Ước tính tỷ lệ vốn hóa cho bất động sản nhà phố mặt tiền tại Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí MInh

Mô hình GORDON .... Mô hình INWOOD .....  Trung tâm mua bán... Ngu n: CBRE Vi t Nam.

L P: VG01 – K34

TP H CHÍ MINH 2012

L I C M N

u tiên, em xin g i l i c m n chân thành đ n Quý th y cô Tr ng i h c Kinh t Thành ph H Chí Minh vì s t n tâm truy n đ t nh ng ki n th c, k

n ng c ng nh kinh nghi m trong cu c s ng đ n sinh viên

Xin g i l i c m n đ n Ti n s Nguy n Qu nh Hoa – Gi ng viên Khoa Kinh t Phát tri n, ng i đư tr c ti p h ng d n và giúp em th c hi n chuyên đ t t nghi p trong su t th i gian qua

Em c ng xin chân thành c m n Ban Giám đ c và các anh ch đang công tác t i Công ty C ph n Th m đ nh giá ông Á đư nhi t tình giúp đ và t o đi u ki n cho em hoàn thành t t chuyên đ t t nghi p này

Em xin kính chúc Quý th y cô và các anh ch đ c d i dào s c kh e và luôn thành công trong công vi c

Em xin chân thành c m n

TP.HCM, ngày 08 tháng 04 n m 2012

NH N XÉT C A GIÁO VIÊN H NG D N



M C L C

L i c m n

L i m đ u

1 Lý do ch n đ tài

2 M c tiêu nghiên c u

3 i t ng nghiên c u

4 Ph ng pháp nghiên c u

5 N i dung nghiên c u

Gi i thi u v Công ty C ph n Th m đ nh giá ông Á

B T NG S N

1.1 C S Lý Lu n C a Ph ng Pháp Thu Nh p 7

1.2 Nh ng Gi nh C a Ph ng Pháp 7

1.3 V n Hóa Thu Nh p 7

1.3.1 V n hóa tr c ti p 8

1.3.2 V n hóa thu nh p (K thu t dòng ti n chi t kh u - DCF) 9

1.4 Các Nguyên T c Áp D ng Trong Ph ng Pháp Thu Nh p 10

1.5 Các B c Ti p C n C a Ph ng Pháp Thu Nh p 10

1.6 Các Tr ng H p Áp D ng 11

1.7 u Nh c i m C a Ph ng Pháp 12

1.8 Các D ng Th m nh B ng Ph ng Pháp Thu Nh p 12

CH NG 2: CÁC PH NG PHÁP XÁC NH T SU T V N HÓA TRONG TH M NH GIÁ B T NG S N 2.1 Khái Ni m T Su t V n Hóa 13

2.2 Các Lo i T Su t V n Hóa 14

2.2.1 T su t v n hóa toàn b Ro 14

2.2.2 T su t v n hóa c a đ t RL 14

2.2.3 T su t v n hóa c a công trình trên đ t RB 15

2.2.4 T su t v n hóa ti n th ch p RM 15

2.2.5 T su t v n hóa v n s h u RE 16

2.2.6 T su t v n hóa ti n cho thuê RLF 16

2.2.7 T su t v n hóa c a b t đ ng s n thuê theo h p đ ng RLH 16

2.2.8 T su t v n hóa thu nh p cu i chu k đ u t RN 16

2.3 Các Ph ng Pháp Xác nh T Su t V n Hóa 17

2.3.1 Theo quan đi m th tr ng 17

2.3.1.1 So sánh các th ng v đ c tính t su t v n hóa toàn b RO 17

2.3.1.2 c tính R0 t b i s / h s v n hóa t ng thu nh p th c hi n 19

2.3.1.3 c tính RO t đ u t – vay th ch p và v n ch s h u 20

2.3.1.4 c tính RO t t s thanh toán n 21

2.3.1.5 c tính RO t đ u t đ t và nhà 22

2.3.2 Theo quan đi m tài chính 22

2.3.2.1 M i quan h gi a t su t chi t kh u Y và t su t v n hóa R 22

2.3.2.2 Mô hình GORDON 23

2.3.2.3 Mô hình INWOOD 23

2.3.2.4 Mô hình RING 24

2.3.2.5 Mô hình HOSKOLD 25

2.3.2.6 Lý thuy t v n hóa d a trên mô hình CAPM và WACC 26

CH NG 3: XÁC NH T SU T V N HÓA C A NHÀ PH M T TI N T I QU N TÂN BÌNH TP.HCM 3.1 T ng Quan V Th Tr ng B t ng S n Hi n Nay 29

