Phương pháp xây dựng chỉ số bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thanh Việt; TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế

Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh Khoa Kinh Tế Phát Triển TÀI: PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG CHỈ SỐ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM Giảng viên hướng dẫn: Ths... Do đó thông tin tr nên.

Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh

Khoa Kinh Tế Phát Triển

TÀI:

PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG

CHỈ SỐ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

TPHCM

Giảng viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Thị Bích Hồng

Sinh viên thực hiệ Nguyễn Thanh Việt

Tp Hồ Chí Minh,Tháng 05/2012

M C L C

M C L C 1

CH NG I M U 4

CH NG II C S Lụ THUY T 8

2.1 C s lý thuy t v b t đ ng s n 8

2.1.1 Khái ni m b t đ ng s n 8

2.1.2 Phơn lo i b t đ ng s n 8

2.1.2.1 Nhóm b t đ ng s n (B S) có đ u t xây d ng 9

2.1.2.2 Nhóm B S không có đ u t xây d ng 9

2.1.2.3 Nhóm B S đ c bi t 9

2.1.3 c đi m c a b t đ ng s n 10

2.1.3.1 Tính cá bi t và khan hi m 10

2.1.3.2 Tính c đ nh 10

2.1.3.3 Tính b n lâu 11

2.1.3.4 Tính ch u nh h ng l n nhau 11

2.1.3.5 Các đ c đi m khác c a b t đ ng s n 11

2.2 C s lý thuy t v th tr ng b t đ ng s n 12

2.2.1 Khái ni m, đ c đi m c a th tr ng b t đ ng s n 12

2.2.1.1 Khái ni m v th tr ng b t đ ng s n 12

2.2.1.2 c đi m c a th tr ng b t đ ng s n 13

2.2.2 Vai trò c a th tr ng b t đ ng s n trong n n kinh t th tr ng 19

2.3 C s đ xơy d ng ch s giá b t đ ng s n 20

2.3.1 S c n thi t ph i xơy d ng ch s b t đ ng s n 20

2.3.2 Ch s giá th tr ng b t đ ng s n 21

2.3.3 Th c tr ng cung c p ch s giá b t đ ng s n Vi t Nam 21

2.4 C s lý lu n c a h th ng ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n

2.4.1 C s lý lu n c a ch s th tr ng b t đ ng s n 24

2.4.2 Kinh nghi m khi xơy d ng ch s th tr ng b t đ ng s n c a n c ngoƠi 27

2.5 tƠi nghiên c u liên quan 28

2.5.1 D án nghiên c u David Zetland 28

2.5.2 tƠi nghiên c u i h c kinh t Qu c dơn HƠ N i 29

2.5.2.1 H n ch c a đ tài tr c ch a đ t đ c 29

2.5.2.2 Nh ng đi m m i trong đ tài nghiên c u này 30

CH NG III XÂY D NG H TH NG CH S ÁNH GIÁ TH TR NG B T NG S N 31

3.1 Xơy d ng h th ng ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n 31

3.1.1 Xơy d ng h th ng thông tin b t đ ng s n 31

3.1.1.1 Nhóm d li u liên quan đ n cung 31

3.1.1.2 Nhóm d li u liên quan đ n quy mô th tr ng 32

3.1.1.3 Nhóm d li u liên quan đ n giá tr th tr ng 32

3.1.1.4 Nhóm thông tin liên quan đ n c u 33

3.2 Xơy d ng h th ng ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n 34

3.2.1 Khái ni m, phân lo i, các y u t nh h ng t i giá b t đ ng s n 34

3.2.1.1 Khái ni m giá b t đ ng s n 34

3.2.1.2 Phân lo i giá b t đ ng s n 35

3.2.2 Các ph ng pháp xác đ nh giá đ t 39

3.2.3 Xơy d ng công th c tính ch s th tr ng b t đ ng s n 40

3.2.4 Xơy d ng công th c tính toán ch s giá b t đ ng s n 42

3.3 Áp d ng tính toán ch s b t đ ng s n c a Tp H Chí Minh 43

CH NG IV GIA I PHAP XÂY D NG HÊ THÔNG CHI SÔ ANH GIA THI TR NG BÂT ÔNG SAN VIÊT NAM HIÊN NAY 49

4.1 ánh giá chung v cách th c xơy d ng h th ng ch s đánh giá s

phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam 49

4.1.1 Tác d ng 49

4.1.2 u đi m 51

4.1.3 Nh c đi m 52

4.2 M t s ki n ngh vƠ gi i pháp v cách th c xơy d ng h th ng ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n 54

4.2.1 V công tác th ng kê 54

4.2.2 xu t bi n pháp t ch c tri n khai th c hi n 60

K T LU N 63

TƠi li u tham kh o 64

CH NG I

1.1 S c n thi t c a đ tƠi

Vi t Nam, trong giai đo n k ho ch hóa t p trung th tr ng b t đ ng s n

ch a có đi u ki n phát tri n T khi ng vƠ NhƠ n c ch tr ng chuy n đ i

n n kinh t k ho ch hóa t p trung sang n n kinh t th tr ng thì th tr ng b t

đ ng s n đƣ đ c hình thƠnh vƠ t ng b c phát tri n Tuy nhiên, vi c th tr ng

b t đ ng s n hình thƠnh m t cách s khai đƣ d n đ n nhi u di n bi n ph c t p Bên c nh nh ng đóng góp tích c c thì th tr ng b t đ ng s n còn b c l nhi u

b t c p c bi t lƠ th tr ng b t đ ng s n còn đang ch p ch ng, th tr ng chính th c chi m t ph n nh , ph n l n các giao d ch b t đ ng s n đ u đ c

th c hi n qua th tr ng phi chính th c H n n a, th tr ng b t đ ng s n còn mang n ng tính t phát, không đ ng đ u vƠ th ng xuyên x y ra các c n s t “ nóng”, “l nh”, th m chí có d u hi u kh ng ho ng, nh h ng tr c ti p đ n s n

đ nh c a n n kinh t - xƣ h i M t trong nh ng nguyên nhơn c a tình tr ng trên, bên c nh khuôn kh pháp lý ch a hoƠn thi n, chính lƠ công tác qu n lý nhƠ n c

v th tr ng b t đ ng s n còn nhi u b t c p, trong đó v n đ chính lƠ th tr ng

b t đ ng s n ch a có m t h th ng ch tiêu mô t vƠ đánh giá th tr ng m t cách phù h p, thông qua đó giúp chúng ta có c s đ phơn tích, có đánh giá đúng v th tr ng b t đ ng s n trong n c, t đó đ a ra các d báo v xu th phát tri n đ ng th i lƠm c n c cho nh ng c ch chính sách thúc đ y th tr ng phát tri n m t cách hi u qu

Trong m t n n kinh t v n hƠnh bình th ng, giá c đ c hình thƠnh theo quy lu t cung c u vƠ quy lu t c nh tranh đ c quy n nên ch s giá c tr thƠnh

bi u hi n t p trung nh t trong vi c mô t đánh giá th tr ng, đ ng th i bi n

đ ng c a ch s giá c ng bi u hi n khái quát nh t nh ng c ng không kém ph n

rõ rƠng v bi n đ ng c a th tr ng

Do đó, vi c có m t h th ng các ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n lƠ

vô cùng c n thi t Vi t Nam M c dù hi n nay c ng đƣ có m t vƠi công ty, t

ch c ti n hƠnh công b trên th tr ng các ch s giá th tr ng b t đ ng s n

Th tr ng b t đ ng s n c n có m t h th ng ch tiêu đ mô t vƠ đánh giá

s phát tri n Qua nghiên c u ch s giá tiêu dùng c a th tr ng hƠng hóa CPI

c a th tr ng hƠng hóa vƠ d ch v vƠ ch s ch ng khoán VN-Index c a th

tr ng ch ng khoán ta th y ch tiêu quan tr ng nh t đ đánh giá th tr ng b t

đ ng s n lƠ ch s th tr ng b t đ ng s n vƠ ch s giá b t đ ng s n

tr ng b t đ ng s n Vi t Nam nên em ch n ph ng pháp tính ch s th tr ng

b t đ ng s n Vi t Nam đ ch ra m t h n ch vƠ cách hoƠn thi n nó mƠ th

tr ng b t đ ng s n n c ta đang g p ph i

1.4 Câu h i nghiên c u

H ng đ n gi i quy t m c tiêu đ tƠi nghiên c u m t cách rõ rƠng vƠ hi u qu

h n tƠi nghiên c u đ c th c hi n nh m tr l i nh ng cơu h i l n nh sau:

 Xây d ng h th ng ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n TPHCM c n

nh ng gì vƠ cách th c hi n ra sao?

