Xác định giá trị đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư công trình xây dựng nâng cấp mở rộng cầu Kinh Thanh Đa, quận Bình Thạnh TP.HCM

 TƠiăs năvôăhìnhănh ăquy năthuăl iăt ăm tăỦăt ng,ăquy năs ăh uătríătu ,ăbaoăg m: - Quy nătácăgi ălƠăquy năc aăt ăch c,ăcáănhơnăđ iăv iătácăph măv năh căngh ăthu t,ăkhoaă h cădoămìnhăsa

Tôi xin cam đ oan t t c c c n i dung c a lu n v n này đ u đ c hình thành

t ý t ng c a c nhân tôi, d i s h ng d n c a th y Ngô V n Phong, c c tài

l u, s l u đ c thu th p hoàn toàn trung th c

Thành Ph H Chí Minh, ngày 2 tháng 4 n m 2012

Tá gi lu n v n

Vi Ti n t

L I C M N

ăhoƠnăthƠnhăđ căđ ătƠiăt tănghi pănƠy,ăemăxinăg iăl iăc mă năchơnăthƠnhăđ nă

th yăNgôăV năPhongăng iămƠăđưătr căti păh ngăd nătruy năđ tănh ngăkinhănghi m quý báuăchoăemătrongăsu tăth iăgianăhoƠnăthƠnhăkhóaălu n

Emăxinăc mă năđ năcácăth yăcôăgi ngăd yătrongătr ngă iăh căKinhăT ăThƠnhă

Ph ăH ăChíăMinhăng iămƠăđưăd yăđ ,ăgiúpăđ ăemătrongăsu tăquáătrìnhăh c

EmăxinăchơnăthƠnhăc mă năcôngătyăc ăph năTh ngăm iăD chăv ăvƠăT ăv năH ngăc,ăđưăt oăđi uăki năchoăemăh căh iăkinhănghi mătrongăsu tăquáătrìnhăth căt p

Conăxinăc mă năđ năchaăme,ăanhăch ,ăôngăbƠăchúăbácătrongăgiaăđìnhăvƠăcácăb năđưă

h tălòngăquanătơmăgiúpăđ ăvƠăt oăđi uăki năt tănh tăđ ăemăhoƠnăthƠnhăkhóaălu nănƠy

NH N XÉT C A GIÁO VIÊN H NG D N

NH N XÉT C A N V TH C T P P

M C L C

L i m đ u

CH NG I

C S Lụ LU N

1.1 T ngăquanăv ăth măđ nhăgiá 2

1.1.1 Kháiăni măth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

1.1.2.ă iăt ngăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

1.1.3ăVaiătròăc aăth măđ nhăgiáătrongăn năkinhăt ăth ătr ngError! Bookmark not defined

1.1.4.ăHo tăđ ngăth măđ nhăgiáătrêăth ăgi i Error! Bookmark not defined

1.1.5 Cácăt ăch căth măđ nhăgiáăqu căt ăvƠăkhuăv c Error! Bookmark not defined

1.2.ăC ăs ăgiáătr ăc aăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

1.2.1 Giáătr ăth ătr ngălƠmăc ăs ăchoăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

1.2.2 Giáătr ăphiăth ătr ngălƠmăc ăs ăchoăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

1.3.ăCácănguyênăt căth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

1.3.1 Nguyênăt căs ăd ngăt tănh tăvƠ cóăhi uăqu ănh t Error! Bookmark not defined

1.3.2 Nhómănguyênăt căd aătrênăquanăni măc aăng iăs ăd ngError! Bookmark not

defined

1.3.3 Các nguyênăt căliênăquanăđ năquáătrìnhăs d ngăb tăđ ngăs năăError! Bookmark

not defined

1.3.4 Cácănguyênăt căg năli năv iăth ătr ng Error! Bookmark not defined

1.4.ăCácăph ngăphápăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

1.4.1 Ph ngăphápăsoăsánh Error! Bookmark not defined

1.4.2 Ph ngăphápăchi phí Error! Bookmark not defined

1.4.3 Ph ngăphápăthuănh p 2Error! Bookmark not defined

1.4.4 Ph ngăphápăl iănhu n Error! Bookmark not defined

1.4.5 Ph ngăphápăth ngăd Error! Bookmark not defined

not defined

1.6.1.ăKháiăni m Error! Bookmark not defined

1.6.2.ăụăngh aăv ăb iăth ngăgi iăphóngăm tăb ng Error! Bookmark not defined

1.6.3.ăC ăs ăphápălỦăv ăb iăth ngăgi iăphóngăm tăb ngăError! Bookmark not defined

1.6.4.ă iăt ngăđ căb iăth ng Error! Bookmark not defined

1.6.5.ăNguyênăt căb iăth ng,ăh ătr Error! Bookmark not defined

1.6.5.1.ă iăv iăđ t Error! Bookmark not defined

1.6.5.2.ăV ănhƠ,ăcôngătrìnhăvƠătƠiăs năg năli năv iăđ tError! Bookmark not defined

1.6.6.ă i uăki năđ ăđ căb iăth ngăv ăđ t Error! Bookmark not defined

1.6.7.ăGiáăđ tăđ ătínhăb iăth ng Error! Bookmark not defined

CH NG II XÁC NH GIÁ TR T KHI B I TH NG GI I PHịNG M T B NG

TH C HI N D ÁN U T CÔNG TRỊNH XÂY D NG NÂNG C P

M R NG C U KINH THANH A, QU N BỊNH TH NH TP HCM

2.1 Gi iăthi uăv ăcôngăty Error! Bookmark not defined

2.2.ăKh oăsátăth căti n Error! Bookmark not defined

2.2.1.ă căđi mătƠiăs năth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

2.2.2.ăM căđíchăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

2.2.3.ăC ăs ăgiáătr ăđ ăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

2.2.4.ăCácănguyênăt căth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

2.2.5.ăCácăph ngăphápăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

2.2.6.ăCácăc năc ălƠm n năt ngăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

2.2.7.ăPh ngăth căth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

2.2.8.ă ngăd ngăcácăph ngăphápăđ ăth măđ nhăgiá Error! Bookmark not defined

2.3.ăK tăqu ăth măđ nhăgiá 5Error! Bookmark not defined

CH NG III

3.1 Thu năl i Error! Bookmark not defined

3.2.ăKhóăkh n Error! Bookmark not defined

3.3.ăNh ngăgi iăpháp 52

L I M U

Kh ngăho ngătƠiăchínhăTh ăgi iăvƠăbongăbóngăB Săn mă2008,ă2009ăđưăđ aănhi uă

qu căgiaăr iăvƠoătìnhătr ngăkinhăt ăt ngătr ngăơmănh ngăđơyăc ngălƠăc ăh iăđ ăcácăqu căgiaăti năhƠnhătáiăc uătrúcăn năkinhăt ănh măđ tăm cătiêuăphátătri năkinhăt ăb năv ng.ătrongăkhiăđóăVi tăNamăc ngăch uăkhôngăítă nhăh ngăv ăcu căkh ngăho ngătƠiăchínhănƠy

Trongăb i c nhăn năkinhăt ăVi tăNamăhi nănayăv năđ ăb căxúcănh tăđ iăv iăng iădơnăđ căbi tălƠăng iădơnăTPăHCMăv ăvi căb iăth ngăgi iăphóngăm tăb ng.ăH uăh tăcácă

d ă ánă trênă đ aă bƠnă TPă HCMă đ uă tri nă khaiă ch mă tr ,ă doă tơmă lỦă ng iă dơnă lƠă giáă b iă

th ngăkhôngăth aăđángăsoăv iăgiáăth ătr ngăho căgiáăn măsauăs ăcaoăh năgiáăn mătr cănênăkhôngăch uănh năti năb iăth ngăngay.ăTrongăkhiăđóăcácănhƠăđ uăt ăl iămu năk tăthúcă

b iăth ngănhanhăđ ăgi măb tăgánhăn ngătƠiăchính.ă i uănƠyăđưă nhăh ngăr tăl năđ nă

vi căthuăhútăđ u t ăvƠăvi căthuăh iăđ t.ă

CH NG I

C S Lụ LU N

 T ngăquanăv ăth măđ nhăgiá

 C ăs ăgiáătr ăc aăth măđ nhăgiá

 Cácănguyênăt căth măđ nhăgiá

 Cácăph ngăphápăth măđ nhăgiá

 Quyătrìnhăth măđ nhăgiá

 C ăs ălỦălu năc aăchínhăsáchăb iăth ngăv đ tăkhiăgi iăphóngăm tăb ng

CH NG I

C S Lụ LU N

1.1 T ng quan v th m đ nh giá

Th măđ nhăgiáătƠiăs năcóăngu năg căt ăkhoaăh căkinhăt ăc ăđi năvƠăhi năđ i.ăCácănguyênă

t căvƠăk ăthu tăth măđ nhăgiáăđưăđ căthi tăl păvƠăt ngăt ănhauăgi aăcácăn cătr cănh ngăn mă40ăc aăth ăk ă20;ănh ngătrênăth ăgi iăth măđ nhăgiáăch ăth tăs ăphátătri nălƠăm tăho tăđ ngăd chă

v ăchuyênănghi păt ăsauănh ngăn mă40ăc aăth ăk ă20

S ăxu tăhi năc aăho tăđ ngăth măđ nhăgiáălƠăm tăt tăy uăc aăquáătrìnhăv năhƠnhăvƠăphátătri năc aăn năkinhăt ăth ătr ngăkhiăh iăđ ăcácăy uăt ăkháchăquanăc aănó;ăngh aălƠăkhiăn năkinhăt ăhƠngăhoáăđ tăđ năm tătrìnhăđ ăxưăh iăhoáănh tăđ nh

1.1.1 Khái ni m th m đ nh giá

ăcácăn c,ăng iătaăth ngăs ăd ngăhaiăt ăti ngăAnhălƠăAppraisalăvƠăValuationăđ ănóiă

đ năth măđ nhăgiá.ăNgu năg căt ăng ăc aăc ăhaiăthu tăng ănƠyălƠăt ăti ngăPháp.ăValuationăxu tă

hi năvƠoăn mă1529ăcònăAppraisalăt ăn mă1817.ăHaiăthu tăng ăđ uăcóăchungăỦăngh a,ăđóălƠăs ă cătính,ăđánhăgiáăvƠăcóăhƠmăỦălƠăchoăỦăki năc aăm tănhƠăchuyênămônăv ăgiáătr ăc aăm tăv tăph mă

nh tăđ nh

Khiănghiênăc uăv ăth măđ nhăgiá,ăgi iănghiênăc uăh căthu tătrênăth ăgi iăđưăđ aăraănhi uă