3.1.1 Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n t i Tp.HCM 30

3.1.2 Các nhân t nh h ng đ n giá tr c a nhà ph hi n nay 35

3.1.3 Khái quát v khu v c l a ch n tài s n kh o sát 36

3.2 Xác nh T Su t V n Hóa 39

3.3 T ng H p, K t Lu n 74

K T LU N TÀI 78

Chuyên T t Nghi p

L I M U

1 Lý do ch n đ tài:

Ho t đ ng đ nh giá b t đ ng s n là m t trong nh ng ho t đ ng quan tr ng

nh t c a th tr ng b t đ ng s n, đó là vi c đ a ra m t th c đo giá tr cho m i

lo i hàng hoá b t đ ng s n trên th tr ng t i m t th i đi m xác đ nh v i m t

m c tiêu c th

Khi n n kinh t ngày càng phát tri n, thu nh p ngày càng t ng, đ i s ng càng đ c c i thi n thì nhu c u v nhà ngày càng cao c ng v i quá trình đô th hóa di n ra nhanh chóng Trong khi qu đ t luôn có gi i h n, chính vì đi u này

mà giá đ t đư không ng ng gia t ng

Vi c xác đ nh đúng giá tr c a đ t tr thành m i quan tâm hàng đ u không

ch đ i v i Nhà N c mà c v i nh ng nhà đ u t vào th tr ng b t đ ng s n Tuy nhiên, th c t vi c xác đ nh đúng giá tr th c c a b t đ ng s n g p r t nhi u khó kh n b i giá c a b t đ ng s n ch u s tác đ ng c a nhi u y u t nh : Cung

c u b t đ ng s n trên th tr ng, chính sách c a Nhà N c, chính sách c a đ a

ph ng, các y u t tâm lý xã h i,…Chính vì giá đ t ch u nh h ng c a nhi u

y u t nh v y nên vi c đ nh giá đ t cho phù h p v i th c t th tr ng, phù h p

v i t ng v trí trong t ng th i đi m là vi c làm c n thi t không ch ph c v cho các m c đích: Chuy n nh ng, c m c , góp v n…đ c chính xác mà còn có ý ngh a h t s c quan tr ng đ Nhà N c có nh ng chính sách đi u ti t l i ích, đ m

b o s công b ng xã h i

T nh ng nguyên nhân trên, đ góp ph n c ng c ki n th c v lý lu n và kinh nghi m th c t v th m đ nh giá đ t, sinh viên đư ch n đ tài:

Chuyên T t Nghi p

“ c Tính T L V n Hóa Cho B t ng S n Là Nhà Ph M t Ti n T i Thành Ph H Chí Minh”

2 M c tiêu nghiên c u:

Nh m đ a ra m t t l v n hóa thích h p đ ng d ng trong xác đ nh giá

tr b t đ ng s n là nhà ph m t ti n t i Thành ph H Chí Minh b ng ph ng pháp v n hóa thu nh p

T p trung ch y u nghiên c u b t đ ng s n là nhà ph m t ti n đư và đang

đ c rao bán, cho thuê trên th tr ng t i khu v c Qu n Tân Bình, Thành ph

H Chí Minh

4 Ph ng pháp nghiên c u:

Ph ng pháp th ng kê, ph ng pháp t ng h p, phân tích và xem xét th c

ti n ho t đ ng mua bán, cho thuê b t đ ng s n Tìm hi u, kh o sát th c t , đi u

ch nh, đánh giá d a trên s li u thu th p và nh ng c s lý thuy t có liên quan

5 N i dung nghiên c u:

Ngoài ph n m đ u và k t lu n, chuyên đ đ c trình bày g m có 3 ch ng:

Ch ng 1: Ph ng pháp thu nh p trong đ nh giá b t đ ng s n

Ch ng 2: Các ph ng pháp xác đ nh t su t v n hóa trong th m đ nh giá b t

đ ng s n

Ch ng 3: Xác đ nh t su t v n hóa c a nhà ph m t ti n t i Qu n Tân Bình, Thành ph H Chí Minh

Chuyên T t Nghi p

GI I THI U V CÔNG TY C PH N TH M NH GIÁ ÔNG Á

1 Gi i thi u v công ty

Công ty C ph n Th m đ nh giá ông Á là m t trong nh ng Doanh Nghi p đ u tiên thành l p và ho t đ ng trong l nh v c th m đ nh giá theo Ngh

đ nh s 101/2005/N -CP ngày 03 tháng 08 n m 2005 c a chính ph và Thông

t s 17/20006/TT-BTC ngày 13 tháng 03 n m 2006 c a B Tài Chính

Công ty C ph n Th m đ nh giá ông Á đ c S K Ho ch u

T Thành ph H Chí Minh c p gi y Ch ng nh n đ ng ký kinh doanh ngày 19/07/2007, đ ng ký thay đ i l n th 2 ngày 24/12/2008

 Tên doanh nghi p: CÔNG TY C PH N TH M NH GIÁ ÔNG Á

 Tên ti ng Anh: EASTERN ASIA APPRAISAL CORPORATION

 Tên vi t t t: EAA CORP

 Tr s chính: S 1123 đ ng Ph m V n B ch, P12, Qu n Gò V p, Tp.HCM

 i n tho i: (08) 6289 2049 - Fax : (08) 5427 2301

 Email: tdgdonga@gmail.com

 Website: www.thamdinhgiadonga.com

Công ty C ph n Th m đ nh giá ông Á là thành viên c a Hi p h i Th m

đ nh giá Vi t Nam (VVA), ho t đ ng chuyên nghi p v th m đ nh giá, t v n

đ u th u, kinh doanh b t đ ng s n, t ch c đ u giá tài s n, l p d án đ u t ,

th m tra d án

Chuyên T t Nghi p

2 NgƠnh ngh ho t đ ng

 Th m đ nh giá:

+ Th m đ nh giá b t đ ng s n: Quy n s d ng đ t, nhà , v n phòng, cao c,

h th ng c a hàng, siêu th , kho bưi, nhà x ng, c u c ng, c u

+ Th m đ nh giá đ ng s n: Máy móc thi t b , dây chuy n s n xu t, v t t , hàng hóa

+ Th m đ nh giá tr doanh nghi p, giá tr quy n thuê, quy n khai thác

+ Th m đ nh giá tr th ng hi u, giá tr vô hình, c phi u, trái phi u

Chuyên T t Nghi p

3 B máy t ch c

Công ty C ph n Th m đ nh giá ông Á quy t đ i ng cán b là nh ng

th m đ nh viên v giá do B Tài Chính c p th hành ngh th m đ nh giá, cùng

v i đ i ng chuyên gia giàu kinh nghi m đ c đào t o chuyên nghi p trong l nh

v c chuyên môn th c hi n nghi p v th m đ nh giá đúng quy trình, đúng tiêu chu n và đúng ph ng pháp th m đ nh giá c a B Tài Chính

T n tâm v i ngh nghi p, có đ o đ c ngh nghi p, luôn đ t l i ích c a khách hàng lên hàng đ u, tuân th pháp lu t, tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam

và thông l Qu c t , ch u trách nhi m tr c pháp lu t v ho t đ ng ngh nghi p và

k t qu th m đ nh giá, b o đ m tính đ c l p, khách quan, b o m t thông tin c a khách hàng

B máy ho t đ ng g n nh , nhanh chóng, hi u qu , EAAC l y ch t l ng chuyên môn và th i gian làm tr ng y u Vì v y k t qu th m đ nh giá là s n

ph m c a m t t p th các th m đ nh viên v giá và đ i ng cán b nhân viên c a công ty

Khách hàng c a EAAC g m t t c các thành ph n kinh t có nhu c u th m

đ nh giá:

 Cá nhân

 Doanh nghi p trong n c thu c m i l nh v c ngành ngh và hình th c s

h u khác nhau

 Doanh nghi p có v n đ u t n c ngoài

 Ban qu n lý d án các công trình đ u t xây d ng c b n

 Các đ n v hành chính s nghi p

Chuyên T t Nghi p

Chuyên T t Nghi p

B T NG S N 1.1 C s lý lu n c a ph ng pháp thu nh p

C s lý lu n c a ph ng pháp này là giá tr th tr ng c a m t tài s n

b ng v i giá tr hi n t i c a t t c các kho n l i nhu n t ng lai có th nh n

đ c t tài s n

Ph ng pháp thu nh p d a trên c s chuy n đ i m t dòng thu nh p hàng

n m thành m t t ng s v n, t ng s ti n nh n đ c ngày hôm nay có giá tr nhi u h n m t s ti n nh th nh n đ c trong t ng lai i u này đ c p đ n

vi c tính chi t kh u giá tr t ng lai c a thu nh p

Ph ng pháp thu nh p d a trên nguyên t c chuy n đ i các dòng thu nh p ròng t ng lai thành giá tr v n hi n t i đ c bi t đ n nh là quá trình v n hóa

1.2 Nh ng gi đ nh c a ph ng pháp

Thu nh p n đ nh v nh vi n Thông th ng gi đ nh là m c thuê trên th

tr ng hi n hành s ti p t c bi t đ c (m t trong s nh ng nhân t đóng góp vào

đi u ch nh t l hoàn v n là ti m n ng v m c t ng tr ng v n và ti n thuê)

R i ro đ i v i m c thu nh p t ng lai d tính v n m c n đ nh và r i ro này đ c ph n ánh trong t l t b n hóa

1.3 V n hóa thu nh p

“V n hóa thu nh p là quá trình chuy n đ i thu nh p thành giá tr tài s n”

Chuyên T t Nghi p

Tài s n t o ra thu nh p thông th ng đ c mua bán nh m t kho n đ u t ,

là m t y u t c b n đ i v i tài s n M t tài s n t o ra thu nh p cao thì giá tr th

tr ng c a nó càng cao (Gi s t l r i ro không đ i)

Ph ng pháp v n hóa thu nh p đ c s d ng đ phân tích kh n ng t o ra dòng thu nh p trong t ng lai c a m t tài s n, sau đó v n hóa dòng thu nh p này

v n hóa ho c nhân thu nh p c tính v i h s phù h p

Là m t lo i k thu t v n hóa d a trên s d ng t l v n hóa ho c h s nhân v n hóa rút ra t th tr ng, trong đó ch quan tâm đ n thu nh p c a n m

