Phân tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội

Tính cấp thiết của đề tài: Phát triển kinh tế xã hội là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của mỗi quốc gia cũng như đối với từng tỉnh, thành, địa phương. Đối với nước ta, mục tiêu này lại càng quan trọng trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế. Một trong các chương trình phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong nhiệm kỳ 2010 2015 hiện nay là phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả. Vì vậy, vấn đề đầu tư dự án có hiệu quả trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Muốn đầu tư có hiệu quả thì trong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự án. Phân tích tài chính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong quá trình lập một dư án, nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư. Trên cơ sở các thông tin của công tác phân tích tài chính, doanh nghiệp có thể xác định được có nên thực hiện đầu tư vào dự án đó hay không, cũng như hiệu quả của dự án mang lại. Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao. Cho nên việc phân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩa quan trọng. Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy trong công tác phân tích tài chính không được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm trong tính toán thì kết quả phân tích tài chính ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh tế theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, là điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS. Nhận thấy nhu cầu cần thiết của thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai Linh đã tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, và khu căn hộ cao cấp Golden Palace. Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lại hiệu quả kinh tế hay không còn phù thuộc vào công tác phân tích tài chính dự án.Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và coi trọng. Tuy nhiên, trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự có được sự thống nhất cao về cả nhận thức và hành động phân tích không sát thực tế; gây ra tình trạng chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng. Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường Đại học Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn Minh Ngọc, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ.

CHU BÍCH NGỌC

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP

GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ

Hà Nội, năm 2013

CHU BÍCH NGỌC

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP

GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.NGUYỄN MINH NGỌC

Hà Nội, năm 2013

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi Tất

cả số liệu tham khảo trung thực và nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận văn

Chu Bích Ngọc

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1.1 Khái niệm, sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 5

Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 6

1.1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 7

1.1.3 Đặc điểm của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sản 8

1.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 9

1.2.1 Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn dự án 9

1.2.2 Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án 15

1.2.3 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các luồng tiền của dự án 19

1.2.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án 20

1.3 NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 29

1.3.1 Những yếu tố khách quan ản hưởng đến hoạt động phân tích tài chính dự án & đầu tư kinh doanh bất động sản 29

1.3.2 Những yếu tố chủ quan 31

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI 36

2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MAI LINH VÀ DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 36

2.1.1 Tổng quan về Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh 36

2.1.2 Sơ lược dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace 38

2.2 NỘI DỤNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG

CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 41

2.2.1 Xác định tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn 41

2.2.2 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi, tính các luồng tiền dự án 48

2.2.3 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án 54

2.2.4 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án 56

2.3 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 58

2.3.1 Những mặt đạt được 58

2.3.2 Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân 59

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 62

3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH 62

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH 63

3.2.1 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu 63

3.2.2 Điều chỉnh lại giá bán 64

3.2.3 Hoàn thiện việc thu thập thông tin 65

3.2.4 Tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị 66

3.2.5 Đầu tư nguồn lực con người 66

3.2.6 Nâng cao năng lực quản lí dự án 67

3.2.7 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 68

3.2.8 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh 69

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH 70

3.3.1 Kiến nghị với Bộ tài chính 70

3.3.2 Kiến nghị với các cơ quan, ban ngành có liên quan khác 71

KẾT LUẬN 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TOÁN 78

Ủy ban nhân dân: UBND

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở 15Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức công ty cổ phần đầu tư Đầu tư Mai Linh…… 46Bảng 2.1: Tổng mức đầu tư dự án Golden Palace……… 55Bảng 2.2: Tổng hợp nguồn vốn DAĐT Golden Palace (không kể lãi vay)………58Bảng 2.3: Bảng kế hoạch trả nợ ngân hàng thương mại……… …… 60Bảng 2.4: Bảng doanh thu dự kiến……….……… … 62Bảng 2.5: Dự tính doanh thu, mức lãi, lỗ của dự án………….……… ….64

CHU BÍCH NGỌC

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP

GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ

Hà Nội, năm 2013

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Phát triển kinh tế - xã hội là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của mỗi quốcgia cũng như đối với từng tỉnh, thành, địa phương Đối với nước ta, mục tiêu nàylại càng quan trọng trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hộinhập kinh tế quốc tế Một trong các chương trình phát triển kinh tế - xã hội củanước ta trong nhiệm kỳ 2010 - 2015 hiện nay là phát triển kết cấu hạ tầng, đô thịthông qua việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả Vì vậy, vấn đề đầu tư dự

án có hiệu quả trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Muốn đầu tư có hiệu quả thìtrong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự án Phân tích tàichính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong quá trình lập một dư án,

nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư Trên cơ sở các thông tin của côngtác phân tích tài chính, doanh nghiệp có thể xác định được có nên thực hiện đầu

tư vào dự án đó hay không, cũng như hiệu quả của dự án mang lại

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanhđặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao Cho nên việcphân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩaquan trọng Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy trong công tácphân tích tài chính không được phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm trong tínhtoán thì kết quả phân tích tài chính ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến

dự án đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp

Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh tếtheo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, là điềukiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS

Nhận thấy nhu cầu cần thiết của thị trường, công ty cổ phần đầu tư MaiLinh đã tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, vàkhu căn hộ cao cấp Golden Palace Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lạihiệu quả kinh tế hay không còn phù thuộc vào công tác phân tích tài chính dự

án.Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và coitrọng Tuy nhiên, trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự cóđược sự thống nhất cao về cả nhận thức và hành động phân tích không sát thựctế; gây ra tình trạng chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự

án phải tạm dừng giữa chừng

Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường Đạihọc Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS Nguyễn

Minh Ngọc, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân tích tài chính

dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh

làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ

Trong chương đầu tiên của Luận văn, Tác giả đã giới thiệu những kháiniệm chung nhất về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm, vai trò vàcác chỉ tiêu phân tích tài chính dự án Theo đó, theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự

án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạtđộng đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định” Từ khái quátchung, tác giả đưa ra các đặc điểm nổi bật của hoạt động kinh doanh bất độngsản: đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, hoạt động kinhdoanh BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro, hoạtđộng kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù Hơn nữa, hoạtđộng kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự

án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốnhợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến

độ thi công của dự án

Đi sâu hơn, tác giả đã trình bày khái niệm chung nhất về phân tích tàichính dự án chính là đánh giá một cách khoa học và toàn diện tính hiệu quả tàichính của dự án dưới giác độ của các tổ chức và cá nhân tham gia đầu tư vào dự

án Khẳng định phân tích tài chính dự án là một khâu quan trọng trong việc xácđịnh tính khả thi của dự án Sau đó tác giả đã nêu rõ các chỉ tiêu tài chính cần

thiết để phân tích tài chính dự án: đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, lợinhuận thuần, thu nhập thuần của dự án; giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoànvốn nội bộ (IRR), chỉ số doanh lợi (PI), thời gian hoàn vốn (T) Dựa vào các chỉtiêu này để nhà đầu tư có thể quyết định được việc có nên đầu tư vào dự án haykhông, so sánh các dự án với nhau, để lựa chọn phương án tối ưu đem lại hiệuquả cao nhất cho doanh nghiệp.

Phần cuối của chương 1, tác giả nêu lên các yếu tố để đánh giá độ an toàn

về tài chính của dự án đầu tư Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự ánđược thể hiện trên các mặt sau: an toàn về nguồn vốn; an toàn về khả năng thanhtoán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; an toàn cao cho các chỉ tiêuhiêu quả tính toán

Tuy nhiên, trong quá trình phân tích tài chính dự án có rất nhiều yếu tố tácđộng tới công tác phân tích tài chính dự án; làm thay đổi kết quả phân tích Vì vậykhi thực hiện phân tích cần phải chú ý tới các yếu tố này Đó là những yếu tốkhách quan như: yếu tố thị trường, các chính sách quy định của Nhà nước Cácyếu tố chủ quan như: đội ngũ cán bộ phân tích dự án, thông tin, trang thiết bị côngnghệ, quy trình nội dung phân tích, cách lựa chọn lãi suất chiếu khấu

Tiếp theo trong chương 2, tác giả đi sâu vào phân tích tài chính dự án Tổhợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace

Ở phần đầu tiên, là phần giới thiệu về quá trình hình thành và phát triển củacông ty cổ phần đầu tư Mai Linh Được thành lập tháng 9/2006 bởi một sốngười Việt từ châu Âu trở về với những hoạt động tìm kiếm cơ hội để thực hiệnđầu tư tại Việt Nam, vượt qua những khó khăn của ngày đầu, trải qua 6 nămphấn đấu, phát triển không ngừng của đội ngũ cán bộ ngày càng được tăngcường, kết hợp lại các sức mạnh sẵn có để đoàn kết, phấn đấu và định hướngmột xu hướng phát triển mới, với một sự trải nghiệm mới trên nền tảng là sựlãnh đạo sáng suốt của Ban lãnh đạo với tư duy mới cùng sự quyết tâm, nhiệtthành, trách nhiệm và tri thức của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty,đến nay Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh đã trở thành một nhà đầu tư bất động

sản lớn trên thị trường Hà Nội và từng bước vươn ra thực hiện đầu tư tại các địaphương khác trong cả nước.

Hiện nay Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh đang triển khai đầu tư các dự

án lớn như: Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu căn hộ cao cấpGolden Palace tại lô đất 1,6 ha trên trục đường Mễ Trì - Phạm Hùng, Hà Nội.Khu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công An tại lô đất 1,1 ha tại khu đô thị Bắc

Cổ Nhuế-Chèm, Từ Liêm, Hà Nội, quy mô gần 600 căn hộ chung cư với tổngvốn đầu tư 1.000 tỷ đồng; tham gia đầu tư Khu dân cư phía Nam tại lô đất 37 hathuộc Khu đa chức năng dọc Đại lộ Đông Tây, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP

Hồ Chí Minh với tổng vốn đầu tư 13.000 tỷ đồng và một số dự án bất động sảnquy mô lớn khác trên địa bàn cả nước

