Thẩm định giá trị Công ty Cổ phần Công viên nước Đầm Sen Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế

1

KHOA KINH T PHÁT TRI N

CHUYểN NGẨNH KINH T TH M NH GIÁ

1.1 Khái ni m doanh nghi pầầầ ầ ầầầ ầ ầ ầ ầầ 01

1.2 Vai trò c a th m đ nh giá tr doanh nghi pầầầ ầ ầầầ 01

1.3 C s giá tr c a th m đ nh giá tr doanh nghi p ầầ ầầầ.02

1.4 M c đích th m đ nh giá tr doanh nghi pầ ầầầ ầầ.ầ ầ.02

1.5 Nguyên t c áp d ng trong th m đ nh giá tr doanh nghi p ầầ03

1.6 Quy trình th m đ nh giá tr doanh nghi pầầầầầầ ầầầ04

1.7 Các ph ng pháp th m đ nh giá tr doanh nghi pầầầ .ầ 06

1.7.1 Ph ng pháp dòng ti n chi t kh u đ c tính toàn b giá tr doanh

3.3.3 Xác đ nh dòng ti n thu n t do c a doanh nghi pầầầầầ ầ.50

3.4 Nh n xét v k t qu th m đ nh giá tr Công ty c ph n Công viên n c m

4

3.4.1 Nh n xét v k t qu th m đ nh giáầầầầầầầầầầầầầ53 3.4.2 Nh ng đ xu t c th nh m góp ph n làm chính xác k t qu th m đ nh giáầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầầầầầầầầ 55

PH L C

TẨI LI U THAM KH O

5

DANH M C T VI T T T

1.GW : Goodwill ( giá tr l i th th ng m i)

2.DSN; DASECO : Công ty c ph n công viên n c m Sen

3.FCFE : Dòng ti n thu n v n ch s h u

4.FCFF : Dòng ti n thu n c a doanh nghi p

5 EBIT : L i nhu n tr c thu và lưi vay

6 WACC : Chi phí s d ng v n bình quân gia quy n

12 UBCKNN : U ban ch ng khoán nhà n c

13 CBCNV : cán b công nhân viên

14 UBND TP.HCM : U ban nhân dân Thành ph H Chí Minh

15 KQH KD : K t qu ho t đ ng kinh doanh

16 TNDN : Thu nh p doanh nghi p

6

L I M U

1 LỦ do ch n đ tƠi:

Trong n a th p k tr l i đây, th gi i nói chung và Vi t Nam nói riêng đang ch u

nh ng tác đ ng l n c a cu c kh ng ho ng kinh t toàn c u Th tr ng tài chính,

ch ng khoán, th tr ng b t đ ng s n phát sinh nhi u ru ro khi n cho b t c nhà

đ u t nào không kh i b n kho n Th c tr ng kinh t v mô thi u tính n đ nh, môi tr ng đ u t thi u minh b ch khi n cho nhi u công ty ho t đ ng kém hi u

qu d n đ n tình tr ng b thâu tóm, sáp nh p, th m chí phá s nầ

Do đó nhu c u đ nh giá doanh nghi p cho các m c đích ngày càng tr nên c p thi t và không th thi u trong b t kì tr ng h p nào nh giá doanh nghi p hi n nay v n còn là m t v n đ gây r t nhi u khó kh n cho ngành th m đ nh giá Vi t Nam nói chung Chính vì v y mà b n thân m i th m đ nh viên ph i không ng ng

h c t p, tích l y ki n th c nh m mang đ n nh ng k t qu xác th c nh t cho m i doanh nghi p

Công ty c ph n Công viên n c m Sen thu c nhóm ngành du l ch – gi i trí thu c l nh v c d ch v tiêu dùng Tuy là m t công ty nh trong ngành nh ng công ty v n đ t đ c t su t sinh l i cao i u này ch ng t ngành du l ch- gi i

trí v n là m t ngành có ti m n ng phát tri n khá cao trong t ng lai V i mong

mu n tìm hi u sâu s c h n v tri n v ng ngành đ ng th i áp d ng các ki n th c

v kinh t , tài chính, th m đ nh giá , trong quá trình th c t p em đư l a ch n đ tài : “ Th m đ nh giá tr Công ty c ph n Công viên n c m Sen” Em hi v ng quá trình nghiên c u, th c hi n đ tài s giúp em có m t hành trang v ng vàng

trong công vi c sau này

2.M c tiêu nghiên c u:

tài nghiên c u v i nh ng m c tiêu sau :

Xác đ nh các y u t nh y c m trong mô hình dòng ti n chi t kh u

7

Xác đ nh s k hi n giá trong phong ph ng pháp đ nh l ng l i th th ng m i

Th m đ nh giá tr Công ty c ph n Công viên n c m Sen b ng hai ph ng pháp dòng ti n chi t kh u và ph ng pháp đ nh l ng l i th th ng m i

Ch ng 1 : C s lý thuy t v doanh nghi p và th m đ nh giá tr doanh nghi p

Ch ng 2 : Phân tích Công ty c ph n Công viên n c m Sen

Ch ng 3 : Th m đ nh giá tr Công ty c ph n Công viên n c m Sen

7 T ng quan v đ n v th c t p:

Tên doanh nghi p : CỌNG TY TNHH TH M NH GIÁ I VI T

Tên ti ng Anh : DAI VIET VALUATION COMPANY LTD

Tên vi t t t : DAVI VALUATION

9

Các quy n s d ng đ t : T t c các lo i đ t theo m c đích s d ng : , s n xu t kinh doanh, đ t nông nghi p đ i v i t t c các tr ng h p đ c giao (có th i h n

ho c vô th i h n); thuê, thuê l i ho c cho thuêầ

Các công trình xây d ng và tài s n g n li n v i đ t : nhà riêng l ; chung c , cao

c v n phòng, trung tâm th ng m i, ch /siêu th , nhà hàng , khách s n, b n xe,

b nh vi n, tr ng h c, kho ch a, nhà x ng s n xu t, khu ngh d ng, resort, khu vui ch i gi i tríầ, h th ng h t ng k thu t giao thông, h th ng c u c ng, các m khoáng s n/ tài nguyên nh than, đá

ng s n : Thi t b , d ng c v n phòng;d ng c h tr kinh doanh, máy, thi t b

ph c v s n xu t; các lo i ph ng ti n v n t i, c gi i; v t t , thi t b , v t li u xây d ng công trình, các dây chuy n công ngh , dây chuy n s n xu tầ