Chuyên T t Nghi p

1.3.2 V n hóa thu nh p (K thu t dòng ti n chi t kh u - DCF)

Là m t ph ng pháp v n hóa nh m chuy n đ i nh ng l i ích d báo trong

t ng lai thành giá tr hi n t i theo m t t l chi t kh u thích h p

n

nY

CF Y

CF Y

CF Y

CF PV

) 1

(

) 1

( )

1 ( )

1

3 2

2 1

 i v i tài s n mang l i thu nh p có th i h n

 Dòng thu nh p không b ng nhau

A V

) 1

( )

1 (

T i

i A

V

) 1 (

] ) 1 ( 1 [

hàng n m nh chi phí duy tu, s a ch a…các kho n thu ph i n p

B c 2: c tính thu nh p ròng hàng n m = Doanh thu hàng n m – Chi phí phát

sinh hàng n m

Ph ng pháp thu nh p dung đ đánh giá giá tr th tr ng c a các tài s n t o

ra thu nh p, và th ng áp d ng cho đ nh giá trong l nh v c đ u t đ l a ch n

 Khu công nghi p

 Trung tâm mua bán

Ph ng pháp v n hóa ph thu c nhi u vào các s li u l ch s V m t l ch

s , t l v n hóa và t ng l i nhu n thay đ i theo th i gian, tính c ng nh c c a

ph ng pháp v n hóa (m t t l v n hóa c đ nh) gây khó kh n cho vi c tính toán s thay đ i m c sinh l i trong trung và dài h n và có th đánh giá quá cao

ho c quá th p giá tr t i m t th i đi m cho tr c trong chu k c a th tr ng

Khó thuy t ph c khách hàng, do các s li u đư b đi u ch nh, ít liên quan

đ n b ng ch ng có th nhìn th y ngay đ c

1.8 Các d ng th m đ nh b ng ph ng pháp thu nh p

 Toàn quy n s d ng

 Theo h p đ ng cho thuê

 Toàn quy n s d ng đ c thu h i l i

Chuyên T t Nghi p

TRONG TH M NH GIÁ B T NG S N 2.1 Khái ni m t su t v n hóa

T su t v n hóa là t su t l i t c mà th m đ nh viên c n c vào đó đ chuy n hóa thu nh p thành giá tr v n c a b t đ ng s n ó là t su t mong

mu n c a nhà đ u t khi đ u t vào b t đ ng s n nào đó vì m c đích kinh doanh Lãi su t v n hóa đ c xác đ nh b i 3 y u t :

 Lãi su t th c t hay giá tr th i gian c a ti n t

M t kho n đ u t không r i ro là kho n đ u t trong đó nhà đ u t bi t rõ

s l ng l i nhu n và th i gian mình s thu h i đ c l i nhu n Ví d nh lưi

su t ti n g i ti t ki m

Ph phí r i ro là m c chênh l ch gi a m t t l hoàn v n cao v i t su t

l i nhu n c a các đ u t không r i ro Ph n l n các nhà đ u t đ u th n tr ng

đ i v i r i ro, nên th ng yêu c u m t t l hoàn v n cao h n đ i v i kho n đ u

t mang tính r i ro cao R i ro d ki n là s k t h p c a t t c các y u t không

n đ nh, có 3 y u t r i ro th ng g p là:

Chuyên T t Nghi p

 R i ro kinh doanh: Là nh ng r i ro ch u tác đ ng b i nh ng bi n đ ng trong l i nhu n do b n ch t ngành ngh kinh doanh c a doanh nghi p hay

là s bi n đ ng v l i nhu n c a doanh nghi p do k t qu c a doanh thu bán hàng không n đ nh và t su t n trên v n cao

 R i ro tài chính: Là r i ro đi kèm v i hình th c đ u t hay t su t n cao nên r i ro tài chính cao

 R i ro thanh kho n: Kh n ng mua ho c bán kho n đ u t m t cách nhanh chóng v i m t m c giá chênh l ch không l n đ c g i là tính thanh kho n M c chênh l ch giá c càng l n thì tính thanh kho n càng cao Các y u t nh h ng đ n r i ro bao g m: Quy mô, th i đi m và ch t l ng c a thu

nh p có kh n ng nh n đ c, chi phí ti n m t và chi phí chuy n nh ng, l m phát

2.2 Các lo i t su t v n hóa

2.2.1 T su t v n hóa toàn b R O

Là t su t v n hóa thu nh p ho t đ ng thu n (IO) trên giá tr tài s n (VO)

Ph n ánh m i quan h gi a l i t c mong đ i trong m t n m ho t đ ng và t ng giá bán hay giá tr tài s n, t su t này dùng đ chuy n đ i thu nh p thu n sang giá tr toàn b c a b t đ ng s n

