luận văn đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

luận văn đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình luận văn đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình luận văn đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC CƯỜNG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG

CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ðÌNH BỒNG

Hà Nội - 2012

ơ

Lời cam ñoan

Tôi xin cam ñoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn ðức Cường

Lời cảm ơn

để hoàn thành ựược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn đình Bồng - Hội Khoa học ựất Việt Nam ựã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ựề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện đào tạo Sau ựại học - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựã tạo ựiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ựề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chắnh - Kế hoạch, Phòng Kinh tế, Chi cục Thống kê, Văn phòng ựăng ký ựất thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng Bình ựã giúp ựỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia ựình, ựồng nghiệp và bạn bè ựã khắch lệ ựộng viên, tạo những ựiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn đức Cường

MỤC LỤC

Trang Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các từ viết tắt vi

Danh mục các bảng vii

Danh mục các hình viii

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3

1.2.1 Mục ñích 3

1.2.2 Yêu cầu 3

2 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4

2.1.1 ðất ñai 4

2.1.2 Bất ñộng sản 6

2.1.3 Thị trường bất ñộng sản 8

2.2 ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản 10

2.2.1 Khái quát về ñăng ký ñất ñai 10

2.2.2 Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản 11

2.2.3 ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 12

2.3 Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 14

2.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 14

2.3.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 18

2.4 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 22

2.4.1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Torren) 22

2.4.2 Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch 23

2.4.3 Thụy ðiển: Hệ thống ñăng ký ñất ñai 25

2.5 đăng ký ựất ựai/bất ựộng sản và hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền

sử dụng ựất ở Việt Nam 26

2.5.1 Khái quát về hệ thống ựăng ký ựất ựai/bất ựộng sản ở Việt Nam 27

2.5.2 Tình hình hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 29

2.6 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký QSDđ Quảng Bình 34

2.6.1 Về mô hình tổ chức 34

2.6.2 Về chức năng nhiệm vụ 35

2.6.3 Về phân cấp ựăng ký biến ựộng 35

2.6.4 Về cơ chế tài chắnh 36

2.6.5 Về ựăng ký biến ựộng 36

2.6.6 Công tác ựo ựạc bản ựồ ựịa chắnh và cấp Giấy chứng nhận QSDđ 36

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37

3.2 Nội dung nghiên cứu 37

3.3 Phương pháp nghiên cứu 38

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 40

4.1.1 điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 40

4.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 44

4.2 Thực trạng quản lý ựất ựai và thị trường bất ựộng sản thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 53

4.2.1 Hiện trạng sử dụng ựất 53

4.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai 55

4.2.3 Tình hình quản lý thị trường bất ựộng sản 62

4.3 đánh giá thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 63

4.3.1 Tình hình tổ chức, hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 63

4.3.2 đánh giá chung về hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 78

4.3.3 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 82

4.4 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký

quyền sử dụng ñất 87

4.4.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 87

4.4.2 Giải pháp về tổ chức 88

4.4.3 Giải pháp về quản lý 89

4.4.4 Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 89

4.4.5 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 90

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

5.1 Kết luận 92

5.2 Kiến nghị 93

5.2.1 ðối với Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường 93

5.2.2 ðối với UBND tỉnh Quảng Bình 94

5.2.3 ðối với UBND thành phố ðồng Hới 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

PHỤ LỤC 99 PHIẾU ðIỀU TRA VÀ CÁC BẢNG PHỤ LỤC

GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với ñất GPMB : Giải phóng mặt bằng

HðND : Hội ñồng nhân dân

UBND : Uỷ ban nhân dân

VPðKQSDð : Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Sơ ñồ vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản lý ñất ñai 21 Hình 2.2 Sơ ñồ tổ chức VPðKQSDð tỉnh Quảng Bình 35

Hình 4.1 Biểu ñồ cơ cấu ñất ñai năm 2011 của thành phố

Hình 4.2 Mô hình tổ chức VPðKQSDð thành phố ðồng Hới 64 Hình 4.3 Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần ñầu 69 Hình 4.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDð, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất 70

Hình 4.5 Trình tự, thủ tục ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất 71 Hình 4.6 Trung tâm một cửa liên thông thành phố ðồng Hới 72

Hình 4.7 Nhân viên Trung tâm một cửa liên thông tiếp nhận

Hình 4.8 Máy tra cứu kết quả giải quyết hồ sơ tại Trung tâm một cửa liên thông 72

Hình 4.9 Hệ thống xếp hàng tự ñộng tại Trung tâm một cửa liên thông 72

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp; là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, các khu công nghiệp, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng

Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tốc ñộ ñô thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ

sở hạ tầng ngày càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, ñất ñai trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020

ðể ñất ñai trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về ñất ñai, trong ñó ñăng ký ñất ñai là một nội dung quan trọng

Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính ðKðð là một công cụ của nhà nước ñể bảo

vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế

tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; cung cấp tư liệu phục

vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ðKðð cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch ñất ñai; phục vụ

quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an

Lợi ích ñối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với

BđS; khuyến khắch ựầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về BđS; giảm tranh chấp ựất ựai

Hệ thống đKđđ hiện tại của Việt Nam ựang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BđS và cung cấp khuôn khổ pháp lý ựể tăng thu hút ựầu tư Việc cấp Giấy chứng nhận QSDđ ựã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ựất ựai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đKđđ là ựảm bảo tắnh pháp lý, liên quan ựến tắnh tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ựịa chắnh Tuy nhiên hồ sơ về ựất ựai ựược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên Giấy chứng nhận QSDđ, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ựất ựai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đKđđ ở ựịa phương

Luật đất ựai năm 2003 ựã quy ựịnh việc đKđđ ựược thực hiện tại VPđKQSDđ cấp tỉnh và cấp huyện Hoạt ựộng của VPđKQSDđ ựã góp phần làm cho việc đKđđ, cấp Giấy chứng nhận ựược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phắ cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ựăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà, ựất vẫn là một trong những vấn ựề bức xúc ựối với người sử dụng ựất, ựặc biệt là tại các ựô thị

Thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng Bình ựược thành lập theo Nghị ựịnh

số 156/2004/Nđ-CP ngày 16/8/2004 của Chắnh phủ trên cơ sở toàn bộ diện tắch tự nhiên, dân số và các ựơn vị hành chắnh trực thuộc của thị xã đồng Hới, tỉnh Quảng Bình Thành phố có 16 ựơn vị hành chắnh trực thuộc gồm các phường: Nam Lý, Bắc Lý, đồng Phú, Phú Hải, đồng Sơn, đồng Mỹ, Hải đình, Hải Thành, Bắc Nghĩa, đức Ninh đông và các xã: Nghĩa Ninh, đức Ninh, Bảo Ninh, Lộc Ninh, Thuận đức và Quang Phú

Trong giai ựoạn 2004 - 2011, quá trình ựô thị hóa trên ựịa bàn thành phố diễn ra mạnh mẽ dẫn ựến nhiều biến ựộng về sử dụng ựất; công tác đKđđ mặc dù ựã cơ bản khắc phục khó khăn, tồn tại, nhưng tình trạng quá tải, dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan ựến việc ựăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDđ vẫn còn xảy ra cần có biện pháp khắc phục có hiệu quả

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý ựất ựai, Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội,

tôi chọn thực hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng

ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng BìnhỢ nhằm

nghiên cứu ựánh giá thực trạng và ựề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của VPđKQSDđ, góp phần giải quyết tình trạng tồn ựọng

hồ sơ đKđđ của ựịa bàn nghiên cứu

1.2 Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài

- Các số liệu ựiều tra, thu thập phải ựảm bảo ựộ chắnh xác, tin cậy;

- đề tài phải ựảm bảo tắnh khoa học và thực tiễn

2 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU

2.1 đất ựai, bất ựộng sản, thị trường bất ựộng sản

2.1.1 đất ựai

đất ựai mà chúng ta có ựược hôm nay không chỉ là Ộtài nguyên thiên nhiên cho không con ngườiỢ (Các Mác) mà cũng là thành quả lao ựộng của nhiều thế hệ trước ta ựể lại ỘCố công sống lấy nghìn năm ựể xem thửa ruộng mấy trăm người càyỢ (ca dao Việt Nam) và ựến lượt mình, thế hệ chúng ta phải ựể lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng Ộđất ựai là tài sản vay mượn của con cháuỢ Chắnh vì vậy mà Mác ựã viết rằng: Ộ Toàn thể một xã hội, một nước

và thậm chắ tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời ựại hợp lại, cũng ựều không phải là kẻ sở hữu ựất ựai Họ chỉ là người có ựất ựai ấy, họ chỉ ựược phép sử dụng ựất ựai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi ựã làm cho ựất ựai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy Ợ Mác dự báo rằng Ộ Vận ựộng xã hội sẽ quyết ựịnh là ruộng ựất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình ựẳng và tự do, tiến hành lao ựộng xã hội theo một kế hoạch chung

và hợp lý đó là các mục tiêu nhân ựạo của sự vận ựộng kinh tế vĩ ựại của thế

kỷ XIX ựang dẫn ựếnỢ [18]

2.1.1.1 đất - thổ nhưỡng (soil)

V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực

khoa học ựất cho rằng: Ộđất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và

lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và ựa dạng diễn ra trong nó đất ựược coi là khác biệt bởi với ựá đá trở thành ựất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành ựất như khắ hậu, cây cỏ, khu vực, ựịa hình và tuổiỢ

2.1.1.2 đất ựai (land)

"đất ựai là một diện tắch cụ thể của bề mặt trái ựất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ựó: bao gồm khắ hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ựịa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập ựoàn thực vật và ựộng vật, trạng thái ựịnh cư của con người), những kết quả

do hoạt ựộng của con người trong quá khứ và hiện tại ựể lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ựường sá, nhà cửa )"

Ộđất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ựất ựến một ựất nước cho ựến cả hành tinhỢ [19]

Các nhà sinh thái học còn cho rằng ựất là một Ộvật mangỢ của tất cả các

hệ sinh thái tồn tại trên trái ựất Như vậy, ựất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi Ộvật mangỢ bền vững Con người tác ựộng vào ựất cũng chắnh là tác ựộng vào các hệ sinh thái

mà ựất ỘmangỢ trên mình nó Một vật mang, lại có tắnh chất ựặc thù, ựộc ựáo của ựộ phì nhiêu nên ựất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [1]

Từ những quan ựiểm trên có thể ựịnh nghĩa: Ộđất là một diện tắch cụ thể của bề mặt trái ựất, bao gồm tất cả các ựặc tắnh sinh quyển ngay trên hay dưới

bề mặt ựó gồm có: Yếu tố khắ hậu gần bề mặt trái ựất; các dạng thổ nhưỡng

và ựịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và ựầm lầy nước cạn); lớp

trầm tắch và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ựất; tập ựoàn thực vật và

ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

2.1.2 Bất ñộng sản

2.1.2.1 Tài sản

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị ñược xác ñịnh bằng tiền

và các quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và ñộng sản

2.1.2.2 Bất ñộng sản

BðS là các tài sản không di dời ñược Tuy tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai [7], [37] Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh:

“BðS là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [29]

2.1.2.3 Hàng hoá bất ñộng sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BðS là thị trường mua bán hàng hoá ñặc biệt - hàng hoá BðS Tính ñặc biệt của hàng hoá BðS ñược xác ñịnh bởi thuộc tính của ñất ñai mà các tài sản khác không có:

- ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trường sống, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao ñộng, chiến ñấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia;

- ðất ñai có vị trí cố ñịnh, diện tích hữu hạn và ñộ phì biến ñộng theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;

- ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể tạo lập BðS nói riêng và tài sản nói chung

Ngoài những thuộc tính ñặc thù trên, hàng hoá BðS còn có những tính chất khác với các loại hàng hoá khác:

- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan ñến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, ñiện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp;

- Là loại hàng hoá có giá trị lớn “BðS là một tài sản có giá trị lớn, cần

có vốn ñầu tư dài hạn; giá trị BðS tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ 30 - 40%”;

- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS; Trung Quốc quy ñịnh BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS nhưng ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền

sử dụng ñất);

- Không phải tất cả mọi BðS ñều trở thành hàng hoá, ví dụ: BðS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng [6], [19]

2.1.3 Thị trường bất ñộng sản

2.1.3.1 Khái niệm

Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao ñổi Thị trường BðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS Thị trường BðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS

Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công

2.1.3.3 ðặc ñiểm

- Thị trường BðS không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;

- Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;

- Thị trường BðS chịu sự chi phối của pháp luật;

- Thị trường BðS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;

- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS [7], [37]

2.1.3.4 Chức năng của thị trường bất ñộng sản

- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;

- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

2.1.3.5 Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS;

- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;

- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở

2.1.3.6 Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản

- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;

- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận;

- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan ñăng ký BðS;

- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp

mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của thị trường BðS [7]

2.2.1.2 Vị trí, vai trò chức năng, ñối tượng của ñăng ký nhà nước về ñất ñai

- ðKðð là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân;

- ðKðð là ñiều kiện ñảm bảo ñể nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ

ñất trong phạm vi lãnh thổ; ñảm bảo cho ñất ñai sử dụng ñầy ñủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất;

- ðKðð là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về ñất ñai;

- ðKðð là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện ñối với các ñối tượng là các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất, bởi nó thực hiện ñăng ký ñối với ñất ñai - một loại tài sản ñặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân trong quá trình sản xuất và ñời sống

2.2.1.3 Lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai (ñối với nhà nước và nhân dân)

Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý ñất ñai

hiệu quả ñã khẳng ñịnh: ñối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh

vượng thì ñòi hỏi tính hiệu quả của ðKðð bởi nó thúc ñẩy một thị trường ñất ñai năng ñộng và việc sử dụng ñất tích cực, ñồng thời ñảm bảo ñược quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế

- ðối với nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả

- đối với công dân: việc lập hồ sơ ựảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thắch hợp ựể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an toàn với một chi phắ thấp [37]

2.2.2.2 Nguyên tắc ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

đKđđ, BđS dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc ựăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc ựồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đKđđ, BđS ựược công khai, thông tin chắnh xác và tắnh pháp lý của thông tin ựược pháp luật bảo vệ đối tượng ựăng ký ựược xác ựịnh một cách rõ ràng, ựơn nghĩa, bất biến về pháp lý [37]

2.2.2.3 đơn vị ựăng ký - thửa ựất

Thửa ựất ựược hiểu là một phần bề mặt trái ựất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ựược coi là một thực thể ựơn nhất và ựộc lập ựể ựăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ựối tượng ựăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc ựịnh nghĩa một cách rõ ràng ựơn vị ựăng ký là vấn ựề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ựăng ký [20]

2.2.3 đăng ký pháp lý ựất ựai, bất ựộng sản

Dựa vào ựối tượng ựược ựăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại

đKđđ tại các nước đó là Ộựăng ký văn tự giao dịchỢ và Ộựăng ký chủ

quyềnỢ

2.2.3.1 đăng ký văn tự giao dịch

- đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đKđđ mà ựối tượng ựược ựăng

ký chính là các văn tự giao dịch về ñất ñai và BðS trên ñất và nội dung của các giao dịch ñó Việc ñăng ký chủ yếu ñể chứng minh giao dịch ñã ñược thực hiện, hai bên ñã tự nguyện tham gia với những ñiều khoản ñã ñược thoả thuận thống nhất chứ không phải là chứng cứ pháp lý ñể khẳng ñịnh chủ quyền ñối với ñất ñai có hợp pháp hay không Vì vậy, ñể ñảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải ñiều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền ñối với diện tích ñất mà mình mua

- Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,

Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một

số nước châu Phi và châu Á Hệ thống ðKðð hiện nay của Hà Lan là một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng [37]

2.2.3.2 ðăng ký chủ quyền

Khác với ñăng ký văn tự giao dịch, ñối tượng trong ñăng ký chủ quyền

là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng ñất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế về quyền của họ ñối với ñất; những thông tin về thửa ñất, nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa ñất ñai với người có chủ quyền ñất Nói một cách khác, nếu ñăng ký văn tự giao dịch là ñăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì ñăng ký chủ quyền chính là ñăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện ñó Do ñó, thông tin chủ quyền lưu trữ ñược ñảm bảo bởi nhà nước, ñược sử dụng hình thức mà không cần thiết phải ñiều tra nguồn gốc chủ quyền ñất ñai ðăng ký chủ quyền ñược áp dụng có hiệu quả ở Australia (hệ thống Torrens), Anh, ðức và Scotland [37]

2.3 Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

2.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

2.3.1.1 Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính

- Nghị quyết ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ

IX (tháng 4/2001) ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành

chính công quyền với tổ chức sự nghiệp “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC,

kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” [17]

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải cách một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương

- Quyết ñịnh số 93/2007/Qð-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương

- Quyết ñịnh số 127/2007/Qð-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần ñể tiếp nhận, giải quyết TTHC

- Nghị ñịnh số 63/2010/Nð-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm soát TTHC

- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc ñơn giản hoá 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành

2.3.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð

a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 ñã quy ñịnh cụ thể quyền sở hữu bao gồm

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173) Trên cơ

sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về BðS hợp pháp (trong ñó có QSDð) ñối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

b) Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký QSDð ñược thực

hiện tại VPðKQSDð trong các trường hợp sau ñây: 1) Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð; 2) Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDð; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; 3) Nhận chuyển nhượng QSDð; 4) Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận QSDð ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; 5) Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược

thi hành” “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðKQSDð là cơ quan

dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất

HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [26]

c) Các văn bản pháp quy

[i] Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập VPðKQSDð thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của VPðKQSDð tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký QSDð trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập VPðKQSDð thuộc Phòng TNMT [11]

[ii] Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ TNMT và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

và tổ chức của VPðKQSDð và Tổ chức phát triển quỹ ñất

[iii] Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TNMT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPðKQSDð

[iv] Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ TNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người

sử dụng ñất thực hiện NVTC

[v] Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất

[vi] Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh

[vii] Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và

Bộ TNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất

[viii] Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp QSDð, tài sản gắn liền với ñất (thay thế Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT và Thông

tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT)

d) Nhận xét chung

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðKQSDð trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðKQSDð ñi vào hoạt ñộng Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến VPðKQSDð còn những hạn chế như:

[i] Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV và Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy ñịnh không rõ ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðKQSDð), ðiều 185 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ chỉ quy ñịnh bắt buộc phải thành lập VPðKQSDð ở cấp tỉnh nhưng không bắt buộc phải thành lập ở cấp huyện

[ii] Trước Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC chưa có quy ñịnh cụ thể về tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính cho VPðKQSDð

[iii] Lĩnh vực quản lý ñất ñai là trách nhiệm của ngành TNMT, với một

hệ thống ñược tổ chức xuyên suốt từ Trung ương ñến ñịa phương, trong ñó hoạt ñộng ðKðð, BðS và quản lý HSðC ñược thực hiện tại VPðKQSDð, nhưng việc quản lý BðS gắn liền trên ñất thuộc một số cơ quan chuyên ngành khác Nghĩa là chưa có sự thống nhất trong quản lý BðS hiện nay

[iv] Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðKQSDð

và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng

2.3.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

máy, biên chế và tài chính ñối với ñơn vị sự nghiệp công lập và các văn bản hướng dẫn hiện hành

2.3.2.2 Nhiệm vụ của VPðKQSDð

Nhiệm vụ cụ thể của VPðKQSDð là: Giúp các cấp quản lý làm ñầu mối thực hiện các TTHC về cấp GCN theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương; ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất; Lập và quản lý toàn bộ HSðC ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; Chỉnh lý HSðC khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan TNMT; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai [5]

2.3.2.3 Vai trò của VPðKQSDð

Như vậy, về chức năng, nhiệm vụ và hoạt ñộng, VPðKQSDð có 3 chức năng chính là: Quản lý HSðC; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (hoạt ñộng dịch vụ) Có thể thấy, vai trò của VPðKQSDð trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây:

[i] Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã cơ bản tách bạch giữa hoạt ñộng quản

lý nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là ñơn

vị trực thuộc cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh, cấp huyện

[ii] Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðKQSDð các cấp là ñơn vị xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành CSDL ñịa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về ñất ñai Là tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ñến GCN Mặt khác, chỉ có VPðKQSDð mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu

[iii] Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã và ñang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc ñăng ký QSDð cũng như ñăng ký BðS trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung - cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO)

[iv] Từ hoạt ñộng của VPðKQSDð, những năm gần ñây cùng với việc quản lý, ñiều chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðKQSDð ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN, ñưa tỷ lệ cấp GCN cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai năm 2003, tạo môi trường ñầu tư lành mạnh và thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

