Xác định giá đất thị trường và xây dựng hệ số hẻm đường tỉnh lộ 10 thuộc Quận Bình Tân, TP.HCM Chuyên đề tốt nghiệp

Nguy n Qu nh Hoa... Nguy n Qu nh Hoa... mang tính cá th khác.

CHUYÊN NGÀNH KINH T TH M NH GIÁ

L p : TH M NH GIÁ 01-K35

MSSV : 3109102 3315

…… TP H Chí Minh – tháng 04 n m 2013…

C NG HÒA XÃ H I CH NGH A VI T NAM

c l p - T Do ậ H nh Phúc

H và tên sinh viên: BÙI T N D NG

MSSV: 31091023315

1 Th i gian th c t p

2 B ph n th c t p

3 Tinh th n trách nhi m v i công vi c và ý th c ch p hành k lu t

4 K t qu th c t p theo đ tài

5 Nh n xét chung

TP H Chí Minh, ngày tháng 04 n m 2013

n v th c t p

NH N XÉT C A GIÁO VIÊN H NG D N

- -

TP H Chí Minh, ngày tháng 04 n m 2013

Giáo viên

TS Nguy n Qu nh Hoa

L I CAM OAN



Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a tôi, có s h ng d n c a TS

Nguy n Qu nh Hoa Các n i dung nghiên c u và k t qu trong đ tài này là trung th c

và ch a t ng đ c ai công b trong các nghiên c u tr c đây Nh ng s li u kh o sát

đ c thu th p t chính tác gi Các n i dung, tài li u, s li u tham kh o ph c v cho

công tác nghiên c u đ c thu th p t nhi u ngu n khác nhau đ c ghi trong ph n tài

L I C M N



Em xin g i l i c m n chân thành đ n Ban giám hi u, Khoa Kinh T Phát Tri n

và các Th y cô tr ng i H c Kinh T Thành Ph H Chí Minh đư nhi t tình truy n

đ t nh ng ki n th c quý báu cho em trong su t quá trình h c t p, đ c bi t là cô

Nguy n Qu nh Hoa, ng i đư tr c ti p h ng d n em hoàn thành đ tài t t nghi p này

Nhân dp này, em c ng xin chân thành c m n công ty TNHH M t Thành Viên

Th m nh Giá a c Á Châu và các anh ch trong công ty đư t o đi u ki n giúp đ

em tìm hi u th c t trong su t quá trình th c t p Em c ng xin g i l i c m n đ n anh

H Qu c D ng, phó giám đ c công ty cùng ch V Thanh Huy n và anh Lâm Minh

Hi n, hai anh ch đư tr c ti p h ng d n em trong su t quá trình th c t p t i công ty và

giúp đ em hoàn thành đ tài t t nghi p này

Do th i gian th c t p không nhi u c ng nh nh ng h n ch v m t ki n th c và

kinh nghi m trong th c t nên bài báo cáo này không tránh kh i nh ng thi u sót, em

kính mong s đóng góp Ủ ki n và ch d n c a Th y cô và các anh ch trong công ty

Th m nh Giá a c Á Châu đ bài báo cáo này đ c hoàn thi n h n

Em xin kính chúc quý Th y cô cùng các anh ch trong công ty Th m nh Giá

a c Á Châu đ c nhi u s c kh e và thành công h n n a

Em xin chân thành c m n!

TP H Chí Minh, ngày 05 tháng 04 n m 2013

Sinh viên Bùi T n D ng

M C L C



CH NG 1: C S LÝ LU N V TH M NH GIÁ B T NG S N VÀ Ý NGH A XÂY D NG H S H M 1

1.1 T NG QUAN V B T NG S N 1

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n 1

1.1.2 c đi m c a b t đ ng s n 2

1.1.3 Phân lo i b t đ ng s n 3

1.1.4 Vai trò c a b t đ ng s n trong n n kinh t 4

1.1.5 Các y u t nh h ng đ n giá tr b t đ ng s n 5

1.2 C S LÝ LU N V TH M NH GIÁ B T NG S N 7

1.2.1 Khái ni m v th m đ nh giá b t đ ng s n 7

1.2.2 M c đích c a th m đ nh giá b t đ ng s n 7

1.2.3 Vai trò c a th m đ nh giá b t đ ng s n trong n n kinh t th tr ng 8

1.2.4 Các ph ng pháp th m đ nh giá đ c s d ng trong đ tài 9

1.3 H M, CÁCH TệNH VẨ ụ NGH A C A H S I U CH NH GI A H M VÀ M T TI N NG 11

1.3.1 Khái ni m h m 11

1.3.2 Phân lo i h m 11

1.3.3 V trí h m 11

1.3.4 Cách tính toán h s đi u ch nh giá đ t gi a h m và m t ti n đ ng theo quy đ nh c a nhà n c 12

1.3.5 ụ ngh a c a h s đi u ch nh h m và m t ti n đ ng trong ph ng pháp so sánh tr c ti p 13

CH NG 2: TH C TR NG TH TR NG B T NG S N HI N NAY,

GI I THI U O N NG T NH L 10 VÀ PHÂN TÍCH CÁC

TÀI S N KH O SÁT 15

2.1 T NG QUAN TH TR NG B T NG S N HI N NAY 15

2.1.1 Tóm t t tình hình th tr ng b t đ ng s n n m 2012 15

2.1.2 D báo tình hình th tr ng b t đ ng s n 2013 17

2.2 GI I THI U O N NG T NH L 10 VÀ VÀ PHÂN TÍCH CÁC TÀI S N KH O SÁT 18

2.2.1 Gi i thi u đo n đ ng T nh L 10 18

2.2.2 Phân tích các y u t tác đ ng đ n giá tr B S trong khu v c kh o sát 26

2.2.3 S l c các tài s n kh o sát đ c trên đ ng T nh L 10 27

2.2.4 B ng th ng kê s li u sau khi tính toán ra đ n giá quy n s d ng đ t 32

CH NG 3: XÁC NH GIÁ T TH TR NG VÀ XÂY D NG H S GIÁ T GI A H M VÀ M T TI N NG T NH L 10 39

3.1 XÁC NH KHUNG GIÁ T THEO GIÁ TH TR NG VÀ SO SÁNH V I N GIÁ T NHẨ N C BAN HÀNH TRÊN NG T NH L 10 39

3.1.1 Xác đ nh khung giá đ t theo giá tr th tr ng trên khu v c đ ng T nh L 10, qu n Bình Tân 49

3.1.2 So sánh đ n giá đ t th tr ng so v i đ n giá đ t do Nhà n c quy đ nh 43 3.2 XÁC NH H S I U CH NH GI A H M VÀ M T TI N NG T NH L 10, QU N BÌNH TÂN 44

