Phân tích một số yếu tố tác động tới giá trị bất động sản trên đường Cách Mạng Tháng Tám

Thuôc tốnh cua bơt đông san .... Phơn loai bơt đông san ..... Giá tr th tr ng th hi n m c giá hình thành trên th tr ng công khai, c nh tranh.

2

M C L C

CH NG I: C S LÝ LU N 4

I.T ng quan v b t đ ng s n 4

1 Khái ni m 4

2 Thuôc tốnh cua bơt đông san 5

3 Ćc đ c tr ng c b n c a b t đ ng s n 7

4 Phơn loai bơt đông san 7

5 c đi m b t đ ng s n 8

6 P h́p ĺ b t đ ng s n 8

II T ng quan v th m đ nh giá 9

1) Khái ni m v th m đ nh giá 9

2) M c đích c a th m đ nh giá 10

3) C s giá tr trong th m đ nh giá b t đ ng s n 10

4) S l c các cách ti p c n trong th m đ nh giá 12

III.Các y u t nh h ng t i giá tr b t đ ng s n 17

1) Quy n tài s n 17

2) i u ki n bán 17

3) V trí 17

4) Môi tr ng 18

5) An ninh 18

6) Phong th y 18

CH NG II: PHỂN TệCH CỄC Y U T TỄC NG N GIÁ TR B T NG S N TRểN NG CÁCH M NG THÁNG TÁM 20

1.Cách đánh giá các y u t tác đ ng t i giá tr b t đ ng s n t i công ty c ph n Th m đ nh giá EXIM 20

A S l c công ty c ph n th m đ nh giá EXIM 20

B Ćch đ́nh gí t́c đ ng c a y u t đ i v i giá tr b t đ ng s n t i công ty c ph n th m đ nh giá EXIM 21

2 Cách tính giá đ t c a v trí trong h m so v i m t ti n c a UBND Thành ph H Chí Minh 22

A V trí m t ti n 22

B Ch y mô hình h i quy và phân tích k t qu 26

4 Áp d ng mô hình vào trong công tác d báo giá tr b t đ ng s n 33

Tóm t t ch ng 2 37

Tài li u tham kh o

Ph l c

Theo Wikipedia ( 2010), b t đ ng s n ( real estate) là m t thu t ng pháp quy đ

ch đ n các tài s n bao g m đ t đai vƠ các c i thi n( improvement) cho đ t đai nh lƠ

nhà, công trình xây d ng g n li n v i v trí đ t đai, vƠ có tính không d ch chuy n đ c

Thu t ng “c i thi n đ c” hƠm Ủ các công trình xơy d ng ho c các ho t đ ng t o l p

c a con ng i trên v trí đ t đai xác đ nh nƠo đó

Theo đ nh ngh a c a Bloomber, b t đ ng s n lƠ “m t m nh đ t đai vƠ t t c các tài

s n g n li n v i đ t”

Theo t đi n Oxford, b t đ ng s n lƠ “tƠi s n d i d ng đ t đai vƠ công trình xơy

d ng”

Theo t ch c Economic Adventure, b t đ ng s n lƠ đ t đai bao g m t t c các tài

nguyên thiên nhiên và công trình xây d ng v nh vi n g n li n v i đ t”

Thu t ng b t đ ng s n th ng đ c hi u đ ng ngh a v i thu t ng quy n tài s n

b t đ ng s n (real property) vƠ trái ngh a v i quy n tài s n đ ng s n (personal

property)

Theo đ nh ngh a c a y ban Tiêu chu n th m đ nh giá Qu c t ( IVSC), thu t ng

quy n tài s n b t đ ng s n là khái ni m mang tính ch t pháp lí bao g m quy n và l i ích liên quan đ n b t đ ng s n

Tuy nhiên, m t s tr ng h p c th nƠo đó thì thu t ng b t đ ng s n (real

estate) ch nh m nh c đ n: đ t, và công trình g n li n v i đ t, tách bi t hoàn toàn so

v i so v i thu t ng quy n tài s n b t đ ng s n, v n ám ch đ n quy n s h u đ t đai

và các tài s n đi kèm

Nh v y, đ nh ngh a b t đ ng s n không ch ám ch t i đ t và công trình g n li n

v i đ t t c là m t tài s n h u hình mƠ kèm theo đó lƠ quy n đ i v i tài s n b t đ ng

s n đó Nh v y có th đ nh ngh a b t đ ng s n nh sau:

 Bơt đông san: môt tai san h u hinh

Các thƠnh ph n v t th c a không gian va vi tri bao gôm:

- t đai

- Các c i thi n, tôn tao, công trinh xơy d ng “g n liên v i đơt” trên đơt đai: các c u tŕc c đ nh nh : nhƠ vƠ công trình ph tr , công trinh xơy d ngầ

đ ng kinh doanh và th ch g n ch t v i vi c phát tri n, mua bán, s d ng đ t đai vƠ

các công trình xây d ng Thu t ng nƠy đ c s d ng đ ám ch các ho t đ ng c a

ngành g n ch t v i vi c đ nh giá, t o l p, mua, qu n lý và bán tài s n b t đ ng s n

Ngh nghi p g n v i b t đ ng s n: môi gi i b t đ ng s n, cho thuê, d ch v qu n

lý b t đ ng s n; d ch v th m đ nh vƠ t v n b t đ ng s n; ch n đ a đi m mua và phát

tri n b t đ ng s n; xây d ng; cung c p d ch v tài tr có th ch p và ch ng khoán hóa;

đ u t b t đ ng s n c a các doanh nghi p và các th ch ; và các ho t đ ng chính quy n

nh : quy ho ch, ban hành lu t

2 Thuôc tốnh cua bơt đông san

- Cô đinh

Bơt đông san g n liên v i môt vi tri cu thê , thuôc tinh nay co anh h ng l n va tao

ra gia tri bơt đông san Thuôc tinh nay dung lam c s đê phơn biêt gi a bơt đông san

vƠ đ ng s n Bơt đông san không đ c di chuyên t n i nay sang n i khac t đai

ch c ch n tuyêt đôi không thê di chuyên đ c i v i nhƠ vƠ công trình xơy d ng g n liên v i đơt, m c du co môt sô loai co thê di chuyên đ c nh ng nhin chung thi cac tai

s n nƠy ch đ c di chuy n trong m t s đi u ki n b t bu c nƠo đó

ng th i do tính c đ nh v v trí nên giá tr vƠ kh n ng sinh l i c a b t đ ng s n c̀n ch tác đ ng b i y u t môi tr ng , yêu tô t nhiên , điêu kiên kinh tê , điêu kiên môi tr ng va tinh chơt xa hôi

