Các giải pháp thuế để phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

C n sôt nhe đâu tiên phai kê đên la đât ông Nai.

MSSV: 108206702

L P: BS00 - K34

Lể TH NG C ANH 2

NH N XÉT C A N V TH C T P

Lể TH NG C ANH 3

NH N XÉT C A GIÁO VIểN H NG D N

Lể TH NG C ANH 5

1.1 Tính c p thi t c a đ tài

Th tr ng b t đ ng s n là m t trong nh ng th tr ng có v trí và vai trò

quan tr ng đ i v i n n kinh t qu c dân Phát tri n và qu n lý có hi u qu th

tr ng này s góp ph n quan tr ng vào quá trình thúc đ y phát tri n kinh t xã

h i, t o kh n ng thu hút đa d ng các ngu n v n đ u t cho phát tri n đô th và nông thôn v n minh, hi n đ i và b n v ng theo h ng công nghi p hóa – hi n đ i

hóa

Trong nh ng n m qua th tr ng b t đ ng s n đã và đang hình thành, phát

tri n Vi t Nam, góp ph n t ng tr ng kinh t , n đ nh xã h i, kích thích đ u t , đáp ng các yêu c u Tuy nhiên bên c nh nh ng m t tích c c, th tr ng b t đ ng

s n còn bi u l nhi u khuy t t t, đó là m i trao đ i , giao d ch di n ra trên th

Vì v y, vi c nghiên c u “ Các gi i pháp thu đ phát tri n th tr ng b t

đ ng s n Vi t Nam” là yêu c u c p thi t đ n đ nh và phát tri n th tr ng b t

đ ng s n trong th i gian t i

1.2 M c đích nghiên c u

tài nghiên c u s c n thi t c a th tr ng b t đ ng s n đ i v i s phát

tri n c a n n kinh t qu c gia trên c s nghiên c u nh ng lý lu n chung v th

tr ng b t đ ng s n, đánh giá th c tr ng th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam

trong th i gian qua t đó đ xu t nh ng gi i pháp v thu đ n đ nh và phát tri n

th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam

1.3 i t ng và ph m vi nghiên c u

Các ph ng pháp nghiên c u đ c s d ng trong đ tài này:

 Ph ng pháp nghiên c u d li u th c p đ c s d ng nhi u đ nghiên c u

c s lý lu n nh m đ t n n t ng cho vi c xây d ng và phát tri n th tr ng

b t đ ng s n Ph ng pháp này đ c s d ng đ xem xét, tìm tòi, h th ng

và tóm t t nh ng k t qu nghiên c u có liên quan đ n nh ng công trình

kh n ng thu hút v n đ u t trong và ngoài n c ngày càng t ng, c s h t ng ngày càng đ c hoàn thi n và đ ng b … góp ph n thúc đ y n n kinh t phát tri n

đ n nói v th c tr ng chính sách thu đ i v i s phát tri n c a th tr ng b t đ ng

s n Vi t Nam Cu i cùng tôi đ a ra các gi i pháp thu đ phát tri n th tr ng b t

M i m t đ t n c, qu c gia, lãnh th đ u có tài s n riêng c a mình Tài s n

c a qu c gia bao g m đ t đai, sông su i, m t n c t nhiên, r ng, bi n, ho c là có

ngu n g c là v t ch t do con ng i t o ra trong su t quá trình l ch s phát tri n

M c dù có nhi u d ng, lo i khác nhau, các n c đ u chia tài s n qu c gia làm hai

Nh ố y, b t đ ng s n tr c h t là m t tài s n và có đ c đi m là không di d i

đ c, t n t i và n đ nh lâu dài M t tài s n đ c coi là b t đ ng s n khi th a mãn các đi u ki n sau: (i) là m t y u t v t ch t có ích cho con ng i; (ii) đ c chi m

gi b i cá nhân ho c c ng đ ng ng i; (iii) có th đo l ng b ng giá tr nh t đ nh;

(iv) không th di d i h n ch đ tính ch t, công n ng, hình thái c a nó không thay

đ i; và (v) t n t i lâu dài

( Ngu n: Sách nguyên lý b t đ ng s n – Tr n Ti n Khai- 2010)

A

A

Lể TH NG C ANH 9

b Khái ni m hàng hóa b t đ ng s n

Có th kh ng đ nh r ng h u h t b t đ ng s n là hàng hóa Mu n tr thành

hàng hóa thì b t đ ng s n đó ph i đ a ra th tr ng đ trao đ i, mua bán, cho thuê

và nh ng ho t đ ng này pháp lu t không c m Tuy nhiên c ng có nh ng b t đ ng

s n không ph i là hàng hóa nh các b t đ ng s n công c ng mà vi c s d ng c a

ngu i này không nh h ng đ n vi c s d ng c a ng i khác

Vi t Nam c ng v y, không ph i t t c các b t đ ng s n là hàng hóa Có

nhi u lo i b t đ ng s n không ph i là hàng hóa, nh các công trình h t ng mang

tính ch t công c ng, đ t đai là b t đ ng s n nh ng pháp lu t c m mua bán

B t đ ng s n là hàng hóa, ngoài nh ng đ c đi m chung c a hàng hóa thông

th ng nó còn có m t s đ c đi m riêng đây:

 Các b t đ ng s n ch t o l p trên m t di n tích c th c a đ t đai N u đ t đai

không ph i là hàng hóa thì b t đ ng s n trên đó khó có th tr thành hàng

hóa

 Xét d i g c đ các nhà đ u t thì đ t đai đ c dùng làm ph ng ti n b o

hi m giá tr phòng ng a khi l m phát, đ c bi t là nh ng n c th tr ng tài

chính kém phát tri n

 t đai khi tr thành hàng hóa thì giá c c a nó còn ph n nh l i th v v trí

đ a hình, đ a đi m và các tài s n t o l p trên đ t

 B t đ ng s n là hàng hóa không di d i đ c nên h s mô t v hàng hóa ghi

nh n s bi n đ ng theo th i gian v hi n tr ng, v thay đ i ch s h u, ch

s d ng… theo m t trình t pháp lý nh t đ nh và là y u t đ c bi t quan

tr ng trong quan h giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n

 B t đ ng s n là hàng hóa có giá tr cao, c n nhi u v n đ u t dài h n Nh ng

ng i có thu nh p trung bình tr xu ng khó có kh n ng ti p c n n u không

có s h tr c a th tr ng tài chính

 Hàng hóa b t đ ng s n luôn n m trong m t không gian nh t đ nh, nó nh

h ng tr c ti p đ n c nh quan môi tr ng c a dân c trong khu v c Cho nên nó liên quan đ n nhi u ngành kinh t , khoa h c, k thu t, ki n trúc, v n

T nh ng phân tích trên cho th y b t đ ng s n là m t hàng hóa đ c bi t Vì

v y, ngoài nh ng đ c đi m chung c a nh ng hàng hóa thông th ng, b t đ ng s n

còn có nh ng đ c đi m riêng nh sau:

 B t đ ng s n là hàng hóa g n li n v i m t v trí nh t đ nh, không th di

chuy n đ c : Ng i ta không th di chuy n đ t đai, nhà c a g i chung là b t

đ ng s n t n i này sang n i khác Chính đ c đi m này làm cho giá c b t

đ ng s n ch u nh h ng l n c a y u t v trí, ch ng h n nh b t đ ng s n đó

n m đ ng nào, khu v c nào Nh ng b t đ ng s n càng g n trung tâm đô

th, dân c đông đúc thì giá càng cao và ng c l i

 Hàng hóa b t đ ng s n là tài s n có tính lâu b n: c đi m này đ nh n th y

ch khi s d ng đ t đai không b hao mòn Các công trình ki n trúc, v t

ki n trúc đ c xây d ng trên đ t có th t n t i hàng tr m n m và h n n a

 Cung c u và giá c hàng hóa b t đ ng s n ch u s chi ph i m nh m c a

pháp lu t và các chính sách c a nhà n c: Xu t phát t đ c đi m b t đ ng

s n là hàng hóa đ c bi t không di d i đ c nên giá c c a nó ph thu c r t

l n vào quan đi m s h u, các ch đ chính sách và lu t pháp c a Nhà n c

nh Lu t đ t đai, các chính sách thu trong l nh v c đ t đai, chính sách v h

kh u, đ nh h ng đ u t và xây d ng c s h t ng c a Nhà n c

 Hàng hóa b t đ ng s n ch u nh h ng b i y u t t p quán, th hi u, tâm lý

và tính c ng đ ng: giá c hàng hoá b t đ ng s n không gi ng nh các hàng hóa thông th ng mà nó ch u s chi ph i nhi u c a các y u t nh s phát

tri n kinh t xã h i, thói quen, t p quán, y u t tâm lỦ… c a c dân sinh s ng

trong khu v c đó

 Hàng hóa b t đ ng s n là hàng hoá có giá tr cao và kh n ng chuy n đ i

thành ti n ch m: b t đ ng s n luôn là tài s n có giá cao do giá tr đ t và các

Lể TH NG C ANH 11

công trình trên đ t cao M t khác, vi c bán b t đ ng s n không th nhanh chóng nh các hàng hóa khác