3.2.1 Ch ng minh h s đi u ch nh các y u t cho các B S m t ti n đ ng T nh L 10, qu n Bình Tân 44

3.2.2 Xác đ nh h s giá đ t gi a h m và m t ti n đ ng T nh L 10 52

3.2.3 T ng k t các h s đi u ch nh h m so v i m t ti n đ ng T nh L 10, qu n Bình Tân 62

3.2.4 So sánh k t qu th c t v i Quy t đ nh 82/2011/Q -UBND 63

DANH M C CÁC B NG BI U



B ng 1.1

n giá đ t có v trí trong h m đ c tính theo đ n giá đ t m t ti n

đ ng theo Quy t nh 82/2011/Q ậ UBND 12

B ng 2.1 Các tài s n n m trên m t ti n đo n 1 đ ng T nh L 10, Q Bình Tân 28

B ng 2.2 Các tài s n n m trong h m đo n 1 đ ng T nh L 10, Q Bình Tân 29

B ng 2.3 Các tài s n n m trên m t ti n đo n 2 đ ng T nh L 10 Q Bình Tân 30

B ng 2.4 Các tài s n n m trong h m đo n 2 đ ng T nh L 10, Q Bình Tân 31

B ng 2.5 Th ng kê s li u sau khi tính toán ra đ n giá QSD 32

B ng 3.1 B ng tính toán đ n giá đ t bình quân theo t ng đo n c a đ ng T nh

B ng 3.5 B ng t ng h p đ n giá QSD trung bình c a các TS trên đo n 1 47

B ng 3.6 B ng t ng h p đ n giá QSD trung bình c a các TS trên đo n 2 49

B ng 3.7 T ng h p h s đi u ch nh v y u t quy mô di n tích cho các B S

trên m t ti n đ ng thu c đ ng T nh L 10 50

B ng 3.8 Xác đ nh t l đi u ch nh y u t 2 m t ti n cho B S trên đo n 1 50

B ng 3.9 Xác đ nh t l đi u ch nh y u t 2 m t ti n cho B S trên đo n 2 51

B ng 3.10 T ng h p t l đi u ch nh y u t s m t ti n trên đ ng T nh L 10 52

B ng 3.11 T ng k t các h s đi u ch nh h m so v i m t ti n 62

B ng 3.12 B ng so sánh k t qu th c t v i Quy t đ nh 82/2011/Q -UBND 63

Hình 3 B n đ đ nh h ng phát tri n không gian đ n n m 2020 qu n Bình Tân 20

Hình 4 B n đ khu dân c đ ng T nh L 10, qu n Bình Tân 22

L I M U



Hi n nay, n c ta đang phát tri n theo c ch th tr ng đ nh h ng xư h i ch

ngh a, các thành ph n kinh t phát tri n m nh m v i xu h ng t t y u là m i ngu n

l c đ u vào c a s n xu t kinh doanh và s n ph m đ u ra đ u ph i tr thành hàng hóa,

trong đó đ t đai là m t y u t quan tr ng

phát huy đ c ngu n l c t đ t đai ph c v s nghi p công nghi p hóa ậ hi n

đ i hóa đ t n c, chúng ta ph i có nh ng c ch , chính sách phù h p đ thúc đ y s

hình thành và phát tri n lành m nh c a th tr ng b t đ ng s n, trong đó th m đ nh giá

đ t là m t công c , m t bi n pháp không th thi u

Giá đ t là m t công c qu n lỦ v mô c a nhà n c đ th c hi n qu n lỦ đ t đai

b ng bi n pháp kinh t Qu n lỦ t t giá đ t đ giá đ t tr thành công c đ c l c trong

chính sách tài chính, đ m b o b o ngu n thu n đ nh lâu dài cho ngân sách nhà n c,

s phát tri n lành m nh c a th tr ng b t đ ng s n và kh c ph c nh ng y u kém trong

công tác qu n lỦ, s d ng đ t đai, giúp cho vi c s d ng đ t ti t ki m và hi u qu h n

Tuy nhiên, n c ta hi n nay t n t i song song hai lo i giá đ t: giá th tr ng và

giá nhà n c Giá nhà n c là giá đ t do y ban nhân dân c p t nh quy đ nh sát v i giá

đ t th c t trên th tr ng trong đi u ki n bình th ng, đ c dùng làm c n c đ tính

thu s d ng đ t, thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t…

Trên th c t , hai m c giá này luôn chênh l ch nhau r t nhi u, và th ng thì giá

th tr ng luôn cao h n Chính vì v y, em đư ch n đ tài “Xác đ nh giá đ t th tr ng

và xây d ng h s h m trên đ ng T nh L 10 thu c qu n Bình Tân, thành ph H Chí

Minh” nh m ng d ng nh ng ki n th c đư đ c h c vào vi c th m đ nh giá th c t và

ch ng minh cho s chênh l ch gi a hai lo i giá đ t này, đ ng th i xây d ng h s h m

đ ph n nào giúp cho công tác th m đ nh tr nên chính xác và phù h p h n v i giá th

tr ng

Ch ng 2: S l c tình hình th tr ng b t đ ng s n hi n nay, gi i thi u đo n

đ ng T nh L 10 và phân tích đánh giá các tài s n kh o sát đ c

1 T ng quan tình hình th tr ng b t đ ng s n hi n nay

2 Gi i thi u đo n đ ng ti n hành nghiên c u kh o sát

3 Phân tích các y u t tác đ ng đ n giá tr B S trong khu v c kh o sát

4 S l c đánh giá các tài s n đ c kh o sát trên đ ng T nh L 10

5 B ng th ng kê các s li u đư tính toán ra đ n giá quy n s d ng đ t c a

- Theo t ch c Economic Adventure, b t đ ng s n là “đ t đai bao g m t t c các

tài nguyên thiên nhiên và công trình xây d ng v nh vi n g n li n v i đ t”

- Theo t ch c California Real Estate Brokerage, b t đ ng s n là “đ t đai và các

V y, “ b t đ ng s n” hi u chung nh t đó là nh ng tài s n không di d i đ c ó

không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là t t c nh ng gì đ c t o ra do s c

c a con ng i trên m nh đ t B t đ ng s n bao g m đ t đai, công trình xây d ng trên

đ t, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan t i đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th

1.1.2 c đi m c a b t đ ng s n

Tính cá bi t vƠ khan hi m:

c đi m này c a b t đ ng s n xu t phát t tính cá bi t và khan hi m c a

đ t đai Tính khan hi m c th c a đ t đai là gi i h n v di n tích đ t đai c a t ng

mi ng đ t, khu v c, vùng, đ a ph ng, lưnh th Chính vì tính khan hi m, tính c đ nh

và không di d i đ c c a đ t đai nên hàng hóa b t đ ng s n có tính cá bi t Trong cùng

m t vùng khu v c nh c ng r t khó t n t i hai b t đ ng s n hoàn toàn gi ng nhau cho

dù đó là hai b t đ ng s n n m li n k nhau, n u có ki n trúc xây d ng và thi t k gi ng nhau thì c ng s t n t i nh ng y u t không t ng đ ng, ngay c trong m t tòa cao c thì các c n phòng c ng có h ng và c u t o khác nhau do nh ng y u t khách quan hay ch quan nào đó Ngoài ra, các nhà đ u t , các ki n trúc s còn r t quan tâm đ n

s d bi t c a các B S đ t o nên s h p d n đ i v i khách hàng và th a mưn s thích

cá nhân…

Tính b n lơu:

Do đ t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, có th xem nh không th h y

ho i ng th i, các v t ki n trúc và công trình trên đ t sau khi xây d ng và s d ng

m t th i gian thì s đ c c i t o, nâng c p và có th t n t i khá lâu Vì v y, tính b n lâu c a b t đ ng s n là đ ch tu i th c a v t ki n trúc và công trình xây d ng C n phân bi t tu i th kinh t và tu i th v t lỦ c a b t đ ng s n Tu i th kinh t ch m d t trong đi u ki n th tr ng và tr ng thái ho t đ ng bình th ng mà chi phí s d ng b t

đ ng s n l i ngang b ng v i l i ích thu đ c t b t đ ng s n đó Tu i th v t lỦ dài

h n tu i th kinh t khá nhi u vì nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u c a v t

ki n trúc và công trình xây d ng b lưo hoá và h h ng, không th ti p t c an toàn cho

vi c s d ng Chính vì tính ch t lâu b n c a hàng hoá B S là do đ t đai không b m t

đi, không b thanh lỦ sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào nhi u m c đích

khác nhau, nên hàng hoá B S r t phong phú và đa d ng, không bao gi c n

Tính ch u nh h ng l n nhau:

B S ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t B S này có th b tác đ ng c a B S khác c bi t, trong tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng các công trình k t c u h t ng s làm t ng v đ p và nâng cao giá tr s d ng c a B S trong khu v c đó Trong th c t , vi c xây d ng B S này làm tôn thêm v đ p và s

h p d n c a B S khác là hi n t ng khá ph bi n

t ch có quy n s d ng: do pháp lu t c a n c C ng Hòa Xư H i Ch Ngh a

Vi t nam quy đ nh đ t là thu c s h u chung toàn dân, do nhà n c qu n lỦ và ng i

dân ch có quy n s d ng ch không có quy n chi m h u Do đó các giao d ch b t

đ ng s n ch là nh ng giao d ch quy n l i

B t đ ng s n có tính ch t khá đ c bi t đó là kh n ng chuy n hóa thánh ti n kém: do b t đ ng s n là m t tài s n có giá tr l n, các giao d ch b t đ ng s n th ng

c n nhi u th i gian nên cho dù có n m gi b t đ ng s n trong tay thì kh n ng chuy n

nó thành ti n c ng c n nhi u th i gian và ph thu c nhi u vào th tr ng

Các tính ch t khác:

+ Tính thích ng: L i ích c a B S đ c sinh ra trong quá trình s d ng B S

trong quá trình s d ng có th đi u ch nh công n ng mà v n gi đ c nh ng nét đ c

tr ng c a nó, đ ng th i v n đ m b o yêu c u s d ng c a ng i tiêu dùng trong vi c tho mưn nhu c u sinh ho t, s n xu t- kinh doanh và các ho t đ ng khác

+ Tính ph thu c vào n ng l c qu n lý: Hàng hoá B S đòi h i kh n ng và chi

phí qu n lỦ cao h n so v i các hàng hoá thông th ng khác Vi c đ u t xây d ng

B S r t ph c t p, chi phí l n, th i gian dài Do đó, b t đ ng s n đòi h i c n có kh

n ng qu n lỦ thích h p và t ng x ng

+ Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: hàng hoá b t đ ng s n

ch u s chi ph i c a các y u t này m nh h n các hàng hoá thông th ng khác Nhu

c u v b t đ ng s n c a m i vùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ng i dân sinh s ng t i đó Y u t tâm lỦ xư h i, th m chí c các v n đ tín ng ng, tôn giáo, tâm linh v.v chi ph i nhu c u và hình th c b t

tr s làm vi c v.v Trong B S có đ u t xây d ng thì nhóm B S nhà đ t (bao g m

đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm B S c b n, chi m t tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và khách quan Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n c

c ng nh phát tri n đô th b n v ng Nh ng quan tr ng h n là nhóm B S này chi m

tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng B S n c ta c ng nh các n c trên

Phân chia theo ch c n ng s d ng thì b t đ ng s n g m các lo i:

- t: g m đ t nông nghi p, đ t công nghi p, đ t lâm nghi p, đ t , đ t hoang,

đ t s d ng cho m c đích đ c bi t

- Nhà : phân thành nhà th p t ng (t 9 t ng tr xu ng) và nhà cao t ng (t 10

t ng tr lên)

- B t đ ng s n th ng m i: là b t đ ng s n ph c v cho ho t đ ng th ng m i, buôn bán: trung tâm th ng m i, c a hàng, kiot, siêu th

- B t đ ng s n d ch v : là b t đ ng s n t o ra doanh thu khi cung ng d ch v :

tr ng h c, cao c v n phòng, khách s n, sân bóng, v tr ng, spa, khu nhà v n hóa

1.1.4 Vai trò c a b t đ ng s n trong trên kinh t

B t đ ng s n là tài s n l n nh t c a m i qu c gia: t tr ng giá tr B S trong t ng

s c a c i c a xư h i các n c có khác nhau nh ng th ng chi m trên 40 Các ho t

đ ng liên quan t i B S chi m t i 30 t ng ho t đ ng c a n n kinh t B S còn là tài

s n l n c a t ng h gia đình Trong đi u ki n kinh t th tr ng thì B S ngoài ch c

n ng là n i , n i t ch c ho t đ ng kinh t gia đình, B S còn là ngu n v n đ phát tri n thông qua ho t đ ng th ch p

áp ng nhu c u c b n c a con ng i: B S là m t tài s n l n, có giá tr c a m i

cá nhân, gia đình và đó là m t trong nh ng đ ng l c chính thúc đ y phát tri n kinh t -

xư h i c a m i qu c gia Có ch thích h p và an toàn là m t quy n c b n c a con

ng i, là nhu c u chính đáng c a m i cá nhân và h gia đình và là đi u ki n c n thi t

đ phát tri n ngu n nhân l c ph c v cho s nghi p công nghi p hóa ậ hi n đ i hóa đ t

di n phân b danh m c đ u t , B S đ c xem là lo i hình tài s n mang đ n l i xu t

đ u t c nh tranh so v i các lo i tài s n khác nh ng v n duy trì đ c m c r i ro không đ i; h n n a B S còn có kh n ng phòng ng a r i ro t l m phát và phân tán

 V trí c a B S: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì

giá tr c a B S càng l n M i B S luôn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i

và v trí t ng đ i Xét trên ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c xác l p giá tr c a B S Nh ng B S n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá tr l n h n nh ng b t đ ng s n nhà đ t cùng lo i n m

các vùng ven trung tâm (v trí t ng đ i) Nh ng B S n m t i các ngư 4 hay ngư 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i) Vi c xem xét đánh giá u th v v trí B S là c c k quan tr ng,

đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t

 Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: m t kích th c và di n

tích th a đ t t i u khi nó tho mưn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong

vùng

tu thu c vào m c đích s d ng đ t Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan tr ng

đ i v i giá tr đ t khi s d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng

 Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh

hay n ào đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S

 Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng B S n m nh ng vùng

th ng hay b các s c c a thiên tai (bưo, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t ) làm cho giá tr B S b sút gi m và ng c l i

Nhóm các y u t kinh t

 Kh n ng mang l i thu nh p t B S: m c thu nh p hàng n m t B S mang

l i s có nh h ng quan tr ng đ n giá tr c a B S đó Khi kh n ng t o ra thu nh p t

B S càng cao thì giá chuy n nh ng c a nó càng cao và ng c l i

 Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: nh h th ng đi n, n c, v sinh, đi u hoà

nhi t đ , thông tin liên l c H th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho giá tr B S càng gia t ng

 Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v quy n s

d ng đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: tình tr ng cho thuê,

th ch p B S, tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n

s h u chung (ví d nhà xây d ng các khu v c là đ ng b ng lên xu ng c a máy bay không đ c cao quá 3 t ng )

Ngoài ra, các y u t khác trong vùng nh tình tr ng giáo d c, y t , v n đ an ninh, t p quán sinh ho t c a nh ng dân trong khu v c, nh ng y u t thu c v tâm linh, phong th y c ng tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n

1.2 C S LÝ LU N V TH M NH GIÁ B T NG S N

1.2.1 Khái ni m v th m đ nh giá b t đ ng s n

Theo Lu t Kinh doanh B t đ ng s n (2005), đ nh giá b t đ ng s n là ho t đ ng t

v n, xác đ nh giá c a m t b t đ ng s n c th t i m t th i đi m xác đ nh

Các tác gi Nguy n V n Th , Ph m Hu nh Nhung và Tr n Công Lu n (2008)

đ nh ngh a: “Th m đ nh giá b t đ ng s n là c tính v giá tr c a các quy n s h u b t

