó, và chỉ cần định ra cơ chế

Kho bạc nhà nước thực hiện nhiệm vụ trả bù phần lãi suất

ưu đãi

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp

4 Hợp tác xã nhà ở

Chưa được áp dụng ở nước ta, vì mô hình

này khá hay nên em mong nước ta sớm áp

dụng mô hình này

Tại Châu Âu, hợp tác xã nhà ở là hình thức tổ chức phi lợi nhuận thường gặp trong việc cung ứng nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp Các xã viên góp vốn thành lập HTX rồi vay thêm tiền để tự tổ chức xây nhà cho mình ở, khi cần thì thuê thêm chuyên viên phụ trách việc xây dựng và quản lý nhà ở Căn hộ do HTX xây có

ưu điểm là phù hợp nhu cầu cá biệt của mỗi hộ, đảm bảo chất lượng, giá thành lại rẻ (vì không bao hàm lợi nhuận và được hưởng một số ưu đãi) HTX nhà ở thường do cá nhân khởi xướng, nhưng một số lớn là do các tổ chức công đoàn lập ra

Thụy Điển là nước coi trọng phát triển HTX nhà ở, cả nước có đến 2,2 vạn HTX lớn nhỏ,

cỡ lớn có đến hơn 200 xã viên, cỡ nhỏ có vào khoảng 20 xã viên Tại Na Uy, 14% nhà ở là

do HTX xây Tại Cộng hòa Liên bang Đức năm 1980 có 1217 HTX nhà ở với hơn 1,6 triệu

xã viên Liên đoàn HTX nhà ở Canada năm 2007 có 1030 thành viên, cung ứng nhà ở cho

25 vạn người Nhật Bản năm 1967 thành lập Hiệp hội nhà ở cho người lao động, đến năm

1995 đã cung ứng được vào khoảng 11 vạn căn hộ

Hợp tác xã nhà ở

5 Kết luận và kiến nghị

Qua những điều trình bày ở trên, em mong rằng các ngộ nhận hiện thời trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ chóng được khắc phục, và em cũng xin đề xuất một số kiến nghị sau đây:

1 Chính phủ ban hành chính sách toàn diện và tổng hợp về nhà ở cho “người thu nhập thấp”

2 Xúc tiến xây dựng cơ chế trợ giúp lãi suất cho “người thu nhập thấp” vay tiền mua nhà ở;

3 Thí điểm một số dự án phát triển nhà giá rẻ

và xây dựng HTX nhà ở

Kết luận và kiến nghị

XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN

CÔ ĐÃ THEO DÕI BÀI VIẾT

TPHCM, tháng 3 năm 2014