Tài s n vô hình : L i th th ng m i, giá tr th ng hi u, nhưn mác hàng hoá,

b ng phát minh sáng ch , quy n khai thác, kinh doanh đ c quy n s n ph m, hàng hoá, giá tr chuy n giao công ngh ầ

Giá tr doanh nghi p : T t c các lo i hình doanh nghi p: t nhân, doanh nghi p

nhà n c, các công ty TNHH, công ty c ph n, công ty h p danh, công ty liên doanh, công ty 100% v n n c ngoài, các t ng công ty, các t p đoàn kinh t trong và ngoài n cầ

10

Mai linh groups, Nguy n Hoàng groups, B o Minh, Tài chính d u khí, Ch ng

khoán Th ng Long,các ngân hàng l n nh BIDV, Vietcombank, Techcombank,

OceanBank, Scavy, Sony Vietnam, các ban b i th ng, các PMU, các thi hành

án dân s ầ

11

CH NG 1 : C S Lụ THUY T V DOANH NGHI P VẨ TH M

NH GIÁ TR DOANH NGHI P 1.1 Khái ni m doanh nghi p

Theo lu t doanh nghi p s 60/2005/QH11 khóa XI, k h p th 8 do qu c h i

n c C ng Hòa Xư H i Ch Ngh a Vi t Nam thông qua ngày 29/11/2005:

“Doanh nghi p là t ch c kinh t có tên riêng, có tài s n, có tr s giao d ch n

đ nh, đ c đ ng kí kinh doanh theo đúng pháp lu t nh m m c đích th c hi n các

ho t đ ng kinh doanh”

Theo tiêu chu n th m đ nh giá qu c t 2005: “doanh nghi p là t ch c th ng

m i công nghi p, d ch v hay đ u t đang theo đu i m t ho t kinh t ”

Nhìn chung doanh nghi p là đ n v kinh t quy t các ph ng ti n tài chính, v t

ch t và con ng i nh m th c hi n các ho t đ ng s n xu t, cung ng, tiêu th s n

ph m ho c d ch v trên c s t i đa hóa l i ích c a ng i tiêu dùng, thông qua đó

t i đa l i ích c a ch s h u, đ ng th i k t h p m t cách h p lí các m c tiêu xư

h i

1.2 Vai trò c a th m đ nh giá tr doanh nghi p

Th m đ nh giá xu t hi n nh m t khách quan c a quá trình hình thành và phát tri n n n kinh t th tr ng Th m đ nh giá có vai trò quan tr ng giúp chúng ta

đ a ra các quy t đ nh có liên quan t i vi c mua bán, đ u t , phát tri n và qu n lí doanh nghi p Nh có ho t đ ng th m đ nh giá mà các ho t đ ng kinh t di n ra

nhanh chóng và khách quan h n do các thông tin v giá c a tài s n đ c nh ng

ng i th ba có trình đ chuyên môn c tính

M t khác, th m đ nh giá giúp nhà n c đi u ch nh ho t đ ng trong th tr ng

ch ng khoán v v n đ đ u c và kh ng ch giá c Th m đ nh giá giúp xác đ nh đâu là giá th tr ng và đâu là giá đ u c gây ra ng th i là n i cung c p thông tin liên quan t i giá c , giúp nhà n c đánh giá m t b ng giá c đ đ a ra chính sách v mô thích h p

12

Tùy thu c vào s phát tri n c a n n kinh t c ng nh ngành th m đ nh giá, mà vai trò c a th m đ nh giá có th khác các n c đang phát tri n, ch y u t p trung vào th m đ nh giá b t đ ng s n, tài s n trong ho t đ ng kinh doanh nh mua bán th ch p Còn các n c phát tri n th m đ nh giá ch y u ph c v cho

th tr ng ch ng khoán

1.3 C s giá tr c a th m đ nh giá tr doanh nghi p

Th m đ nh giá tr doanh nghi p d a trên c s giá tr th tr ng và giá tr phi th

tr ng Tùy t ng đ c đi m c a tài s n thu c s h u c a doanh nghi p mà th m

đ nh viên s đánh giá giá tr c a chúng trên giá tr th tr ng hay giá tr phi tr

tr ng

Giá tr th tr ng:

Giá tr th tr ng c a m t tài s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th

tr ng vào th i đi m th m đ nh giá, gi a m t bên là ng i mua s n sàng mua và

m t bên là ng i bán s n sàng bán, trong m t giao d ch mua bán khách quan và

đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bình th ng

Giá tr phi th tr ng:

Giá tr phi th tr ng c a tài s n là t ng s ti n c tính trao đ i đ c xác đ nh

v i nh ng c n c khác v i giá th tr ng ho c có th trao đ i, mua bán theo các

m c giá không ph n ánh giá tr th tr ng nh : Giá tr tài s n trong quá trình s

d ng, giá tr đ u t , giá tr b o hi m, giá tr đ c bi t, giá tr thanh lý

1.4 M c đích th m đ nh giá tr doanh nghi p

Th m đ nh giá tr doanh nghi p th ng ph c v cho các m c đích:

Mua bán sát nh p, liên doanh, liên k t, thanh lý doanh nghi pầ

u t , góp v n, mua bán ch ng khoán c a doanh nghi pầ

C ph n hóa, niêm y t ch ng khoán trên th tr ng ch ng khoánầ

Vay v n đ u t kinh doanh, tính thu , gi i quy t, x lí tranh ch pầ

13

1.5 Nguyên t c áp d ng trong th m đ nh giá tr doanh nghi p

Nguyên t c th m đ nh giá tr tài s n là m t trong nh ng quan đi m, quan ni m xư

h i đ c th a nh n m t cách ph bi n trong đ i s ng kinh t xư h i là c s quan

tr ng đ đ a ra các tiêu chí và xây d ng ph ng pháp th m đ nh giá mang tính khoa h c Nó cho phép các nhà th m đ nh ti p c n và c l ng m t các h p lý giá tr tài s n Theo tiêu chu n th m đ nh giá 06-T GVN06, có 11 nguyên t c kinh t chi ph i ho t đ ng th m đ nh giá tài s n Tuy nhiên, nh ng nguyên t c c

b n sau đây đ c s d ng ph bi n nh t :

