Xác định khung giá đất theo giá thị trường và xây dựng hệ số hẻm trên đoạn đường Phan Đăng Lưu, Đinh Tiên Hoàng Quận Bình Thạnh Chuyên đề tốt nghiệp - TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế

SVTH: HU NH TH DI U DANH M C CÁC B NG BI U  B ngă1.1 Quyăđ nhăh ăsôăh măc aăUBNDăTP.ăH ăChí Minh 15 B ngă2.1 L u B ngăđ năgiáăđ tăc aăcácăB Sătrênăđo năđ ngăPhană ngă 31 B ngă2.2

SVTH: HU NH TH DI U

KHOA KINH T PHÁT TRI N



CHUYÊNă T T NGHI P

NGăL U,ă INHăTIÊNăHOÀNG-QU N BÌNH TH NH

GVHD: T.S Nguy n Qu nh Hoa

SVTH: Hu nh Th Di u MSSV: 108209206

TP H CHÍ MINH, 2012

SVTH: HU NH TH DI U



hoƠnăthƠnhăđ căchuyênăđ t t nghi pănƠy,ătôiăđƣ nh năđ c s giúpăđ

r t t n tình c a các th yăcôăgiáo,ăng iăthơnătrongăgiaăđình,ăb n bè Tôi xin bày t

l i c mă năchơnăthƠnhăt i nh ngăng iăđƣăquanătơmăgiúpăđ vƠăđ ng viên tôi r t nhi u trong quá trình th c hi năchuyênăđ này

Xin c mă năcácăth y cô trong khoa Kinh T Phát Tri n,ăc ngănh ăcácăth y cô trongătr ngăđƣănhi t tình gi ng d y,ăgiúpăđ tôiătrongă4ăn măh căqua.ă c bi t tôi kính g i l i c mă nă sơuă s că đ n cô giáo Nguy n Qu nhă Hoaă đƣă nhi tă tìnhă đ nh

h ng,ăgópăỦăvƠăgiúpăđ tôi th c hi n chuyên đ t t nghi p này

Tôiăc ngăxinăc mă năđ n Công ty C ph năGiámăđ nh Ngân Hà ( Micontrol), các anh, ch trong phòng th măđ nhăgiáăđƣăquanătơm,ătruy năđ t kinh nghi m, ki n

th c th c t cho tôi trong 3 tháng th c t p t i công ty

TP H Chí Minh, ngày 06 tháng 04 n m 2012

Sinh viên

Hu nh Th Di u

SVTH: HU NH TH DI U

C NG HÒA XÃ H I CH NGH AăVI T NAM

c l p ậ T do ậ H nh phúc

NH N XÉT TH C T P

H và tên sinh viên : Hu nh Th Di u

MSSV: 108209206

Khóa : 34

1 Th i gian th c t p ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 2 B ph n th c t p ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 3 Tinh th n trách nhi m v i công vi c và ý th c ch p hành k lu t ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 4 K t qu th c t pătheoăđ tài ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 5 Nh n xét chung ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ

TP H Chí Minh, ngày 04 tháng 06 n m 2012 n ố th c t p

SVTH: HU NH TH DI U

NH N XÉT C A GIÁO VIÊN



ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ

T.P H Chí Minh, ngày 06 tháng 04 n m 2012

Giáo viên

T.S Nguy n Qu nh Hoa

SVTH: HU NH TH DI U

M C L C

L I M U 1

Ch ng 1: C S LÝ LU N 3

1.1 C s lý lu n v B S 3

1.1.1 Khái ni m B S 3

1.1.2 Các thu c tính c a B S 3

1.1.3 Phân lo i B S 4

1.1.4 c tr ng c a B S 5

1.2 C s lý lu n th tr ngăB S 6

1.2.1 Khái ni m th tr ng B S 6

1.2.2 Phân lo i th tr ng B S 6

1.2.3 c đi m c a th tr ng B S 7

1.2.4 Các l c l ng tham gia th tr ng B S 8

1.2.5 Vai trò và v trí c a th tr ng B S 8

1.3 C s lý lu n v T GăB S 10

1.3.1 Khái ni m T G B S 10

1.3.2 M c đích T G B S 11

1.3.3 C s giá tr c a T G B S 11

1.3.4 Các ph ng pháp T G B S 12

1.3.4.1 Ph ng pháp so sánh giá bán 12

1.3.4.2 Ph ng pháp chi phí 13

SVTH: HU NH TH DI U

1.4 H m và cách tính h s đi u ch nh gi a h m và m t ti n theo quy

đ nh pháp lu t 14

1.4.1 Khái ni m h m 14

1.4.2 Phân lo i h m 15

1.4.3 Cách tính toán h s đi u ch nh giá đ t h m và m t ti n đ ng theo công ố n 7575/HD-LS c a UBND Thành ph H Chí Minh 15

1.4.4 Nguyên nhân c n ph i tính toán h s đi u ch nh 17

1.4.5 Ý ngh a c a h s đi u ch nh 18

1.4.6 M t s cách tính h s đi u ch nh 18

Ch ng 2: TH TR NG B Tă NG S N KHU V C- GI I THI U O Nă NG NGHIÊN C U & PHÂN TÍCH THÔNG TIN CÁC TÀI S N KH O SÁT 19

2.1.ăTìnhăhìnhăth ătr ngăB Săkhuăv căhi nănay 19

2.1.1 nh h ng phát tri n và quy ho ch đ n n m 2020 c a thành ph H Chí Minh 19

2.1.2 Th tr ng B S Thành ph H Chí Minh nói chung 20

2.1.3 Th tr ng B S qu n Bình Th nh 22

2.2 Gi iăthi uăcác đo năđ ngănghiênăc u vƠăcácăB Săkh oăsát 23

2.2.1 ng Phan ng L u 23

2.2.1.1 V trí đ a lý 23

2.2.1.2 Vai trò & th c tr ng phát tri n kinh t trên đo n đ ng Phan ng L u, Qu n Bình Th nh 23

SVTH: HU NH TH DI U

2.2.1.3 ánh giá s l c các B S đ c kh o sát trên đo n đ ng Phan ng L u,

Qu n Bình Th nh 25 2.2.2 ng inh Tiên Hoàng 27

2.2.2.1 V trí đ a lý 27

2.2.2.2 Vai trò & th c tr ng phát tri n kinh t trên đo n đ ng inh Tiên

Hoàng, Qu n Bình Th nh 27 2.2.2.3 ánh giá s l c các B S đ c kh o sát 28

2.2.3 Phân tích các y u t tác đ ng đ n giá tr c a B S trên đo n đ ng Phan ng L u ốà đ ng inh Tiên Hoàng 30

2.3 B ng th ng kê s li uăsauăkhiătínhătoánăraăđ năgiáăđ t c aăcácăB Să thu th păđ c 31 2.3.1 ng Pha n ng L u 31

2.3.2 ngă inhăTiênăHoƠng 32 2.4 Xácăđ nhăkhungăgiáăđ t theo giá th tr ngătrênăđo năđ ng Phan ngăL u - inh Tiên Hoàng, Qu n Bình Th nh 34 2.4.1 ng Phan ng L u 34

2.4.2 ng inh Tiên Hoàng 35

2.5 So sánh k t qu nghiên c u v iăkhungăgiáăđ t Nhà n c khu v c

qu n Bình Th nh do UBNN T.P H ChíăMinhăbanăhƠnhăn mă2012 35 2.5.1 B ng giá đ t Nhà n c qu n Bình Th nh n m 2012 35

2.5.2 So sánh đ n giá đ t th tr ng ốà đ n giá đ t Nhà n c ban hành…36

M T TI Nă NGăPHANă NGăL U,ă INHăTIểNăHOÀNG-QU N BÌNH TH NH 39

SVTH: HU NH TH DI U

3.1 Quá trình xây d ng h s đi u ch nh h m và m t ti n c aăcácăđo n

đ ng kh o sát 39

3.1.1 Xác đ nh h s đi u ch nh di n tích cho các B S v trí m t ti n đo n đ ng kh o sát 39

3.1.2 Xác đ nh h s giá đ t gi a h m và m t ti n đ ng Phan ng L u 42

3.1.2.1 H s h m 3m – m t ti n 42

3.1.2.2 H s h m 4m – m t ti n 44

3.1.2.3 H s h m 5m - m t ti n 46

3.1.2.4 H s h m 6m – m t ti n 48

3.1.2.5 H s h m 7m – m t ti n 50

3.1.2.6 K t lu n 52

3.1.3 Xác đ nh h s giá đ t gi a h m và m t ti n đ ng inh Tiên Hoàng 52 3.1.3.1.H s h m c p 2-4m – m t ti n 52

3.1.3.2 H s h m 3m- m t ti n 53

3.1.3.3 H s h m 4m – m t ti n 54

3.1.3.4 H s h m 6m – m t ti n 55

3.1.3.5 H s h m 8m – m t ti n 58

3.1.3.6 K t lu n 59

K T LU N VÀ KI N NGH 60

TÀI LI U THAM KH O 61

SVă TăXDCT Su t v năđ uăt ăxơyăd ngăcôngătrình

SVTH: HU NH TH DI U

DANH M C CÁC B NG BI U



B ngă1.1 Quyăđ nhăh ăsôăh măc aăUBNDăTP.ăH ăChí Minh 15

B ngă2.1 L u B ngăđ năgiáăđ tăc aăcácăB Sătrênăđo năđ ngăPhană ngă 31

B ngă2.2 Hoàng B ngăđ năgiáăđ tăc aăcácăB Sătrênăđo năđ ngă inhăTiênă 33

B ngă2.3 đ nhă Chênhăl chăgi aăgiáăđ tăth ătr ngăvƠăgiáăđ tăNhƠăn căquyă

trênăđo nă ngăPhană ngăL u,ăQu năBìnhăTh nhă 37

B ngă2.4 đ nhă Chênhăl chăgi aăgiáăđ tăth ătr ngăvƠăgiáăđ tăNhƠăn căquyă

trênăđo năđ ngă inhăTiênăHoƠng,ăQu năBìnhăTh nhăăăăă 37

B ngă3.1 đ ngătrênă năgiáăđ tătrungăbìnhăc aăcácăB Săcóădi nătíchăt ngă

B ngă3.2 đ ngăkh oăsát B ngăt ăl ăđi uăch nhădi nătíchăc aăcácăB Sătrênăhaiăđo nă 42

SVTH: HU NH TH DI U

DANH M C CÁC HÌNH



SVTH: HU NH TH DI U

Lý do ch n đ tài

Hi nănay,ăth ătr ngăB S ăVi tăNamăđangăcóăs ăqu nălỦăch tăch ăc aăNhƠă

n căthôngăquaăvi căbanăhƠnhănhi uăv năb năphápălỦ,ăngh ăđ nh,ăquy tăđ nh,ăthôngă

t ,ầS ăcanăthi păc aăNhƠăn călƠădoăgiáăđ t,ăgiáănhƠăt ngăquáănhanhăt oăthƠnhăc nă

s tă th ă tr ng.ă V nă đ ă nƠyă tr ă thƠnhăm iă quană tơmă hƠngă đ uă khôngă ch ă v iă NhƠă

n c,ăcácănhƠăđ uăt ăB S,ănh ngăng iăcóănhuăc uămuaăB S vƠăđ tăbi tăh năn aălƠă

đ iăv iănh ngăng iălƠmăcôngătácăT GăB S.ăVi căxácăđ nhăđúngăgiáătr ăth tăc aă

m tăB S lƠăm tăvi călƠmăr tăquanătr ngăvƠăc ngăkhôngăkémăph năkhóăkh n.ă i uănƠyăđƣăăd năđ năs ăc năthi tăvƠăphátătri năm nhăm ăc aăngh ăT G trongăth iăgianăqua

Ch u nhă h ng t s suy gi m kinh t toàn c u, các lo i hình nhà giá trung bình và giá th p đangăthuăhútănhi u côngătyăB S chuy năh ng phát tri n đ u

t ăvƠo T s tò mò mu n tìm hi u v tình hình th tr ng B S hi n nay di n bi n

nh ăth nƠoăvƠăđ góp ph n c ng c ki n th c v lý lu n và kinh nghi m th c ti n

đƣăthúcăđ y em th c hi n đ tài t t nghi p: ắXácăđ nhăkhungăgiáăđ t theo giá th

tr ng và xây d ng h s h m trênă đo nă đ ng Phană ngă L uă &ă inhă TiênăHoàng, Qu n Bình Th nh, T.P H Chí Minh”

M c tiêu nghiên c u

Tìmăraăkhungăgiáăđ tăth ătr ngăđ iădi năchoăđo năđ ngăPhană ngăL uă&ăinhăTiênăHoƠng- qu năBìnhăTh nh,ăđ ngăth iăxácăđ nhăh ăs ăh mătrênăđo năđ ngăđó.ă

i t ng và ph m vi nghiên c u

SVTH: HU NH TH DI U

iăt ngănghiênăc uăchínhăc aăđ ătƠiălƠăcácănhƠăm tăti n,ănhƠătrongăh măđangăraoăbán,ăđangăgiaoăd chăho căđƣăgiaoăd chăthƠnhăcông trên đo năđ ngăPhană

ngăL uă&ă inhăTiênăHoƠng

Ph măviănghiênăc uătrênătrênătr căđ ngăPhană ngăL uă&ă inhăTiênă

HoƠngă,ăkhuăv căqu năBìnhăTh nh,ăTPăH ăChíăMinhă

Ph ng pháp nghiên c u

ătƠiăs ăd ngăph ngăphápănghiênăc uăđi uătraăth ătr ng:ăph ngăv n,ăkh o sátăcácăthôngătinăv ăgiaoăd chăB S

S ăd ngăph ngăphápănghiênăc uăđ nhăl ngăđ ăthuăth păd ăli u,ăđ aăraăcácă

l pălu nătínhătoánăkhoaăh căđ ă cătínhăgiáătr

Ngoài ra còn s d ngăph ngăphápănghiênăc uăchuyênăgia:ădùngăđ tham

kh oă quană đi m c a các cá nhơnăđangă lƠmă vi c tr c ti p trong chuyên ngành t i công ty th c t p, ho c nh ng chuyên gia có kinh nghi m nghiên c uătrongăcácăl nhă

v c liên quan nh măcóăđ c ý ki năthamăm u,ăc v n

SVTH: HU NH TH DI U

Ch ngă1:ăC ăS LÝ LU N 1.1 C ăs lý lu n v B S

1.1.1 Khái ni m B S

B S baoăg măđ tăđaiăt ănhiênăvƠăm iăTS,ădoăconăng iăt oăraăg năli năv iă

m nhăđ tăđó.ă óălƠănh ngăv tăh uăhìnhăn mătrênăb ăm t,ătrongăkhôngătrungăho că

d iălòngăđ tănh ănhƠăc a,ăcôngătrìnhăki nătrúcăvƠăc ăs ăh ăt ng

Theo t đi n các thu t ng tài chính :„„B S là m t mi ng đ t và t t c TS

v t ch t g n li n trên đ t‟‟

TheoăB ălu tăDơnăs n mă2005ăc aăn căC ngăhoƠăXƣăh iăCh ăngh a Vi tăNam,ăt iă i uă174ăcóăquyăđ nh:ă“B SălƠăcácăTS baoăg m:ă tăđai;ăNhƠ,ăcôngătrìnhăxơyăd ngăg năli năv iăđ tăđai,ăk ăc ăcácăTS g năli năv iănhƠ,ăcôngătrìnhăxơyăd ngăđó;ăCácăTS khácăg năli năv iăđ tăđai;ăCácăTS khácădoăphápălu tăquyăđ nh”

Nh v y, B S là m t TS không di d i đ c, t n t i và n đ nh lâu dài

đ c coi là B S thì yêu c u ph i có các đi u ki n sau:

đ t đai, và đ t đai là tài nguyên qu c gia không th thay đ i di n tích, n u đ t đai

đó không ph i là hàng hoá thì B S g n trên đó c ng khó kh n trong v n đ ng v i

t cách là hàng hoá B S là TS không th di d i nên h s ămô t B S ghi nh n s

SVTH: HU NH TH DI U

bi n đ ng theo th i gian v hi n tr ng, v ch s h u, ch s d ng, theo m t trình

t pháp lý nh t đ nh và là y u t đ c bi t quan tr ng trong quan h giao d ch trên

th tr ng B S Tính lâu b n đ c th hi n rõ trong quá trình s d ng đ t đai, b i

vì đ t đai không b hao mòn

Tính khan hi m đ c bi t: Do s phát tri n c a s n xu t, s gia t ng dân s làm

cho nhu c u v đ t đai, nhà ngày càng t ng, trong khi đó t ng cung đ t đai thì không thay đ i Chính vì v y giá c đ t đai có xu h ng ngày càng gia t ng,ălƠmăchoăB SăngƠyăcƠngăkhanăhi m

Tính cá bi t l n và ch u nh h ng qua l i l n nhau: Không có B S nào trên th

tr ng là gi ng nhau vì m i B S đ c xác l p trên m t di n tích c th c a đ t đai v i v trí đ a lý, đ a hình, ki u dáng ki n trúc, c s h t ng,ầkhác nhau Tuy B S mang tích cá bi t cao nh ng trong nh ng tr ng h p có nh ng thay

đ i l n xung quanh B S nào đó s có nh ng tác đ ng m nh v nhu c u và giá c

c aăB Săđó

Ch u s chi ph i m nh m c a chính sách, pháp lu t do Nh à n c ban hành

c ng nh các ho t đ ng trong l nh v c kinh t -ố n hoá- xã h i : Do đ t đai là TS

quan tr ng c a qu c gia, ph i ch u s chi ph i c a Nhà n c nh m làm gi m

nh ng tác đ ng x u đ n n n kinh t , và phát huy nh ng ngu n l c có đ c t th

tr ng B S Bên c nh đó, do B S n m trong m t không gian nh t đ nh nên nó

ch u nh h ng b i nhi u y u t t p quán, tâm lý, th hi u, môiătr ng s ng c a

c ng đ ng dân c khu v c và nó còn ch u nh h ng b i các y u t liên quan

đ n nhi u ngành kinh t , khoa h c- k thu t, ngh thu t ki n trúc, môi tr ng,ầ

1.1.3 Phân lo i B S

B S có đ u t ồây d ng g m:ă B Să nhƠă ,ăB SănhƠăx ngăvƠăcôngătrìnhăth ngă

m i- d chăv ,ăB Săh ăt ngă(h ăt ngăk ăthu t,ăh ăt ngăxƣăh i),ăB SălƠătr ăs ălƠmăvi căv.v ăTrongăB Săcóăđ uăt ăxơyăd ngăthìănhómăB SănhƠăđ tă(baoăg măđ tăđaiăvƠăcácă

TS g năli năv iăđ tăđai)ălƠănhómăB Săc ăb n,ăchi măt ătr ngăr tăl n,ătínhăch tăph că

t păr tăcaoăvƠăch uă nhăh ngăc aănhi uăy uăt ăch ăquanăvƠăkháchăquan.ăNhómănƠyă

SVTH: HU NH TH DI U

cóătácăđ ngăr tăl năđ năquáătrìnhăcôngănghi păhoá,ăhi năđ iăhoáăđ tăn căc ngănh ăphátătri năđôăth ăb năv ng.ăNh ngăquanătr ngăh nălƠănhómăB SănƠyăchi mătuy tăđ iăđaăs ăcácăgiaoăd chătrênăth ătr ngăB Să ăn cătaăc ngănh ă ăcácăn cătrênăth ă

gi i

B S không đ u t ồây d ng:ăB Săthu călo iănƠyăch ăy uălƠăđ tănôngănghi pă(d iă

d ngăt ăli uăs năxu t)ăbaoăg măcácălo iăđ tănôngănghi p,ăđ tăr ng,ăđ tănuôiătr ngăthu ăs n,ăđ tălƠmămu i,ăđ tăhi m,ăđ tăch aăs ăd ngăv.v

B S đ căbi tălƠănh ngăB Sănh ăcácăcôngătrìnhăb oăt năqu căgia,ădiăs năv năhoáăv tă

th ,ănhƠăth ăh ,ăđìnhăchùa,ămi uăm o,ăngh aătrangăv.v ă căđi măc aălo iăB SănƠyălƠăkh ăn ngăthamăgiaăth ătr ngăr tăth p.ă

1.1.4 c tr ng c a B S

Kh n ng co giãn c a cung B S kém: T ng cung đ t đai là c đ nh và vi c cung

ng đ t đai phù h p cho t ng m c đích riêng b h n ch v m t quy ho ch c a Nhà n c Do đó giá c B S luôn có xu h ng ngày càng t ng lên, và cung hàng hóa B S kém co giãn so v i giá

Th i gian mua, bán giao d ch dài, chi phí mua, bán giao d ch cao:Th iăgianăgiaoă

d chăhƠngăhóaăB SădƠiăh năsoăv iăcácălo iăhƠngăhóaăthôngăth ng B iăvì,ăgiaoăd chă

B Săkhôngăhcirăgiaoăd chăch ăriêngăb năthơnăB SămƠăcònăbaoăg măc ăh ăs ăphápălỦă

c aăB Săđóăn a.ăDoăv y,ăchiăphíăgiaoăd chăth ngăkháăcao

Kh n ng chuy n hóa thành ti n kém linh ho t: Tính thanh kho n kém do hàng

hoá B S th ng có giá tr khá cao, th i gian giao d ch dài nên kh n ngăchuy n hoá thành ti n m t ch m

Ch u s can thi p ốà qu n lý ch t ch c a Nhà n c: B Săđóngăvaiătròăquanătr ngă

đ iăv iăn năkinhăt ,ăxƣăh iăvƠăchínhătr ăc aăm tăqu căgiaănênăm iăs ăbi năđ ngăv ă

đ tăđaiăđ uăcóă nhăh ngăđ năđ iăs ngăkinhăt ăchínhătr ăc aăqu căgia.ăDoăv y,NhƠă

n căc năph iăcóănh ngăquyăđ nhăđ ăđi uăti t,ăqu nălỦăch tăch ăđ iăv iăvi căs ăd ngăvƠăchuy năd chăB S

SVTH: HU NH TH DI U

1.2 C ăs lý lu n th tr ngăB S

1.2.1 Khái ni m th tr ng B S

Th tr ng B S là t ng hòa các m i quan h v giao d ch B S di n ra t i

m t khu v c đ a lý xác đ nh, trong m t th i gian xác đ nh tuân theo quy lu t th

tr ng

Theo C c Qu nă lỦă nhƠ:ă “Th tr ngă B Să lƠă quáă trìnhă giaoă d ch hàng hóa

B Săgi aăcácăbênăcóăliênăquan.ăLƠă“n i”ădi n ra các ho tăđ ng mua bán, chuy n

nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v cóăliênăquanănh ătrungăgian,ămôiăgi i,ăt ă

v n gi a các ch th trên th tr ng mà đóăvaiătròăqu nălỦăNhƠăn căcóătácăđ ng quy tăđ nh đ n s thúcăđ y phát tri n hay kìm hãm ho tăđ ng kinh doanh trên th

tr ngăB S”

Vi t Nam, lu t pháp quy đ nh đ t đai là thu c s h u toàn dân do Nhà

n c th ng nh t qu n lý và đ ra ch đ s d ng thông qua các hình th c giao, cho thuê quy n s ă d ng đ tă đ i v i các cá nhân và t ă ch c Vì v y th ă tr ngă

B S Vi t Nam có s khác bi t so v i th tr ng B S các n c T ă B n Ch Ngh a là hàng hoá trao đ i trên th tr ng B S Vi t Nam chính là QSD và quy nă

s h u các TS, v tăki nătrúcăg n li năv i đ t

- Th tr ng B S phi chính th c: là th tr ng mà đó các giao d ch v B S không tuân th đ y đ các quy đ nh c a pháp lu t (còn đ c g i là th tr ng ng m)

Phân lo i theo khu v c đ a lý: th tr ng B S các t nh thành, qu n huy n, th

tr ng B S n i thành, ngo i thành

SVTH: HU NH TH DI U

Phân lo i theo giá tr s d ng c a B S: th tr ng đ t đai, th tr ng nhà , th

tr ng công trình công nghi p, th tr ng công trình th ngăm i và d ch v ầ

Phân lo i theo tính ch t ho t đ ng c a th tr ng: th tr ng mua bán, th tr ng cho thuê,

th tr ng c m c , th tr ng th ch p,ầ

Phân lo i theo quá trình t o ra hàng hoá B S:

- Th tr ng s c p: là th tr ng ch hành vi Nhà n c giao hay cho thuê QSD đai cho các đ n v kinh t thu c các thành ph n kinh t và cá nhân s d ng ho c xây d ng các công trình đ bán hay cho thuê m t th i h n nh t đ nh

- Th tr ng th c p: là th tr ng mua bán l i ho c cho thuê l i quy n s d ng

đ t, các v t ki n trúc g n li n v i đ t,.ầ

1.2.3 c đi m c a th tr ng B S

Không có th tr ng trung tâm: i v i th tr ngăB Săthìăkhôngăcóăđ aăđi m cho

th tr ng chính th c Vi cămuaăbánăB Săth ngăthôngăquaăcácăđ năv kinh doanh

B Săb ng s liên h tr c ti p gi aăng i có nhu c u, ho căng iămuaătìmăđ n tr c

ti păth ngăl ng v iăng i bán thông qua l i rao bán trên báo chí, ph bi năh năc

là thông qua nh ngăng i môi gi i

Th tr ng mang tính ch t đ a ph ng, nh t là th tr ng nhà : c tính c aăđ t

đaiălƠ b n v ng, không th thiêu h y, chia c tămangăđi.ăS khan hi măđ t khu v c này không th đ că đápă ng b ng s th a th iă đ t đ aă ph ngă khác.ă H nă n a

B S,ănh t là nhà th ng mang tính ch t truy n th ngăđ aăph ngăc aăng i s

d ng t hình dáng, c u trúc l n t p quán c aăng i dân nên th tr ngăB Sămangă

đ m tính ch tăđ aăph ng

Th tr ng c nh tranh kém hoàn h o: Do tính khan hi m c aăđ tăđai,ăkh n ngăcoăgiãn c aă B Să kémă nênă th tr ngă B Să c nh tranh kém hoàn h oă h nă hƠngă hóaăthông d ng khác, bi năđ ng c aăgiáăđ tăth ng m nh m h năbi năđ ng c a giá c

tr ngăB Săđ c ti n hành riêng r và giá c đ c gi bí m t gi aăng i mua và

ng i bán nên các thông tin có n m b tăđ c ho c b ti t l c ngăb h n ch vì thi u các thông tin chi ti tănh ădi n tích, tình tr ng s h u,ăđi u ki n giao d ch

th c t , có 3 lo iăng i mua có nhu c u v B S:ănhuăc u tiêu dùng (nhà ), nhu c u

s n xu tă(nhƠăx ng) và nhu c u kinh doanh ( cao căv năphòng ).ăNhuăc u th 3 này sau này phát tri n lên s làm n y sinh ra th tr ngăđ uăc ăB S.ă

Ng i bán: Cá nhân và các doanh nghi pă kinhă doanhă B Să nh ă lƠă doanhă nghi p

B SănhƠăn c, doanh nghi păB Săt ănhơn

Các t ch c d ch v h tr th tr ng B S: Các t ch c phát tri n qu đ t, T ch c

thôngătinăB S,ăT ch căt ăv n pháp lý v B S,ăT ch c môi gi iăB S,ăT ch c

đ nhăgiáăB S,ăCácăđ nh ch tƠiăchínhầ

Nhà n c: Tham gia th tr ngăB Săv iăt ăcáchălƠ ng i qu nălỦăv ămô.ăNhƠăn c xây d ng h th ng pháp lu t t o khuông kh pháp lý, qu n lý và giám sát th tr ng

B S.ăBênăc nhăđó,ănhƠăn c tr c ti p tham gia vào th tr ngăB Săthôngăquaăcôngă

c quy ho ch và k ho chăcùngăcácăđònăb yăđ đi u ti t quan h cung, c u, giá c

1.2.5 Vai trò và v trí c a th tr ng B S

Th tr ng B S là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t th

tr ng:

SVTH: HU NH TH DI U

B SălƠăTS l năc aăm iăqu căgia.ăT ătr ngăB Sătrongăt ngăs ăc aăc iăxƣăh iă ăcácă

n căcóăkhácănhauănh ngăth ngăchi mătrênăd iă40%ăl ngăc aăc iăv tăch tăc aă

m iăn c.ăCácăho tăđ ngăliênăquanăđ năB Săchi măt iă30%ăt ngăho tăđ ngăc aăn năkinhăt ăTheoăđánhăgiáăc aăcácăchuyênăgia,ăt ngăgiáătr ăv năch aăđ căkhaiăthácă nă

ch aătrongăB Să ăcácăn căthu căth ăgi iăth ă3ă lƠ r tă l nă lênăt iăhƠngănghìnăt ăUSD,ăg pănhi uăl năt ngăh ătr ăODAăc aăcácăn căphátătri năhi nădƠnhăchoăcácă

n căđangăphátătri nătrongăvòngă30ăn măqua

B Să cònă lƠă TS l nă c aă t ngă h ă giaăđình.ăTrongă đi uă ki năn nă kinhă t ă th ă

tr ngăthìăB SăngoƠiăch căn ngălƠăn iă ,ăn iăt ăch căho tăđ ngăkinhăt ăgiaăđình,ănóăcònălƠăngu năv năđ ăphátătri năthôngăquaăho tăđ ngăth ăch p

Th tr ng B S phát tri n thì m t ngu n ố n l n t i ch đ c huy đ ng:

M tăqu căgiaăcóăgi iăphápăh uăhi uăb oăđ măchoăcácăB Săcóăđ ăđi uăki nă

tr ăthƠnhăhƠngăhoáăvƠăđ căđ nhăgiáăkhoaăh c,ăchínhăth ngăs ăt oăchoăn năkinhăt ă

c aăqu căgiaăđóăm tăti măn ngăđángăk ăv ăv năđ ăt ăđóăphátătri năkinhăt -xƣăh iăđ tă

đ cănh ngăm cătiêuăđ ăra

ăcácăn căphátătri năl ngăti năngơnăhƠngăchoăvayăquaăth ăch păb ngăB Săchi mătrênă80%ătrongăt ngăl ngăv năchoăvay.ăVìăv y,ăphátătri năđ uăt ,ăkinhădoanhă

B Săđóngăvaiătròăquanătr ngătrongăvi căchuy năcácăTS thƠnhăngu nătƠiăchínhăd iădƠoăph căv ăchoăyêuăc uăphátătri năkinhăt -xƣăh iăđ căbi tălƠăđ uăt ăphátătri năc ăs

h ăt ngăc aăn năkinhăt

Phát tri n ốà qu n lý t t th tr ng B S, đ c bi t là th tr ng QSD là đi u ki n quan tr ng đ s d ng có hi u qu TS quý giá thu c s h u toàn dân mà Nhà n c

là đ i di n ch s h u:

V năđ ăphátătri năth ătr ngăB Săđ ăđápă ng yêuăc uăđôăth ăhoáă ăn cătaălƠă

v năđ ăl năvƠăcóăt măquanătr ngăđ căbi tănh tălƠăkhiăn cătaăchuy năsangăc ăch ăth ă

tr ngă trongă đi uă ki nă cácă thi tă ch ă v ă qu nă lỦă NhƠă n că đ iă v iă côngă tácă quyă

ho chăch aăđ căth căthiăcóăch tăl ngăvƠăhi uăqu ăthìăvi căphátătri năvƠăqu nălỦăth ă

SVTH: HU NH TH DI U

tr ngăB Să ăđôăth ăph iăđiăđôiăv iăt ngăc ngăcôngătácăquyăho chăđ ăkh căph că

nh ngăt năkémăvƠăv ngăm cătrongăt ngălai.ă

Phát tri n ốà qu n lý t t th tr ng B S s góp ph n kích thích s n ồu t phát tri n,

t ng ngu n thu cho Ngân sách:

Th ătr ngăB Săcóăquanăh ătr căti păv iăcácăth ătr ngănh ăth ătr ngătƠiăchínhătínăd ng,ăth ătr ngăxơyăd ng,ă th ătr ngăv tă li uăxơyăd ng,ăth ătr ngă laoă

đ ng Theoănghiênăc uăăc aăcácăchuyênăgia,ă cácăn căphátătri năn uăđ uăt ăvƠoă

l nhăv căB Săt ngălênă1ăUSDăthìăs ăcóăkh ăn ngăthúcăđ yăcácăngƠnhăcóăliênăquanăphátătri năt ă1,5ăậ 2ăUSD.ăPhátătri năvƠăđi uăhƠnhăt tăth ătr ngăB Săs ăcóătácăd ngăthúcăđ yăt ngătr ngăkinhăt ăthôngăquaăcácăbi năphápăkíchăthíchăvƠoăđ tăđai,ăt oăl păcác công trình, nhƠăx ng,ăv tăki nătrúc đ ăt ăđóăt oănênăchuy năd chăđángăk ăvƠăquanătr ngăv ăc ăc uătrongăcácăngƠnh,ăcácăvùngălƣnhăth ăvƠătrênăph măviăc ăn c.ă

Phát tri n ốà qu n lý có hi u qu th tr ng B S s đáp ng nhu c u b c ồúc ngày

càng gia t ng ố nhà cho nhân dân t đô th -nông thôn: Th ătr ngănhƠă ălƠăb ă

ph nă quană tr ngă chi mă t ă tr ngă l n,ă lƠă th ă tr ngă sôiă đ ngă nh tă trongă th ătr ngă

B S.ăNh ngăc nă“s t”ănhƠăđ tăh uăh tăđ uăb tăđ uăt ă“s t”ănhƠă ,ălanăto ăsangăcácă

th ătr ngăB SăkhácăvƠă nhăh ngătr căti păđ năđ iăs ngăc aănhơnădơn.ăVìăv y,ăphátătri năvƠăqu nălỦăcóăhi uăqu ăth ătr ngăB SănhƠă ,ăbìnhă năth ătr ngănhƠă ,ă

b oăđ măchoăgiáănhƠă ăphùăh păv iăthuănh păc aăng iădơnălƠăm tătrongănh ngăvaiătròăquanătr ngăc aăqu nălỦănhƠăn căv ăth ătr ngăB SănhƠă

1.3 C ăs lý lu n v T GăB S

1.3.1 Khái ni m T G B S

T GăB SălƠăs c tính v giá tr c a các quy n TS B Săc th b ng hình thái ti n t cho m t m căđíchăđƣăđ căxácăđ nh rõ,trong nh ngăđi u ki n c a m t th

tr ng nh tăđ nh và nh ngăph ngăphápăphùăh p

T GăB SăcóăvaiătròăvƠăv trí quan tr ng trong ho tăđ ng T G trên toàn th

gi iăc ngănh ăn c ta hi nănay.ă i uănƠyăđ c th hi n đi m kh iăl ng và giá tr

SVTH: HU NH TH DI U

T Gă B Să chi m ph n l nă trongă T Gă TS.ă T Gă B Să lƠă n n t ng cho vi c phát tri n th tr ng TS và tài chính toàn c u

1.3.2 M c đích T G B S

T GăB Săph căv ăchoă3ănhómăm căđíchăsau:

- M căđíchăth ătr ng:ămuaăbán,ăchuy nănh ngă(QSD )

- M căđíchămangătínhăkinhăt ,ătƠiăchính,ătínăd ng:ăth ăch p,ăb oălƣnh,ăgópăv n,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăsápănh p.ăđ uăt ,ăgi iăth ,ăthanhălỦ,ăt ăv n,ăb oăhi m,ăđ uăgiá,ă

hi năth căgiáătr ătrongăb ngăcơnăđ iăk ătoán,ăch ngăminhăTS

- M căđíchăqu nălỦănhƠăn c:ăth aăk ,ăchuy năđ iăm căđíchăs ăd ng,ăx ăán,ăđánhăthu ,ăgi iăphóngăm tăb ng,ăc ăph năhóaădoanhănghi păNhƠăn c

1.3.3 C s giá tr c a T G B S

Giá th tr ng làm c s cho T G B S

“Giáătr th tr ng c a m t TS là m căgiáă c tính s đ c mua bán trên th tr ng

vào th i đi măT GăvƠăđ căxácăđ nh gi a m tăbênălƠăng i mua s n sàng mua và

m tăbênălƠăng i bán s n sàng bán; trong m t giao d chămuaăbánăkháchăquanăvƠăđ c

l p,ătrongăđi u ki n th ngăm iăbìnhăth ng”

T Găd aătrênăc ăs giá tr th tr ng ph i g n li n v iăxácăđ nh vi c s d ng cao

nh t và t t nh t c a B S,ăđóălƠăy u t quan tr ngăđ quy tăđ nh giá tr c a B S

Giá tr phi th tr ng làm c s cho T G B S:

“Giáătr phi th tr ng là t ng s ti nă c tính mà khi T G TS d a vào công d ng kinh t ho c các ch căn ngăc a TS h nălƠăkh n ngăđ cămua,ăđ c bán trên th

tr ng c a TS ho c khi T G TS trongăđi u ki n th tr ng khôngăđi n hình hay khôngăbìnhăth ng.”

M t s giá tr phi th tr ng: giá tr s d ng, giá tr bán tháo hay bu c bán, giá tr

đ c bi t, giá tr đ uăt ,ăgiáătr tính thu , giá tr b o hi m, giá tr thanh lý, giá tr đangă

ho tăđ ng, giá tr th ch p cho vay

D a trên gi đ nh gi a giá tr th tr ng c a nh ng B S t ngăt đ c giao d ch

v i giá tr c aăB Săc năT G có m i liên h v i nhau

D a ch y u trên nguyên t c thay th và nguyên t căđóngăgóp

Các b c ti n hành

B c 1:ăTìmăki măthôngătinăv ănh ngăTSăđ căbánătrongăth iăgianăg năđơyămƠăcóă

th ăsoăsánhăv iăTSăc năT Găv ăcácăm tăki uăcách,ăđi uăki n,ăv ătríầ

B c 2:ăTi năhƠnhăki mătraăcácăTSăcóăth ăSS,ăđ ăxácăđ nhăgiáătr ăc aănóăvƠăđ măb oă

r ngăcácăTS nƠyăcóăth ăsoăsánhăđ c

B c 3:ăL aăch năm tăs ăTS cóăth ăSSăđ căthíchăh pă(t iăthi uă3ăTS)

B c 4:ăPhơnătíchăcácăgiáăbán,ăxácăđ nhănh ngăs ăkhácănhauă(t tăh năvƠăx uăh n)ă

c aăm iăm tăTS soăv iăTS m cătiêuăvƠăti năhƠnhăđi uăch nhă(t ngăho căgi măgiá)

LƠăph ngăphápăítăg păkhóăkh năv m tăk ăthu t

Giáăđ căxácăđ nhăc năc vào giá th c t nên d đ c ch p nh n

C n thi t ph iăcóăthôngătin:ăRõărƠngătrongăph ngăphápănƠyăn u không có thông tin

th tr ng v nh ng giao d chăt ngăt s không s d ngăđ c

Các d li u thu th p trong quá kh :ă ơyălƠăđi u không tránh kh i;ătrongăđi u ki n

th tr ng bi năđ ng thì nh ng thông tin này tr nên l c h u trong vòng 1 th i gian ng n

1.3.4.2 Ph ng pháp chi phí

C s lý lu n

D a trên gi đ nh r ng các giá tr c a TS c năT G có th đ căđoăb ng chi phí làm

ra m t TS t ngăt vƠăcoiăđơyănh ălƠăm t v t thay th

D a ch y u vào nguyên t c thay th

B c 1:ă cătínhăgiáătr ăc aăB S c năT G,ăcoiănh ămi ngăđ tăđóălƠăđ tătr ng.ăGi ă

đ nhăr ngăm căđíchăs ăd ngăhi năt iălƠăs ăd ngăcaoănh tăvƠăt tănh t

SVTH: HU NH TH DI U

B c 2:ă cătínhăcácăchiăphíăhi năt iăđ ăxơyăd ngăl iăho căđ ăthayăth ănh ngăcôngă

trìnhăxơyăd ngătrênămi ngăđ t

B c 3:ă cătínhăt ngăs ăti năgi măgiáătíchălu ăc aăcácăcôngătrìnhăxơyăd ngăhi năcóă

trênăđ tăxétătrênăt tăc ăm iănguyênănhơn.ăS ăgi măgiáăđóăđ căchiaăthƠnhăbaălo i:ă

Gi măgiáăt ănhiên,ăgi măgiáăl iăth iăbênăngoƠi,ăgi măgiáăl iăth iăch căn ng

B c 4:ă cătínhăgiáătr ăc aăB S c năđ nhăgiá

Ph i có kinh nghi m chuyên môn v k t c u xây d ng, xem xét b n v thi t k

C n có ki n th c tính toán d án, chi phí công trình xây d ng

c tính kh uăhaoătíchăl yăkhóăchínhăxác

1.4 H m và cách tính h s đi u ch nh gi a h m và m t ti nătheoăquyăđ nh pháp lu t

1.4.1 Khái ni m h m

Theo t đi n Ti ng Vi t, h m là m tăn iăh p hay m t ngõ h p, hai bên có th

có núi ho căt ng cao N u hai bên là núi thì ngõ này là h m núi, còn h m trong các đôăth thìăhaiăbênăcóăt ng cao, nhà hai bên m tăđ ng và là m tăđ ng r điăt

đ ng chính vào

N uătínhătheoăcáchăđánhăs nhà, thì h m c aăđ ng nào s mangătênăđ ngăđóăvƠă

đ căđánhăs theo tr t t s trênăđ ng

1.4.3 Cách tính toán h s đi u ch nh giá đ t h m và m t ti n đ ng theo

công v n 7575/HD-LS c a UBND Thành ph H Chí Minh

năgiáăđ t có v trí trong h măđ cătínhătheoăđ năgiáăđ t m t ti năđ ng nhân v i

V trí 4: Có chi u r ng h măd iă2măđ c tr iăđá,ătr i nh a ho c bê tông, xi m ng

B ng 1.1 Quy đ nh h sô h m c a UBND TP H Chí Minh

STT Lo i h m V trí 1 V trí 2 V trí 3 V trí 4

1 H m c p 1 0,5 0,4 0,3 0,2

2 H m c p 2 Tính b ng 0,8 l n giá h m c p 1

3 C p h m còn l i Tính b ng 0,8 l n giá h m c p 2

SVTH: HU NH TH DI U

Hình 2.1: Xác đ nh c p h m

1.4.4 Nguyên nhân c n ph i tính toán h s đi u ch nh

Ph ngăphápă soă sánhăápăd ngăđ ă T G các TSăc năT G cóăgiaoăd chăph ă

bi nătrênăth ătr ng.ă

Th măđ nhăviênăv ăgiáăc năc ăvƠoăs ăkhácăbi tăv ăcácăy uăt ăsoăsánh c aăTS

so sánh v iă TSăc năT G đ ăđi uă ch nhă(t ng,ă gi m)ă m că giáă đƣă giaoă d chă thƠnhăcôngăc aăTSăsoăsánh,ăr iăsauăđó xácăđ nhăm căgiáăch ăd năc aăTS so sánh.ăC năc ăđ ă

đi uăch nhăcácăgiaoăd chăth ătr ngănƠyăđ ătìmăraăgiáătr ăc aăTSăc năT Gă lƠăh ăs ă

đi uăch nhăc aăcácăy uăt ăsoăsánh

Nh ăv y,ăđ iăv iăT GăB S,ădoăm iăB S đ uăcóănh ngăđ căthùăriêngăănênăkhiătìmăđ căcácăgiaoăd chăth ătr ngăthìăph iăđi uăch nhăv ăB S c năth măđ nhăr tănhi uăy uăt ăDoăđó,ăvi cătínhătoánăh ăs ăđi uăch nhăm tăcáchăcóăc ăs ăkhoaăh călà

r tăquanătr ngăchoăcácăchuyênăviênăth măđ nhăđ ătìmăraăm căgiáăh pălỦăvƠăcóăc ăs

SVTH: HU NH TH DI U

1.4.5 Ý ngh a c a h s đi u ch nh

LƠă c nă c đ các chuyên viên th mă đ nh ti n hành quá trình T G theo

ph ngăphápăsoăsánh

Là h s quan tr ng nh tătrongăph ngăphápăsoăsánh Vi c tìm ra h s đi u

ch nh cho các y u t so sánh là r t quan tr ng, là nút th tătrongăph ngăphápăsoă

Ch n trong khu v c c n tính toán các B S đ c cho là tiêu bi u nh tăvƠăđ i

di năđ c cho khu v c Ch n ra hai B S hoàn toàn t ngăđ ng, ch khác nhau v YTSS Ti n hành so sánh c păđ tìmăraăđ năgiáăbìnhăquơnăchoăcácăTS so sánh ho c tìm ra h s đi u ch nh theo t l ph nătr m.ăTuyănhiên,ătrongăth c t không t n t i hai B S hoƠnătoƠnăt ngăđ ngăđ áp d ngăph ngăphápănƠy.ăDoăđó,ăđ ti n hành

SS c p trong th c t ta ti n hành ch n hai B S khác nhau nhi u y u t trongăđóăcóă

y u t c n tìm h s đi u ch nh.ă i v i m i B S, tìm ra nh ng TS so sánh r iăđi u

ch nh v đ tìm giá ch d n c a B S này T đóăđ aăraăh s đi u ch nh

Ph ng pháp th ng kê

i u tra d li u th tr ng, áp d ng các phép toán th ngăkêăđ đ aăra nh ng

h s thích h p Có th áp d ng các phép toán tính trung bình ho c bình quân có

tr ng s

Ch y các mô hình h i quy

Ch y m t s mô hình c a các ph n m mănh ăEviews,ăSPSS ăNh ngătheoăph ngă

phápănƠy,ăc ăs d li u ph i nhi u m uăvƠăcóăđ chính xác cao thì k t qu s

SVTH: HU NH TH DI U

THÔNG TIN CÁC TÀI S N KH O SÁT

2.1 ăTìnhăhìnhăth ătr ngăB Săkhuăv căhi nănay

2.1.1 nh h ng phát tri n và quy ho ch đ n n m 2020 c a thành ph H Chí

Minh

nhăh ng phát tri n quy ho ch c a thành ph H ChíăMinhăđ năn mă2020ă

tr thành m tăđôăth v a hi n đ i, v a có b n s căv năhóaădơnăt c và m t trung tâm kinh t , trung tâm giao d ch qu c t và du l ch c a c n c, có v trí chính tr quan

tr ng c aăn c ta phía nam v iăcácăn c trong khu v c và qu c t

V ch tiêu s d ngă đ tă đôă th bình quân 100 m2

/ ng i,ă trongă đóă đ t giao thông là 20 ậ 22 m2/ăng i,ăđ t cây xanh 10 ậ 15 m2/ăng iăvƠăđ t xây d ng công trình ph c v l i ích công c ng là 5m2/ăng i Các khu phát tri n m iătheoăh ng

hi năđ iăhóa,ăv năminh,ăb n v ng, t o ra ch , làm vi c và ngh ng i gi i trí cho nhân dân

Trong nh ngăn măqua,ăthƠnhăph H ChíăMinhăđƣăt p trungqui ho ch và ch nh trang l iăđôăth nh măđ m b o phát tri n b n v ng, xây d ngăđôăth hi năđ i k t h p hài hòa gi a các y u t truy n th ng v i các ki n trúc tiên ti n trên th gi i Các qui

đ nh,ăc ăch , chính sách c a thành ph luônăh ng t i t o s thu n ti n cho các nhà

đ uăt ăvƠoăl nhăv căđ i c, xây d ngăđ thu hút m nh m ngu n v năđ uăt ăvƠoăl nhă

M cădùăđƣăc g ng th c hi n các gi iăphápănh ngăđ n nay thành ph v năch aăth

gi i quy t nhu c u b c xúc v nhà cho nhân dân

2.1.2 Th tr ng B S Thành ph H Chí Minh nói chung

N mă2011ăđƣăđiăquaăv iănhi uăbi năđ ngăl nătrênăth ătr ngăB S,ăđ căxemă

nh ăm tăn măđ yă“sóngăgió”ăchoăcácădoanhănghi p,ănhƠăđ uăt ăDoă nhăh ngăt ă

cu căkh ngăho ngăkinhăt ăth ăgi i,ăVi tăNam c ngăkhôngăn măngoƠiăs ă nhăh ngăđó.ăL măphátăt ngăcao,ălƣiăsu tăt ngăcao,ăt ăgiáăkhôngă năđ nhăkhi năChínhăph ăph iăcanăthi păb ngăbi năphápăkinhăt ăv iăchínhăsáchăti năt ăch tăch ăvƠătƠiăkhóaăth tă

ch t

i uă nƠyă đƣă nhă h ngă đ nă h uă h tă cácă l nhă v că kinhă t ,ă trongă đóă cóă tƠiăchính và B S.ăNgu năv năeoăh p,ăth ătr ngăthanhăkho năkémăkhi nădoanhănghi pă

ph iălaoăđao.ăGiáăB S suyăgi măm nh,ătrongăđóăc năh ăvƠăđ tăn năgi mătrungăbìnhă

c ngăkho ngăt ă20-40%ăsoăv iăđ uăn mă2011

B că sangă n mă 2012,v ă c ă b n th tr ngă B Să ThƠnhă ph ă H ă Chíă Minhă

ch aăcóăgìăsángăs a,ăkh iăs căđ c,ăn uăcóăcóăd uăhi uăkh iăs căthìăc ngăph iăt ăquỦă2/2012ătr ăđi,ăvƠăđi uăđóăv năph ăthu căvƠoătínhăthanhăkho năc aăh ăth ngăngơnăhƠng.ăB iăvì,ăB Săhi nănayăph ăthu căr tănhi uăvƠoăy uăt ălƣiăsu tăchoăvay.ăLƣiăsu tăchoăvayă l iăph ăthu căvƠoăthanhăkho năc aăth ătr ng,ăn uăth ătr ngăv nă ătìnhă

tr ngăthanhăkho năkémăthìăt tăy uălƣiăsu tăs ăt ngăchoădùăcóăápăd ngătr nălƣiăsu tăđiă

ch ngăn a.ă Nh ngă vi că th că hi năđúngă quyă đ nhă nƠyă c ngă r tă khó, b iă cácă ngơnăhƠngăhi nănayăho tăđ ngăc nhătranhănênăvi căláchătr năr tăd ăx yăra

Khác h n v i tháng 3/2011 khi các d ánăđ t n n t i qu nă2ăđƣăt ngăkho ng 10%, th iăđi măđúngăm tăn măsauăđóăl i ch ng ki n m t xu th v năđ ngăng c l i hoàn toàn c a giá nhà đ t qu n 2, Thành ph H Chí Minh

SVTH: HU NH TH DI U

C năc vào ch s đ t n năvƠăc năh c a công ty Vinaland - t ch c duy nh t thi t

l păđ c h th ng ch s đánhăgiáănh ngăthayăđ i v m t b ng giá khuă ôngăvƠăkhu Nam Thành ph H Chí Minh, tu năđ u tiên c aăthángă3/2012ăđ căđánhăd u

b i m t th t b i ê ch c a giá nhƠăđ t t i qu n 2: ch s đ t n n gi m 0,08%, còn ch

s c nă h gi m m nhă h nă nhi u: - 0,18% Tuy gi m giáă nh ngă soă v i m tă n mă

tr că đơy,ă m t b ngă giáă đ t n n t i r t nhi u d án qu nă 2ă nh ă Ană Phúă - An Khánh, Th nh M L i - Phú Nhu n, Th nh M L i - Huy Hoàng, Th k 21, Th

c House, Tân H ng Uy, Sài Gòn 5 v năcònăcaoăh năkháănhi u

M t s ho tăđ ngăkhôngăt ngăgiáănh ngăt ngănh giao d chăđ t th c ă các khu v c phía B căvƠă ôngăB c Thành ph H Chí Minh nh ăqu n 12, Hóc Môn,

C Chi, Th c trong th i gian g năđơyăc ngăchoăth y m i quan tâm c aăng i tiêuădùngăđangăcóăd u hi u h i ph c M i quan tơmăđóăl iăđ c l ng trong b i c nh lãi su tăcóăxuăh ng gi m t gi a tháng 2/2012

Dù suy di n th nƠoă ch ngă n a, nh ng hi nă t ng và d u hi u khá b t

th ngăđangămanhănhaăt i th tr ng B S Thành ph H Chí Minh c ngăc ng c thêm cho nh năđ nh v kh n ngăth tr ng này có th s p x y ra m t bi năđ ng nào đó.ăT t nhiên, xác su t bi năđ ng tiêu c c v n có th chi măđ n 50% ho căh n

Chú thích: Qu n Bình Th nh

Hình 2.1: B n đ Thành ph H Chí Minh Ngu n: diaoconline.vn

SVTH: HU NH TH DI U

2.1.3 Th tr ng B S qu n Bình Th nh

Qu n Bình Th nh là m t qu n n i thành n m h ngăđôngăThành ph H Chí Minh v i t ng di n tích 2076 ha Qu n Bình Th nhăđ căchoălƠăđi măđ u m i

gi a qu c l 1AăvƠă13,ăn iăcó B n xe Mi nă ông,ălƠăc a ngõ con tuy năđ ng s t

SVTH: HU NH TH DI U

Th tr ngăB Să Bình Th nh trong nh ngăn măg năđơyăphátătri n khá t t Thu hút nhi uănhƠăđ uăt ăB SătrongăvƠăngoƠiăn căthamăgiaăđ uăt ăxơyăd ng các cao căv năphòng,ătrungătơmăth ngăm i, c năh chungăc ăcaoăc pầ

Tuy nhiên,Th tr ngăB Sătrongăkhuăv cănƠyăc ngăkhóăthoátăkh i tình tr ng chung c a th tr ngă B Să c a toàn Thành ph H Chí Minh Nhìn chung, th

tr ng v n mang m t màu s c khá măđ m, giao d chăB Săkhanăhi m,nh ngădoăđơyă lƠă m t trong nh ng qu nă trungă tơmă vƠă thôngă th ngă lƠă dơnă c ă s ng và kinh doanh năđ nhălơuăn mănênănh ng nhăh ng chung c a th tr ngăB Săđ năđ a bàn nƠyăc ngăch aărõăr t l m

2.2 Gi iăthi uăcác đo năđ ngănghiênăc u vƠăcácăB Săkh oăsát

2.2.1 ng Phan ng L u

2.2.1.1 V trí đ a lý

ng Phană ngăL u lƠăđo năđ ng khá dài, n mătrênăđ a bàn c a hai qu n

là qu n Phú Nhu n, qu n Bình Th nh vƠăc ngălƠăn iăti p giáp c a 2 qu n này Kéo dài t ngã t ăPhúăNhu n đ năđ ng LêăQuangă nh, t

2,3km Riêng đo n đ ng Phană ngăL u thu căđ a bàn qu n Bình Th nh dài kho ng 1,2km, ch y dài t Nguy năV nă u đ n LêăQuangă nh, ti p giáp v i cácă đ ng:ă Lêă Quangă nh, Bùi H uă Ngh a,ă Diênă H ng, Tr nhă HoƠiă c,ă inhăTiênăHoƠng,ăN ăTrangă Long, Nguy n Duy, V n Ki p, Nguy n Lâm, Hoàng Hoa Thám, Nguy n Công Hoan, H iăNamă1,ă ng Thái Mai, Nguy năHuyăT ng, Lam

S n,ăTr n K X ng,ăC măBáăTh c, Nguy năV nă u Thu căđ aăbƠnăph ng 1,

ph ngă2,ăph ngă3,ăph ngă5,ăph ngă6,ăph ngă7ă,ăph ngă9,ăph ng 15 c a

qu n Phú Nhu n,ăvƠăph ngă1,ăph ngă3,ăph ngă6,ăph ngă7,ăph ng 14 c a qu n Bình Th nh

2.2.1.2 Vai trò & th c tr ng phát tri n kinh t trên đo n đ ng Phan ng L u,

Qu n Bình Th nh

Chú thích: o năđ ngăPhană ngăL u, qu n Bình Th nh

Hình2.3: B n đ đ ng Phan ng L u Ngu n: diadiem.com

Tr i dài d c theo tuy năđ ng ch y u là các c a hàng, b nh vi n, công ty và

v năphòng,ătr ng h c, c ăquanăhƠnhăchínhăNhƠăn c và t p trung r t nhi u tr s ngân hàng trong thành ph ă o năđ ngănƠyăt ngăđ iăđ m b o v an ninh chính vì

th các t n n xã h iăđ c h n ch c bi t trên tuy năđ ng có m t di s năv năhóaă

qu căgiaă lƠă l ngăÔngăBƠăChi u và khu ch n i ti ng- ch Bà Chi u.ă ơyă lƠăm t trong nh ng ch đ u m i buôn bán l n trong thành ph ,ăn iăđơyăt p trung hàng hóa

r t phong phú và đaăd ng, thu hút r t nhi uăng iămuaăvƠăbánătrongăvƠăngoƠiăđ a bàn, r t thu n ti n cho vi c kinh danh o năđ ng này cóăc ăs h t ng khá hoàn

th nh ăsau:

Nhà s 32D, Phană ngăL u,ăP.ă6,ăQ.ăBìnhăTh nh: Nhà m t ti n, có c u trúc 1 tr t,

2 l u,ă1ăsơnăth ng,ăB Săcóăhìnhădángăđ p, n h u, có di n tích t ngăđ i l n 94,44

m2.ă ơyălƠăm t B S có m c di n tích thích h păđ m v năphòngăkinhădoanh,ăphíaăsau có m t nhà kho Hi n t i, ch nhƠăđangăchoăngơnăhƠngăphátătri nănhƠăđ ng b ng sông C u Long (MHB) chiă nhánhă Giaă nh m v nă phòngă giaoă d ch Bình

Th nh.Tuy nhiên, B SănƠyăti p giáp v i 2 h măxiăm ngăcóăl gi i r t nh ( 3m và 2,5m).ăTheoănh ăquyăho ch c a UBND qu n, thì s m r ng h m t i thi u là 3,5m

Do v y, giá tr c aăB SănƠyăs b nhăh ng v v năđ ti p giáp 2 con h m này Nhà s 23G,ăPhană ngăL u,ăP.ă3,ăQ.ăBìnhăTh nh: Nhà m t ti n,có c u trúc 1 tr t, 1

l u,ăđúcăgi Nhà có b ngang khá h p, di n tích 38 m2

(3mx12,7m) B Săn m khu v c kinh doanh r t s m u t tuy nhiên, do di n tích c a nó khá nh không thu n

l i cho vi c kinh doanh mà ch thích h p v i vi c m cácăv năphòngăcôngătyăd ch

v h nălƠăkinhădoanhănh ng m t hàng c n ch ch a

Nhà s 27G,ăPhană ngăL u,ăP.3,ăQ Bình Th nh: B SănƠyăcóăđ căđi măt ngăt

nh ăB Sătrênă, có c u trúc 1 tr t, 1 l u Di n tích 41,7 m2,ănhƠănƠyăc ngăcóăm c

di n tích không thu n l i cho kinh doanh nên s nhă h ng ít nhi uă đ n giá tr QSD , m c dù hình dáng nhà vuông v cănh ngăc ngăkhông th tránh kh i nh ng nhăh ng c a di nătíchăđ n gía tr c aăB S