[v] VPðKQSDð có vai trò quan trọng trong quan hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ñất, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch bảo ñảm ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người sử dụng ñất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí v.v, góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách nhà nước [vi] Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác ñăng

ký QSDð So với trước ñây, chuyên môn hoá trong hoạt ñộng ñăng ký QSDð ñã ñược áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu tư, ứng dụng CNTT ñáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ ñiện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðKQSDð thông qua việc cải cách TTHC

[vii] Với việc quy ñịnh cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của VPðKQSDð, cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường cấp tỉnh, cấp huyện (cơ quan chuyên môn) ñã dần ñi vào ổn ñịnh

và hoạt ñộng có hiệu quả hơn Hoạt ñộng dịch vụ công (có thu) của VPðKQSDð ñã giúp cho ñơn vị trang trải ñược một phần chi phí hoạt ñộng, thành lập ñược các quỹ

ñể phát triển hoạt ñộng sự nghiệp theo quy ñịnh

(Sơ ñồ vị trí của VPðKQSDð ñược thể hiện ở Hình 2.1)

Hình 2.1 Sơ ñồ vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản lý ñất ñai

2.3.2.4 Một số hạn chế trong hoạt ñộng của VPðKQSDð

[i] Sự phối hợp giữa VPðKQSDð cấp tỉnh với VPðKQSDð cấp huyện

(hoặc Phòng TNMT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng

Chính phủ

Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương

Sở Tài nguyên và Môi trường

ñược quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập HSðC ban ñầu hoặc lập bổ sung HSðC, giải quyết thủ tục chuyển QSDð giữa cá nhân với tổ chức, việc

2.4 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước

2.4.1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Torren)

2.4.1.1 Cơ quan quản lý ñất ñai bang New South Wales

Ở bang New South Wales (Australia) việc ðKðð do cơ quan quản lý ñất ñai của bang thực hiện Hệ thống Torrens ñược ñưa vào New South Wales theo Luật BðS năm 1863 Từ thời ñiểm này tất cả ñất ñai do Hoàng gia cấp ñều ñược ñăng ký theo quy ñịnh của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ ðKðð của bang New South Wales gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ ñược lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới ñược lập từ năm 1961 Hiện tại quy trình ðKðð ñã ñược tin học hoá bằng Hệ thống ñăng ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999 ðây là Hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiên trên thế giới

Từ ngày 04/6/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng [9]

2.4.1.2 Cơ quan ñăng ký ñất ñai của bang Victoria

Cơ quan ðKðð bang Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai năm 1958 Cơ quan ðKðð Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền; Trung tâm thông tin ñất ñai; Bộ phận ño ñạc; Bộ phận tách hợp thửa ñất; Văn phòng ñịnh giá viên trưởng Hiện nay hầu hết ñất ñai và BðS ở bang Victoria ñã ñược ñăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các BðS liên quan

2.4.1.3 Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory

Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng

ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,

hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác Hiện nay, tất cả BðS ñã ñăng ký tại Northern Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Hệ thống Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện

tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp

2.4.2 Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch

2.4.2.1 Cơ sở pháp lý

Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký BðS ñược hình thành sau Cách mạng

tư sản Pháp, những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào

Bộ luật Dân sự năm 1804 Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì

chỉ là cơ sở ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà

thôi

Luật ngày 28/3/1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với BðS, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng BðS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến BðS (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với BðS

2.4.2.2 Nguyên tắc

[i] Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: ðây là ñiều kiện

tiên quyết Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

[ii] Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: ðây chính là nguyên tắc ñảm

bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký, mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền ñối với một BðS nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi hành vi ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với BðS ñó sẽ không ñược phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu lực ñối với người thứ ba

[iii] Thông tin về chủ thể: Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải

ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ñại diện Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên

gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện của pháp nhân ñó ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của Công chứng viên

[iv] Thông tin về BðS: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñem

ñăng ký ñều phải có ñầy ñủ thông tin cụ thể về BðS Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ñối với cùng một BðS thì những thông tin ñó phải luôn giống nhau ðối với mọi BðS ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền

sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất BðS ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ HSðC [36]

