Chiến lược phát triển nhà ở thương mại cho người có thu nhập trung bình tại tỉnh Ninh Thuận của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Thành Đông

18 CH NGă II:ă TH Că TR NGă CHI Nă L Că PHÁTă TRI Nă NHÀă ă TH NGăM IăCHOăNG IăCịăTHU NH PăTRUNGăBÌNH.. CôngătyăC ăPh nă uăT ăB tăđ ngăs năThƠnhă ông 1... Th cătr ngănhuăc uănhƠă ăth ng

L PăKINHăT ăB Tă NGăS N



ăTÀI

T NHăNINHăTHU NăC AăCỌNGăTYăC ăPH Nă

GVHD : TS HAY SINH

SVTHăă:ăTR NGăVI TăV

L Păăăăă:ăKinhăT ăB tă ngăS nă- K34

NinhăThu n,ăthángă2ăn mă2012

NH NăXÉTăC AăGIÁOăVIểNăH NGăD N



TP.HCM, ngày….tháng….n m 2010

NH NăXÉTăC AăC ăQUANăTH CăT P



Ninh Thu n, ngày….tháng….n m 2010

GIÁMă C

Xin đ c g i l i tri ân đ n các Th y Cô c a tr ng i H c Kinh T Thành

Ph H Chí Minh vì s t n tâm truy n đ t nh ng ki n th c, k n ng c ng nh kinh nghi m h c t p, kinh nghi m trong cu c s ng đ n sinh viên

Em xin chân thành c m n Ti n S Hay Sinh – gi ng viên khoa Kinh T Phát Tri n – Tr ng i h c Kinh t TP.HCM – ng i đư h ng d n và giúp em th c

hi n chuyên đ t t nghi p trong su t th i gian qua

Bên c nh đó em xin chân thành c m n anh Võ Minh Luân – Giám đ c Công ty C Ph n u T B t ng S n Thành ông, Chi nhánh Ninh Thu n; anh

Ph m Vinh Quang – Chánh v n phòng Công ty C Ph n u T B t ng S n Thành ông, Chi nhánh Ninh Thu n; cùng các anh/ch trong Công ty đư cung c p tài li u và h ng d n em trong quá trình th c t p t i công ty

Cu i cùng xin c m n gia đình và b n bè h tr , đ ng viên tôi trong th i gian

th c hi n chuyên đ t t nghi p này

Trong quá trình làm chuyên đ do ki n th c còn h n ch nên không th tránh

kh i nh ng sai sót, r t mong nh n đ c Ủ ki n đ chuyên đ đ c hoàn thi n h n

Sinh viên th c t p

Tr ng Vi t V

PH NăM ă U

1 t v n đ 1

2 M c tiêu nghiên c u 2

3 Câu h i nghiên c u 2

4 i t ng và ph m vi nghiên c u 2

5 Ph ng pháp nghiên c u 3

PH NăN IăDUNG CH NGă I:ă C ă S ă Lụă LU N V CHI Nă L Că PHÁTă TRI N NHÀă ă TH NGăM Iă IăV IăNG IăCịăTHUăNH PăTRUNGăBÌNH 1 C s lỦ lu n v nhà 1.1 Khái ni m v nhà 4

1.2 Vai trò c a nhà 4

1.3 c đi m c a nhà 4

1.4 Phân lo i nhà 5

2 C s lỦ lu n v nhà th ng m i 2.1 Tiêu chu n v nhà th ng m i 6

2.2 i u ki n huy đ ng v n cho d án phát tri n nhà th ng m i c a các ch đ u t 6

3 Yêu c u v nhà đ i v i ng i có thu nh p trung bình 3.1 C s lỦ lu n v ng i có thu nh p trung bình 9

3.2 Yêu c u v nhà đ i v i ng i có thu nh p trung bình 11

3.2.1 V trí 12

3.2.2 Di n tích 12

3.2.3 Giá bán 12

3.2.4 Ph ng th c thanh toán 13

3.2.5 Ti n ích xung quanh 13

4 Chi n l c phát tri n nhà th ng m i cho ng i có thu nh p trung bình 4.1 S n ph m 13

4.2 Giá c 14

5 Chi n l c phát tri n cung ng nhà th ng m i

5.1 i m m nh 14

5.2 i m y u 16

5.3 C h i 17

5.4 Thách th c 18

CH NGă II:ă TH Că TR NGă CHI Nă L Că PHÁTă TRI Nă NHÀă ă TH NGăM IăCHOăNG IăCịăTHU NH PăTRUNGăBÌNH I CôngătyăC ăPh nă uăT ăB tăđ ngăs năThƠnhă ông 1 Gi i thi u công ty Tên công ty 20

N m thành l p 20

Các chi nhánh 20

Các ngành kinh doanh chính 21

S đ t ch c 22

N ng l c tài chính c a công ty 22

2 Th c tr ng chi n l c phát tri n nhà th ng m i c a Công ty t i t nh Ninh Thu n S n ph m 23

Giá bán 23

Phân ph i 23

H tr bán hàng 24

Phân tích SWOT d án 25

3 ánh giá v th c tr ng chi n l c phát tri n nhà th ng m i c a Công ty t i t nh Ninh Thu n S n ph m 3.1.1 Thu n l i 25

3.1.2 Khó kh n 26

3.1.2 Khó kh n 26

Phân ph i 3.1.1 Thu n l i 27

3.1.2 Khó kh n 27

H tr khách hàng 3.1.1 Thu n l i 28

3.1.2 Khó kh n 29

II Th cătr ngănhuăc uănhƠă ăth ngăm iăc aăng iăcóăthuănh pătrungăbìnhăt iă t nhăNinhăThu năvƠăkh ăn ngăcungă ngăc aăCông ty C ăPh nă uăt ăB tăđ ngă s năThƠnhă ông 1 ánh giá nhu c u v nhà th ng m i c a ng i có thu nh p trung bình c a t nh Ninh Thu n 1.1 Gi i thi u s l c t nh Ninh Thu n 1.1.1 V trí đ a lý 30