Thuôc tinh nay la nhơn tô lam cho thi tr ng bơt đông san không hoan hao , ph́c

l i xa hôi không đ c tôi u hoa

6

c a mình, s d bi t này giúp cho th tr ng b t đ ng s n tr thành m t tài s n có nhi u

s n ph m gíp nhƠ đ u t có nhi u s l a ch n h n

M i b t đ ng s n thì s h u m t v trí khác nhau làm nên tính khác bi t cho t ng

b t đ ng s n Trong nghi p v th m đ nh giá thì khi đinh gia bơt đông san cơn l u y thuôc tinh di biêt gi a các b t đ ng s n đê co s điêu chinh phu h p t đó đ a ra m c

giá ch d n chính xác

Chính do thu c tính nƠy lam gia t ng chi phí tìm ki m cho khách hàng, do chi phí

t ng thêm có th làm nh h ng t i giá tr ban đ u c a b t đ ng s n làm cho b t đ ng

s n không th hi n đ́ng giá tr c a mình, t đó t o nên thông tin sai l ch v s n ph m

là giá càng cao thì giá tr s d ng càng l n, đi u này làm cho th tr ng tr nên m t

i v i các công trình xơy d ng, tuôi tho đ c tinh t chuc n m cho t i tr m n m

Vì v y, chu ki khai thac, s dung cho các m c tiêu c tŕ , th ng mai va cac muc tiêu khác th ng lƠ r t lơu dƠi

- Ć gí tr cao

B t đ ng s n hình thành t đ t đai vƠ các công trình xơy d ng nên khi giá tr đơt đai, chi phí đ u t xơy d ng cao dơn đơn gia tri bơt đông s n cao Mang giá tr cao nên khi đ u t b t đ ng s n đ̀i h i ph i có v n l n, v n dài h n T đó phat sinh nhu c u

n dài h n cao Chính vì đi u này mà khi b t đ ng s n t ng tr ng m nh thì th ng kéo theo đó lƠ s t ng tr ng v tín d ng ng th i thì c ng có m t s quan đi m cho

r ng t ng tr ng tín d ng đ c xem nh lƠ tín hi u đ đo m c đ phát tri n c a th

tr ng b t đ ng s n Qu th t, tín d ng b t đ ng s n đóng vai tr̀ quan tr ng trong phát

tri n th tr ng b t đ ng s n

- nh h ng l n nhau

Các bơt đông san th ng co tac đông lơn nhau va co anh h ng đên hoat đông kinh tê- xƣ h i thông qua nh h ng t i th tr ng lao đ ng, v t li u xây d ngầ, Do vơy,

s thông nhơt quan ly vê bơt đông san cua Nha n c lƠ đi u ti t c n thi t

Khi đơu t xơy d ng cac công trinh phai tinh đên s anh h ng đôi v i công trinh khai thac khac , đôi v i môi tr ng va canh quan ; đi u ki n kinh t - xã h i Khi đanh giá ph i tính đ n kh n ng nh h ng n u có công trinh khac ra đ i, xem xét k nh ng tác đ ng ích c c và tiêu c c mà b t đ ng s n đó mang l i

7

3 Ćc đ c tr ng c b n c a b t đ ng s n

 Cung bơt đông san co gian kem

Cung là s l ng hƠng hóa mƠ ng i bán mu n bán t i m c giá có th i v i b t

đ ng s n, cung b t đ ng s n lƠ l ng đ t đai, vƠ nhƠ , công trình xây d ng g n li n

v i đ t đ c cung ng trên th tr ng t i m t th i đi m nƠo đó theo các m c giá cân

b ng trên th tr ng Ngu n cung co b n c a b t đ ng s n lƠ đ t đai Do di n tích đ t đai lƠ có gi i h n nên l ng cung b t đ ng s n là có gi i h n Bên c nh đó thì do th i gian đ xây d ng công trình g n li n v i đ t th ng kéo dài lâu nên cung b t đ ng s n

co gi n kém, không t ng k p so v i m c c u Chính vì b t đ ng s n có cung co gi n

kém nên giá b t đ ng s n th ng ph thu c vào c u b t đ ng s n Và chính vì do cung

b t đ ng s n co gi n kém nên đơy lƠ m t trong nh ng nguyên nhân khi n cho th

tr ng b t đ ng s n mang tính chu kì

 Th i gian giao dich keo dai va chi phố l n

Xu t phát t giá tr b t đ ng s n th ng có giá tr cao nên khi mua bán s n ph m

b t đ ng s n thì khách hƠng th ng e dè, ph i xem xét k chính đi u này làm cho th i

gian giao d ch th ng kéo dƠi ng th i thì chính do vi c tài s n b t đ ng s n có tính

d bi t nên đ bi t rõ v thông tin s n ph m thì khách hàng ph i t n chi phí l n đ có

th n m b t thông tin và t đó ch n đ c b t đ ng s n phù h p thì khách hàng ph i đ̀i

h i có chi phí giao d ch l n th tr ng ho t đ ng hi u qu thì đ̀i h i chi phí giao

d ch ph i nh , chính vì đ c tr ng nƠy đƣ lƠm cho th tr ng b t đ ng s n tr nên kém

hi u qu h n, gơy th t b i th tr ng

 Tính thanh kho n th p

Do b t đ ng s n th ng có giá tr l n, th i gian giao d ch kéo dài nên làm cho s n

ph m b t đ ng s n có kh n ng chuy n thành ti n kém làm cho s n ph m b t đ ng s n

có tính thanh kho n kém Tuy nhiên, theo tác gi thì tính thanh kho n b t đ ng s n còn

ph thu c r t nhi u vào các chu kì b t đ ng s n, khi th tr ng trong giai đo n m r ng

thì kh n ng chuy n thành ti n c a b t đ ng s n làm cho nó tr thành s n ph m có tính

thanh kho n cao Vì v y khi đ c p đ n tính thanh kho n b t đ ng s n thì c n đ c p

đ n giai đo n th tr ng b t đ ng s n đ t đó có th có quy t đ nh sáng su t khi tham

gia th tr ng này

 Ć s can thi p vƠ qu n lí ch t ch c a NhƠ n c

S n ph m b t đ ng s n có giá tr cao, đ ng th i thì th tr ng b t đ ng s n là ngƠnh “đ u tƠu” đ có th kéo theo các ngành khác phát tri n, nên th tr ng b t đ ng

s n đóng vai tr̀ quan tr ng trong n n kinh t , có nh h ng m nh m t i đi u ki n

kinh t xã h i nên c n có s qu n lý ch t ch c a NhƠ n c

4 Phơn loai bơt đông san

 Bơt đông san ć đơu t xơy d ng

B t đ ng s n đ u t xơy d ng bao g m:

- B t đ ng s n nhà ;

trong các b t đ ng s n, đơy lƠ b t đ ng s n c b n và là b t đ ng s n này chi m tuy t

đ i đa s trong các giao d ch trên th tr ng ng th i thì đơy lƠ b t đ ng s n có tính

ch t ph c t p và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan va khách quan, góp ph n

quan tr ng vào quá trình phát tri n đô th b n v ng

 Bơt đông san không đơu t xơy d ng

Ch y u lƠ đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng th y s n, đ t hi mầ

 Bơt đông san đ c biêt

ơy lƠ d ng b t đ ng s n có kh n ng tham gia vƠo th tr ng th p nh t trong 3

d ng b t đ ng s n nh : công trình b o t n qu c gia, di s n v n hóa, nhƠ th h , mi u

m o, ngh a trang

5 c đi m b t đ ng s n

 Hình d ng

Th hi n qua hình thù lô đ t, có 3 d ng ch y u:

Vuông v n: đơy lƠ d ng hình d ng ph bi n nh t trong các d ng b t đ ng

s n hi n nay, chi u r ng nh nhau trên su t b t đ ng s n

N h u: chi u r ng phía sau l n h n chi u r ng phía tr c

Tóp h u: chi u r ng phía sau nh h n chi u r ng phía tr c

Th hi n qua h ng c a nhà, n c ta thì h ng ông vƠ Nam thì có khí h u t t

nh t nên h th ng ch n nh ng nhƠ có h ng này

 V trí

V trí mang tính ch t hƠnh chánh thì đó lƠ thu c xã ( th tr n, ph ng), huy n (

qu n), t nh, thành ph V trí hành chính mang tính ch t qu n lý

Vi trí theo ngh a khác lƠ ám ch : v trí th ng m i, v trí ti m n ngầChính v trí

này làm gia t ng giá tr b t đ ng s n

B t đ ng s n tuy có gi ng nhau v c u trúc, k t c u nh ng không th nào có th

nào gi ng nhau v v trí, chính s khác nhau v v trí đƣ t o nên d bi t cho b t đ ng

s n, vƠ thêm vƠo đó thì chính v trí đƣ có th t o nên kh n ng ti p c n cho b t đ ng

s n V trí nào có th d dàng ti p c n thì giá cƠng cao, vƠ ng c l i

6 Ph́p ĺ b t đ ng s n.

Giá tr c a b t đ ng s n không nh ng ph thu c vào nh ng y u t t n t i

trong chính b n thân nó mà còn ph thu c nhi u vào tình tr ng pháp lý c a b t

đ ng s n đó Khi b t đ ng s n càng hoàn thi n v m t pháp lý thì giá càng cao Xét

v pháp lý b t đ ng s n thì bao gôm:

9

 Giơy t h p phap

S h ng là gi y ch ng nh n quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t do

UBND t nh, thành ph c p và có giá tr pháp lí cao nh t đ i v i m t b t đ ng s n;

S đ là gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t Tr c đơy s đ ch c p cho đ t

ch a xơy d ng công trình trên đ t nên khi xây d ng công trình thì ch công trình ph i

đ ng kí đ i sang s h ng đ th hi n công trình

 Giơy t h p lê

Các lo i quy t đ nh nh Quy t đ nh h p th c hóa nhà, Quy t đ nh mua bán nhà,

Quy t đ nh c p ch quy n nhà do UBND Thành ph , S NhƠ đ t thành ph , UBND

Qu n/ Huy n c p vƠ đƣ n p l phí tr c b

Gi y phép xây d ng nhà kèm theo gi y s h u nhà ho c gi y c p đ t, gi y giao đ t

h p l Gi y phép y quy n nhà do S NhƠ đ t thành ph ho c UBND Qu n/ Huy n

c p đƣ th c hi n th t c tr c b

Ngoài ra, các lo i gi y t sau đơy kèm theo gi y ch quy n nhà cùa ch c

c ng coi lƠ h p l v s h u nhà

T di chúc ho c phân chia tài s n v nhà , có ch ng nh n c a C quan Công

ch ng B n án ho c quy t đ nh c a Tòa án công nh n quy n s h u nhƠ, đ có hi u l c

pháp lu t H p đ ng mua bán nhƠ đƣ có công ch ng và n p l phí tr c b V n b n mua bán nhƠ đ u giá c a Trung tâm d ch v bán đ u giá ho c mua phát mãi c a các c

Có m t s ý ki n cho r ng đ nh giá và th m đ nh giá là m t nh ng th t ra đó lƠ

nh ng v n đ th c s khác nhau C n c vƠo các v n b n pháp lý thì ta có s phân bi t

gi a đ nh giá và th m đ nh giá

Theo Pháp l nh c a y ban Th ng v Qu c h i s 40/2002/PL-UBTVQH10

ngƠy 10 tháng 5 n m 2002 v giá, i u 4 quy đ nh“Th m đ nh gí l̀ vi c đ́nh gí

ho c đ́nh gí l i gí tr c a t̀i s n phù h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m

nh t đ nh theo tiêu chu n c a Vi t Nam ho c thông l qu c t ”

Các tác gi Nguy n V n Th , Ph m Hu nh Nhung vƠ Tr n Công Lu n ( 2008)