đ ng s n c th b ng hình th c ti n t cho m t m c đích đư đ c xác đ nh rõ trong

nh ng đi u ki n c a m t th tr ng nh t đ nh v i nh ng ph ng pháp phù h p” Theo Nguy n Th Ph ng (2010), th m đ nh giá không ch là c tính giá tr c a tài s n, giá

tr đó có th là giá tr th tr ng ho c không ph i là giá tr th tr ng tùy theo m c đích

c a th m đ nh giá ho c đi u ki n c th c a th tr ng

TS Nguy n Qu nh Hoa đ nh ngh a: “ Th m đ nh giá b t đ ng s n là s c tính

v giá tr c a các quy n tài s n b t đ ng s n c th b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đư đ c xác đ nh rõ trong nh ng đi u ki n c a m t th tr ng nh t đ nh và b ng

nh ng ph ng pháp thích h p”

Nh v y, có th hi u m t cách t ng quát, th m đ nh giá b t đ ng s n là m t khoa

h c và ngh thu t c tính giá tr b t đ ng s n theo nh ng đi u ki n th tr ng nh t

đ nh, t i m t th i đi m xác đ nh và ph c v cho m t m c đích đư đ c xác đ nh tr c

1.2.2 M c đích c a th m đ nh giá tr b t đ ng s n.

Th m đ nh giá tr b t đ ng s n ph c v cho 3 nhóm m c đích sau:

- M c đích th tr ng: mua bán, chuy n nh ng (quy n s d ng đ t)

- M c đích mang tính kinh t , tài chính, tín d ng: th ch p, b o lưnh, góp v n, cho thuê, cho thuê l i, sáp nh p, đ u t , gi i th , thanh lỦ, t v n, b o hi m, đ u giá,

hi n th c giá tr trong b ng cân đ i k toán, ch ng minh tài s n

- M c đích qu n lỦ nhà n c: th a k , chuy n đ i m c đích s d ng, x án, đánh thu , gi i phóng m t b ng, c ph n hóa doanh nghi p nhà n c

1.2.3 Vai trò c a th m đ nh giá b t đ ng s n trong n n kinh t th tr ng

Th m đ nh giá có m t t i Vi t Nam t cu i nh ng n m 90 c a th k XX, khi mà

n n kinh t b t đ u chuy n đ i t c ch kinh t k ho ch hóa t p trung sang c ch th

tr ng theo đ nh h ng xã h i ch ngh a Trong th i k đ u, th m đ nh giá n c ta

ch y u ph c v cho các nhu c u chi tiêu c a ngân sách nh đ u th u, mua s m và đ c

bi t là ph c v c ph n hóa các doanh nghi p nhà n c Vào kho ng gi a n m 2005,

ngành th m đ nh giá m i th c s phát tri n, thay đ i v b n ch t khi nó đ a giá tr c a

các tài s n đ c th m đ nh g n sát h n v i th c t và đ m b o ph c v các nhu c u

khác nhau v giá mà tr c đây ph i ph thu c n ng n vào Nhà n c Hi n nay, ngành

th m đ nh giá Vi t Nam đư d n đi vào cu c s ng, d ch v th m đ nh giá đư đ c m i

thành ph n kinh t c a xã h i quan tâm, s d ng nh m t công c tài chính ph c v

cho các ho t đ ng giao d ch dân s , kinh t , t pháp, hành chính, ngân hàng… nó đư và đang đem l i nhi u ti n ích, b o v quy n l i chính đáng, h p pháp c a công dân, đáp

ng đ c các yêu c u đa d ng c a các thành ph n trong xã h i trong th i k h i nh p

Qu c t

Trong ngành b t đ ng s n thì Th m đ nh giá còn có vai trò đ c bi t quan tr ng,

b i tài s n b t đ ng s n th ng có giá tr l n nh ng l i r t khó đ c tính m t cách

chính xác

Vi c xác đ nh giá tr b t đ ng s n sát v i giá tr th tr ng giúp cho các ho t đ ng

kinh t nh thu thu chuy n quy n s d ng đ t, thu s d ng đ t, th ch p, mua bán…

đ c th c hi n rõ ràng và công b ng và thu n ti n i u này c ng r t quan tr ng trong

vi c xác đ nh giá tr c a doanh nghi p khi c ph n hóa m t cách chính xác h n khi mà

kh i l ng b t đ ng s n do doanh nghi p n m gi đ c xác đ nh chính xác

Ho t đ ng Th m đ nh giá không ch c n thi t cho các ho t đ ng kinh t quy mô

l n c a nhà n c mà còn r t c n thi t cho các b t đ ng s n đ ph c v cho ho t đ ng

kinh t , các giao d ch mua bán mang tính cá th khác Ngoài ra, vi c Th m đ nh giá

các b t đ ng s n riêng l không ch di n trong khu v c kinh t t nhân mà c trong khu

v c kinh t nhà n c (ví d : khi c ph n hóa doanh nghi p nhà n c, khi không có

các doanh nghi p t ng t trong vùng…)

Xác đ nh chính xác giá đ t s h n ch đ c các tranh ch p đ t đai v giá, có th nói đây là m t v n đ ph bi n nh t trong tranh ch p v giá tr đ t đai khi không có s

th ng nh t gi a các bên liên quan

M t lý do quan tr ng khác c a vi c xác đ nh đúng giá tr đ t đai là giúp cho vi c

phân b ngu n tài nguyên đ t m t cách hi u qu Nói cách khác, đ t đai s đ c s

d ng m t cách t t nh t, hi u qu nh t, h n ch tình tr ng lãng phí, s d ng không đúng

m c đích ngu n tài nguyên đ t có gi i h n

N u giá b t đ ng s n sát v i giá th tr ng, có th giúp t ng ngu n thu ngân sách nhà n c Ho t đ ng th m đ nh giá c a n c ta m i phát tri n, c s pháp lý v n ch a

ch t ch và đ y đ , ph ng pháp và kinh nghi m còn h n ch đư làm nh h ng l n

giao d ch v i giá tr c a b t đ ng s n c n đ nh giá có m i liên h v i nhau

 D a ch y u trên nguyên t c thay th và nguyên t c đóng góp

- ây là ph ng pháp h u nh không g p khó kh n v m t k thu t, vì nó không

c n thi t ph i xây d ng các công th c ho c các mô hình tính tóan, mà d a vào s hi n

di n c a các giao d ch th tr ng đ th a nh n các d u hi u v giá tr

- Các quan đi m c a ng i bán và ng i mua đ c tr ng đư đ c th hi n t i giá

cu i cùng;

- Các thay đ i các đi u ki n tài chính và l m phát đ c th hi n trong giá bán;

- Các thông tin th ng mang tính l ch s

- Ph c t p trong vi c thu th p thông tin v giá bán th c t , đây là m t trong

nh ng khó kh n nh t trong đi u ki n n c ta hi n nay, do các giao d ch th ng ít công

khai, s li u các bên tham gia giao d ch cung c p cho c quan ch c n ng (nh c quan

thu ) nhi u khi c ng không chính xác;

- Khó xác minh các đi u ki n đ c bi t c a h p đ ng giao d ch;

 D a trên gi đ nh r ng các giá tr c a tài s n c n th m đ nh có th đ c đo

b ng chi phí làm ra m t tài s n t ng t và coi đây nh là m t v t thay th

 D a ch y u vào nguyên t c thay th

c u vƠ nh c đi m c a ph ng pháp

 u đi m:

- S d ng đ đ nh giá các tài s n dùng cho các giao d ch và m c đích riêng bi t

- S d ng khi không có các b ng ch ng th tr ng đ so sánh, thi u c s d báo

dòng l i ích t ng lai mà tài s n mang l i

 Nh c đi m:

- G p ph i nh ng h n ch trong ph ng pháp so sánh

- Chi phí không ph i lúc nào c ng đ ng nh t hay phù h p v i giá tr Ph ng

pháp chi phí ph i s d ng cách ti p c n c ng t i, song t ng c a nhi u b ph n ch a

ch c b ng v i giá tr toàn b

- Vi c c tính gi m giá tích l y mang tính ch quan nhi u h n khách quan

- Nhà đ nh giá ph i hi u bi t v k thu t và ph i có kinh nghi m

1.3 H M , CÁCH TÍNH VÀ ụ NGH A C A H S I U CH NH GI A H M

VÀ M T TI N NG

1.3.1 Khái ni m h m

Theo t đi n Ti ng Vi t, h m là m t n i h p hay m t ngõ h p, hai bên có th có

núi ho c t ng cao N u hai bên là núi thì ngõ này là h m núi, còn h m trong các đô

th thì hai bên có t ng cao, nhà hai bên m t đ ng và là m t đ ng r đi t đ ng

 V trí 1: Có chi u r ng h m l n h n 5m đ c tr i đá, tr i nh a ho c bê tông, xi

m ng

 V trí 2:Có chi u r ng h m t 3m đ n 5m đ c tr i đá, tr i nh a ho c bê tông

 V trí 3: Có chi u r ng h m t 2m đ n d i 3m đ c tr i đá, tr i nh a ho c bê tông, xi

Theo Quy t nh 82/2011/Q ậ UBND quy đ nh giá đ t trên đ a bàn Thành Ph

H Chí Minh, h s đi u ch nh giá đ t h m và m t ti n đ ng đ c tính nh sau:

n giá đ t có v trí trong h m đ c tính theo đ n giá đ t m t ti n đ ng nhân

N u là h m đ t, thì tính b ng 0,8 l n so v i m c giá c a h m tr i nh a, bê tông

ho c xi m ng c a cùng lo i h m

1.3.5 ụ ngh a c a h s đi u ch nh h m và m t ti n đ ng trong ph ng

pháp so sánh tr c ti p

 Nguyên nhân c n ph i tính toán h s đi u ch nh

Ph ng pháp so sánh áp d ng đ th m đ nh giá các tài s n c n th m đ nh giá có giao d ch ph bi n trên th tr ng

Th m đ nh viên v giá c n c vào s khác bi t v các y u t so sánh c a tài s n

so sánh v i tài s n c n th m đ nh giá đ đi u ch nh (t ng, gi m) m c giá đư giao d ch thành công c a tài s n so sánh đ xác đ nh m c giá ch d n c a tài s n so sánh

C n c đ đi u ch nh các giao d ch th tr ng này đ tìm ra giá tr c a tài s n c n

th m đ nh là h s đi u ch nh c a các y u t so sánh

Nh v y, đ i v i th m đ nh giá b t đ ng s n, do m i b t đ ng s n đ u có nh ng

đ c thù riêng nên khi tìm đ c các giao d ch th tr ng thì ph i đi u ch nh v b t đ ng

s n c n th m đ nh r t nhi u y u t Do đó, vi c tính toán h s đi u ch nh m t cách có

c s khoa h c là r t quan tr ng cho các chuyên viên th m đ nh đ tìm ra m c giá h p

lỦ và có c s nh t

 ụ ngh a c a h s đi u ch nh

Là c n c đ các chuyên viên th m đ nh ti n hành quá trình th m đ nh giá theo

ph ng pháp so sánh

Là h s quan tr ng nh t trong ph ng pháp so sánh Vi c tìm ra h s đi u ch nh

cho các y u t so sánh là r t quan tr ng, là nút th t trong ph ng pháp so sánh tr c

ti p

Là c n c đ các chuyên viên th m đ nh nh n đ nh s b giá tr c a các b t đ ng

s n mang nh ng đ c thù khác nhau s chênh l ch nhau nh th nào, đ t đó ch n

nh ng b t đ ng s n tiêu bi u nh t đ áp d ng ph ng pháp th m đ nh

 M t s cách tính h s đi u ch nh

 Ph ng pháp so sánh c p: Ch n trong khu v c c n tính toán các b t đ ng s n

đ c cho là tiêu bi u nh t và đ i di n đ c cho khu v c Ch n ra hai b t đ ng s n hoàn toàn t ng đ ng, ch khác nhau v y u t so sánh Ti n hành so sánh c p hai b t

đ ng s n này đ tìm ra đ n giá bình quân cho các y u t so sánh ho c tìm ra h s đi u

ch nh theo t l ph n tr m Tuy nhiên, trong th c t không t n t i hai b t đ ng s n

hoàn toàn t ng đ ng đ áp d ng ph ng pháp này Do đó, đ ti n hành so sánh c p

trong th c t ta ti n hành ch n hai b t đ ng s n khác nhau nhi u y u t trong đó có y u

t c n tìm h s đi u ch nh i v i m i b t đ ng s n, tìm ra nh ng tài s n so sánh r i

đi u ch nh v đ tìm giá ch d n c a b t đ ng s n này T đó đ a ra h s đi u ch nh

 Ph ng pháp th ng kê: đi u tra d li u th tr ng, áp d ng các phép toán th ng

kê đ đ a ra nh ng h s thích h p Có th áp d ng các phép toán tính trung bình ho c

H s đi u ch nh r t có Ủ ngh a trong ph ng pháp so sánh c a th m đ nh giá Là

c n c đ các chuyên viên th m đ nh đ a ra m c giá h p lý nh t cho b t đ ng s n trong đi u ki n th tr ng bi n đ ng nh hi n nay Tìm ra cách tính h p lý là vi c có ý ngh a r t to l n cho ngành th m đ nh giá n c ta

M t dù lãi su t huy đ ng đư gi m xu ng còn 8 nh ng lưi su t cho vay hi n nay

v n còn khá cao Trong khi đó, các kênh đ u t ch ng khoán l i không n đ nh, th

tr ng vàng lên xu ng liên t c, b t đ ng s n đ c k v ng là kênh đ u t vua trong

n m 2012 Tuy nhiên, th c t không ph i nh v y, th tr ng n m nay ch ng ki n

nhi u d án gi m giá, khuy n mãi, thoái v n, chuy n nh ng Th tr ng 2012 không

nóng b i giao d ch mà nóng b i nh ng tin nêu trên Theo d báo c a các chuyên gia,

xu h ng gi m giá b t đ ng s n s ti p di n ít nh t là đ n n a đ u n m 2013

Th tr ng c n h 2012, tình hình giao d ch không m y kh quan khi các d án

gi m giá bán t và tâm lỦ ng i mua v n ti p t c ch giá gi m thêm Có m t ngh ch

lỦ đang di n ra phân khúc c n h đó là ngu n cung r t d i dào, nhu c u v nhà

c ng r t l n nh ng cung c u v n ch a th g p nhau do giá bán c n h còn quá cao so

v i m c thu nh p c a ng i dân M t s d án thu c phân khúc bình dân, có giá bán giao đ ng kho ng 1,5 t đ ng/c n thu hút đ c s quan tâm c a ng i mua, các d án

thu c phân khúc cao c p th t s r i vào khó kh n

a Th tr ng b t đ ng s n Hà N i

Tính trong c n m 2012, s l ng c n h chào bán trên th tr ng Hà N i c đ t 8.651 c n Trong đó có 976 c n h cao c p, 2.171 c n h trung c p và c n h bình dân

chi m đa s v i kho ng 5.504 c n

Không đ c nh d báo c a các chuyên gia, th tr ng b t đ ng s n v n ti p t c

gi m giá trong n m 2012, giá bán c n h ti p t c gi m t t c các phân khúc Giao

d ch trên th tr ng v n t p trung phân khúc trung c p và bình dân H u h t các phân