1.1.2 Dân s và ngu n lao đ ng 30

1.1.3 nh h ng phát tri n xây d ng và kinh doanh b t đ ng s n, phát tri n các khu đô th m i 31

1.1.4 Chính sách u đưi và h tr đ u t 33

1.2 ánh giá nhu c u v nhà th ng m i c a ng i có thu nh p trung bình t i t nh Ninh Thu n 1.1.1 Qu đ t phát tri n đô th 36

1.1.2 Thu nh p bình quân đ u ng i 37

1.1.3 S h có nhu c u nhà 37

1.1.4 Di n tích nhà 38

2 Kh n ng cung ng c a công ty 2.1 Qu đ t 38

2.2 V trí 38

2.3 Giá bán 40

CH NGă III: GI I PHÁP CHO CHI Nă L Că PHÁTă TRI Nă NHÀă ă

THÀ NHă ỌNG 43

TÀIăLI UăTHAMăKH O

B ng 1: N ng l c tài chính c a Công ty

B ng 2: Phân tích SWOT Khu đô th m i ông B c

B ng 3: Phân tích SWOT Khu đô th du l ch bi n Bình S n

B ng 4: u đưi đ u t v ti n thuê đ t, thuê m t n c

B ng 5: Ph ng th c thanh toán c a Khu đô th m i ông B c

B ng 6: Phân tích tài chính d án Khu đô th m i ông B c

Bi u đ 1: Di n tích l a ch n nhà c a ng i có thu nh p trung bình

Bi u đ 2: M c giá l a ch n c a ng i có thu nh p trung bình

Bi u đ 3: L a ch n th i h n vay ngân hàng c a ng i có thu nh p trung bình

Bi u đ 4: Kh n ng chi tr hàng tháng c a ng i có thu nh p trung bình

S đ 1: Mô hình phân ph i c a hai d án

S đ 2: T ch c v kênh phân ph i c a Công ty C ph n u t B t đ ng s n Thành ông

Hình 1: M i liên quan gi a thu nh p và l ng c u nhà

Hình 2: S đ t ch c Công ty C ph n u t B t đ ng s n Thành ông Hình 3: V trí t nh Ninh Thu n

Hình 4: Qu đ t phát tri n đô th c a t nh Ninh Thu n

Hình 4: V trí hai d án

Hình 5: B n đ t ng th Khu đô th m i ông B c

PH NăM ă U

-oo -

1 tăv năđ :

T tr c đ n nay r t ít ng i bi t đ n t nh Ninh Thu n, nh ng đ n khi y

Ban Nhân Dân t nh Ninh Thu n ph i h p v i B K Ho ch u T thuê hai t p

đoàn qu c t : Monitor (Hoa K ) và ARUP (V ng qu c Anh) l p b n quy ho ch

t ng th phát tri n kinh t - xã h i t nh Ninh Thu n đ n n m 2020, t m nhìn đ n

n m 2030 và đ c Th T ng Chính Ph Nguy n T n D ng tr c ti p v t nh

Ninh Thu n đ kêu g i đ u t nên đư thu hút đ c s chú ý c a nhi u nhà đ u t

trong và ngoài n c Theo b n quy ho ch t ng th phát tri n kinh t - xã h i,

t nh đ nh h ng phát tri n sáu nhóm ngành tr c t trong đó có ngành xây d ng

và kinh doanh b t đ ng s n nh m góp ph n phát tri n đô th , t ng tr ng kinh t

cho tnh và đáp ng ph n l n nhu c u nhà , c i thi n ch t l ng cu c s ng cho

ng i dân trong t nh Do đó đư gây đ c nhi u s chú ý và thu hút nhi u T p

đoàn, Công ty kinh doanh b t đ ng s n vào đ u t vào t nh

T nh Ninh Thu n v i dân s n m 2010 kho ng 571 nghìn ng i, v i thu

nh p bình quân đ u ng i n m 2011 kho ng 16,3 tri u đ ng/tháng, v i thu nh p

đang ngày m t nâng cao c a ng i dân cùng v i t c đ phát tri n kinh t đang

đ c c i thi n m t cách đáng k , nhu c u v nhà ngày m t t ng nhi u h n

Trong n m 2010 t nh Ninh Thu n s ng i lao đ ng trên 15 tu i đang làm vi c

chi m kho ng 53,2% t ng dân s t nh và kho ng 18,9 nghìn cán b , công nhân

viên c a t nh Ninh Thu n và nhi u đ i t ng thu nh p th p khác còn g p khó

kh n v ch (Ngu n T ng C c Th ng Kê n m 2010)