đ nh ngh a “Th m đ nh gí tr b t đ ng s n l̀ s c tính v gí tr c a ćc quy n s

10

h u b t đ ng s n c th b ng h̀nh th c ti n t cho m t m c đích đụ đ c x́c đ nh rõ trong nh ng đi u ki n c a m t th tr ng nh t đ nh v i nh ng ph ng ph́p phù h p”

Th m đ nh giá lƠ vi c c tính giá tr th tr ng h p lỦ c a m t tƠi s n, m t cách

khách quan, không thiên v d i d ng v n b n, th ng đ c áp d ng cho m t tƠi s n

th m đ nh ( subject property), t i m t th i đi m nh t đ nh

VƠ đ nh giá b t đ ng s n là ho t đ ng t v n, xác đ nh giá c a m t b t đ ng s n c

th t i m t th i đi m xác đ nh

Th m đ nh giá là m t khoa h c vì nó d a vào công vi c phơn tích do đó đ̀i h i

ph i có ki n th c chuyên môn, ngh nghi p v ng vƠng c ng nh có nh ng trình đ c n

thi t, đ ng th i nó c ng lƠ m t ngh thu t vì nó đ̀i h i s nh y c m t t đ i v i th

Th m đ nh giá là yêu c u c a nhi u lo i hình nghi p v b t đ ng s n mà sinh ra

(m c đích s d ng b t đ ng s n) M t khác, th m đ nh giá b t đ ng s n có liên quan

đ n l i ích nhi u m t c a các đ ng s , các bên tham gia Vi c đ a ra th c đo giá tr

th tr ng c a b t đ ng s n là ch c n ng c b n c a th m đ nh giá Có th c đo chính xác lƠ c s đ b o h cho đ ng s các quy n l i h p pháp, đ m b o nghi p v b t

đ ng s n ti n hành thu n l i

Vi c th m đ nh giá b t đ ng s n nh m m c đích: góp v n, mua s m tài s n, kh u

hao tài s n, b o hi m, b i th ng vƠ đánh giá tƠi s n, ph c v thu

3) C s giá tr trong th m đ nh giá b t đ ng s n

Các thu t ng v giá c , chi phí, giá tr th tr ng và giá tr phi thi tr ng có ý ngh a quan tr ng trong ho t đ ng th m đ nh giá Trong đó:

Giá c : là s th hi n b ng ti n c a giá tr b t đ ng s n trong đi u ki n th tr ng

c th

Chi phí: là s ti n b ra đ t o l p vƠ đ a vƠo s d ng m t b t đ ng s n Chi phí

có th là s ti n b ra đ t o l p nên tài s n b t đ ng s n, hay là giá mua b t đ ng s n

Trong m t s đi u ki n c th thì chi phí giúp t o nên giá tr b t đ ng s n, m t khác l i

có m t s tr ng h p thì chi phí có th làm gi m giá tr b t đ ng s n

Giá tr th tr ng: giá bán có xác su t cao nh t c a tài s n đó (most probable

selling price), gi đ nh trong đi u ki n “ bình th ng” Theo đó, giá tr th tr ng đ c

Theo tiêu chu n s 1 c a th m đ nh giá qu c t phiên b n 2005, giá tr th tr ng

đ c đ nh ngh a: Giá tr th tr ng là s ti n c tính c a tài s n s đ c trao đ i vào

ngày th m đ nh gi a m t bên s n lòng bán và m t bên s n lòng mua trong m t giao

d ch khách quan, sau quá trình ti p th thích h p, t i đó các bên tham gia đ u hành

đ ng m t cách hi u bi t, th n tr ng và không ch u b t c áp l c nào

Các gi thuy t trong khái ni m th tr ng:

Nh ng đi u ki n giao d ch trên th tr ng trong đi u ki n th ng m i bình th ng

Giá tr th tr ng th hi n m c giá hình thành trên th tr ng công khai, c nh tranh

Khái ni m giá tr th tr ng ph n ánh nh ng nh n th c và nh ng ho t đ ng chung

trên th tr ng vƠ lƠ c s cho vi c th m đ nh giá tài s n trong n n kinh t th tr ng

Khái ni m v giá tr th tr ng không ph thu c vào m t giao d ch mua bán c th

t i th i đi m th m đ nh giá Giá tr th tr ng đ i di n cho m c giá bên mua và bên bán

đ ng ý, th a thu n s ti n hƠnh mua bán, sau khi đƣ có th i gian quan sát, cân nh c các

c h i

Tính đa d ng, thay đ i liên t c là b n ch t c a th tr ng, do đó các th m đ nh viên

ph i xem xét các s li u thu th p đ c trên th tr ng có đáp ng các tiêu chu n v giá

th tr ng hay không Trong nh ng tình hu ng cá bi t, đôi khi giá tr th tr ng có th

là m t con s ơm ó lƠ nh ng tr ng h p m t s tài s n đ c bi t, nh ng ng i nhƠ c

mà chi phí tháo d l n h n giá tr c a m nh đ t, nh ng tài s n gây ô nhi m môi

tr ng

Giá tr phi th tr ng

Theo quy t đ nh s 77/ 2005/ Q - BTC, Tiêu chu n 2 Giá tr phi th tr ng lƠm c

s cho th m đ nh giá tài s n: Giá tr phi th tr ng c a tài s n là m c gí c tính theo

nh ng c n c khác v i giá tr th tr ng ho c có th mua b́n, trao đ i theo các m c

giá không ph n ánh giá tr th tr ng nh gí tr đ u t , gí tr tính thu , giá tr th

ch p, giá tr đ c bi t

12

Ngoài ra, có th xem giá tr phi th tr ng là t ng s ti n c tính mà khi th m

đ nh giá tài s n d a vào công d ng kinh t ho c các ch c n ng c a tài s n h n lƠ kh

n ng đ c mua bán trên th tr ng c a tài s n ho c khi th m đ nh giá tài s n trong đi u

ki n th tr ng không đi n hình hay không bình th ng

Các d ng giá tr phi th tr ng tiêu bi u trong nghi p v th m đ nh giá nh :