 B t đ ng s n Vi t Nam c n ph i lƠm gì đ kh c ph c m t h n ch nƠy vƠ

áp d ng nh th nƠo vƠo đi u ki n kinh t - xƣ h i Vi t Nam?

1.5 Ph m vi nghiên c u

tƠi t p trung vƠo nghiên c u lý lu n vƠ v n d ng lý thuy t đ xơy d ng

ch s th tr ng b t đ ng s n nhƠ đ t có đ u t xơy d ng trên đ a bƠn TPHCM,

c th lƠ đ t n n, mƠ không đi sơu nghiên c u vƠo các th tr ng khác nh th

tr ng b t đ ng s n nhƠ đ t khác vƠ th tr ng b t đ ng s n đ c bi t

1.6 Ph ng pháp nghiên c u

tƠi đƣ d a vƠo ph ng pháp nghiên c u phơn tích đ nh tính l n đ nh

l ng, k t h p ph ng pháp th ng kê mô t đ đánh giá chính xác các s li u dùng đ tính toán

Bên c nh đó, đ tƠi còn s d ng bi u đ đ minh h a các ch s đánh giá th

tr ng b t đ ng s n Vi t Nam

H n n a, do th i gian vƠ trình đ có h n, đ tƠi c ng ch t p trung nghiên

c u v các v n đ đƣ đ t đ c vƠ ch a đ t đ c, đ a ra các ki n ngh vƠ m t s

gi i pháp c th góp ph n vƠo vi c hoƠn thi n cách tính ch s th tr ng b t

đ ng s n cho phù h p v i đi u ki n phát tri n kinh t - xƣ h i Vi t Nam hi n

nay

1.7 C u trúc đ tƠi

tƠi nghiên c u đ c trình bƠy d a trên ba ch ng tr ng tơm, c ng lƠ

m u ch t chính đ hi u rõ h n v đ tƠi Ph n đ u tiên “C s lý thuy t v b t

đ ng s n vƠ th tr ng b t đ ng s n “ giúp ng i đ c hi u rõ h n nh ng khái

ni m c ng nh có m t đ nh h ng đ hình dung b t đ ng s n vƠ th tr ng b t

đ ng s n lƠ gì Ph n th hai “Ph ng pháp xơy d ng h th ng đánh giá th

tr ng b t đ ng s n”, ph n nƠy giúp ng i đ c có m t cƠi nhìn sơu s c h n v

m t trong nh ng công c mƠ th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam đang còn r t thi u vƠ c ng giúp giúp ng i đ c hi u bi t đ c h n nƠo cách tính toán ch s

th tr ng b t đ ng s n(REMI) vƠ ch s giá b t đ ng s n (RPI) Ph n cu i cùng

“ Gi i pháp xơy d ng h th ng ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam”, ph n nƠy nêu lên nh ng th mƠ b t đ ng s n n c ta còn đang thi u vƠ

ch a hoƠn thi n, sau đó đ xu t ra h ng đ s d ng mô hình đánh giá th

tr ng b t đ ng s n n c ta đ c t t h n

CH NG II

C S Lụ THUY T

Nh c đ n b t đ ng s n ng i ta hình dung đ n nhƠ, c a, đ t đai… nh ng đ hình

dung chính xác b t đ ng s n lƠ m t cơu h i mƠ không ai c ng tr l i đ c

Ch ng I t p trung đi sơu nêu lên nh ng khái ni m v b t đ ng s n vƠ th tr ng

b t đ ng s n đ giúp ng i đ c có m t cái nhìn sơu h n v th tr ng b t đ ng

s n trong đ i s ng hƠng ngƠy

2.1 C s lý thuy t v b t đ ng s n

2.1.1 Khái ni m b t đ ng s n

Cho đ n nay h u h t các n c trên th gi i đ u phơn lo i tƠi s n thành hai

lo i: đ ng s n vƠ b t đ ng s n Cách phơn chia nƠy đƣ có t cách đơy hƠng ngƠn

n m t th i La Mƣ Nh v y,theo Ts Tr n Ti n Khai: “B t đ ng s n không ch bao g m đ t đai, c a c i trong lòng đ t mƠ còn bao g m các công trình xơy d ng

g n li n v i đ t đai, cơy tr ng, …”

n c ta c ng ti p c n cách đ t v n đ nh trên, trong B lu t Dơn s -

i u 174 quy đ nh: B t đ ng s n lƠ các tƠi s n bao g m: t đai; NhƠ, công trình xơy d ng g n li n v i đ t đai, k c các tƠi s n g n li n v i nhƠ, công trình

xây d ng đó; Các tƠi s n khác g n li n v i đ t đai; Các tƠi s n khác do lu t pháp quy đ nh

2.1.2 Phân lo i b t đ ng s n

Tuy đƣ có đ nh ngh a v b t đ ng s n song vi c phơn đ nh tƠi s n nƠo lƠ

đ ng s n, tƠi s n nƠo lƠ b t đ ng s n không ph i lƠ đi u d dƠng Có ph i t t c các công trình xơy d ng đ u lƠ b t đ ng s n? hay t t c các tƠi s n đi li n v i công trình xơy d ng đ u lƠ b t đ ng s n? có th tránh đ c nh ng sai l m trong vi c phơn đ nh b t đ ng s n, c n tìm ra các tiêu chí đ phơn bi t gi a b t

đ ng s n vƠ đ ng s n Theo TS Ph m S Liên, m t tƠi s n đ c coi lƠ b t đ ng

s n khi có các đi u ki n sau:

- LƠ m t y u t v t ch t có ích cho con ng i,

- c chi m gi b i cá nhơn ho c c ng đ ng ng i,

- Có th đo l ng b ng giá tr nh t đ nh,

- Không th di d i ho c di d i h n ch đ tính ch t, hình d ng c a nó không thay đ i,

- T n t i lơu dƠi

Nh chúng ta đƣ bi t có r t nhi u tƠi s n đ c coi lƠ b t đ ng s n, t ng

ng v i nó lƠ có r t nhi u nhóm tƠi s n b t đ ng s n tùy thu c vƠo cách th c phơn lo i, yêu c u s d ng Trong quá trình qu n lý c n phơn lo i B S theo đ c

đi m hình thƠnh vƠ kh n ng tham gia th tr ng c a t ng lo i b t đ ng s n đ

có nh ng chính sách phù h p v i tình hình th c t c a th tr ng b t đ ng s n

T nh n th c đó, qua kinh nghi m nghiên c u th c t trong n c vƠ c a các

n c có th tr ng b t đ ng s n phát tri n, theo TS H Th Lam TrƠ vƠ TS Nguy n Thanh TrƠ b t đ ng s n đ c chia lƠm 3 nhóm:

2.1.2.1 Nhóm b t đ ng s n (B S) có đ u t xây d ng

Bao g m: B S nhƠ , B S nhƠ x ng vƠ các công trình th ng m i d ch

v ,… Trong đó nhóm b t đ ng s n nhƠ đ t (bao g m đ t đai vƠ các tƠi s n g n

li n v i đ t đai) lƠ nhóm c b n, chi m t tr ng r t l n, vƠ chi m tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng

2.1.2.2 Nhóm B S không có đ u t xây d ng

B S thu c nhóm nƠy ch y u lƠ đ t nông nghi p (d i d ng t li u s n

xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng th y s n, đ t

ch a s d ng…

2.1.2.3 Nhóm B S đ c bi t

LƠ nh ng b t đ ng s n nh các công trình b o t n qu c gia, di s n v n hóa

th gi i, nhƠ th h , đình chùa,…

c đi m c a nhóm nƠy lƠ kh n ng tham gia th tr ng th p

Vi c phơn chia b t đ ng s n thƠnh các nhóm nh trên lƠ vi c lƠm r t c n thi t đ góp ph n xơy d ng các chính sách phù h p v i vi c qu n lý th tr ng

m nh đ t v các công trình xơy d ng l i cƠng có h n h n, ng i ta không th c

m r ng mƣi b r ng c a các công trình Chính vì v y quan h cung c u luôn

m t cơn đ i theo chi u h ng cung nh h n c u d n đ n tình tr ng đ u c b t

đ ng s n

Do có tính khan hi m nên b t đ ng s n mang tính cá bi t M i b t đ ng s n

lƠ m t tƠi s n riêng bi t, đ c s n xu t đ n chi c vƠ đ u có các y u t riêng bi t không gi ng v i b t k v i b t đ ng s n nƠo Ngay c hai tòa nhƠ n m c nh

nhau hay là hai c n phòng c nh nhau trong môt tòa nhƠ c ng có r t nhi u s khác bi t Có s khác bi t lƠ do có s khác nhau gi a v trí các lô đ t, h ng