Nh v y nhu c u v nhà cho ng i thu nh p trung bình và th p đang là

m t ti m n ng r t l n Th hi n rõ nét h n là ngay t đ u n m 2010, hàng lo t

d án nhà giá th p và trung bình đư đ c kh i công Nhi u doanh nghi p b t

đ ng s n đang chuy n h ng đ u t vào phân khúc th tr ng này thay vì đ xô

vào xây d ng c n h cao c p nh tr c đây

Th y đ c ti m n ng trên Công ty C ph n u t B t ng S n Thành

ông đư đ u t hai d án v nhà th ng m i t i t nh Ninh Thu n nh m đáp

ng nhu c u nhà th ng m i cho ng i dân trong và ngoài t nh Vì v y đ quá

trình đ u t đ t hi u qu Công ty C ph n u t B t ng S n Thành ông

c n xây d ng chi n l c phát tri n nhà th ng m i cho t nh, trong đó ch đ u

t c n h ng đ n phân khúc nhà th ng m i cho ng i có thu nh p trung bình,

vì đây là phân khúc ti m n ng nh t c a t nh

Tr c s c p thi t đó, v i t cách là sinh viên th c t p t i công ty, tôi quy t

đ nh làm đ tài “Chi n l c phát tri n nhà th ng m i cho ng i thu nh p

trung bình t i t nh Ninh Thu n c a Công ty C ph n u t B t ng S n

Thành ông” Nh m đ a ra nh ng gi i pháp và ki n ngh hi u qu cho quá

trình đ u t c a công ty và các nhà đ u t sau này

2 M cătiêuănghiênăc u

 ánh giá nhu c u v nhà th ng m i c a ng i có thu nh p trung

bình t i t nh Ninh Thu n

 Phân tích chi n l c phát tri n nhà th ng m i cho ng i có thu nh p

trung bình c a Công ty C ph n u t B t đ ng s n Thành ông

 xu t m t s gi i pháp xây d ng chi n l c phát tri n nhà th ng

m i cho ng i có thu nh p trung bình c a Công ty C ph n u t B t

đ ng s n Thành ông

3 Cơuăh iănghiênăc u

 Yêu c u v nhà th ng m i đ i v i ng i có thu nh p trung bình t i

t nh Ninh Thu n nh th nào?

 Chi n l c phát tri n nhà th ng m i cho ng i có thu nh p trung

bình hi n nay c a Công ty C ph n u t B t đ ng s n Thành ông

nh th nào?

 Công ty C ph n u t B t đ ng s n Thành ông nên xây d ng chi n

l c phát tri n nhà th ng m i cho ng i có thu nh p trung bình

h ng đ n y u t c b n nào? th a mưn các tiêu chí nào?

4 iăt ngăvƠăph măviănghiênăc u

 i t ng nghiên c u: Phân khúc nhà th ng m i cho ng i có thu

nh p trung bình

 Ph m vi nghiên c u: Trên đ a bàn t nh Ninh Thu n

5 Ph ngăphápănghiên c u

 Ph ng pháp đi u tra thu th p tài li u: đi u tra, thu th p các tài li u, s

li u có liên quan đ n chuyên đ nghiên c u

 Ph ng pháp chuyên gia: tham kh o ý ki n c a th y cô, các cán b nhà

n c, Giám đ c các công ty b t đ ng s n, các chuyên gia trong và ngoài

ngành

 Ph ng pháp đi u tra thông tin th tr ng: đi u tra thông tin c a các

b t đ ng s n rao bán thông qua các ph ng ti n nh báo chí, internet…,

đ ng th i ti n hành kh o sát, đi u tra tr c ti p đ i v i các b t đ ng s n

đ nh giá khu v c lân c n n i b t đ ng s n t a l c

 Ph ng pháp phân tích t ng h p: phân tích, xem xét các thông tin thu

th p đ c trong quá trình th c hi n t đó t ng h p và đ a ra các đánh

giá, k t lu n

 Ph ng pháp th ng kê mô t

PH NăN IăDUNG

-oo -

CH NGă I:ă C ă S ă Lụă LU N V ă CHI Nă L Că PHÁTă TRI Nă NHÀă ă

1 C ăs ălỦălu n v ănhƠă

Kháiăni măv ănhƠă

Nhà là công trình xây d ng v i m c đích đ và ph c v các nhu c u sinh ho t c a h gia đình, cá nhân (Theo iêu 1 c a Lu t Nhà n m 2005)

Vai tròăc aănhƠă

Nhà c ng là m t b ph n quan tr ng c u thành nên b t đ ng s n, là m t trong các l nh v c luôn luôn giành đ c s quan tâm l n nh t và s quan tâm hàng đ u c a xư h i Nhà là m t trong nh ng nhu c u c b n không th thi u

c a m i con ng i, m i gia đình và xư h i

Nhà không ch là tài s n l n, có giá tr c a m i h gia đình, cá nhân mà còn là y u t quan tr ng th hi n trình đ phát tri n kinh t - xư h i c a m i qu c gia c ng nh n n v n hoá, phong t c, t p quán c a m i dân t c, c a t ng vùng

mi n Trong đ i s ng xư h i, vi c c i thi n ch là m t trong nh ng yêu c u

c p bách nh m nâng cao đ i s ng c a nhân dân Có ch thích h p và an toàn

là m t quy n c b n c a con ng i, là nhu c u chính đáng c a m i h gia đình

và là đi u ki n c n thi t đ phát tri n ngu n nhân l c ph c v cho s nghi p công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n c

căđi măc aănhƠă

Nhà là m t s n ph m c a quá trình s n xu t và đ c coi là m t s n ph m hàng hóa đ c bi t do có nh ng đ c đi m sau:

Th nh t: nhà là tài s n c đ nh có tu i th lâu tu thu c vào k t c u và

v t li u xây lên nó Thông th ng th i gian t n t i c a nó t 50 đ n 60 n m và

c ng có tr ng h p hàng tr m n m ho c lâu h n n a

Th hai: nó có tính c đ nh v hình dáng ki n trúc và k t c u c ng nh

trang thi t b nên khó thay đ i Mu n c i t o, nâng c p thay đ i ki n trúc c ng khó kh n và t n kém

Th ba: nhu c u v nhà r t phong phú tu thu c vào s thích c ng nh

kh n ng c a t ng đ i t ng H n th nhu c u này còn thay đ i theo s phát tri n c a n n kinh t – xư h i

Th t : đ i v i các khu đô th thì nhà là m t b ph n quan tr ng và ch

y u n m trong c s h t ng đô th mà c th là c s h t ng xư h i Do v y,

Nhà th ng m i là nhà do t ch c, cá nhân thu c các thành ph n kinh

t đ u t xây d ng đ bán, cho thuê theo nhu c u và c ch th tr ng;

ph n kinh t đ u t xây d ng cho các đ i t ng quy đ nh t i i u 53, i u 54

c a Lu t Nhà và quy đ nh t i Ngh đ nh này mua, thuê ho c thuê mua theo c

a) Ch a có nhà thu c s h u c a mình và ch a đ c thuê ho c mua nhà thu c s h u nhà n c;

b) Có nhà thu c s h u c a mình nh ng di n tích bình quân trong h gia đình

d i 5m2sàn/ng i;

c) Có nhà thu c s h u c a mình nh ng là nhà t m, h h ng ho c d t nát Các đ i t ng và đi u ki n đ c thuê mua nhà xư h i đ c quy đ nh theo i u