đ nhăngh aăkhácănhau:ă

 Theoăt ăđi năOxford:ă“Th măđ nhăgiáălƠăs ă cătínhăgiáătr ăb ngăti năc aăm tăv t,ăc aăm tătƠiă

s n”;ă“lƠăs ă cătínhăgiáătr ăhi năhƠnhăc aătƠiăs nătrongăkinhădoanh”

 Theoăgiáoăs ăăW.Seabrookeă- Vi năđ iăh căPortsmouth,ăV ngăqu căAnh:ă“Th măđ nhăgiáălƠă

s ă cătínhăgiáătr ăc aăcácăquy năs ăh uătƠiăs năc ăth ăb ngăhìnhătháiăti năt ăchoăm tăm căđíchăđưăđ căxácăđ nh”.ă

 Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đ căMarketingăc aăAVO,ăÖcă“Th măđ nhăgiáălƠăvi căxácăđ nhăgiáătr ăc aăb tăđ ngăs năt iăm tăth iăđi măcóătínhăđ năb năch tăc aăb tăđ ngăs năvƠă

m căđíchăc aăth măđ nhăgiá.ăDoăv y,ăth măđ nhăgiáălƠăápăd ngăcácăd ăli uăc aăth ătr ngăsoăsánhămƠăcácăth măđ nhăviênăthuăth păđ căvƠăphơnătíchăchúng,ăsauăđóăsoăsánhăv iătƠiăs nă

đ căyêuăc uăth măđ nhăgiáăđ ăhìnhăthƠnhăgiáătr ăc aăchúng”

 Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore:ăTh măđ nhăgiáălƠăm tăngh ăthu tăhayăkhoaăh căv ă cătínhăgiáătr ăchoăm tăm căđíchăc ăth ăc aăm tătƠiăs năc ăth ăt iăm tăth iăđi m,ăcóăcơnănh căđ nă

t tăc ănh ngăđ căđi măc aătƠiăs năc ngănh ăxemăxétăt tăc ăcácăy uăt ăkinhăt ăc năb năc aăth ă

tr ngăbaoăg măcácălo iăđ uăt ăl aăch n

TheoăPhápăl nhăgiáăs ă40/2002/PL-UBTVQH10ăn mă2002ăc aăVi tăNam,ătrongăăth mă

đ nhăgiáăđ căđ nhăngh aănh ăsau:ăTh măđ nhăgiáălƠăvi căđánhăgiáăho căđánhăgiáăl iăgiáătr ăc aătƠiă

s năphùăh păv iăth ăătr ngăt iăm tăđ aăđi m,ăth iăđi mănh tăđ nhătheoătiêuăchu năc aăVi tăNamăă

ho căthôngăl ăqu căt

Nhìnăchung,ăcácăkháiăni mătrên đơyăkhiăđ ăc păđ năth măđ nhăgiáăđ uăcóăchungăm tăs ă

y uăt ălƠ:

+ăăS ă cătínhăgiáătr ăhi năt i

+ăăTínhăb ngăti năt

+ăăV ătƠiăs n,ăb tăđ ngăs năho căcácăquy năs ăh uăđ iăv iătƠiăs n,ăb tăđ ngăs n

+ăăTheoăyêuăc u,ăm căđíchănh tăđ nh

+ăă ăđ aăđi m,ăth i đi m,ăth iăgianăc ăth

+ăăTrênăc ăs ăs ăd ngăcácăd ăli u,ăcácăy uăt ăc aăth ătr ng

Doăv y chúngătaăcóăth ăhi uăkháiăni măv ăth măđ nhăgiáănh ăsau:

“Th m đ nhăgiáălƠăm tăngh ăthu tăhayăm tăkhoaăh căv ă cătínhăgiáătr ăc aătƠiăs nă(ăquy nătƠiă

s nă)phùăh păv iăth ătr ngăt iăm tăđ aăđi m,ăth iăđi mănh tăđ nh,ăchoăm tăm căđíchănh tăđ nhătheoănh ngătiêuăchu năđ căcôngănh nănh ănh ngăthôngăl ăqu căt ăho căqu căgia”.ă

TheoăPhápăl nhăgiáăs ă40/2002/PL-UBTVQH10ăn mă2002ăc aăVi tăNam,ăăth măđ nhăgiáă

đ căđ nhăngh aănh ăsau:ăă

Th măđ nhăgiáălƠăvi căđánhăgiáăho căđánhăgiáăl iăgiáătr ăc aătƠiăs năphùăh păv iăth ătr ngă

t iăm tăđ aăđi m,ăth iăđi mănh tăđ nhătheoătiêuăchu năc aăVi tăNamăho căthôngăl ăqu căt

1.1.2 i t ng th m đ nh giá

TheoăU ăăbanătiêuăchu năth măđ nhăgiáăqu căt ăăph măviăth măđ nhăgiáăngƠyăcƠngătr ănênă

r ngăh n,ăthu tăng ăth măđ nhăgiáăquy nătƠiăs nă(propertyăvaluation)ăv tăquaănh ngăh năch ă

c aăthu tăng ăth măđ nhăgiáătƠiăs nă(assetăvaluation)ăthu tăng ăth măđ nhăgiáăđ uătiênăđ căs ă

d ngăchoăbáoăcáoătƠiăchính

1.1.2.1 Quy n tài s n( Property )

Quy nătƠiăs nălƠăm tăkháiăni măphápălỦăbaoăhƠmăt tăc ăquy n,ăquy năl iăvƠăl iăích liên quanăđ năquy năs ăh uătƠiăs năđóăbaoăg măc ăquy năs ăh uăcáănhơn,ăngh aălƠăng iăch ăs ăh uă

đ căh ngăm tăhayănhi uăl iăíchăc aănh ngăgìămìnhăs ăh u

Theoăb ăLu tădơnăs ăc aăVi tăNam:ăQuy nătƠiăs nălƠăquy năđ cătr ăgiáăb ngăti năvƠăcóă

th ăchuy n giao trongăgiaoăd chădơnăs ,ăk ăc ăquy năs ăh uătríătu

TheoăU ăbanătiêuăchu năth măđ nhăgiáăqu căt ătrongăho tăđ ngăth măđ nhăgiáăqu căt ăngƠyănayăng iătaăcôngănh năvƠăphơnăbi tăcácăđ iăt ngăth măđ nhăgiáăsau:

 Quy n tài s n b t đ ng s n (Real Property)

Baoăg măt tăc ăquy n,ăquy năl i,ăl iăíchăliênăquanăđ năquy năs ăh uăb tăđ ng s n.ăM tăhayănhi uăl iăíchătrongăquy năb tăđ ngăs năthôngăth ngăđ căbi uăhi n d iăhìnhăth căquy năs ă

h uăđ căphơnăbi tăv iăb tăđ ngăs năv ăm tăv tăch t.ăQuy nătƠiăs năb tăđ ngăs nălƠăm tăkháiă

ni măphiăv tăch t

Quy nătƠiăs năb tăđ ngăs nălƠăm tăquy năl iătrongăb tăđ ngăs n.ăQuy năl iănƠyăth ngă

đ căghiătrongăm tăv năb năchínhăth cănh ăm tăch ngăth ăhayăh păđ ngă(víăd ănh ăh păđ ngăchoăthuê).ăDoăv y,ăquy nătƠiăs năb tăđ ngăs nălƠăm tăkháiăni măphápălỦătáchăbi tăv iăb tăđ ngă

s n,ăth ăhi năv ăm tăv tăch tăc aătƠiăs n.ăQuy năătƠiăs năb tăđ ngăs năbaoăg măcácăquy n,ăcácăkho năl iăích,ăl iăt căliênăquanăđ năquy năs ăh uăc aăb tăđ ngăs n.ăNg căl i,ăb tăđ ngăs năbaoă

g măb năthơnăđ tăđai,ăt tăc ăcácălo iăs năv tăt ănhiênăcóătrênăđ t,ăvƠăcácătƠiăs năg năli năv iăđ tă

nh ănhƠăc aăvƠăcácăcôngătrìnhătrênăđ t

 Quy n tài s n đ ng s n (Personal Property)

Quy nătƠiăs năđ ngăs năđ ăc păđ năquy năs ăh uăc aănh ngătƠiăs n,ăl iăíchăkhácăv iăb tă

đ ngăs n.ăNh ngătƠiăs năđóăcóăth ălƠătƠiăs năh uăhìnhănh ăcácăđ ngăs n,ăhayăvôăhìnhănh ăkho nă

n ăhayăb ngăsángăch ă ngăs năh uăhìnhătiêuăbi uăchoănh ngătƠiăs năkhôngăth ngăxuyênăg năhayăc ăđ nhăv iăb tăđ ngăs năvƠăcóăđ cătínhăcóăth ădiăchuy năđ c.ă

Quy n tài s n đ ng s n bao g m nh ng l i ích c a:

 Nh ngătƠiăs năh uăhìnhăcóăth ănh năbi t,ădiăchuy năđ c vƠăđ căxemălƠăthôngăd ngăchoăcáănhơnănh ăđ ăv tăs uăt p,ătrangătrí,ăhayăv tăd ng

- Quy năs ăh uătƠiăs năl uăđ ngăc aădoanhănghi pănh ăhƠngăt năkho,ăv tăli uăcungăc p

- ăm tăs ăn c,ănh ngătƠiăs nătrênăđ căxemălƠăhƠngăhoáăvƠăđ ădùngăcáănhơn

 Nh ngătƠiăs n khôngăc ăđ nhăđ căng iăthuêăl păđ tăvƠoăb tăđ ngăs năvƠăs ăd ngătrongăkinhădoanh.ăTƠiăs năđ uăt ăhayătƠiăs năchoăthuêăg năv iăcôngătrìnhăxơyăd ngăthêmătrênăđ tă

đ căng iăthuêăl păđ tăvƠătr ăti năđ ăđápă ngănhuăc uăc aămình

 NhƠăx ng,ămáyăvƠăthi tăb

 V năl uăđ ngăvƠăch ngăkhoánăhayătƠiăs năhi năhƠnhălƠăt ngătƠiăs năl uăđ ngătr ăđiăn ă

ng năh n

 TƠiăs năvôăhìnhănh ăquy năthuăl iăt ăm tăỦăt ng,ăquy năs ăh uătríătu ,ăbaoăg m:

- Quy nătácăgi ălƠăquy năc aăt ăch c,ăcáănhơnăđ iăv iătácăph măv năh căngh ăthu t,ăkhoaă

h cădoămìnhăsangăt oăraăho căs ăh u

- Quy năliênăquanăđ năquy nătácăgi ălƠăquy năc aăcácăt ăch c,ăcáănhơnăđ iăv iăcu căbi uă

di n,ăb năghiăơm,ăghiăhình,ăch ngătrìnhăphátăsóng,ătínăhi uăv ătinhămangăch ngătrìnhăđ cămưă

hóa

- Quy năs ăh uăcôngănghi pălƠăquy năc aăt ăch căcáănhơnăd iăv iăsángăch ,ăki uădángăcôngănghi p,ăthi tăk ăb ătríăm chătíchăh păbánăd n,ănhưnăhi u,ătênăth ngăm i,ăch ăd năđ aălỦ,ăbíă

m tăkinhădoanhădoămìnhăsangăt oăraăho căs ăh u

- Quy năđ iăv iăgi ngăcơyătr ngăălƠăquy năc aăt ăch c,ăcáănhơnăđ iăv iăgi ngăcơyătr ngă

m iădoămìnhăch năt oăho căphátăhi năvƠăphátătri năho căđ căh ngăquy năs ăh u.ăă

Th măđ nhăgiáăđ ngăs năcóăth ăch ălƠăm tăb ăph nătrongăt ngăth ăcôngăvi căth măđ nh giá

m tătƠiăs n.ă ngăs năcóăth ăđ căđánhăgiáătheoăgiáătr ăth ătr ng,ăgiáătr ăthuăh iăhayăgiáăthanhălỦ

1.1.2.2 Doanh nghi p (Business)

Doanhănghi pălƠăb tăk ăm tăđ năv ăth ngăm i,ăcôngănghi păd chăv ,ăhayăđ uăt ătheoă

đu iăm tăho tăđ ngăkinhăt (ăU ăbanătiêuăchu năth măđ nhăgiáăqu căt ă)

Doanhănghi pălƠăt ăch căkinhăt ăcóătênăriêng,ăcóătƠiăs n,ăcóătr ăs ăgiaoăd chă năđ nh,ăđ că

đ ngăkỦăkinhădoanhătheoăquyăđ nhăc aăphápălu tănh măm căđíchăth căhi năcácăho tăđ ngăkinhădoanhă(ăLu tădoanhănghi păVi tăNam 2005 )

Doanhănghi păth ngălƠăcácăđ năv ăt oăraăl iănhu năb ngăcáchăcungăc păs năph măhayă

d chăv ăchoăng iătiêuădùng.ăQuanăh ăch tăch ăv iăkháiăni mădoanhănghi pălƠăthu tăng ăcôngătyăđangăho tăđ ng,ăđóălƠăm tădoanhănghi păth căhi năho tăđ ngăkinhăt ănh ăs năxu t,ăch ăt o,ăbuônăbán,ă hayă traoă đ iă m tă hƠngă hóaă hayă d chă v ,ă vƠă thu tă ng ă đangă ho tă đ ng,ă đóă lƠă m tă doanhănghi păđ căxemănh ăđangăti păt căho tăđ ngătrongăt ngălaiăxácăđ nh,ăkhôngăcóăỦăđ nhăph iăthanhălỦăhayăc tăgi măquiămôăho tăđ ngăc aănó.ă

1.1.2.3 Các l i ích tài chính (Financial Interests)

Cácăl iăíchătƠiăchínhălƠănh ngătƠiăs năvôăhình,ăg mănh ngăquy năn ngăg năli năv iăquy nă

s ăh uăc aăm tădoanhănghi păhayătƠiăs n

L iăíchătƠiăchínhătrongăquy nătƠiăs năn yăsinhăt ă:

- S ăphơnăchiaăv ăm tălu tăphápăl iăt căs ăh uătrongădoanhănghi păvƠătrongăăb tăđ ngăs n

- Chuy nănh ngătheoăh păđ ngăquy năch nămua,ăch năbánătƠiăs n

- Nh ngăcôngăc ăđ uăt ăb oăđ măb iăb tăđ ngăs n

L iăíchătƠiăchínhălƠănh ngătƠiăs năvôăhìnhăbaoăg mă:

- Nh ngăquy năv năcóătrongăquy năs ăh uădoanhănghi păhayătƠiăs nănh :

quy năchi măh u,ăs ăd ng,ăbán,ăchoăthuêăhayăqu nălỦ;

- Nh ngăquy năv năcóătrongăh păđ ngăchuy nănh ngăcóăquy năch nămua

hayăh păđ ngăthuêăcóăch aăquy năch năthuê;

- Nh ngăquy năv năcóătrong s ăh uăc ăphi u.ă

1.1.3 Vai trò c a th m đ nh giá trong n n kinh t th tr ng

Th măđ nhăgiáăcóăvaiătròăđ căbi tăquanătr ngătrongăn năkinhăt ăth ătr ng,ăđ căbi uăhi nă

nh ăsau:

1.1 3.1 Ch c n ng và t m quan tr ng c a th m đ nh giá trong n n kinh t th tr ng

- T ăv năv ăgiáătr ,ăgiáăc ătƠiăs năgiúpăcácăch ăth ătƠiăs năvƠăcácăbênăcóăliênăquanăvƠăcôngăchúngăđ uăt ăđ aăraăcácăquy tăđ nhăliênăquanăđ năvi cămuaă–bán,ăđ uăt ,ăchoăvayătƠiăs năă

- nhăgiáăđúngăgiáătr ăth ătr ngăc aăcácăngu năl căgópăph n đ ăc ăch ăth ătr ngăt ă

đ ngăphơnăb ăt iă uăcácăngu năl căvƠăn năkinhăt ăđ tăhi uăqu ăParetoăă

- Gópăph nălƠmăminhăb chăth ătr ngă,ăthúcăđ yăs ăphátătri năth ătr ngătƠiăs nătrongă

n căc ngănh ătrênătoƠnăth ăgi iă

- T oăđi uăki năthu năl iăchoătoƠnăc uăhoáăvƠăh iănh păkinhăt ăth ăgi i

1.1 3.2 Áp d ng và s d ng k t qu th m đ nh giá đ ra quy t đ nh trong nhi u tình

hu ng:

Trongăkinhăt ăth ătr ng,ăth măđ nhăgíaătƠiăs năđ căápăd ngăchoănhi uăm căđíchăkinhăt ăkhácănhauănh ămuaăbán,ăth ăch p,ăchoăthuê,ăb oăhi m,ătínhăthu ,ăthanhălỦ,ăđ uăt …T ngă ngă

v iăt ngăm căđíchăkinhăt ătrên,ăv iăcùngăm tătƠiăs n,ăcùngăm tăth iăđi măth măđ nhăs ăchoăk tă

qu ăgiáătr ătƠiăs năth măđ nhălƠăkhácănhau.ăDoăv y,ăk tăqu ăth măđ nhăgiáăs ăđ căs ăd ngăđ ăraăquy tăđ nhătrong nhi uătìnhăhu ngăkhácănhau,ăvíăd ănh :

 Muaăs m,ăchuy nănh ng,ăth ăch păvayăv n,ăb oăhi m,ătínhăthu ,ăđ năbù,ăchoăthuê,…ătƠiăs n

 LƠmăc năc ăchoăphêăduy tăcácăd ăánăđ uăt ătr căti păn căngoƠi,ăd ăánăđ uăt ăcôngătrìnhăs ă

d ngăv năc aăNhƠăn c,ăđ ăánăc ăph năhoáădoanhănghi pănhƠăn c,ăd ătoánăc păphátăkinhăphí,ămuaăs mătƠiăs năt ăngu năngơnăsáchănhƠăn c,ăvayăn ăc aăChínhăph ,ăvayăn ăn căngoƠiăcóăs ăb oălưnhăc aăChínhăph ,…ă

 LƠmăc năc ăđ ăsápănh p,ăchiaătách,ăpháăs năhayăgi iăth ădoanhănghi p

 ăth căhi n cácăánăl nhăđ iăv iăvi căki năt ngăhayăxétăx ăliênăquanăđ năcácătranhăch păv ă

h păđ ngăvƠăquy năl iăcácăbên;ăđ ăt ăv năđ uăt ăvƠăraăquy tăđ nh;ănghiênăc uăth ătr ng;ăphơnătíchăkh ăthi;ăphơnătíchăl iănhu n;ăxácăđ nhăgiáătr ăch ngăkhoán;ăl păbáoăcáoătƠiăchính;ăl pă

k ăho chălƠmăvi c;ăkhi uăn i;ăyêuăc uăgi măthu ;.v.v ă

 LƠmăc ăs ăđ ăđ uăgiáăcôngăkhai.ă…

1.1.4 Ho t đ ng th m đ nh giá trên th gi i

Soăv iăcácăho tăđ ngăd chăv ăkhácătrongăxưăh i,ăd chăv ăth măđ nhăgiáăphátătri nă ăm iă

n cătrênăth ăgi iăcóătrìnhăđ ăkhôngăđ ngăđ uăvƠăs ăchênhăl chănhauăkháăl n.ăCh ngăh n,ă ăAnhăcóăh nă200ăn m,ăÖcăkho ngă100ăn m,ăM ăkho ngă70ăn m;ăkh iăcácăn căASEANătr ăSingaporeălƠăcóăg nă80ăn măphátătri n,ăti păđ nălƠăăMalaysia,ăcácăn căkhácănh ăIndonesia,ăPhilippines,ă

Thái Lan,ăBruneiăch ăphátătri nătrongăvƠiăm iăn mătr ăl iăvƠănh ngăn căcònăl iănh ăMyanma,ăLƠo,ăKampuchiaăthìăh uănh ăm iăxu tăhi năho tăđ ngănƠy

ăt oăđi uăki năchoăho tăđ ngăth măđ nhăgiáăphátătri n,ănhìnăchung,ăChínhăph ăcácăn că

đ uăquanătơmăxơyăd ngăhƠnhălangăphápălỦ,ăqu nălỦăvƠăđi uăhƠnhăb ngăphápălu t.ă nhăch ăth mă

đ nhăgiáăluônăđ căxemălƠăm tătrongănh ngăn iădungăquanătr ngăđ ăNhƠăn căđi uăhƠnhăgiáăc ă

nh măth căhi năt tăvi căbìnhă năgiáăc ăth ătr ng,ăkhuy năkhíchăc nhătranh,ăki măsoátăđ căquy n,ă

th căhi năcôngăb ngăth ngăm iăvƠăb oăv ăl iăíchăng iătiêuădùng

Trongăho tăđ ngăth măđ nhăgiáătrênăth ăgi iăhi nănayăcóăcácăd ngăch ăy uăsau:ăăă

 Th măđ nhăgiáăb tăđ ngăs nă

 Th măđ nhăgiáăđ ngăs nă

 Th măđ nhăgiáădoanhănghi pă

 Th măđ nhăgiáăcácăl iăíchătƠiăchínhă

 Th măđ nhăgiáăngu nătƠiănguyênă

 Th măđ nhăgiáătƠiăs năvôăhình

 Th măđ nhăgiáăth ngăhi u

1.1.5 Các t ch c th m đ nh giá qu c t và khu v c

H iălƠăm tăt ăch căngh ănghi păđ căl păvƠăphiăchínhăph ăLƠăhìnhăth căt ăch căđ căcácă

n că aăchu ng,ăkhôngăch ătrongăph măviăqu căgiaămƠăcònăphátătri nătrênăph măviăkhuăv căvƠă

th ăgi i.ăTrongăph măviăkhuăv căcóăH iănh ngăng iăth măđ nhăgiáăChơuăỂuă(TEGoVA),ăH iă

nh ngăng iăth măđ nhăgiáăB căM ă(UPAV),ăH iănh ngăng iăth măđ nhăgiáăcácăn c ASEAN (AVA) Trênăph măviăth ăgi iăcóă yăbanăTiêuăchu năth măđ nhăgiáăqu căt ă(IVSC),ăvƠăg năđơyă

nh tălƠăăH iăTh măđ nhăgiáăqu căt ă(WAVOă)