Giá tr b t đ ng s n chuyên d ng: là giá tr c a b t đ ng s n chuyên bi t có công

d ng đ i v i m t hay m t nhóm ng i không đ i di n cho th tr ng; Giá tr th ch p

c a b t đ ng s n; Giá tr đ u t b t đ ng s n; Giá tr b o hi m tài s n b t đ ng s n; Giá

tr thay th kh u hao; Giá tr tính th b t đ ng s n; Giá tr thanh lý; Giá tr bu c ph i

bán

4) S l c các cách ti p c n trong th m đ nh giá

Trong th m đ nh giá b t đ ng s n có nhi u ph ng pháp nh ng ch có 3 cách ti p

c n: ti p c n so sánh, ti p c n chi phí, ti p c n thu nh p Vi c áp d ng cách ti p c n nào làm ch đ o trong công tác th m đ nh giá ph thu c nhi u lo i hình, đ c đi m b t

đ ng s n và k t h p cùng v i kinh nghi m c a th m đ nh viên

A Ti p c n so sánh giá bán

Trong các ti p c n thì ti p c n so sánh là cách ti p c n thông d ng nh t th ng

đ c các th m đ nh viên áp d ng

a) C s lý lu n

Giá tr th tr ng c a m t b t đ ng s n có quan h m t thi t đ i v i các giá tr c a

các tài s n c nh tranh đƣ đ c mua bán tr c đó, quá trình đi u ch nh các khác bi t v

Sau khi s d ng ngu n d li u th tr ng thì chúng ta ti n hƠnh đi u ch nh nh ng

y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n th m đ nh đ đ a ra m c giá ch d n

h p lí, s khác bi t đó ch́ng ta có th l ng hoa1 chúng b ng ti n ho c b ng t l

13

ph n tr m so v i giá bán Có 2 lo i đi u ch nh: đi u ch nh giao d ch vƠ đi u ch nh trên

b t đ ng s n, và gom chung l i thì có các y u t c n đi u ch nh là:

 Quy n tài s n: n u nh b t đ ng s n th m đ nh có quy n s h u hoàn toàn,

còn b t đ ng s n so sánh có th i h n cho thuê dài h n ch không ph i theo giá th

tr ng, thì th m đ nh viên c n xem xét đ đi u ch nh Quy n tài s n c̀n liên quan đ n

m c đ hoàn thi n v m t pháp lí c a tài s n, b t đ ng s n nào có s hoàn thi n v m t

pháp lí càng cao thì giá tr càng l n, đ làm t t v vi c đánh giá tình tr ng pháp lí thì đ̀i h i th m đ nh viên ph i lƠ ng i am hi u các quy đ nh c a nhƠ n c, cac pháp lu t liên quan đ n quy n s h u

 i u ki n tài chính: khi th m đ nh giá b t đ ng s n thì c n quan t m đ n

đi u ki n tài chính Nh ng đi u ki n trong th a thu n tài chính c a b t kì giao d ch nào

c n hi u bi t m t cách đ y đ vì đi u ki n tài chính khác nhau làm cho m c giá ph i

tr cho m t b t đ ng s n khác bi t so v i m t tài s n t ng t : b t đ ng s n đ c bán

tr góp, đi u ki n tr góp, kho n tr góp, ngh a v thu ầ.đ u là nh ng y u t c n tính

đ n trong quá trình đi u ch nh đ đ a ra m c giá ch d n thích h p cho tài s n

 i u ki n bán: vì m t đ ng c nƠo đó mƠ trong m t s tr ng h p thì ng i mua vƠ ng i bán đƣ đ a ra m c giá b t h p lí, có th lƠ cao h n h c th p h n so v i

giá tr th tr ng nh m đ t đ c m c đích c a h Vd: ng i bán s p đi xu t c nh, hay

h b n ầnh ng đi u này thì th m đ nh viên ph i có s đi u ch nh thích h p trong

đi u ki n bán

 Chi phí b ra sau khi mua: m t nhƠ đ u t thông minh h có th tính c

l ng ra s ti n mà h ph i b ra sau khi ti p nh n b t đ ng s n nên h th ng yêu c u

ng i bán trích cho h kho n chi t kh u này Khi th m đ nh tài s n b t đ ng s n thì

th m đ nh viên c n l u Ủ t i m c chi t kh u hay m c chi phí này nh m đ a ra m c giá

th m đ nh h p lí

 i u ki n th tr ng: th i gian giao d ch khác nhau thì d n đ n m c giá giao

d ch khác nhau, b i vì th i gian khác nhau thì đi u ki n th tr ng c ng thay đ i, hay nói khác đi thì th i gian khác nhau thì b t đ ng s n s n m trong giai đo n khác nhau

trong chu kì Bên c nh đó thì th i gian khác nhau thì co th có nh ng chính sách c a NhƠ n c khác nhau: chính sách th , quy đ nh lãi su t, chính sách tƠi khóaầ Nh ng

y u t nƠy đ c các th m đ nh viên đi u ch nh theo t l ph n tr m so v i giá bán

 V trí: m i b t đ ng s n có m t v trí khác nhau V trí th hi n qua các m t

nh : kh n ng ti p c n c a b t đ ng s n nh bơt đ ng s n n m trên m t ti n hay n m

trong h m b t đ ng s n càng d ti p c n thì giá càng cao, l i th kinh doanh c a tài s n

t đó nh h ng t i kh n ng sinh l i c a tài s n làm nh h ng t i giá tr c a b t

đ ng s n ,ầ Nh ng khác bi t v v trí đôi khi lƠ hi n nhiên đôi khi l i ti m n không

d nh n th y nên đ̀i h i khi phân tích v trí thì th m đ nh viên ph i lƠ ng i có kinh

14

nghi m v r t am hi u th tr ng đ có th nh n bi t đ a ra các đánh giá đáng tin

c y v giá tr b t đ ng s n th m đ nh viên c n phân tích t m các khác bi t nƠy đ ti n hƠnh đi u ch nh sao cho phù h p

 c đi m v t ch t là: chi u r ng, chi u dƠi lô đ t, di n tích m t b ng, đ a hình, đ a th , ch t l ng và tu i th công trình, tùy vào s khác bi t nh th nào mà