đ t,… Do v y, trong đ u t phát tri n c n chú ý khai thác tính cá bi t đ lƠm

c ng, y t , giáo d c, pháp lu t,… C ng do b t đ ng s n có tính c đ nh nên giá

tr c a b t đ ng s n c ng ch u nh h ng c a y u t vùng vƠ khu v c rõ r t M t khi các y u t nƠy thay đ i thì giá tr c a b t đ ng s n đó c ng thay đ i

2.1.3.3 Tính b n lâu

t đai lƠ m t tƠi nguyên đ c thiên nhiên ban t ng, r t khó b phá h y n u

nh không có s tƠn phá c a thiên tai, l l t,… Các công trình xơy d ng trên nó sau kho ng vƠi ch c n m l i ti n hƠnh b o t n, ch nh s a, nên có th i gian t n

t i r t lơu Chính vì v y, tính b n lơu c a b t đ ng s n th hi n tu i th kinh t

vƠ tu i th v t lý, nh ng th ng thì tu i th v t lý dƠi h n tu i th kinh t Chính vì th khi đ u t xơy d ng c n chú ý đ n tu i th kinh t đ quy t đ nh

tu i th v t lý, tránh đ u t lƣng phí ho c đ u t nhi u l n

2.1.3.4 Tính ch u nh h ng l n nhau

HƠng hóa b t đ ng s n có tính ch u nh h ng l n nhau S ra đ i m t b t

đ ng s n lƠ đi u ki n đ ra đ i ho c m t đi m t tƠi s n b t đ ng s n khác Ví d

nh s ra đ i c a m t con đ ng m i s góp ph n hình thƠnh các đi m dơn c

ho c các khu công nghi p xung quanh con đ ng, khi đó giá tr c a các b t đ ng

s n s có giá tr cao h n nhi u so v i tr c khi có con đ ng m i đó

2.1.3.5 Các đ c đi m khác c a b t đ ng s n

- Mang n ng y u t tơm lý xƣ h i, t p quán, th hi u

H u h t các hƠng hóa đ u có ít nhi u ch u nh h ng b i đ c đi m nay Tuy nhiên, hƠng hóa b t đ ng s n đ c đi m nay th hi n rõ r t h n S d lƠ do nhu c u v b t đ ng s n m i khu v c ch u nh h ng m nh m b i y u t t p quán, phong t c, y u t tín ng ng, tôn giáo,…

- Ch u s chi ph i c a pháp lu t vƠ các chính sách c a NhƠ n c

HƠng hóa b t đ ng s n lƠ tƠi s n quan tr ng đ i v i m i qu c gia, m i c quan c ng nh m i ng i dơn Các quan h giao d ch c a b t đ ng s n đ u nh

h ng tr c ti p đ n n n kinh t - xƣ h i M t khác, b t đ ng s n đ u g n li n v i

đ t đai, mƠ đ t đai v b n ch t thu c v quy n s h u c a toƠn xƣ h i Do đó, b t

đ ng s n ch u nh h ng m nh m c a pháp lu t vƠ s qu n lý c a NhƠ n c

- Ph thu c vƠo n ng l c qu n lý

B t đ ng s n lƠ hƠng hóa mang giá tr cao, bao g m nhi u ch ng lo i Vì

v y đ có th qu n lý t t đòi h i ng i qu n lý c n có n ng l c cao vƠ chi phí

qu n lý nó c ng cao h n nhi u so v i các hƠng hóa khác

b t đ ng s n, t c lƠ quan h giao d ch gi a ng i mua vƠ ng i bán, gi a cung

c u vƠ th c hi n các quan h d ch chuy n v giá tr b t đ ng s n

S ra đ i vƠ phát tri n c a th tr ng hƠng hóa g n li n v i vi c đ t đai tr thƠnh hƠng hóa do nhu c u s d ng đ t vƠ s phát tri n c a xƣ h i Trên th c t

ta th y r ng, th tr ng b t đ ng s n v nhƠ đ t chi m ph n l n các giao d ch trên th tr ng b i vì tuy có nhi u lo i b t đ ng s n khác nhau nh ng h u h t các

b t đ ng s n đ u g n li n v i đ t đai Do đó, các đ c tr ng c a th tr ng đ t đai luôn chi m vai trò tr ng tơm vƠ chi ph i h u h t th tr ng b t đ ng s n

*) Khái ni m v th tr ng b t đ ng s n nhƠ đ t

D a vƠo đ nh ngh a c a GS TS Lê ình Th ng, th tr ng b t đ ng s n nhƠ đ t lƠ n i di n ra các ho t đ ng mua bán hƠng hóa quy n s d ng đ t đai

c ng nh d ch v g n li n v i b t đ ng s n đó nh môi gi i, t v n,… gi a các

ch th tham gia trên th tr ng Do các giao d ch b t đ ng s n nhƠ đ t chi m t

l ch y u trên th tr ng nên trong đ tƠi nƠy ch t p trung nghiên c u v th

tr ng nhƠ đ t

Vì v y trong chuyên đ nƠy, chúng ta s coi th tr ng b t đ ng s n lƠ th

tr ng b t đ ng s n nhƠ đ t vƠ g i chung lƠ th tr ng b t đ ng s n, nh th nó

s đ m b o đ c đúng ph m vi nghiên c u

2.2.1.2 c đi m c a th tr ng b t đ ng s n

a, c đi m c a th tr ng b t đ ng s n nói chung

T t c các ho t đ ng giao d ch v b t đ ng s n thông qua quan h hƠng hóa, ti n t đ c g i lƠ quan h th tr ng vƠ t o nên th tr ng b t đ ng s n Tuy nhiên, hƠng hóa b t đ ng s n có nhi u đi m khác bi t so v i các hƠng hóa

khác Theo GS.TS Lê ình Th ng, hƠng hóa b t đ ng s n có nh ng đi m khác

bi t nh sau:

+) Tính cách bi t hƠng hóa v i đ a đi m giao d ch

úng nh tên g i, các tƠi s n g n li n v i đ t đai nƠy có tính c đ nh, b t

đ ng i u nƠy d n đ n th tr ng b t đ ng s n có đ c đi m lƠ hƠng hóa b t

đ ng s n có tính cách bi t so v i đ a đi m giao d ch Không gi ng nh các hƠng hóa thông th ng đ a đi m giao d ch lƠ n i có s hi n di n c a hƠng hóa đó Vì chúng ta không th di d i các b t đ ng s n đ n nh ng n i khác nhau Do có đ c

đi m nh trên nên quan h giao d ch hƠng hóa b t đ ng s n không th k t thúc ngay t i đ a đi m giao d ch vƠ trong m t th i gian ng n đ c mƠ thông th ng

ph i tr i qua các khơu nh sau:

- Ơm phán cho nhau thông tin v b t đ ng s n t i các sƠn giao d ch,

- Ki m tra th c đ a vƠ xác nh n thông tin nh n đ c,

- Th c hi n các th t c xác nh n các giao d ch

Các bên tham gia ph i th c hi n đ y đ các khơu giao d ch trên ó lƠ đi u

có tính ch t b t bu c đ i v i th tr ng giao d ch chính th c

+) Th tr ng b t đ ng s n h u h t các n c đ u hình thƠnh vƠ phát tri n

tr i qua 4 giai đo n:

* Giai đo n s kh i: giai đo n nƠy, m i ng i đ u có th t o d ng đ c nhƠ vƠ đ c coi lƠ b t đ ng s n

* Giai đo n t p trung hóa: ơy lƠ giai đo n c a các nhƠ xơy d ng Vì không ph i ai c ng có đ kh n ng tƠi chính, trình đ vƠ các đi u ki n c n thi t khác đ xơy d ng m t tòa nhƠ, m t b t đ ng s n l n

* Giai đo n ti n t hóa: ơy lƠ giai đo n c a các ngơn hƠng Không ph i

b t k m t doanh nghi p nƠo tham gia trên th tr ng b t đ ng s n đ u có đ

ti n đ n lúc b t đ ng s n đ c rao bán trên th tr ng Do vơy, vi c ngơn hƠng

đ u t vƠo d án nƠo nh h ng tr c ti p đ n s thƠnh công c a d án đó

* Giai đo n tƠi chính hóa: n khi th tr ng b t đ ng s n phát tri n m nh, các ngơn hƠng ho c không th ti p t c cho vay vì nh ng h n ch v ngu n v n dƠi h n ho c đang ph i đ i m t v i các r i ro Lúc này các ngơn hƠng ph i tƠi chính hóa các kho n cho vay, các kho n th ch p c ng nh các kho n tƠi tr cho

th tr ng nh m huy đ ng t i đa các ngu n v n

Tuy nhiên không ph i qu c gia nƠo c ng c n tr i qua c 4 giai đo n nh trên mƠ tùy thu c vƠo đi u ki n kinh t chính tr - xƣ h i c a qu c gia đó

+) m i giai đo n phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n, quá trình v n

đ ng c a th tr ng đ u có chu k dao đ ng t ng t nh nhau

Chu k dao đ ng c a th tr ng b t đ ng s n bao g m các giai đo n: Ph n

vinh (sôi đ ng), suy thoái (có d u hi u ch ng l i), tiêu đi u (đóng b ng), vƠ ph c

h i (nóng d n lên có th gơy “s t”)

+) Th tr ng b t đ ng s n mang tính vùng vƠ tính khu v c sơu s c

B t đ ng s n lƠ m t hƠng hóa mang tính c đ nh, b t đ ng vƠ ch u nh

h ng c a các y u t phong t c, t p quán, th hi u Trong khi đó phong t c t p quán th hi u c a m i vùng, m i đ a ph ng l i khác nhau Do v y, ho t đ ng

giao d ch b t đ ng s n mang tính khu v c sơu s c M t khác do m i vùng, m i khu v c có n n kinh t phát tri n khác nhau do đó s phát tri n th tr ng b t

+) Th tr ng b t đ ng s n lƠ m t d ng th tr ng không hoƠn h o

Nguyên nhơn lƠ do các hƠng hóa b t đ ng s n không đ c bƠy bán trên th

tr ng, ng i mua vƠ ng i bán không có đ thông tin đ l a ch n, vi c mua bán không ph i đ c th c hi n m t cách nhanh chóng nh các lo i hƠng hóa

khác Do đó vi c gia nh p hay rút kh i th tr ng không ph i lƠ vi c lƠm d

v n

M t khác, th tr ng b t đ ng s n ho t đ ng t t lƠ c s đ huy đ ng đ c ngu n tƠi chính l n cho s phát tri n kinh t thông qua th ch p vƠ gi i ngơn

Nh v y có th nói s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n góp ph n thúc đ y

s phát tri n c a th tr ng v n vƠ ng c l i Bên c nh đó th tr ng b t đ ng

s n còn có m i quan h v i các th tr ng khác trong n n kinh t nh th tr ng xơy d ng, th tr ng lao đ ng…

b, c đi m c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam

+) Th tr ng b t đ ng s n hình thƠnh t nh ng n m c a th p k 90

Trong b i c nh chuy n đ i n n kinh t sang n n kinh t th tr ng vƠ khuy n khích thúc đ y phát tri n hƠng hóa, các quan h hƠng hóa ti n t đ c phát tri n r ng rƣi trong các quan h s d ng, trao đ i các y u t trong đó có y u

t đ t đai Hi n pháp n m 1992 đƣ quy đ nh: “T ch c, h gia đình, cá nhơn

đ c NhƠ n c giao đ t có quy n chuy n nh ng quy n s d ng đ t theo quy

đ nh c a pháp lu t” Trên c s đó NhƠ n c đƣ ban hƠnh nhi u v n b n pháp

lu t t o s ra đ i vƠ phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n

+) Th tr ng ho t đ ng theo đ nh h ng XHCN có s qu n lý c a NhƠ

n c, đ t đai thu c s h u toƠn dơn, do NhƠ n c đ i di n lƠm ch s h u

Lu t t đai s a đ i n m 1998 vƠ n m 2001 đƣ m r ng cho phép các t

ch c kinh t đ c NhƠ n c giao đ t có thu ti n s d ng đ t, các t ch c kinh t

đ c NhƠ n c cho thuê đ t đƣ tr ti n thuê đ t cho c th i gian thuê có quy n

th ch p giá tr quy n s d ng đ t vƠ tƠi s n trên đ t đ vay v n c a các t ch c tín d ng t đai lƠ tƠi nguyên thu c s h u toƠn dơn, vƠ pháp lu t n c Vi t Nam không cho phép mua bán đ t, do đó đ t đai không ph i lƠ hƠng hóa, ch có quy n s d ng đ t đai m i đ c coi lƠ hƠng hóa vƠ có th mua bán, trao đ i, chuy n nh ng Do đó, ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n c a n c ta hi n nay ch y u lƠ trên th tr ng quy n s d ng đ t, g n li n v i th tr ng nƠy lƠ các tƠi s n g n li n v i quy n s d ng đ t nh nhƠ , các công trình g n li n trên

đ t vƠ nó đ c di n ra trên th tr ng th c p Còn trong th tr ng s c p, ch

có ho t đ ng c a NhƠ n c v i t cách lƠ ng i đ i di n ch s h u m i có t cách đ c giao quy n s d ng đ t Sau khi giao đ t NhƠ n c th c hi n c p gi y phép cho nh ng ng i đ c quy n s d ng đ t h p pháp, v n giao cho h nh ng quy n đ nh đo t h n ch đ i v i đ t đai mƠ h s d ng

M t đi m khác bi t n a lƠ do th tr ng b t đ ng s n n c ta ho t đ ng theo đ nh h ng XHCN nên nó không ch đ c th hi n trên góc đ kinh t mƠ còn đ c th hi n trên góc đ xƣ h i Nó không ch đ ph c v cho m t s b

ph n trong xƣ h i có kh n ng thanh toán mƠ b t c ai c ng ph i có nhƠ đ

N u không có kh n ng thanh toán s đ c NhƠ n c t o đi u ki n có m t n i

n ch n t m th i

(Ngu n: Báo cáo nghiên c u th tr ng AC Nielsen)

d, c đi m giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n

+) Xu t phát t đ c đi m hƠng hóa b t đ ng s n có gia tr giao d ch r t l n,

k thu t giao d ch ph c t p nên h u h t các giao d ch đ u thông qua môi gi i, t

v n, th m chí lƠ cò m i v i chi phí môi gi i ch a đ c quy đ nh c th đáp

ng cho s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n n c ta đƣ có h th ng các

v n phòng môi gi i b t đ ng s n, mua bán nhƠ đ t nh ng đa s ch a chuyên nghi p, thi u tính chính th c vƠ đ tin c y

+) Các giao d ch b t đ ng s n ph n l n ch a đ c chu n hóa, thi u gi y t

h p pháp, ít d a trên h p đ ng mua bán chu n m c vƠ thi u c ch x lý vi

ph m h p đ ng

+) Ch a có h th ng thanh toán hi n đ i mƠ ch y u thanh toán b ng ti n, vƠng…

+) SƠn giao d ch m i ra đ i nh ng theo Lu t kinh doanh b t đ ng s n thì nó

s chi ph i toƠn b giao d ch c a th tr ng b t đ ng s n

2.2.2 Vai trò c a th tr ng b t đ ng s n trong n n kinh t th tr ng

Tuy ra đ i mu n h n so v i các ngƠnh kinh t khác song th tr ng b t

đ ng s n đƣ phát tri n nhanh chóng cùng v i s phát tri n c a n n kinh t Do

th tr ng nƠy liên quan đ n m t l ng tƠi s n c c l n v c giá tr l n quy mô nên nó chi m m t v trí r t quan tr ng trong n n kinh t S phát tri n c a th

tr ng nƠy góp ph n phát tri n kinh t - xƣ h i Chúng ta có th th y vai trò c a

th tr ng b t đ ng s n th hi n các m t sau:

+) Th tr ng b t đ ng s n phát tri n thì m t ngu n v n l n đ c huy đ ng

t i ch

M t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o đ m cho các b t đ ng s n đ đi u

ki n tr thƠnh hƠng hóa vƠ đ c đ nh giá m t cách khoa h c s t o ra n n kinh t

c a qu c gia đó m t ti m n ng đáng k

+) Th tr ng b t đ ng s n phát tri n góp ph n kích thích s n xu t phát tri n, t ng ngu n thu cho ngơn sách

Th tr ng b t đ ng s n có quan h tr c ti p, gián ti p đ i v i các lo i th

tr ng còn l i c a n n kinh t Theo đánh giá c a các chuyên gia thì c đ u t

vào các b t đ ng s n mƠ t ng lên đ c 1USD thì c ng thúc đ y các ngƠnh có liên quan t ng 2-3USD Phát tri n th tr ng b t đ ng s n s có tác d ng thúc

đ y t ng tr ng kinh t thông qua các bi n pháp kích thích vƠo đ t đai, t o l p các công trình, nhƠ x ng,… đ t đó t o nên các chuy n d ch đáng k v c c u trong các ngƠnh, các vùng lƣnh th vƠ trên ph m vi c n c

+) Phát tri n th tr ng b t đ ng s n s đáp ng nhu c u b c xúc ngƠy cƠng gia t ng v nhƠ cho nhơn dơn

Th tr ng nhƠ lƠ b ph n chi m t tr ng l n nh t trong th tr ng b t

đ ng s n vƠ nh h ng tr c ti p đ n đ i s ng c a nhơn dơn

2.3 C s đ xơy d ng ch s giá b t đ ng s n

M t cơu h i đ n gi n nh trên th tr ng, b t đ ng s n nƠy t ng bao nhiêu

đi m, b t đ ng s n kia gi m bao nhiêu đi m lƠ đi u không th tr l i nh khi h i

ch s ch ng khoán c a công ty nƠy t ng bao nhiêu, gi m bao nhiêu b i vì cho

đ n th i đi m nƠy, m t h th ng ch tiêu hoƠn ch nh đ mô t vƠ đánh giá th

tr ng b t đ ng s n v n ch a có Vì v y, thông qua sƠn giao d ch ng i ta ch

m i có th bi t đ c lƠ giá hƠng hóa b t đ ng s n nƠy t ng (hay gi m), n u t ng (hay gi m) thì t ng (hay gi m) bao nhiêu MƠ đi u nƠy thì ch a đ đ nhƠ đ u t hay ng i tiêu dùng có đ y đ thông tin đ có th quy t đ nh đ u t đúng đ n mang l i hi u qu cao

N n kinh t n c ta hi n nay có 3 nhánh th tr ng h t s c nh y c m đó

lƠ th tr ng tƠi chính ti n t , th tr ng ch ng khoán, vƠ th tr ng b t đ ng

s n Th tr ng ch ng khoán thì có ch s VN-Index, th tr ng tƠi chính ti n t thì có lƣi su t liên ngơn hƠng lƠm c n c Th tr ng b t đ ng s n thì ch a có

m t công c nƠo th c s có th lƠm th c đo đ phát tri n th tr ng S quy t

đ nh đ u t mang tính c m tính s nh h ng x u đ n n n kinh t v mô Ch s giá b t đ ng s n đ c xơy d ng s lƠm c s cho s phát tri n c a th tr ng b t

đ ng s n, góp ph n không nh cho s phát tri n c a n n kinh t

2.3.1 S c n thi t ph i xây d ng ch s b t đ ng s n

Th tr ng b t đ ng s n lƠ m t th tr ng hƠng hóa đ c thù, th hi n m t

b c phát tri n cao c a n n kinh t c a m i qu c gia nói chung, góp ph n thúc

đ y các th tr ng khác trong n n kinh t nh th tr ng tƠi chính, th tr ng lao

đ ng,… Vi t Nam lƠ n c đang phát tri n, các đ nh ch tƠi chính ch a hoƠn thi n, các giao d ch c a th tr ng h u h t còn mang n ng y u t ng m, phi th

lý đ c các giao d ch ng m? ó chính lƠ cơu h i ch a có đáp án Do đó vi c đ t

v n đ nghiên c u, tính toán, vƠ đ a ra công c đ ch báo th tr ng lƠ r t c n thi t vƠ quan tr ng cho qu n lý NhƠ n c c p Trung ng vƠ các đ a ph ng

2.3.2 Ch s giá th tr ng b t đ ng s n

Trong n n kinh t th tr ng v n hƠnh bình th ng, giá c hình thƠnh theo quy lu t cung c u vƠ quy lu t c nh tranh- đ c quy n nên ch s giá tr thƠnh bi u

hi n t p trung nh t vƠ tiêu bi u nh t trong vi c mô t đánh giá th tr ng, đ ng

th i bi n đ ng c a ch s giá th hi n khái quát nh t nh ng không kém ph n rõ rƠng v s bi n đ ng c a th tr ng Qua nghiên c u ch s giá tiêu dùng CPI

c a th tr ng hƠng hóa vƠ tiêu dùng, ch s ch ng khoán VN- Index c a th

tr ng ch ng khoán, ta th y r ng ch s quan tr ng nh t th ng dùng đ mô t đánh giá th tr ng lƠ ch s giá Chính vì th khi xơy d ng h th ng ch tiêu đánh giá th tr ng b t đ ng s n không th thi u đ c ch s giá th tr ng b t

đ ng s n

Ch s giá b t đ ng s n ph n ánh m c đ bi n đ ng giá chung c a th

tr ng b t đ ng s n Ch s nƠy xem xét m c đ bi n đ ng giá t ng h p c a các phơn khúc th tr ng ch y u c a n c ta hi n nay: th tr ng nhƠ , th tr ng cho thuê, th tr ng đ t n n chuy n nh ng Ch s giá bao g m: Ch s t ng

h p chung v giá, ch s giá nhƠ , ch s giá đ t n n chuy n nh ng NgoƠi ra còn đ a ra giá bán cho 1m2 các thƠnh ph n thu c phơn khúc nhƠ , giá đ n v

cho thuê 1m2v n phòng, giá đ n v cho thuê 1m2đ t n n

2.3.3 Th c tr ng cung c p ch s giá b t đ ng s n Vi t Nam

n c ta, th tr ng b t đ ng s n m i hình thƠnh t đ u nh ng n m 90 (t khi có Lu t đ t đai vƠ Pháp l nh v NhƠ ) Tuy nhiên, nó còn s khai ch a hoƠn

ch nh, các giao d ch không chính quy, tình tr ng không sang tên, không n p thu

v n còn ph bi n H th ng pháp lu t v th tr ng b t đ ng s n ch a hoƠn

ch nh vƠ h th ng c quan NhƠ n c qu n lý v th tr ng b t đ ng s n còn phơn tán,… Vì v y, ch a có nghiên c u v h th ng ch s đánh giá th tr ng

b t đ ng s n Tr c đơy, B TƠi nguyên môi tr ng đƣ có m t s ch tiêu t ng

h p th ng kê v giao đ t, cho thuê đ t, s d ng đ t,… nh ng ch a có v ch tiêu

v quy n s d ng đ t B K ho ch vƠ đ u t ch y u t ng h p th ng kê v công nghi p B Xơy d ng ch y u th ng kê v NhƠ T ng c c Th ng kê m i ch có

3 ch tiêu t ng h p v th tr ng b t đ ng s n Các ch tiêu nƠy ch a ch a th

hi n h t đ c tình hình c a th tr ng b t đ ng s n Các đ a ph ng h u nh không có b ph n theo dõi v th tr ng b t đ ng s n k c nh ng n i có th

tr ng b t đ ng s n t ng đ i phát tri n, vì v y ch a có ch tiêu đánh giá th

tr ng b t đ ng s n trên đ a bƠn S thi u h t h th ng các ch tiêu qu n lý c ng

nh h th ng ch tiêu t ng h p đánh giá th tr ng b t đ ng s n đƣ lƠm h n ch vai trò qu n lý NhƠ n c đ i v i th tr ng b t đ ng s n _m t th tr ng quan

tr ng trong n n kinh t , nh t lƠ đ i v i n c đang có th tr ng b t đ ng s n đang phát tri n nh Viêt Nam

N m b t đ c nhu c u c p thi t ph i có ch s giá th tr ng b t đ ng s n

m t s công ty kinh doanh b t đ ng s n trong n c đƣ ti n hƠnh xơy d ng ch s

đ ph c v cho s phát tri n c a công ty mình nói riêng vƠ góp ph n vƠo vi c phát tri n chung c a th tr ng b t đ ng s n

+) Công ty Metvuong lƠ công ty đ u tiên ti n hƠnh xơy d ng ch s giá b t

đ ng s n( MVB SI), đ đo l ng s t ng gi m gia c a th tr ng bơt đông san

Ch s nƠy ra đ i đƣ theo dõi các dao đ ng vƠ bi n đ i c a th tr ng trong

nh ng kho ng th i gian nh t đ nh MVB SI đ c xơy d ng d a trên nghiên c u

vƠ d li u c a công ty Metvuong đ c thu th p t nhi u ngu n khác nhau Sau

đó, MVB SI đ c máy tính đo l ng b ng cách k t h p giá tr c a các c n h

vƠ nhƠ trong th i gian trung bình lƠ 45 ngƠy Qua bi u đ s th hi n đ c s thay đ i c a ch s giá b t đ ng s n v i m i đi m thay đ i đ c tính theo hƠng

tu n Nó s th hi n đ c s chênh l ch gi a MVB SI hi n t i vƠ MVB SI trong tu n đƣ qua Tuy nhiên, ch s MVB SI ch m i l y d li u t i các qu n trung tơm c a thƠnh ph H Chí Minh vƠ t p trung vƠo các c n h rao bán

Trong khi đó, th tr ng b t đ ng s n còn nhi u m ng khác nh đ t n n, d

án…M t khác, MVB SI ch m i tính toán d a trên giá rao bán, ch a tính đ n giá giao d ch thƠnh công, vƠ d li u thu th p đ c ch m i thông qua các giao

d ch các t nh, thƠnh ph l n

+) Công ty Vinaland Invest Corp c ng xơy d ng ch s giá b t đ ng s n trên c s thu th p thông tin giao d ch trong các trung tơm môi gi i b t đ ng s n

c a Vinaland Trong đó, ch y u lƠ các giao d ch b t đ ng s n c a các khu đô th

m i nh khu v c Nam SƠi Gòn vƠ khu v c phía ông g m các qu n 2, 9… Sau

đó, ch n các d án tiêu bi u tính giá bình quơn.T đó, tính ra ch s giá b t đ ng

s n

+) CTCP a c Th ng Tín(Sacomreal) không xơy d ng ch s giá b t

đ ng s n nh công ty Vinaland nh ng hƠng tu n v n đ u phát hƠnh b ng giá tham kh o Tuy nhiên, khi so sánh hai b ng giá th y có s chênh l ch r t l n

Ví d nh d án Him Lam-Kênh T qu n 7 TP.H Chí Minh, ch s giá

c a công ty Vinaland cho th y nó t ng t 9,7% đ n 36% Trong khi đó, theo dõi

b ng giá c a công ty Sacomreal thì th y giá c a nó h u nh không t ng, ch nhích lên m t chút

M t v n đ đ c đ t ra lƠ các công ty có cung c p ra th tr ng m t ch s

t ng đ i chính xác đ góp ph n thúc đ y s phát tri n c a th tr ng hay lƠ chi

vì m c đích lƠm giá, lƠm nhi u thông tin th tr ng,… đ lƠm l i cho mình Do

đó, khi ti n hƠnh xơy d ng ch s giá b t đ ng s n NhƠ n c c n ban hƠnh các

c ch chính sách kinh doanh b t đ ng s n phù h p t o đi u ki n thu n l i cho

vi c thu th p thông tin đ ti n hƠnh xơy d ng ch s mang tính chính xác cao Qua nghiên c u m t s cách tính ch s giá b t đ ng s n c a m t s công

ty, m t s sƠn giao d ch ta nh n th y tuy nó đƣ góp m t ph n nh vƠo vi c cung

c p cho th tr ng nh ng h u h t đ u đang mang tính ch t tham kh o vì s li u các công ty cung c p ch a có s th ng nh t mƠ còn chênh l ch nhau quá l n

G n đơy, Lu t kinh doanh b t đ ng s n (có hi u l c t ngƠy 1/1/2007) m i quy đ nh vƠ giao trách nhi m cho B Xơy d ng th c hi n qu n lý NhƠ n c v

ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n Vì v y m t h th ng ch s đ đánh giá th

tr ng b t đ ng s n mang tính chính xác cao h n, phù h p v i đi u ki n kinh t

- xƣ h i c a Vi t Nam lƠ đi u h t s c c n thi t vƠ c p bách

Nh n th c đ c t m quan tr ng c a vi c có h th ng ch s b t đ ng s n,

t n m 2008 B Xơy d ng đƣ nghiên c u vƠ lên k ho ch thí đi m xơy d ng ch

s đánh giá th tr ng trong đó có hai ch s quan tr ng lƠ ch s giá b t đ ng

Bi u đ 2.2 M i quan h c a b t đ ng s n trong không gian vƠ th i

gian

( Ngu n: Ts Tr n Kim Chung& Ts HoƠng V n C ng )

i u quan tr ng nh t đó lƠ quan sát đ c các giao d ch V nguyên t c quan sát đ c cƠng nhi u thì nghiên c u cƠng chính xác Ch s quan sát th

tr ng đ c nghiên c u vƠ s d ng trên th gi i vƠ đ c g i lƠ REMI( Real

Estate Market Index)

Lo i hình

a bàn Giá

Vi c xơy d ng ph ng pháp tính toán vƠ ngu n thông tin cho ch s REMI có

+ Thu nh p cá nhơn tr các chi tr

+ S ch lƠm vi c trong các ho t đ ng tƠi chính

+ S ch lƠm vi c trong các ho t đ ng d ch v chuyên nghi p

+ S ch lƠm vi c t m th i

+ S ch lƠm vi c trong các khu v c bán l

+ S ch lƠm vi c trong các khu v c bán s

+ Nh ng đ ngh thanh toán b o hi m th t nghi p đ u tiên

+ T ng s hƠng hóa bán l vƠ bán s

+ D ch v n u ng

Tuy nhiên, v i m c đ phát tri n th tr ng b t đ ng s n nh hi n nay c a

Vi t Nam thì xơy d ng ch s th tr ng b t đ ng s n c p đ h p lƠ có hi n th c

h n

2.4.2 Kinh nghi m khi xây d ng ch s th tr ng b t đ ng s n c a n c ngoài

S phát tri n kinh t v t b c c a n c M đƣ lƠm cho th tr ng b t đ ng

s n c a h phát tri n nhanh chóng Do đó vi c h ti n hƠnh xơy d ng ch s mô

t th tr ng b t đ ng s n lƠ đi u t t y u

ó lƠ ch s S&P/ Case- Shiller Home Price Index, m t ch s b t đ ng s n

mƠ các doanh nghi p, các nhƠ qu n lý th tr ng h t s c quan tơm

V n phòng chuyên theo dõi v nhƠ đ t c a Liên Bang M (OFHEO) s dùng ch s nhƠ (HPI) d a trên ph ng pháp s d ng các mua bán l p l i OFHEO tính HPI d a trên s li u v các giao d ch nhƠ đ c mua đi bán l i

K t thúc m i quý, d li u v mua bán th ch p nhƠ riêng l c a quý đó s đ c các công ty ghi vƠo đ a máy tính đ c tiêu chu n hóa b ng mƣ r i g i v

OFHEO Vi c nƠy giúp OFHEO d dƠng qu n lý giao d ch l p l i d a vƠo mƣ giao d ch đƣ đ c mƣ hóa Các s li u đ c th ch p đ c k t h p vƠ s p x p theo ch s b u đi n đ a ch nhƠ vƠ ngƠy g c i u nƠy giúp x p các giao d ch liên ti p c a cùng m t b t đ ng s n đ c đ t m t cách l n l t đúng v trí trong

c s d li u Sau đó, vi c ghép các d li u đ c th c hi n b ng cách so sánh

đ a ch c a các giao d ch liên ti p đó M t khi các d li u có th k t h p đ c xác đ nh, các thông tin v giá tr b t đ ng s n vƠ ngƠy giao d ch t các ghi chép

s đ c gi l i b ng m t s li u duy nh t trong kho d li u giao d ch l p l i m i

Ph ng pháp nghiên c u d a trên các mua bán l p l i phù h p v i c v n

đ kinh t th c t vƠ đ c tính thay đ i c a giá nhƠ trong quá trình ph bi n ng u

nhiên

ơy lƠ m t ch s đ c đánh giá lƠ t ng đ i chính xác Tuy nhiên, v i s phát tri n th tr ng b t đ ng s n nh hi n nay Vi t Nam thì ch a th áp d ng

cách tính ch s giá nhƠ nh c a M vì n c ta ch a có d li u v s giao

d ch bán l i nhƠ

Tr c lúc ngh đ n t m ki m soát các giao d ch m t cách ch t ch nh v y, chúng ta hƣy nhìn sang n c láng gi ng Singapo đ h c h i v cách xơy d ng

ch s th tr ng mƠ n c ta có th áp d ng T i Singapo, t t c các giao d ch

đ c ki m soát b ng cách thông qua sƠn vƠ b ki m soát ch t ch b i C c thu ,

cu i m i tháng các sƠn t p h p giao d ch b t đ ng sƠn báo cáo l i cho B xơy

d ng i u nƠy nh m đ m b o tính chính xác khi các ho t đ ng giao d ch t i sƠn

đƣ đ c C c thu ki m đ nh nên báo cáo lên cho B Xơy d ng thì s li u chính xác h n Vi t Nam chúng ta c ng đƣ vƠ đang h c h i theo cách th c nh th nƠy

đ xơy d ng ch s giá (RPI) vƠ ch s th tr ng b t đ ng s n (REMI)

2.5 tƠi nghiên c u liên quan

2.5.1 D án nghiên c u David Zetland

David Zetland lƠ ng i đ u tiên đ c p vƠ ti n hƠnh nghiên c u ch s th tr ng

b t đ ng s n REMI trên th gi i Ông đƣ ti n hƠnh quan sát 19.380 giao d ch thƠnh công t i Mission Viejo, ti u bang phía nam California, M , trong g n m t

th p niên b t đ u t n m 2000 Khi ti n hành th c nghi m, ông đƣ l y tháng 1/2000 lƠm n m g c đ đánh giá ch s th tr ng b t đ ng s n (REMI=100) vƠ

ti n hƠnh tính toán cho các tháng vƠ các n m ti p theo; d a trên ho t đ ng mua bán trên th tr ng , ông nh n th y ch s th tr ng b t đ ng s n (REMI) ph thu c vƠo ba y u t chính lƠ giá bán, th i gian giao d ch vƠ s ngƠy rao bán b t

đ ng s n trên th tr ng Tuy nhiên, trong quá trình th c hi n, ông đƣ g p r t nhi u khó kh n trong vi c l a ch n tr ng s c a ba nhơn t chính tác đ ng lên

ch s th tr ng (REMI) G n 10 n m quan sát giao d ch, đ đ a ra m t b n báo cáo có đ chu n xác cao th t s lƠ không đ n gi n, ông ti n hƠnh phơn tích các con s giao d ch vƠ đ a ra tr ng s cho phù h p v i tình hình th tr ng Theo ông, trong 10 n m giao d ch đó thì trong s cho giá bán, th i gian giao d ch vƠ s

ngƠy rao bán trên th tr ng l n l t lƠ 50/30/20 VƠ con s nƠy đ c áp d ng đ đánh giá ch s th tr ng ph bi n t i M vƠ nhi u qu c gia trên th gi i

2.5.2 tƠi nghiên c u i h c kinh t Qu c dơn HƠ N i

tƠi nghiên c u ch s th tr ng b t đ ng s n c a tác gi nƠy t p trung nghiên

c u vƠ cung c p d li u các sƠn vƠ giá c các d án b t đ ng s n HƠ N i vƠ TPHCM tƠi đƣ nêu ra cách th c tính toán ch s giá vƠ ch s th tr ng b t

đ ng s n, c ng nh đ a ra nh ng khái ni m giúp ng i đ c hình dung đ c ch

s giá vƠ th tr ng b t đ ng s n t i TPHCM

Tác gi xin ch n đ tƠi nghiên c u c a tác gi i h c kinh t Qu c dơn HƠ N i

đ lƠm t li u tham kh o cho bƠi vi t c a mình Tuy nhiên, tác gi đƣ ch nh l i

r t nhi u n i dung vƠ k t c u bƠi vi t đ hoƠn thi n n i dung c a mình Tác gi

xin trích ra nh ng đi m h n ch vƠ đi m m i mƠ tác gi đƣ lƠm đ c

2.5.2.1 H n ch c a đ tài tr c ch a đ t đ c

tƠi nghiên c u tr c đó đƣ đ t đ c cách phơn tích vƠ đ a ra nh ng công

th c nh m l p lu n m t cách logic v công tác đánh giá ch s giá b t đ ng s n RPI Tuy nhiên, nó còn nhi u m t h n ch nh t đ nh:

Th nh t, cách l a ch n th i đi m giá n m 2007 lƠm n m g c lƠ có ph n b t h p

lý khi mƠ th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam có nhi u chuy n bi n vƠ dao đ ng

m nh nên không th l y d li u n m 2007 lƠm n m g c lƠ không th t s chính

xác

Th hai, ngu n d li u đ c l y t đ tƠi nghiên c u tr c đ c l y t b xơy

d ng vƠ d li u đ c c p nh t theo t ng tháng v i m c giá dao đ ng m nh Bên

c nh đó, b xơy d ng không qu n lý đ c h t t t c các sƠn giao d ch nên ngu n

s li u mƠ các sƠn báo cáo cho b xơy d ng lƠ s li u thi u khách quan, vi c áp

d ng s li u nƠy vƠo tính ch s RPI vƠ REMI lƠ thi u tính h p lý

Th ba, đ tƠi nghiên c u tr c ch a đi vƠo tr ng tơm v n đ lƠ m c giá các giao

d ch t ng vƠ gi m do đơu mƠ th i đi m nay c n phơn tích ba kh i công c

tr ng y u lƠ chính sách tƠi chính, chính sách tƠi khóa vƠ chính sách lu t tác đ ng

đ n giá th tr ng vƠo th i đi m nƠy nh th nƠo?

Th t , đ tƠi ch nêu ra cách tính ch s th tr ng (REMI) nh ng không đi sơu vƠo phơn tích vƠ gi i thích cách tính toán, c ng nh không nói đ c áp d ng

đ c Vi t nam thì c n ph i lƠm gì

2.5.2.2 Nh ng đi m m i trong đ tài nghiên c u này

tƠi nghiên c u nƠy đƣ sƠn l c r t k các s li u c ng nh k th a nh ng l p

lu n logic có trong đ tƠi tr c đ th c hi n đ tƠi m t cách hoƠn h o h n

Nh ng đi m m i n i b t trong đ tƠi nghiên c u nƠy r t khác so v i đ tài nhiên

án Vi c nƠy đ m b o tính toán s li u có ph n khách quan vƠ trung th c vƠ d tính toán, đ ph c t p h n nh ng nó t n t i m t h n ch lƠ ch a đi sát v i RPI vƠ REMI th c t

Hai lƠ, n m g c đ c l y lƠ n m có giao d ch vƠ m c giá không bi n đ ng nhi u,

đ ng th i s li u đ c l y theo t ng n m nên nh n th y rõ h n s thay đ i c a

ch s giá RPI h n lƠ l y theo tháng

Ba lƠ, đ tƠi t p trung tính RPI m t phơn khúc rõ rƠng lƠ đ t n n nên RPI đ t

n n đ c đ m b o đ chính xác cao; trong lúc đ tƠi c s d ng vƠ c p nh t nhi u s li u c a nhi u d án vƠ tính toán HƠ N i vƠ TPHCM nên RPI chung

toàn nghƠnh không nhi u kh quan

B n lƠ, đ tƠi đƣ nêu lên vƠ gi i thích đ c cách tính toán ch s th tr ng (REMI) mƠ đ tƠi tr c ch a lƠm đ c c ng nh nói rõ nh ng chu k vƠ xu

h ng th tr ng b t đ ng s n theo di n bi n REMI

CH NG III

VƠo tháng 8/2008, B xơy d ng đƣ thông qua vƠ thí đi m 4 t nh vƠ thƠnh ph l n

g m HƠ N i, Ơ n ng, TPHCM vƠ C n Th công b ch s giá (RPI) vƠ ch s

th tr ng b t đ ng s n (REMI) vƠo quý IV/2011 Nh ng cho đ n nay, v n ch a

có t nh vƠ thƠnh ph nƠo công b ch s nƠy Th c ra, ch s nƠy có tác đ ng nh

th nƠo v th tr ng b t đ ng s n Ch ng nƠy s đi sơu vƠo gi i thích vƠ nêu ra cách tính toán ch s giá vƠ th tr ng b t đ ng s n giúp ng i đ c bi t đ c 2

ch s nƠy có tác đ ng ra sao vƠ vì sao c quan ban nghƠnh l i g p khó nh v y

3.1 Xơy d ng h th ng ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n

3.1.1 Xây d ng h th ng thông tin b t đ ng s n

M t trong nh ng đi m y u c a th tr ng hi n nay lƠ h th ng thông tin thi u c p nh t vƠ đ chính xác ch a cao, thi u minh b ch d n đ n bên cung thao túng th tr ng nh m t i đa hóa l i nhu n Vi c xơy d ng h th ng thông tin b t

đ ng s n lƠ đi u h t s c c n thi t, bên c nh đó tính toán các ch s ph t o đi u

ki n thu n l i cho vi c tính toán các ch s giá b t đ ng s n vƠ ch s th tr ng

b t đ ng s n Có th s p x p các d li u vƠ tính toán các ch s ph nh sau:

3.1.1.1 Nhóm d li u liên quan đ n cung

Bao g m: + S l ng gi y phép xơy d ng đ c c p

+ S l ng công trình đ c hoƠn thƠnh

Hi n nay, t t c các công trình xơy d ng đ u ph i xin gi y phép xơy d ng

Tr c m t, có th thu th p s li u qua S Xơy d ng, sau đó s tri n khai ti n hƠnh thu th p thông tin t các phòng qu n lý xơy d ng các qu n, huy n Tuy nhiên, không ph i t t c các công trình đ c c p gi y phép đ u kh i công ngay sau khi đ c c p phép, ph n l n các công trình b ch m tr , có công trình sau đó

chuy n đ i công n ng, ho c gi y phép b h y Do đó khi tính v s l ng gi y phép xơy d ng đ c c p thì ph i có s đi u ch nh v s li u c a 2 lo i thông tin nƠy b ng cách l y m u Qua vi c theo dõi các d li u trên, nhƠ đ u t có đ c

nh ng ý t ng đ u t c th c ng nh s h ng d n bao quát cho vi c qu n lý

m t danh m c v n đ u t Các nhƠ xơy d ng nhƠ th ng không kh i công m t

c n nhƠ n u h không th y t tin r ng ngôi nhƠ sau khi xơy d ng s bán ngay

ho c tr c khi công trình đ c hoƠn thƠnh H n n a, m i khi m t ngôi nhƠ đ c

kh i công, công vi c cho xơy d ng s t ng vƠ thu nh p s đ c b m tr l i trong

n n kinh t

3.1.1.2 Nhóm d li u liên quan đ n quy mô th tr ng

Bao g m: + S l ng nhƠ m i xơy đ c bán

+ S l ng nhƠ có s n đ c bán

+ S l ng nhƠ ch bán

Các ch s nƠy không ch ph n ánh quy mô th tr ng nhƠ mƠ còn th

hi n đƠ t ng tr ng kinh t Nói rõ h n thì xu h ng c a các d li u nƠy lƠ

nh ng con s đáng giá cho các nhƠ xơy d ng nhƠ, các nhƠ cho vay th ch p, các công ty kinh doanh các thi t b n i, ngo i th t Tuy nhiên Vi t Nam các d li u nƠy không đ c các nhƠ đ u t công b s li u chính xác

3.1.1.3 Nhóm d li u liên quan đ n giá tr th tr ng

Bao g m: + Giá xơy d ng/ Giá v t li u xơy d ng

Chi phí xơy d ng có m i liên quan tr c ti p v i c phi u, trái phi u, các

lo i hƠng hóa khác b i vì nó lƠ m t ph n c a n n kinh t ch u nh h ng b i lƣi

su t, dòng ti n kinh doanh vƠ c các chính sách tƠi chính Giá v t li u xơy d ng

c ng s r t nh y c m đ i v i ngƠnh công nghi p nhƠ

3.1.1.4 Nhóm thông tin liên quan đ n c u

Bao g m: + n xin vay mua nhà

+ Giá tr cho vay đ mua nhƠ

s n ch có th t ng n u nhu c u t ng ho c ngu n tín d ng t ng Còn n u nhu c u

vƠ ngu n cung tín d ng c ng không t ng thì ph i tính toán l i C ng có th s

gi y phép xơy d ng không th hi n chính xác đ c s l ng công trình kh i công thì m c chi cho xơy d ng (c n c vƠo các h p đ ng xơy d ng) s th hi n

m c đ tri n khai c a các công trình t đó có th d đoán ngu n cung giai

đo n chính xác h n

các n c có th tr ng b t đ ng s n phát tri n, thông tin trong quá trình

c p phép, đ ng kí, các giao d ch mua bán t t c đ u thông qua ngơn hƠng nên

vi c thu th p thông tin qua các k đ tính toán các ch s ph lƠ vi c lƠm không quá khó kh n Vi t Nam ch a có ph n m m n i m ng t các c quan B , NgƠnh có liên quan đ n c ng thông tin c a b t đ ng s n Do đó thông tin tr nên

b t đ ng s n do B Xơy d ng qu n lý vƠ đi u hƠnh Còn vi c cung tín d ng cho

th tr ng thì do Ngơn hƠng NhƠ n c N u c hai c quan nƠy ho t đ ng đ c

l p trong vi c đ a ra các chính sách, c ch đi u hƠnh thì vi c s d ng các công

c tƠi chính đ đi u hƠnh th tr ng b t đ ng s n s khó đ t đ c m c tiêu đi u

ti t h p lý

Hi n nay, t tr ng đóng góp c a ngƠnh b t đ ng s n trong c c u c a GDP

lƠ không nh , do đó c n có h th ng thông tin b t đ ng s n đ các t ch c tƠi chính, các ngơn hƠng có c s xác th c cho vi c tính toán m c đ kh thi cho các d án T ng m c cung tín d ng cho th tr ng b t đ ng s n s ph i n m trong m c h p lý c a quan h cung c u th c Vì v y, mu n xơy d ng m t h

th ng các ch s b t đ ng s n thì tr c h t ph i ti n hƠnh xơy d ng h thông thông tin đ y đ , chính xác

3.2 Xơy d ng h th ng ch s đánh giá th tr ng b t đ ng s n

3.2.1 Khái ni m, phân lo i, các y u t nh h ng t i giá b t đ ng s n

3.2.1.1 Khái ni m giá b t đ ng s n

Giá c hƠng hóa b t đ ng s n đ c hình thƠnh trên c s quan h cung c u

v b t đ ng s n trên th tr ng V b n ch t, đó lƠ bi u hi n b ng ti n giá tr c a tƠi s n mƠ bên bán vƠ bên mua có th ch p nh n Nó bao g m giá c a đ t vƠ giá

nhiên do hƠng hóa b t đ ng s n lƠ hƠng hóa đ c bi t nên giá c b t đ ng s n

c ng có nh ng đi m khác bi t, đ c tr ng riêng Giá c b t đ ng s n ph thu c

m c đ s d ng, m c đ khan hi m, vƠ nhu c u c a ng i mua

Giá B S = Giá nhà + Giá quy n s d ng đ t

- Giá thuê: LƠ giá cho thuê b t đ ng s n theo th i h n

- Giá b o hi m: LƠ giá đ c xác đ nh cho chi phí thay th cho công trình

b t đ ng s n khi nó b r i ro trong s d ng

- Giá ho ch toán: LƠ giá đ c xác đ nh d a trên giá tr còn l i c a tƠi s n

- Giá đ t do NhƠ n c quy đ nh

- Giá đ t th tr ng: LƠ giá bán quy n s d ng đ t c a m t m nh đ t nƠo đó

có th th c hi n đ c phù h p v i kh n ng c a ng i bán quy n s d ng đ t vƠ

ng i mua quy n s d ng đ t trong m t th tr ng có s tác đ ng c a quy lu t giá tr , quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh, nó bi u hi n b ng ti n do ng i chuy n nh ng vƠ ng i nh n quy n chuy n nh ng t th a thu n v i nhau t i

m t th i đi m xác đ nh Giá quy n s d ng đ t th c t trên th tr ng trong đi u

ki n bình th ng lƠ s ti n tính trên m t đ n v di n tích đ c hình thƠnh t k t

qu c a nh ng giao d ch th c t mang tính ph bi n gi a ng i c n đ c chuy n

nh ng vƠ ng i mu n chuy n nh ng không b nh h ng b i các y u t nh

t ng giá do đ u c , do thay đ i quy ho ch, chuy n nh ng trong tình tr ng ép

bu c, quan h huy t th ng

3.2.1.3 Các y u t nh h ng đ n giá b t đ ng s n

Giá c b t đ ng s n tùy thu c m t ph n l n vƠo quan h cung- c u trên th

tr ng Khi c u l n h n cung, giá b t đ ng s n th ng b đ y lên cao, vƠ ng c

l i khi c u th p h n cung, giá b t đ ng s n có xu h ng gi m xu ng Tuy nhiên giá c b t đ ng s n còn ph thu c vƠo nhi u y u t khác nh nh ng y u t xu t