M căđíchăc aăH iălƠănh măthi tăl pătiêuăchu năc aăngƠnh,ăt oăs ăth ngănh tătrongăph măviăkhuăv căvƠătoƠnăc uăđ traoăđ iăthôngătin,ăph ngăphápăvƠăkinhănghi măth măđ nh,ănơngăcaoă

n ngăl căvƠătrìnhăđ ăcácăth măđ nhăviên,ăh ătr ăgi aăcácăn căv iănhauăđ ăphátătri năcôngăngh ă

th măđ nhăgiá-lƠăcôngăngh ăkháăm iăm ă ănhi uăn căhi nănay.ăD iăđơyălƠăm tăvƠiăđ năc ăv ă

ho tăđ ngăc aăcácăH iămangătínhăth ăgi iăvƠăkhuăv c:ă

yăbanătiêuăchu năth măđ nhăgiáăQu căt ă(International Valuation Standard Committee - IVSC)ălƠăm tăt ăch căphiăchínhăph ăđ căthƠnhăl păv iăm căđíchălƠăđ aăraăcácătiêuăchu năth mă

đ nhăgiá,ăh ngăd năcácăph ngăphápăth măđ nhăgiá,ăti năt iăth ngănh tătiêuăchu năqu căt ăv ă

th măđ nhăgiá.ăThƠnhăviênăthamăgiaălƠăcácăh iăth măđ nhăgiáăchuyênănghi păt ăkh păn iătrênăth ă

gi i,ăvƠătuơnăth ăcácăquyăđ nhăc aă yăban

H iăth măđ nhăviênăgiáăASEANă(AseanăValuerăAssociation - AVA) lƠăm tăt ăch căphiăchínhăph ăM cătiêuăho tăđ ngăc aăH iălƠăc ngăc ăquanăh ăh pătácăgi aăcácăth măđ nhăviênăc aăcácăn căthƠnhăviênătrongăkh iăASEAN,ătri năkhaiăvƠăthúcăđ yăs ăphátătri năngh ăth măđ nhăgiáătrongăkhuăv c,ătraoăđ iăkinhănghi măđ nơngăcaoăch tăl ngăcôngătácăth măđ nhăgiáă ăm iăn cătrongăkhuăv c

Vi tăNamăđưălƠăthƠnhăviênăc aăH iăth măđ nhăviênăgiáăASEAN,ăquaăđóăđưăthamăgiaăcácă

H iăngh ăth ngăniên,ăh căh i,ătraoăđ iăkinhănghi mătrongăđƠoăt o,ăxơyăd ngătiêuăchu năth mă

đ nhăgiá,…

1.2 C s giá tr c a th m đ nh giá

1.2.1 Giá tr th tr ng làm c s cho th m đ nh giá

1.2.1.1 nh ngh a giá tr th tr ng

 y ban tiêu chu n th m đ nh giá qu c t

Giáătr ăth ătr ngătheoăTiêuăchu nă1-C ăs ăgiáătr ăth ătr ngăc aăth măđ nhăgiáătrong nă

b năTiêuăchu năTh măđ nhăgiáăQu căt ăn mă2005ăc aă yăbanăTiêuăchu năTh măđ nhăgiáăQu căt ăđưăđ nhăngh a:ă

Giáătr ăth ătr ngălƠăs ăti nă cătínhăc aătƠiăs năcóăth ăs ăđ cătraoăđ iăvƠoăngƠyăth mă

đ nhăgiá,ăgi aăm tăbênăs năsƠngăbánăvƠăm tăbênăs năsƠngămuaătrongăm tăgiaoăd chăkháchăquan,ăsauăquáătrìnhăti păth ăthíchăh p,ăt iăđóăcácăbênăthamăgiaăđ uăhƠnhăđ ngăm tăcáchăhi uăbi t,ăth nă

tr ngăvƠăkhôngăch uăb tăc ăápăl cănƠo

 Hi păh iăcácănhƠăth măđ nhăgiáăHoaăk ă

TheoăHi păh iăcácănhƠăth măđ nhăgiáăHoaăk ăthìăgiáătr ăth ătr ngălƠă:

M căgiáăcóăkh ăn ngăx yăraănh tăc aătƠiăs năs ăđ cămuaăbánătrênăth ătr ngăc nhătranhăvƠăm ăd iănh ngăđi uăki năgiaoăd chăcôngăb ngăvƠoăth iăđi măth măđ nhăgiáăgi aăng iămuaă

s năsƠngămuaăvƠăng iăbánăs năsƠngăbán,ăăcácăbênăhƠnhăđ ngăm tăcáchăth nătr ngă,ăamăt ngăvƠă

th aănh năgiáăc ăkhôngăb ă nhăh ngăc aănh ngăy uăt ătácăđ ngătháiăquáăc ngănh ăăkhôngăb ăépă

Giáătr ăth ătr ngăc aăm tătƠiăs nălƠăm căgiáă cătínhăs ăđ cămuaăbánătrênăth ătr ngăvƠoă

th iăđi măth măđ nhăgiáăvƠăđ căxácăđ nhăgi aăm tăbênălƠăng iămuaăs năsƠngămuaăvƠăm tăbênălƠăng iăbánăs năsƠngăbán;ătrongăm tăgiaoăd chămuaăbánăkháchăquanăvƠăđ căl p,ătrongăđi uăki nă

th ngăm iăbìnhăth ng.ă

- “Giáătr ăth ătr ngăc aăm tătƠiăs nălƠăm căgiáăcóăkh ăn ngăcaoănh tăs ăđ cămuaăbánătrênăth ătr ng ”ălƠăs ăti nă cătínhăđ ătƠiăs năcóăth ăđ cămua,ăbánătrênăth ătr ngătrongăđi uă

ki năth ngăm iăbìnhăth ngămƠăs ămuaăbánăđóătho ămưnănh ngăđi uăki năc aăth ătr ngăt iăth iă

đi măth măđ nhăgiá.ă

- "Th iăđi măth măđ nhăgiá "ălƠăngƠy,ătháng,ăn măc ăth ăkhiăti năhƠnhăth măđ nh giá,

đ căg năv iănh ngăy uăt ăv ăcung,ăc u,ăth ăhi uăvƠăs cămuaătrênăth ătr ngăkhiăth căhi năth mă

- “ i uăki năth ngăm iăbìnhăth ng”ălƠăvi cămuaăbánăđ căti năhƠnhăkhiăcácă y uăt cung,ăc u,ăgiáăc ,ăs cămuaăkhôngăx yăraănh ngăđ tăbi nădoăch uătácăđ ngăc aăthiênătai,ăđ chăh a;ă

n năkinhăt ăkhôngăb ăsuyăthoáiăho căphátătri năquáănóng…;ăthôngătinăv ăcung,ăc u,ăgiáăc ătƠiăs nă

đ căth ăhi năcôngăkhaiătrênăth ătr ng.ă

1.2.1.2 Các gi thi t trong khái ni m giá tr th tr ng

Nh ngăd ăli uăgiaoăd chătrênăth ătr ngătrongăđi uăki năth ngăm iăbìnhăth ng

Giáătr ăth ătr ngăth ăhi năm căgiáăhìnhăthƠnhătrênăth ătr ngăcôngăkhaiăvƠăc nhătranh

Kháiăni măgiáătr ăth ătr ngăph năánhănh ngănh năth c vƠănh ngăho tăđ ngăchungătrênă

th ătr ngăvƠălƠăc ăs ăchoăvi căth măđ nhăgiáătƠiăs nătrongăn năkinhăt ăth ătr ng

Kháiăni măv ăgiáătr ăth ătr ngăkhôngăph ăthu căvƠoăm tăgiaoăd chămuaăbánăc ăth ăt iă

th iăđi măth măđ nhăgiá.ăGiáătr ăth ătr ngăđ iădi năchoăm căgiáămƠăbênămuaăvƠăbênăbánăđ ngăỦ,ătho ăthu năs ăti năhƠnhămuaăbán,ăsauăkhiăđưăcóăth iăgianăkh oăsát,ăcơnănh căcácăc ăh i

Tínhăđaăd ngă,ăthayăđ iăliênăt călƠăb năch tăc aăth ătr ng,ădoăđóăcácăth măđ nhăviênăph iăxemăxétăcácăs ăli uăthuăth păđ cătrênăth ătr ngăcóăđápă ngăcácătiêuăchu năv ăgiáătr ăth ătr ngă

hay không

Trongănh ngătìnhăhu ngăcáăbi t,ăđôiăkhiăgiáătr ăth ătr ngăcóăth ălƠăm tăconăs ăơm.ă óălƠă

tr ngăh păm tăs ătƠiăs năđ căbi t,ănh ngăngôiănhƠăc ămƠăchiăphíăpháăd ăl năh năgiáătr ă c aă

m nhăđ t,ănh ngătƠiăs năgơyăôănhi mămôiătr ng.ăă

1 2.2 Giá tr phi th tr ng làm c s cho th m đ nh giá

1.2.2.1 nh ngh a giá tr phi th tr ng

Ho tăđ ngăth măđ nhăgiáăph năl năd aătrênăc ăs ăgiáătr ăth ătr ng;ătuyănhiênăcóănh ngă

lo iătƠiăs năchuyênădùngăkhôngăcóăgiaoăd chăph ăbi nătrênăth ătr ngă,ăm căđíchăth măđ nhăgiáă

riêngăbi t,ăđòiăh iăvi că cătínhăgiáătr ătƠiăs năph iăc năc ăch ăy uăvƠoăcôngăd ngăkinhăt ,ăk ăthu tăho căcácăch căn ngăc aătƠiăs năh nălƠăkh ăn ngăđ cămuaăbánătrênăth ătr ngăc aătƠiăs năđó;ăho cătrongătr ngăh păth ătr ngătƠiăs năch uăs ătácăđ ngăc aăy uăt ăđ uăc ,ăhayăy uăt ăthi uăphát,ăsiêuăl măphát,ăthìăth măđ nhăgiáăkhôngăth ăd aătrênăc ăs ăgiáătr ăth ătr ngămƠăph iăd aătrênă

c ăs ăgiáătr ăphiăth ătr ng.ăDoăv y,ăth măđ nhăviênăvƠăng iăs ăd ngăk tăqu ăth măđ nhăgiáăph iăphơnăbi tărõăs ăkhácănhauăgi aăgiáătr ăth ătr ngăvƠăgiáătr ăphiăth ătr ngăđ ăđ măb oăk tăqu ă

th măđ nhăgiáăvƠăquy tăđ nhăvi căs ăd ngăk tăqu ănƠyăđ căkháchăquan.ăGiáătr ăphiăth ătr ngăcóă

th ăđ căđ nhăngh aănh ăsau:

“Giáătr ăphiăth ătr ngălƠăt ngăs ăti nă cătínhămƠăkhiăth măđ nhăgiáătƠiăs năd aăvƠoăcôngă

d ngăkinhăt ăho căcácăch căn ngăc aătƠiăs năh nălƠăkh ăn ngăđ cămua,ăđ căbánătrênăth ătr ngă

c aătƠiăs năho căkhiăth măđ nhăgiáătƠiăs nătrongăđi uăki năth ătr ngăkhôngăđi năhìnhăhayăkhôngăbìnhăth ng”ă

1.2.2.2 Các lo i giá tr phi th tr ng

Giáătr ăphiăth ătr ngăc aătƠiăs nălƠăm căgiáă cătínhăđ căxácăđ nhătheoănh ngăc năc ăkhácăv iăgiáătr ăth ătr ngăho căcóăth ăđ cămuaăbán,ătraoăđ iătheoăcácăm căgiáăkhôngăph năánhăgiáătr ăth ătr ngănh :ăgiáătr ătƠiăs nătrongăs ăd ng,ăgiáătr ăđ uăt ,ăgiáătr ăb oăhi m,ăgiáătr ăđ căbi t,ăgiáătr ăthanhălỦ,ăgiáătr ătƠiăs năb tăbu căph iăbán,ăgiáătr ădoanhănghi p,ăgiáătr ătƠiăs năchuyênădùng,ăgiáătr ătƠiăs năcóăth ătr ngăh năch ,ăgiáătr ăđ ătínhăthu

 Giá tr tài s n trong s d ng

 Kháiăni m:ăLƠăgiáătr ăc aăm tătƠiăs năc ăth ădùngăchoăm tăm căđíchăriêngăđ iăv iăm tăng iă

s ăd ngăc ăth ă

 L uăỦ:ăT Văc năquanătơmăđ năkhíaăc nhăthamăgia,ăđóngăgópăc aătƠiăs năvƠoăho tăđ ngăc aă

m tădơyăchuy năs năxu t,ăm tădoanhănghi p…ăkhôngăxétăđ năkhíaăc nhăgiáătr ăs ăd ngăt tă

nh t,ăt iă uăc aătƠiăs năho căs ăti năcóăth ăcóăt ăvi căbánătƠiăs năđóătrênăth ătr ng

 Giá tr tài s n có th tr ng h n ch

 Kháiăni m:ăLƠăgiáătr ăc aătƠiăs nădoătínhăđ năchi c,ăho cădoănh ngăđi uăki năc aăth tr ng,ă

ho cădoănh ngănhơnăt ăkhácătácăđ ngălƠmăchoăătƠiăs nănƠyăítăcóăăkháchăhƠngătìmămua,ăt iăm tă

th iăđi mănƠoăđó

 căđi m:ăCácătƠiăs nănƠyăkhôngăph iălƠăkhôngăcóăkh ăn ngăbánăđ cătrênăth ătr ng công

khai mƠăđ ăbánăđ căđòiăh iăm tăquáătrìnhăti păth ălơuădƠiăh n,ăt nănhi uăchiăphíăvƠăth iăgiană

h năsoăv iănh ngătƠiăs năkhác

 Giá tr tài s n chuyên dùng

LƠăgiáătr ătƠiăs nădoăcóătínhăch tăđ căbi t,ăch ăđ căs ăd ngăh năh păchoăm tăm căđíchă

ho căm tăđ iăt ngăs ăd ngănƠoăđóănênăcóăh năch ăv ăth ătr ng

 Giá tr tài s n đang ho t đ ng c a doanh nghi p

 Kháiăni m:

LƠăgiáătr ătoƠnăb ătƠiăs năc aădoanhănghi p.ăGiáătr ăc aăm iătƠiăs năc uăthƠnhăt ngătƠiăs nă

c aădoanhănghi păkhôngăth ătáchăr iănhauăvƠăc ngăkhôngăth ăth măđ nhătrênăc ăs ăgiáătr ăth ă

tr ng.ă

Giáătr ădoanhănghi păph iăđ căxemăxétătrênăt ngăth ătƠiăs n,ăbaoăg mătƠiăs năh uăhìnhăvƠătƠiăs năvôăhình.ă

 căđi m:ăGiáătr ătƠiăs năđangăho tăđ ngăc aădoanhănghi p:ăă

- Cóăxuăh ngăcaoăh năgiáătr ăth ătr ngăc aătƠiăs năkhiădoanhănghi p:ă

+ă angăkinhădoanhăhi uăqu ,ăthuăđ căl iănhu năcaoăh năsoăv iădoanhănghi păcùngăs nă

xu tăs năph măt ngăt ;ă

+ăCóăb ngăsángăch ,ăgi yăphép,ăh păđ ngăs năxu tănh ngăs năph măđ căbi t,ăho cădoanhănghi păcóăuyătínăđ căbi t,ăho căcácăd ngătƠiăs năthu căs ăh uătríătu ăkhácămƠăcácădoanhănghi păcùngălo iăhìnhăkinhădoanhăkhácăkhôngăcó.ă

- Cóăxuăh ngăth păh năgiáătr ăth ătr ngăkhiădoanhănghi păkinhădoanhăkémăhi uăqu ă

LƠăt ngăs ăti năthuăv ăt ăbánătƠiăs nătrongăđi uăki năth iăgianăgiaoăd chăđ ăbánătƠiăs năquáă

ng năsoăv i th iăgianăbìnhăth ngăc năcóăđ ăth căhi năgiaoăd chămuaăbánătheoăgiáătr ăth ătr ng,ă

ng iăbánăch aăs năsƠngăbánăho căbánăkhôngăt ănguy n,ăb ăc ngăép.ă

 Giá tr đ c bi t

 Kháiăni m:ăLƠăgiáătr ăv tăcaoăh năgiáătr ăth ătr ngăhìnhăthƠnhădoăs ăs ăk tăh pă(ăliênăk tă)ă

v ăm tăv tăch t,ăch căn ngăho căkinhăt ăc aăm tătƠiăs năv iăcácătƠiăs năkhác

căđi m:ăGiáătr ăđ căbi tăc aăm tătƠiăs năđ căhìnhăthƠnhădoăv ătrí,ătínhăch tăđ căbi t

c aătƠiăs n,ăho căt ăm tătìnhăhu ngăđ căbi tătrênăth ătr ng,ăho căt ăm tăs ătr ăgiáăv tăquáăgiáă

tr ăth ătr ngăc aăm tăkháchăhƠngămu nămuaătƠiăs năđóăv iăb tăc ăgiáănƠoăđ ăcóăđ cătínhăh uă

d ngăc aătƠiăs n.ă

- Giáătr ăđ uăt ălƠăkháiăni mămangătínhăch ăquanăliênăquanăđ nănh ngătƠiăs năc ăth ăđ iă

v iăm tănhƠăđ uăt ăriêngăbi t,ăm tănhómăcácănhƠăđ uăt ăho căm tăt ăch căv iănh ngăm cătiêuă

ho cătiêuăchíăđ uăt ăxácăđ nh.ă

- Giáătr ăđ uăt ăc aăm t tƠiăs năcóăth ăcaoăh năho căth păh năgiáătr ăth ătr ngăc aătƠiăs năđó.ăTuyănhiênăgiáătr ăth ătr ngăcóăth ăph năánhănhi uăđánhăgiáăriêngăbi tăv ăgiáătr ăđ uăt ăvƠoă

m tătƠiăs năc ăth ă

 Giá tr b o hi m

LƠăgiáătr ăc aătƠiăs năđ căquyăđ nhătrongăh păđ ngăho căđi uăkho năăb oăhi m.ă

 Giá tr đ tính thu

LƠăgiáătr ăd aătrênăcácăquyăđ nhăc aălu tăphápăliênăquanăđ năvi căđánhăgiáăgiáătr ătƠiăs nă

đ ătínhăkho năthu ăph iăn p.ă

 Giá tr th ch p

Giáătr ăth ăch păc aătƠiăs năđ ăchoăvayăđ căth măđ nhăviênă cătínhăsauăkhiăth căhi nă

vi căđánhăgiáăm tăcáchăth nătr ngăv ăkh ăn ngăth ătr ngăt ngălaiăc aătƠiăs năb ngăcáchăphơnătíchănh ngăkhíaăc nhăcóăth ăch ngăminhăđ cătrongădƠiăh nă ăđi uăki năth ătr ngăbìnhăth ngăhayăth ătr ngăkhuăv c,ăvi căs ăd ngăhi năt iăc aătƠiăs năvƠăvi căs ăd ngăthayăth ăthíchăh păc aătƠiăs n.ăăăNh ngăsuyăđoánăcóăth ăđ aăvƠoăđánhăgiáăc aătƠiăs năth ăch păđ ăchoăvay.ăGiáătr ăth ă

ch păđ ăchoăvayăđ căghiăthƠnhăv năb năm tăcáchărõărƠngăvƠăminhăb ch

nhăngh aătrênăđơyăv ăgiáătr ăth ăch păchoăvayăđ cătríchăt ăLu tăc aăNgh ăvi năChơuăỂuă

1998

Giáătr ăth ăch păc aătƠiăs năđ ăchoăvayălƠăgiáătr ăcóătínhăđ năy uăt ăr iăroănênăth păh năgiáă

tr ăth ătr ngăvƠoăth iăđi măth măđ nhăgiá.ă

1.3 Các nguyên t c th m đ nh giá

1.3.1 Nguyên t c s d ng t t nh t và có hi u qu nh t

Vi căs ăd ngăt tănh tăvƠăcóăhi uăqu ănh tăc aătƠiăs nălƠăđ tăđ căm căh uăd ngăt iăđaătrongă

nh ngăhoƠnăc nhăkinhăt ă- xưăh iăth căt ăphùăh p,ăcóăth ăchoăphépăv ăm tăk ăthu t,ăv ăphápălỦ,ăv ătƠiăchínhăvƠăđemăl iăgiáătr ăl nănh tăchoătƠiăs n