đi u ch nh; đ c đi m v t ch t c ng có th lƠ đ c đi m c a các c i t o trong đ t Khi phơn tích đ c đi m công trình xây d ng trên đ t thì nguyên t c đóng góp có vai tr̀

quan tr ng Giá tr t ng thêm hay gi m đi khi có m t ho c thi u v ng c a m t y u t

trong m t bơt đ ng s n so sánh th ng không ngang v i chi phí tháo d nó Vi c đi u

ch nh ph i d a theo giá tr đóng góp c a v t đó vƠo gia tr bât đ ng s n và nh ng c n

c ph i c n c th tr ng

 c đi m kinh t : bao g m các y u t nh h ng t i thu nh p thu n c a b t

đ ng s n đó Th m đ nh viên c n ph i nghiên c u k đ c đi m v t ch t và v trí tác

đ ng nh th nƠo đ i v i thu nh p thu n c a b t đ ng s n đ có th đi u ch nh h p lí

 Vi c s d ng hi n t i: b t kì s khác nhau nào trong vi c s d ng hi n t i

ho c s d ng t t nh t và hi u qu nh t c a giao d ch so sánh ti m n ng vƠ tƠi s n th m

đ nh ph i đ c làm rõ Th m đ nh viên ph i làm rõ s khác nhau và ti n hƠnh đi u

ch nh n u các giao d ch là m t so sánh phù h p Và ch nh ng tài s n mà s s d ng

t t nh t và hi u qu nh t m i đ c s d ng trong phân tích so sánh

 Giá tr các thành ph n không thu c b t đ ng s n: chúng không ph i là nh ng

b t đ ng s n nh ng c ng có th góp ph n vào vi c t o nên giá tr th tr ng lúc giao

d ch nên c n ph i đi u ch nh chúng cho phù h p

d ng công th c thì giá tr b t đ ng s n s bi u di n nh sau:

Giá tr b t đ ng s n= Giá tr đ t+ giá tr công trình g n li n trên đ t+ giá tr th ng

15

b) Tr ng h p áp d ng

Ti p c n chi phí th ng đ c lƠm ph ng pháp ch đ o khi vi c th m đ nh giá

đ c s d ng cho các m c đích: th ch p, đ n bù, đánh thu , phân chia tài s n, th a

Trong ti p c n này thì gi thuy t coi nh lƠ có đ n giá đ t bình quân, vi c c n

ph i th c hi n lƠ xác đ nh giá tr còn l i c a công trình

 Ph ng pháp chi phí tái t o: đơy lƠ ph ng pháp áp d ng cho các công trình

m i Chi phí tái t o lƠ chi phí c tính theo giá v t t , nhơn công hi n hành t i th i th i

đi m th m đ nh giá đ xây d ng m t công trình hoƠn toƠn t ng t , ho c g n nh

t ng t đ i v i tòa nhà th m đ nh, s d ng cùng lo i v t li u, thi t k ki n trúc, tiêu

chu n xây d ng, tay ngh công nhân, bao g m nh ng đi m l i th i, l c h u nh tƠi s n

th m đ nh

 Ph ng pháp chi phí thay th kh u hao theo k t c u chính: áp d ng cho các công trình c Chi phí thay th lƠ chi phi c tính theo giá v t t , nhơn công t i th i

đi m th m đ nh giá đ xây d ng m t t̀a nhƠ có công n ng tác d ng t ng t v i tòa

nhà c n th m đ nh giá, s d ng v t li u hi n đ i, theo các tiêu chu n thi t k , ki n trúc

hi n hƠnh Sau khi tìm ra đ c chi phí thay th thì đ nh viên đ̀i h i ph i tính đ c t

l ch t l ng còn l i c a công trình theo k t c u chính c a công trình đ t đó tính ra

giá tr hi n t i c a công trình

 Ph ng pháp chi phí thay th kh u hao theo tu i đ i gi ng nh ph ng pháp

chi thí thay th kh u hao theo k t c u chính nh ng ph ng pháp nƠy có s khác bi t

trong cách tính t l ch t l ng còn l i c a công trình Ph ng pháp nƠy áp d ng cách

tính kh u hao theo tu i đ i c a công trình đ t đó tìm ra giá tr hi n t i c a công trình

C Ti p c n thu nh p

a) C s lý lu n

Trong 3 cách ti p c n th m đ nh giá tr tài s n : ti p c n so sánh, ti p c n chi phí,

ti p c n thu nh p thì lỦ do đ c đ a ra khi th m đ nh giá tr theo ph ng pháp thu

nh p là: giá tr c a b t đ ng s n th m đ nh có th c tính t thu nh p hay dòng thu

nh p đ c t o ra t b t đ ng s n th m đ nh, chuy n v giá tr hi n t i thông qua t su t

16

v n hóa ho c t su t sinh l i thích h p Vì v y, giá tr c a m t b t đ ng s n là m t

hàm s c a dòng thu nh p đ c kì v ng sinh ra

Tr ng h p áp d ng, ti p c n thu nh p đ c s d ng đ tính:

Giá tr đ u t , lƠ giá tr mà m t nhƠ đ u t c th đ t ra cho m t lo i tài s n Giá tr

đ u t d a trên nh ng kì v ng c a t ng cá nhơn nhƠ đ u t , không ph i trên th tr ng

nói chung Vì v y, ng i mua s không chi tr nhi u h n cho b t đ ng s n so v i giá

tr hi n t i c a dòng thu nh p đ c t o ra t b t đ ng s n đó trong t ng lai, vƠ ng i bán c ng không s n lòng bán khi nh n ít h n cho b t đ ng s n so v i giá tr hi n t i

c a dòng thu nh p đ c t o ra t b t đ ng s n đó trong t ng lai

Thu nh p n đ nh v nh vi n Thông th ng gi đ nh là m c ti n thuê trên th th

tr ng là có th bi t đ c đ d đoán d̀ng thu nh p trong t ng lai có th tính toán

phù h p

R i ro đ i v i thu nh p t ng lai m c n đ nh và r i ro nƠy đ c ph n ánh trong

t su t v n hóa

Giá tr thu h i ph i d đoán có c s khoa h c

S n m d đoán d̀ng thu nh p ph i c th và không quá dài Theo ý ki n c a tác

gi , thì s n m d đoán d̀ng thu nh p kho ng m t chu kì kinh t là phù h p vì:

Th nh t, giá tr b t đ ng s n c ng dao đ ng cùng pha so v i chu k kinh t

Th hai, th i gian d đoán cƠng dƠi thì cƠng không đ m b o nh ng r i ro di n ra

đ i v i dòng thu nh p

d) Ćc ph ng ph́p trong ti p c n thu nh p

 V n hóa tr c ti p

 Chi t kh u dòng thu nh p

M i cách ti p c n có nh ng u đi m, khuy t đi m riêng nên khi trong công tác

th m đ nh giá thì th m đ nh viên nên có cách nhìn toàn di n v tài s n đ ng th i k t

17

h p nhi u cách ti p c n đ tránh tình tr ng quá nghiêng v v m t cách ti p c n nƠo đó

đ nh m đ a ra m c giá ch d n cho tài s n khách quan h n

Giá tr b t đ ng s n ch u nh h ng c a nhi u y u t Khi th m đ nh giá b t đ ng

s n chung ta ph i xem xét k l ng tác đ ng c a t ng y u t đ i v i giá tr b t đ ng

s n Các y u t đó bao g m:

1) Quy n tài s n

Quy n tài s n là kh n ng pháp lỦ mà ch b t d ng s n có th khai thác b t

đ ng s n khi kh n ng nƠy cƠng l n thì giá tr b t đ ng s n càng cao, và th hi n

b ng s hoàn thi n v m t pháp lí c a b t đ ng s n B t đ ng s n nào càng hoàn

thi n v m t pháp lý thì cáng có giá tr càng l n

2) i u ki n bán

ơy lƠ m t trong nh ng y u t c n đi u ch nh khi so sánh gi a b t đ ng s n

so sánh và b t đ ng s n th m đ nh Trong m t s tr ng h p, thì ng i bán và

ng i mua có th đ a ra m c giá cao h n ho c th p h n giá tr th tr ng đ đ t

m c đích nƠo đó, c n xem xét y u t đi u ki n bán khi th m đ nh giá b t đ ng s n

Theo nguyên t c đóng góp thì khi h th ng c s h t ng này có ch t

l ng cao thì s góp ph n t ng thêm giá tr b t đ ng s n

 Giao thông: th hi n qua chi u r ng l gi i, s chi u l u thông, có con l n

gi a đ ng hay không Y u t giao thông th hi n vi c ti p c n các tài s n b t đ ng

s n có d dàng và nhanh chóng hay không Khi y u t giao thông càng có ch t l ng

thì giá tr b t đ ng s n càng cao

 L i th kinh doanh: đ c th hi n qua các thành t chi u r ng ti p xúc m t

ti n, chi u r ng v a hè, ti p giáp m y m t ti n Y u t này nh h ng t i dòng thu

nh p c a b t đ ng s n, khi y u t giao thông càng thu n l i thì giá tr càng cao

 C nh quan: c nh quan cƠng đ p thì ng i ta càng s n lòng tr v i m c giá tr cao h n M t b t đ ng s n có c nh quan cƠng đ p thì giá tr càng cao

18

Trong các y u t nh h ng t i giá tr b t đ ng s n thì có th nói v trí là y u t hàng

đ u, quan trong nh t tác đ ng tr c ti p t i giá tr b t đ ng s n M t v trí càng t t thì giá tr

th Y u t an ninh lƠm cho ng i s h u có c m giác an tơm đ i v i khu b t đ ng

s n t a lac, c m th y an tâm v tính m ng và tài s n Khi b t đ ng s n t a l c có

m c đ an ninh t t thì nhƠ đ u t s s n lòng tr giá cao h n cho b t đ ng s n, đi u

này cho th y y u t an ninh t t s đóng góp tích c c vào giá tr b t đ ng s n

6) Phong th y

H ng c a, hình d ng đ t, hình d ng công trình, l gi i giao thông tr c nhƠầ các y u t nay hình thành thành y u t phong th y trong b t đ ng s n Theo quan đi m c a m t s ng i tin vào phong th y thì h có th ch p nh n tr m c giá cao h n th tr ng đ đ t đ c b t đ ng s n mà h mong mu n

19

Tóm t t ch ng I

B t đ ng s n là tài s n l n có giá tr l n, đ ng th i là tài s n đ t bi t v a xu t hi n

trong th tr ng tài s n v a hi n di n trên th tr ng không gian B t đ ng s n luôn t n

t i trong chính mình tính b t đ ng, d bi t, tính lâu b n, và nh h ng l n nhau t i nên

m t “ gói” s n ph m mang tính ch t đ a ph ng đ ng th i c ng chính nh ng thu c

tính này làm cho b t đ ng s n tr thành hàng hóa riêng Có th phân lo i b t đ ng s n

nh tình tr ng s d ng, theo quy n tài s n, theo ch c n ng s d ng ho c theo hi n

tr ng c a b t đ ng s n Tùy vào t ng lo i b t đ ng s n mà b n thơn nó có tác đ ng nh

Thông báo s 48/ TB-BTC ngày 21/ 01/ 2011 c a B Tài Chính v vi c cho phép

Công ty EXIMA đ c phép hành ngh th m đ nh giá theo Pháp l nh giá và Ngh đ nh 101/2005/N -CP ngƠy 03/ 08/ 2005 quy đ nh v th m đ nh giá

V tên g i

Tên g i ti ng Vi t: CÔNG TY C PH N TH M NH GIÁ EXIM

Tên ti ng Anh: EXIM APPRAISAL CORPORATION

Tên vi t t t: EXIMA CORP

Th m đ nh giá đ ng s n:các may móc thi t b gia d ng, ph ng ti n đi l i, v n t i

đ ng th y, đ ng b ; các ph ng ti n k thu t, máy xây d ng, máy công c ; các thi t

b đi n, đi n t , đi n gia d ng, đi n công nghi p; các máy thi t b công nghi p, dây

chuy n s n xu t đ ng b

21

Th m đ nh giá b t đ ng s n: th m đ nh giá nhà ph , nhà bi t th , nhƠ chung c ;

th m đ nh giá nhƠ x ng, nhà máy, b n bãi, b n c ng; th m đ nh giá đ t , đ t chuyên

dùng, các khu resort;

Th m đ nh giá tr doanh nghi p: xác đ nh giá tr doanh nghiêp đ lên sàn giao d ch

ch ng khoán; xác đ nh giá tr doanh nghi p đ c ph n hóa, thành l p m i, liên doanh

liên k t, gi i th , mua ban, chuy n nh ng; xác đ nh giá tr quy n khai thác: nhà hàng,

khách s n, nhƠ máy n c

Ngoài ra thì EXIMA còn ho t đ ng trên l nh v c khác nh :