Nguyên t c s d ng cao nh t vƠ t i u nh t:

Vi c s d ng cao nh t và hi u qu c a tài s n là m c h u d ng t i đa trong hoàn

c nh kinh t -xư h i th c t phù h p, có th cho phép v m t k thu t, pháp lý, tài chính và mang l i giá tr l n nh t cho tài s n Tuy nhiên, m t s tài s n đang s

d ng th c t không nh t thi t đư th hi n kh n ng s d ng cao nh t và t t nh t

c a tài s n đó

Nguyên t c cung c u:

Giá tr c a m t tài s n đ c xác đ nh b i m i quan h cung c u v tài s n đó trên

th tr ng Giá tr c a tài s n thay đ i t l thu n v i c u và t l ngh ch v i cung

v tài s n Giá tr c a tài s n đ c xác đ nh b i m i quan h cung c u, trong đó

có các y u t đ c đi m v t lý và đ c đi m kinh t -xư h i khác bi t v i nh ng thu c tính c a các tài s n khác, s nh h ng c a các đ c tính ph thêm này

đ c ph n ánh trong cung c u và giá tr tài s n

Nguyên t c đóng góp:

M c đ m i b ph n đóng góp vào t ng thu nh p t toàn b tài s n có tác đ ng

đ n t ng giá tr c a tài s n đó Giá tr c a m t tác nhân s n xu t hay c a m t b

ph n c u thành tài s n ph thu c vào s v ng m t c a tác nhân đó làm gi m đi bao nhiêu giá tr c a toàn b tài s n Nguyên t c này là c b n trong vi c xem xét

14

đánh giá tính kh thi c a vi c đ u t b sung vào tài s n khi th m đ nh viên xác

đ nh m c s d ng tài s n t t nh t và hi u qu nh t

Nguyên t c d ki n l i ích trong t ng lai

Khi th m đ nh giá tr doanh nghi p nên luôn luôn d a vào tri n v ng t ng lai

h n là hi n t i và quá kh Khi th m đ nh giá doanh nghi p c n ph i quan tâm

đ n thu nh p d ki n trong t ng l i kèm theo quan đi m t ng tr ng k v ng,

r i ro liên quan và giá tr th i gian c a đ ng ti n Nh ng d tính c a ng i mua hay ng i ch s h u doanh nghi p có th nh h ng tr c ti p đ n giá tr hi n t i

c a doanh nghi p

1.6 Quy trình th m đ nh giá tr doanh nghi p

Quy trình th m đ nh giá tr doanh nghi p tuân th quy trình th m đ nh giá t i “ Tiêu chu n th m đ nh giá s 5” ban hành theo Quy t đ nh s 24/2004/Q -BTC ngày 07/10/2005 c a B Tài chính

Nhìn chung, quy trình th m đ nh giá doanh nghi p t ng t nh quy trình th m

đ nh giá các tài s n khác, nh ng n i dung c th c a các b c c n đ c đi u

ch nh phù h p v i vi c th m đ nh giá tr doanh nghi p

Quy trình th m đ nh giá tr doanh nghi p g m có 6 b c :

15

M c tiêu : Xác đ nh rõ nh ng b c công vi c ph i làm và th i gian th c hi n

t ng b c công vi c c ng nh toàn b th i gian cho vi c th m đ nh giá

N i dung k ho ch ph i th hi n nh ng công vi c c b n sau: Xác đ nh các y u

t cung c u thích h p v i ch c n ng, các đ c tính và các quy n g n li n v i doanh nghi p đ c mua bán và đ c đi m th tr ng; Xác đ nh các tài li u c n thu

th p v th tr ng, v doanh nghi p ,v tài li u so sánh; Xác đ nh và phát tri n các ngu n tài li u đáng tin c y và ph i đ c ki m ch ng; Xây d ng ti n đ nghiên c u, các đ nh trình t thu th p và phân tích d li u, th i h n cho phép c a trình t ph i th c hi n; L p đ c ng báo cáo k t qu th m đ nh giá

B c 3 : Tìm hi u doanh nghi p vƠ thu th p tƠi li u

Kh o sát th c t t i doanh nghi p, ki m kê tài s n, kh o sát tình hình s n xu t kinh doanh th c t c a doanh nghi p

Thu th p thông tin bao g m : T li u v tình hình s n xu t kinh doanh, các báo cáo tài chính, k toán, ki m toán, h th ng đ n v s n xu t và đ i lý, đ c đi m

c a đ i ng qu n lý đi u hành, nhân viên, công nhân,ầNgoài ra còn chú ý thu

th p thông tin bên ngoài doanh nghi p đ c bi t là th tr ng s n ph m c a doanh nghi p, môi tr ng kinh doanh, ngành kinh doanh, các đ i th c nh tranh, ch

tr ng c a nhà n c ,ầ

Th m đ nh viên c n đ m b o r ng các ngu n d li u làm c n c đ u đáng tin c y

và phù h p v i vi c th m đ nh giá

B c 4 : ánh giá các đi m m nh vƠ đi m y u c a doanh nghi p

C n đánh giá các đi m m nh và đi m y u c a doanh nghi p trên các m t s n xu t kinh doanh, thi t b công ngh , tay ngh ng i lao đ ng, b máy và n ng l c

qu n lý, v n n ,các ch tiêu tài chính, th tr ng, môi tr ng kinh doanh

B c 5: Xác đ nh ph ng pháp th m đ nh giá,phơn tích s li u ,t li u vƠ

c tính giá tr doanh nghi p

16

Th m đ nh viên d a vào ý ki n , k t qu công vi c c a th m đ nh viên khác hay các nhà chuyên môn khác là c n thi t khi th m đ nh giá doanh nghi p; c n ti n hành các b c th m tra đ đ m b o r ng nh ng d ch v đó đ c th c hi n m t cách đánh tin c y, chuyên nghi p và h p lý