Tuyănhiên,ăm tătƠiăs năđangăs ăd ngăth căt ăkhôngănh tăthi tăđưăth ăhi năkh ăn ngăs ăd ngă

t tănh tăvƠăcóăhi uăqu ănh tăc aătƠiăs năđó.ă

1.3.2 Nhóm nguyên t c d a trên quan ni m c a ng i s d ng

HìnhăthƠnhăgiáătr ăc aătƠiăs năđ căth măđ nhăgiáăth ngăcóăliênăquanăđ năgiáătr ăc aăcácătài

s năkhácăcóăth ăthayăth ă

KhiăhaiătƠiăs năcóătínhăh uăíchănh ănhau,ătƠiăs nănƠoăchƠoăbánă ăm căgiáăth pănh tăthìătƠiăs năđóăs ăbánăđ cătr c.ăGi iăh nătrênăc aăgiáătr ătƠiăs năcóăxuăh ngăđ căthi tăl păb iăchiăphíămuaă

m tătƠiăs năthayăth ăc năthi tăt ngăđ ng,ăv iăđi uăki năkhôngăcóăs ăch mătr ăquáăm călƠmă nhă

h ngăđ năs ăthayăth ăM tăng iăth nătr ngăs ăkhôngătr ăgiáăcaoăh năchiăphíămuaăm tătƠiăs năthay

th ătrongăcùngăm tăth ătr ngăvƠăm tăth iăđi m

 Nguyên t c d tính l i ích t ng lai

Giáătr ăc aătƠiăs năcóăth ăđ căxácăđ nhăb ngăvi căd ătínhăkh ăn ngăsinhăl iătrongăt ngălai

Giáătr ăc aătƠiăs năc ngăch uă nhăh ngăb iăvi căd ăki năth ăph năc aănh ngăng iăthamăgiaă

th ătr ngăvƠănh ngăthayăđ iăcóăth ăd ătínhătr cătrongăy uăt ănƠyăc ngă nhăh ngăđ năgiáătr

Vi că cătínhăgiáătr ăc aătƠiăs năluônăluônăd aătrênăcácătri năv ngăt ngălai,ăl iăíchăd ăki nă

nh năđ căt ăquy năs ăd ngătƠiăs năc aăng iămua.ă

1.3.3 Các nguyên t c liên quan đ n quá trình s d ng b t đ ng s n

 Nguyên t c đóng góp

M căđ ămƠăm iăb ăph năc aătƠiăs năđóngăgópăvƠoăt ngăthuănh păt ătoƠnăb ătƠiăs năcóătácăđ ngă

đ năt ngăgiáătr ăc aătƠiăs năđó

Giáătr ăc aăm tătácănhơnăs năxu tăhayăm tăb ăph năc uăthƠnhătƠiăs năph ăthu căvƠoăs ăv ngă

m tăc aătácănhơnăđóălƠmăgi măđiăbaoănhiêuăgiáătr ăc aătoƠnăb ătƠiăs n,ăcóăngh aălƠăl ngăgiáătr ămƠănóăđóngăgópăvƠoăgiáătr ătoƠnăb ălƠăbaoănhiêu.ă

Nguyênăt cănƠyălƠănguyênăt căc ăb nătrongăvi căxemăxétătínhăkh ăthiăc aăvi căđ uăt ăb ăsungăvƠoătƠiăs năkhiăth măđ nhăviênăxácăđ nhăm căs ăd ngătƠiăs năt tănh tăvƠăcóăhi uăqu ănh t

 Nguyên t c cân b ng

Cácăy uăt ăc uăthƠnhăc aătƠiăs năc năph iăcơnăb ngăđ ătƠiăs năđ tăđ căkh ăn ngăsinhăl iăt iăđaăhayăm căh uăd ngăcaoănh t.ăDoăđó,ăđ ă cătínhăm căs ăd ngăt tănh tăvƠăcóăhi uăqu ănh tăc aătƠiă

s n,ăc năph iăphơnătíchăxemăli uăđưăđ tăt iăs ăcơnăb ngănh ăv yăhayăkhông

Trongăl nhăv căb tăđ ngăs n, giáăbánăđ tă ăm tăv ătríăkhôngăch ăraăr ngăv ătríăđ tăk ăc năc ngă

ph iăcóăcùngăm tăm căgiáătr ănh ăv y

 Nguyên t c th ng d c a kh n ng sinh l i (phân ph i thu nh p)

T ngăthuănh păsinhăraăt ăs ăk tăh păcácăy uăt ăc aăquáătrìnhăs năxu tă(đ tăđai, v n,ălaoăđ ng,ă

qu nălỦ)ăvƠăcóăth ăđ căphơnăph iăchoăt ngăy uăt ănƠy.ăN uăvi căphơnăph iăđ căth căhi nătheoănguyênăt căt ngă ngăthìăph năt ngăthuănh păcònăl iăsauăkhiăđưăphơnăph iăchoăv n,ălaoăđ ngăvƠă

qu nălỦăs ăth ăhi năgiáătr ăc aăđ tăđai

 Nguyên t c hi u qu t ng d n ho c gi m d n

T ngăthuănh pătrênăkho năđ uăt ăt ngălênăs ăt ngăliênăt căt iăm tăđi mănh tăđ nh,ăsauăđóă

m cădùăđ uăt ăti păt căt ngănh ngăđ ăl năc aăthuănh păt ngăthêmăs ăgi măd n

Nguyênăt cănƠyăc ngăhoƠnătoƠnăđúngăđ iăv iăđ uăt ăvƠoăl nh v căb tăđ ngăs n

1.3.4 Các nguyên t c g n li n v i th tr ng

 Nguyên t c ph thu c

V ătríăkinhăt ăc aăb tăđ ngăs năđ căxácăđ nhăb iătácăđ ngăquaăl iăc aălo iăhìnhăs ăd ngă

b tăđ ngăs năvƠămôiătr ngăkinhăt ătrênăcácăc păđ ăkhácănhau

 Nguyên t c cung - c u

Giáătr ăc aăm tătƠiăs nă đ căxácăđ nhăb iăm iăquanăh ăcungăvƠăc uăv ă tƠiăs n đóătrênăth ă

tr ng.ăNg căl i,ăgiáătr ăc aătƠiăs năđóăc ngătácăđ ngăđ năcungăvƠăc uăv ătƠiăs n.ăGiáătr ăc aătƠiăs năthayăđ iăt ăl ăthu năv iăc uăvƠăt ăl ăngh chăv iăcungăv ătƠiăs n.ă

Giáătr ăc aătƠiăs năđ căxácăđ nhăb iăm iăquanăh ăcungăvƠăc u,ătrongăđóăcóăcácăy uăt ăv ăđ că

đi măv tălỦăvƠăđ căđi măkinhăt ă- xưăh iăkhácăbi tăv iănh ngăthu cătínhăc aăcácătƠiăs năkhác.ăS ă nhă

h ngăc aănh ngăđ cătínhăph ăthêmănƠyăđ căph năánhătrongăcungă- c uăvƠăgiáătr ătài s n

 Nguyên t c phù h p

TƠiăs năc năph iăphùăh păv iămôiătr ngăc aănóănh măđ tăđ căm căsinhăl iăt iăđaăho căm că

h uăd ngăcaoănh t.ăDoăđó,ăth măđ nhăviênăph iăphơnătíchăxemăli uătƠiăs năđóăcóăphùăh păv iămôiă

tr ngăhayăkhôngăkhiăth măđ nhăviênăxácăđ nhăm căs ăd ngătƠiăs năt tănh tăvƠăcóăhi uăqu ănh t

 Nguyên t c c nh tranh

L iănhu năcaoăv tătr iăs ăthúcăđ yăc nhătranh,ăng căl i,ăc nhătranhăquáăm căcóăth ălƠmă

gi măl iănhu năvƠăcu iăcùngăcó th ăkhôngăcònăl iănhu n.ă iăv iătƠiăs n,ăm iăquanăh ăc nhătranhă

c ngăđ căquanăsátăgi aăcácătƠiăs năv iănhauăvƠăgi aătƠiăs nănƠyăv iătƠiăs năkhác.ăDoăđó,ăgiáătr ăc aătƠiăs năđ căhìnhăthƠnhălƠăk tăqu ăc aăs ăc nhătranhătrênăth ătr ng

đ nhăm căs ăd ngătài s năt tănh tăvƠăcóăhi uăqu ănh t

- CácătƠiăs năcóătínhăđòngănh t:ăcácăc năh ,ăcácătrungăc ,ădưyănhƠăcùngăxơyăd ngăm tă

ki u,ăcácăngôiănhƠăriêngăbi tăvƠăbánăriêngăbiêt,ăcácăphơnăx ng,ăcácănhƠăkhoătrênăm tăm tăb ng,ăcácănhómăv năphòngăvƠănhómăc ăhi u

- tătr ng

1.4.1.4 Các b c ti n hành

B că1:ăNghiênăc uăth ătr ngăđ ăcóăthôngătinăv ăgiáăgiaoăd ch,ăgiáăniêmăy tăho căgiáăchƠoăbánăvƠăcácăy uăt ăsoăsánhăc aănh ngătƠiăs năt ngăt ăv iătƠiăs năc năth măđ nhăgiá,ăđưăgiaoă

d chăthƠnhăcôngăho căđangămua,ăbánătrênăth ătr ng.ă

B că2:ăThuăth p,ăki mătraăthôngătin,ăs ăli uăv ăcácăy uăt ăsoăsánhăt ăcácătƠiăs năcùngălo iă

ho căt ngăt ăcóăth ăsoăsánhăđ căv iătƠiăs năc năth măđ nhăgiáăđưăgiaoăd chăthƠnhăcôngăho căđangămua,ăbánătrênăth ătr ngăvƠoăth iăđi măc năth măđ nhăgiáăho căg năv iăth iăđi măc năth mă

đ nhăgiá.ă

B că3:ăL aăch năđ năv ăsoăsánhăchu năvƠăxơyăd ngăb ngăphơnătích,ăsoăsánhăđ iăv iăm iă

đ năv ăsoăsánhăchu n

B că4:ăPhơnătích,ăxácăđ nhăcácăy uăt ăkhácăbi tăgi aătƠiăs năsoăsánhăvƠătƠiăs năc năth mă

đ nhăgiáăt ăđóăth căhi năđi uăch nhăgiáăc aăcácătƠiăs năsoăsánhăătheoăs ăkhácăbi tăv ăcácăy uăt ăsoăsánhăsoăv iătƠiăs năc năth măđ nhăgiá,ătìmăraăm căgiáăch ăd năchoăm iătƠiăs năsoăsánh