0

0 0

Chuyên T t Nghi p

L

L L

R

I

V 

2.2.3 T su t v n hóa c a công trình trên đ t RB

Là t su t thu nh p t ph n công trình trong b t đ ng s n IB trên giá tr nhà VB

dùng đ chuy n đ i dòng thu nh p thu n t công trình sang giá tr c a công trình

B

B B

Chuyên T t Nghi p

2.2.5 T su t v n hóa v n s h u R E

Là t su t v n hóa l i t c v n c ph n, ph n ánh m i quan h gi a l i t c thu n mong đ i c a m t n m đ n l g n v i giá tr v n RE th ng liên quan t i

v n vay, khi xem xét RE mà không có y u t ti n vay thì RE = RO

 RE có th l n h n, b ng hay nh h n RO tùy thu c vào RM

 RE có th l n h n, b ng hay nh h n RM tùy thu c vào lãi vay và th i gian vay

2.2.6 T su t v n hóa ti n cho thuê R LF

Là t su t v n hóa ti n thu nh p c a kho n ti n cho thuê giá tr b t đ ng

s n, ph n ánh m i quan h gi a ti n thu nh p thu n mong đ i c a m t n m đ n

l g n v i ti n thuê và giá tr c a h p đ ng thuê RLF th hi n t s c a thu nh p thu n t ti n thuê ILF và giá tr c a h p đ ng thuê VLF RLF th ng nh h n RO

2.2.7 T su t v n hóa c a b t đ ng s n thuê theo h p đ ng RLH

Là t su t v n hóa thu nh p ròng t b t đ ng s n thuê theo h p đ ng trên tài s n, ph n ánh m i quan h gi a l i t c thu n NOILH (ILH) mong đ i c a m t

n m đ n l g n v i thu nh p thuê theo h p đ ng và giá tr c a b t đ ng s n thuê theo h p đ ng VLH

RLHth ng l n h n RO và RLF

2.2.8 T su t v n hóa thu nh p cu i chu k đ u t RN

Là t su t dùng đ chuy n hóa l i t c nh là I0 hay dòng ti n thu đ c vào

cu i chu k đ u t đ c tính giá bán l i ho c giá tr c a tài s n RN đ c s

d ng đ c tính giá tr thu h i trong k thu t phân tích dòng ti n chi t kh u RN

th ng l n h n RO

Chuyên T t Nghi p

B ng t ng h p m i liên quan gi a tài s n, thu nh p ròng và t su t v n hóa

đ nh giá Các d li u v giá bán tài s n, thu nh p, chi phí, các h tr tài chính,

đi u ki n th tr ng t i th i đi m mua bán r t c n thi t Ngoài ra, th m đ nh viên

ph i đ m b o ch c ch c r ng thu nh p ho t đ ng thu n c a m i th ng v so

Chuyên T t Nghi p

sánh đ c tính theo cùng cách tính thu nh p ho t đ ng thu n c a b t đ ng s n

th m đ nh giá

N u b t đ ng s n th m đ nh giá là s h u hoàn toàn, thu nh p c a các

th ng v so sánh ph i b ng ho c g n v i ti n thuê theo th tr ng ho c đi u

ch nh v ti n thuê theo th tr ng n u c n thi t

N u là b t đ ng s n cho thuê theo h p đ ng thì nh ng tài s n so sánh ph i

là tài s n cho thuê theo cùng cách v i b t đ ng s n th m đ nh giá ho c đi u

ch nh đ đáp ng yêu c u

Khi các th ng v và d li u đư đáp ng yêu c u, th m đ nh viên c tính

RO c a các th ng v so sánh, t đó t ng h p rút ra RO c a b t đ ng s n

N u s khác nhau gi a các tài s n có th so sánh v i tài s n th m đ nh giá

có th nh h ng đ n t su t v n hóa t ng h p sau cùng thì th m đ nh viên ph i

th c hi n các đi u ch nh c n thi t, xác đ nh t su t v n hóa tài s n th m đ nh trong dãy s t su t v n hóa c a các tài s n so sánh, ho c trong m t s tr ng

h p c th nh t đ nh có th d i hay trên dãy s này và ph i lý gi i rõ ràng

M t t su t v n hóa toàn b c tính là ch ng c giá tr có tính thuy t

ph c khi đáp ng các đi u ki n sau:

 D li u ph i đ c rút ra t các tài s n có đ c đi m v t ch t t ng t và cùng m t th tr ng v i tài s n th m đ nh giá Khi có s khác nhau l n thì

ch d n giá tr có tr ng s y u ho c b lo i b

 Th ng v c a tài s n so sánh dùng đ c tính t s v n hóa toàn b ph i

có th tr ng hi n t i c ng nh k v ng t ng lai t ng t tài s n th m

đ nh giá

ôi khi t su t v n hóa không th rút ra tr c ti p b i vì không có các d

li u đáp ng yêu c u m t cách nghiêm ng t nh nêu trên, nh ng các d li u giao

d ch xác th c và d li u v t ng thu nh p có th đ c thu th p t nhi u th ng

v khác nhau Trong nh ng tr ng h p nh v y b i s (h s ) t ng thu nh p

th c hi n có th đ c rút ra và s d ng trong liên k t v i t l thu nh p thu n (NIR) đ tìm t su t v n hóa toàn b