khúc này có giá bán kho ng 20 tri u đ ng/ m2

tr xu ng

áng chú Ủ, th tr ng c n h n m nay xu t hi n nh ng hình th c khuy n mãi,

t ng kèm h p d n và r m r h n nh mua nhà t ng vàng, mua nhà t ng ô tô c bi t,

m t s d án các ch đ u t đư linh ho t trong vi c gi m giá bán c n h , khách hàng

có th l a ch n giao nhà thô ho c giao nhà hoàn thi n

Trong khi đó, theo s li u th ng kê ch a đ y đ c a B Xây D ng, l ng hàng

t n khi trên đ a bàn Hà N i là 3.292 c n h chung c , 3.483 c n nhà th p t ng có

th tiêu th hêt l ng hàng t n kho nói trên c n kho ng th i gian ít nh t là 2-3 n m,

v i đi u ki n th tr ng s ti n tri n theo h ng tích c c D báo trong n m 2013 giao

ngu n cung m i v n t gia nh p th tr ng t o nên s c nh tranh gay g t gi a các

n m 2012 v n m Trong n m, t ng ngu n cung c n h c đ t 6.344 c n, gi m g n

44% so v i cung k n m tr c Các d án đ c chào bán ch y u là các d án phân

khúc trung bình v i giá bán c n h vào kho ng 9,7 đ n 18 tri u đ ng/ m2

tùy d án và khu v c Các d án c n h cao c p có giá cao v t kh n ng chi tr c a ng i dân nên

tình hình buôn bán r t khó kh n

Giá bán c n h ti p t c xu h ng gi m khi tâm lỦ ng i mua v n ti p t c ch đ i

và quan sát V cu i n m, thay vì gi m giá tr c ti p, các ch d án đ a ra nhi u

ph ng th c khuy n mãi h p d n nh : t ng t l chi t kh u n u thanh toán m t l n

ho c thanh toán tr c th i h n, mua nhà t ng xe, mua nhà trúng vàng…

M c dù các ch đ u t r t m nh tay trong vi c gi m giá bán, nh ng s c n h t n

kho v n r t nhi u Theo s li u t B Xây D ng kh o sát trên 44 t nh thành, Tp H Chí Minh hi n có 10.108 c n h chung c và 1.131 c n nhà th p t ng còn t n kho

Ngu n cung trên th tr ng v n phòng Tp HCM d i dào nh ng ngu n c u th p

khi n cho giá thuê v n phòng gi m Giá thuê v n phòng H ng A đ t kho ng 29

USD/m2/tháng, H ng B kho ng 20 USD/m2/tháng

M c dù giá thuê có gi m nh , nh ng th tr ng v n phòng đ c đánh giá là phân

khúc ti m n ng trên th tr ng vào n m 2013

Th tr ng đ t n n Tp HCM trong n m 2012 kém sôi đ ng, các d án chào bán

ch y u t p trung các khu v c lân c n ng Nai, Long An, Bình D ng

Các d các chào bán có th li t kê trong n m 2012 nh : d án Minh Tu n t i

qu n 9, Anh Tu n Garden t i huy n Nhà Bè, Nhân Phú và T ng Phú House t i qu n 9…

2.1.2 D báo tình hình th tr ng b t đ ng s n 2013

Trong b i c nh n n kinh t hi n nay, t các chuyên gia đ n các doanh nghi p đ u

cho r ng, nh ng khó kh n c a th tr ng b t đ ng s n nhi u kh n ng v n ti p di n trong n m 2013

Nh n đ nh trên đ c đ a ra trong tình hình hàng lo t doanh nghi p b t đ ng s n đang ph i đ i m t v i s suy gi m nghiêm tr ng ni m tin t ng i tiêu dùng c ng nh các đ i t ng tham gia th tr ng i u đó đ c bi u hi n qua s l ng c n h t n kho

quá l n và n x u đang r t cao Trong khi đó, vi c ti p c n các ngu n v n m i l i r t

gian nan, nên không ít doanh nghi p không có v n đ tái c c u c ng nh duy trì kinh

doanh Ch mong “c m c đ c”

Chính vì v y, theo các chuyên gia kinh t , th tr ng t nay đ n đ u n m 2013

v n ti p t c ng p chìm trong khó kh n và tính thanh kho n v n m c kém M t khác, tác đ ng c a ngân hàng trong vi c bán các b t đ ng s n đ x lý n x u và gia t ng

ngu n cung t các d án m i s t o nên hi u ng gi m giá, t ng cung Hi u ng gi m

giá chu tác đ ng kép do ngu n v n cho th tr ng v n còn h n ch và tâm lỦ ng i

mua nhà v n mong giá gi m ti p

Theo các chuyên gia, th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam trong kho ng 10 n m tr

l i đây đ u v n đ ng theo m t chu k g n nh n đ nh t 2 ậ 3 n m C th là t 2002

ậ 2005, th tr ng tr m l ng, giao d ch th a th t vì th c t th i đi m đó c ng ch a có

nhi u d án nh hi n nay Nh ng t 2006 đ n đ u 2008, th tr ng đ t ng t s t nóng

v i s t ng giá t t i các d án, l c l ng tham gia đ u c xu t hi n ngày càng nhi u

đư nhanh chóng bi n th tr ng b t đ ng s n thành m t th tr ng o, giá b t đ ng s n

v t xa giá tr th c

Nh ng, c ng ch m t n m sau đó, th tr ng l i r i vào tr m l ng do nh h ng

c a suy gi m kinh t trong n c và th gi i Mưi đ n đ u n m 2010 th tr ng m i l i

xu t hi n nh ng “c n sóng” nh , góp ph n t ng thanh kho n c a c phân khúc đ t th

c l n chung c i n hình cho s s t nóng này là làn sóng đ u t đ t Ba Vì (Hà N i)

vào gi a n m 2010 Nh ng r i, t đ u n m 2011 đ n nay, th tr ng l i ti p t c lâm

c nh khó kh n, hàng lo t d án đ p chi u, không bán đ c hàng, hàng tr m doanh

nghi p phá s n ho c đ i m t v i nguy c phá s n đư khi n th tr ng g n nh “tê

c ng”

V i s lên xu ng mang tính chu k nh v y, m t s chuyên gia kinh t v n k

v ng r ng, sau h n 2 n m khó kh n, tr m l ng, b t đ ng s n s l i h i sinh, th tr ng

s b c vào m t chu k m i m d n vào cu i n m 2013, đ c bi t là sau khi Chính ph

l n m t s b , ngành lên ti ng “gi i c u”, “phá b ng” b t đ ng s n

T t nhiên, c ng có không ít ý ki n dù không t ra bi quan v i tri n v ng c a th

tr ng b t đ ng s n trong n m 2013, nh ng theo h , ch a th nói tr c đ c đi u gì

v th tr ng trong n m t i c ng nh không th ch c ch n m t xu h ng nào B i l ,

có r t nhi u y u t v mô nh h ng đ n th tr ng b t đ ng s n và n n kinh t Vì v y,

v i tình hình hi n nay khó ai nói tình hình th i gian t i s nh th nào N u nh ch s

c nh tranh c a n n kinh t sa sút, doanh nghi p s ph i đ i m t v i nguy c th t b i, trong đó có ngành đ a c