Trong phần chính của chương 2, tác giả thực hiện phân tích tài chính của

dự án Golden Palace dựa trên số liệu thực tế dự án từ các báo cáo phân tích kỹthuật của dự án: tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí, các chỉ số tài chính Vàđưa ra những nhận định đánh giá về công tác phân tích tài chính, cũng như về độchính xác của dự án

Sau khi thực hiện phân tích dự án, tác đã đưa ra những đánh giá nhận xét

về phân tích dự án Golden Palce

Những mặt đạt được:

Chủ đầu tư đã tuân thủ tương đối đầy đủ các bước trong quá trình phântích tài chính một dự án kinh doanh bất động sản, quy trình phân tích tàichính đã căn cứ vào các văn bản Pháp luật hiện hành do đó dự án được thựchiện đúng luật

Nhu cầu vốn cho từng năm là hợp lý, số lượng vốn mỗi năm không quálớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động được

Chủ đầu tư đã rất linh hoạt trong việc huy động vốn, biết lựa chọn vốn huyđộng hợp lý Trên thực tế, ngoài nguồn vốn tự có, chủ đầu tư còn huy động đượcmột lượng vốn khá lớn với lãi suất rẻ

Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau 3 năm vay,nhưng khi phân tích tiềm lực tài chính sẵn có của mình, chủ đầu tư bắt đầu trả

nợ ngân hàng ngay từ năm thứ hai, điều này khiến dự án đã tiết kiệm được mộtkhoản chi phí lãi vay khá lớn

Trong quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu

tư đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền, khiến cho các chỉ tiêu đó có độ chínhxác tương đối cao Để tránh rủi ro về lạm phát, trượt giá ảnh hưởng đến dự án,chủ đầu tư đã tiến hành phân tích độ nhạy của dự án

Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân:

Hạn chế

Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn là hợp lý nhưng chưa phải

là phương thức tối ưu

Thời gian huy động vốn từ khách hàng chưa hợp lí, bên cạnh đó giáchuyển nhượng lại thấp, chưa phù hợp với giá thị trường

Thời gian hoàn vốn dài, tỷ lệ chiết khấu của dự án thấp (10,65%), khôngphù hợp với thời gian xây dựng và tình hình thị trường vào những năm qua Tiến độ của dự án lại chậm khá nhiều so với kế hoạch (hiện nay dự án đangthực hiện được khoảng 70% tổng vốn đầu tư)

Nguyên nhân

Chủ đầu tư chưa có những phân tích về sự suy giảm của nền kinh tế nóichung, sự đóng băng của thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiềuphương án kinh doanh đề phòng rủi ro

Dự án được xây dựng ở huyện Từ Liêm vào năm 2008, do thời gian kéo dàinên giá bán dự tính và mức lãi suất chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn là còn chưaphù hợp

Khi thực hiện dự án Golden Palace, chủ đầu tư cũng đang thực hiện các dự

án khác, do đó vốn đầu tư bị phân tán, đây là một trong những nguyên nhân gâychậm tiến độ của dự án, kèm theo sự khó khăn của thị trường bất động sản dẫntiến việc tiến độ thi công dự án bị chậm khá nhiều

Dự án đầu tư Golden Palace có vốn đầu tư lớn, quy mô xây dựng rộng, gây

ra khó khăn trong việc quản lý dự án

Sau khi đã nên lên hiện trạng dự án Golden Palace, ở chương 3 tác giả đưa

ra một số giải pháp nhằm nâng cao phân tích tài chính cho dự án cũng nhưnhững kiến nghị tới cơ quan ban ngành có liên quan để công tác phân tích tàichính có hiệu quả hơn cũng như phát triển thị trường bất động sản

Các giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính dự án Golden Palace đã đượcđưa ra như: điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu, điều chỉnh lại giá bán, hoàn thiện việcthu thập thông tin,tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị, đầu tư nguồn lựccon người, nâng cao năng lực quản lí dự án, giải pháp phòng ngừa rủi ro, điềuchỉnh lại phương thức kinh doanh

Trong phần sau của chương, là các kiến nghị tới Bộ tài chính, ngân hàngnhà nước, bộ xây dựng, nhà nước, UBND Thành phố Hà nội về việc giãn tiến độnộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, bỏ khái niệm tiền sử dụngđất nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính nói chung

Như vậy, dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động

đầu tư, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế

-xã hội Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự pháttriển của nền kinh tế Vì vậy, việc phân tích tài chính dự án đầu tư là một trongnhững thuyết minh quan trọng để đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư BĐS

Qua quá trình nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích và sosánh với thực tế, luận văn đã tổng kết được một số vấn đề sau:

Thứ nhất, khái quát chung các vấn đề lý luận cơ bản của phân tích tài chính

dự án đầu tư BĐS của CTCP Đầu tư Mai Linh, các chỉ tiêu phân tích tài chính,các nhân tố ảnh hưởng tới phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Thứ hai, đánh giá thực trạng công phân tích tài chính dự án tại CTCP Đầu

tư Mai Linh như quy trình phân tích tài chính dự án, nội dung phân tích tài chính

dự án, kết quả đạt được và những hạn chế

Thứ ba, trên cơ sở thực trạng phân tích tài chính dự án Golden Palace, tácgiả đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tàichính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty Cụ thể là các giải pháp

về phương pháp tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, về dự án nhân lực, về thôngtin, và về quản lý điều hành Ngoài ra, tác giả cũng đề xuất một số kiến nghị gửitới ngân hàng Nhà Nước, Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đểcông tác phân tích tài chính dự án được thực hiện tốt hơn Tác giả hy vọngnhững ý kiến đó sẽ giúp ích phần nào cho sự phát triển của hoạt động phân tíchtài chính dự án đầu tư bất động sản

Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, các Thầy

Cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên cùng các anh, chị trong Công ty

Cổ phần Đầu tư Mai Linh đã tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành đề tài này

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Phát triển kinh tế - xã hội là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của mỗi quốcgia cũng như đối với từng tỉnh, thành, địa phương Đối với nước ta, mục tiêu nàylại càng quan trọng trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hộinhập kinh tế quốc tế Một trong các chương trình phát triển kinh tế - xã hội củanước ta trong nhiệm kỳ 2010 - 2015 hiện nay là phát triển kết cấu hạ tầng, đô thịthông qua việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả Vì vậy, vấn đề đầu tư dự

án có hiệu quả trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Muốn đầu tư có hiệu quả thìtrong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự án Phân tích tàichính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong quá trình lập một dư án,

nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư Trên cơ sở các thông tin của côngtác phân tích tài chính, doanh nghiệp có thể xác định được có nên thực hiện đầu

tư vào dự án đó hay không, cũng như hiệu quả của dự án mang lại

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanhđặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao Cho nên việcphân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩaquan trọng Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy trong công tácphân tích tài chính không được phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm trong tínhtoán thì kết quả phân tích tài chính ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến

dự án đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp

Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh

tế theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, làđiều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS

Nhận thấy nhu cầu cần thiết của thị trường, công ty cổ phần đầu tư MaiLinh đã tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, vàkhu căn hộ cao cấp Golden Palace Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lạihiệu quả kinh tế hay không còn phù thuộc vào công tác phân tích tài chính dự

án.Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và coitrọng Tuy nhiên, trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự cóđược sự thống nhất cao về cả nhận thức và hành động phân tích không sát thựctế; gây ra tình trạng chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự

án phải tạm dừng giữa chừng

Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường Đạihọc Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS Nguyễn

Minh Ngọc, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân tích tài chính

dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh

làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ

2 Mục đích của đề tài

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tài chính dự ánđầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt là các tiêu chuẩn trong quá trình phân tích tàichính dự án đầu tư kinh doanh BĐS

- Đánh giá công tác phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐSdưới góc độ khách quan theo hệ thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạtđược và chưa đạt được

- Đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính

và từ đó đề xuất một số định hướng trong công tác phân tích tài chính dự án

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu:

Phân tích tài chính dự án đầu tư tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại

và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội tại xã Mễ Trì,huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu:

Không gian: Phân tích, đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án tổhợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace tạicông ty cổ phần đầu tư Mai Linh

Thời gian: Phân tích trong toàn bộ thời gian hoạt động dự án.

4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nội dung công trình nghiên cứu, đề tài sử dụng tổng hợp cácphương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể như:

Phương pháp thống kê, thu thập thông tin:

- Điều tra, thu thập số liệu tài chính của dự án tổ hợp văn phòng, trungtâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội

từ năm 2010 đến nay thông qua các kênh khác nhau: internet, điều tra khảo sát,thông qua kho dữ liệu của công ty

- Thu thập và xử lý thông tin về hoạt động phân tích tài chính dự án tạimột số doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua để rút ra những bài học kinhnghiệm thực tế

- Các quy định, chủ trương, đường lối chính sách của nhà nước, Bộ tàichính, Bộ xây dựng đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS

Phương pháp phân tích, so sánh, phương pháp logic: Dựa vào các số liệu,

bảng biểu thống kê thu thập được để phân tích thực trạng của công tác phân tích tàichính dự án đầu tư tại công ty từ đó xác định được những điểm còn hạn chế, nhữngmặt đã đạt được và đánh giá tính khả thi của công tác phân tích tài chính dự án

Phương pháp duy vật biện chứng: Dùng để đưa ra những yếu tố ảnh

hưởng đến công tác phân tích tài chính dự án

Phương pháp tổng hợp, diễn giải và quy nạp: Từ cơ sở lý luận và thực

tiễn để tổng hợp và đề xuất nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính một dự

án đầu tư kinh doanh BĐS minh họa

5 Các đóng góp của luận văn

Đóng góp về mặt lý luận:

- Hệ thống hoá các cơ sở lý luận chung về công tác phân tích tài chínhcác dự án đầu tư kinh doanh BĐS phức hợp

Đóng góp về mặt thực tiễn:

- Qua việc phân tích tài chính thực trạng một dự án đầu tư kinh doanhBĐS minh họa để đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác phân tích tàichính các dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại công ty cổ phần đầu tư Mai Linh nóiriêng và hơn nữa là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói chung.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm, sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốntrung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trongkhoảng thời gian xác định

Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm

có kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh BĐS là việc bỏvốn để tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyểnnhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinhdoanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS được xem xét ở một số giác độ sau: (1)

- Về mặt hình thức: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một tập hợp các hồ

sơ trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí liên quanđến quá trình tạo lập BĐS theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả vàthực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Về giác độ quản lý: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một công cụ quản

lý trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra BĐS nhằm đem lại các kếtquả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài

- Về mặt nội dung: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đềxuất về việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới,

mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về sốlượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gianxác định

Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu

tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS

Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

- Các dự án đầu tư có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗiquốc gia Đầu tư là hoạt động cơ bản nhất tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật mới hiệnđại và duy trì hoạt động của cơ sở vật chất kỹ thuật hiện hành, là điều kiện cho

sự phát triển kinh doanh dịch vụ của quốc gia, doanh nghiệp Đầu tư kinh doanhBĐS trong đó có đầu tư cơ sở hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiếnlược đối với hạ tầng quốc gia Đầu tư kỹ thuật luôn phải đi trước một bước sovới các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanhcũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động Một thực tếtrong các năm qua ở các nước ta, khi các tỉnh thành thực hiện chính sách thu hútđầu tư thì lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được kêu gọi đầu tiên và đây

là lĩnh vực đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi nhất

- Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, là yếu

tố làm gia tăng tài sản cố định xã hội Mỗi dự án đầu tư BĐS luôn cần lượng vốnlớn để thực hiện dự án; vì vậy dự án cần phải huy động các nguồn vốn trong xãhội Khi dự án đầu tư kinh doanh BĐS mà đạt hiệu quả nó sẽ thu hút được cácnguồn vốn: khách hàng có nhu cầu về BĐS, các ngân hàng tổ chức tài chính,nhà đầu tư góp vốn nước ngoài…Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS làtrung gian thực hiện quá trình chuyển hóa vốn từ giá trị sang hiện vật (hìnhthành các BĐS), góp phần huy động vốn đầu tư phát triển, giúp việc sử dụng cácnguồn vốn trong xã hội đạt hiệu quả

- Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng còn còncung cấp không gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi Đầu tư dự án BĐS làđiều kiện để hoàn thành công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước Ngoài ra, các

dự án đầu tư vẫn ổn định xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân gópphần nâng cao chất lượng và điều kiện sống của nhân dân

- Nền kinh tế trong quá trình hội nhập và phát triển, nhu cầu về BĐSngày càng nhiều Yêu cầu phải có cả dự án đầu tư kinh doanh BĐS đáp ứngđược các yêu cầu cho quá trình phát triển và hội nhập

- Đầu tư kinh doanh BĐS theo hình thức dự án góp phần trong quản lý,quy hoạch đô thị, giúp cho đô thị đẹp hơn, phát triển đồng bộ Đặc biệt đầu tưtheo hình thức dự án góp phần sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý hơn;

và giúp gia tăng thêm ngân sách Nhà nước

1.1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản

- Đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai Các công trìnhBĐS được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư.Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đấtđai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cáchkhác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó Vì vậy, mọi dự án đầu tư BĐSđều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội

- Hoạt động kinh doanh BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó

sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh hưởng của tự nhiênnhư thiên tai, lũ lụt…) Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánhgiá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để

dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủđầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền

- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù.Tính đa ngành được thể hiện: trong quá trình sản xuất ta phải quan tâm đếnnhững vấn đề: kinh tế đất đai, kỹ thuật đất đai, quy định về pháp lý, vấn đề vềxây dựng trong khâu lưu thông: xem xét các vấn đề về hoạt động marketing,mua bán, tư vấn trong khai thác BĐS thì phải xem xét đến các vấn đề về tàichính, quản lý BĐS Tính đặc thù được thể hiện: BĐS mang tính độc quyền, thịtrường BĐS không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu

- Hoạt động kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phântích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sửdụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khókhăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án

1.1.3 Đặc điểm của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sản

Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tíchcác chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất độngsản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp vàhiệu quả nhất

+ Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính cáckhoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án Trên cơ sở đó xác địnhcác chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá dự án và từ đó đưa

ra các quyết định đầu tư

+ Đánh giá được độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư Độ antoàn về mặt tài chính của DA được thể hiện thông qua: an toàn về nguồn vốnhuy động, khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ, hoặc antoàn cho các kết quả tính toán (1)

Vai trò:

+.Đối với chủ đầu tư: phân tích tài chính dự án nhằm đánh giá tính khảthi của dự án về mặt tài chính, từ đó giúp chủ đầu tư lựa chọn được phương án

đầu tư tốt nhất, mang lại lợi nhuận cao nhất Hay đối với các tổ chức kinh doanhphi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một nội dung quan trọng rất được chútrọng Vì các tổ chức này muốn có được các phương án đầu tư hợp lý dựa trên

cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản Ví dụ: trong các

dự án phúc lợi xã hội (trường học, y tế, giao thông công cộng) cần phải phântích làm sao cho chi phí là thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu xã hội màkhông vì mục tiêu lợi nhuận)

+ Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, phân tích tài chính dự án là căn

cứ để cơ quan xem xét cho phép đầu tư với các dự án sử dụng nguồn vốn Ngânsách Nhà nước Mặt khác, dựa vào phân tích tài chính dự án để lựa chọn đầu tưsao cho đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư và những đóng góp của dự án đối vớinền kinh tế - xã hội

+ Đối với cơ quan quản lý vốn cho dự án, phân tích tài chính dự án làcăn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án, đảm bảo dự án hiệu quả

về mặt tài chính và có khả năng hoàn vốn vay đúng hạn

+ Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựa chọn phương án tối ưu

1.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn dự án

Khái niệm:

Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để lập vàđưa dự án vào hoạt động Nó là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xácđịnh hiệu quả đầu tư của dự án (1)

Vai trò:

- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư

- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án

- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tìnhhình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai

đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phíđào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệuchỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thườngnhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồithường và chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử

dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹthuật (nếu có).

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập

dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan

- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử đốivới các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh; lãi vay trong thờigian xây dựng và các chi phí cần thiết khác;

- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việcphát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư:

Đây là nội dung quan trọng đầu tiên phải xem xét khi tiến hành phân tíchtài chính dự án đầu tư Tính toán chính xác tổng mức đầu tư có ý nghĩa quantrọng đối với việc xác định tính khả thi của dự án

Ta có 4 phương pháp để xác định tổng mức đầu tư của dự án:

Trong đó:

- V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường

i: Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chínhthứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

QXDi: Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấuchính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

chính thứ i của công trình

khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệphần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổngchi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mụccông trình

TGTGT-XD: Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng

(trích phụ lục số 1 – Thông tư số 04/2010/TT- BXD Hướng dẫn lập vàquản lý CPĐTXD công trình)

“+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dâychuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trịtoàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dâychuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự ánbằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án

+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị,dây chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị

thiết bị đồng bộ này

+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặctính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thểđược xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị nănglực sản xuất hoặc năng lực phục vụ công trình.”

theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhànước có liên quan;

- GQLDA: Chi phí quản lý dự án

định mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể đượcước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của

dự án Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) vàlãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay)thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốncủa từng dự án để xác định

Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòngđược tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng; chi phíthiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản

lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác

Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòngđược xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượngcông việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xâydựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định

cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác)

và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thựchiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từngkhu vực xây dựng Trong đó, chỉ số giá xây dựng được tính bình quân củakhông ít hơn 3 năm gần nhất và phải kể đến khả năng biến động của cácyếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế)

(hay còn gọi là suất đầu tư) theo từng loại công trình để xác định tổng mức đầu

tư xây dựng công trình

Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:

V = Qdự án x Svốn đầu tư x KTrong đó:

V: Tổng mức đầu tư của dự án

Qdự án: công suất thiết kế dự án

Svốn đầu tư: Suất vốn đầu tư xây dựng

K: hệ số điều chỉnh

Suất vốn đầu tư xây dựng là chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tổng hợp, là công

cụ giúp cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư, nhà tư vấn xác định tổng mức đầu tưcủa dự án; là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý nguồn vốn đầu tư và xác địnhhiệu quả của dự án đầu tư Suất vốn đầu tư xây dựng công trình bao gồm các chiphí cần thiết cho việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, tưvấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác Tuy nhiên suất vốn đầu tư cònthiếu một số khoản mục chi phí như là: chi phí thuê tư vấn, chi phí bồi thườnggiải phóng mặt bằng, lãi vay trong thời gian xây dựng Vì vậy mà khi sử dụngcách tính toán này ta phải nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K trong công thức)

để bổ sung, sao cho tính đúng và đây đủ mọi chi phí trong tổng mức đầu tư Khitính tổng mức đầu tư bằng cách này được kết quả rất nhanh, tuy nhiên kết quảlại không chính xác Vì vậy yêu cầu trong tính tổng mức đầu tư phải sử dụngnhiều phương pháp để tính toán

Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở

Suất vốn đầu tư

Trong đó Xây

dựng Thiết bị I

Nhà chung cư cao tầng kết cấu khung bê

tông cốt thép (BTCT); tường bao xây gạch;

7.750 8.460 9.150 10.200 11.350 11.920

6.080 6.710 7.300 7.930 8.820 9.260

610 560 520 910 1.010 1.070

II Nhà ở riêng lẻ

2 Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạchchịu lực, mái BTCT đỗ tại chỗ 1000đ/m 2 sàn 4.630 4.260

3

Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực

BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ

tại chỗ

III Nhà biệt thự

1 Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung

chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái

Ngoài hai phương pháp xác định tổng mức trên, người ta còn có thêm haiphương pháp nữa, nhưng chúng ít được sử dụng

1.2.2 Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án

Các nguồn cung cấp vốn cho dự án:

 Vốn của chủ đầu tư :

- Vốn pháp định: Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinhdoanh bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghịđịnh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, tổ chức, cá nhân kinh doanhbất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng

- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiệntrách nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thểtriển khai được các dự án ban đầu

Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án:

“+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khucông nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20%tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt

+ Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu củamình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đấtdưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụngđất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.”

Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc

sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạovốn đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác BĐS,

và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ

- Vốn ngân sách:

Đối với các doanh nghiệp Nhà nước: được sử dụng vốn ngân sách để thựchiện các dự án đầu tư

Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và

hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trongcác vấn đề sau:

+ Tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất: Việc sử dụng đất đối với đất

dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn vàcác khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụngkhác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tíchđất sử dụng cho mục đích công cộng

Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:

Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngânsách nhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng cóđiều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư caotầng cho công nhân khu công nghiệp

Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệpthì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng chung theo dự

án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử dụng đất

Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh(xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao

Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất dưới

70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng

là 1,2% của mức thu 70 năm

Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể.

+ Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng

Đền bù tài sản trên đất

Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao độngthương binh xã hội

Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng các chương trình đầu

tư, hỗ trợ của Nhà nước

Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầ tư Nhà nước về hạtầng, xã hội sẽ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp

+ Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước

Nguồn vốn của ngân hàng phát triển: sử dụng vốn của Nhà nước hoặcvốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các công trìnhtrọng điểm.

Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho người

+ Mức lãi suất không ổn định

- Vốn liên doanh, liên kết

Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm hai dạng:+ Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án: nhiều nhà đầu tưđầu tư vào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án

Ưu điểm:

Tạo nguồn vốn

Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên

Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án

Tăng thêm vị thế cho vùng dự án: thu hút các nhà đầu tư thứ cấp

Nhược điểm:

Khó khăn trong việc thống nhất quản lý

+ Liên kết với khách hàng: Khách hàng tham gia trực tiếp vào quátrình đầu tư và phát triển bất động sản.

Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình

Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty

1.2.3 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các luồng tiền của dự án

Doanh thu của dự án bao gồm các doanh thu do bán sản phẩm chính, sảnphẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài Doanh thu của

dự án được tính cho từng năm hoạt động của dự án Ta căn cứ vào kế hoạch sảnxuất và tiêu thụ sản phẩm hàng năm của dự án để dự tính doanh thu Doanh thucủa dự án được tổng hợp thành bảng doanh thu dự kiến của dự án

Để lên được kế hoạch trả nợ cho dự án ta phải căn cứ vào cam kết của dự

án với ngân hàng trong việc cho vay từng nguồn vay Ta xem xét tới các nộidung như: thời gian trả nợ, mức tiền trả nợ hàng năm, lãi suất từng nguồn vay

Ta còn phải xem xét các nguồn trả nợ: lợi nhuận, khấu hao Từ đó ta lập đượcbảng kế hoạch trả nợ vốn vay và lãi vay

Sau khi dự tính được doanh thu dự kiến, lập bảng kế hoạch trả nợ vốn, taphải xác định chi phí sản xuất của dự án để lập được bảng dự trù lỗ lãi

Chi phí hoạt động hàng năm của dự án bao gồm:

- Chi phí khấu hao

- Chi phí đầu tư thiết bị

- Chi phí đất (nếu nộp tiền thuê đất hàng năm)

- Lãi tiền vay phải trả hàng năm

- Chi phí khác (chi phí quản lý hành chính, thuế thu nhập doanhnghiệp…)

Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí hàng năm, tiến hành

dự tính mức lỗ lãi Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả tuyệt đốitrong thời gian hoạt động của đời dự án Đến đây, ta lập được bảng dự trù lỗ lãicủa dự án

Dòng tiền của dự án bao gồm dòng tiền thu vào và dòng tiền chi ra Đó lànhững khoảng thu chi từng năm của dự án Dòng tiền ròng của dự án – mứcchênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự

án Dòng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là tiền sau thuế

Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền ròng – Dòng thuế

Để xác định các dòng tiền ta phải căn cứ vào bảng tính doanh thu dự kiến

và bảng dự trù lỗ lãi

1.2.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án

“Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1

Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này cóthể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là40% thì dự án thuận lợi.”

a.Lợi nhuận thuần:

Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu này được tính chotừng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án

Lợi nhuận thuần từng năm được tính bằng cách lấy doanh thu thuầnnăm đó trừ đi các chi phí ở năm đó Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theomặt bằng hiện tại được xác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng năm của

dự án đưa về mặt bằng hiện tại

Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án Thu nhậpthuần của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổngcác khoản chi phí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm đó Do

đó, khác với lợi nhuận thuần, thu nhập thuần còn bao gồm cả các khoản thu kháckhông trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại như: giá trị thu hồithanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu động

Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặctương lại Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là giá trịhiện tại ròng NPV

a.Khái niệm

“NPV (Net Present Value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữatổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án

với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại hóa ở mốc 0 NPV có thể mang đến giá trịdương, âm hoặc bằng không.” (1)

b.Ý nghĩa

NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư

NPV > 0: thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư;hay nói cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn tạo ralợi nhuận; không những thế, lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trịthời gian của tiền

NPV < 0: dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ

Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính Đối với các dự án xãhội, môi trường, để phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện các dự án đó,việc tính toán NPV phải lượng hóa được các tác động xã hội hay môi trường lêndòng tiền dự án

vào đầu năm thứ nhất của dự án

Trong đó, n: Số năm thực hiện dự án

r: lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm

d.Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương

Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án cóNPV dương và lớn nhất

Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có thểkhông hoàn toàn đúng như lý thuyết Khi lựa chọn dự án cần so sánh với tổngvốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp vì có những dự án

NPV dương nhưng NPV quá nhỏ so với hai yếu tố trên thì vẫn không được chấpnhận Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánh những dự án có vốn đầu tưkhác nhau hay thời gian khác nhau Do vậy cần nghiên cứu thêm các tiêu chuẩnkhác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ số doanh lợi PI.

Đối với các dự án có tổng vốn đầu tư khác nhau, thời gian hoàn vốn khácnhau, nhưng nhà thẩm định vẫn muốn áp dụng NPV để đưa ra kết luận lựa chọn

dự án Khi đó việc tính NPV được áp dụng như bình thường cho từng dự ánriêng lẻ Sau đó để so sánh 2 dự án với nhau, dùng công thức tính niên kim cốđịnh để tính ra dòng niêm kim đều đặn cho từng dự án - ANPV, khi đó ANPVphản ánh giá trị hiện tại trung bình các dòng tiền ròng của dự án trong từng nămcủa dự án, dự án nào có ANPV lớn hơn sẽ được lựa chọn

Hay nói cách khác, tỷ suất hoàn vốn nội bộ là trường hợp đặc biệt củalãi suất chiết khấu ở đó NPV bằng không

b.Ý nghĩa

IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòngtiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu.Tuy nhiên, vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm, thể hiện chi phí cơhội của chủ đầu tư trong từng năm thay đổi do đó việc giả định các dòng tiền táiđầu tư với lãi suất chiết khấu là không thuyết phục

Trong đó:

Phương pháp tính IRR:

Cách tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 lãi suất chiết khấu bất kỳ, tính NPV

Nếu NPV.0, tiếp tục nâng mức lãi suất chiếu khấu và ngược lại Lặp lạicách làm trên cho tới khi NPV = 0 hoặc gần bằng 0, khi đó mức lãi suấtnày bằng IRR của dự án đầu tư

Cách tính gián tiếp: theo phương pháp nội suy tuyến tính - thường được

sử dụng Đầu tiên chọn 2 mức lãi suất chiếu khấu sao cho:

NPV NPV

NPV





d.Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

- Trường hợp có một dự án duy nhất, chọn dự án khi IRR lớn hơn lãisuất chiết khấu

+ Nếu dự án vay vốn để đầu tư, lãi suất chiết khấu ở đây có thể làlãi suất đi vay

+ Nếu dự án sử dụng vốn do ngân sách Nhà nước cấp, lãi suất chiếtkhấu có thể là tỷ suất sinh lợi định mức do Nhà nước quy định

+ Nếu dự án sử dụng vốn tự có để đầu tư, lãi suất chiết khấu có thể

là chi phí cơ hội của dự án

+.Nếu dự án loại trừ nhau, chọn dự án có IRR≥0 và lớn nhất

Tuy nhiên, có một số trường hợp, dự án sẽ có nhiều giá trị IRR, nghĩa là

có nhiều lãi suất chiết khấu làm cho NPV bằng không Đó là trường hợp đặc biệt

với IRR đa trị, thường gặp ở những dự án có dòng tiền đổi dấu; khi đó người taphải điều chỉnh để chuyển IRR từ đa trị thành đơn trị.

Thông thường hai tiêu chuẩn NPV và IRR sẽ cho kết luận như nhaunhưng có một số trường hợp hai tiêu chuẩn này lại cho kết quả trái ngược nhau

vì dòng tiền của hai dự án đang xem xét là trái ngược nhau về độ lớn Trongtrường hợp có sự xung đột giữa 2 phương pháp, việc lựa chọn dự án đầu tư theophương pháp NPV sẽ được coi trọng hơn bởi những phân tích đã chỉ ra rằng:phương pháp NPV ưu việt hơn phương pháp IRR

a.Khái niệm

“Chỉ số doanh lợi (Profit Index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợicủa dự án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chiacho vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.” (1)

d.Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phảibằng lãi suất chiết khấu Nếu không, chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện dự

án không được bù đắp bởi tỉ suất sinh lợi của dự án

PI cũng khắc phục được nhược điểm của những dự án có thời hạn khácnhau hay vốn đầu tư khác nhau vì nó phản ánh khả năng sinh lời của một đồngvốn đầu tư của cả vòng đời dự án Tuy nhiên, vì là số tương đối nên nó khôngphản ánh được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như NPV