T l thu nh p thu n là m t thành ph n có liên quan đ n t l chi phí ho t đ ng (OER):

NIR = 1 – OER

T l thu nh p thu n là th ng s gi a thu nh p ho t đ ng thu n và t ng thu nh p

th c hi n:

NIR = NOI / EGI

B i s t ng thu nh p th c hi n (EGIM) là m t s th hi n m i quan h gi a giá

ho c giá tr tài s n v i t ng thu nh p th c hi n:

Chuyên T t Nghi p

Th m đ nh viên có th thu đ c các t l thu nh p thu n và b i s v n hóa

t ng thu nh p th c hi n bình quân trên th tr ng qua các th ng v có th so sánh đ c

Công th c tính t su t v n hóa toàn b t t l l i nhu n thu n và b i s t ng thu

nh p th c hi n:

RO = NIR / EGIM

2.3.1.3 c tính RO t đ u t - vay th ch p và v n ch s h u

Ph n l n b t đ ng s n đ c mua v i v n ch s h u và v n vay, vì v y t

su t v n hóa toàn b ph i th a mãn yêu c u hoàn v n đ u t theo th tr ng c a

c hai thành ph n này Ng i cho vay d ki n nh n đ c m t t l lãi su t c nh tranh t ng x ng v i nh ng r i ro c a đ u t Ng i cho vay th ng đòi h i kho n ti n cho vay ban đ u đ c hoàn tr thông qua các tài kho n tr d n đinh

k T ng t nh v y nhà đ u t v n c ng d ki n nh n đ c nh ng kho n ti n thu h i có tính c nh tranh t ng x ng v i nh ng r i ro d đoán

T su t v n hóa kho n cho vay th ch p RM là t l gi a kho n tr n (thu

h i) hàng n m v i s n vay T su t này đ c xác đ nh ngay t đ u kho n vay

E là t l v n ch s h u trong t ng v n đ u t

2.3.1.4 c tính RO t t s thanh toán n

T s thanh toán n (Debt Converage Ratio – DCR) là m i quan h gi a thu nh p ho t đ ng thu n v i kho n thanh toán n hàng n m, đo l ng kh n ng thanh toán n vay th ch p b ng thu nh p ho t đ ng thu n

DCR = NOI / IM

T su t v n hóa toàn b đ c tính theo công th c sau:

RO = DCR x RM x M

Ph ng pháp này đ c áp d ng cho b t đ ng s n có s c ng n đ nh

B là t tr ng giá tr công trình trong t ng giá tr b t đ ng s n

2.3.2 Theo quan đi m tài chính

2.3.2.1 M i quan h gi a t su t chi t kh u Y và t su t v n hóa R

T su t v n hóa R: Là t s th hi n m i quan h gi a thu nh p trong m t n m

và giá tr tài s n, bao g m t su t v n hoá toàn b (Ro) và t su t v n s h u (Re)

Nó ph n ánh c t su t l i nhu n k v ng và mô hình thu nh p trong t ng lai

T su t sinh l i Y: là m t t l l i nhu n trên đ u t thu n, nó không ng m

ph n ánh thu nh p trong t ng lai b i vì thu nh p trong t ng lai đ c th hi n

rõ ràng trong mô hình DCF

Hai lo i t su t này quan h v i nhau qua công th c: R = Y ậ a

 (delta) là h s bi n đ i c a thu nh p và c a giá tr thu h i vào cu i k

 a là s n m n m gi tài s n

 N u giá tr tài s n không đ i theo th i gian thì R = Y

 N u d báo giá tr tài s n s t ng theo th i gian thì R < Y

 N u d báo giá tr tài s n s gi m theo th i gian thì R > Y

 N u thu nh p gi nguyên nh ng giá tr thay đ i : R = Y – SFF

2.3.2.2 Mô hình GORDON

R = r – v

 r là su t chi t kh u th tr ng hay là su t sinh l i c a tài s n

 v là t l thay đ i c a giá tr tài s n

Nh ng gi đ nh c a mô hình:

 T l c a thu nh p ròng và giá c a tài s n giao d ch trên th tr ng trong giai đo n d báo thay đ i đ ng nh t (u = v) Lúc đó ta có lưi su t v n hóa trong c giai đo n d báo là m t h ng s và t ng đ ng: R = r – v

 Thu nh p ròng và giá c a tài s n ch th c ng s thay đ i đ ng b v i nhau và trong giai đo n h u ích c a tài s n thì không thay đ i (v = vO

I PV

Chuyên T t Nghi p

nS

chính là SFF (Sinking Fund Factor): H s qu tr n

 Mô hình Inwood tính thu nh p và thu h i v n đ u theo cùng m t t su t sinh l i (Y)

 n: Là th i gian h u d ng c a b t đ ng s n

Nh ng gi đ nh c a mô hình:

 Thu nh p ròng và giá c tham kh o trong th tr ng c a nhà đ u t thay

đ i v i m t h ng s và t c đ bi n thiên đ ng b trong quá trình d báo

 Thu nh p ròng c a tài s n trong th i gian h u d ng là m t h ng s , có ngh a là t c đ bi n thiên b ng 0

 Giá tr còn l i c a b t đ ng s n t i th i đi m cu i cùng c a th i gian h u

Chuyên T t Nghi p

 Giá tr còn l i c a tài s n t i th i đi m cu i cùng c a th i gian h u ích (d báo) c a tài s n đ c xem là b ng 0

 Ng i ta mong đ i thu nh p ròng c a tài s n trong giai đo n d báo s

gi m tuy n tính, gi ng nh cách m i thu nh p liên ti p Ii (i = 1….n)

ph thu c vào t l chi t kh u

Công th c tính giá tr tài s n c a mô hình RING: V = I / R

2.3.2.5 Mô hình HOSKOLD

Mô hình Hoskold hay còn g i là mô hình hoàn v n theo qu tr n và theo

t su t l i nhu n phi r i ro tính d a trên công th c:

Rk = Y + SFF (n,Yk)

V i Yk là t su t l i nhu n không r i ro

Theo ph ng pháp lu n c a Hoskold v su t v n hóa, vi c tính toán d a trên

su t hoàn v n không r i ro Yk là b i vì:

 Nó liên quan đ n vi c c n thi t đ u t đ thu đ c l i nhu n t b t đ ng

s n sang nh ng d ng khác v i s th n tr ng cao

 Nh ng gi đ nh v r i ro qu n lý c a ch b t đ ng s n, t c là t i lúc này s

m t đi nh ng thu nh p ti m n ng không nh n ra

 T su t chi t kh u phi r i ro ph thu c vào su t sinh l i Y, s h h ng trong giá tr tài s n V, và ph thu c vào th i gian h u d ng n c a tài s n

 T su t sinh l i phi r i ro liên quan đ n nh ng đi u ki n th tr ng (thông qua su t chi t kh u) c ng nh nh ng đi u ki n t ng lai c a tài s n đó

Ph ng pháp này là m t cách chuy n đ i đ c bi t c a ph ng pháp chi t kh u dòng ti n truy n th ng

Chuyên T t Nghi p

2.3.2.6 Lý thuy t v n hóa d a trên mô hình CAPM và WACC

Mô hình ch ra su t v n hóa đ c quy t đ nh b i t l r i ro v n và r i ro

v l i nhu n trên th tr ng C hai t l này đ u nh h n so v i t l phi r i ro

Su t v n hóa b ng v i thu nh p ròng n m đ u tiên NOI1 (theo mong đ i) chia cho giá tr c a tài s n V nh sau:

V

NOI

R  1 (1)

Giá tr tài s n đ quy t đ nh su t v n hóa là giá bán trong m t th tr ng

c nh tranh, g i là giá tr th tr ng T ng t WACC c ng b ng thu nh p ho t

đ ng ròng chia cho giá tr th tr ng c a doanh nghi p (Modigliani and Miller, 1958), gi ng nh ph ng trình (1)

Brueggeman và Fisher (1993) đư chú thích r ng su t v n hóa t ph ng trình (1) không ph i là su t sinh l i n i hoàn trên v n đ u t IRR vì nó không xem xét s thay đ i thu nh p t ng lai c a d án N u ng i ta hy v ng dòng thu nh p t ng t i t l t ng tr ng t c th i (g) trong t ng lai thì giá tr c a tài

s n là giá tr hi n t i c a m t dòng thu nh p ho t đ ng ròng trong t ng lai v i t

l chi t kh u r

)(

1gr

NOIV

r

R   1 (3)

Chuyên T t Nghi p

Trong mô hình truy n th ng WACC là toàn b (hay trung bình) chi phí

v n Ph ng trình c a WACC t ng đ ng giá tr th tr ng c a n (L) chia cho giá tr c a doanh nghi p (V) nhân v i chi phí n (rD) c ng v i chi phí v n ch s

v ng trên v n ch s h u (ho c chi phí v n ch s h u), E(rE) là:

E(rE) = rF + (E(rM) - rF) x [ COV (rE, rM) / 2M] (6)

Thay th bi u th c cho E(rE) t ph ng trình (6) và rE trong ph ng trình (5),

) x [E(rM) - rF] x [ COV(rE, rM) / 2M] - g

K t lu n ch ng 2:

Hi n nay trên lý thuy t có r t nhi u mô hình đ th m đ nh viên xác đ nh t su t

v n hóa Nh ng trên th c t thì chúng r t ít đ c s d ng trong công tác th m

đ nh giá Do Vi t Nam ch a có m t v n b n nào quy đ nh cách xác đ nh t

su t v n hóa m t cách khoa h c T t c đ u d a vào c quan th m đ nh giá và kinh nghi m c a th m đ nh viên