“Th tr ng b t đ ng s n n m 2013 v n ph thu c vào nhi u y u t B n thân các

doanh nghi p không ch trông ch vào chính sách mà ph i t c u l y mình b ng tái c

c u, ho c r i b th tr ng Tri n v ng th tr ng n m 2013 v n đang trong tình tr ng

t t c đ u ch đ i”, m t đ i di n Savills Vi t Nam nh n đ nh

2.2 GI I THI U O N NG T NH L 10 VÀ VÀ PHÂN TÍCH CÁC TÀI S N KH O SÁT

2.2.1 Gi i thi u đo n đ ng T nh L 10

2.2.1.1 Gi i thi u qu n Bình Tân

Qu n Bình Tân là đô th m i đ c thành l p bao g m 10 ph ng theo ngh đ nh 130/N -CP ngày 05/11/2003 c a Chính Ph , t Th tr n An L c, xư Bình H ng Hoà,

xã Bình Tr ông và xư Tân T o c a huy n Bình Chánh tr c đây Trong nh ng n m

g n đây t c đ đô thi hoá di n ra khá nhanh, có ph ng h u nh không còn đ t nông

nghi p Hi n nay nhi u m t kinh t -xã h i c a qu n phát tri n nhanh theo h ng đô th

Tính đ n đ u n m 2012, Qu n Bình Tân có 5.188,67 ha di n tích t nhiên và

254.635 nhân kh u; có 10 đ n v hành chính tr c thu c g m các ph ng: Bình H ng Hòa, Bình H ng Hòa A, Bình H ng Hòa B, Bình Tr ông, Bình Tr ông A, Bình Tr ông B, Tân T o, Tân T o A, An L c, An L c A

Hình 2: B n đ qu n Bình Tân

a V trí đ a lý:

 Phía B c: giáp Qu n 12, huy n Hóc Môn

 Phía Nam: giáp Qu n 8, xã Tân Kiên, xã Tân Nh t (huy n Bình Chánh)

 Phía ông: Giáp qu n Tân Bình, Qu n 6, Qu n 8

 Phía Tây: giáp xư V nh L c A, V nh L c B, Lê Minh Xuân (huy n Bình

Chánh)

b a hình, th nh ng đ a ch t công trình:

Hình 3: B n đ đ nh h ng phát tri n không gian đ n n m 2012 qu n Bình Tân

 a hình qu n Bình Tân th p d n theo h ng ông B c- Tây Nam, đ c chia

làm hai vùng:

 Vùng 1: Vùng cao d ng đ a hình bào mòn sinh t , cao đ t 3-4m, đ d c

0-4m t p trung ph ng Bình Tr ông, ph ng Bình H ng Hoà

 t phù sa thu c ph ng Tân T o và m t ph n c a ph ng Tân T o A

 t phèn phân b An L c và m t ph n ph ng Tân T o

Nhìn chung v trí đ a lý thu n l i cho hình thành phát tri n đô th m i

c c đi m dân s và ngu n nhân l c:

Dân s qu n Bình Tân trung bình n m 2003 là 265.411 ng i, trong đó n chi m

52,55% nam chi m 47,45 Do tác đ ng c a quá trình đô th hoá, dân s qu n Bình Tân T ng r t nhanh trong th i gian qua, dân s bình quân n m 2010 là 595.335 ng i

và m t đ dân s bình quân là 11.473 ng i/km2

M t đ dân c bình quân n m 2010 là 11.473 ng i/km2

Dân c phân b không

đ ng đ u, ch y u t p trung vào các ph ng có t c đ đô th hoá nhanh nh : An L c

A, Bình H ng Hoà A, Bình Tr ông

Trên đ a bàn qu n Bình Tân có nhi u dân t c khác nhau sinh s ng, trong đó ch

y u là dân t c Kinh chi m 91,27% so v i t ng s dân, dân t c Hoa chi m 8,45%, còn

l i là các dân t c Kh me, Ch m, Tày, Thái, M ng, Nùng, ng i n c ngoài… Tôn

giáo có ph t giáo, Thiên chúa giáo, Tin Lành, Cao ài, Hoà H o, H i Giáo… trong đó

ph t giáo chi m 27,26 % trong t ng s dân có theo đ o

2.2.1.2 Gi i thi u đ ng T nh L 10, Q Bình Tân

ng T nh L 10 là con đ ng dài, ch y xuyên hai qu n Bình Tân và Bình

Chánh c a thành ph H Chí Minh; n i t đ ng Bà Hom vòng xoay Phú Lâm (

qu n 6) đi Bình Chánh và h ng qua th xư Tân c, t nh Long An Nh ng trong đ tài này, ng i nghiên c u ch kh o sát, đánh giá và phân tích đo n đ ng T nh L 10

thu c đ a ph n qu n Bình Tân

ng T nh L 10 thu c qu n Bình Tân có m t đ u giao v i đ ng An D ng

V ng, t i ngư t Cây Da Sà- là ranh gi i gi a Qu n 6 và Qu n Bình Tân; m t đ u

giáp v i đ ng Võ V n Vân- là ranh gi i gi a qu n Bình Tân và qu n Bình Chánh

ng T nh L 10 ch y qua 5 ph ng c a Qu n Bình Tân, bao g m: Ph ng An L c,

Bình Tr ông, Bình Tr ông B, Tân T o và Tân T o A

Hình 4: B n đ khu dơn c đ ng T nh L 10, qu n Bình Tân

ng T nh L 10 thu c qu n Bình Tân có chi u dài kho ng 6,5km M t đ ng

r ng 6ậ 9m, đo n đ u đ ng, g n ngư t Cây Da Sà r ng 9m, đo n gi a đ ng r ng

kho ng 8m, còn v g n khu v c qu n Bình Chánh đ r ng m t đ ng càng nh d n

Kho ng cách t đ u đ ng T nh L 10 đ n trung tâm qu n 1 kho ng 9km

Qua quá trình kh o sát, nghiên c u đư phát hi n r ng, đ ng T nh L 10 thu c

qu n Bình Tân khá dài, nên t ng đo n có nhi u khác bi t và c s h t ng, m t đ dân

c , ho t đ ng kinh doanh và khác bi t v hình thái đ a lỦ… Do đó, ng i nghiên c u

đư kh o sát và chia đ ng T nh L 10 thu c qu n Bình Tân thành ba đo n:

Hình 5: B n đ đ ng T nh L 10, qu n Bình Tân

 o n 1:

Là đo n đ ng T nh L 10 dài kho ng 4km, m t ti n đ ng r ng t 8 -9m, m t

đ u giao v i đ ng An D ng V ng t i ngư t Cây Da Sà và m t đ u giao v i Qu c

L 1A Ch y qua các ph ng: Bình Tr ông, Bình Tr ông B, Tân T o o n đ ng

này giao v i các con đ ng l n nh : Qu c L 1A, An D ng V ng, Tên L a, s 40,

Mư Lò, Lê ình C n, t M i

Hình 6: B n đ đo n 1 đ ng T nh L 10 ậ qu n Bình Tân

o n này có nhi u đi u ki n t t h n hai đo n còn l i u đ ng là ngư t Cây

Da Sà, cách vòng xoay Phú Lâm 1km, cách b n xe Mi n Tây 2km, n m d c theo

đ ng là hai khu dân c l n và giàu có là khu Tên L a và khu dân c Tân T o, do v y

đo n này có nhi u đi u ki n t t cho các ho t đ ng s n xu t kinh doanh Hai bên đ ng

có đ y đ các lo i hình kinh doanh và d ch v , ch y u là các lo i hình kinh doanh theo

h gia đình, ngoài ra còn có các công ty, v n phòng nh trung tâm đi n máy Th Gi i

Di ng, siêu th iên Máy, siêu th Nguy n V n C , các ngân hàng nh ACB,

Sacombank, ngân hàng Ph ng Nam, Techcombank…

o n đ ng này có r t nhi u h m, h u h t là h m bê tông và khá r ng t 2 -6m Dân c s ng t p trung, có nhi u phòng tr cho công nhân thuê; các ho t đ ng kinh