 Hàng hóa b t đ ng s n có tính khan hi m: Do s phát tri n c a n n kinh t

xã h i, dân s ngày càng t ng làm cho nhu c u v b t đ ng s n đ s n xu t,

đ ngày càng t ng trong khi đ t đai b gi i h n Cho nên giá c c a b t

đ ng s n có xu h ng ngày càng t ng trong khi các hàng hóa khác, v i ti n

b khoa h c k thu t thì giá c ngày càng gi m

 Hàng hóa b t đ ng s n có tính d bi t và ch u nh h ng l n nhau: M i b t

đ ng s n là m t tài s n riêng bi t, đ c s n xu t đ n chi c và đ u có y u t

riêng bi t không có b t c s gi ng nhau nào gi a các đ n v b t đ ng s n

S khác bi t c a b t đ ng s n tr c h t là do s khác nhau v v trí, k t c u

và ki n trúc, khác nhau v h ng c nh quan… Tuy nhiên hàng hóa b t đ ng

s n có s tác đ ng và nh h ng l n nhau r t l n S ra đ i hoàn thi n hay

m t đi c a b t đ ng s n này s làm thay đ i giá tr và giá tr s d ng c a

hàng hóa b t đ ng s n kia

 Hi u qu s d ng đ t đai có s chênh l ch nhau r t l n khi thay đ i m c đích

s d ng: c đi m này cho th y vi c nâng cao hi u qu s d ng đ t là c n

thi t và ph thu c vào s phát tri n c a n n kinh t và ng i s h u, s d ng

Tuy nhiên b t đ ng s n khác v i các hàng hóa khác ch chúng không ch

đ c mua bán, mà còn là đ i t ng c a nhi u giao d ch khác nh cho thuê, th

ch p Do đó, th tr ng b t đ ng s n hoàn ch nh không ch là quan h gi a ng i mua và ng i bán mà còn là n i di n ra các giao d ch liên quan đ n b t đ ng s n

Lể TH NG C ANH 12

nh cho thuê, th ch p, b o hi m và chuy n d ch quy n s d ng Nên th tr ng

b t đ ng s n là t ng th các giao d ch v b t đ ng s n d a trên các quan h hàng

hóa, ti n t di n ra trong m t th i gian và không gian nh t đ nh

Tùy theo m c tiêu nghiên c u và ti p c n, có th phân lo i th tr ng b t

đ ng s n theo nhi u tiêu th c khác nhau:

 N u phân lo i theo tính ch t pháp lý c a giao d ch b t đ ng s n ta có hai lo i

g i là th tr ng ng m, ho t đ ng c a th tr ng này ch y u là thông qua

các môi gi i t nhân hay còn g i là “cò”)

 N u phân lo i theo khu v c đ a lý: Có th phân th tr ng b t đông s n theo

t ng khu v c, t ng đ a ph ng nh th tr ng các t nh, thành ph , qu n

huy n hay th tr ng b t đ ng s n n i thành hay ngo i thành

 N u phân lo i theo tính ch t kinh doanh c a b t đ ng s n ta có th tr ng

mua bán, th tr ng cho thuê, th tr ng th ch p

( Ngu n: Sách nguyên lý b t đ ng s n – Tr n Ti n Khai- 2010)

b Ế đỄ m th tọ ng b t đ ng s n

Do hàng hóa b t đ ng s n là hàng hóa đ c bi t, vì v y, th tr ng b t đ ng

s n là th tr ng giao d ch hàng hóa đ c bi t nên có m t s đ c đi m riêng nh

sau:

 Th tr ng b t đ ng s n không ph i là th tr ng giao d ch b n thân b t đ ng

s n mà là th tr ng giao d ch các quy n và l i ích ch a đ ng trong b t đ ng

s n: Th tr ng b t đ ng s n là th tr ng giao d ch các quy n và l i ích có

đ c t vi c s h u đ t đai ( quy n s d ng đ t) B i v y, đ t đai không bao

gi hao mòn và m t đi, ng i có quy n s h u đ t không s d ng đ t nh

h ng c a y u t t p quán, tâm lý, th hi u Trong khi đó tâm lỦ, t p quán,

th hi u c a m i vùng, đ a ph ng khác nhau ng th i, đ t đai không th

di chuy n t vùng này sang vùng khác đ c và tâm lý, th hi u, t p quán

c ng không th di chuy n t vùng này sang vùng khác đ c Chính vì v y,

ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n mang tính đ a ph ng M t khác, th

tr ng b t đ ng s n mang tính không t p trung mà trãi r ng m i vùng trên

c n c, mà m i vùng đó trình đ phát tri n kinh t , v n hóa, xã h i khác

nhau M t đ dân s l i không đ ng đ u Do đó, nhu c u v b t đ ng s n là

r t khác nhau v s l ng, ki u cách, m u mã, ch t l ng, d n đ n s khác

nhau v quy mô và trình đ phát tri n c a th t ng b t đ ng s n Th c t

cho th y, th tr ng bât đ ng s n các đô th th ng có quy mô và trình đ

phát tri n cao h n khu v c nông thôn Ngay c gi a các đô th v i nhau thì

đô th trung tâm kinh t , v n hóa, chính tr c a m t vùng hay c n c thì

c ng có th tr ng b t đ ng s n phát tri n, ho t đ ng sôi đ ng h n các đô th

s n Vi c cung c p thông tin v b t đ ng s n ( y u t quan tr ng đ i v i ho t

đ ng c a th tr ng b t đ ng s n) c ng ph i tuân th theo các quy đ nh c a nhà n c và pháp lu t

Lể TH NG C ANH 14

 Th tr ng b t đ ng s n tuy có ho t đ ng phong phú nh ng th ng là m t th

tr ng không hoàn h o: Th tr ng b t đ ng s n có n i dung phong phú bao

g m các giao d ch dân s chuy n quy n s h u b t đ ng s n, các giao d ch

chuy n đ i b t đ ng s n, các giao d ch cho thuê, th ch p b t đ ng s n, các

giao d ch dùng b t đ ng s n góp v n liên doanh Nh ng trên th c t , th

tr ng b t đ ng s n là d ng th tr ng không hoàn h o Th tr ng b t đ ng

s n ph thu c vào đi u ki n đ c tr ng c a t ng vùng, đ a ph ng, nó ch u s

chi ph i c a đi u ki n t nhiên, kinh t , xã h i, truy n th ng và t p quán c a

m i vùng, m i đ a ph ng, m i c ng đ ng khác nhau Chính vì đ c đi m mang tính đ a ph ng nh v y, s hi u bi t v giao d ch và th c hi n giao

dch th ng không hoàn h o Có giao d ch đ a ph ng này đã xu t hi n

nh ng t i đ a ph ng khác l i ch a xu t hi n Thông tin và các y u t c u

thành th tr ng là không hoàn h o Nguyên nhân là do b n thân hi n v t c a

t ng b t đ ng s n ch ph n ánh tình tr ng v t ch t c a b t đ ng s n đó B n

thân v t ch t c a b t đ ng s n không ph n ánh đ c tính pháp lý v quy n s

h u b t đ ng s n c a ng i đang có b t đ ng s n, đó là nh ng thông tin,

nh ng y u t mà ng i mua, thuê, nh n th ch p, nh n góp v n liên doanh…

c n n m b t và am hi u

 Cung b t đ ng s n ph n ng ch m h n so v i c u b t đ ng s n: Khi c u b t

đ ng s n t ng thì cung v b t đ ng s n trên th tr ng b t đ ng s n không

th ph n ng t ng nhanh chóng nh các hàng hóa thông th ng khác B i vì,

vi c t ng cung hàng hóa b t đ ng s n c n có th i gian và khó kh n h n các hàng hóa thông th ng Vi c t o ra hàng hóa b t đ ng s n, các công trình

xây d ng… đòi h i ph i t n nhi u th i gian, t tìm hi u thông tin v đ t đai,

chuy n nh ng đ t đai, xin gi y phép xây d ng, thi t k , thi công… Th t c

chuy n nh ng đ t đai, b t đ ng s n th ng là khá ph c t p Bên c nh đó,

b t đ ng s n là hàng hóa có giá tr l n, đòi h i v n đ u t l n

 Giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n liên quan đ n các lo i d ch v t v n

chuyên nghi p trình đ cao: B t đ ng s n là hàng hóa có giá tr l n M t

Lể TH NG C ANH 15

khác, giá tr hàng hóa b t đ ng s n ch u s tác đ ng ph c t p c a nhi u y u

t ng th i, thông tin trên th tr ng b t đ ng s n khá ph c t p và th ng

không hoàn h o Chính vì v y, khi mua bán, giao d ch b t đ ng s n đòi h i

ph i có s tính toán k l ng, đòi h i ph i thông qua các chuyên gia môi

gi i, đ nh giá b t đ ng s n có chuyên môn

 Th tr ng b t đ ng s n có m i quan h m t thi t v i th tr ng v n: hàng

hóa b t đ ng s n là hàng hóa có giá tr l n, do đó, các ho t đ ng giao d ch,

đ u t kinh doanh trên th tr ng b t đ ng s n đ u có nhu c u r t l n v v n

M t ph n nhu c u v v n cho ho t đ ng đ u t , kinh doanh b t đ ng s n

đ c huy đ ng trên th tr ng v n ng th i, m t l ng v n huy đ ng đ c

trên th tr ng tài chính đ c đ u t trên th tr ng b t đ ng s n

( Ngu n: Sách nguyên lý b t đ ng s n – Tr n Ti n Khai - 2010)