Chuyên T t Nghi p

Ch ng 3: XÁC NH T SU T V N HÓA C A NHÀ PH M T

TI N T I QU N TÂN BÌNH, TP.HCM

N m 2011 v i nhi u bi n đ ng v kinh t nh : L m phát h n 18%, lưi su t cho vay m c cao trong khi tr n lưi su t huy đ ng ch có 14%, th tr ng ch ng khoán tu t d c, th tr ng vàng bi n đ ng b t th ng, th tr ng b t đ ng s n

ch a có d u hi u kh i s c b i h u h t các doanh nghi p b t đ ng s n đ u r i vào tình tr ng thi u v n Tr c tình hình đó, nhi u doanh nghi p đ a c trong n c

đư tìm các đ i tác n c ngoài có th ng hi u, kinh nghi m và ti m l c tài chính

Vì th các ho t đ ng mua bán và sáp nh p (M&A) d án, doanh nghi p trong

n c đư di n ra khá sôi đ ng trong n m 2011

Dòng v n FDI vào l nh v c b t đ ng s n n m 2011 s t gi m m nh ch đ t kho ng 464 tri u USD ây là m c th p k l c trong 5 n m qua Tuy nhiên,

l ng ki u h i g i v cao h n m i n m, hy v ng có th h tr tích c c cho th

tr ng b t đ ng s n

Th tr ng c n h n m 2011 v n ch a có tín hi u l c quan, ng i mua v i tâm lý ch giá ti p t c gi m sâu khi n các ch đ u t lâm vào tình c nh khó

kh n Phân khúc c n h cao c p g n nh điêu đ ng, ch có giao d ch phân khúc c n h trung bình và bình dân nh ng s l ng c ng không nhi u

V m t b ng bán l , v n đ c đánh giá là m t th tr ng có nhi u ti m

n ng b i doanh thu bán l đ t t 85 – 86 t USD trong n m 2011 Trong đó, doanh thu t trung tâm th ng m i chi m kho ng 20% th ph n

Chuyên T t Nghi p

3.1.1 Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n t i Tp.HCM

Là m t trong nh ng th tr ng b t đ ng s n có c h i đ u t cao nh t t i khu

v c ông Nam Á Trên t t c các phân khúc th tr ng nh v n phòng cho thuê,

c n h đ bán, c n h d ch v , khách s n và bán l đ u có ngu n cung d i dào

Nh ng n m 2011, t i Tp.HCM, th tr ng b t đ ng s n v n khá bình l ng, không có nhi u chuy n bi n rõ r t Giá b t đ ng s n v n ti p t c đi ngang, riêng

có giá đ t n n khu v c qu n 2, qu n 9 vào tháng 3/2011 có xu h ng t ng nh , t 7-10% so v i th i đi m cu i 2010 do có s tham gia mua đ đ u t c a nh ng

ng i có ti m l c tài chính Còn l i giao d ch thành công ph bi n v n t p trung

ch y u phân khúc nhà giá trung bình

Th tr ng c n h Tp.HCM trong n m 2011 theo th ng kê c a CBRE cho

th y hi n t ng s c n nhà bán t i Tp H Chí Minh có kho ng h n 36.700 c n, ngu n cung m i c tính đ t kho ng 11.300 c n h đ c chào bán, t ng 32,9%

so v i n m 2010 và ch y u là phân khúc trung bình t ng 30%, trong khi đó nhà cao c p gi m 23% so v i n m tr c

B ng th ng kê ngu n cung c n h các phân khúc Ngu n: CBRE Vi t Nam

Chuyên T t Nghi p

Nhu c u th t c a th tr ng v n còn t i phân khúc nhà bình dân (h ng C)

v i giá dao đ ng kho ng t 12-16 tri u đ ng/m2

2011 là s ki n bán tháo c n h c a Petro Vietnam Landmark v i giá bán gi m

đ n 35% t 23,8 tri u đ ng/m2xu ng còn 15,5 tri u đ ng/m2

Chuyên T t Nghi p

V phân khúc c n h cao c p, giá bán bình quân đư gi m g n 8% so v i

n m 2010 nh ng v n v t kh n ng tài chính c a ng i mua nên phân khúc này

v n b m

NGU N: GIÁ C N H TP.HCM Q4/2011 (CBRE VI T NAM)

Theo s li u th ng kê s b , TP.HCM hi n có kho ng 679.000 m2 m t

b ng bán l , bao g m 96 trung tâm th ng m i, kh i bán l t p trung ch y u t i các qu n trung tâm Trong đó, trung tâm th ng m i chi m 44%, siêu th chi m 31% t ng s ngu n cung

Trong n m 2011, có kho ng 10 d án đư đi vào ho t đ ng cung c p thêm cho th tr ng h n 120.000m2 di n tích bán l Nh v y, ngu n cung m i chi m

g n 17% trong t ng s ngu n cung c a toàn thành ph

Giá thuê khu trung tâm thành ph v n n đ nh m c 50 – 55 USD/m2

v i công su t thuê đ t h n 90% Giá chào thuê khu v c ngoài trung tâm trung bình t 25 – 30 USD/m2