B c 6 : Chu n b báo cáo vƠ l p báo cáo th m đ nh giá

Báo cáo k t qu th m đ nh giá doanh nghi p ph i nêu rõ :

M c đích , đ i t ng th m đ nh giá

C s giá tr , ph ng pháp th m đ nh giá

Nh ng gi thi t và nh ng đi u ki n h n ch khi th m đ nh giá, nh ng ti n đ và

gi thi t quan tr ng đ i v i giá tr ph i đ c nêu rõ

Nêu rõ lý do v n d ng trong báo cáo; Phân tích tài chính

K t qu th m đ nh giá; Ph m vi và th i h n th m đ nh giá

Ch kí và xác nh n

1.7 Các ph ng pháp th m đ nh giá tr doanh nghi p:

Hi n nay có nhi u ph ng pháp th m đ nh giá tr doanh nghi p nh : ph ng pháp tài s n, ph ng pháp chi t kh u dòng c t c, ph ng pháp dòng ti n chi t

kh u, ph ng pháp so sánh th tr ng, ph ng pháp đ nh l ng l i th th ng

m iầ Tuy nhiên trong ph m vi c a đ tài, chúng ta s đi sâu vào nghiên c u hai

ph ng pháp là ph ng pháp đ nh l ng l i th th ng m i và ph ng pháp dòng ti n chi t kh u s d ng mô hình chi t kh u dòng ti n t do c a toàn b doanh nghi p

1.7.1 Ph ng pháp dòng ti n chi t kh u đ c tính toƠn b giá tr doanh nghi p:

Giá tr doanh nghi p đ c tính b ng cách chi t kh u dòng ti n d ki n c a doanh nghi p (dòng ti n còn l i sau khi tr thu và chi phí ho t đ ng nh ng tr c khi thanh toán lưi vay) theo chi phí s d ng v n bình quân (chi phí s d ng các

Dòng ti n thu n c a công ty là t ng dòng ti n c a t t c nh ng ng i có quy n

đ i v i tài s n c a công ty, bao g m các c đông, các trái ch Có hai cách tính dòng ti n thu n c a doanh nghi p :

Cách 1: C ng các dòng ti n c a nh ng ng i có quy n đ i v i tài s n c a công

ty

FCFF = FCFE + Chi phí lãi vay(1- thu su t) + Các kho n tr n g c – Các

ch ng khoán m i + C t c u đưi

Cách 2: S d ng thu nh p tr c thu và lưi vay (EBIT) làm c s tính toán:

FCFF = EBIT(1-thu ) – Chi đ u t m i + Kh u hao – Thay đ i v n l u đ ng Các mô hình tính giá tr công ty b ng ph ng pháp FCFF:

Giá tr c a công ty đ c tính b ng cách chi t kh u FCFF theo WACC Gi ng

nh các mô hình chi t kh u dòng c t c hay mô hình chi t kh u FCFE trong vi c

c tính giá tr v n ch s h u, thì vi c s d ng mô hình FCFF đ c tính giá tr công ty c ng ph thu c vào nh ng gi đ nh t ng tr ng trong t ng lai

) 1

(

Giá tr công ty đ c tính b ng cách chi t kh u FCFF theo WACC

N u công ty đ t tr ng thái n đ nh sau n m n và b t đ u t ng tr ng v i t l t ng

tr ng n đ nh g nsau đó, giá tr c a công ty đ c tính nh sau:

g WACC

) 1

(

t

t t

WACC

FCFF V

) 1

( ) 1

(

1

1 0

WACC

g WACC FCFF WACC

FCFF

n

n n

19

i u ki n áp d ng:

Ph ng pháp này trong tr ng h p các tài s n c a doanh nghi p là tài s n h u

d ng, vì v y ph ng pháp này ph n ánh giá tr doanh nghi p trên c s chi t

kh u các dòng l i ích trong t ng lai, ngh a là giá tr c a doanh nghi p ch là giá

tr c a nh ng tài s n h u d ng, các tài s n không h u d ng ho c k c tài s n

d i m c h u d ng ph i đ c xem xét đánh giá riêng theo các ph ng pháp

Ph ng pháp này đòi h i ph i đo l ng đ c m c r i ro c a doanh nghi p, đ t

đó tính t su t chi t kh u Nh ng do các doanh nghi p nh không có ch ng khoán giao d ch trên th tr ng nên không th tính đ c các thông s r i ro c a các doanh nghi p này

c tính giá tr c a doanh nghi p thì dòng ti n d ki n ph i ph n ánh đ c tác

Theo ph ng pháp đ nh l ng l i th th ng m i, giá tr doanh nghi p đ c tính

b ng t ng giá tr các tài s n h u hình và tài s n vô hình ây là ph ng pháp c

b n, đ u tiên đ t n n móng trong vi c xác đ nh tài s n vô hình c a doanh nghi p

20

Theo đó, giá tr c a tài s n vô hình trong doanh nghi p đ c tính b ng giá tr c a các thu nh p do tài s n vô hình t o ra, t c là b ng giá tr c a các kho n siêu l i nhu n

Giá tr c a doanh nghi p = Giá tr c a các y u t h u hình + Giá tr các y u t vô

hình

Doanh nghi p đ u t m t t ng th các ph ng ti n v t ch t k thu t, th hi n ra

là tài s n có h u hình Vào ho t đ ng nh m phát sinh kh n ng sinh l i Các tài

s n có này ph i đ c trư lưi m t cách bình th ng đ ch ng minh giá tr kinh t

hay giá tr h u ích c a nó Vì v y, c n ph i tính s khác bi t gi a kh n ng sinh

l i và ti n tr lưi bình th ng cho các tài s n Có

Công th c tính:

V 0 = A + V GW

Trong đó:

V0 : Giá tr cu i cùng c a doanh nghi p

A : Giá tr tài s n ròng đư đ c đánh giá l i

t

i

A r

R GW

t t

V

1

*

) 1 (

Giá tr tài s n thu n (v n ch s h u)

v n trung và dài h n

(WACC)

L i nhu n sau thu tr c lưi

vay trung và

dài h n

V n th ng xuyên

đ c tài tr b ng các ngu n n đ nh: v n

ch s h u, v n vay trung và dài h n

u đi m vƠ nh c đi m c a ph ng pháp:

u đi m:

Giá tr doanh nghi p tính theo ph ng pháp này ph n ánh sát h n giá tr doanh nghi p tính theo ph ng pháp tài s n do có tính đ n giá tr tài s n vô hình

Ph ng pháp này có th bù tr các sai sót x y ra trong quá trình xác đ nh giá tài

s n thu n c a doanh nghi p theo ph ng pháp tài s n; n u giá tr tài s n (At)

đ c đánh giá cao lên s làm gi m giá tr l i th th ng m i và ng c l i

Nh c đi m:

Trong c ch th tr ng, khó có m t doanh nghi p nào có th duy trì đ c l i

th so sánh m t cách lâu dài Do đó r t khó có th d toán chính xác th i h n t n

t i c a l i nhu n siêu ng ch c a doanh nghi p Ph ng pháp này là s k t h p

22

gi a hai ph ng pháp giá tr tài s n thu n và v n hóa thu nh p nên nó c ng mang tính h n ch c a hai ph ng pháp này

Giá tr doanh nghi p tính theo ph ng pháp này ph thu c r t nhi u vào các tham

s Rt, r, At Vì v y n u thi u cân nh c k l ng trong ch n l a c ng nh xác

đ nh không chính xác các tham s này s d n đ n k t lu n sai l m ho c ch quan

v giá tr doanh nghi p

23

TịM T T CH NG 1

1.Doanh nghi p là t ch c kinh t có tên riêng, có tài s n, có tr s giao d ch n

đ nh, đ c đ ng ký kinh doanh theo qui đ nh c a pháp lu t nh m m c đính th c

hi n các ho t đ ng kinh doanh

2.Th m đ nh giá tr doanh nghi p ngày càng đóng vai trò quan tr ng trong n n kinh t Nó cung c p b c tranh t ng quát v giá tr m t doanh nghi p, là c s quan tr ng ph c v cho đ i t ng s d ng k t qu th m đ nh giá đ a ra quy t

đ nh h p lý trong các ho t đ ng nh :

 Mua bán, sáp nh p, liên doanh liên k t, thanh lý doanh nghi p

 u t , góp v n, mua – bán ch ng khoán c a doanh nghi p

 C ph n hoá, niêm y t trên th tr ng ch ng khoán

 Vay v n đ u t , kinh doanh

 Th c hi n ngh a v tài chính

 Gi i quy t, x lý tranh ch pầ

3.Ch ng 1 đư giúp ta hình dung m t cách chi ti t h n v hai ph ng pháp là

ph ng pháp dòng ti n chi t kh u và ph ng pháp đ nh l ng l i th th ng m i qua đó có th th y đ c c s lý thuy t đ c v n d ng vào m t tình hu ng c th trong ch ng 2 và ch ng 3

24

CH NG 2 : PHỂN TệCH CỌNG TY C PH N

CỌNG VIểN N C M SEN

2.1 Gi i thi u v doanh nghi p

Tên công ty : CÔNG TY C PH N CÔNG VIÊN N C M SEN

Tên ti ng Anh : DAM SEN WATER PARK CORPORATION

Tên giao d ch : DASECO

2.1.1 NgƠnh ngh kinh doanh :

D ch v gi i trí, vui ch i, th thao d i n c và các d ch v khác ( n u ng, cho thuê đ t m, bán hàng l u ni m)

D ch v du l ch l hành n i đ a và qu c t (ph i th c hi n theo qui đ nh c a pháp

lu t)

V n chuy n hành khách b ng taxi (ch ho t đ ng khi có đ đi u ki n kinh doanh theo qui đ nh c a pháp lu t)

Mua bán r u bia, thu c lá n i (đ i v i mua bán r u trên 30 đ và thu c lá n i,

ch ho t đ ng khi đ c c p gi y ch ng nh n đ đi u ki n kinh doanh theo qui

đ nh c a pháp lu t), thi t b máy móc, linh ki n, v t t , nguyên li u và s n ph m

ph c v ngành th thao d i n c, ngành nhà hàng – khách s n

25

T ch c bi u di n ngh thu t chuyên nghi p (ch ho t đ ng khi có đ đi u ki n kinh doanh theo qui đ nh c a pháp lu t)

S n xu t v t li u xây d ng, s n ph m mây tre lá, g m s , keo dán t ng

h p (Không s n xu t v t li u xây d ng, s n ph m g m s t i Tp.H Chí Minh)

2.1.2 Tóm t t quá trình hình thƠnh vƠ phát tri n :

Ti n thân Công ty c ph n Công viên n c m Sen là TNHH Công Viên N c

m Sen đ c liên doanh gi a Công ty Du l ch Phú Th - thu c T ng Công ty

Du l ch Sài Gòn và Công ty C ph n Sài Gòn v i s v n ban đ u là 43,9 t đ ng;

ho t đ ng kinh doanh trong l nh v c cung c p d ch v vui ch i gi i trí – th thao

d i n c và liên k t v i Công ty D ch v Phú Th đ u t khai thác trò ch i t i Công viên V n hoá m Sen

n h t n m 2003 Công ty th c hi n chuy n đ i t mô hình Công ty TNHH sang công ty c ph n

Trong quá trình ho t đ ng kinh doanh, đ đáp ng nhu c u v n kinh doanh c ng

nh v n đ u t phát tri n m r ng mô hình kinh doanh , n m 2007 Công ty C

ph n Công viên n c m Sen th c hi n t ng v n i u l t 43,9 t đ ng t ng

lên 65 t đ ng và trong n m 2008 Công ty t ng v n i u l t 65 t đ ng lên 84,5 t đ ng