54 c a Lu t nhà là: i t ng và đi u ki n đ c thuê mua nhà xư h i là

nh ng tr ng h p quy đ nh t i i u 53 c a Lu t này Ng i đ c thuê mua nhà

xư h i ph i thanh toán l n đ u 20% giá tr c a nhà thuê mua

Nhà công v là nhà do Nhà n c đ u t xây d ng cho các đ i t ng

quy đ nh t i i u 60 c a Lu t Nhà và quy đ nh t i Ngh đ nh này thuê trong

th i gian đ m nhi m ch c v theo quy đ nh c a Lu t Nhà và Ngh đ nh này Theo quy đ nh t i i u 60 c a Lu t nhà , đ i t ng đ c thuê nhà công v bao g m:

1 Cán b , công ch c thu c các c quan c a ng, Nhà n c, t ch c chính tr -

xư h i đ c đi u đ ng, luân chuy n theo yêu c u công tác mà ch a có nhà thu c s h u c a mình t i đ a ph ng n i đ n công tác

2 S quan chuyên nghi p thu c l c l ng v trang nhân dân đ c đi u đ ng,

ph c v theo yêu c u qu c phòng, an ninh

3 Cán b lưnh đ o c a ng, Nhà n c thu c di n nhà công v trong th i gian đ m nh n ch c v

4 Nhà bi t th t i đô th là nhà riêng bi t (ho c có ngu n g c là nhà đang

đ c dùng vào m c đích khác) có sân, v n, hàng rào và l i ra vào riêng bi t, có

s t ng chính không quá ba t ng (không k t ng mái che c u thang, t ng mái và

t ng h m), có ít nh t ba m t nhà trông ra sân ho c v n, có di n tích xây d ng không v t quá 50% di n tích khuôn viên đ t, đ c xác đ nh là khu ch c n ng trong quy ho ch đô th đ c c p có th m quy n phê duy t;

5 Nhà chung c là nhà có t hai t ng tr lên, có l i đi, c u thang và h th ng công trình h t ng s d ng chung cho nhi u h gia đình, cá nhân Nhà chung c

có ph n di n tích thu c s h u riêng c a t ng h gia đình, cá nhân, c a ch đ u

t và ph n di n tích thu c s h u chung c a các ch s h u nhà chung c ;

6 Thuê mua nhà xư h i là vi c ng i thuê mua nhà thanh toán tr c m t kho n ti n nh t đ nh theo th a thu n trong h p đ ng, s ti n còn l i đ c tính thành ti n thuê nhà và ng i thuê mua ph i tr hàng tháng ho c tr theo đ nh k Sau khi h t h n thuê mua và ng i thuê mua đư tr h t ti n thuê nhà thì đ c c quan nhà n c có th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s h u đ i v i nhà

đó

2 C ăs ălỦălu năv ănhƠă ăth ngăm i

Tiêuăchu năv ănhƠă ăth ngăm i

i u 40 Lu t nhà 2005 có qui đ nh nhà th ng m i tr c h t c n ph i tuân th nh ng tiêu chu n chung v nhà , đ ng th i ph i tuân th nh ng tiêu chu n sau: nhà chung c ph i thi t k c n h khép kín, có di n tích sàn xây d ng

m i c n h không th p h n 45m2; nhà riêng l xây d ng li n k trong các d

án ph i b o đ m di n tích xây d ng không th p h n 50m2và có chi u ngang m t

ti n không nh h n 5m; nhà bi t th không đ c xây d ng quá ba t ng và di n tích xây d ng không v t quá 50% di n tích khuôn viên đ t

Cá nhân n c ngoài đ c tham gia phát tri n nhà th ng m i v i đi u

ki n ph i có gi y ch ng nh n đ u t theo qui đ nh c a pháp lu t v đ u t (ngu n: theo Lu t s Nguy n V n H u)

i uăki năhuyăđ ngăv năchoăd ăánăphátătri nănhƠă ăth ngăm iăc aăcácăch ă

đ uăt

Chính ph và B Xây d ng đư ban hành Ngh đ nh 71/2010/N -CP và Thông t 16/2010/TT-BXD quy đ nh chi ti t thi hành Lu t Nhà 2005 vào tháng 6 và tháng 9/2010 Các ch đ u t nên l u Ủ m t s đi m v hình th c và

đi u ki n huy đ ng v n cho d án phát tri n nhà th ng m i d i đây:

Ch đ u t ph i s d ng v n huy đ ng đúng m c đích xây d ng d án phát tri n nhà , không đ c dùng s v n đư huy đ ng vào m c đích khác, ho c s

d ng cho các d án phát tri n nhà khác Nh ng tr ng h p huy đ ng v n không đúng m c đích và không đáp ng đ các đi u ki n nh đ c nêu d i đây, h p đ ng đư kỦ không có giá tr pháp lỦ và bên huy đ ng v n b x lỦ theo quy đ nh hi n hành Ch đ u t đ c huy đ ng v n theo 4 hình th c và các đi u

ki n sau đây:

Th ănh t, kỦ h p đ ng vay v n v i các t ch c tín d ng, các qu đ u t ,

ho c phát hành trái phi u Theo hình th c này, bên cho vay v n, ho c bên mua trái phi u không đ c quy n u tiên mua, ho c u tiên đ ng kỦ mua nhà Ch

đ u t vay v n c a các t ch c tín d ng, các qu đ u t đang ho t đ ng t i Vi t Nam, th i đi m kỦ h p đ ng vay v n do các bên th a thu n

Th ăhai, kỦ h p đ ng góp v n ho c h p đ ng h p tác đ u t Ch đ u t

ch đ c kỦ h p đ ng v i t ch c, cá nhân sau khi đư có (i) d án phát tri n nhà

đ c phê duy t, (ii) th c hi n kh i công xây d ng công trình nhà và (iii) thông báo cho S Xây d ng n i có d án phát tri n nhà bi t tr c ít nh t 15 ngày tính đ n ngày kỦ h p đ ng

Bên tham gia góp v n, ho c bên tham gia h p tác đ u t ch đ c phân chia theo th a thu n trên c s t l v n góp: (i) l i nhu n (b ng ti n ho c c phi u)

ho c (ii) s n ph m là nhà không quá 20% s l ng nhà trong m i d án không ph i thông qua sàn giao d ch b t đ ng s n nh ng ph i thông báo cho S Xây D ng n i có d án phát tri n nhà đ xác nh n Sau khi đư xây d ng xong

ph n móng c a nhà , ch đ u t đ c kỦ H p đ ng mua bán nhà v i các đ i

t ng đư đ c phân chia s n ph m nhà đ thay th các h p đ ng, v n b n đư

kỦ tr c đó N u bên đ c phân chia là h gia đình, cá nhân, thì m i h gia đình,

cá nhân ch đ c phân chia 1 l n v i s l ng 1 c n nhà t i m t t nh, thành ph

tr c thu c trung ng Bên đ c phân chia nhà ch đ c chuy n nh ng quy n đ c chia nhà cho bên th ba sau khi đư kỦ h p đ ng mua bán nhà v i

ch đ u t

Th ăba, kỦ h p đ ng h p tác kinh doanh Ch đ u t đ c kỦ h p đ ng

h p tác kinh doanh v i doanh nghi p có ch c n ng kinh doanh b t đ ng s n sau khi đư có (i) d án nhà đ c phê duy t, (ii) th c hi n gi i phóng m t b ng, có biên b n bàn giao m c gi i c a d án và (iii) đư thông báo cho S Xây D ng

Th ăt , kỦ h p đ ng mua bán nhà hình thành trong t ng lai Ch đ u t

đ c huy đ ng v n t ti n mua nhà ng tr c c a các đ i t ng đ c s h u nhà t i Vi t Nam theo quy đ nh c a Lu t Nhà 2005 Ch đ u t ch đ c kỦ

h p đ ng mua bán nhà sau khi đư có đ các đi u ki n (i) thi t k k thu t nhà

đ c phê duy t, (ii) xây d ng xong ph n móng c a nhà , (iii) hoàn thành th

t c mua bán qua sàn giao d ch b t đ ng s n theo đúng quy đ nh c a pháp lu t v kinh doanh b t đ ng s n; và (iv) thông báo cho S Xây D ng Nhà không

đ c mua bán qua sàn t i n i đư có sàn giao d ch, h p đ ng đư kỦ s không có giá tr pháp lỦ và bên mua không đ c c p Gi y ch ng nh n

Riêng đ i v i h p đ ng thuê nhà th ng m i, ch đ u t ch đ c kỦ h p

đ ng thuê nhà th ng m i sau khi: (i) nhà đư đ c xây d ng xong (t c là

ch đ u t đ c c p Gi y ch ng nh n, ho c đư có biên b n hoàn công công trình xây d ng), (ii) hoàn thành th t c cho thuê qua sàn giao d ch (bên thuê nhà đư

đ c sàn giao d ch c p gi y xác nh n qua sàn giao d ch) và (iii) thông báo cho

S Xây D ng

3 Yêuăc uăv ănhƠă ăđ iăv iăng iăcóăthuănh pătrungăbình

3.1 C ăs ălỦălu n v ăng iăcóăthuănh p trung bình

Nhu c u v nhà là nhu c u c b n thi t y u không thi u v i m i con ng i

Do v y, c u v nhà t i thi u s t ng lên t ng ng v i t c đ t ng c a thu

nh p khi m c thu nh p đư v t quá m c gi i h n v c u l ng th c và th c

ph m n m t gi i h n cao h n, n u thu nh p ti t t c t ng c u v nhà t i thi u s t ng ch m l i và th m chí gi m đi thay vào đó là t ng c u v nhà cao

c p Trong giai đo n thu nh p th p, nhu c u v nhà t i thi u là m t đ ng

th ng, không co giưn so v i thay đ i m c thu nh p T ng nhu c u v nhà có

th đ c xác đ nh b ng ph ng trình tuy n tính gi a t ng s dân (ho c t ng s

h ) nhân v i m c s d ng t i thi u trung bình c a xư h i Nh v y t ng c u có

th xu t hi n trên th tr ng là hi u s gi a t ng nhu c u t i thi u v i t ng qu nhà hi n có Khi m c thu nh p t ng lên qua gi i h n nghèo đói, c u v nhà thi t y u b t đ u t ng nhanh theo m t hàm phi tuy n và ch m d n khi đư đ n

m c bưo hòa v nhu c u nhà t i thi u Khi thu nh p ti p t c t ng thêm, nhu c u nhà thi t y u có xu h ng gi m d n và c u v nhà cao c p t ng lên Trong phân khúc thu nh p trung bình thì nhu c u v nhà thi t y u t ng lên r t cao và nhu c u v nhà cao c p có t ng nh ng t ng t ng đ i ch m m c thu nh p

này

Hìnhă1:ăM iăliênăquanăgi a thuănh păvƠăl ngăc uănhƠă

Ngu n: C c Qu n lỦ nhà và Th tr ng b t đ ng s n – B xây d ng

Theo phân tích Công ty Ch ng Khoán Kim Eng, t ng k t nhi u n c trên

th gi i cho th y, chi tiêu c a h gia đình cho nhà chi m kho ng 20% - 42% thu nh p Và theo nghiên c u n m 2011 c a CBRE t i Vi t Nam, t l ti t ki m

c a ng i có thu nh p trung bình Vi t Nam chi m kho ng 20 – 31% thu nh p

c a h

Theo đ nh ngh a c a B Lao ng Th ng Binh Xư H i v chu n nghèo c a

Vi t Nam trong giai đo n 2011 – 2015 thì khu v c nông thôn nh ng h có

m c thu nh p bình quân t 400.000 đ ng/ng i/tháng tr xu ng là h nghèo, khu v c thành th nh ng h có thu nh p bình quân t 500.000 đ ng/ng i/tháng

tr xu ng là h nghèo (Ngu n: www.wordbank.org)