B că5:ăPhơnătíchăt ngăh păcácăm căgiáăch ăd năc aăcácătƠiăs năsoăsánh,ărútăraăm căgiáă

ch ăd năđ iădi năđ ă cătínhăvƠăxácăđ nhăm căgiáăc aătƠiăs năc năth măđ nh.ă

1.4.1.5 ng d ng :

Ễpăd ngăđ ăth măđ nhăgiáăcácătƠiăs năc năth măđ nhăgiáăcóăgiaoăd chăph ăbi nătrênăth ă

tr ng

1.4.1.6 u nh c đi m:

- uăđi mă: đ năgi n,ăd ăápăd ng,ăcóăc ăs ăv ngăch căđ ăđ căcôngănh năvìănóăd aăvƠoăch ngă

c ăgiáătr ăth ătr ng

- Nh căđi mă:ăb tăbu căph iăcóăthôngătin, cácăd ăli uămangătínhăl chăs ,ădoătínhăch tăđ căbi tă

v ăk ăthu tăc aătƠiăs năth măđ nhănênăkhóăcóăth ătìmăđ căm tătƠiăs năđangăđ cămuaăbánătrênă

th ătr ngăhoƠnătoƠnăgi ngăv iătƠiăs năth măđ nhăgiáă

1.4.2 Ph ng pháp chi phí

1.4.2.1 K hái ni m:

Ph ngăpháp chi phí lƠăph ngăphápăth măđ nhăgiáăd aătrênăc ăs ăchiăphíăt oăraăm tătƠiă

s năt ngăt ătƠiăs năc năth măđ nhăgiáăđ ăxácăđ nhăgiáătr ăth ătr ngăc aătƠiăs năc năth măđ nhă

- Th măđ nhăgiáănh ngătƠiăs năcóăm căđíchăs ăd ngăđ căbi t;ănh ngătƠiăs năchuyênădùng,ă

nh ngătƠiăs năkhôngăđ ăthôngătinăđ ăápăd ngăph ngăphápăsoăsánh.ăă

- Th mă đ nhă giáă tƠiă s nă ph că v ă m că đíchă b oă hi m;ă tínhă toánă m că ti nă ă h ă tr ,ă b iă

th ngăkhiăNhƠăn căgi iăt a,ăđ năbù.ăă

- Ki mătraăk tăqu ăcácăph ngăphápăth măđ nhăgiáăkhác.ă

1.4.2.4 Các b c ti n hành

 iăv iăb tăđ ngăs n

B că1:ă cătínhăriêngăgiáătr ăc aălôăđ tăthu căb tăđ ngăs năb ngăcáchăcoiă đóălƠăđ tă

tr ngăđangăđ căs ăd ngătrongăđi uăki năt tănh tăvƠăhi uăqu ănh tătheoănguyênăt căxácăđ nhăgiáă

đ tăquyăđ nhăt iăLu tă tăđaiăvƠăcácăph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ tătheoăquyăđ nhăc aăChínhăph ă

vƠăh ngăd năc aăcácăB ,ăngƠnhăcóăliênăquan,ă yăbanănhơnădơnăcácăt nh,ăthƠnhăph ătr căthu căTrungă ng

B că2:ă cătínhăchiăphíăhi năt iăđ ăxơyăd ngăm i,ăđ ătáiăt o,ăthayăth ăcôngătrìnhăxơyă

d ngăhi năcóătrênăđ t,ăbaoăg măc ăl iănhu năchoănhƠăth uăvƠăthu ,ăphíăph iăn pătheoăquyăđ nhă

B că5:ă cătínhăgiáătr ăc aăb tăđ ngăs năc năth măđ nhăgiáăb ngăcáchăăc ngă(+)ăk tă

qu ăb că1ăvƠăk tăqu ăb că4.ă

1.4.2.5 ng d ng : Ph ngăphápăchiăphíăch ăy uăđ căápăd ngătrong:

- Th mă đ nhă giáă nh ngă tƠiă s nă cóă m că đíchă s ă d ngă đ c bi t;ă nh ngă tƠiă s nă chuyênă dùng,ă

nh ngătƠiăs năkhôngăđ ăthôngătinăđ ăápăd ngăph ngăphápăsoăsánh

- Th măđ nhăgiáătƠiăs năph căv ăm căđíchăb oăhi m;ătínhătoánăm căti năh ătr ,ăb iăth ngăkhiăNhƠăn căgi iăt a,ăđ năbù

- Ki mătraăk tăqu ăcácăph ngăphápăth măđ nhăgiáăkhác

1.4.2.6 u nh c đi m:

- uăđi mă:đ năgi n,ăd ăápăd ng,ăcóăc ăs ăv ngăch căđ ăđ căcôngănh năvìănóăd aăvƠoăch ngă

c ăgiáătr ăth ătr ng

- Nh căđi mă:ăb tăbu căph iăcóăthôngătin,ăcácăd ăli uămangătínhăl chăs ,ădoătínhăch tăđ căbi tă

v ăk ăthu tăc aătƠiăs n th măđ nhănênăkhóăcóăth ătìmăđ căm tătƠiăs năđangăđ cămuaăbánătrênă

th ătr ngăhoƠnătoƠnăgi ngăv iătƠiăs năth măđ nhăgiáă

1.4.3 Ph ng pháp thu nh p

1.4.3.1 Khái ni m:

Ph ngăphápăthuănh pălƠăph ngăphápăth măđ nhăgiáăd aătrênăc ăs ăchuy năđ iăcácădòngăthuă

nh păròngătrongăt ngălaiăcóăth ănh năđ căt ăvi căkhaiăthácătƠiăs năthƠnhăgiáătr ăhi năt iăc aătƠiă

s nă(ăquáătrìnhăchuy năđ iănƠyăcònăđ căg iălƠăquáătrìnhăv năhóaăthuănh pă)ăđ ă cătínhăgiáătr ăth ă

tr ngăc aătƠiăs năc năth măđ nhăgiá

1.4.3.2 Nguyên t c

- Nguyênăt căđóngăgóp

- Nguyênăt căd ătínhăl iăíchăt ngălai

- Nguyênăt căcung- c u

1.4.3.3 T r ng h p áp d ng

Ph ngăphápăthuănh păch ăy uăđ căápăd ngătrongăth măđ nhăgiáătƠiăs năđ uăt ă(b tăđ ngă

s n,ăđ ngăs n,ădoanhănghi p,ătƠiăchính)ămƠăth măđ nhăviênăcóăth ăd ăbáoăđ căthuănh păt tƠiăs nătrongăt ngălaiăvƠăvƠătínhăđ căt ăsu tăchi tăkh uăphùăh p

1.4.3.4 Các b c ti n hành:

- Ph ngăphápăthuănh păđ căchiaăthƠnhă2ăph ngăpháp:

1.4.3.4.1 Ph ng pháp v n hóa tr c ti p:

Khái ni m: V năhoáătr căti pălƠăph ngăphápăs ăd ngăthu nh păđ ă cătínhăgiáătr ătƠiă

s năb ngăcáchăchuy năhoáăl iăt căc aăm tăn m.ăVi căchuy năhoáănƠyăth căhi năđ năgi năb ngăcáchăchiaăthuănh păchoăt ăsu tăv năhoáăthíchăh păhayănhơnăv iăh ăs ăthuănh p

 Công th c:

ho c: V = I x GI

Trongăđó: V : Giáătr ătƠiăs nă

I : Thuănh păròngătrongăm tăn m,

R: T ăsu tăv năhoá,

GI: H ăs ăthuănh pă(GIă=ă1/R)

 Các b c ti n hành:

B că1:ă cătínhăthuănh pădoătƠiăs nămangăl i.ăM iălo iăthuănh pă ngăv iăm i lo iăt ăsu tăv năhoáăthíchăh p.ăă

B că2:ăTìmăt ăsu tăv n hoáăho căh ăs ăthuănh păthíchăh păv iălo iăthuănh p

B că3:ăỄpăd ngăcôngăth căv năhoáătr căti p

V= I

R

1.4.3.4.2 Ph ng pháp dòng ti n chi t kh u ( DCF)

 Khái ni m:ăPh ngăphápădòngăti năchi tăkh uălƠăph ngăphápă cătínhăgiáătr ăc aătƠiă

s năb ngăcáchăchi tăkh uăt tăc ăcácăkho năthu,ăchiăc aădòngăti năd ăki năphátăsinhătrongăt ngălaiă

v ăth iăđi măhi năt i,ăcóătínhăđ năy uăt ăl măphátăvƠăkhôngă năđ nhăc aăthuănh p

t

t t

r

Vr

CFV

Trongăđó: V :ăGiáătr ăth ătr ngăc aătƠiăs n,ă

CFt :ăThuănh păn măth ăt,

Vn :ăGiáătr ăthuăh iăc aătƠiăs năvƠoăn măth ăn,

n :ăTh iăgianăn măgi ătƠiăs n,

r : T ăsu tăăchi tăkh u

 Tr ngăh pădòngăti năđ u

n n

t

t

r

Vr

B că1:ă cătínhădoanhăthuăt ăvi căkhaiăthácătƠiăs n

B că2:ă cătínhăchiăphíăliênăquanăđ năvi căkhaiăthácătƠiăs n.ă

B că3:ă cătínhăthuănh păròngăhayădòngăti năt ădoanhăthuăvƠăchiăphí

B c 2:ă cătínhăgiáătr ăthuăh iăc aătƠiăs năvƠoăcu iăk

B că3:ă cătínhăt ăsu tăv năhoáăthíchăh p

B că4:ăXácăđ nhăgiáătr ătƠiăs năb ngăcôngăth cănêuătrên

1.4.4 P h ng pháp l i nhu n

1.4.4.1 K hái ni n: Ph ngăphápăl iănhu n lƠăph ngăphápăth măđ nhăgiáăăd aătrênăkh ăn ngă

sinhăl iăc aăvi căs ăd ngătƠiăs năđ ă cătínhăgiáătr ăth ătr ngăc aătƠiăs năc năth măđ nhăgiá.ă

Ph ngăphápăl iănhu n d aătrênăgi ăđ nhăng iăđ uăt ăkinhădoanhăvƠăng iăch ăs ăh uă

b tăđ ngăs nălƠăkhácănhau,ăm cădùătrênăth căt ăcóăth ălƠăm tăng iăduyănh t.ăVìăv y,ăgiáătr ăb tă