D ch v bán đ u giá tài s n: b t đ ng s n, các lo i tàu bi n, tàu sông, máy, thi t b ,

dây chuy n s n xu t, tranh ngh thu t, đ c ,ầ

D ch v khách: môi gi i b t đ ng s n, t v n đ u th u, giám sát và l p đ t máy,

li u th tr ng và d a vào kinh nghi m c a th m đ nh viên đ ti n hành công tác th m

đ nh giá c ng nh đánh giá m c đ nh h ng c a các y u t lên giá tr b t đ ng s n

nói riêng trên nguyên t c thay đ i, nguyên tác đóng góp, nguyên t c cân b ng đ th c

hi n

Ph ng pháp so sánh tr c ti p d a trên lý lu n cho r ng giá tr th tr ng c a m t

tài s n có m i quan h m t thi t v i giá tr c a các tài s n t ng t có th so sánh đ c

đƣ mua th tr ng Vì th ph ng pháp nƠy quan tơm đ n s nh n bi t vƠ đo l ng tác đ ng c a s hi n h u, ho c thi u v ng m t, ho c m t s đ c tính có trong tài s n có

th so sánh đ c hay đó c ng nh lƠ vi c đang áp d ng ba nguyên t c trên, c th :

- Nguyên t c thay đ i: giá tr c a tài s n thay đ i theo s thay đ i c a nh ng

y u t hình thành nên giá tr c a nó Giá tr c a tài s n đ c hình thành trong quá trình thay đ i liên t c ph n ánh hàng lo t các m i quan h nhân qu gi a các y u t nh

h ng đ n giá tr B n thân các y u t nh h ng đ n giá tr luôn luôn thay đ i i u

đó, c n th m đ nh viên ph i n m đ c m i quan h nhân qu gi a các nhân t

tr ng thái đ ng, ph i phơn tích quá trình thay đ i nh m xác đ nh m c s d ng tài s n

t t nh t và hi u qu nh t

22

- Nguyên t c đóng góp: m c đ mà m i b ph n c a tài s n đóng góp vƠo

t ng thu nh p t toàn b tài s n có tác đ ng đ n t ng giá tr c a tài s n đó Giá tr c a

m t tác nhân s n xu t hay m t b ph n c u thành tài s n ph thu c vào s v ng m t

c a tác nhơn đó lƠm gi m đi bao nhiêu giá tr c a toàn b tài s n, có ngh a lƠ l ng giá

tr mƠ nó đóng góp váo giá tr toàn b tài s n là bao nhiêu

- Nguyên t c cân b ng: m i quan h gi a đ t và công trình ph i cân b ng đ

b t đ ng s n đ t đ n giá tr t i u Khi b t đ ng s n càng cân b ng thì giá tr càng l n

vƠ ng c l i

i v i cách th c hi n v i kinh nghi m c a th m đ nh viên, ng i th m đ nh viên

trong quá trình th c hi n công tác th m đ nh giá đƣ s d ng các d li u quá kh trong

th c t , các ph ng pháp đánh giá khác đƣ tích l y vƠ đ́c ŕt ra m t cách nhìn nh n, đánh giá chung, nhanh chóng nh t, có đ tin c y t ng đ i cao, v i m c đ v đ tin

c y thì còn tùy thu c vƠo trình đ c a m i th m đ nh viên

2 Ćch tính gí đ t c a v trí trong h m so v i m t ti n c a UBND Thành ph

Q.10 Võ Th Sáu Ranh gi i Tân Bình 22

B V trí h m

V trí 1: có chi u r ng h m l n h n 5m đ c tr i nh a ho c bê tông, xi m ng

V trí 2: có chi u r ng h m t 3m đ n 5m đ c tr i nh a ho c bê tông, xi m ng

V trí 3:có chi u r ng h m t 2m đ n 3m đ c tr i nh a ho c bê tông, xi m ng

V trí 4: có chi u r ng h m d i 2m đ c tr i nh a ho c bê tông, xi m ng

C Phơn c p h m

 H m c p 1: là h m có v trí ti p giáp v i m t ti n đ ng

 Các c p h m còn l i

Cách tính c a UBND Thành Ph đ n gi n, rõ rƠng, nhanh chóng xác đ nh

đ c giá b t đ ng s n, thu n ti n cho vi c tính thu quy n s d ng đ t, tính thu khi

chuy n nh ng mua bán, cho vi c b i th ng khi nhƠ n c thu h i đ t s d ng vào

m c đích qu c phòng, an ninh, l i ích qu c gia, phát tri n kinh t ầ

 Nh c đi m:

i v i cách tính c a UBND TP, giá c a b t đ ng s n trong h m khác nhau

khi c p h m c a b t đ ng s n khác nhau, không xét đ n r ng trong cùng c p h m giá

c a b t đ ng s n c ng khác nhau do ch a xét đ n y u t đ sâu c a t ng b t đ ng s n

so v i m c ti n đ ng

Cách tính giá tr b t đ ng s n trong h m so v i m t ti n đ ng phù h p

trong n i thƠnh, nh ng không phù h p v i qu n huy n vùng ven

3 ng d ng mô hình h i quy trong vi c phân tích t́c đ ng c a các y u t t i giá tr b t đ ng s n

A K ho ch kh o sát

M c đích kh o sát

Kh o sát giá nh ng b t đ ng s n trên đ ng Cách M ng tháng tám đang giao d ch,

nh m tìm ra giá th ng l ng c a các b t đ ng s n ng th i ghi nh n các y u t thu c tính ch t v trí: chi u r ng l gi i, di n tích, và kho ng cách t b t đ ng s n t i

đ ng Cách M ng tháng 8

V trí kh o sát

có th cho các m u đi u tra có tính đ ng nh t nh t đ nh nên tác gi quy t đ nh

ch n các b t đ ng s n trên cùng con đ ng, tránh cho các b t đ ng s n có tính d bi t

nhi u V trí kh o sát mà tác gi ch n lƠ đ ng Cách M ng tháng 8

Ph ng th c kh o sát