Theo quan đi m c a ngân hàng th gi i thu nh p trung bình, ng i ta c ng chia ra làm 3 nhóm: Thu nh p trung bình th p (1.000- 4.000 USD/ng i/n m) Trung bình trung bình (4.000- 8.000 USD/ng i/n m) và trung bình cao (t c 8.000-9.600- 9.800 USD/ng i/n m)

Theo H i đ ng nhân dân thành ph H Chí Minh, thu nh p trung bình c a

ng i dân n m 2011 là 3.130 USD/tháng Và thu nh p bình quân đ u ng i n m

2011 c a t nh Ninh Thu n kho ng 16,3 tri u đ ng/tháng (ngu n: C c th ng kê

t nh Ninh Thu n)

Thu nh p TB

D a vào các s li u th ng kê trên, ta th y m c thu nh p c a ng i thu nh p trung bình c a m i qu c gia, m i vùng, m i khu v c đ u khác nhau Do đó m c

đ chi tiêu và ti t ki m c ng khác nhau tùy thu c vào m i vùng, m i khu v c và tích cách c a m i ng i

3.2 Yêuăc uăv ănhƠă ăđ iăv iăng iăcóăthuănh pătrungăbình

Vì m c thu nh p không cao nên ph n l n ng i có thu nh p trung bình đ u không v i t i nh ng c n h cao c p có giá b c t v i v trí n m trung tâm thành ph , có các ti n ích d ch v cao c p, di n tích r ng, trang thi t b n i th t cao c p…

Nên ph n l n đa s ng i có thu nh p trung bình đ u h ng đ n nh ng s n

ph m c n h có các đ c đi m sau đây:

3 2.1ăV ătrí

Khi l a ch n mua nhà thì y u t v trí luôn đ c m i ng i quan tâm đ n Theo m t nghiên c u c a Bazyl (2009) v t l s h u nhà c a nh ng h gia đình hai khu v c thành th và ngo i ô các n c Châu Âu, tác gi đ a ra m t vài k t qu v t l s h u nhà hai khu v c m t s qu c gia nh sau: Denmark, France, Greece, Ireland, Luxembourg, Portugal và United Kingdom thì t l h gia đình s h u nhà khu v c thành th là kho ng trên 50%, trong khi đó m t s qu c gia còn l i thì t l s h u nhà là th p h n 50% Bên c nh

đó các y u t nh g n n i làm vi c, giao thông thu n ti n… c ng nh h ng đ n nhu c u c a ng i mua nhà

V trí c a c n nhà c ng là y u t c c kì quan tr ng quy t đ nh đ n giá tr c n nhà và t đó quy t đ nh đ n nhu c u nhà M t c n nhà n m v trí thu n ti n giao thông, c s h t ng t t và môi tr ng xung quanh trong s ch thì s luôn có giá tr cao h n nh ng c n nhà v trí khác Theo m t nghiên c u c a Lee và Trost (1977) thì nhu c u v nhà ch u tác đ ng b i bi n kho ng cách đ n trung tâm thành ph K t qu cho th y r ng cá nhân (h gia đình) s n sàng chi tiêu nhi u ti n h n đ thuê hay mua m t c n nhà g n trung tâm thành ph h n nh ng

c n nhà khác

i v i ng i có thu nh p trung bình thì thích h p v i nh ng khu v c g n

n i làm vi c, giao thông thu n ti n, g n trung tâm… còn đ i v i nh ng v trí

trung tâm thì ng i có thu nh p trung bình khó ti p c n đ c vì giá c t ng đ i cao

3.2.2 Di nătích

Theo Brasington (1990), di n tích s d ng có th nh h ng đ n giá nhà heo

t l thu n Vì ông ta cho r ng m t c n h có di n tích l n s làm t ng tính h u

d ng c a c n nhà lên Do đó, khi di n tích s d ng t ng thì giá nhà t ng và

ng c l i Theo đi u tra thì ng i có thu nh p trung bình l a ch n di n tích nhà

t 45-60m2 chi m t l cao nh t trong các di n tích là 31% (ngu n: Di p ình Chung)

th ng m i có giá phù h p v i thu nh p c a mình thì ch đ u t ph i cân nh c

đ n v trí c a b t đ ng s n, chi phí xây d ng, chi phí qu n lỦ, lưi su t … đ có

đ c b t đ ng s n phù h p v i nhu c u c a ng i có thu nh p trung bình

3.2.4 Ph ngăth căthanh toán

Các ch đ u t nhà th ng m i có th ti p c n đ c phân khúc khách hàng

có thu nh p trung bình thì ch đ u t ph i đ a ra các ph ng th c thanh toán sao cho ch đ u t có th thu h i v n nhanh nh t và khách hàng có th l a ch n nhi u ph ng th c thanh toán phù h p v i thu nh p c a mình có đ c

ph ng th c thanh toán nh trên trong th i k b t đ ng s n đóng b ng nh hi n nay là hoàn toàn khó kh n Do đó c n ph i có các chính sách h tr c a nhà