s n xu t trao đ i v i hàng hóa khác nhau làm n y sinh ho t đ ng thuê m n, trao

đ i, sang nh ng ru ng đ t Khi dân s ngày càng t ng, s n xu t xã h i ngày càng

phát tri n, nhu c u v b t đ ng s n ngày càng t ng cho nên th tr ng b t đ ng s n

c ng không ng ng phát tri n Khi đó các khung pháp lỦ c ng đ c ban hành và

vi c qu n lý th tr ng b t đ ng s n c ng đ c chính th c th a nh n

Khi kinh t th tr ng phát tri n đ n m t giai đo n nào đó, đòi h i s phát

tri n đ ng b c a các th tr ng Song song v i th tr ng hàng hóa, các th

tr ng lao đ ng, th tr ng v n, th tr ng b t đ ng s n c ng ra đ i và phát tri n

Các lý thuy t kinh t hi n đ i c ng cho r ng: v n, lao đ ng và đ t đai là nh ng

y u t đ u vào c a m i quá trình s n xu t i u đó cho th y, th tr ng b t đ ng

s n phát tri n song hành v i các th tr ng khác trong n n kinh t th tr ng là t t

y u, khách quan n m t giai đo n nh t đ nh c a n n kinh t , th tr ng b t đ ng

Lể TH NG C ANH 16

s n không ch gi i h n trong ph m vi qu c gia mà còn di n ra trên ph m vi khu

v c và mang tính toàn c u Các ch th tham gia th tr ng ngày càng đ c m

r ng Hàng hóa b t đ ng s n tham gia giao d ch trên th tr ng c ng ngày càng

t ng lên v s l ng và ch ng lo i S phát tri n c a các giao d ch trên th tr ng

b t đ ng s n làm xu t hi n các t ch c chuyên ho t đ ng trong l nh v c môi gi i,

t v n, th m đ nh,… v b t đ ng s n

2.1.2.2 Các nhân t ỉể ể ỉỂ đ n th tọ ng b t đ ng s n

 S phát tri n kinh t : S phát tri n kinh t c a m t qu c gia c ng đ ng th i

là s t ng nhu c u s d ng đ t đai vào các m c đích phi s n xu t nông

nghi p S phát tri n kinh t c ng đ ng th i là s t ng nhu c u s d ng b t

đ ng s n cho các ngành kinh t công nghi p, th ng m i, d ch v … S t ng

tr ng này đòi h i ph i chuy n d ch đ t đang s d ng vào m c đích s n xu t

nông nghi p, lâm nghi p sang s d ng vào m c đích công nghi p, th ng

m i, d ch v , du lch… làm gia t ng các giao d ch v đ t đai, b t đ ng s n và

th tr ng b t đ ng s n phát tri n Ngoài ra, do tính ch t c a b t đ ng s n có

th mua đi bán l i nhi u l n, nên th c t m t đ giao d ch c a b t đ ng s n

ngày m t gia t ng

 S ỂỄa t ỉỂ ếâỉ s : S gia t ng dân s là nhân t làm t ng m i nhu c u c a

xã h i v vi c làm, n, , m c, h c hành, gi i trí…theo đó làm t ng nhu c u

v b t đ ng s n Tr c h t, s gia t ng dân s làm t ng nhu c u v đ t đai

cho s n xu t kinh doanh, vì v i s l ng lao đ ng t ng nhanh đòi h i ph i

m r ng, phát tri n s n xu t kinh doanh làm t ng nhu c u s d ng đ t Ti p

theo, s gia t ng dân s là m t áp l c l n làm t ng nhu c u s d ng b t đ ng

s n làm nhà , đ t Dân s t ng m t m t làm t ng quy mô gia đình d n đ n

nhu c u v quy mô, di n tích v nhà c a m i gia đình t ng lên Thêm n a,

s gia t ng dân s theo đó là s t ng thêm các nhu c u v các ho t đ ng xã

h i, d ch v , th ng m i, nhu c u v khám ch a b nh, nhu c u v giáo d c

và đào t o, ho t đ ng v n hóa, th d c th thao… nh ng nhu c u này là

t o nên nó là đ t đai, nh ng quan h đ t đai đ c m i nhà n c đi u ch nh

b ng pháp lu t: Pháp lu t đ t đai ho c Lu t dân s Các quan h giao d ch đ t đai du i hình th c nào b t c ch đ xã h i nào (tr xã h i công xã nguyên

th y) đ u đ c pháp lu t quy đ nh Chính s quy đ nh này là đ c đi m riêng

nhân t quan tr ng nh h ng đ n th tr ng b t đ ng s n Trên ph ng di n

qu c gia vi c quy ho ch và hình thành các vùng kinh t tr ng đi m s kéo

theo vi c xây d ng các c s h t ng nh đ ng xá, c u c ng, sân bay, b n

c ng… Các đ u t này s thu hút v n đ u t trong và ngoài n c theo quy

ho ch chung c a Chính Ph Chính ph c ng có th cho phép các t ch c, cá

nhân trong ho c ngoài n c đ u t , xây d ng, kinh doanh c s h t ng ho c

xây d ng nhà đ bán ho c cho thuê… i u đó làm t ng ho c gi m c u v b t

đ ng s n, làm nh h ng đ n s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n

 T p quán, truy n th ng và th hi u: T p quán và truy n th ng nh h ng tr c

ti p vào cách ti n hành th c hi n các giao d ch mua, bán, thuê m n, th

Lể TH NG C ANH 18

ch p… c a th tr ng b t đ ng s n Nó có tác d ng thúc đ y nhanh ho c h n

ch các v giao d ch, nó đ m b o đ tin c y gi a các bên mua, bán, cho thuê

và đi thuê Nó c ng góp ph n đ y nhanh ho c làm ch m quá trình thanh toán

Th hi u nh h ng đ n th tr ng b t đ ng s n trên hai khía c nh ch y u:

M t là, th hi u v v trí b t đ ng s n mang tính t p quán, truy n th ng nhi u

 t đai: b n thân đ t đai n u tách r i ra thì không th m t mình th a mãn

nhu c u c trú c a con ng i, nh ng vì có giá tr tìm n đ phát tri n thông qua đ u t , nên cu i cùng thì v n có th đ t đ c m c đích tr thành không gian c trú Do đó, đ t đai thu c ph m trù b t đ ng s n và là b ph n quan

tr ng c a b t đ ng s n t đai có th có hai tr ng thái là đ t đai ch a khai phát và đ t đai khai phát (khai phá và phát tri n) t ch a khai phát th ng

là đ t nông nghi p hay đ t ch a s d ng, còn đ t đã khai phát là đ t đô th và

đ t chuyên dùng

 V t ki n trúc đã xây d ng xong: V t ki n trúc đã xây d ng xong bao g m

công trình chính và công trình ph , đó là:

+ Công trình nhà nh công trình nhà ph thông, bi t th và c n h chung

c Lo i công trình này ngày càng phát tri n t ng ng v i m c t ng thu

nh p, c i thi n đ i s ng c a nhân dân

+ Công trình th ng nghi p nh khách s n, nhà v n phòng, siêu th , ch …

+ Công trình công nghi p nh nhà x ng, kho hàng, do các doanh nghi p

đ u t ph c v cho ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a mình ho c đ u t xây

d ng đ cho thuê, th ng là t i các khu công nghi p t p trung

Lể TH NG C ANH 19

+ Công trình đ c bi t nh trung tâm gi i trí, tr ng đua, sân golf, sân bay,

b n c ng… ây là nh ng công trình đ u t dài h n, l ng giao d ch ít

 Giá c hàng hóa b t đ ng s n và các y u t tác đ ng

c tr ng c a giá c hàng hóa b t đ ng s n:

C ng gi ng nh nh ng hàng hóa thông th ng khác, giá c b t đ ng s n

đ c hình thành trên c s quan h cung c u v b t đ ng s n trên th tr ng Tuy

nhiên hàng hóa b t đ ng s n là hàng hóa đ c bi t, do đó, giá c hàng hóa b t đ ng

s n có m t s đ c tr ng riêng C s hình thành giá c b t đ ng s n là m c đ l i

ích s d ng, m c đ khan hi m t ng đ i và m c c u c a ng i mua So sánh v i

giá c hàng hóa thông th ng, giá c hàng hóa b t đ ng s n có sáu đ c tr ng sau:

 Tính song trùng, t c bao g m c giá đ t và giá công trình;

 Tính khu v c;

 Có hai lo i hình giá c là giá mua bán và giá cho thuê

 Giao d ch b t đ ng s n th c ch t là giao d ch quy n l i mà b t đ ng s n đó

mang l i, quy n l i không gi ng nhau thì giá c c ng khác nhau;

 Giá c b t đ ng s n đ c hình thành trong t ng giao d ch riêng l , ngoài vi c

ch u s nh h ng c a tính b t đ ng s n và tính d bi t c a b t đ ng s n, nó

còn ph thu c vào tính cá bi t c a ng i mua và ng i bán;

 Theo xu h ng dài h n, giá c b t đ ng s n luôn có khuynh h ng t ng lên

vì đ t đai là tài nguyên có h n

Có nhi u cách đ ph n lo i giá b t đ ng s n, nh ng ng i ta th ng c n c

vào công d ng c a b t đ ng s n, có các lo i giá sau: Giá th tr ng, giá thuê, giá

th ch p, giá đ n bù, giá kh i đi m đ u giá, giá tính thu …

Lể TH NG C ANH 20

 Các chính sách và ngh a v tài chính do nhà n c quy đ nh có liên quan đ n

quy n s d ng đ t( thuê, ti n s d ng đ t, ti n thuê…), các chính sách này có

nh h ng tr c ti p đ n chi phí t o l p và chi phí s d ng nên c ng tác đ ng

đ n giá b t đ ng s n

 Nhà n c ho ch đ nh và công b các quy ho ch v s d ng đ t đai cho t ng

khu v c ây là y u t quan tr ng có nh h ng l n đ n giá b t đ ng s n

trên th tr ng

 Ngoài ra còn có các y u t kinh t chung c a qu c gia và đ a ph ng nh

y u t v t ng s n ph m qu c dân, m c thu nh p bình quân đ u ng i hay

m c ti t ki m c a các cá nhân và đ u t … c ng đ u nh h ng đ n giá c

b t đ ng s n

 Các y u t tác đ ng đ n cung b t đ ng s n (nh t ng tr ng kinh t , s phát

tri n c a k t c u h t ng, s tham gia c a nhà n c trong các v n đ v quy

ho ch, cung c p hàng hóa thu c s h u nhà n c) và đ n c u ( nh t c đ

t ng dân s , thu nh p, s thay đ i d ch chuy n trong vi c làm, ngh nghi p

ho c t c đ đô th hóa…) c ng tác đ ng đ n s thay đ i v giá c b t đ ng

đ ng s n nh ng v trí thu n l i v m t kinh t và sinh ho t nh g n ch ,

tr ng h c, b nh vi n, trung tâm đô th , g n n i cung ng các d ch v sinh

ho t, kinh doanh…thì kh n ng sinh l i l n và giá tr cao

 Hình dáng c a lô đ t nh vuông v c, g n m t ti n đ ng l n… thì có giá tr

l n h n nh ng lô đ t có hình d ng méo mó

Lể TH NG C ANH 21

V n đ đ nh giá b t đ ng s n:

nh giá b t đ ng s n là công vi c h t s c khó kh n và ph c t p do thông

th ng b t đ ng s n đ c k t h p b i hai y u t : đ t đai và công trình ki n trúc

g n li n v i đ t, do đó giá c b t đ ng s n c ng ph i bao g m hai y u t trên, tuy

nhiên:

 Giá c a v t ki n trúc, công trình tách riêng v i đ t đai thì ra có th xác đ nh

đ c d a trên vi c t ng h p các chi phí t o l p, c i t o công trình; tuy nhiên

trong m t s tr ng h p đ c bi t thì chi phí t o l p ch a h n là giá tr c a

công trình, v t ki n trúc do đó là nh ng chi phí liên quan đ n vi c kéo dài

th i gian thi công không c n thi t ho c do s a ch a l i công trình do l i thi

công…

 Giá tr c a đ t đai nhìn chung khó xác đ nh do nó ph thu c vào nhi u y u t không mang tính đ nh l ng nh hình dáng, v trí đ t, s thích, th hi u và

quan tr ng là m c đích s d ng c a ng i có nhu c u M c dù hi n nay có

nhi u ph ng pháp so sánh, ph ng pháp đ nh giá hàng hóa b t đ ng s n

đ ng s n Nhu c u b t đ ng s n có khi không b t ngu n t nhu c u s d ng ph n

v t ch t c a b t đ ng s n mà xu t phát t m c tiêu nh kinh doanh (mua đ bán),

nhu c u tích tr … Khác v i nhu c u s h u, nhu c u s d ng b t đ ng s n ch

y u l i là nhu c u g n v i ph n v t ch t c a b t đ ng s n nh s d ng đ t ru ng

đ tr ng tr t, dùng đ t đ đ xây d ng nhà, xây d ng v n phòng cho thuê…; do

đ c đi m này nên ng i có nhu c u s d ng b t đ ng s n không nh t thi t ph i

đ ng th i là ng i s h u Trên th c t đ đáp ng nhu c u s d ng b t đ ng s n,

ng i s d ng th ng đi thuê t nh ng ng i s h u b t đ ng s n

Lể TH NG C ANH 22

Cung b t đ ng s n: Do tính ch t đ c bi t c a hàng hóa b t đ ng s n nên cung b t

đ ng s n th ng thay đ i r t ch m so v i nhu c u b t đ ng s n trên th tr ng, s thay đ i ch m c a cung ch y u do trình t , th t c t o l p, thay đ i b t đ ng s n

c n nhi u th i gian so v i các hàng hóa thông th ng khác

V n đ xác đ nh cung c u hàng hóa cho th tr ng b t đ ng s n trong t ng giai

đo n ng n, trung, dài h n c ng là v n đ khá ph c t p do ph thu c vào r t nhi u

y u t không n đ nh và khó xác đ nh nh : t l t ng dân s , nhu c u c i thi n nhà

, yêu c u m r ng s n xu t công – nông nghi p… Do đó, vi c xác đ nh m c c u

phù h p v i đi u ki n kinh t xã h i c a t ng vùng g p r t nhi u khó kh n, có th

gây nên các tr ng thái c ng th ng c u hàng hóa b t đ ng s n ho c tình tr ng th a

cung trên th tr ng, t t c nh ng tr ng thái đó đ u tác đ ng đ n giá c a hàng hóa

b t đ ng s n và s n đ nh c a th tr ng b t đ ng s n nói chung

 Các ch th tham gia th tr ng

Tham gia giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n có các ch th sau:

 Cá nhân : Các cá nhân s h u b t đ ng s n tham gia vào th tr ng v i t cách là ng i bán, ng i cho thuê, ng i đem b t đ ng s n đi th ch p đ

vay v n, dùng b t đ ng s n đ góp v n liên doanh… Ng c l i, có m t s cá

nhân có nhu c u s d ng b t đ ng s n vào đ i s ng sinh ho t cá nhân ho c

s d ng vào m c đích s n xu t kinh doanh s tham gia giao d ch trên th

tr ng v i t cách là n i mua, đi thuê

 Doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n: Các doanh nghi p này đ c t ch c

theo nhi u lo i hình khác nhau nh doanh nghi p kinh doanh và phát tri n

nhà, doanh nghi p kinh doanh phát tri n h t ng… đây là lo i doanh nghi p

Lể TH NG C ANH 23

c p h th ng thông tin v b t đ ng s n S tham gia c a nhà n c vào th

tr ng b t đ ng s n th hi n trên hai m t: thông qua công c quy ho ch và

k ho ch cùng các đòn b y đ đi u ti t v mô th tr ng đ có bi n pháp đi u

ti t quan h cung c u và giá c

 Nhà th u xây d ng: Nhà th u xây d ng là thành ph n tr c ti p t o ra các

công trình xây d ng nh nhà , công trình công nghi p, th ng m i, d ch

v … đ t o ra hàng hóa b t đ ng s n cho th tr ng Ng i kinh doanh b t

đ ng s n c n đ n nhà th u xây d ng đ thi công xây d ng công trình Nhà

th u xây d ng đôi khi c ng m r ng kinh doanh sang l nh v c b t đ ng s n

 Các t ch c môi gi i, t v n: Quá trình khai phá, xây d ng, giao d ch và

qu n lý b t đ ng s n t ng đ i ph c t p nên ph n l n c bên bán l n bên

mua, có nh ng th i đi m đ u ph i c n đ n d ch v c a các chuyên gia t v n

nh ki n trúc s ; k s ; chuyên gia đ nh giá đ xác đ nh giá b t đ ng s n

trong quá trình giao dch, xác đ nh m c giá mua bán, cho thuê…; chuyên gia

môi gi i giúp hai bên mua bán g p nhau giao d ch, giúp làm h p đ ng mua

bán ho c cho thuê Th tr ng càng phát tri n thì h th ng các t ch c

chuyên v môi gi i, t v n b t đ ng s n càng phát tri n theo h ng chuyên

môn hóa

 Các đ nh ch tài chính: Ho t đ ng kinh b t đ ng s n đòi h i ph i có ngu n

v n l n Vì v y, ho t đ ng kinh doanh trên th tr ng b t đ ng s n c n ph i huy đ ng v n t các đ nh ch tài chính ho t đ ng trên th tr ng v n, các

đ nh ch tài chính này ch y u là ngân hàng Ngoài ngân hàng, các đ nh ch tài chính khác nh cá công ty b o hi m, công ty tài chính, qu đ u t … đ u

có th tham gia đ u t , kinh doanh trên th tr ng b t đ ng s n

2.1.2.4 Các lo i hình giao d ch b t đ ng s n hi n nay

a Giao d ch mua bán b t đ ng s n

Th i gian qua, giao d ch mua bán b t đ ng s n đ c th c hi n d i các hình

th c sau:

Lể TH NG C ANH 24

 Chuy n quy n s h u nhà đ ng th i v i chuy n nh ng quy n s d ng đ t

ho c chuy n nh ng quy n s d ng đ t nông nghi p, đ t lâm nghi p, đ t

có m t n c nuôi tr ng th y s n gi a các h gia đình cá nhân v i nhau;

 Chuy n nh ng quy n s h u nhà thu c s h u nhà n c cho ng i đang

thuê (h gia đình, cá nhân) cùng v i nh n quy n s d ng đ t;

 Chuy n nh ng quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t c a các doanh

nghi p kinh doanh phát tri n h t ng, kinh doanh phát tri n nhà cho h gia

đình, cá nhân;

 Chuy n quy n s h u công trình cùng v i nh n quy n s d ng đ t gi các t

ch c v i nhau ho c gi a các t ch c kinh t v i h gia đình, cá nhân;

 C ph n hóa doanh nghi p nhà n c, d n đ n chuy n nh ng b t đ ng s n

và quy n s d ng đ t

b Giao d ch cho thuê b t đ ng s n

K t khi n c ta chuy n sang n n kinh t th tr ng, nhu c u giao d ch b t

đ ng s n cho thuê ngày càng t ng Các lo i hàng hóa b t đ ng s n tham gia giao

d ch cho thuê bao g m nh ng lo i sau: thuê đ t, thuê l i đ t, thuê v n phòng làm

vi c, thuê nhà x ng s n xu t kinh doanh, thuê k t c u h t ng…

M t lo i hình giao d ch cho thuê b t đ ng s n khá ph bi n là giao d ch c a

các doanh nghi p kinh doanh k t c u h t ng cho các doanh nghi p trong và ngoài

n c thuê l i đ t xây d ng k t c u h t ng t i khu công nghi p, khu ch xu t, khu

công ngh cao

c Giao d ch th ch p b t đ ng s n

Trong th i đ i ngày nay, khi mà kinh t ngày càng phát tri n nhanh chóng,

do đó nhu c u v v n dùng cho ho t đ ng s n xu t kinh doanh, tiêu dùng ngày càng t ng Vì v y, đ đáp ng nhu c u này, các t ch c, cá nhân ph i đi vay v n

c a các đ nh ch tài chính đ m b o cho các kho n vay này, các t ch c, cá

nhân ph i có tài s n đ m b o tài s n đ m b o có tính an toàn nh t là b t đ ng s n

d Giao d ch b t đ ng s n góp v n liên doanh

Lể TH NG C ANH 25

Cùng v i s phát tri n c a ho t đ ng kinh t đ i ngo i, ho t đ ng đ u t

n c ngoài vào m t qu c gia n i đ a ngày càng t ng, nhi u d án đ u t n c ngoài đ c tri n khai d i hình th c liên doanh và h p đ ng h p tác kinh doanh