Quá trình hình thành và phát tri n c a Công ty đ c tóm t t nh sau :

Ngày 29/08/1998 , công ty C ph n Công viên n c m Sen đ c thành l p và

đi vào ho t đ ng theo mô hình Công ty TNHH theo gi y CN KKD s 045861

do S K ho ch và u t TP.HCM c p v i s v n ban đ u là 43,9 t đ ng, Công ty có ch c n ng ho t đ ng kinh doanh trong l nh v c d ch v vui ch i , gi i trí , th thao d i n c

Ngay t nh ng ngày đ u thành l p, Công ty đư nhanh chóng đi vào xây d ng,

l p đ t các thi t b trò ch i hi n đ i đ cung c p d ch v vui ch i gi i trí, các trò

ch i d i n c theo tiêu chu n Châu Âu , h th ng thi t b đ c đ t hài hòa

ph n, d ch u cho m i đ i t ng tham gia trò ch i

N m 2007, Công ty đư t ng v n i u l t 43,9 t đ ng lên 55 t đ ng và 65 t

đ ng qua hai đ t phát hành đ đáp ng nhu c u kinh doanh So v i th i k đ u Công ty v a m i thành l p, t c đ phát tri n đ u t hi n nay c a Công ty t ng

g p nhi u l n Trong đó, nhi u d án gi i trí m i hi n đ i đang đ c công ty đ u

t xây d ng nh Công viên kh ng long, đ u t nâng c p c i t o và đ u t m i các trò ch i trong Công viên n c m Sen , đ u t xây d ng nhà hàng máy l nh

27

V i nh ng ti n b và nh ng thành qu đ t đ c nh trên, có th nh n th y r ng, DASECO ngày càng kh ng đ nh đ c th ng hi u c a mình trên th tr ng vui

ch i gi i trí t i khu v c Thành ph H Chí Minh

Nh ng thành qu đáng ghi nh n c a Công ty trong th i gian qua:

Các trò ch i máng tr t t i công viên đ t tiêu chu n Châu Âu và đ c B Lao

đ ng – Th ng binh và xư h i c p gi y ch ng nh n an toàn k thu t

B ng công nh n đ n v v n hóa c a UBND TP.HCM

B ng khen c a UBND TP.HCM hoàn thành xu t s c nhi m v 2004

B ng khen c a UBND TP.HCM đư có thành tích trong công tác ng h giúp đ

h c sinh nghèo hi u h c, đóng góp tích c c cho s nghi p Giáo d c – ào t o

c a Thành ph ( Nhân k ni m 5 n m thành l p Công ty 1999-2004)

Gi y khen c a C c thu TP.HCM và T ng c c thu n m 2006,2007,2008

Sách k l c Vi t Nam : Công viên Kh ng long đ u tiên t i Vi t Nam

FASTFOOD

T B P

T D CH V

29

Di n gi i c c u b máy qu n lỦ công ty:

i h i đ ng c đông : Là c quan quy n l c cao nh t c a Công ty, bao g m t t

c các c đông có quy n bi u quy t và ng i đ c c đông y quy n

H i đ ng qu n tr : do i h i đ ng c đông b u ra, là c quan qu n lý cao nh t

c a công ty Hi n t i H i đ ng qu n tr Công ty có 6 thành viên, nhi m k h i

đ ng qu n tr là 5 n m , nhi m k m i thành viên không quá 5 n m và thành viên

H i đ ng qu n tr đ c b u l i v i s nhi m k không h n ch

Ban ki m soát : do i h i đ ng c đông b u ra, có nhi m v ki m tra tính h p

lý, h p pháp trong đi u hành ho t đ ng kinh doanh và báo cáo tài chính c a công

ty Ban ki m soát c a công ty có 3 thành viên, nhi m k Ban ki m soát là 5 n m , nhi m kì m i thành viên không v t quá 5 n m và thành viên Ban ki m soát

đ c b u l i v i s nhi m k không h n ch

Ban T ng Giám c : do H i đ ng qu n tr b nhi m, có nhi m v t ch c đi u

hành và qu n lý m i ho t đ ng s n xu t kinh doanh hàng ngày c a Công ty theo

nh ng chi n l c và k ho ch và các ngh quy t, qui ch đư đ c i h i đ ng

qu n tr thông qua, tuân th các quy đ nh c a pháp lu t

Hi n t i, b máy ho t đ ng c a công ty đ c t ch c g n nh và ho t đ ng hi u

qu

Công ty có m t T ng giám đ c i u hành; 1 Phó T ng giám đ c Ph trách k thu t và các phòng ban nghi p v nh sau :

Phòng hƠnh chính nhơn s : Ch u trách nhi m ho ch đ nh và t ch c th c hi n

các ch đ chính sách cho ng i lao đ ng Công tác qu n tr hành chính, pháp

ch , công ngh thông tin c a Công ty

Phòng Tài chính ậ K toán : Tham m u cho T ng giám đ c v công tác k

toán- tài chính - th ng kê , ch u trách nhi m h ch toán k toán, t ch c h th ng

ch ng t theo đúng quy đ nh c a Nhà n c ng th i tham gia ki m soát dòng

ti n, xem xét đ xu t các ph ng án huy đ ng v n cho s n xu t kinh doanh c ng

trình bán hàng, tình hình vui ch i, gi i trí , ho t đ ng th thao d i n c và tham

m u cho Ban t ng giám đ c v thi t k s n ph m, giá bán, đào t o , n m b t thông tin v chính sách xu h ng phát tri n c a d ch v

Phòng k thu t : Ch u trách nhi m đ m b o an toàn h th ng đi n n c, phát

tri n m ng xanh, c nh quan công viên ng th i qu n lý v n hành máy móc thi t b đ c an toàn và ti t ki m chi phí đi n, n c, v t t , hóa ch t đ tránh lưng phí; Xây d ng c nh quan môi tr ng : t ng c ng bóng mát thiên nhiên , bóng mát nhân t o, s a ch a thi t b máng tr t, h b i ; Nh n chuy n giao k thu t , bí quy t công ngh kèm theo các d án đ u t c a Công ty; Ti p c n và nghiên c u ng d ng thành t u m i trong k thu t , công ngh vào ho t đ ng cung c p d ch v c a Công ty Ch trì tri n khai th nghi m và chuy n giao đ