n c ph i h p v i các ch đ u t đ giúp ng i có thu nh p th p có th ti p c n

đ c nhà nh Qu ti t ki m nhà cho ng i có thu nh p trung bình c a B Xây D ng

3.2.5 Ti năíchăxungăquanh

M t b t đ ng s n nhà đ t tiêu chu n thì xung quanh b t đ ng s n đó ph i

có các ti n ích xung quanh nh tr ng h c, b nh vi n, công viên, ch (ho c siêu

th ), nhà v n hóa… đ đáp ng nhu c u sinh ho t c a m i ng i m t cách t t

nh t

i v i ng i có thu nh p trung bình đa s đ u quan tâm đ n các ti n ích xung quan c n h mình nh công viên, b nh vi n, siêu th , ch , tr ng h c, an ninh khu v c đ ph c v cho nhu c u thi t y u c a cá nhân và gia đình Phân khúc này th ng quan tâm đ n các d ch v công c ng c a Nhà n c h n là các

d ch v cao c p do đó khu c n h n m g n các ti n ích công c ng c a Nhà n c

s đ c ng i có thu nh p trung bình quan tâm h n

4 Chi nă l căphátătri nănhƠă th ngă m i choăng iăcóăthuănh pătrungă bình

4.1 S năph m

4.1.1 Cácăc ăquanăchínhăph ăc năt oăqu ăđ tăs ch

S Tài Nguyên Môi Tr ng m i đ a ph ng c n t p trung khai thác có

hi u qu ngu n l c v đ t đai đ huy đ ng các thành ph n kinh t tham gia phát tri n nhà ; nghiên c u s a đ i, b sung và hoàn thi n chính sách đ t đai, đ c

bi t là nh ng n i dung quan tr ng liên quan đ n l nh v c phát tri n nhà , nh

b i th ng, gi i phóng m t b ng, t o qu đ t s ch, ki m tra rà soát và thu h i

qu đ t s d ng lưng phí đ b trí, khai thác có hi u qu ; hoàn thi n chính sách tài chính, thu liên quan đ n đ t đai đ đáp ng nhu c u phát tri n nhà nói chung và nhà xư h i nói riêng

4.1.2 Chínhăph ăc năth căhi năquyăho chăậ ki nătrúc m tăcáchăkhoaăh c

C n đ y nhanh ti n đ l p và phê duy t quy ho ch ph c v công tác phát tri n nhà ; s a đ i, b sung các ch tiêu s d ng đ t, quy chu n, tiêu chu n

nh m b o đ m t o ra các khu dân c , khu nhà khang trang, đ ng b v h t ng

k thu t và h t ng xư h i, có b n s c, có kh n ng ng phó v i thiên tai, đ ng

có kh n ng ng phó v i thiên tai, đ ng đ t, bi n đ i khí h u phù h p v i

ng i có thu nh p th p và trung bình

Ti p t c th c hi n c i cách th t c hành chính trong l nh v c nhà nh m

t o đi u ki n thu n l i cho các nhà đ u t , tránh tình tr ng kéo dài th i gian làm

t ng chi phí đ u t , chi phí qu n lỦ d n đ n giá nhà t ng lên

Nghiên c u hoàn thi n v tài chính - tín d ng theo h ng m r ng ngu n

v n vay trung h n và dài h n; hoàn thi n mô hình ho t đ ng c a Qu phát tri n nhà , thành l p Qu ti t ki m nhà ; s a đ i, b sung c ch , chính sách cho vay th ch p đ i v i l nh v c phát tri n nhà ; hoàn thi n chính sách thu liên quan đ n qu n lỦ, s d ng và phát tri n nhà

T ng c ng công tác d báo, l p k ho ch phát tri n nhà ; đa d ng hóa c

c u di n tích c n h c ng nh hình th c và th i gian s h u nhà (lâu dài, có

th i h n)

4.3 Phơnăph i

Phát tri n h th ng phân ph i đ n các th tr ng ti m n ng, nh m giúp khách hàng hi u v s n ph m m t cách nhanh nh t, thu n ti n nh t và b t c lúc nào khách hàng mu n

Không nh ng phát tri n các đ i lỦ phân ph i s n ph m các n i mà còn phát tri n các c a hàng o trên Internet đ giúp khách hàng ti p c n thông tin

Nghiên c u hoàn thi n v tài chính - tín d ng theo h ng m r ng ngu n

v n vay trung h n và dài h n; hoàn thi n mô hình ho t đ ng c a Qu phát tri n nhà , thành l p Qu ti t ki m nhà ; s a đ i, b sung c ch , chính sách cho vay th ch p đ i v i l nh v c phát tri n nhà ; hoàn thi n chính sách thu liên quan đ n qu n lỦ, s d ng và phát tri n nhà

y m nh công tác tuyên truy n, v n đ ng nhân dân thay đ i ph ng th c

t p quán s h u nhà chuy n sang thuê nhà , thay đ i thói quen nhà riêng l chuy n sang hình th c s d ng c n h chung c , c ng nh vi c v n đ ng vi c tham gia h tr , giúp đ l n nhau trong vi c c i t o, xây d ng nhà ; khuy n khích áp d ng hình th c liên k t, h p tác phát tri n nhà theo mô hình h p tác xã

5 Chi năl căphátătri năcungă ngănhƠă th ngăm i

LỦăthuy tăv ămôăhìnhămaătr năSWOT

Mô hình phân tích SWOT là m t trong nh ng mô hình qu n lỦ chi n l c

ph bi n nh t Mô hình thi t l p s phù h p gi a đi m m nh và đi m y u c a t

ch c hay công ty v i c h i và thách th c t môi tr ng bên ngoài c a t ch c

Mô hình SWOT t p h p nh ng k t qu quan tr ng nh t cu phân tích

nh ng y u t bên ngoài và phân tích n ng l c n i t i c a t ch c M c tiêu c a

s c trong s n xu t, ki m soát ch t l ng t t, kh n ng thi t k t t, khách hàng trung thành, v trí, và m ng l i phân ph i m nh m S d dàng h n đ phát tri n l i th c nh tranh trên th tr ng khi côn ty có đ c n ng l c khác bi t n m trong yêu c u chính y u đ thành công trên th tr ng, khi đ i th c nh tranh không có n ng l c đ i tr ng và đ i th không th có đ c n ng l c gi ng ta ngo i tr tiêu t n nhi u ti n và th i gian T quan đi m th c hi n chi n l c, s c

m nh c a công ty là quan tr ng b i vì nó là n n t ng c a chi n l c và c s đ xây d ng l i th c nh tranh Ph n này trong mô hình SWOT r t quan tr ng, chi n l c nên đ c d a vào k n ng t t nh t c a công ty và đi m m nh c a th

tr ng M t công ty nên h i nh ng câu h i sau đây đ tìm s c m nh c a công ty:

 L i th khác bi t nào mà công ty b n cung c p?