2.4.3 Thụy ðiển: Hệ thống ñăng ký ñất ñai

Hệ thống ðKðð của Thuỵ ðiển có một lịch sử hình thành lâu ñời (thế

kỷ XVI), với hoạt ñộng ñịa chính ñược thực hiện ñầu tiên hỗ trợ cho việc thu thuế Hoạt ñộng ñịa chính sau ñó phối hợp với hoạt ñộng ñăng ký chủ quyền, cùng phát triển một cách ổn ñịnh trong ñiều kiện hoà bình và thường xuyên ñược quan tâm hoàn thiện Nhiều cuộc cải cách ñã ñược thực hiện xuyên suốt quá trình dài của lịch sử, hướng ñến việc xây dựng một hệ thống ðKðð hiệu quả, cung cấp ñầy ñủ thông tin ñất ñai cho mọi ñối tượng có nhu cầu Sự thành công của các cuộc cải cách này ñã mang ñến bộ mặt mới mẽ cho hệ thống ðKðð Thuỵ ðiển, trở thành một trong những hệ thống ñăng ký với thông tin ñất ñai ñiện tử hiệu quả trên thế giới

Hệ thống ðKðð ở Thuỵ ðiển cơ bản ñược hoàn chỉnh từ ñầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện ñại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống ñăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens

Về mô hình tổ chức, ðKðð và ñăng ký BðS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ñịa chính:

- Cơ quan ñăng ký tài sản do Tổng cục Quản lý ñất ñai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy ðiển thực hiện Cơ quan ñăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký BðS ñặt tại các ñịa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

- Cơ quan ðKðð trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp Cơ quan ðKðð có 93 Văn phòng ðKðð, mỗi Văn phòng ðKðð trực thuộc Toà án cấp quận

- ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài sản trên ñất, việc xây dựng CSDL tích hợp ñược giao cho Ban quản lý dữ liệu BðS trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn

bộ thông tin ñăng ký BðS và ðKðð Ban quản lý dữ liệu BðS trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia và Toà án

Hệ thống ðKðð, BðS Thuỵ ðiển có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt ñộng có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ðKðð, ñăng ký BðS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ñất ñai ñều hoạt ñộng theo chế ñộ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ

ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai ñược chia thành các ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất Việc xác ñịnh ñơn vị ñất như tách, hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia Việc ñăng ký quyền, ñăng ký thế chấp, ñăng ký chuyển quyền v.v, do cơ quan ðKðð thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [9]

2.5 ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.5.1 Khái quát về hệ thống ựăng ký ựất ựai/bất ựộng sản ở Việt Nam

2.5.1.1 Giai ựoạn 1945 - 1980

Không có một văn bản pháp lý chắnh thức nào làm cơ sở cho công tác ựăng ký Hoạt ựộng chủ yếu ựược tiến hành là thực hiện các cuộc ựiều tra nhanh về ựất ựai phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã và tập ựoàn sản xuất Thông tin ựất ựai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tắch, loại ựất, tên người sử dụng), không làm thủ tục kê khai, truy cứu ựến cơ sở pháp

lý và lịch sử sử dụng ựất Vì vậy, theo thời gian và sự biến ựộng, các hồ sơ ựất ựai của chế ựộ cũ ựể lại không ựược cập nhật, ựiều chỉnh nên không còn ựược sử dụng

2.5.1.2 Giai ựoạn 1980 - 1987

Trong năm 1980, có hai quy ựịnh của Hội ựồng Chắnh phủ ựược ban hành

đó là: Quyết ựịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng ựất và tăng cường công tác quản lý ruộng ựất trong cả nước và Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chắnh phủ về công tác ựo ựạc, phân hạng và ựăng ký ruộng ựất trong cả nước

Trên cơ sở các quy ựịnh của Chắnh phủ, Tổng cục Quản lý ruộng ựất

ựã ban hành Quyết ựịnh số 56/đKTK ngày 05/11/1981 quy ựịnh về thủ tục ựăng ký thống kê trong cả nước Theo ựó, việc đKđđ ựược tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ắt nhiều kế thừa cách làm của chế ựộ cũ[19]