đ ngăs nălƠăv năhóaăthuănh păth că(coiănh ăti năthuê)ăt ăb tăđ ngăs n

Ph ngăphápăl iănhu năch ăy uăđ căápăd ngătrongăth măđ nhăgiáăcácătƠiăs nămƠăvi căsoăsánhăv iănh ngătƠiăs năt ngăt ăg păkhóăkh nădoăgiáătr ăc aătƠiăs năch ăy uăph ăthu căvƠoăkh ă

n ngăsinhăl iăc aătƠiăs n.ăLo iăhìnhătƠiăs năch ăy uăápăd ngăph ngăphápănƠyăvíăd ănh :ăr păchi uă

phim,ănhƠăhát,ăkháchăs n,ănhƠăhƠng,ătr măx ng,ăsơnăgôn,ătrungătơmăgi iătrí,ăsƠnănh y,ăkhuăth ăthao,ăcôngăviên…

1.4.4.4 C ác b c ti n hành

B c 1: Xácăđ nhăt ngădoanhăthuăbánăhƠngăvƠăcungăc păd chăv ;ăbaoăg măt tăc ăcácăkho năthuăt ăbánăhƠngăvƠăcungăc păd ch v ătheoăngƠnhăngh ăkinhădoanhăđưăđ ngăkỦăv iăc păcóăth măquy n.ăVíăd ăm tătr măbánăx ngăcóăth ăđ ngăkỦăvƠăm ăcácăd chăv ăvƠăcóădoanhăthuăt :ăđ iălỦăbánă

x ngăd u,ăr aăxe,ăsiêuăth ămiăni…

B c 2: Xácăđ nhăt ngăchiăphí:ăbaoăg m:

- Chiăphíănguyên,ănhiênăv tăli u,ăv tăt :

HƠngăhóa,ănguyênăli u,ăv tăt ămuaăchoăkinhădoanhănh ănguyênăli u,ăth căph m,ăđ ău ngă

ph căv ătrongăti mă n;ăx ngăd uătrongăcácăcơyăx ngălƠăchiăphíănguyênăli u,ăv tăt …ăs ăđ cătr ăraăkh iăt ngăthuănh păđ ătínhăraăkho năl iănhu năròng.ă

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chiăphíăv năhƠnh,ăqu nălỦădoanhănghi p:ăchiăphíăthuêănhơnăcôngă(baoăg măc ăti năcôngă

c aănh ngăthƠnhăviênătrongăgiaăđìnhăch ădoanhănghi p),ăchiăphíăn c,ăđi n,ăgas,ăđi nătho i,ăs aă

ch a,ăduyătuăc aăhƠng,ăv năphòngăph m,ăkh uăhaoătrangăthi tăb …ă

B că3:ăXácăđ nhăthuănh păth căt ăb tăđ ngăs n

Thuănh păth căt ăb tăđ ngăs n lƠăph năcònăl iăsauăkhiătr ăăkh iăt ngădoanhăthuăcácăkho nă

t ngăchiăphí,ăcácăkho năthu ,ăphíăvƠăcácăkho năph iăn păkhácătheoăquyăđ nhăc aăphápălu tăvƠăti năcôngătr ăchoănhƠăđ uăt

B că4:ăỄpăd ngăcôngăth căđ ătìmăraăgiáătr ăb tăđ ngăs n

Thuănh păth căhƠngăn mă

Giáătr ăth ătr ngăc aăb tăđ ngăs nă=ăă -

1.4.5 Ph ng pháp th ng d

1.4.5.1 K hái ni m: Ph ngăphápăth ngăd lƠăph ngăphápăth măđ nhăgiáămƠăgiáătr ăth ătr ngă

c aătƠiăs năc năth măđ nhăgiáăđ căxácăđ nhăc năc ăvƠoăgiáătr ăv năhi năcóăb ngăcáchăl yăgiáătr ăcătínhăc aăs ăphátătri năgi ăđ nhăc aătƠiăs nă(t ngădoanhăthu)ătr ăđiăt tăc ăcácăchiăphíăphátăsinhă

đ ăt oăraăs ăphátătri năđó

1.4.5.2 N guyên t c

- Nguyênăt căs ăd ngăt tănh tăvƠăt iă uănh t

- Nguyênăt căd ătínhăl iăíchăt ngălai

1.4.5.3 T r ng h p áp d ng

Ph ngăphápăth ngăd ăđ căápăd ngăđ ăđánhăgiáăgiáătr ăb tăđ ngăs năcóăti măn ngăphátătri n.ă

Ph ngăphápăcóăth ăs ăd ngăchoăđ tătr ngăđ ăxơyăd ngăho căđ tăcóăcôngătrìnhătrênăđ tăđóăcóăth ă

c iăt oăho căpháăd ăxơyăd ngăcôngătrìnhăm iătrênăđ t

1.4.5.4 C ác b c ti n hành

 Côngăth cătính:

V = DT - CP

Trongăđó: V lƠăgiáătr ăb tăđ ngăs năc năth măđ nhăgiá,ă

DT lƠăt ngădoanhăthuăc aăd ăán,

CP lƠăt ngăchiăphíăđ uăt ăd ăán

B că1:ăăXácăđ nhăm cătiêuăkinhădoanh,ăcáchăth căkhaiăthácăt tănh tăvƠăhi uăqu ănh tăd ăán,ăphùă

h păv iăquyăđ nhăphápălu t,ăkh ăthiăv ăđi uăki nătƠiăchínhăvƠămangăl iăgiáătr ăcaoănh tăchoăd ăán

B că2:ă cătínhăt ngădoanhăthuăphátătri năc aăd ăán,ăchuy năđ iăt ngădoanhăthuăđóăv ăgiáăt iă

th iăđi m c năth măđ nhăgiá

B că3:ă cătínhăchiăphíăđ uăt ăđ ăt oăraădoanhăthuăphátătri năc aăd ăán,ăchuy năđ iăchiăphíăđ uă

t ăđóăv ăgiáăt iăth iăđi măc năth măđ nhăgiá

B că4:ăXácăđ nhăgiáăđ tăc năc ăvƠoăchênhăl chăk tăqu ătínhătoánăc aăb că2ătr ă(-)ăb că3

1.5 Quy trình th m đ nh giá

1.5.1 Xác đ nh v n đ :

- Cácăđ căđi măc ăb năv ăphápălỦ,ăv ăkinhăt ăk ăthu tăc aătƠiăs năc năth măđ nhăgiá

- M căđíchăs ăd ngăth măđ nhăgiá

- Xácăđ nhăkháchăhƠng,ăyêuăc uăc aăkháchăhƠng;ănh ngăng iăs ăd ngăk tăqu ăth măđ nhăgiá

- Nh ngăđi uăki nărƠngăbu cătrongăxácăđ nhăđ iăt ngăth măđ nhăgiá

- Vi căđ aăraănh ngăđi uăki năh năch ăvƠărƠngăbu căđ iăv iăth măđ nhăviên

- Xácăđ nhăth iăđi măth măđ nhăgiá

- Xácăđ nhăngu năd ăli uăc năthi tăchoăth măđ nhăgiá

- Xácăđ nhăc ăs ăgiáătr ăc aătƠiăs n

1.5.2 Lên kê ho ch th m đ nh giá:

- Xácăđ nhăph măviăcôngăvi c

- Xácăđ nhăcácătƠiăli uăc năthuăth p

- Xácăđ nhăvƠăphátătri năcácăngu nătƠiăli u,ăđ măb oăngu nătƠiăli uăđángătinăc yăvƠăph iăđ că

ki măch ng

- Xơyăd ngăti năđ ănghiênăc u,ăxácăđ nhătrìnhăt ăthuăth pv ăth ătr ng,ăv ătƠiăs n,ătƠiăli uăsoă

sánh

- L păđ ăc ngăbáoăcáoăk tăqu ăth măđ nhăgiá

1.5.3 Kh o sát hi n tr ng, thu th p thông tin

- Thuăth păs ăli uăv ăth ătr ngătƠiăs nătrongăkhuăv c

- Kh oăsátăhi nătr ngătƠiăs năc năth măđ nh

- Thuăth păs ăli uăv ăcácătƠiăs năcóăth ăsoăsánh

1.5.4 Phân tốch sô liêu:

- Phơnătichăviêcăs ădungăcaoănhơt, tôtănhơt: đ ă , kinhădoanhăho căkêtăh păcaăhai

- Phơnătichăđiaăđiêm, xuăthêăphatătriênăvaătacăđôngăđênăgiaătriăbơtăđôngăsan

Phơnătichăcacăgiaoădichăthiătr ngătaiăkhuăv căcoăbơtăđôngăsanăcơnăthơmăđinh , nhu cơuăvaătìnhăhìnhăcungă ng , đôngăthaiăcuaăcacăl căl ngăthamăgiaăthiătr ngăcoăthêătacăđôngăđênăgiaătriă

c aăb tăđ ngăs năc năth măđ nhăgiá

Phơnătichăđ căđiêmăcuaăbơ tăđôngăsanăcơnăthơmăđinhăgia : diênătichăđơt , diênătichăsan xây

d ng, kêtăcơuăxơyăd ng, trangătriănôiăthơt, hìnhădángălôăđ t, phápălỦ,…

Xácăđ nhăcácăb tăđ ngăs năcóăth ăđ iăchi uăv iăb tăđ ngăs năc năth măđ nhăgiá thông qua viêcăphơnătich, đanhăgiaăđ căđiêmăcuaăcacăbơtăđôngăsanăsoăsanh

Gi iăphóngăm tăb ngălƠăquáătrìnhăth căhi năcácăcôngăvi căliênăquanăđ năvi c diăd iănhƠă

c a,ăcơyăc i,ăcácăcôngătrìnhăxơyăd ngăvƠăm tăb ăph nădơnăc ătrênăm tăph năđ tănh tăđ nhăđ căquyăho chăchoăvi căc iăt o,ăm ăr ngăho căxơyăd ngăm tăcôngătrìnhăm i

Quáătrìnhăgi iăphóngăm tăb ngăđ cătínhăt ăkhiăb tăđ uăhìnhăthƠnhăH iăđ ngăgi iăphóngă

m tăb ngăđ năkhiăgi iăphóngăxongăvƠăgiaoăchoăch ăđ uăt ăm i.ă ơyălƠăm tăquáătrìnhăđaăd ngăvƠă

ph căt păth ăhi năs ăkhácănhauăgi aăcácăd ăánăvƠăliênăquanătr căti păđ năcácăbênăthamăgiaăvƠăc a toƠnăxưăh i

1.6.2 ụ ngh a v b i th ng gi i phóng m t b ng

Trongăđi uăki năn cătaăhi nănay,ă“Gi iăphóngăm tăb ng”ălƠăm tătrongănh ngăcôngăvi căquană

tr ngăph iălƠmătrênăconăđ ngăcôngănghi păhoá,ăhi năđ iăhoáăđ tăn c.ăS ăc năthi tătri năkhaiăxơyăd ngănhi uăcôngătrìnhăc ăs ăh ăt ng,ănhi uăkhuăkinhăt ,ăkhuăcôngănghi p,ăkhuăcôngăngh ă