đ a vào khai thác d ch v m i, công ngh m i

Các t nghi p v khác : Th c hi n các nghi p v theo qui trình nghi p v c a

t ng b ph n và ch u s ch đ o tr c ti p t Ban T ng Giám đ c

2.2 Phâ n tích môi tr ng kinh doanh :

2.2.1 Các nhơn t r i ro

1.R i ro v kinh t

Ngành kinh doanh d ch v du l ch – vui ch i gi i trí ph thu c vào các y u t

nh m c s ng, thu nh p, nhu c u vui ch i gi i trí, v n hóaầ c a ng i dân trong

xư h i Nhu c u du l ch, vui ch i gi i trí s t ng cao khi n n kinh t qu c gia

31

phát tri n, m c s ng c a xư h i đ c nâng cao, đ i s ng ng i dân có nhi u c i thi n thì nhu c u này c ng t ng theo Ng c l i t c đ t ng tr ng c a n n kinh

t suy gi m thì nhu c u vui ch i, gi i trí c a ng i dân c ng gi m theo

Nh ng n m tr l i đây n n kinh t Vi t Nam duy trì t c đ t ng tr ng m c khá cao so v i các n c trong khu v c và trên th gi i Xét v kh n ng phát tri n c a n n kinh t Vi t Nam, theo th ng kê c a B K ho ch và u t , t c

đ t ng tr ng GDP n m 2007 đ t 8,48%, n m 2008 đ t 6,23%, n m 2009 đ t 5,23% n m 2010 đ t 6,78%,n m 2011 đ t 5,9% Theo nh n đ nh c a các chuyên gia kinh t , giai đoan cu i n m 2012 n n kinh t th gi i ph n nào đư thoát kh i

cu c kh ng ho ng và d n khôi ph c; đ ng th i Vi t Nam đ c đánh giá là m t trong nh ng qu c gia s m nh t thoát kh i cu c kh ng ho ng toàn c u và có s

ph c h i kinh t nhanh sau kh ng ho ng i u này s nh h ng tích c c đ n

vi c phát tri n ngành du l ch nói chung và d ch v vui ch i gi i trí nói riêng Trong đi u ki n n n kinh t n đ nh, phát tri n, s tác đ ng tích c c đ n ho t

đ ng kinh doanh c a công ty Ng c l i khi n n kinh t kh ng ho ng, suy thoái

s nh h ng tiêu c c đ n ho t đ ng kinh doanh c a Công ty

Tuy nhiên, v i xu h ng phát tri n chung c a n n kinh t , Chính ph c ng đang

t ng b c hoàn ch nh h th ng pháp lu t t o s thông thoáng h n v các th t c

hành chính – đ u t phát tri n đ ph c v nhu c u ngày càng cao c a xư h i

3.R i ro c nh tranh

32

Ngành kinh doanh d ch v vui ch i gi i trí, th thao d i n c là ngành có ti m

n ng phát tri n r t l n Thành ph H Chí Minh nên ngày càng có nhi u doanh nghi p tham gia vào l nh v c này c bi t trong th i gian g n đây khi n n kinh

t Vi t Nam ngày càng h i nh p sâu vào kinh t th gi i, các đ i th c nh tranh

c a công ty không ch là các doanh nghi p trong n c mà còn c các doanh nghi p n c ngoài v i kinh nghi m lâu đ i và ti m l c tài chính r t m nh

Tuy nhiên, v i th i gian h n 10 n m trong ngành, th ng hi u DAM SEN WATER PARK đư đ c kh ng đ nh trong ngành d ch v vui ch i, gi i trí, th thao d i n c t i đ a bàn Thành ph H Chí Minh nói riêng và c n c nói

chung DAM SEN WATER PARK là m t t h p bao g m khu vui ch i gi i trí

th thao d i n c t a l c g n trung tâm thành ph v i nhi u thi t b hi n đ i cùng v i công viên kh ng long l n đ u tiên xu t hi n Vi t Nam, nhà hàng ti c

c i v i s c ch a 600 khách Thêm vào đó, m t s d án đ u t d ki n s tri n khai trong nh ng n m t i s là đi u ki n đa d ng hóa và nâng cao ch t l ng

d ch v cung c p, nâng cao n ng l c c nh tranh c a công ty trên th tr ng

Bên c nh h th ng c s h t ng hi n đ i, hi n Công ty đang s h u đ i ng nhân viên ph c v chuyên nghi p, đ c đào t o bài b n thông qua các ch ng trình t p hu n, ki m tra ch t l ng đ c s p x p r t khoa h c Công ty c ng đư xây d ng nh ng quy t c, quy đ nh và h th ng h ng d n chi ti t t i t ng nhân viên ph c v , t o c m giác an toàn, thân thi n và làm hài lòng các du khách đ n

v i DAM SEN WATER PARK

4.R i ro ho t đ ng kinh doanh

L nh v c kinh doanh: T c đ phát tri n c a các lo i hình kinh doanh d ch v vui

ch i gi i trí ph thu c ph n l n vào nhu c u, th hi u vui ch i gi i trí c a du khách và các y u t này th ng mang tính ng n h n nên có th nh h ng đ n

ho t đ ng kinh doanh c a công ty khi nhu c u, th hi u c a khách hàng thay đ i

Hi n nay, DASECO ch y u t p trung vào d ch v vui ch i gi i trí và th thao

33

d i n c nên xét v y u t th hi u, nhu c u c a du khách thì không th c s là

m t s h n ch đ i v i DASECO b i nh ng lý do sau :