Trong ph n l n các d án liên doanh v i n c ngoài, ph n v n góp c a qu c gia

n i đ a là b ng giá t b t đ ng s n

2.2 Chính sách thu đ i v i s phát tri n th tr ng b t đ ng s n

2.2.1 H th ng chính sách đ i v i b t đ ng s n

 Thu s d ng đ t

Là lo i thu thu n đ nh hàng n m, thu trên t ng giá tr đ t nhân v i thu

su t Ng i s h u đ t (ho c ng i đ c Nhà n c giao đ t s d ng n đ nh, lâu

dài) có trách nhi m n p thu đ t nh m t lo i thu đánh vào tài s n M c đích thu

thu s d ng đ t là t n d ng và thúc đ y s d ng đ t có hi u qu , ng n ng a l ng

đo n, đ u c đ t đai Thu thu trên t ng giá tr đ t, đ t đai càng nhi u thì t ng giá

tr đ t càng cao, và n u thu su t l y ti n thì thu càng l n Ch s d ng đ t mà s

d ng không hi u qu thì ph i chuy n nh ng cho ng i khác Qua đó thúc đ y

vi c chuy n dch đ t đai m t cách h p lỦ, ng n ng a đ u c đ t đai, đ ng th i

đi u ti t cung v đ t đai

 Thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t (thu giá tr d t t ng thêm)

Thu thu nh p t quy n s d ng đ t là thu đánh m t l n khi phát sinh hành vi bán

(chuy n nh ng quy n s d ng) đ t, thu trên ph n thu nh p (giá tr gia t ng) khi

bán (chuy n nh ng quy n s d ng) đ t ây là m t lo i thu phát sinh không

th ng xuyên và ph thu c phát sinh d ch chuy n quy n s d ng đ t trên th

tr ng C n c tính thu giá tr gia t ng đ t đai là giá tr ròng đ c tính trên c s

l y giá chuy n giao tr đi v n, sau đó đem nhân v i thu su t thành s thu ph i

n p ây là lo i thu tr c thu i t ng thu là thu nh p ròng do v n đem l i, cho

nên thu giá tr gia t ng đ t đai thu c ph m trù thu thu nh p M i n c áp d ng

m t s c thu khác nhau nh ng thông th ng là thu thu nh p ho c thu giá tr đ t

t ng thêm

Lể TH NG C ANH 26

 Thu th a k , bi u t ng

Ng i s h u b t đ ng s n có quy n đ th a k ho c bi u, t ng b t đ ng s n

Thu th a k , bi u t ng đ c đánh giá m t l n khi phát sinh hành vi th a k ho c

t ng quà Thu đ c tính trên giá tr c a b t đ ng s n khi chuy n nh ng quy n

s h u nhân v i thu su t, trong đó, m c thu su t th ng là cao, tùy vào yêu c u,

m c đích đi u ti t và đ c đánh l y ti n M c đ l y ti n ph thu c vào m i quan

h gi a ng i nh n quy n s h u b t đ ng s n v i ng i t ng quà hay cho th a

k

2.2.2 c đi m c a thu b t đ ng s n

Thu b t đ ng s n, ngoài nh ng đ c đi m chung c a thu (tính c ng ch ,

tính pháp lý cao, là kho n đóng hóp không mang tính hoàn tr tr c ti p), còn có

m t s đ c đi m riêng sau:

Th nh t, thu b t đ ng s n là ngu n thu mang tính n đ nh và b n v ng c a ngân sách nhà n c Ngày nay, c c u kinh t c a các n c đã đ c chuy n đ i theo h ng t ng t tr ng các ngành phi nông nghi p, kéo theo s t ng tr ng

không ng ng c a ngu n thu NSNN trong các l nh v c quan tr ng c a các c p

chính quy n, nh t là chính quy n đ a ph ng M t khác, cùng v i s phát tri n c a

n n kinh t , th tr ng b t đ ng s n c ng ngày đ c m r ng và phát tri n theo, làm gia t ng s thu NSNN trong l nh v c kinh doanh b t đ ng s n

Th hai, vi c đ nh giá b t đ ng s n đ đánh thu là v n đ h t s c quan

tr ng C s c a thu b t đ ng s n là t ng giá tr b t đ ng s n ho c ch là giá tr

t ng thêm c a b t đ ng s n, nh ng dù d i hình th c nào thì đ tính vào b t đ ng

s n c ng ph i ti n hành đ nh giá b t đ ng s n Vi c đ nh giá b t đ ng s n có th

đ c th c hi n m t l n đ xác đ nh cho nhi u k tính thu ho c xác đ nh cho t ng

l n tính thu tùy thu c vào t ng lo i thu và t p quán c a t ng n c Vi c đ nh giá

b t đ ng s n chính xác hay không chính xác s nh h ng tr c ti p t i s thu

ph i n p c a các đ i t ng n p thu

qu , h n ch đ u c ; khuy n khích t o hàng hóa cho th tr ng

B ng vi c ban hành các lu t thu , Nhà n c quy đ nh đánh thu hay không đánh thu , đánh thu cao hay đánh thu th p vào các hành vi n m gi , ho c

chuy n d ch b t đ ng s n Thông qua đó, tác đ ng ho c làm thay đ i quan h cung

c u v b t đ ng s n trên th tr ng, góp ph n vào vi c bình n giá c trên th

tr ng b t đ ng s n

h n ch vi c đ u c , thúc đ y s d ng b t đ ng s n có hi u qu Nhà

n c s đánh thu cao đ i v i các tr ng h p n m gi nhi u đ t đai, mua đi bán

l i nhi u l n trong th i gian ng n, n m gi đ t đai nh ng không s d ng ho c s

d ng không đúng m c đích

khuy n khích các thành ph n kinh t tham gia vào vi c phát tri n b t

đ ng s n nh m đáp ng nhu c u c a th tr ng Nhà n c th c hi n đánh thu

ho c không đánh thu đ i v i các tr ng h p s d ng đ t đ xây d ng nhà chung

c , xây d ng c s h t ng đ phát tri n qu đ t , xây d ng các khu công nghi p,

các khu ch xu t…

Th hai, thu b t đ ng s n là m t công c đ đi u hòa thu nh p, th c hi n

công b ng xã h i trong s d ng và chuy n d ch b t đ ng s n

Vi c đ m b o tính công b ng trong vi c n m gi , s d ng và chuy n nh ng

đ t đai nói riêng và b t đ ng s n nói chung có Ủ ngh a h t s c quan tr ng B i l ,

đ t đai là do thiên nhiên ban t ng, v nguyên t c, m i công dân c a m t qu c gia

đ u có quy n nh nhau trong vi c n m gi , s d ng quà t ng đó M t khác, giá

c a m t m nh đ t nào đó t ng lên là do s phát tri n kinh t - xã h i và đ u t c a

xã h i h n k t qu lao đ ng hay đ u t c b n c a ng i tr c ti p s h u ho c s

d ng chúng; ph n l n giá tr t ng thêm ph i đ c đi u ti t m t cách thích h p

Tr c đây, các n c th ng quy đ nh h n m c th p nh t đ i v i t ng đ i t ng

Lể TH NG C ANH 28

trong xã h i đ đ m b o s công b ng đó Tuy nhiên, hi n nay, h u h t các n c

đã b quy đ nh mang tính hành chính và thay vào đó là th c hi n s công b ng

thông qua công c thu

Th ba, thông qua thu Nhà n c th c hi n vi c ki m tra, ki m soát đ i v i

vi c qu n lý, s d ng kinh doanh b t đ ng s n, t đó ch đ ng đi u ti t l ng

cung trên th tr ng b t đ ng s n

Vai trò này xu t phát t quá trình t ch c th c hi n các lu t thu đ i v i đ t đai trong th c t thu đ c thu và th c hi n đúng các lu t thu đã đ c ban hành, c quan thu , c quan đ a chính và các c quan có liên quan ph i b ng m i

bi n pháp n m v ng s l ng, quy mô b t đ ng s n mà t ng đ i t ng n m gi ,

tình hình chuy n d ch b t đ ng s n t ng i này sang ng i khác T đó, Nhà

n c có th ch đ ng trong vi c đi u ti t l ng cung b t đ ng s n, đ ng th i, phát

hi n ra nh ng vi c làm sai trái, vi ph m pháp lu t c a t ch c, cá nhân, ho c phát

hi n ra nh ng khó kh n, v ng m c trong th c ti n, k p th i đ xu t v i c quan

có th m quy n đ tháo g

Tóm l i, thông qua chính sách thu , Nhà n c th c hi n đi u ti t th tr ng

b t đ ng s n, đ c bi t là đ a tô chênh l ch đ i v i các tr ng h p do Nhà

đ t đai, h n ch đ u c , đ ng th i vi c gi m thu trong giao d ch trên th tr ng

m c h p lý s khuy n khích các giao d ch chính th c; kh c ph c tình tr ng giao

dch “ng m”, các hành vi tr n tránh ngh a v tài chính gây th t thu cho ngân sách Nhà n c

Lể TH NG C ANH 29

3 s đi sâu phân tích th c tr ng v th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam trong giai

đo n hi n nay

Lể TH NG C ANH 30

T I VI T NAM TRONG GIAI O N HI N NAY

3.1 Khái quát quá trình hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ng

ru ng đ t và c i t o công th ng nghi p t b n t doanh mi n B c, đ t đai và

b t đ ng s n đ c phân ph i l i, các giao d ch v b t đ ng s n trên th c t v n

đ c th c hi n nh ng không ph bi n Các bên tham gia giao d ch theo cách th c

t tìm đ n nhau và t th a thu n giá c Trong giai đo n này, m c dù Nhà n c

ch a có v n b n pháp lu t v giao d ch b t đ ng s n, nh ng Nhà n c v n th a

nh n h p th c hóa các th t c giao d ch mua bán, thuê m n… và thu l phí tr c

b (thu tr c b ) khi đ ng kỦ quy n s h u nhà, đ t

c đi m ch y u c a th tr ng b t đ ng s n trong giai đo n này là m t th

tr ng t phát; Nhà n c ch a có khung pháp lỦ cho th tr ng b t đ ng s n; ch a

xu t hi n các t ch c kinh doanh, môi gi i, d ch v b t đ ng s n

Hi n pháp n m 1980 qui đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân và nghiêm c m

vi c mua bán đ t đai Vì v y, Nhà n c không ban hành các v n b n pháp lu t cho

th tr ng b t đ ng s n Vi c đ ng kỦ quy n s h u tài s n, đ ng kỦ quy n s

d ng đ t c ng không đ c th c hi n, vì theo logic đ t đai thu c s h u toàn dân

và đ c giao cho khu v c kinh t nhà n c và kinh t h p tác xã Quan h chuy n

d ch mua bán đ t đai, thuê m n, c m c không đ c th a nh n

Nhìn chung, trong giai đo n t n m 1980 đ n đ u th p k 90, th tr ng b t

đ ng s n Vi t Nam là th tr ng ng m và hình thành m t cách t phát

Lể TH NG C ANH 31

(Ngu n: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com)

3.1.2 Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam giai đo n t n m 1993 đ n n m

2003

Hi n pháp n m 1992 qui đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân, Nhà n c th ng

nh t qu n lỦ toàn b đ t đai theo qui ho ch và theo pháp lu t, b o đ m s d ng đúng m c đích và có hi u qu Trên c s hi n pháp, i u 1 Lu t t đai n m

1993 l i kh ng đ nh: " t đaỄ tểu Ế s ể u tỊàỉ ếâỉ ếỊ Nểà n Ế tể ỉỂ ỉể t

Ọu ỉ ệý", đ ng th i, Nhà n c b o v l i ích h p pháp c a ng i s d ng đ t

i u 3, Lu t t đai n m 1993: “Nhà n Ế b Ị ể Ọuy ỉ ốà ệ Ễ íẾể ể ị pháp Ế a

ng Ễ s ế ỉỂ đ t; t Ếể Ế, ể ỂỄa đìỉể, cá ỉểâỉ đ Ế Nhà n Ế ỂỄaỊ đ t ẾểỊ tểuê đ t, ỉể ỉ Ọuy ỉ s ế ỉỂ đ t t ỉỂ Ễ ỆểáẾ Ếó ẾáẾ Ọuy ỉ ốà ỉỂể a ố Ế a

ng Ễ s ế ỉỂ đ t tểeỊ ỌuỄ đ ỉể Ế a Lu t ỉày ốàẾáẾ ỌuỄ đ ỉể ỆểáẾ Ế a ịểáị ệu t

ả ỂỄa đìỉể, Ếá ỉểâỉ đ Ế Nểà n Ế ỂỄaỊ đ t Ếó Ọuy ỉ Ếểuy ỉ đ Ễ, Ếểuy ỉ

nh ỉỂ, ẾểỊ tểuê, tể a Ệ , tể Ếể ị Ọuy ỉ s ế ỉỂ đ t; ẾáẾ Ọuy ỉ, ỉỂể a ố Ế a

ng Ễ s ế ỉỂ đ t Ếể đ Ế tể Ế ểỄ ỉ tọỊỉỂ tể Ễ ể ỉ ỂỄaỊ đ t, tểuê đ t ốà đúỉỂ

m Ế đíẾể s ế ỉỂ Ế a đ t đ Ế ỂỄaỊ, đ Ế tểuê tểeỊ ỌuỄ đ ỉể Ế a Lu t ỉày ốà các Ọuy đ ỉể ỆểáẾ Ế a ịểáị ệu t” Ti p đó, B lu t Dân s n m 1995 đã có qui đ nh

v các đi u ki n, n i dung h p đ ng mua bán tài s n, v chuy n đ i, cho thuê, th

ch p quy n s d ng đ t ây là s thay đ i mang tính đ t phá, t o c s pháp lỦ cho s hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n

Tuy m i hình thành, nh ng th tr ng b t đ ng s n đã t ng b c góp ph n c i thi n đi u ki n s ng c a nhân dân, t ng c ng hi u qu s d ng và kinh doanh đ t đai, nhà x ng, b c đ u bi n b t đ ng s n tr thành ngu n l c quan tr ng trong

vi c đ i m i và phát tri n kinh t – xã h i c a đ t n c

Tuy nhiên, trong th i gian này th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam v n còn trong giai đo n manh nha, còn nhi u h n ch , khi m khuy t c v công tác qu n lỦ nhà n c và ho t đ ng c a th tr ng Th c t hi n nay, bên c nh th tr ng b t

đ ng s n chính th c v n t n t i song song th tr ng b t đ ng s n không chính

Lể TH NG C ANH 32

th c Th tr ng b t đ ng s n đang n i lên nh là m t thách th c đ i v i xã h i và công tác qu n lỦ nhà n c v b t đ ng s n Theo c tính, m i có 30% các giao

đi u ki n đ c giao d ch quá ch t ch , vì th ch a phát huy đ c vai trò tích c c

c a th tr ng b t đ ng s n đ i v i quá trình phát tri n kinh t -xã h i

Có th đánh giá th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam là th tr ng không chính th c Kh i l ng l n các b t đ ng s n không có đ y đ đi u ki n pháp lỦ khi tham gia vào các giao d ch dân s (nh bán quy n s d ng đ t, nhà, th ch p,

cho thuê…) trên th tr ng b t đ ng s n chính th c Do thu và phí đ i v i các giao d ch đ t đai, b t đ ng s n còn khá cao, th t c h p th c hoá r m rà, th ng gây khó kh n cho th tr ng giao d ch b t đ ng s n chính th c Chính vì v y, giao

d ch mua bán trao tay trên th tr ng phi chính th c là ph bi n, chi m t i h n 70% s l ng giao d ch v b t đ ng s n

( Ngu n: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com)

âu là nguyên nhân làm cho th tr ng phi chính th c phát tri n? Có th đ a

ra m t s nguyên nhân sau:

 Nguyên nhân đ u tiên ph i nói t i là nh n th c pháp lu t v quy n s h u tài

s n c a ng i dân còn y u Lâu nay ng i ta mua, bán hay cho nhau quy n

th a k m t ngôi nhà hay b t c đ ng s n nào khác đ u giao d ch b ng

mi ng ho c làm gi y vi t tay v i nhau H quan ni m cái nhà h đang m c

nhiên là c a h cho dù h có làm th t c sang tên đ i ch hay không thì c ng

ch ng quan tr ng

Lể TH NG C ANH 33

 Các quy đ nh pháp lý v vi c mua, bán, sang nh ng, th a k nhà đ t còn

quá nhi u b t c p Có th nói đ hoàn thành đ c m t h p đ ng mua, bán sang nh ng, th a k thì ng i dân còn ph i qua nhi u th t c r m rà, ph i

qua nhi u c quan ch c n ng, nhi u c p và m t nhi u th i gian Còn các quy

Hi n t i giá nhà đ t TP.HCM đ c giao d ch trên th tr ng r t cao, trong

khi giá do UBND Thành ph quy đ nh ch b ng 20-40% giá th tr ng Vì giá đ t cao nh v y nên nh ng v trí đ p các vùng đô th đ u có nh ng “đ i gia” trong th tr ng đ a c mua đ u c , ch c h i giá lên đ tìm ki m l i

nhu n Chính vì v y, vi c mua bán c a nh ng đ i t ng này th ng là nh ng

giao d ch ng m, đ u c , sang tay b t h p pháp nh m m c đích tr n tránh các

th t c và ngh a v thu c a c quan qu n lý

3.1.3 Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam giai đo n t n m 2003 đ n nay

 Giai đo n n m 2003 ậ 2006:

kh c ph c nh ng h n ch c a Lu t đ t đai n m 1993, ngày 26/11/2003

Qu c H i đã thông qua Lu t đ t đai và có hi u l c thi hành ngày 1/1/2004 Theo

Lu t đ t đai n m 2003, c ch “xin – cho” v đ t đai b xóa b , giá đ t trên th

tr ng b t đ ng s n có xu h ng ch ng l i và đi xu ng, hi n t ng đ u c v đ t

và c t tr ti n ti t ki m b ng vi c đ u t b t đ ng s n c ng gi m m nh C n s t giá đ t n m 2001 – 2003 b t đ u l ng d u, th tr ng b t đ ng s n trong th i k này có xu h ng phát tri n không lành m nh S m t cân đ i nghiêm tr ng gi a

cung và c u trong giao d ch b t đ ng s n đang di n ra Cung có chi u h ng gi m

do ít nhà đ u t m i s n sàng và các nhà đ u t c ng đang g p khó kh n nh t

đ nh Th tr ng b t đ ng s n n m sau l nh h n n m tr c, các giao d ch mua bán

b t đ ng s n ít và m c giá th p h n so v i nh ng n m 2001, 2002 Theo s l n

Lể TH NG C ANH 34

th ng kê t B Xây d ng; n m 2003 giao d ch b t đ ng s n thành công gi m 28%,

n m 2004 gi m 56% và n m 2005 gi m 78% Giá nhà đ t 1 s t nh, thành phía

B c, trong th i k này đã gi m m nh, có n i giá h t i 30 – 40% mà giao d ch v n

không thành công M t s khu đô th l n Hà N i và TP.HCM, giá 1m2

Nhìn chung th tr ng b t đ ng s n trong giai đo n này khá m đ m Lo i

b t đ ng s n nh l ngày càng tr nên khan hi m do quy đ nh m i theo Ngh đ nh

181 h ng d n thi hành Lu t đ t đai n m 2003 là c m phân lô bán n n; lo i b t

đ ng s n có giá tr cao r t khó giao d ch; khu v c nhà bi t th , nhà riêng l có s c

mua gi m sút ngo i tr c n h chung c cao c p có ch t l ng t t và v trí thu n

l i Có d án đang tri n khai nh ng thi u v n, v n vay t các ngân hàng b ng ng

l i, hàng hóa b t đ ng s n b đ ng, s giao d ch thành công m c th p

Hi n t ng trên c a th tr ng b t đ ng s n g i là hi n t ng “đóng b ng”

Hi n t ng này có nguy c tìm n h u qu vô cùng to l n, các doanh nghi p kinh

doanh b t đ ng s n có nguy c b phá s n, h th ng ngân hàng c ng g p nhi u khó

kh n ng th i kéo theo đó là hàng lo t các ho t đ ng d ch v v môi gi i, xây

d ng c ng nh đ i s ng c a ng i lao đ ng h at đ ng trong l nh v c này c ng

g p khó kh n

C ng trong giai đo n này, th tr ng b t đ ng s n phi chính th c v n phát

tri n m nh, giá đ t v n đ ng m c cao S t ng giá này là do chi ph i c a gi i

đ u c ch không ph i giá t ng do quy lu t cung c u Do đó, khi các chính sách

m i v đ t đai ra đ i đã có m t s tác đ ng tích c c, nh Lu t nhà đ c Qu c

h i thông qua và có hi u l c ngày 1/1/2006 nh m m c đích lành m nh cho th

tr ng b t đ ng s n, đ c bi t là t o đi u ki n cho m i ng i có th ti p c n v i

nhà

Lể TH NG C ANH 35

Th tr ng b t đ ng s n đóng b ng là do m t s nguyên nhân sau:

Th nh t: Chính sách v đ t đai trong giai đo n này c ng phát sinh m t s

h n ch nh theo quy đ nh c a Lu t đ t đai n m 2003 và các v n b n h ng d n liên quan đ n vi c giao đ t, cho thuê đ t ph i thông qua đ u giá quy n s d ng đ t

ho c đ u th u l c ch n ch đ u t nh ng ch a có h ng d n c th , k p th i làm

cho nhi u đ a ph ng lúng túng khi th c hi n Vi c th c hi n Lu t đ t đai n m

2003 và Ngh đ nh 181 h ng d n thi hành Lu t đ t đai đã gây ra nh ng tác đ ng

ng c chi u, theo h ng t o đi u ki n thu n l i cho các doanh nghi p ít v n và

ch a có ti p c n đ c v i đ t Thêm vào đó ng i dân có tâm lý e ng i các quy

đ nh m i v th t c pháp lý, v ngh a v tài chính trong giao d ch b t đ ng s n

làm gi m trong th i gian qua

Th hai là chính sách đ u t b t đ ng s n: Do ch t l ng các d án đ u t

kinh doanh b t đ ng s n và vi c xem xét hi u qu c a các d án này không đ c

th c hi n t t nên xu t hi n tình tr ng đ u t các d án b t đ ng s n tràn lan Nhi u khu đô th m i, các d án kinh doanh b t đ ng s n ra đ i d n đ n th a cung gi

t o Vi c đ u t b t đ ng s n m t cân đ i v ch ng lo i, th a b t đ ng s n giá tr cao nh ng thi u b t đ ng s n giá tr th p, vì v y ch có nh ng ng i giàu m i mua

đ c b t đ ng s n, thi u hàng hóa b t đ ng s n cho ng i có thu nh p trung bình

Th ba là Chính sách tài chính: C ch n p ti n s d ng đ t tr c khi giao

đ t hay cho thuê đ t ch a h p lỦ gây khó kh n v m t tài chính cho các doanh

nghi p kinh doanh b t đ ng s n, đ c bi t là nh ng d án l n

Th t là chính sách tín d ng: Lãi su t ngân hàng th ng m i ngày càng

t ng, th i h n cho vay ng n và h n m c tín d ng c ng h n ch … làm nh h ng

l n đ n vi c huy đ ng cho đ u t vào b t đ ng s n

Th ỉ m là giá và c c u hàng hóa b t đ ng s n: giá c hàng hóa b t đ ng

s n đ c đ y lên quá cao trong giai đo n 2001 – 2003, không ph n ánh đúng giá

tr th c c a b t đ ng s n, v t kh n ng c a ph n l n ng i dân Trong khi đó các

doanh nghi p có xu h ng đ u t vào nh ng b t đ ng s n có giá tr l n, nh ng b t

đ ng s n giá tr th p ít đ c quan tâm

Lể TH NG C ANH 36

 Giai đo n 2007 ậ 2008:

Sau th i gian đóng b ng thì th tr ng b t đ ng s n n m 2007 đã th t s n i

b t v i không khí giao dch sôi đ ng và m c giá nhà đ t, c n h chung c cao c p

t ng v t Qu th t quý I/2007 th tr ng b t đ ng s n b t đ u sôi đ ng R t nhi u

trung tâm môi gi i b t đ ng s n đã ghi nh n nh ng báo cáo giao d ch sáng s a

h n r t nhi u ngay trong nh ng ngày đ u tháng 1 Nhi u giao d ch đ c th c hi n

thành công R t nhi u ng i mua trong s đó là nh ng ng i thu đ c kho n l n

t nh ng giao d ch trên th tr ng ch ng khoán, h tìm ki m bi t th và nhà cao

c p b ng s ti n l i ch ng khoán Không ch nh ng giao dch mua bán nhà đ t ,

ngay c nhu c u v đ t xây d ng công s , c quan c ng tr nên “nóng” khi giá thuê v n phòng ngày càng t ng và vi c s h u “đ t” m t v n phòng là ph ng

pháp ti t ki m h n r t nhi u i t ng c a th tr ng b t đ ng s n còn là nh ng

d án xây d ng các khách s n cao c p xung quanh các khu nhà làm vi c m i c a chính ph Ch xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm H i Ngh Qu c Gia mà đã

có s c nh tranh quy t li t gi a các ch đ u t t Hàn Qu c và Nh t B n v i s

v n lên t i hàng tr m tri u USD C u nhà đ t t ng th t s , ng i ta không ch c n

đ t mà còn có kh n ng chi tr v i m c giá cao, đi u đó gi i thích ph n nào “b ng tan” nh ng giá nhà đ t không h gi m, đ c bi t là nh ng c n h cao c p, nh ng khu nhà v n phòng g n các khu đô th m i đ t khách n c ngoài Giá các c n h chung c đã t ng d n t 6-8 tri u đ ng /1m2

lên t i 10-13 tri u đ ng/1m2

Và hoàn toàn không ch c n h nào ch u bán v i giá th p h n m c này Không ch đ t

khách mà th tr ng còn d i dào r t nhi u nh ng d án đ u t m i Nh khu đô

th An Khánh do Vinaconex đ u t , kéo thêm c nhà đ u t Hàn Qu c b v n,

nâng m c đ u t lên t i 2 t USD Nh ng khu đô th , cao c nhà ch a xây d ng xong thì đã ch t kín danh sách đ ng kí và n p đ t c c

Sang t i quỦ II n m 2007 thì th tr ng b t đ ng s n “s t” th t s Giá nhà

đ t t ng đ n chóng m t, có n i h n 30% giá tr c, có n i 50%, hay 80%, và th m chí là 100% giá th t Các v giao d ch mua nhà t ng giá tr t d i 3 t đ ng lên

Lể TH NG C ANH 37

t i 5-6 t đ ng Nh ng ng i mua v n ti p t c đ xô mua, ph n nào là do tâm lý

s r ng không mua gi mai còn t ng n a Ch này giá t ng thì ch khác giá đ t

c ng ph i t ng theo Và ng i mua v n chi tr đ c thì giá v n c t ng T i Sài Gòn ch ng h n, ch n i trong vòng 3 tu n, giá nhà khu dân c Thái S n (huy n Nhà Bè) đã t ng t 5,5-6 tri u đ ng/1m2 lên t i 10-11 tri u đ ng/1m2 Còn Hà

N i, khu v c “đ c đ a” v i giá bán t ng trung bình thêm 30% là các khu chung c cao c p trong trung tâm thành ph , và khu C u Gi y – T Liêm

Nh ng c n s t đ t c c b b t đ u làm đau đ u nh ng nhà qu n lỦ Các nhà

qu n lỦ nh n ra r ng, c n s t nhà đ t c c b x y ra ph n nào là do quy ho ch ch a

đ ng đ u, chính sách quy ho ch đô th ch a phù h p, ch y u v n là cách m r ng

đô th theo ki u “v t d u loang” Chính đi u này đã làm giá đ t tr nên không h p

lỦ c khu ngo i thành và n i thành Giá nhà đ t n i thành t ng thì nh t đ nh giá

B t đ ng s n khu ngo i thành c ng không th gi m Không ch v y, chính sách thu đã tr nên l c h u không th ng n đ c nh ng tr ng h p đ u c nhà đ t,

gây nên các c n s t o i u này đ t ra yêu c u cho các nhà qu n lỦ c n minh

b ch hóa th tr ng B t đ ng s n, đ v a có th th y rõ đ c ngu n cung B t

đ ng s n hi n nay ra sao, và ngu n c u không chính th c (chi m 80% th tr ng)

th c s m c nào?