 T i sao khách hàng nói là h thích kinh doanh v i b n?

 Có ph i b t c th gì b n cung c p không th b sao chép b i đ i th , ngay c

hi n t i và t ng lai?

Nh ng câu tr l i c a nh ng câu h i này có th giúp ích cho cái nhìn t ng quan nhanh chóng c a n ng l c khác bi t c a công ty

5 2ă i măy u

i m y u là gi i h n hay thi u h t ngu n l c, k n ng ho c n ng l c mà

c n tr nghiêm tr ng đ n hi u su t c a công ty i m y u có th là chi n l c quan tr ng hay không, tu thu c vào nó có Ủ ngh a nh th nào trong cu c chi n

c nh tranh M t chi n l c t t nh t thi t c n ph i đ nh h ng đúng đi m y u mà

là cho công ty d b t n th ng ho c ng n ch n đi m y u t vi c theo đu i c

h i h p d n Tìm ki m đi m y u c a công ty thì không d , đ phân tích chính xác h n, đi m y u nên đ c ti m ki m t quan đi m qu n tr và c ng t đ i th

c nh tranh Câu tr l i cho nh ng câu h i sau đây có th đem l i cái nhìn ng n

ng n v đi m y u c a công ty:

C h i là hoàn c nh thu n l i trong môi tr ng c a công ty C h i th

tr ng là nhân t l n trong vi c đ nh hình chi n l c c a công ty Tuy nhiên, có

m t s phân bi t quan tr ng gi a c h i c a ngành và c h i c a công ty Không

ph i m i công ty trong m t ngành đ u đ c đ nh v t t đ theo đu i m i c h i

lo i kh i cu c c nh tranh m t cách th t v ng Các công ty d ng nh đ c liên

k t nhi u h n v i môi tr ng bên ngoài h n là đi m m nh và đi m y u, nh ng đây không ph i luôn luôn nh v y C h i cho vi c c i thi n và liên doanh m i

t n t i trong chính công ty Danh sách sau đây đ a ra m t vài đ xu t đ giúp xác đ nh c h i chính mà công ty đ i m t:

 C h i h p d n nào và đâu trong th tr ng c a b n ?

 Xu h ng quan tr ng nào x y ra trong khu v c đ a ph ng c a b n c ng nh trong n i đ a ?

 i u gì b n d đoán s x y ra có th là c h i c a b n ?

5.4 Thách t h c

Thách th c là hoàn c nh không thu n l i trong môi tr ng c a công ty Thách th c là tr ng i chính đ i v i v trí hi n t i ho c mong mu n c a công ty Trong quá kh , thách th c đ c xác đ nh t các công ty đ i th , nh ng hi n t i bao g m c chính ph , đoàn th , xư h i và các bên có liên quan Nhi u l n, thách

th c n m ngoài s ki m soát c a nhà qu n tr Thách th c không ch đ n t môi

tr ng bên ngoài, chính môi tr ng bên trong công ty là ngu n thách th c Thách th c có th đ c xác đ nh b ng vi c tr l i nh ng câu h i sau đây:

 Tr ng i nào mà công ty b n đ i m t?

 i th c a b n làm gì đ l y đi công vi c kinh doanh c a b n hay làm ch m

s t ng tr ng c a công ty b n?

 c đi m hàng hoá hay d ch v c a b n c n ph i thay đ i hay không ?

 Có ph i công ngh đang thay đ i đe do v trí c a b n trên th tr ng?

 Có ph i b n g p v n đ v i dòng ti n đ công ty b n có đ c công ngh , nhân viên hay thi t b m i?

CH NGă II:ă TH Că TR NGă CHI Nă L Că PHÁTă TRI Nă NHÀă ă

I Gi iăthi uăCôngătyăC ăPh nă uăT ăB tă ngăS năThƠnhă ông

1 Gi iăthi uăcôngăty

Tên công ty

THANH DONG REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY

 Kinh doanh và môi gi i b t đ ng s n;

 Xây d ng công trình: dân d ng, công nghi p, khu đô th m i;

 Mua bán v t li u xây d ng;

 u t xây d ng tr ng h c và giáo d c, đào t o b c ti u h c, b c trung

h c;

 S n xu t và buôn bán các s n ph m t d u m ;

 Buôn bán trang thi t b ph c v ngành y t ;

 D ch v y thác xu t nh p kh u;

 D ch v nghiên c u, phân tích, cung c p thông tin th tr ng;

 D ch v cung c p, tuy n d ng, gi i thi u vi c làm trong n c (không bao g m gi i thi u, tuy n d ng cho các doanh nghi p có ch c n ng xu t

kh u lao đ ng);

 Kinh doanh khu vui ch i, gi i trí (sân golf, sân tennis, đ a đi m sinh

ho t v n hóa, ngh thu t, th thao);

S ăđ t ch c Hìnhă1:ăS ăđ ăt ăch căCôngătyăC ăph nă uăt ăB tă ngăS năThƠnhă ông

Ngu n: Công ty C ph n u t B t ng S n Thành ông

N ngăl cătƠiăchínhăc aăCôngăty

B ng tóm t t các s li u tài chính đư đ c ki m toán trong vòng 3 n m qua:

B ngă1:ăN ngăl cătƠiăchínhăc aăCôngătyă(đ năv ătính:ăđ ng)

TT N iădung N mă2008 N mă2009 N mă2010