V i 26 trò ch i d i n c và m t h t o sóng r ng 3000 m2 có th làm hài lòng

nh ng v khách khó tính nh t b ng cách mang l i cho h các trò ch i c m giác

nh nhàng và tho i mái, thích h p cho m i l a tu i Bên c nh đó, nh ng khu

v n tuy t đ p trên c đ o xanh s r t thích h p cho nh ng bu i h p m t b n bè

và gia đình, t ch c s ki n, ngày h i gia đình c a các công ty

Hàng n m Công ty luôn th c hi n đ u t thêm các trò ch i m i trong h th ng trò ch i c a mình nh ng giá vé v n không thay đ i i u này t o c m giác m i

l , thích thú cho du khách khi tham gia vui ch i t i Công viên n c m Sen Bên c nh các trò ch i hi n đ i, trong n m 2005 Công viên đư đ u t và đ a vào khai thác công viên kh ng long và đ c sách k l c Vi t Nam ghi nh n là Công viên kh ng long đ u tiên Vi t Nam

M t b ng kinh doanh: Hi n t i, Công viên n c m Sen đang đ c quy n s

d ng 19.300 m2 đ t v i th i h n 15 n m do UBND Thành ph c p Gi y ch ng

nh n quy n s d ng đ t s 2817/UB ngày 13/11/2003 Th i h n s d ng đ t thuê

đ n ngày 02/07/2018 ây c ng là r i ro v kinh doanh c a DASECO, tuy nhiên

r i ro này c ng đ c h n ch b i m t s y u t sau: DASECO s là đ n v s

d ng đ t đ c nhà n c xem xét c p quy n s d ng đ t ti p t c thuê l i t i th i

đi m hi n t i, n u DASECO đang là đ n v s d ng đ t nhà n c có hi u qu kinh t , ch p hành đúng pháp lu t v đ t đai trong quá trình s d ng và vi c s

d ng đó phù h p v i quy ho ch đư đ c xét duy t; ho c DASECO s tìm ki m v trí m t b ng m i phù h p đ ti p t c ho t đ ng kinh doanh d ch v gi i trí – th thao d i n c

5.R i ro t giá :

Nh ng n m g n đây, do n n kinh t th gi i có nhi u bi n đ ng, đ c bi t là

kh ng ho ng tài chính toàn c u, suy thoái kinh t toàn c u đư nh h ng tr c ti p

34

đ n chính sách n đ nh ti n t c a Vi t Nam Tuy nhiên do Chính ph Vi t Nam tri n khai đ ng b các chính sách n đ nh kinh t v mô m t cách nhanh chóng,

k p th i và hi u qu nên ph n nào gi i h n s tác đ ng đ n chính sách ti n t trong n c Trong ho t đ ng kinh doanh và đ u t c a DASECO, ngo i tr

nh ng kho n đ u t mua s m trang thi t b trò ch i chuyên dùng do ph i nh p

kh u t n c ngoài, h u h t chi phí c a DASECO là đ ng Vi t Nam do v y

nh ng thi t h i do bi n đ ng t giá gây ra c ng đ c h n ch

6 R i ro khác

Các r i ro khác nh thiên tai, d ch ho , ho ho n v.vầ là nh ng r i ro b t kh kháng, n u x y ra s gây thi t h i cho tài s n, con ng i và tình hình ho t đ ng chung c a Công ty

2.2.2 V th c a Công ty so v i các doanh nghi p khác trong ngƠnh

1 Phơn tích SWOT Công ty C ph n Công viên n c m Sen

A i m m nh

Công viên n c m Sen n m trong qu n th d ch v vui ch i gi i trí Công viên

V n Hoá m Sen, là m t trong nh ng công viên l n và hi n đ i nh t c a c

n c Công viên n c m Sen v i 26 lo i thi t b trò ch i d i n c hi n đ i,

đ c đáo to l c ngay trong lòng thành ph là m t đ a đi m vui ch i lý t ng cho

du khách Theo th ng kê, hàng n m Công viên V n Hoá m Sen thu hút h n 4 tri u l t khách đ n tham quan, vui ch i gi i trí ây là m t l i th n i b t c a Công Viên n c m Sen trong vi c phát tri n th ng hi u m Sen waterpark Công viên n c m Sen là m t trong nh ng th ng hi u n i ti ng t i Vi t Nam

đ c tôn vinh trong n m 2008 v i v trí x p h ng 11/50 (TOP 50) th ng hi u

n i ti ng t i Vi t Nam đ c ng i tiêu dùng bình ch n do Phòng Th ng m i Công nghi p Vi t Nam ph i h p v i công ty Nielsen Vi t Nam t ch c s là m t

l i th c nh tranh h t s c to l n c a DASECO đ i v i các doanh nghi p cùng

ngành

35

V i h n 10 n m ho t đ ng trong ngành, Công viên n c m Sen đư tích lu

đ c nhi u kinh nghi m quý báu trong l nh v c du l ch – vui ch i gi i trí, th thao d i n c

Không ch có c s v t ch t k thu t h t ng t t, DASECO đang đ c qu n lý và

đi u hành b i nh ng thành viên đ y nhi t huy t và có trình đ , nghi p v cao

i ng cán b qu n lý đ c đào t o bài b n và ti p thu đ c nh ng ki n th c

và kinh nghi m qu n lý các trò ch i vui ch i gi i trí và th thao d i n c đ t tiêu chu n qu c gia Trong quá trình đi u hành, đ i ng cán b đi u hành, đ ng

th i c ng c th hoá chi ti t các quy trình nghi p v đ n t ng nhân viên t o c m giác nhi t tình, an toàn, thân thi n v i khách hàng

Th ng hi u DASECO đư đ c nhi u khách hàng bi t đ n m t qu n th vui ch i

gi i trí th thao l n nh t và hi n đ i nh t thành ph H Chí Minh ng th i là

n i vui ch i gi i trí trí lý t ng c a h c sinh, thi u nhi trong các k ngh hè

B i m y u

V i di n tích 3 ha cho vi c quy ho ch, l p đ t h th ng 26 thi t b trò ch i d i

n c, qu đ t c a doanh nghi p t i Công viên V n hoá m Sen là khá khiêm

t n, nên Công ty ch có th l p đ t m t s trò ch i phù h p v i di n tích quy

Du l ch, ho t đ ng th thao vui ch i d i n c là ngành d ch v công nghi p

không khói và ngày càng đóng góp t tr ng đáng k vào GDP c a c n c nói