Một số vấn đề lý luận về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn.

Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển lĩnh vực nhà ở - Bộ Xây dựng dự báo - đến năm 2015, dân số Việt Nam sẽ lên tới 91,5 triệu người, nhu cầu về nhà ở lúc đó là gần 2 tỷ m2 sàn

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 2

I SỞ HỮU NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN 3

II HÌNH THỨC NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN Ở NƯỚC NGOÀI 5

III MỘT SỖ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN Ở VIỆT NAM 7

1 Ý nghĩa của hình thức nhà ở có thời hạn 7

2 Thuận lợi của việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn .8 3 Khó khăn của việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn .9 IV Ý KIẾN CỦA BẢN THÂN VỀ VẤN ĐỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN 13

1 Dưới góc độ pháp lý 13

2 Dưới góc độ thực tiễn 14

KẾT LUẬN 19

TÀI LIỆU THAM KHẢO 20

LỜI MỞ ĐẦU

Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển lĩnh vực nhà ở - Bộ Xây dựng dự báo - đến năm 2015, dân số Việt Nam sẽ lên tới 91,5 triệu người, nhu cầu về nhà ở lúc đó là gần 2 tỷ m2 sàn (căn cứ chỉ tiêu diện tích 21,5m2/người) và tương đương với nhu cầu vốn đầu tư là 2.205.000 tỷ đồng Có lẽ nhìn thấy nguy cơ người thì sẽ tăng lên mà đất thì không giãn thêm, nên Bộ Xây dựng đã tính toán đến chuyện hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở Phần để quản lý quỹ đất, phần để đảm bảo quy hoạch

Giá nhà đất có thể sẽ tiếp tục tăng cao làm cho cơ hội của đại bộ phận người dân có thể sở hữu nhà ở riêng sẽ rất khó khăn, vì thế, thời gian tới, thị trường bất động sản Việt Nam cần phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư

Liên quan đến vấn đề sở hữu nhà, Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà ở chung cư Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ

Đề xuất nhà ở có thời hạn đang nhận được rất nhiều phản hồi từ người dân chứng tỏ vấn đề này hiện nay đang rất được quan tậm Nhận thấy tầm

quan trọng của vấn đề này, em xin đi vào nghiên cứu đề tài Một số vấn đề lý luận về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn.

Do hiểu biết còn chế, thời gian đào sâu nghiên cứu còn chưa nhiều nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót Em rất mong các thầy cô góp ý, chỉnh sửa

để bài viết được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

I SỞ HỮU NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN

Theo pháp luật hiện hành, người dân khi đã mua nhà, bao gồm cả nhà chung cư, là đã có quyền sở hữu đối với căn nhà đó Không một văn bản pháp luật nào quy định về quyền sở hữu có thời hạn Điều 171 Luật Dân sự quy định các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu, trong đó cũng không có quy định về hết thời hạn sở hữu

Thực ra sở hữu có thời hạn ở các nước tiên tiến không phải là một chế định của luật, mà là sản phẩm của quan hệ kết ước trong cuộc sống dân sự Sở hữu tư nhân, về bản chất, là sở hữu vô thời hạn Trong khuôn khổ thực hiện quyền sở hữu của mình theo nguyên tắc chủ thể được làm tất cả những gì pháp luật không cấm, có những chủ sở hữu chủ động chuyển giao có thời hạn quyền sở hữu đó bằng một thoả thuận rành mạch Khi đó, người nhận chuyển giao có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong thời hạn thoả thuận, kể cả quyền định đoạt, để lại cho người thừa kế,…

Sở hữu nhà ở các nước rất đa dạng về đối tượng Đó có thể là căn hộ chung cư được nhìn nhận như một thực thể pháp lý phức hợp, bao gồm các phần sở hữu riêng và một tỷ lệ phần quyền sở hữu đối với những gì gọi là của chung như đất, công trình hạ tầng, thiết bị tiện ích… Có trường hợp căn hộ chung cư được hiểu là một phần không gian nơi nhà chung cư được định vị: đối với phần không gian đó, chủ sở hữu có quyền xây dựng căn hộ theo các quy cách được xác định Cũng có trường hợp căn hộ chung cư được hình dung theo nghĩa hẹp: đó là căn hộ vật chất, được mô tả theo cấu trúc hiện hữu

Chỉ trong trường hợp thứ ba này, sở hữu căn hộ chung cư mới được xác định một cách bắt buộc là sở hữu có thời hạn; nhưng đó là do bản thân tài sản, nghĩa là một phần của toà nhà, có tuổi thọ được giới hạn theo giới hạn về tuổi thọ của toà nhà được xác định theo pháp luật xây dựng Có đối tượng là một vật chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian, quyền sở hữu tất nhiên cũng chỉ có thể được duy trì đến hết khoảng thời gian đó

Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước và chỉ được giao cho người dân để sử dụng; bởi vậy, quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể

cả nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất Giả

sử đất được giao có thời hạn hoặc được cho thuê, thì nhà chung cư, dù là một tập hợp phần chung và phần riêng, là một phần không gian được xây dựng hay là một phần vật kiến trúc cụ thể, chỉ có thể tồn tại tối đa đến hết thời hạn giao hoặc cho thuê đất Nhưng nếu đất được giao để sử dụng ổn định lâu dài, thì chắc chắn quyền xây dựng của người sử dụng đất cũng tồn tại ổn định và lâu dài Nếu căn hộ chung cư được hiểu là một phần không gian nơi toạ lạc nhà chung cư, thì quyền sở hữu đối với căn hộ xác lập cho người có quyền sử dụng đất phải là loại quyền không bị giới hạn trong thời gian Tất nhiên, không cấm người có quyền sử dụng đất thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với căn hộ cho người khác trong một thời hạn Nhưng nếu không có thoả thuận gì cụ thể, thì một việc chuyển nhượng căn hộ chung cư

sẽ có tác dụng trao cho người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu không thời hạn đối với căn hộ: một khi toà nhà chung cư hết tuổi thọ theo quy định của pháp luật và phải bị phá dỡ, thì, về mặt lý thuyết, chủ sở hữu căn hộ có quyền xây dựng căn hộ mới trong phần không gian thuộc quyền sở hữu của mình Trên thực tế, chủ sở hữu thực hiện quyền đó dưới hình thức tham gia vào dự

án đầu tư xây dựng toà nhà chung cư mới

Không nên chỉ hình dung đối tượng của quyền sở hữu căn hộ chung cư theo nghĩa rất hẹp, là một phần của một vật kiến trúc cụ thể gọi là toà nhà chung cư; mà nên nghĩ đến các trường hợp căn hộ chung cư có “chứa đựng” một phần quyền sử dụng đất hoặc được đồng hoá với một phần không gian được phép xây dựng Phải nhìn nhận rằng sự tồn tại của quyền sở hữu thoạt tiên không bị đóng khung trong một khoảng thời gian; chẳng qua do ở đây,

đối tượng của quyền sở hữu là một vật có tuổi thọ giới hạn mà quyền sở hữu trở nên có thời hạn.

II HÌNH THỨC NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN Ở NƯỚC NGOÀI

Với mục đích quan trọng nhất là bảo đảm quỹ đất, không ít quốc gia trên thế giới đã áp dụng hình thức bán nhà có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư

Tại Trung Quốc, ở một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến , mọi căn hộ chung cư đều được bán dưới hình thức có thời hạn Luật sở hữu nhà đất của Trung Quốc quy định, thời gian sử dụng kéo dài

từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc “tuổi thọ” của căn nhà và địa thế của tòa chung

cư

Đối với Thái Lan, Bộ Đất đai của nước này đưa ra hai hình thức sở hữu cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn trong cùng một tòa nhà chung cư Tuy nhiên, thời hạn sử dụng cho hình thức mua thứ 2 chỉ tối đa

là 30 năm Tuy nhiên, khi hết hạn sử dụng, người dân có thể xin gia hạn

Giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà đương nhiên sẽ khác nhau Vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn

Mạnh dạn hơn bất cứ quốc gia châu Á nào, Chính phủ Singapore cho phép bán nhà chung cư có thời hạn tối đa tới 99 năm Tiền mua nhà có thể trả theo kỳ, giống như thuê nhà Tuy nhiên, luật pháp Singapore quy định rõ, người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp

Trong khi các nước châu Á chỉ bán có thời hạn với nhà chung cư thì các quốc gia phương Tây, đặc biệt là Mỹ, bán có thời hạn với mọi loại hình nhà ở như chung cư, trang trại hay biệt thự Theo thống kê mới nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn Thời gian sử dụng tối đa có thể là 99 năm

Dù tỷ lệ người sử dụng nhà có thời hạn không nhiều bằng Mỹ nhưng tại Anh, người mua có thời hạn sử dụng nhà lên tới 999 năm Tuy nhiên, luật pháp Anh nêu rõ, người mua nhà có thời hạn chỉ được sở hữu căn nhà, trong khi người mua nhà vĩnh viễn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất nơi

căn nhà tọa lạc Ngoài ra, khi hết hạn sử dụng, nếu có nhu cầu, người mua có thể xin gia hạn Tuy nhiên, bên cạnh mức giá phải trả thêm do giá cả thị trường leo thang, người mua sẽ phải trả thêm một khoản phí tôn tạo nhà Vì vậy, người dân Anh chấp nhận mua nhà mới và chuyển chỗ ở, thay vì phải trả thêm tiền

Tại sao hình thức mua nhà có thời hạn được ưa chuộng ở nước ngoài?

Sở dĩ người dân tại nhiều quốc gia ưa chuộng hình thức mua nhà có thời hạn là bởi chi phí thấp hơn nhà sở hữu vĩnh viễn mà vẫn có lãi khi chuyển nhượng

Tại Hawaii, Mỹ, giá nhà chung cư có thời hạn thấp hơn 30% so với nhà mua trọn đời Trong khi đó, người dân Indonesia có thể tiết kiệm tới 50% khi mua nhà có điều kiện về thời gian sử dụng Không chỉ vậy, người mua nhà có thời hạn còn không phải trả khoản thuế đất hoặc trả với mức thấp hơn nhiều nhà sở hữu trọn đời

Bên cạnh đó, nhiều nhà kinh doanh bất động sản của Singapore khẳng định, nhà chung cư có thời hạn không chỉ thu hút người có nhu cầu sử dụng thực sự mà còn hấp dẫn đối với giới đầu tư Trước kia người dân cũng như giới đầu tư Singapore thường ưa chuộng nhà sở hữu vĩnh viễn bởi giá trị sử dụng lâu dài Tuy nhiên, những năm gần đây, quan điểm đó trở thành lạc hậu bởi hầu hết tòa nhà chung cư tọa lạc tại các khu đô thị lớn của Singapore đều chỉ được phép mua có thời hạn

Qua các nghiên cứu hơn 10 năm nay, một nhà nghiên cứu thị trường của Singapore có thể kết luận rằng, giá nhà chung cư có thời hạn nhạy cảm với sự lên xuống của nền kinh tế hơn nhà sở hữu vĩnh viễn Khi thị trường bất động sản sôi động, nhà đất mua bán nhanh chóng, nhà đầu tư sẽ ưa chuộng nhà có thời hạn hơn bởi có địa thế đẹp hơn mà không quan tâm đến thời hạn

sử dụng vì giao dịch nhanh Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, giao dịch khó

khăn, thời hạn sử dụng còn lại của nhà chung cư sẽ khiến nhà đầu tư cẩn trọng hơn Vì vậy, nhà sở hữu lâu dài sẽ có giá hơn

Với những nhân tố đầy sức cuốn hút trên, giới chủ đầu tư các nước thường không phải lo lắng về việc nhà chung cư có thời hạn không thể bán được Tuy nhiên, đây vẫn là vấn đề gây đau đầu giới chức của không ít quốc gia bởi có thể đảm bảo quỹ đất song những cơn sốt do nó tạo ra vẫn có thể đẩy giá nhà lên mức khó kiểm soát

III MỘT SỖ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN Ở VIỆT NAM

1 Ý nghĩa của hình thức nhà ở có thời hạn

Theo quan điểm của Bộ Xây dựng đưa ra, những khó khăn, vướng mắc của việc cải tạo những khu nhà chung cư, những khu tập thể cũ nát đã làm đau đầu không ít nhà quản lý, quy hoạch về nhà ở Những khu nhà xập xệ, cơi nới tuỳ tiện không những ảnh hưởng xấu đến mỹ quan thành phố mà còn không đảm bảo an toàn cho người dân sống trong chính những căn hộ cũ kỹ

đó Trên cơ sở quy định của pháp luật, quyền sở hữu nhà ở từ trước đến nay đều được hiểu là không bị giới hạn về mặt thời gian Điều này xuất phát từ một lý do quan trọng là nhà ở luôn luôn tồn tại với đất Trong khi, quyền sử dụng đối với đất ở được quy định là ổn định lâu dài Tuy có tính đặc thù ở phần thuộc quyền sở hữu chung đối với phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung, quyền sở hữu đối với căn hộ trong chung cư hiện vẫn đang hưởng quy chế tương tự Nhưng xuất phát từ thực tiễn và lập luận có thể thấy tình trạng này sẽ không đảm bảo cuộc sống an toàn cho người cư ngụ và quá trình chỉnh trang đô thị Bởi lẽ, tuổi thọ của công trình luôn luôn được giới hạn trong một giai đoạn nhất định Sau khoảng thời gian đấy, việc tiếp tục sử dụng chung cư

sẽ không bảo đảm an toàn Trong khi đó, nếu duy trì quyền sở hữu riêng lâu dài của từng hộ dân thì việc quyết định tháo bỏ và xây dựng lại tòa nhà chung không dễ tìm được tiếng nói chung Tình trạng các chung cư cũ đã xuống cấp

vẫn tiếp tục tồn tại trên thực tế phán ánh điều này Chính điều này đã tạo ra nhiều khó khăn cho các cơ quan quản lý về nhà ở, khu đô thị

Cũng theo quan điểm của Bộ Xây dựng, hàng loạt các chủ đầu tư cũng như chính quyền địa phương đều đánh giá công đoạn giải phóng mặt bằng, đền bù cho người dân trong những dự án xây dựng là công việc đầy khó khăn, ngốn đến thậm chí 1/3 tổng số tiền đầu tư của dự án Do vậy, đề xuất chỉ cho

sở hữu nhà chung cư có một thời hạn nhất định, trước hết là để giảm bớt khó khăn trong việc cải tạo nhà chung cư, xây dựng mới đồng bộ các công trình của thành phố

Đưa ra đề xuất này thực tế là học tập ở các nước bạn Một công trình bao giờ cũng phải có thời hạn, không có cái gì là vĩnh cửu Đề xuất này sẽ tạo thuận lợi cho việc điều chỉnh quy hoạch và xây dựng được đồng bộ hơn

Một lý do đặc biệt khác được đưa ra là, chính quy định việc sở hữu không thời hạn như hiện nay là nguyên nhân dẫn đến tình trạng găm hàng của một số người đầu cơ Hẳn nhiên, nếu xác lập quyền sở hữu có thời hạn, việc găm hàng sẽ phải bị trả giá do phải khấu hao vì thời hạn sỡ hữu sẽ giảm dần

2 Thuận lợi của việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn

2.1 Đối với Nhà nước

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, người dân chỉ được sở hữu nhà chung

cư có thời hạn, khi hết hạn định sẽ phải trả lại nhà Việc quy định sở hữu nhà

ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho Nhà nước trong việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ

Khi nhà ở có thời hạn đã hết thời hạn sử dụng thì sẽ không phải của ai nữa, lúc đó là của nhà nước Nhà nước có thể phá đi xây dựng cái khác Ví dụ như quy hoạch của Nhà nước là 50 năm, có thể 50 năm sau sẽ không xây dựng lại thành khu chung cư nữa mà sẽ là vườn hoa, công viên, đường phố…

Nhà nước không thể xây nhà sở hữu vĩnh viễn ở đây, mà cũng không thể để không khu đất trống trong một khoảng thời gian dài 50 năm mà không

sử dụng vào mục đích gì Vì thế, Nhà nước cơ thể xây nhà với thời hạn sử dụng là 50 năm Trong thời gian này đất sẽ được sử dụng với mục đích xây nhà để ở Hết thời hạn, Nhà nước có thể sử dụng đất vào mục đích khác mà không phải đề bù, giải phóng nữa, vì Nhà nước chỉ thu tiền của người sử dụng nhà ở trong thời gian 50 năm

2.2 Đối với người dân

Hiện nay, trong cơ cấu giá nhà chung cư trên thị trường là 10% chi cho đất, 40% chi cho xây dựng, còn lại 50% là thổi giá Do đó, khi đưa ra thời hạn

sở hữu chung cư sẽ làm cho giá trị nhà giảm đi, kéo theo giá bán cũng giảm Mặt khác, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội “ôm” chung cư bởi càng ôm lâu thì càng bị mất giá Lúc ấy thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và

sẽ không còn việc thổi giá Chung cư mà rẻ đi thì giá nhà đất các khu vực đó cũng “hạ nhiệt” Đây sẽ là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn

hộ chung cư

Đưa thêm loại nhà chung cư có thời hạn vào thị trường là nhằm tạo ra nhiều cơ hội cho người dân lựa chọn phù hợp với túi tiền và điều kiện hoàn cảnh của từng gia đình Nếu có tiền thì họ mua nhà không thời hạn Nếu ít tiền mà cần nhà ngay thì họ có thể lựa chọn căn hộ chung cư có thời hạn với giá cả tương xứng với số năm sử dụng Như vậy nhiều người có cơ hội mua nhà

3 Khó khăn của việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn

3.1 Đối với người dân

Nhà ở là tài sản lớn đối với đại bộ phận người dân Việt Nam Thu nhập của người dân đa phần là thấp so với trị giá của một căn hộ hay mảnh đất, những người dân nghèo chiếm đa số phải tiết kiệm có khi cả nửa đời người mới có thể mua được Khi đã là tài sản thì người dân có quyền sử dụng lâu dài

và thừa kế cho con cháu Nếu áp dụng chính sách này, nghiễm nhiên đã tước đoạt quyền sở hữu chính tài sản của họ cả đời làm ra trong lâu dài Sẽ rất khó

khăn cho người dân nếu họ tích cóp nhiều năm mới mua được một căn nhà và

50 năm sau sẽ bị thu hồi và khi đó quyền lợi của họ sẽ được giải quyết ra sao?

Đối với người dân, nếu chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn nhất định, thì thực chất đây chỉ là hình thức thuê nhà với giá cao mà người sử dụng phải trả tiền một cục Tâm lý chung của mọi người dân là an cư thì mới lạc nghiệp Mua một căn nhà nhưng thực chất là đi thuê sẽ làm cho người dân thấp thỏm, đếm ngược thời gian để lo sợ một ngày nào đó mình không còn nhà Người dân Việt Nam luôn coi nhà ở là một tài sản cũng như một khoản đầu tư, tích góp, mặt khác nó còn mang ý nghĩa lưu giữ truyền thống gia đình Khi quy định này được đưa vào thực tế, những giá trị đó, vô hình chung bị mất đi

Một số người dân nằm trong diện thu hồi đất trong nhiều dự án đều có chung băn khoăn: Khi nhà nước thu hồi đất ở của họ nhưng lại đền bù bằng nhà tái định cư trong các khu chung cư Đương nhiên, nếu quy định được ban hành, thì người dân cũng phải chấp nhận và họ lại càng thiệt thòi hơn bao giờ hết

3.2 Đối với các nhà đầu tư

Sở hữu nhà chung cư có thời hạn là một chính sách mà nhiều nước phát triển đã làm từ lâu và nó rất cần thiết cho việc phát triển các đô thị lớn Tuy nhiên, ở nước ta, chính sách này hoàn toàn mới mẻ nên chắc chắn sẽ tác động khá lớn đến tâm lý của người mua nhà cũng như chủ đầu tư Do chưa quen với việc sở hữu có thời hạn căn hộ của mình nên sẽ hình thành rào cản tâm lý khi người dân quyết định mua bán, giao dịch căn hộ

Nếu áp dụng việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tác động mạnh tới tâm lý của người dân, họ sẽ e ngại mua chung cư vì không được sử dụng lâu dài Từ đó, chung cư có khả năng “ế ẩm” khiến thị trường có nhiều thay đổi Khi đó, thay vì mua nhà có thời hạn người dân sẽ cố gắng góp tiền để mua đất nhằm được sử dụng vĩnh viễn