Tâm lý bầy đàn trong thị trường bất động sản - thực trạng và giải pháp Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế (1)

“Irrational Exuberance” 2000.

TR NG I H C KINH T TP.HCM KHOA KINH T PHÁT TRI N

Sinh viên th c hi n : Ph m Th Thanh Trà

L p- khóa : BS00K34

Niên khóa: 2008 – 2012

M C L C:

L I M U 3

1.Lý do ch n đ tài 3

2.Câu h i nghiên c u: 3

3.M c tiêu nghiên c u 4

4.Ph ng pháp nghiên c u 4

5.K t c u n i dung đ tài: 4

Ch ng 1: C S LÝ LU N V TÂM LÝ B Y ÀN TRONG 6

TH TR NG B T NG S N 6

1.1 B t đ ng s n: 6

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n: 6

1.1.2 Phân lo i b t đ ng s n: 6

1.2 Th tr ng B S: 9

1.2.1 Khái ni m th tr ng b t đ ng s n: 9

1.2.2 Các y u t tác đ ng đ n th tr ng B S: 9

1.3 Tâm lý b y đƠn: 10

Ch ng 2: TÂM Lụ B Y ÀN TRONG TH TR NG B T NG S N T I VI T NAM 20

2.1 gi i thi u mô hình EFA: 20

2.2 Tâm lý b y đƠn trong th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam: 25

2.3 Tâm lý b y đƠn trong th tr ng b t đ ng s n t i thành ph H Chí Minh 28

Ch ng 3: NH NG GI I PHÁP LÀM GI M TÂM LÝ B Y ÀN TRONG TH TR NG B T NG S N 32

3.1 Kinh nghi m trên th gi i v tâm lý b y đƠn: 32

3.1.1 Kinh nghi m c a Hoa K v cu c kh ng ho ng cho vay nhƠ đ t d i chu n 32

3.1.2 Bong bóng b t đ ng s n Nh t B n vào th p niên 90 c a th k 20 35

3.2 Nh ng bi n pháp nh m gi m hành vi b y đƠn trên th tr ng b t đ ng s n 36

K T LU N 39

PH L C 40 Tài li u tham kh o 42

L I M U

1 Lý do ch n đ tài

B t đ ng s n là lo i tài s n có giá tr và vai trò r t l n trong n n kinh t c a

b t k qu c gia nào trên th gi i.T tr ng b t đ ng s n trong s t ng c a c i xã

h i c a m i qu c gia lƠ khác nhau nh ng th ng chi m trên d i 50% t ng tài

s n kinh t qu c dân.T i Vi t Nam c ng v y, b t đ ng s n và th tr ng b t

đ ng s n đóng m t vai trò r t l n trong n n kinh t Trong các ho t đ ng c a th

tr ng b t đ ng s n, ho t đ ng đ u t đóng vai trò r t quan tr ng ó lƠ cách các nhƠ đ u t rót v n vào th tr ng và bù l i h nh n đ c m t kho n l i

nhu n t vi c trên i u đó có th t o ra nh ng tài s n b t đ ng s n m i ho c

ch đ n thu n là vi c mua đi bán l i đ ki m l i.Trong su t m t th i gian t

khi th tr ng b t đ ng s n ra đ i v i nh ng thông tin không minh b ch và

kinh nghi m v th tr ng còn y u, vi c các nhƠ đ u t hƠnh đ ng theo đám đông (hay còn g i là tâm lý b y đƠn-animal spirit) lƠ đi u không th tránh

kh i.Vi c tr i qua các chu kì kinh doanh v i nh ng c n s t giá đ t b đ y lên

cao hay khi b đóng b ng v i giá nh chi c xe không phanh (th ng) lao xu ng

d c m t ph n chính t nguyên nhân tâm lý b y đƠn trên V i mong mu n tìm

hi u v hi n t ng đ u t nƠy c ng nh đ a ra thêm m t cách nhìn đ n các nhà

đ u t đƣ thúc đ y tôi nghiên c u đ tài: “Tâm lý b y đàn trong th tr ng b t

đ ng s n Vi t Nam-Th c tr ng và gi i pháp”

2 Câu h i nghiên c u:

1) Th c tr ng c a hi n t ng tâm lý b y đƠn trong th tr ng b t đ ng

s n Vi t Nam đƣ vƠ đang di n ra nh th nào?

2) Gi i pháp nào là phù h p đ gi i quy t cho v n đ trên?

3 M c tiêu nghiên c u

Trên c s nghiên c u v m t trong nh ng y u t c a tài chính hành vi mà

y u t chính đơy là tâm lý b y đƠn, đ tài làm rõ m t khía c nh trong v n đ

quy t đ nh mua b t đ ng s n d a vào y u t ra quy t đ nh c a ng i khác hay

không.Bên c nh đó đ tƠi c ng có th là tài li u tham kh o đ i v i nh ng cá

nhân, t ch c quan tơm đ n l nh v c b t đ ng s n và mu n phát tri n h n n a

đ tài

4 Ph ng pháp nghiên c u

làm rõ nh ng Ủ t ng, đ tài t p trung gi i thích các khái ni m xoay

quanh các v n đ chính là th tr ng b t đ ng s n, tài chính hành vi.Bên c nh

đó b ng vi c thu th p d li u vƠ dùng ph ng pháp phơn tích nhơn t khám

phá EFA (Exploratory Factor Analysis) đ ki m đ nh vi c l a ch n c a cá

nhân ph thu c vào nhân t quy t đ nh c a nhóm ng i khác nh th nào

5 K t c u n i dung đ tài:

N i dung đ tƠi đ c c c u thành 3 ch ng:

Ch ng 1: C s lý lu n chung v tâm lý b y đàn trong th tr ng b t đ ng

s n

u tiên ch ng 1 đi vƠo gi i thích các khái ni m v b t đ ng s n c ng nh

th tr ng b t đ ng s n vƠ đi sơu vƠo tìm hi u v tâm lý b y đƠn trong th

tr ng b t đ ng s n.T đó lƠm c s lý lu n cho vi c phơn tích trong ch ng

2

Ch ng 2: Tâm lý b y đàn trong th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam

Trong ch ng 2 tr c h t s gi i thi u v mô hình phân tích nhân t khám

phá (EFA) và t đó s d ng mô hình trên nh m phân tích các y u t nh h ng

t i tâm lý b y đƠn t i th tr ng Vi t Nam b ng nh ng bi n đ i di n

Ch ng 3: ngh gi i pháp cho v n đ trên

Cu i cùng ch ng 3 t ng k t l i nh ng kinh nghi m th c t trên th gi i

c ng nh đ xu t nh ng bi n pháp chung đ làm gi m tâm lý b y đƠn trong th

tr ng b t đ ng s n

Ch ng 1: C S LÝ LU N V TÂM LÝ B Y ÀN TRONG

TH TR NG B T NG S N

Ph n này c a đ tài s gi i thi u m t cách khái quát v b t đ ng s n, th

tr ng b t đ ng s n c ng nh đi sơu vƠo lƠm rõ khái ni m tâm lý b y đƠn

trong th tr ng b t đ ng s n

1.1 B t đ ng s n:

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n:

Theo Wikipedia (2010), b t đ ng s n (B S) là m t thu t ng pháp quy đ

ch đ n các tài s n bao g m đ t đai vƠ các công trình xơy d ng g n li n v i v

trí c a đ t đai và có tính không d ch chuy n đ c.Thu t ng nƠy th ng đ c

hi u đ ng ngh a v i thu t ng quy n tài s n b t đ ng s n (real property)

Theo y ban Tiêu chu n th m đ nh giá qu c t (IVSC), thu t ng real

property là quy n tài s n b t đ ng s n, m t khái ni m pháp lý bao g m các

quy n và l i ích liên quan đ n quy n s h u b t đ ng s n, m t khái ni m pháp

lỦ liên quan đ n quy n s h u b t đ ng s n

M t s đ nh ngh a ngoƠi ám ch đ n đ t đai tƠi s n v t ch t g n li n v i đ t đai, còn có th bao g m c khái ni m quy n đ i v i tài s n b t đ ng s n đó

Theo Lu t Dân s n c C ng Hòa Xã H i Ch Ngh a Vi t Nam, i u 174 quy đ nh, b t đ ng s n là các tài s n bao g m: đ t đai; nhƠ công trình xơy d ng

g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; các tƠi s n khác g n li n v i đ t đai;

các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh

1.1.2 Phân lo i b t đ ng s n:

Theo tiêu chu n đ a ra c a b tài chính, b t đ ng s n đ c chia ra thành

các d ng sau:

C n c vào hình thái v t ch t c a đ i t ng trao đ i: Trên th tr ng hàng hóa B S đ i t ng trao đ i lƠ hƠng hóa B S g m quy n s h u công trình

g n v i đ t và quy n s d ng đ t có đi u ki n.Theo c n c này b t đ ng s n

C n c vào khu v c:

Khu v c đô th : th tr ng đ t đô th , th tr ng nhà đô th , th tr ng

B S nhƠ x ng công nghi p, th tr ng B S th ng m i, th tr ng B S

công c ngầ

Khu v c nông thôn: th tr ng đ t nông thôn, th t ng đ t nông nghi p,

th tr ng đ t lâm nghi p, th tr ng nhà nông thôn, th tr ng đ t phi n ng

nghi p (đ t xây d ng tr s , v n phòng lƠm vi c, c a hƠng kinh doanhầ), th

tr ng B S nhƠ x ng nông nghi p, th tr ng B S công c ngầ

Khu v c giáp ranh: th tr ng đ t , th tr ng đ t nông nghi p, th tr ng

B S nhƠ x ng công nghi p, s n xu t nông nghi p, th tr ng B S công

c ngầ

C n c theo công d ng:

Th tr ng đ t đai (nông nghi p và phi nông nghi p)

Th tr ng công trình th ng nghi p (tr s , v n phòng, khách s n, trung tơm th ng m i, c a hƠngầ) vƠ công trình công c ng (giao thông, th y l i, t ,

v n hóaầ)

Th tr ng công trình công nghi p (nhƠ x ng, m t b ng s n xu t, khu

công nghi p, khu ch xu tầ)

Th tr ng nhà (đô th và nông thôn)

Th tr ng công trình đ c bi t có hƠng hóa B S lƠ các B S phi v t th

đ c coi lƠ nh tƠi nguyên khai thác đ c (kinh doanh du l chầ) nh tƠi s n

v n hóa, di tích l ch s ầ

C n c theo ho t đ ng trên th tr ng B S: bao g m các th tr ng: Th

tr ng mua bán chuy n nh ng B S; Th tr ng đ u giá quy n s d ng đ t;

Th tr ng cho thuê B S; Th tr ng th ch p và b o hi m B S; Th tr ng

d ch v B S: bao g m các ho t đ ng d ch v môi gi i B S, t v n B S, thông tin B S, đ nh giá B S, b o trì b o d ng B Sầ

C n c theo th t th i gian B S tham gia th tr ng:

Th tr ng s c p: th tr ng chuy n nh ng, giao ho c cho thuê quy n s

d ng đ t

Th tr ng th c p 1: th tr ng xây d ng công trình đ bán ho c cho thuê

Th tr ng th c p c p 2: th tr ng bán ho c cho thuê l i các công trình đƣ

đ c mua ho c thuê

1.2 Th tr ng B S:

1.2.1 Khái ni m th tr ng b t đ ng s n:

Th tr ng b t đ ng s n là t ng hòa các quan h giao d ch v B S đ c

th c hi n thông qua các quan h hàng hóa ti n t , trong đó hƠng hóa B S đ u

g n li n không tách r i y u t đ t đai (Theo HoƠng V n C ng, Nguy n Minh

Ng c, Nguy n Th Phán vƠ V Th Th o (2006))

Theo Thái Bá C n và Tr n Nguyên Nam, th tr ng B S lƠ s mua, bán và trao đ i đ t đai vƠ các công trình, v t ki n trúc g n li n v i đ t đai

1.2.2 Các y u t tác đ ng đ n th tr ng B S:

C u th tr ng là t ng s l ng hàng hóa b t đ ng s n, bao g m đ t đai vƠ

công trình xây d ng g n li n v i đ t mƠ ng i mua mu n chi m h u theo các

m c giá trên th tr ng

Các y u t nh h ng t i c u B S:

- Dân s : t ng tr ng dân s là nhân t lƠm t ng m i nhu c u c a xã h i và

theo đó c u v nhà t ng lên.L ng c u b t đ ng s n là m t đ i l ng t l

thu n v i y u t dân s mà đơy th hi n trong quy mô các gia đình, đ c bi t

khi t l t ng dơn s c h c càng cao s gây ra nh ng đ t bi n v nhu c u b t

- Thay đ i v vi c làm, thu nh p: b t đ ng s n là tài s n không th thi u

c a m i ng i dân.Khi thu nh p c a ng i dơn t ng nhu c u v n i c a h

c ng thay đ i.T đơy, nhƠ không ch lƠ n i c ng c a gia đình mƠ còn có

Cung B S lƠ l ng đ t đai vƠ nhƠ , công trình xây d ng g n li n v i đ t

đ c cung ng trên th tr ng t i m t th i đi m nƠo đó theo các m c giá cân

b ng trên th tr ng

Các y u t nh h ng đ n cung B S:bao g m ngu n cung đ t đai t Nhà

n c: b ng vi c chuy n đ i hình th c s d ng đ t mà làm t ng ngu n cung;

cung t nhân dân, doanh nghi p b ng vi c chuy n nh ng hay bán các b t

đ ng s n; T ng tr ng kinh t ; Th tr ng v n; Công ngh xây d ng

1.3 Tâm lý b y đƠn:

i theo chi u dài l ch s phát tri n c a các h c thuy t kinh t , b t đ u t

tr ng phái c đi n, Adam Smith đƣ đ a ra khái ni m v “con ng i kinh

t ” i u này cho r ng con ng i luôn duy lý và ch hƠnh đ ng nh ng đi u có

l i cho b n thân mình.Th nh ng th c t đƣ không nh v y:Con ng i th ng không hƠnh đ ng hoàn toàn theo lý trí c a b n thân.V i s phát tri n k t h p

tâm lý h c vào tài chính-S khai t n m 1880 khi nhƠ tơm lỦ h c ng i Pháp

Gabriel Tarde tìm cách ng d ng tâm lý h c vào kinh t V i nh ng tác ph m

n n t ng c a Amos Tversky và Daniel Kahneman (1979), Richad H.Thaler(1985) vƠ đ c bi t là Robert Shiller v i quy n sách n i ti ng

“Irrational Exuberance” (2000) Ngoài ra còn ph i k đ n m t nghiên c u quan

tr ng n m 1993 c a Jegadeesh và Titman mƠ đ n nay v n là m t thách th c cho tr ng phái th tr ng hi u qu là hi u ng xu th Lý thuy t tài chính hành

vi ch ra r ng, không ph i lúc nƠo c ch đi u ch nh d a vào kinh doanh chênh

l ch giá c ng có th x y ra.Hay nói cách khác s có nh ng tr ng h p nhƠ đ u

t “h p lỦ” không th chi n th ng th tr ng và nh ng nhƠ đ u t “b t h p lỦ”.Khi đó, th tr ng s không hi u qu và b t đ ng s n s b đ nh giá sai

Trong tƠi chính hƠnh vi có hai l nh v c l n: tâm lý h c nh n th c và nh ng

h n ch c a kinh doanh chênh l ch giá.Nh n th c ám ch cách con ng i suy ngh nh th nào (how people think).Có r t nhi u tài li u ch ra r ng nhƠ đ u t

m c ph i nh ng l i h th ng b i cách suy ngh c a h : h quá c tin H đ t

quá nhi u vào nh ng kinh nghi m tr c đơyầS thích c a h c ng có th t o

ra nh ng nh n đ nh l ch l c.H n ch c a kinh doanh chênh l ch giá ám ch

vi c d đoán trong tr ng h p nào thì kinh doanh chênh l ch giá hi u qu và

khi nào thì không.Và m t trong nh ng nguyên lý c a tài chính hành vi là hành

vi không h p lý mang tính h th ng hay còn có tên g i khác là tâm lý đám đông (tâm lý b y đƠn)

Tr c khi đi vƠo tìm hi u tơm lỦ đám đông ta s làm rõ khái ni m v đám đông (b y đƠn): Theo ngh a thông th ng đám đông có ngh a lƠ m t s k t h p

c a nh ng cá nhân b t k không ph thu c vào dân t c, gi i tính và nguyên do

k t h p

Theo quan đi m tâm lý h c, khái ni m “ ám đông” mang m t Ủ ngh a hoƠn

toàn khác Trong nh ng đi u ki n nh t đ nh và ch đó mƠ thôi, m t t p h p

nh ng con ng i s có nh ng đ c tính hoàn toàn khác bi t v i nh ng đ c tính

c a riêng t ng con ng i trong đó Cá tính có ý th c b bi n m t, tình c m và suy ngh c a m i cá nhơn đ u h ng v m t phía M t tâm h n chung đ c

hình thƠnh, nó d nhiên có th bi n đ i, nh ng hoƠn toƠn lƠ m t th lo i xác

đ nh

Toàn b cái đó lúc nƠy đƣ tr thƠnh, do ch a tìm ra đ c khái ni m nào di n

t t t h n đ c t m g i nó lƠ “đám đông có t ch c” vƠ có th g i lƠ đám đông tơm lỦ ám đông lƠ m t c th duy nh t và ch u tác đ ng c a quy lu t đ ng

nh t tâm h n đám đông (loi de l'unite des foules) Hi n t ng nhi u cá nhân vô

tình t h p l i v i nhau, c ng ch a t o cho nó nh ng đ c tính c a m t đám đông (Gustave, 2008)

M t khi đám đông tơm lỦ đ c hình thành, nó s b t đ u thu n p nh ng đ c

tính chung t m th i nh ng có th đ nh rõ đ c Các đ c tính chung này k t h p

thêm v i nh ng tính ch t đ c bi t thay đ i tùy thu c vào các ph n t c u thành đám đông, vƠ qua đó lƠm thay đ i c u trúc t duy c a nó ám đông tơm lỦ

nh v y có th đ c phân chia thành nhi u lo i

Phân lo i đám đông, Gustave Le Bon (2008) cho r ng đám đông có th chia

thành hai lo i: đám đông h n t p, có ngh a lƠ m t t p h p b i nh ng ph n t

không cùng lo i, v i m t đám đông thu n nh t, ngh a m t t p h p b i nh ng

ph n t t ng t nhau (các môn phái, các đ ng c p, các giai c p) đ u có cùng

nh ng đ c tính chung.Ngoài ra chúng c ng có nh ng đ c tính riêng, qua đó

ng i ta có th phân bi t gi a chúng v i nhau

S xu t hi n nh ng đ c tính riêng bi t c a đám đông đ c quy t đ nh b i

nhi u nguyên nhơn khác nhau.Nguyên nhơn đ u tiên c a các nguyên nhân này

n m ch các thành viên c a đám đông ch trung thành v i cái c m giác là s đông đƣ có m t s c m nh vô đ ch, cho phép nó hi n mình cho b n n ng, đi u khi ch a lƠ thƠnh viên c a đám đông nó nh t thi t ph i ki m ch Nó s s m

tuân theo b n n ng m t khi, l n trong đám đông, con ng i tr nên không tên

tu i và t đó c m giác ch u trác nhi m, cái luôn gi cho các cá nhân kh i đi quá đƠ, hoƠn toƠn bi n m t

Nguyên nhân th hai là s lây nhi m tinh th n (contagion mentale), c ng lƠ cái tác đ ng gây ra s xu t hi n các nét đ c trung c a đám đông vƠ đ ng th i vƠo ph ng h ng c a nó.S lây nhi m có th d dàng nh n th y, nh ng ch a

có th gi i thích đ c; ng i ta ph i x p nó vào lo i nh ng hi n t ng nh

ki u thôi miên.Trong đám đông, m i m t tình c m, m i m t hƠnh đ ng đ u có

th lây nhi m, và ch c ch n m c đ cao đ n n i thành viên c a nó có th hy

sinh mong mu n c a cá nhân cho mong mu n c a t p th Tính ch t nƠy ng c

v i tính cách t nhiên c a con ng i vƠ con ng i ch có th lƠm đ c đi u đó

khi nó là thành viên c a đám đông

Còn m t nguyên nhân th ba và là nguyên nhân quan tr ng nh t, nó làm cho thành viên c a đám đông b c l nh ng cá tính đ c bi t hoàn toàn mâu thu n

v i nh ng cá tính c a nh ng ng i đó khi h ch a lƠ thƠnh viên c a đám đông:

tên nguyên nhân này là tính d b kích ho t (suggestibilité), h n n a s lây

nhi m tinh th n nói đ n trên ch là m t tác đ ng c a nó

Khái ni m v tâm lý b y đƠn: Trong đ i s ng xã h i c ng nh kinh t , có

nhi u tình hu ng mà vi c ra quy t đ nh c a con ng i ch u nh h ng b i

nh ng quy t đ nh c a ng i khác, hay nh ng gì mƠ ng i khác đang

làm.Nh ng ví d đ n gi n th hi n cho đi u nƠy đ n t cu c s ng h ng ngày:

ch ng h n chúng ta th ng quy t đ nh l a ch n trang ph c, quán n, c a hàng

d a trên c s tính ph bi n c a chúng Keynes(1936) đƣ th y r ng đi u này

c ng chính cách hƠnh x c a nhƠ đ u t trên th tr ng tài s n.VƠ đ c bi t trong l nh v c tài chính, các nhà kinh t tài chính tin r ng: các nhƠ đ u t b

nh h ng b i quy t đ nh c a các nhƠ đ u t khác vƠ s nh h ng này tác

đ ng đáng k đ n quy t đ nh c a các nhƠ đ u t Hi n t ng nƠy đ c g i là

hi n t ng b y đƠn (hay tơm lỦ b y đƠn, hƠnh vi b y đƠn).Trong th tr ng b t

đ ng s n, hành vi b y đƠn bao hƠm vi c các nhƠ đ u t có xu h ng b qua

các thông tin riêng mà thiên v các k t qu quan sát đ c nh ng đi u mà có

th không t ng thích v i các y u t c b n, n n t ng c a th tr ng ó lƠ

hành vi mà các cá nhân thi t l p d a trên vi c quan sát hƠnh đ ng c a ng i

khác hay còn g i lƠ hƠnh đ ng b t ch c nhau.Còn theo Banerjee (1992):

“hƠnh vi b y đƠn-m i ng i hƠnh đ ng theo nh ng gì mà nh ng ng i khác đang lƠm, th m chí ngay c khi thông tin riêng c a h cho th y nên hƠnh đ ng

m t cách khác đi”

Charles, Robert (2009) đ a ra m t s gi đ nh đ lý gi i nh ng cu c kh ng

ho ng do tâm lý b y đƠn gơy ra ó lƠ “m t lo i “t t ng m i” khi t t c

nh ng ng i tham gia th tr ng thay đ i quan đi m cùng m t lúc và hành

đ ng nh “b y đƠn” ”.Gi đ nh th hai lƠ các cá nhơn khác nhau, đa s b t đ u

r t h p lỦ nh ng sau đó cƠng có nhi u ng i m t kh n ng liên h v i th c t , ban đ u t t vƠ sau đó nhanh h n.Kh n ng th ba là tính h p lý c a các nhóm ng i mua vƠ bán, nhƠ đ u t vƠ đ u c khác nhau, vƠ s l ng ngày

càng l n các cá nhân trong các nhóm này không ch ng đ đ c s cu ng lo n

khi giá tài s n t ng.Th t lƠ t t c nh ng ng i tham gia th tr ng b cu n theo quan đi m “ng y bi n t ng th ”(fallacy of composition)-quan đi m cho

r ng đôi lúc hƠnh vi c a m t nhóm các cá nhân khác v i t ng s hành vi c a

t ng cá nhân trong nhóm.Th n m lƠ th tr ng không đáp ng đ c các k

v ng h p lý v ch t l ng c a ph n ng đ i v i tác nhân kích thích nh m c

tính s l ng phù h p, đ c bi t khi co s ch m tr gi a tác nhân kích thích và

ph n ng.Cu i cùng là tính b t h p lý có th t n t i b i các nhƠ đ u t vƠ các

nhà kinh t ch n l a sai mô hình

Khi xem xét tâm lý b y đƠn, ta có th th y m t s nguyên nhân t o nên hi u

ng nƠy.Tr c h t, con ng i luôn có xu h ng thu c v m t t p th nƠo đó,

l ch s ti n hóa c a con ng i đƣ d y cho h r ng, đ i s ng xã h i mang tính

quy t đ nh t i s t n t i c a m t cá th Do đó, m t cá nhân luôn n l c làm

cho mình thu c v m t t p th hay m t xu h ng nƠo đó.H u h t m i ng i r t

mu n hòa đ ng và có m t mong mu n b n n ng lƠ đ c s ch p nh n b i m t

nhóm ng i, ch không mu n làm m t ng i b xã h i ru ng b i u này

c ng đ c th hi n trong các t t ng tâm lý c a các nhà tâm lý :Trong h c

thuy t sinh xã h i(sociobiology) c a C.George Boeree cho r ng con ng i hƠnh đ ng theo b n n ng có t ngu n g c t loài v t mƠ trong đó hƠnh vi mang

tính b y đƠn là m t hành vi quan tâm th t s Theo C.George Boeree lý gi i

m t s loài thú có nhu c u đ c s ng g n nhau r t cao và nh ng tình hu ng

nguy hi m s khi n chúng càng g n sát h n i u nƠy t ng đ i d hi u b i vì

khi xích l i g n nhau, chúng s càng gi m c h i b t n công b i các loài thú

l n h n con ng i, có lúc ta mu n ch y tr n đ ng lo i nh ng ph n nhi u

chúng ta v n liên h v i ng i khác trên nh ng bình di n khác nhau.M t lý

gi i khác t m t nhà tâm lỦ theo tr ng phái thuy t nhân cách truy n thuy t,

Otto Rank, cho r ng b n n ng con ng i có hai lo i :b n n ng ham s ng và

b n n ng s ch t.Chính b n n ng s ch t đƣ đ y con ng i chúng ta tr l i nh

nh ng thƠnh viên trong gia đình, m t thành viên c a m t c ng đ ng hay m t

ch ng lo i i u này lí gi i t i sao con ng i chúng ta ngoài vi c hƠnh đ ng

đ c l p v n mong mu n làm chung hay làm theo nh ng ng i khác: Vì khi đó

h c m th y an toƠn h n khi trong đám đông

Lý do th hai là nh ng lý l ph bi n cho r ng hƠnh đ ng c a m t nhóm

l n thì không th sai.Sau t t c , thâm chí n u b n đ c thuy t ph c r ng m t ý

t ng, m t hƠnh đ ng không h p lý ho c không chính xác, b n có th v n th c

hi n theo đám đông đ n gi n vì tin r ng h đƣ bi t cái b n không bi t i u này

đ c bi t ph bi n trong tình hu ng mƠ cá nhơn đó có r t ít kinh nghi m c ng

nh ki n th c trong các l nh v c đ u t , c ng nh kh n ng phơn tích th

tr ng

Tâm lý b y đƠn đ c đ a vƠo cu i nh ng n m 1990 khi mƠ các nhƠ t b n

vƠ các nhƠ đ u t cá nhơn đ u t m t cách điên cu ng vào các công ty có liên quan đ n l nh v c công ngh truy n thông, th m chí cho dù công ty này không

có m t mô hình kinh doanh hi u qu Nh ng l c l ng m nh m này có v nh

đƣ ép các nhƠ đ u t nh n chìm s ti n c a h vào trong nh ng công ty không

an toàn

Làm theo đám đông không ch gi i h n v i nh ng nhƠ đ u t ch a có kinh

nghi m mà vi c lƠm theo đám đông còn xu t hi n tác đ ng tr c ti p đ n tình

hu ng không ch c ch n vƠ m h Khi m t tình hu ng ra quy t đ nh tr nên

không ch c ch n thì nh h ng hƠnh vi vƠ quan đi m đám đông s làm các cá nhơn đó tr lên ch c ch n h n

M t tr ng thái tâm lý b y đƠn m nh m th m chí có th tác đ ng đ n c các

chuyên gia.M c tiêu t i cao c a m t nhà qu n lý l theo đu i các k ho ch đ u

t sao cho t i đa hóa giá tr tài s n c a ch s h u.Trong nhi u tr ng h p,

th t h p d n khi các nhà qu n lý ch vi c đ u t theo b y đƠn, n u thành công

thì các ch s h u s vui lòng, còn n u th t b i thì các nhà qu n lý ch c n bi n minh cho s đ u t th t b i c a mình b ng cách ch ra có r t nhi u ng i c ng

đi sai h ng nh mình

Có th nói, tâm lý b y đƠn lƠ m t đi u không th tránh không ch trong th

tr ng b t đ ng s n mƠ đi u này còn x y ra t t c các th tr ng trong m i

l nh v c và ngành ngh khác trong su t quá trình phát tri n c a nhân lo i.Nó

đ c th hi n trong nh ng vi c đ n gi n h ng ngƠy nh ch n m t quán đ n,

ch n m t trang ph c đ m c cho đ n nh ng l a ch n gây ra nh ng ch n đ ng

trong n n kinh t th gi i.Có th nói bong bóng b t đ ng s n là h qu đi theo

c a hƠnh vi tơm lỦ đám đông.Trong su t l ch s phát tri n c a n n kinh t đƣ

ch ng ki n bao nhiêu cu c suy thoái vì nguyên nhân trên.B t đ u có th k đ n

là bong bóng hoa Tulip t i Hà Lan

Kh ng ho ng bong bóng hoa Tulip di n ra vào n m 1963-1967 t i Hà Lan.N m 1593, hoa Tulip đ c mang t Th Nh Kì vƠo đ t n c Hà Lan c

tr ng m i l c a loài hoa này làm r t nhi u ng i tìm ki m đ mua, do đó giá

c ng đ t d n lên M t th i gian sau, hoa tu-líp m c ph i m t lo i virus không

gây h i có tên là th kh m, lo i virus này không gây h i đ n loài hoa mà tác

đ ng làm cho màu s c trên nh ng cánh hoa có ánh h ng tía S bi n đ i màu

s c này làm cho loài hoa tu-líp v n đƣ khó tìm cƠng tr lên khan hi m Ng i

ta b t đ u giao d ch v i nhau b ng b c hoa, b t đ u hình thành hi n t ng

đ u c trên th tr ng, khi đó ai c ng ngh r ng giá s t ng không gi i

h n.Th m chí ng i ta còn có niêm y t giá hoa tulip lên th tr ng giao d ch (nh th tr ng ch ng khoán)

Khi đó, giá hoa v n c ng đƣ cao gi cƠng cao h n tùy thu c m c đ tác

đ ng c a lo i virus.Bên c nh đó, nh ng ng i ch i hoa th c s đƣ d tr các

c c a hoa làm cho cung gi m và làm c u t ng.Chính vì tơm lỦ đám đông lƠ nguyên nhơn chính đ y giá hoa tulip lên cao.Ng i ta bán nhà v i giá r ch đ

đ i l y 1 c hoa tulip.T vi c nh ng ng i trong t ng l p trung l u phung phí

nh ng kho n ti n đ ch i hoa tulip d n t i m t đ i c c m i t ng l p trong xã

h i c ng buôn bán trao đ i c hoa tulip.Trong bi u đ hình 1 trong ph l c cho

th y ch trong 4 n m, giá hoa đƣ t ng lên đ n g n 30 l n.Và lo i hoa m c nh t

lƠ đ c đ nh giá t ng đ ng v i 12 hecta đ t.Nh ng giá c hoa không t ng

lên mãi mãi.Khi th tr ng m t đi tính h p lý và giá hoa lên c c đi m, bong

bóng v nh ng ng i đ u c hoa r i đ t ng t vào tình tr ng phá s n bu c

chính ph ph i nh y vào cu c đ đi u ti t th tr ng b ng cách thông báo là

nh ng h p đ ng giao d ch đ c kí k t trong đ nh đi m c n s t, t c tr c tháng

11 n m 1636, s b xem nh vô hi u l c, và t t c nh ng cái kí sau th i gian

đó s b vô hi u hoá b ng cách ng i mua đ n bù 10% t ng giá tr cho ng i

bán ó lƠ cu c bong bóng đ u tiên do tâm lý b y đƠn gơy ra

Kh ng ho ng kinh t th gi i g n đơy nh t là cu c kh ng ho ng tài chính

c a M kéo dài t n m 2007-2009.Cu c kh ng ho ng này b t ngu n t cu c

kh ng ho ng tín d ng nhà th c p t i M và là nguyên nhân chính gây ra

kh ng ho ng kinh t toàn c u.S hình thành c a cu c kh ng ho ng này b t ngu n t vi c cho vay mua b t đ ng s n d i chu n c a các ngân hàng.Ngân

hƠng sau đó bán kho n n này qua các qu đ u t Các qu đ u t nƠy ti p t c

chia nh gói n thành ch ng khoán vƠ bán cho các nhƠ đ u t M i vi c có th

nói là suôn s n u nh kho n vay đó cho c nh ng ng i không có kh n ng

chi tr vay đ mua nhà.Vi c cho vay ti n đ mua nhƠ ch a bao gi d h n

th Các t ch c đánh giá tín d ng đ đánh giá kho n cho vay là có m c tín

d ng t t.Ch cho đ n khi bong bóng v , các ngân hàng s p đ kéo theo đó lƠ

m t cu c kh ng ho ng di n ra trên toàn th gi i bu c chính ph M ph i đ a

ra m t gói kích c u 700 t dollar d i hình th c kích thích tiêu dùng đ v c

d y n n kinh t

Chính kinh nghi m th c t đƣ cho th y th gi i đƣ ph i tr nh ng bài h c

đ t giá cho hành vi b y đƠn gơy ra

Các d ng tâm lý b y đƠn:

Có r t nhi u d ng tâm lý b y đƠn khác nhau nh ng theo nghiên c u c a Bikhchandani& Sharma (2000) đƣ đ c p đ n 3 d ng chính: Tâm lý b y đƠn

d a theo thông tin (Information-based herding), tâm lý b y đƠn theo danh ti ng

(Reputation- based), tâm lý b y đƠn theo thù lao (compensation-based)

Tâm lý b y đàn d a theo thông tin: NhƠ đ u t có th theo dõi hƠnh đ ng

c a nhƠ đ u t khác nh ng không th bi t r ng h có n m gi thông tin bí m t

hay không.Ngay c khi nh ng cá nhân có th trao đ i v i nhau thì v n có

nh ng hoài nghi và h giám sát hƠnh đ ng thay vì ch b ng l i nói.B ng cách

giám sát, h s suy tính vƠ đ a ra quy t đ nh riêng c a mình Th t ra b y đƠn theo thông tin vì ng i ta tin r ng có th m t ng i nƠo đó bi t đ c nh ng

thông tin mà mình không bi t và h ngh thông tin nƠy có th lƠ đúng, có th là

nh ng thông tin m t b l , vì th mà h hƠnh đ ng theo

T i Vi t Nam chúng ta có th d dàng ch ng ki n hành vi tâm lý b y đƠn

d a theo thông tin:N m 2010 lƠ m t n m m đ m đ i v i th tr ng b t đ ng

s n Vi t Nam.Th nh ng th tr ng b t đ ng s n Hà N i l i ch ng ki n m t

c n s t đ t mà trung tâm c a c n s t x y ra khi có thông tin trung tâm hành

chính c a qu c gia s chuy n lên Ba Vì.Thêm vƠo đó tr c đ ng Th ng Long

n i t Tây H lên Ba Vì c ng góp ph n lƠm giá đ t xung quanh tr c đ ng đ i

l Th ng Long vƠ Ba Vì t ng m nh.R t nhi u nhƠ đ u t nh y vào tham gia th

tr ng này v i mong mu n ki m l i nhu n làm giá ti p t c t ng.VƠ m t h qu

t t y u kéo theo là m t l ng l n nh ng nhƠ đ u t khác c ng ti p t c đ u t vƠo đơy

Tâm lý b y đàn theo danh ti ng:M t gi thuy t khác nhau là hành vi b y

đƠn theo danh ti ng c a nh ng nhà qu n lý qu và nhân viên phân tích tài

chính.H đ c thuê m n đ đ a ra nh ng báo cáo, nh n đ nh, d đoán th

tr ng hay giá c N u d đoán c a h khác xa so v i nh ng d báo t các chuyên gia hay nhƠ phơn tích khác vƠ đ c bi t khi d đoán c a h l i không

chính xác thì danh ti ng c a h s b t n h i, h s không đ c th ng ti n ho c

th m chí b sa th i.Do v y nh ng nhà qu n lý qu hay các nhƠ phơn tích (đ c

bi t là nh ng ng i ít kinh nghi m) s b t ch c theo nh ng d báo c a ng i khác i u này t o ra tâm lý b y đƠn theo danh ti ng

Tâm lý b y đàn theo thù lao: N u m c thù lao c a m t nhà qu n lỦ đ u t

ph thu c vào t su t l i nhu n c a danh m c đ u t so v i t su t sinh l i

tham chi u (Benchmark) Benchmark có th là m t ch s ho c t su t sinh l i

c a nh ng nhà qu n lỦ khác.Khi đó nhƠ qu n lý có th có xu h ng l a ch n

nh ng kho n đ u t không hi u qu vì nhà qu n lý có th s quan sát ng i khác hay benchmark đ b t ch c cho theo k p.VƠ đi u nƠy c ng có th có d n

t i hành vi b y đƠn.N u thù lao c a nhƠ đ u t gi m khi t su t l i nhu n nh

h n benchmark thì cƠng có đ ng l c đ nhà qu n lý b t ch c theo nh ng

ng i khác

Nhìn chung, vi c phân lo i các d ng tâm lý b y đƠn nh trên ch mang tính

tham kh o ch ch a có m t chu n m c đ c ch p nh n chung v v n đ

này.Tuy nhiên, có m t đi u c n đ c bi t l u Ủ lƠ c n nh n th c rõ ràng tâm lý

b y đƠn có ch ý (intentional herding), khác v i tâm lý b y đƠn gi (spurious

herding) t o ra khi các nhóm nhƠ đ u t đ a ra các quy t đ nh t ng t nhau

d a trên các phơn tích đ c l p t các t p h p thông tin t ng t nhau

Tâm lý b y đƠn d nhiên không ph i là hi n t ng c a riêng th tr ng b t

đ ng s n Vi t Nam mà hi n t ng này còn t n t i nh ng th tr ng khác các n c phát tri n c ng nh đang phát tri n.V n đ lƠ d ng nh tơm lỦ b y đƠn hi n v n chi ph i quá nhi u đ n hành vi c a đa s các nhƠ đ u t cá

nhân.Tâm lý b y đƠn xu t hi n h u h t các th tr ng m i n i th m chí ngay

c các th tr ng phát tri n thì v n có nh ng giai đo n t n t i tâm lý này

Nh đƣ trình bƠy trên, tâm lý b y đƠn th ng là nguyên nhân gây ra tình

tr ng bong bóng b t đ ng s n.Xem xét tâm lý b y đƠn trong các cu c kh ng

ho ng ta có th y hai d ng tâm lý b y đƠn: M t lƠ, các nhƠ đ u t vì nh h ng

c a vi c ra quy t đ nh c a ng i khác, khi th y m t l ng l n các giao d ch

b t đ ng s n x y ra và v i k v ng giá b t đ ng s n s t ng trong t ng lai nên

đ xô t mua vƠo i u này làm cho giá b t đ ng s n t ng lên nhanh chóng

Khi nh c t i bong bóng b t đ ng s n không th không nh c t i m t lý thuy t dùng đ lý gi i hi n t ng bong bóng nói chung có tên là "lý thuy t v k ng c

h n" LỦ thuy t này gi i thích hành vi c a nh ng ng i tham gia vào m t th

tr ng v i s l c quan thái quá (anh ng c) Nh ng anh ng c này s n sàng mua

nh ng hƠng hóa đ c đ nh giá quá cao, v i mong đ i s bán đ c nó cho m t tay đ u c tham lam khác (k ng c h n) m t m c giá cao h n nhi u Bong

bóng s ti p t c phình to thêm ch ng nào mà anh chàng ng c này v n còn tìm

đ c m t k ng c h n mình s n sàng mua nh ng hƠng hóa đó VƠ bong bóng

kinh t s k t thúc khi anh ng c cu i cùng tr thành "k ng c ngh ch nh t",

ng i tr giá cao nh t cho th hƠng hóa đ c đ nh giá quá cao và không tìm

đ c ng i mua nƠo khác cho chúng, lúc đó bóng n Và hai là, khi giá b t

đ ng s n hay bong bóng b t đ ng s n đƣ đ t đ n đ nh đi m m t tr ng thái tâm

lý b y đƠn ng c l i lƠ các nhƠ đ u t đ ng lo t bán ra.Trong c hai tr ng

h p nhƠ đ u t đ u ph n ng gi ng nhau ơy đ c g i là ph n ng thu n

chi u

Tâm lý b y đƠn-m t trong các nhân t c a lý thuy t tài chính hành vi- đƣ

ch ra r ng ho t đ ng đ u t vƠo th tr ng b t đ ng s n c ng nh các th

tr ng khác là không h p lý.M i nhƠ đ u t có nh ng k v ng khác nhau vào

kho n đ u t nh ng hƠnh đ ng l i b t ch c nhau d a theo thông tin, theo

danh ti ng hay theo thù lao

Ch ng 2: TÂM LÝ B Y ÀN TRONG TH TR NG B T NG

S N T I VI T NAM

Ph n này c a đ tƠi đ c p đ n tâm lý b y đƠn trong th tr ng b t đ ng s n

Vi t Nam.Bên c nh đó dùng mô hình phơn tích nhơn t khám phá nh m đánh

giá các nhân t nh h ng đ n tâm lý b y đƠn trong th tr ng b t đ ng s n

Vi t Nam

2.1 Gi i thi u mô hình EFA:

S d ng mô hình EFA đ ki m đ nh là ph ng pháp phơn tích nhơn t

khám phá EFA thu c nhóm phơn tích đa bi n ph thu c l n nhau, ngh a lƠ

không có bi n ph thu c và bi n đ c l p mà nó d a vào m i t ng quan gi a

các bi n v i nhau.EFA dùng đ rút g n m t t p k bi n quan sát thành m t t p

F (F< k) các nhân t có Ủ ngh a h n.C s c a vi c rút g n này là d a vào m i

quan h tuýên tính c a các nhân t v i các bi n nguyên th y (bi n quan

sát).Ph ng pháp EFA đ c s d ng r ng rãi trong nghiên c u đ đánh giá s

Mô hình EFA m t nhân t : Chúng ta xem xét mô hình EFA cho tr ng h p m t nhân t , đơy lƠ tr ng

h p c a thang đo đ n h ng ngh a lƠ nhơn t trong mô hình là bi n ti m n