2.5.1.3 Giai ựoạn từ khi có Luật đất ựai năm 1987 ựến năm 1993

Kể từ khi Luật đất ựai năm 1987 ựược ban hành và có hiệu lực năm

1988, vấn ựề đKđđ, lập HSđC và cấp Giấy chứng nhận QSDđ ựược chắnh thức quy ựịnh là một trong những nội dung của hoạt ựộng quản lý nhà nước ựối với ựất ựai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc Trung ương phải chỉ ựạo các ựịa phương tiến hành

Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã có Quyết ñịnh số 201-Qð/ðKTK ngày 14/7/1989 về việc ban hành Quy ñịnh cấp Giấy chứng nhận QSDð và Thông tư

số 302-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh Qð/ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ðKðð của Việt Nam [19]

201-2.5.1.4 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003

- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “ðKðð, lập và quản lý sổ ñịa chính,

quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp Giấy chứng nhận QSDð”

- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ðKðð của Luật ðất ñai năm 1993, công tác ðKðð ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ðKðð ñối với công tác quản lý ñất ñai và ñã tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này

2.5.1.5 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

- Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký QSDð,

lập và quản lý HSðC, cấp Giấy chứng nhận QSDð” “ðăng ký QSDð là việc ghi nhận QSDð hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào HSðC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” [26]

Luật ðất ñai dành riêng một chương quy ñịnh các TTHC trong quản lý và

sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình

- Hệ thống ðKðð có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng: ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp Giấy chứng nhận QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân; ñăng ký biến ñộng - ñăng

ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền

và các hạn chế về QSDð

- Cơ quan ðKðð: “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðKQSDð là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các

quyền và nghĩa vụ” [26]

Tóm lại, hệ thống ðKðð Việt Nam ñã ñược thiết lập từ cách ñây hơn 5 thế kỷ, ñược chính quyền các chế ñộ khác nhau kế thừa và tiếp tục bổ sung, ñiều chỉnh nhằm phục vụ mục ñích quản lý của mình Kết quả của nó là sự ra ñời của một hệ thống ñịa bạ về quyền sở hữu ñất ñai tương ñối khoa học vào thời ñiểm lúc bấy giờ Tuy nhiên, do hoàn cảnh chiến tranh và sự chia cắt ñất nước nên hoạt ñộng ñăng ký có sự phân tán theo ñặc thù của từng miền và từng chế ñộ Hơn nữa, sau khi thống nhất ñất nước, do sự thay ñổi chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai nên hoạt ñộng ðKðð bị gián ñoạn Các hồ sơ ñăng ký ñã ñược xây dựng trước ñây, phần vì hư hỏng bởi chiến tranh, phần vì không phù hợp với chế ñộ sở hữu mới (sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai) nên không thể kế thừa, sử dụng Vì vậy, nước ta ñang nỗ lực nhằm xây dựng hệ thống ðKðð ngày càng hoàn thiện hơn

2.5.2 Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Về cấp huyện, ñã có 63/63 tỉnh thành lập VPðKQSDð cấp huyện Trong ñó có 34 tỉnh ñã thành lập xong VPðKQSDð cho tất cả các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc

Theo báo cáo của các ñịa phương, VPðKQSDð thuộc Sở TNMT ñều tổ chức thành nhiều ñơn vị trực thuộc, phổ biến là các phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ, mỗi VPðKQSDð trung bình có từ 3 ñến 4 ñơn vị trực thuộc ðối với cấp huyện, do có ít cán bộ nên ña số các VPðKQSDð ñược tổ chức thành các bộ phận, tổ ñể triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ

b) Chức năng, nhiệm vụ của VPðKQSDð

Theo quyết ñịnh thành lập thì hầu hết các VPðKQSDð hiện nay ñều có ñầy ñủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV của Bộ TNMT và Bộ Nội vụ và Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TNMT,

Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, ở một số ñịa phương VPðKQSDð cấp huyện còn ñược quy ñịnh thêm một số chức năng, nhiệm vụ theo tình hình thực tế của ñịa phương như: kiểm kê, lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất; ño ñạc, lập BððC, trích ño ñịa chính theo Giấy phép của Cục ðo ñạc và Bản ñồ v.v Tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ

và hoạt ñộng của các VPðKQSDð ở ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập:

- Phần lớn các VPðKQSDð cấp tỉnh, cấp huyện sau khi ñi vào hoạt ñộng vẫn còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ ñược giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDð cho các ñối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống

kê, kiểm kê ñất ñai;