Và hành lang pháp lỦ cho th tr ng B t đ ng s n ngày càng tr nên rõ ràng,

h p lỦ nh Lu t kinh doanh B t đ ng s n, Lu t ng kỦ B t đ ng s n, Lu t thu

s d ng đ t, Lu t Nhà , chính sách áp d ng cho Vi t Ki u mua nhà…đã đ c hoàn thi n và b t đ u có hi u l c Vi c này ph n nào t o ra nh ng d đoán v s bùng n th tr ng B t đ ng s n vào quỦ cu i cùng trong n m 2007

S t B t đ ng s n qu th c không th ch m d t cho t i khi nào cung đ c u

Th c t là dù các d án trên gi y t là r t nhi u nh ng đã hoàn thành và đi vào n

đ nh thì l i không đ đ i v i nhu c u c a c ng i dân, và nh ng nhà đ u t kinh

doanh khác Các khu đô th m i cao c p còn trong tình tr ng d dang và nhi u khu đ t v n tr ng

Lể TH NG C ANH 38

H n n a, l m phát n y sinh t nhi u m t hàng dành cho thi công xây d ng

nh s t thép, xi m ng, x ng d u đ i giá, nhân công t ng v v đã khi n cho giá các khu nhà cao c p tr nên đ t đ h n Tr c kia giá kh i đi m mua nh ng khu

này ch vào kho ng 5-6 tri u đ ng/ m2 thì nay do l m phát và ti n đ u t t ng mà các ch đ u t đã t ng giá lên t i 17-18 tri u đ ng/ m2 giá g c

Qu th t 2007 đã ghi d u m t n m “b ng tan” và “lên s c”, “lên s t” cho th

tr ng B t đ ng s n Vi t Nam

Nguyên nhân v s h p d n này c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam là do:

 Th nh t, bên c nh t c đ t ng tr ng kinh t m nh m trong vòng 10 n m qua và đ a v thành viên T ch c Th ng m i Th gi i (WTO) t đ u n m

2007, Vi t Nam còn có m t c u trúc dân s đáng m c v i t l dân s tr

m c cao.Chính nh ng y u t này thúc đ y m nh m quá trình đô th hóa và làm t ng kh n ng chi tr c a ng i dân, góp ph n duy trì và th m chí còn

t o ra t c đ t ng tr ng kinh t m nh m h n

 Th hai, cùng v i vi c gia nh p WTO, Vi t Nam đã c i thi n h th ng lu t pháp c a mình, trong đó có Lu t t đai Vi c ban hành Ngh đ nh 84 vào tháng 6 n m ngoái đã khi n th tr ng b t đ ng s n tr nên h p d n h n đ i

v i các nhà đ u t n c ngoài

N i ti p th tr ng b t đ ng n m 2007 thì th tr ng b t đ ng s n n m 2008

là n m đ u tiên trên th tr ng b t đ ng s n, giá nhà đ t di n bi n theo chi u

h ng ch đ o là liên t c đi xu ng, không nh tr c đây giá nhà đ t ch đ ng và

có đi lên, ch không đi xu ng Cu i n m 2007 và đ u n m 2008 là m t th i đi m

khó quên, khi th tr ng nhà đ t TP.HCM và c khu v c ông Nam B b r i vào

c n s t giá ch a t ng th y Giá nhà đ t d ng nh t ng t ng gi , ch không ph i

t ng ngày nh nh ng c n s t tr c đó Ch trong m t th i gian ng n ch a đ n 3 tháng (tháng 12/2007 đ n 2/2008), giá nhà đ t đã t ng bình quân 300%, th m chí

có n i t ng đ n 500% M t s d án xây d ng chung c tung hàng ra bán ngay

th i đi m th tr ng đang "khát", ch đ u t v b Có nh ng tr ng h p - cùng 1

Lể TH NG C ANH 39

d án, cùng m t lo i c n h , nh ng gi a 2 đ t bán hàng giá đã t ng h n 1.200

USD/m2, th nh ng v n không đ hàng đáp ng nhu c u th tr ng C vài ngày

l i có m t v mua c n h chung c , ch ng khác gì mua g o, th t th i bao c p

Ng i ta ph i x p hàng qua đêm, chen l n, đ p lên nhau, gây náo lo n c m t khu

ph ch đ giành m t su t đ t c c mua c n h V t v nh ng c ng b công, vào

th i đi m đ u n m 2008, n u có m t su t mua c n h chung c , khi nh ng l i

ch c ch n s b túi không d i 50 tri u đ ng, nhi u tr ng h p còn đ m h n - lên

đ n trên 10.000 USD Món m i béo b , ch trách thiên h đua nhau vay ti n đ u

t vào đ a c, mà không c n ngh đ n ngày th tr ng b s p đ do phát tri n quá

nóng Không ch c n h chung c nóng s t tr c làn sóng "đón gió" Vi t ki u v mua nhà, mà đ t d án c ng s t nóng không kém T khu Nam Sài Gòn đ n khu

lân c n khu đô th m i Th Thiêm, lan r ng sang Nh n Tr ch, Long Thành ( ng

Nai) B n Cát, Th D u M t (Bình D ng) n i nào giá đ t c ng t ng ít nh t 3

l n C n s t đã đ y giá nhà đ t lên đ n đ nh đi m t d án Him Lam - Kênh T

sau 3 tháng, t 30 tri u đ ng/m2 (m t ti n đ ng 35m) đã v t lên 90 tri u

đ ng/m2 t d án An Phú - An Khánh (qu n 2, lân c n khu đô th m i Th

Thiêm) c ng ng t ng ng 70-80 tri u đ ng/m2 Trong c n s t nhà đ t, các ph ng

ti n truy n thông "kh n c " thông tin v các c nh báo, d báo, đánh giá c a các

chuyên gia v s r i ro c a vi c đ u t vào nhà đ t theo ki u phong trào Th

nh ng b t ch p t t c , th tr ng v n c nóng nh th ng

C n s t nhà đ t n m 2008 ch ch m d t khi có thông tin B Xây d ng d

ki n đánh thu l y ti n vào nhà đ t và ngân hàng áp d ng chính sách th t ch t tín

d ng b t đ ng s n chính sách th t ch t ti n t , ngu n cung t các ngân hàng b c t

đ t Nh ng "ngày vui" nhà đ t ng n ch ng tày gang, th nh ng h u qu c a c n

s t nhà đ t đ u n m 2008 đ l i ch c ch n s kéo dài trong nhi u n m Tháng

4/2008 - m t tháng sau khi có chính sách th t ch t ti n t - trên th tr ng b t đ ng

s n b t đ u xu t hi n làn sóng tháo ch y Làn sóng tháo ch y đã kéo giá nhà đ t

liên t c s t gi m, v i t c đ s t gi m ngày càng gia t ng Sau 6 tháng liên t c

gi m giá, đ n cu i n m 2008 nhà đ t trên th tr ng đã m t bình quân 50% giá tr

Lể TH NG C ANH 40

so v i th i đ nh đi m c n s t Các d án trong nh ng khu v c có ti m n ng phát

tri n nh Nam Sài Gòn - lân c n khu đô th m i Th Thiêm b m t giá kho ng 50%, nh ng so v i nhi u khu v c khác thì m c m t giá này v n còn khá nh

Th m chí, nhi u d án to l c trong các khu v c h i đ đi u ki n phát tri n đã m t

70% giá tr n c nh các d án trên đ a bàn các ph ng Ph c Long A, Ph c

Long B, Phú H u - qu n 9; Ph c Ki ng - huy n Nhà Bè, đ nh đi m c n s t lên

đ n x p x 30 tri u đ ng/m2

thì nay ch còn t 8 đ n 12 tri u đ ng/m2

ây là n m đ u tiên mà di n bi n th tr ng b t đ ng s n đi ng c l i quy

lu t di n bi n c a các n m tr c K t khi th tr ng b t đ ng s n m i manh nha hình thành đ n tr c n m 2008, thì h u nh di n bi n giá c ch có đi lên ho c

đ ng, ch ch a bao gi có tình tr ng m t giá đ n 50 - 70% nh n m 2008

Nhìn chung, th tr ng c n h Vi t Nam trong n m qua đã t ng tr ng

m nh m và xu th này đ c d báo s còn ti p t c trong ng n h n do cung th p,

c u cao, nh t là nhu c u c a t ng l p trung l u đang n i lên Ph n đông khách hàng trên th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam hi n v n là ng i đ a ph ng, nh ng

ch p nh n r i ro N u bi t ch p th i c , ch c ch n h s b túi đ c không ít

 Giai đo n t n m 2009 đ n nay

Tuy giai đoan 2007 - 2008 có s bi n đ i d n đ n tình tr ng “ng đông”

nh ng v i nh ng c n sôt nhe đâu n m 2007 vân tao s kh i s c cho thi tr ng

B S ên n m 2009, môt th i ky m i cua nha đât lai m ra khi tiêp tuc xuât hiên

nh ng “c n sôt” nhe vao n a cuôi n m 2009, báo hi u s ph c h i và t o k v ng

cho nhà đ u t C n sôt nhe đâu tiên phai kê đên la đât ông Nai Theo đ án

m r ng TP Biên Hòa , các xã trong đê an l p t c s t đ t nông nghi p Giá đ t