doanh ch di n ra sôi n i m t ti n đ ng, trong h m l i th kinh doanh h u nh

không có tr nh ng h m r ng và thông v i các khu dân c Tên L a và khu dân c Tân

T o thì l i th kinh doanh v n có nh ng v n th p h n nhi u so v i m t ti n đ ng

Giao d ch b t đ ng s n khu này ch y u là cho thuê m t ti n đ ng vì có l i th

kinh doanh t t, mua bán r t ít và ch di n ra nhi u trong h m

 o n 2:

o n đ ng T nh L 10 này có chi u dài kho ng 2km, m t ti n đ ng r ng t 6

-9m; m t đ u giao v i Qu c L 1A, đ u còn l i là c u Tân T o o n đ ng này ch y qua 2 ph ng c a qu n Bình Tân là ph ng Tân T o, Tân T o A và c t các con đ ng

l n nh : Nguy n V n C , S 1, Kinh C, Võ V n Vân, H V n Long…

Theo hình nh trên b n đ và quan sát th c đ a, nghiên c u th y r ng đo n đ ng

này n m gi a hai con sông ch y d c theo đ ng, hai con sông này b ô nhi m n ng,

b c mùi hôi th i, vào nh ng đ t th y tri u có th làm ng p m t s vùng tr ng Dân c

ch t p trung sinh s ng và ho t đ ng kinh doanh di n ra m t ti n đ ng Ho t đ ng

kinh doanh đây ch y u là kinh doanh nh l theo h gia đình, ngoài ra còn có các

x ng hàn ti n, c a s t… không có ngân hàng, trung tâm mua s m l n Ho t đ ng

kinh doanh sôi n i h n đ u đo n, khu v c giao v i qu c l 1A Ngoài ra đo n này

còn ch y ngang qua ch Bà Hom, nh th ho t đ ng kinh doanh khu v c g n ch

c ng r t sôi n i, nh ng nhìn chung v n th p h n nhi u so v i đo n 1

Hình 7: B n đ đo n 2 đ ng T nh L 10 ậ qu n Bình Tân

o n này c ng có r t nhi u h m, nh ng h u h t là h m c p 1, h m nh t 1 -4m,

h m r t ng n vì b gi i h n c a hai con sông ch y d c theo đ ng Dân c ch t p trung

sinh s ng d c theo đ ng, khu v c bên trong r t ít vì b gi i h n c a hai con sông làm

nh h ng Ho t đ ng s n xu t kinh doanh ch di n ra m t ti n đ ng, trong h m

hoàn toàn không có l i th kinh doanh nh ng có nhi u nhà tr cho công nhân thuê

Ho t đ ng giao d ch b t đ ng s n khu v c đo n đ ng này di n ra r t ý, ch

y u là cho thuê m t ti n đ ng m các c a hàng kinh doanh nh quán c m, hàn ti n

c a s t…

 o n 3:

o n đ ng T nh L 10 này ch có 500m, ng n h n nhi u so v i hai đo n trên

M t đ u là c u Tân T o, m t đ u giao v i đ ng Võ V n Vân- giáp ranh v i qu n

Bình Chánh

o n đ ng này có kênh nh ch y d c theo, đ a ph n thu c qu n Bình Tân là

ph ng Tân T o ch n m m t bên đ ng, bên kia đ ng là thu c quân Bình Chánh

ng đang s a ch a r t b i b m, nh ch nhát Nhà bên đ ng h u h t là xây t m đ

kinh doanh nh l nh quán café, quán n c nh bên đ ng

o n này r t ng n, dân c ch t p trung s ng m t ti n, không có h m l i th

kinh doanh r t kém, chênh l nh r t nhi u so v i hai đo n thu c đ ng T nh L 10 nói

trên

đo n này nghiên c u không tìm th y b t đ ng s n nào đang đ c rao bán

Hình 8: B n đ đo n 3 đ ng T nh L 10 ậ qu n Bình Tân

2.2.2 Phân tích các y u t tác đ ng đ n giá tr B S trong khu v c kh o sát

Kh o sát khu v c đ ng T nh L 10 thu c qu n Bình Tân, nghiên c u rút ra m t

s k t lu n:

ây là khu v c kinh doanh khá đông đúc và nh n nh p c a qu n Bình Tân

Vì đo n đ ng này khá dài nên t ng đo n đ c phân lo i nh trên có các đ c

đi m v môi tr ng s ng, đi u ki n kinh doanh, hình thái đ a lỦ, c s h t ng… khác

nhau Vì v y, so sánh t ng đo n th y r ng các b t đ ng s n đây không có tính t ng

đ ng cao Nên m i v trí khác nhau, thu c nh ng đo n khác nhau s nh h ng l n

đ n giá tr c a các b t đ ng s n trong khu v c này

Y u t tác đ ng m nh m nh t đ n giá tr b t đ ng s n trong các khu v c này là

y u t v trí:

+ V trí h m - m t ti n: c đi m c a đo n đ ng này là ch có m t ti n m i có

l i th kinh doanh, ho t đ ng kinh doanh mua bán trong h m di n ra r t ít và h u nh

không có Do v y các b t đ ng s n n m trong h m s có giá th p h n các b t đ ng s n

n m ngoài m t ti n

+ r ng h m: ng T nh L 10 này có r t nhi u h m, có đ r ng t 2 ậ 6m

có nh ng khu v c t p trung dân c sinh s ng cao Các b t đ ng s n t a l c t i h m có

b r ng l n h n s có nhi u l i th giao thông thu n ti n, đ c bi t nh ng h m mà xe

h i có th l u thông đ c Vì v y, các b t đ ng s n n m các h m có b r ng l n h n

s có giá tr cao h n b t đ ng s n n m h m có b r ng nh h n

+ V trí b t đ ng s n t i h m thông s có giá tr nhìn chung là cao h n b t đ ng

s n n m trong h m c t n u cùng b r ng h m

+ Các v trí ngoài m t ti n: Do đo n đ ng kh o sát khá dài và đư đ c nghiên

c u chia thành ba đo n, nên giá tr b t đ ng s n cùng n m trên m t đo n đ ng s ch u tác đ ng khác nhau c a các y u t nh b r ng m t đ ng, đi u ki n kinh doanh, môi

tr ng s ng, các đi u ki n giáo d c, y t , c s h t ng giao thông Qua phân tích và đánh giá t ng đo n c a đ ng T nh L 10 m c 3.1.2, nghiên c u nh n đ nh r ng: các

b t đ ng s n n m đo n 1 s có giá cao h n các b t đ ng s n n m đo n 2, và giá

đ ng s n có quy mô l n, d n đ n giá tr c a nó r t cao, t đó làm gi m s ng i có đ

kh n ng tài chính đ mua nó Do đó, m t b t đ ng s n có di n tích v a ph i, thu n l i cho kinh doanh thì s tác đ ng làm t ng giá tr b t đ ng s n

2.2.3 S l c các tài s n kh o sát đ c trên đ ng T nh L 10

Sau khi ti n hành kh o sát đo n đ ng T nh L 10 thu c khu v c qu n Bình Tân, Tp.H Chí Minh, nghiên c u tìm đ c 30 tài s n n m các v trí m t ti n, m t h m

khác nhau, th i đi m kh o sát t tháng 1/2013 đ n tháng 3/2013, t t c tài s n kh o sát

đ u có gi y t pháp lỦ đ y đ , thanh toán m t l n, trong m t giao d ch mang tính khách

quan và đ c l p và đi u ki n th ng m i bình th ng C th nh sau: