Chiết xuất dữ liệu thị trường để tính suất vốn hóa cho căn hộ chung cư cho thuê trên địa bàn TPHCM ( Chuyên đề tốt nghiệp Trường Đại Học Kinh Tế, 2013 )

Sinh viên Ngô Th Xuân... C nh quan khác nhau khi n giá tr không gi ng nhau.

L I C M N

Trong su t th i gian th c t p v a qua , đ hoàn thành chuyên đ t t nghi p này, không ch b i n l c c a b n thân mà đó còn là nh vào s t n tình truy n đ t

ki n th c và giúp đ c a các th y cô, b n bè trong tr ng H Kinh t TP HCM

Em xin chân thành c m n s nhi t tình, d y b o c a quý th y cô đ c bi t là các

th y cô Khoa Kinh t Phát Tri n – nh ng ng i đã cùng em đi su t m t ch ng

đ ng dài, truy n đ t cho em r t nhi u ki n th c h u ích

c bi t em xin chân thành c m n th y Nguy n Ng c Vinh – ng i đã

không ng i b ra th i gian quý báu c a mình đ h ng d n, xem xét và góp ý giúp

em có đ c m t “chuyên đ t t nghi p” hoàn ch nh

Cu i cùng, em xin chân thành c m n các anh ch tron g Công ty CP Th m

đ nh giá Th K đ c bi t là anh Long, ch Trang, ch Linh, ch Th , ch Mai, anh

Ph ng đã h tr , nhi t tình gi i thích và ch d n cho em hi u rõ khi có th c m c

v nghi p v chuyên môn, t o nhi u c h i cho em đ c va ch m v i th c t

Nh ng n i dung và ý ki n trình bày trong “chuyên đ t t nghi p” này có th

s không tránh kh i nhi u thi u sót, do ki n th c c a sinh viên còn có ph n h n

ch Mong đ c s thông c m và góp ý c a th y cô , các anh ch h ng d n th c t p

đ báo cáo đ c hoàn ch nh h n

Em xin tri ân quý th y cô, các anh ch trong c quan th c t p, b n bè đã giúp

đ và đ a ra nh ng ý ki n đánh giá giúp em hoàn thành t t chuyên đ này

Xin chân thành c m n

Sinh viên

Ngô Th Xuân

NH N XÉT C A C QUAN TH C T P

Ngày tháng n m 2013

NH N XÉT C A GIÁO VIÊN H NG D N

Ngày tháng n m 2013

M C L C

PH N M U 5

CH NG 1 C S LÝ LU N 7

1.1 C S LÝ LU N V B T NG S N VÀ C N H CHUNG C 7

1.1.1 C s lý lu n v b t đ ng s n 7

1.1.2 C s lý lu n v c n h chung c 9

1.2 C S LÝ LU N V PH NG PHÁP V N HOÁ TR C TI P 10

1.2.1 C s pháp lý c a ph ng pháp thu nh p 10

1.2.2 Cách ti p c n thu nh p 10

1.2.3 Ph ng pháp v n hóa tr c ti p 13

1.2.4 Su t v n hóa R và cách xác đ nh R theo ph ng pháp chi t su t d li u th tr ng 14 1.3 TÓM T T CH NG 17

CH NG 2 TH C TR NG VI C S D NG PH NG PHÁP SU T V N HÓA TRONG TH M NH GIÁ B T NG S N HI N NAY 18

2.1 GI I THI U V CÔNG TY TH C T P 18

2.2 TH C TR NG S D NG PH NG PHÁP SU T V N HOÁ TR C TI P T I CÁC CÔNG TY TH M NH GIÁ 19

2.2.1 B ng kh o sát 19

2.2.2 K t qu kh o sát 20

2.2.3 Khó kh n trong quá trình s d ng su t v n hóa 25

2.3 TÓM T T CH NG 25

CH NG 3 CÁC XU T NH M HOÀN THI N CÁCH XÁC NH SU T V N HÓA TRONG TH M NH GIÁ B T NG SÁN 26

3.1 C S XU T 26

3.2 CÁC XU T V N D NG CÁC C L NG SU T V N HOÁ T CHI T SU T D LI U TH TR NG 26

3.2.1 Xác đ nh su t v n hóa c a c n h cho thuê trên đ a bàn thành ph H Chí Minh 26 3.2.2 K t qu kh o sát 27

3.2.3 Nh n xét k t qu kh o sát 50

3.2.4 Các y u t nh h ng đ n su t v n hóa c a m t c n h chung c 55

3.3 TÓM T T CH NG 58

CH NG 4 K T LU N 60

TÀI LI U THAM KH O 61

PH N PH L C 62

DANH M C CH VI T T T

B S: B t đ ng s n

HCM: H Chí Minh

Bi u đ 2.1 T l phân b v đào t o nghi p v 17

Bi u đ 2.2 T l phân b v s n m kinh nghi m trong ngh 17

Bi u đ 2.3: M c đ th ng xuyên th m đ nh giá tr B S 18

Bi u đ 2.4: Phân b ph ng pháp th ng xuyên đ c vân d ng trong cách ti p thu nh p 19

Bi u đ 2.5: M c đ th ng xuyên s d ng ph ng pháp su t v n hóa vào th m đ nh giá tr B S 19

Bi u đ 2.6: M c đ s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p th m đ nh c n h chung c 20

B ng 3.1 Su t v n hóa c n h 1 phòng ng Th Thiêm Star 24

B ng 3.2 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Th Thiêm Star 25

B ng 3.3 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Homy land 26

B ng 3.4 Su t v n hóa c n h 3 phòng ng Homy Land 26

B ng 3.5 Su t v n hóa c n h 3 phòng ng Bình Minh 27

B ng 3.6 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Khánh H i 1 27

B ng 3.7 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Blue Sapphire 28

B ng 3.8 Su t v n hóa c n h 3 phòng ng An Phú 29

B ng 3.9 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng An Phú 29

B ng 3.10 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Tân Th nh L i 30

B ng 3.11 Su t v n hóa c n h 3 phòng ng Hùng V ng Plaza 31

B ng 3.12 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng T n à 31

B ng 3.13 Su t v n hóa c n h 3 phòng ng T n à Court 32

B ng 3.14 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng HimLam Riverside 33

B ng 3.15 Su t v n hóa c n h 03 phòng ng HimLam Riverside 33

B ng 3.16 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Belleza Block D27 34

B ng 3.17 Su t v n hóa c n h chung c 3 phòng ng Belleza Block D27 34

B ng 3.18 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Ehome 1 35

B ng 3.19 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Thiên Nam 36

B ng 3.20 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Hòa Bình 36

B ng 3.21 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Nguy n Kim 37

B ng 3.22 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Thu n Vi t 37

B ng 3.23 Su t v n hóa c n h chung c 3 phòng ng Phú Th Thu n Vi t 38

B ng 3.24 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Phú Th 38

B ng 3.25 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng L Gia 39

B ng 3.26 Su t v n hóa c n h chung c 3 phòng ng L Gia 39

B ng 3.27 Su t v n hóa c n h chung c 3 phòng ng An Bình 40

B ng 3.28 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Tên L a 41

B ng 3.29 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Golden Dynasty 41

B ng 3.30 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng 4S1 riverside 42

B ng 3.31 Su t v n hóa c n h chung c 1 phòng ng Khang Gia 43

B ng 3.32 Su t v n hóa c n h chung c 2 phòng ng Khang Gia 43

B ng 3.34 T ng k t su t v n hóa c n h chung c 44

th 3.1: Su t v n hóa c n h chung c 02 phòng ng 46

th 3.2: Su t v n hóa R c a c n h 02 phòng ng di n tích 56-76 m2 46

th 3.3: Su t v n hóa c n h chung c 03 phòng ng di n tích 100-133m2 47

th 3.4: Su t v n hóa c n h di n tích 80-100 m2 47

PH N M U

1 Lý do ch n đ tài

Ti p c n thu nh p là m t trong ba cách ti p c n th ng xuyên v n d ng trong vi c trong vi c th m đ nh giá tr các B S th ng m i và d ch v , bao g m c nhà là chung c Ph ng pháp v n hóa thu nh p tr c ti p là m t trong 2 ph ng pháp trong ti p c n thu nh p đ c th ng xuyên v n d ng M c dù công th c tính

đ n gi n nh ng vi c xác đ nh su t v n hóa trong ph ng pháp thu nh p v n còn nhi u b t c p nh th tr ng thông tin không minh b ch, t n r t nhi u th i gian đ thu th p d li u th tr ng Trên th gi i có r t nhi u cách xác đ nh su t v n hóa tùy thu c vào l ng thông tin c ng nh ch t l ng thông tin Chi t xu t d li u th

tr ng là m t trong các ph ng pháp xác đ nh su t v n hóa mà tác gi mu n tìm

hi u và v n d ng

Theo s li u c a T ng c c Th ng kê, v i di n tích 2.095,06 km2 dân s đ t kho ng 7,521 tri u ng i n m 2011( n m 1995 là 4.040 tri u ng i) thì H Chí Minh là thành ph có m t đ dân s cao trên c n c V i s l ng ng i dân c trú không ng ng t ng lên, trong khi di n tích đ t đai không thay đ i thì vi c xây

d ng nhà nhà chung c chính là nhu c u thi t y u t i Thành ph H Chí Minh

M c dù tình hình B S đang đáy c a chu kì nh ng nhu c u thuê mua nhà chung

tài s d ng ph ng pháp chi t xu t d li u th tr ng tính su t v n hóa R

th tr ng cho c n h cho thuê trên đ a bàn thành ph H Chí Minh giúp th m đ nh viên gi m thi u đ c th i gian đi tìm ki m thông tin th tr ng M c dù su t v n hóa th tr ng này ch dùng đ c trong th i gian nh t đ nh hay nói là th i gian

2 Tóm l c các đ tài nghiên c u có liên quan

Tác gi đã tham kh o các đ tài sau:

“ Các ph ng pháp xác đ nh t su t v n hóa ng d ng trong th m đ nh giá b t đ ng

s n” - Nguy n Qu nh Hoa

3 i t ng và ph ng pháp nghiên c u

i t ng nghiên c u: Ph ng pháp chi t xu t d li u th tr ng xác đ nh su t v n hóa

Ph ng pháp nghiên c u: S d ng d li u s c p, th c p đ phân tích, th ng kê thông tin nh m có c s d li u ban đ u cho vi c xác đ nh t su t v n hóa b ng

CH NG 1 C S LÝ LU N

1.1.1 C s lý lu n v b t đ ng s n

1.1.1.1 Khái ni m v B t đ ng s n

Phân lo i tài s n thành“ B t đ ng s n” và“ ng s n” có ngu n g c t Lu t

c La Mã, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn

là t t c nh ng gì đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t B S bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan đ n đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b

ph n c u thành lãnh th

Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u th ng nh t ch coi B S g m

đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i

n c c ng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là“ khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m B S và đ ng

s n”

H u h t các n c đ u coi B S là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n

đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t ( i u 517,

518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp; i u 86 Lu t Dân s Nh t B n; i u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga; i u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang c…) Tuy nhiên, C ng hòa liên bang Nga quy đ nh c th B S là “m nh đ t”

ch không ph i là đ t đai nói chung Vi c ghi nh n này là h p lý b i đ t đai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là đ i t ng c a giao d ch dân s

Tuy nhiên, m i n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n”

v i đ t đai đ c coi là B S i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùa màng ch a

g t,trái cây ch a b t kh i cây là B S, n u đã b t kh i cây đ c coi là đ ng s n”

T ng t , quy đ nh này c ng đ c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân

s B c K và Sài Gòn c Trong khi đó, i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh:

“B S là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai, bao g m c nh ng quy n g n v i

vi c s h u đ t đai” Lu t Dân s c đ a ra khái ni m B S bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t

Nh v y, có hai cách di n đ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì đ c coi là “g n li n v i đ t đai”, và do v y là B S; th hai, không gi i thích rõ v khái

ni m này và d n t i các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n li n v i đ t đai”

Lu t Dân s Nga n m 1994 quy đ nh v B S đã có nh ng đi m khác bi t đáng chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng i u 130 c a Lu t này m t m t,

li t kê t ng t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, đ a ra khái

ni m chung v B S là “nh ng đ i t ng mà d ch chuy n s làm t n h i đ n giá tr

c a chúng” Bên c nh đó, Lu t này còn li t kê nh ng v t không liên quan gì đ n đ t đai nh “tàu bi n, máy bay, ph ng ti n v tr …” c ng là các B S

Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t i

i u 174 có quy đ nh: “B S là các tài s n bao g m: t đai; Nhà, công trình xây

d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”

Nh v y, khái ni m B S r t r ng, đa d ng và c n đ c quy đ nh c th b ng pháp

lu t c a m i n c và có nh ng tài s n có qu c gia cho là B S, trong khi qu c gia khác l i li t kê vào danh m c S

Thu t ng B S trong th m đ nh giá đ c hi u là đ t đai và tài s n g n li n v i đ t

Thu c tính là nh ng tính ch t v n có bên trong c a B S

+ Tính b t đ ng : ây là thu c tính t o nên s khác bi t c a B S so v i b t

k m t lo i hàng hóa nào khác trong n n kinh t t đai là th không th di d i, v trí c a m i m nh đ t là c đ nh i u này khi n cho giá tr c a m i m nh đ t s tùy thu c vào v trí n i nó t a l c

+ Tính cá bi t : S khác nhau v hình th , v trí, quy mô, di n tích c a lô đ t

và các công trình trên đ t hình thành nên tính đa d ng c a B S M t m nh đ t v

m t đ a th g n nh không th l p l i cái th hai t ng t Ngay c ngay hai B S

n m li n k nhau chúng v n có th có nhi u đi m khác bi t C nh quan khác nhau khi n giá tr không gi ng nhau Chính tính cá bi t làm nên tính đ c đáo, riêng bi t

c a B S

+ Tính khan hi m: Tính khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t

có h n t đai h u d ng là đ t đai có th sinh s ng, s n xu t đ c S phát tri n

đ t đai h u d ng luôn ph i n m trong s cân b ng v i môi tr ng sinh thái, di n tích đ t s n xu t và di n tích đ t Nhu c u đ t đai và nhà c a con ng i th ng

là v t quá m c so v i s phát tri n c a đ t đai h u d ng nên luôn t a s khan

hi m trên th tr ng B S Trong l ch s loài ng i, đ t đai là nguyên nhân ch y u gây ra các cu c chi n tranh vì vua chúa th ng mu n m r ng lãnh th c a mình

+ Tính b n v ng đ i s ng kinh t lâu dài : t đai cùng các công trình trên

đ t th ng có tính b n v ng cao, đ i s ng kinh t dài Cu c s ng c a con ng i luôn g n li n v i B S nên vi c xây d ng, c i t o th ng có m c đích s d ng hàng

ch c, hàng tr m n m Tính h u d ng c a đ t đai cùng nh ng công trình trên đ t luôn đ c c i t o và b i đ p nên B S có đ i s ng kinh t dài Nhìn chung s t n t i

c a B S là lâu dài so v i các lo i tài s n, hàng hóa khác; đ i v i các công trình xây

d ng trên đ t, s t n t i có khi hàng tr m n m; đ i v i đ t đai s t n t i h u nh là

v nh vi n

+ Tính t ng h v i xung quanh: Giá tr c a m t lô đ t hay m t c n nhà ch u

nh h ng r t nhi u t nh ng c nh quan xung quanh nó Các công trình c u đ ng xây d ng, giao thông v n t i làm t ng giá tr c a nh ng vùng đ t v n là đ t nông nghi p v n đ c ít quan tâm

1.1.1.3 Phân lo i B t đ ng s n

Có r t nhi u cách phân lo i B S tuy nhiên đ phù h p v i m c đích nghiên

c u c a đ tài là B S t o ra thu nh p, gi i h n nh h n là chung c n h chung c cho thuê Tác gi t m chia B S t o ra thu nh p thành 02 nhóm:

+ Nhóm B S có đ u t xây d ng: B S nhà có th s d ng cho thuê, c n h chung c cho thuê, B S công nghi p( nhà máy, nhà x ng, nhà kho, nhà bãi, khu công nghi p ), B S th ng m i( khách s n, v n phòng cho thuê, m t b ng bán

Ph n s h u riêng trong nhà chung c bao g m:

Ph n di n tích bên trong c n h bao g m c di n tích ban công, lô gia g n li n v i

c n h đó; Ph n di n tích khác trong nhà chung c đ c công nh n là s h u riêng theo quy đ nh c a pháp lu t; H th ng trang thi t b k thu t s d ng riêng g n li n

v i c n h , ph n di n tích thu c s h u riêng

Ph n s h u chung trong nhà chung c bao g m:

Ph n di n tích nhà còn l i c a nhà chung c ngoài ph n di n tích thu c s h u riêng; không gian và h th ng k t c u ch u l c, trang thi t b k thu t dùng chung trong nhà chung c , g m: khung, c t, t ng ch u l c, t ng bao ngôi nhà, t ng phân chia các c n h , sàn, mái, sân th ng, hành lang, c u thang b , thang máy,

đ ng thoát hi m, l ng x rác, h p k thu t, n i đ xe, h th ng c p đi n, n c, ga, thông tin liên l c, phát thanh, truy n hình, thoát n c, b ph t, thu lôi, c u ho và các ph n khác không thu c s h u riêng c a c n h nào; H th ng h t ng k thu t bên ngoài nh ng đ c k t n i v i nhà chung c đó

i v i nhà chung c là nhà th ng m i: Nhà chung c ph i thi t k c n

h khép kín, có di n tích sàn xây d ng m i c n h không th p h n 45m2;

i v i nhà chung c là nhà chính sách xã h i: Di n tích m i c n h không quá 60m2 sàn và đ c hoàn thi n theo c p, h ng nhà nh ng không th p h n 30m2 sàn

Theo tiêu chu n th m đ nh giá s 9 Q 129/BTC ph ng pháp thu nh p: là

ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chuy n đ i các dòng thu nh p ròng trong

t ng lai có th nh n đ c t vi c khai thác tài s n thành giá tr hi n t i c a tài s n( quá trình chuy n đ i này còn đ c g i là quá trình v n hóa thu nh p) đ c tính giá tr th tr ng c a tài s n c n th m đ nh giá

V n hóa thu nh p là quá trình chuy n đ i thu nh p thành giá tr c a tài s n, trong đó tính đ n:

+ T ng các thu nh p trong t ng lai

+ Th i đi m nh n đ c thu nh p

+ Kho ng th i gian nh n thu nh p

1.2.2.2 Ti p c n thu nh p đ c s d ng đ xác đinh:

+ Giá tr đ u t : m t nhà đ u t ti m n ng s không tr cho tài s n m c giá cao h n so v i giá tr hi n t i c a nh ng kho n thu nh p t ng lai mà tài s n này mang l i

+ Giá tr th tr ng

1.2.2.3 Nguyên t c c a ti p c n thu nh p

Nguyên t c th m đ nh giá là nh ng quan đi m đã đ c th a nh n m t cách

r ng rãi và là c s quan tr ng đ xây d ng nên các ph ng pháp th m đ nh giá khoa h c Nó cho phép th m đ nh viên ti n hành c tính giá tr tài s n m t cách

h p lý và chính xác

+ Nguyên t c s d ng t t nh t và hi u qu nh t

Nguyên t c s d ng t t nh t và hi u qu nh t là nguyên t c quan tr ng nh t đ i v i

th m đ nh giá nói chung và ph ng pháp thu nh p nói riêng, nó có ngh a là trong s

các ph ng án s d ng B S thì ph ng án đ c l a ch n là ph ng án trong đó các ch c n ng c a lô đ t cùng các c i t o trên đó đ c th c hi n m t cách đ y đ

nh t Chính ph ng án này s đ c s d ng khi th m đ nh giá B S

S d ng t t nh t và hi u qu nh t theo tiêu chu n Th m đ nh giá Qu c t 2005,

đ c đ nh ngh a: “Là cách s d ng t t nh t m t B t đ ng s n, có th th c hi n đ c

v m t v t ch t, đ c pháp lu t ch p nh n, kh thi v tài chính và mang l i giá tr cao nh t cho b t đ ng s n”

+ Nguyên t c d ki n l i ích trong t ng lai

Theo nguyên t c này, ng i ch s h u ti m n ng c a m t B S trông đ i s nh n

đ c ti m n ng hay l i ích t vi c s d ng tài s n, bao g m các kho n ti n thu đ c

t vi c bán l i tài s n

D ki n l i ích t ng lai- xác đ nh giá tr hi n t i c a các kho n thu nh p hay l i ích khác mà tài s n có th đem l i l i ích trong t ng lai cho ng i s h u

Nguyên t c này là c s đ th m đ nh giá c a B S b ng ph ng pháp thu nh p và

nh n đ nh quan đi m c a ng i s d ng ti m n ng đ i v i thu nh p trong t ng lai

và giá tr hi n t i đây ta đang nói đ n giá tr c a đ ng ti n theo th i gian

+ Nguyên t c cung c u

Các thông s đ xác đ nh giá tr B S b ng cách ti p c n thu nh p nh giá thuê, t l

b tr ng, t su t sinh l i, t su t v n hóa đ u tính toán t các d li u th tr ng, mà

ch nh ng ch s này l i chu tác đ ng c a quy lu t cung c u trên t ng phân khúc th

tr ng B S c th S t ng ngu n cung s làm giá thuê s t gi m và t l b tr ng

t ng, ng c l i s t ng c u s d n đ n giá thuê t ng và tác đ ng đ n dòng thu nh p

Th m đ nh viên c n nghiên c u tình hình c a cung c u đ có c s d đoán s thay

đ i giá thuê, t l b tr ng khi c tính dòng thu nh p

+ Nguyên t c thay th

Trên quan đi m c a ti p c n thu nh p, giá tr c a m t B S đ c xác đ nh b ng kh

n ng đ u t vào các B S khác c ng có cùng m c h u ích, ngh a là mang l i cùng dòng thu nh p Giá c , ti n thuê và t su t sinh l i c a B S th m đ nh có khuynh

h ng đ c thi t l p b i giá c , ti n thuê và t su t sinh l i c a các B S thay th Nguyên t c thay th cung c p c s cho vi c d đoán ti n thuê, chi phí và t su t

v n hóa c a tài s n th m đ nh

+ Nguyên t c cân b ng

V i m i lo i hình s d ng đ t c n có s t h p t i u các y u t mà đ m b o giá tr cao nh t c a B S N u công trình trên đ t đ c đ u t không đ y đ thì đó ch a

ph i là s d ng cao nh t và t i u nh t Ng c l i, n u công trình đ c đ u t quá

m c thì đó là nh ng c i t o th a s làm gi m giá tr c a đ t S cân b ng có th b phá v n u công trình trên đ t t ra không t ng thích v i môi tr ng xung quanh Trong c hai tr ng h p trên đ t đ c s d ng không hi u qu , và giá tr c a nó s

gi m T t c các y u t lao đ ng, v n, đ t đai, s qu n lý đ u ph i n m trong m i

t ng quan thích h p đ thu nh p t đ t đ t m c đ t i đa

+ Nguyên t c ngo i vi

Giá tr c a B S ch u nh h ng r t nhi u b i các y u t n m bên ngoài tài s n Nguyên t c ngo i vi th hi n các tác đ ng tích c c hay tiêu c c c a môi tr ng xung quanh ho c c a các B S lân c n lên giá tr c a B S ch th i v i các B S

t o ra thu nh p, các tác đ ng tích c c t môi tr ng xung quanh có th làm t ng giá

tr dòng thu nh p nh h p d n ng i thuê h n Ng c l i, tác đ ng gi m giá xu t

hi n khi có các tác đ ng tiêu c c: quán n x rác b a bãi, tình tr ng t i ph m làm môi tr ng m t an ninh, các c s s n xu t gây ô nhi m Các y u t này s làm

gi m giá tr B S

1.2.2.4 Các ph ng pháp trong ti p c n thu nh p

Có 2 ph ng pháp trong ti p c n thu nh p th ng đ c áp d ng đó là

ph ng pháp v n hóa tr c ti p và dòng ti n chi t kh u C hai ph ng pháp đ u

di n ra quá trình chuy n nh ng thu nh p trong t ng lai mà B S mang l i thành giá

tr c a nó, có tính đ n m c giá tr r i ro đ c thù c a B S Trong ph ng pháp v n hóa tr c ti p, thu nh p c a m t n m đ c chuy n thành giá tr ; còn trong ph ng pháp chi t kh u dòng ti n giá tr c a B S đ c xác đ nh b ng cách chi t kh u dòng

thu nh p t các n m c a giai đo n đ c d báo, có tính đ n giá tr thu h i c a tài

s n vào cu i kì

1.2.3.1 V n hóa tr c ti p

V n hoá tr c ti p là ph ng pháp s d ng thu nh p đ c tính giá tr tài s n

b ng cách chuy n hoá l i t c c a m t n m Vi c chuy n hoá này th c hi n đ n gi n

b ng cách chia thu nh p cho t su t v n hoá thích h p hay nhân v i h s v n hóa + T su t v n hóa: là m t phân s dùng đ di n t m i quan h gi a thu nh p và giá tr c a tài s n ó là t su t l i t c mong đ i trong 01 n m ho t đ ng trên t ng giá tr tài s n và dùng đ chuy n đ i thu nh p ròng thành giá tr tài s n

I: thu nh p ròng trong m t n m, R: t su t v n hoá

1.2.3.3 Các b c ti n hành:

- B c 1: c tính thu nh p do tài s n mang l i M i lo i thu nh p ng v i m i

lo i t su t v n hoá thích h p

Xác đ nh thu nh p ròng mang l i t cho thuê tài s n theo công th c sau:

- B c 2:Tìm t su t v n hoá ho c h s thu nh p thích h p v i lo i thu nh p

Chi phí ho t

đ ng, v n hành

-

= -

V=I/R đ xác đ nh giá tr c a B S c n th m đ nh

1.2.3.4 u nh c đi m c a ph ng pháp v n hóa tr c ti p

+ u đi m: Ph ng pháp v n hóa thu nh p là ph ng pháp c tính giá tr tài

s n trên c s phân tích các th ng v t ng t Vi c phân tích các th ng v này

c n ph i ch ng minh d đoán v kh n ng thu nh p t tài s n hi n t i và t ng lai

Ph ng pháp v n hóa ph thu c vào s li u l ch s V m t l ch s t l v n hóa và

t ng l i nhu n thay đ i đ c theo th i gian tính c ng nh c c a ph ng pháp v n hóa (m t t l v n hóa c đ nh) gây khó kh n cho vi c tính toán s thay đ i m c sinh l i trung và dài h n và có th đánh giá quá cao ho c quá th p giá tr t i m t

th i đi m cho tr c trong m t chu kì

Khó thuy t ph c khách hàng, do s li u đã b đi u ch nh, ít liên quan đ n b ng

ch ng có th nhìn th y ngay đ c

1.2.4.1 Khái ni m Su t v n hóa R:

T su t v n hóa là m t nhân t th hi n m i quan h gi a thu nh p ròng c a

m t n m và giá tr ( ho c giá bán) c a tài s n, vì th nó đ c s d ng đ chuy n thu

nh p thành giá tr

+ T su t thu nh p trên v n là s bù đ p cho nhà đ u t vì giá tr c a đ ng ti n theo th i gian, cho s r i ro và các y u t khác g n li n v i nh ng v đ u t c th Nói cách khác, đó là ph n tr m đ c tr cho vi c s d ng đ ng ti n T su t thu

V m t lý thuy t, t su t sinh l i đ i v i thu nh p hi n t i m t cách tr c ti p ho c gián ti p c n tính đ n các y u t :

- T su t sinh l i c a đ u t không r i ro

- Ph phí r i ro

- Ph phí cho chi phí thanh kho n th p

- Ph phí cho chi qu n lý đ u t

T su t v n hóa thì bao g m các thành t trên và còn tính đ n s đi u ch nh cho

nh ng thay đ i mong đ i t ng ho c gi m giá tr c a tài s n

Các lo i t su t v n hóa: t su t v n hóa toàn b t su t v n hóa công trình, t su t

v n hóa c a đ t, t su t v n hóa v n vay, t su t v n hóa v n ch s h u

1.2.4.2 Cách xác đ nh t su t v n hóa R

Trên th gi i có r t nhi u cách xác đ nh R, ph ng pháp so sánh th tr ng là

m t trong nh ng cách ph bi n và d s d ng.Th m đ nh viên s s d ng s li u th

tr ng v giá bán, giá thuê, thu nh p ho t đ ng ròng c a các B S t ng t v i

B S th m đinh D li u thu th p cho m i tài s n là giá bán, thu nh p, chi phí, đi u kho n tài chính và đi u ki n th tr ng t i th i đi m bán Th m đ nh viên ph i ch c

ch n r ng thu nh p thu n c a các tài s n so s nh ph i đ c tính toán b ng m t cách

gi ng nhau v i cách tính c a tài s n th m đ nh và các đi u kho n tài chính và đi u

ki n th tr ng không nh h ng đ n giá c c a tài s n so sánh T các thông tin này, s tính toán đ c t su t v n hóa b ng cách chia thu nh p ho t đ ng ròng c a

n m th nh t cho giá bán c a B S so sánh T su t v n hóa xác đ nh theo ph ng pháp th tr ng ng m ph n ánh nh ng đánh giá c a ng i mua trên th tr ng v xu

h ng thay đ i c a thu nh p và giá tr B S, c ng nh thu nh p trên v n đ u t Các

y u t này đ c ti m n trong t su t v n hóa hay các s nhân

N u B S là s h u hoàn toàn, thu nh p c a các th ng v so sánh ph i b ng

ho c g n b ng ti n thuê theo th tr ng ho c đi u ch nh v ti n thuê theo th tr ng

n u c n thi t

N u là B S cho thuê theo h p đ ng thì nh ng tài s n so sánh ph i là tài s n cho thuê theo cùng cách v i B S th m đ nh giá ho c đi u ch nh đ đáp ng yêu

c u

N u s khác nhau gi a các tài s n có th so sánh v i tài s n th m đ nh giá có

th nh h ng đ n t su t v n hóa t ng h p sau cùng thì th m đ nh viên ph i th c

hi n các đi u ch nh c n thi t, xác đ nh t su t v n hóa tài s n th m đ nh trong dãy

s t su t v n hóa c a các tài s n so sánh, ho c trong m t s tr ng h p c th nh t

đ nh có th d i hay trên dãy s này và ph i lý gi i rõ ràng

B ng xác đ nh t su t v n hóa t d li u th tr ng

N u b n tài s n trên là t ng đ ng và có th tin c y đ c thì th m đ nh viên

v giá có th k t lu n t su t v n hóa toàn b có th áp d ng cho tài s n th m đ nh

n m trong kho ng 0.1320 đên 0.1378 T su t cu i cùng tùy thu c vào vi c đi u

ch nh c a th m đ nh viên trên t ng tài s n so sánh v i tài s n th m đ nh

N u có s khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n th m đ nh có th nh

h ng đ n vi c l a ch n t su t v n hóa, th m đ nh viên ph i tìm ra s khác bi t

đó Trong nh ng tr ng h p nh v y, th m đ nh viên c n ph i l a ch n m c t su t cao h n hay th p h n cho tài s n th m đ nh c th Kinh nghi m c ng c n thi t đ quy t đ nh t su t c tính cho tài s n th m đ nh s n m trong hay ngoài khuôn kh

c a tài s n so sánh T su t thích h p áp d ng cho các tài s n th m đ nh, th m đ nh viên ph i c n c vào s t ng đ ng gi a tài s n th m đ nh v i các tài s n so sánh

Ph ng pháp so sánh th tr ng đ c c tính t su t v n hóa có u đi m là

d hi u, d áp d ng Tuy nhiên nó đòi h i ph i có các d li u t giao d ch thông tin

th tr ng có th áp d ng ph ng pháp này th m đ nh viên c n thu nh p và x

lý m t l ng l n thông tin v giá bán, giá thuê, thu nh p và chi phí, mà đôi khi không d dàng đ th c hi n, Khi đó bi n th c a ph ng pháp này là xác đ nh t

su t v n hóa R t t s chi phí ho t đ ng và s nhân thu nh p

Trong đi u ki n thi u các thông tin chi ti t v chi phí ho t đ ng c a các B S so sánh thì vi c c tính thu nh p ho t đ ng ròng c a chúng đôi khi là không th Tuy nhiên n u có thông tin v t s chi phí ho t đ ng, s nhân t ng thu nh p t d li u

th tr ng thì công th c này là m t gi i pháp h u ích đ c tính t su t v n hóa

Trong ch ng 1 tác gi trình bày bao g m 2 m c chính:

Ph n m t là khái quát v c s lý lu n v B S và c n h chung c Các quan

đi m v B S c a các n c trên th gi i và c a Vi t Nam Khái ni m, đ c đi m c a chung c theo lu t nhà c a Vi t Nam

Ph n hai tác gi trình bày v ph ng pháp su t v n hóa tr c ti p Trong đó

có trình bày khái quát v c s pháp lý c a ph ng pháp thu nh p, m c đích, nguyên t c, các cách ti p c n c a ph ng pháp thu nh p Trong ph ng pháp v n hóa tr c ti p tác gi trình bày khái ni m, công th c c ng nh các b c th c hi n

c a ph ng pháp; và tác gi trình bày các xác đ nh t su t v n hóa R theo ph ng pháp chi t xu t t th tr ng

T t c các c s lý lu n này s làm c s n n t ng cho cho vi c nghiên c u

c a tác gi v th c tr ng c a vi c s d ng ph ng pháp thu nh p trong quá trình

th m đ nh trong ch ng 2, s d ng c s lý lu n đ ph c v xác đ nh su t v n hóa

th tr ng c a các chung c trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh, giúp tác gi đ a

ra các đ xu t nh m hoàn thi n cách xác đ nh su t v n hóa R trong ch ng 3

• Thông báo s 58/TB-BTC, B Tài Chính, V vi c Công b danh sách T V

v giá hành ngh và danh sách các t ch c, doanh nghi p T G có đ đi u ki n ho t

đ ng th m đ nh giá n m 2012

• i ng T V, chuyên viên và c ng tác viên đông đ o, đ kh n ng th m

đ nh các lo i tài s n v i m i quy mô

- c thành l p theo Ngh đ nh s 101/N -CP ngày 03/08/2005 c a Chính

ph , Cenvalue đáp ng đ y đ nh ng tiêu chu n h t s c kh t khe v nhân s , trình

đ chuyên môn và c s v t ch t k thu t đ c đ t ra đ i v i m t doanh nghi p

th m đ nh giá chuyên nghi p

- Ngay t khi thành l p doanh nghi p, Cenvalue đã nhanh chóng tham gia hòa

nh p v i c ng đ ng các doanh nghi p th m đ nh giá c a Vi t Nam; hi n là m t thành viên tích c a H i th m đ nh giá Vi t Nam

C c u t ch c công ty th m đ nh giá Th k

Quy trình d ch v

2.2.1 B ng kh o sát

Nh m n m đ c tình hình s d ng su t v n hóa tr c ti p trong quá trình

th m đ nh giá, tác gi đã ti n hành kh o sát và có các thông tin t ng quát nh sau:

B ng kh o sát g m 2 ph n: Ph n 1 là thông tin cá nhân, ph n 2 là ph n kh o sát v tình hình th m đ nh giá B S, tình hình s d ng su t v n hóa tr c ti p trong quá trình th m đ nh Phân b trên 12 câu h i( ph l c 1)

Ph ng th c kh o sát: Thông qua b ng câu h i

Phi u kh o sát đ c ti n hành t i m t s đ n v th m đ nh giá T t c thành

ph n tham gia tr l i đ u có liên quan đ n ngành ngh nh m đ nh giá i đa s đã

đ c đào t o có kinh nghi m trong vi c th m đ nh giá B S

Tình hình vi c s d ng ph ng pháp thu nh p và su t v n hóa tr c ti p trong

ph ng pháp thu nh p t i công ty Th m đ nh giá

Trong quá trình th c t p t i đ n v th c t p tác gi nh n th y vi c s d ng

su t v n hóa tr c ti p trong quá trình th m đ nh giá r t ít, và h u nh là không có

ây là ph ng pháp đ n gi n, d th c hi n tuy nhiên v i các nh c đi m v th i gian thông tin thì đây chính là các nguyên nhân khi n cho đ n v , công ty s d ng ít

ph ng pháp này trong quá trình th m đ nh giá H n th n a vi c ch n su t v n hóa

nh h ng r t l n đ n giá tr c a B S Do đó đòi h i s hi u bi t, kinh nghi m phân tích phán đoán c a th m đ nh viên Mà h u h t các th m đ nh viên tu i đ i còn khá tr kinh nghi m làm trong ngh th m đ nh giá ch t trong kho ng 4 n m

đ nh giá các tr ng Cao đ ng/ i h c 8% còn l i đ c đào t o t i c quan làm

vi c Có th nh n th y h u h t các ng i làm vi c trong công ty th m đ nh giá đ u

đ c đào t o thông qua các tr ng l p t ch c chuyên môn sâu v nghi p v

2 V kinh nghi m trong th m đ nh giá b t đ ng s n

Nh ng th m đ nh viên ch y u là ngu n nhân l c tr m i vào ngh Theo đi u tra

h c Trung tâm đào

t o ng n h n

Bi u đ 2.2 T l phân b v s n m kinh nghi m trong ngh

+ 12% s ng i tr l i r ng h làm vi c trong l nh v c th m đ nh giá d i 1 n m + 28% s ng i tr l i r ng h làm vi c trong l nh v c th m đ nh giá d i 2 n m + 32% s ng i tr l i r ng h làm vi c trong l nh v c th m đ nh giá d i 3 n m + 16% s ng i tr l i r ng h làm vi c trong l nh v c th m đ nh giá d i 4 n m + 12% s còn l i tr l i h làm vi c trong l nh v c th m đ nh giá trên 4 n m

Nh n th y h u h t các th m đ nh viên đ u m i làm vi c trong ngh th m đ nh giá t

2 đ n 3 n m i u đó cho th y ngh th m đ nh giá là ngành ngh m i, có đ i ng nhân l c tr và có th nói là v i th tr ng Vi t Nam hi n nay thì nhu c u v l c

l ng th m đ nh viên s t ng lên

3 V vi c th m đ nh giá tr B S

Bi u đ 2.3: M c đ th ng xuyên th m đ nh giá tr B S

Có đ n 92% ng i đ c kh o sát tr l i h th ng xuyên th m đ nh giá tr B S và 8% còn l i h th nh tho ng th m đ nh giá tr B S

Vi c th m đ nh giá tr B S ch y u nh m m c đích cho vay c a ngân hàng, góp

8%

92%

T

Th ng xuyên H

K t qu thu đ c vi c th ng xuyên v n d ng các ph ng pháp th m đ nh có

k t qu nh sau : Ph ng pháp so sánh> ph ng pháp chi phí>Ph ng pháp thu

nh p Hai ph ng pháp còn l i là ph ng pháp th ng d và ph ng pháp l i nhu n

là 2 ph ng pháp đ c ít s d ng h n c i u đáng nói đây là ph ng pháp so sánh có s chuyên dùng và chênh l ch đáng k so v i các ph ng pháp còn l i

7 V ph ng pháp đ c th ng xuyên s d ng trong cách ti p c n thu nh p

Bi u đ 2.4: Phân b ph ng pháp th ng xuyên đ c vân d ng trong cách ti p thu nh p

+ 64% s ng i tr l i tr l i th ng xuyên v n d ng c hai ph ng pháp su t v n hóa và chi t kh u trong th m đ nh giá

C

Bi u đ 2.5: M c đ th ng xuyên s d ng ph ng pháp su t v n hóa vào th m

đ nh giá tr B S

+ 4% tr l i th ng xuyên s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p vào th m đ nh giá tr B S ( 1 ng i tr l i th ng xuyên s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p) + 28% tr l i th nh tho ng s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p vào th m đ nh giá tr B S

+ 68% hi m khi s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p vào th m đ nh giá tr B S

K t qu này phù h p v i kh o sát câu h i v s l n s d ng ph ng pháp thu

nh p trong m t n m qua

9 V vi c th m đ nh c n h chung c b ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p

Bi u đ 2.6: M c đ s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p th m đ nh c n h chung c

+16% s ng i tr l i trung bình s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p khi th m

đ nh c n h chung c

+12% tr l i ít khi; 4% hi m khi

+68% tr l i không s d ng ph ng pháp v n hóa tr c ti p khi th m đ nh giá c n

h chung c

C n h chung c là m t m t B S th ng xuyên th m đ nh do nhà chung

c th ng đ c s d ng đ th ch p vay v n cá nhân Tuy nhiên vi c s d ng su t

28%

68%

Th ng xuyên T

K

v n hóa tr c ti p cho c n h chung c d ng nh không đ c a chu ng và r t

hi m khi đ c s d ng

V i 4 nguyên nhân tác gi đ a ra: khó kh n trong xác đ nh su t v n hóa, khó

kh n trong xác đ nh giá cho thuê, khó kh n trong xác đ nh t l b tr ng, xác đ nh chi phí ho t đ ng Theo kh o sát thì khó kh n trong quá trình s d ng su t v n hóa

tr c ti p trong th m đ nh là:

H u h t s ng i tr l i xác đ nh su t v n hóa là khó kh n nh t, sau đó là khó kh n trong xác đ nh chi phí ho t đ ng Ti p sau đó là xác đ nh t l b tr ng và xác đ nh giá thuê

Vi c xác đ nh su t v n hóa là khó kh n nh t b i thông tin th tr ng không minh b ch, th i gian có h n Do đó đây là m t trong nh ng c n tr l n nh t trong

th m đ nh giá b ng ph ng pháp su t v n hóa tr c ti p i v i c n h chung c ,

v i thông tin giao dch không đ y đ , c ng nh khó kh n trong cách ti p c n B i

v y mà c ng r t h p lý khi r t ít th m đ nh viên s d ng ph ng pháp su t v n hóa

tr c ti p đ xác đ nh giá tr c a c n h chung c

10 V các khó kh n trong xác đ nh su t v n hóa

44% s ng i tr l i cho r ng ngân hàng s li u là khó kh n l n nh t đ i v i h trong quá trình xác đ nh su t v n hóa Vi c thi u v n b n h ng d n c ng là khó

kh n th hai h g p ph i.X p th 3 là thi u tài li u tham kh o và cu i cùng là thông tin th tr ng

11 Th m đ nh viên xác đ nh su t v n hóa theo ph ng pháp

+ 56% xác đ nh su t v n hóa b ng ph ng pháp chi t su t d li u th tr ng + 20% rút ra t h s nhân thu nh p

K

12 Các nguyên nhân ng i đ c kh o sát tr l i ít khi/ không s d ng ph ng pháp su t v n hóa cho c n h chung c là do:

- Khó gi i trình

- Tính không chính xác

- Khó thuy t ph c khách hàng

- Do yêu c u c a h s nên ng i đ c kh o sát ít khi s d ng ph ng pháp

su t v n hóa cho c n h chung c

- Không ph bi n, thi u v n b n h ng d n

- Tìm thông tin khó kh n

2.2.3 Khó kh n trong quá trình s d ng su t v n hóa

Không ch riêng m t công ty th m đ nh giá mà h u h t các công ty th m đ nh giá khác r t ít s d ng ph ng pháp thu nh p đ th m đ nh giá H u h t g p khó

kh n các đi m nh sau:

- Thi u thông tin th tr ng, th tr ng không minh b ch

- Thi u c s d li u đ xác đ nh thông s có liên quan đ n vi c xác đ nh t

v n hóa trong quá trình th m đ nh giá Trong ph n này ta th y đ c công ty c ph n

th m đ nh giá Th K là m t công ty m i có quy trình th m đ nh giá tài s n m t cách nghiêm túc, bài b n Công ty có đ i ng nhân viên tr , có n ng l c và đ c đào t o chuyên môn t i các tr ng đ i h c và cao đ ng Ph ng pháp so sánh,

ph ng pháp chi phí là nh ng ph ng pháp mà công ty th ng s d ng đ th m

đ nh giá tài s n, ph ng pháp thu nh p s d ng su t v n hóa tr c ti p còn đ c s

d ng h n ch t i công ty M c dù là su t v n hóa tr c ti p là ph ng pháp đ n gi n,

d s d ng tuy nhiên b i m t s nh c đi m: khó gi i trình, thi u d li u th

tr ng, thi u tài li u tham kh o đã làm m t đi m t công c t t đ s d ng trong

th m đ nh giá Th c tr ng này không ch t n t i t i riêng công ty tác gi đang th c

t p, theo đi u tra kh o sát thì h u h t các công ty đ u có nh ng h n ch trong vi c

s d ng su t v n hóa tr c ti p trong cách ti p c n thu nh p này

B S thu n tiên h n c ng nh đóng góp m t ph n nh vào công tác th m đ nh giá đ n v th c t p c ng nh giúp ích cho quá trình th m đ nh sau này trong

ch ng 3 tác gi s d ng ph ng pháp chi t xu t d li u th tr ng đ xác đ nh su t

v n hóa c a c n h chung c cho thuê trên đ a bàn thành ph H Chí Minh

Lý do tác gi ch n xác đ nh su t v n hóa cho c n h cho thuê b i vi c mua bán c ng nh cho thuê trên đ a bàn thành ph H Chí Minh di n ra r t sôi đ ng do

đó đ tìm ki m thông tin và giá c c n h cho thuê c ng nh giá bán là đi u r t d dàng Thu nh p ch y u c a c n h chung c thuê do đó đ xác đ nh giá tr c a m t

c n h chung c có th xác đ nh b ng ph ng pháp su t v n hóa

xác đ nh đ c su t v n hóa theo ph ng pháp chi t su t d li u th

tr ng thì, theo quan đi m c a tác gi ph i xây d ng m t ngân hàng d li u trong

đó có l u tr thông tin v giá bán, giá thuê, t su t v n hóa c a các B S t o ra thu

nh p Vì th i gian có h n nên chuyên đ t t nghi p đ c gi i h n trong ph m vi Thành Ph H Chí Minh n i mà c n h chung c đ c mua bán, cho thuê di n ra sôi đ ng nh t

c đ c phân thành 4 lo i chính và có các tiêu chí đánh giá Tuy nhiên nh ng b t

c p c a phân h ng chung c Do đó, tác gi phân lo i chung c theo ý ki n ch quan Và xác đ nh các c n h chung c có giá kho ng 3 t làm y u t quan sát Tác gi thu th p s li u quan sát đi u tra thu th p s li u m t s chung c t i Tp H Chí Minh

2 Xác đ nh giá tr c a các c n h chung c đã bán/đang rao bán và cho thuê

Su t v n hóa th tr ng R đ c xác đ nh thông qua thu nh p ròng c a c n h chung

c và giá tr chung c Do ng i thuê nhà ph i ch u các chi phí qu n lý và các chi phí khác do đó ti n thuê chính là thu nh p ròng thu đ c t m i c n h chung c

V giá thuê: Theo nh quan sát các đ i t ng thì tác gi nh n th y trong m t chung c giá cho thuê c n h chung c chênh l ch b i di n tích, trang thi t b n i

th t Và giá cho thuê nh h ng b i t giá h i đoái n u giá cho thuê đ c tính theo

đ n v USD vì v y s thay đ i c a t giá có th nh h ng đ n thu nh p ròng c a

m t n m khi quy ra ti n VN Tuy nhiên đi u này không nh h ng đ n k t qu

th m đ nh vì n u thu nh p c a tài s n th m đ nh và các tài s n so sánh đ c tính toán theo cùng m t cách thì k t qu s t ng đ ng Các y u t v t ng, v h ng,

t m nhìn h u nh không nh h ng đ n giá cho thuê c a c n h chung c

Do các c n h kh o sát trên cùng m t chung c do đó các y u t nh tu i đ i

hi u qu , ch t l ng công trình, đi u ki n th tr ng đ c đánh giá là khá t ng

đ ng Vì v y, m c giá thuê đ c xác đ nh là m c giá thuê trung bình c a t ng chung c vào th i đi m đ u n m 2013

1 C n h Th Thiêm Star (Qu n 2)

a ch mg Nguy n Duy Trinh, P- Bình Tr ng ông, Q2, TPHCM

Th Thiêm Star có 3 Block : Block MBI, Block MBII, Block MBIII

Các c n h t i Th Thiêm Star bao g m các c n h 1 phòng ng ( c n h D, D1) và

B ng 3.1: Su t v n hóa c n h 1 phòng ng Th Thiêm Star

1 A012 MBI -2D1 64.74 m2 1,170 tri u 48 tri u 4.09%

2 B011 MBII-2D1 64.73 m2 1,170 tri u 48 tri u 4.09%

3 C092 MBII-10D 62.38 m2 1,190 tri u 48 tri u 4.02%

4 C112 MBIII-12D 62.38 m2 1,210 tri u 48 tri u 3.96%

Ngu n: Theo k t qu kh o sát và tính toán c a tác gi

C n c vào thông tin trên đ rút ra su t v n hóa cho c n h chung c 1 phòng ng t i Th Thiêm Star:

+ Tính t ng đ ng: Các B S trên là c n h D do đó các tính t ng đ ng cao t v kích th c, b c c xây d ng, c ng nh v h ng các c a s

+ V giá thuê: Các c n h 1 phòng ng t i Th Thiêm Star có giá cho thuê 4 tri u/tháng

T su t v n hóa:

01 phòng ng 4.09% 4.09% 4.02% 3.96% 4.04%

Nh n xét: D a vào k t qu trên ta rút ra đ c su t v n hóa đ i di n cho c n

h lo i 1 phòng ng t i Th Thiêm Star là 4.04% Do ch t l ng còn l i c a công trình cao do đó giá tr c n h cao, còn giá tr cho thuê ít thay đ i, thu nh p hàng

n m th p h n nhi u so v i giá bán c a B S do đó su t v n hóa th p

• Xác đ nh su t v n hóa cho c n h 02 phòng ng

B ng 3.2 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Th Thiêm Star

1 A.01.3 MBI-2-A4 81.12 m2 1,469 tri u 66 tri u 4.49%

2 B.01.4 MBII-2-C3 77.21 m2 1,398 tri u 60 tri u 4.29%

3 B.01.3 MBII-2-C2 73.58 m2 1,332 tri u 54 tri u 4.05%

4 B.04.3 MBII-5-B 78.21 m2 1,465 tri u 60 tri u 4.09%

5 B.09.5 MBII -10-C 76 m2 1,453 tri u 54 tri u 3.72%

6 C.04.1 MBIII-5-B1 79.33 m2 1,471 tri u 66 tri u 4.48%

7 A.06.7 MBI-7-A 86.92 m2 1,675 tri u 72 tri u 4.30%

Ngu n: Theo k t qu kh o sát và tính toán c a tác gi

C n c vào thông tin trên đ rút ra su t v n hóa cho c n h 2 phòng ng t i

Th Thiêm Star

+ Tính t ng đ ng: các B S trên là c n h g m 02 phòng ng , có di n tích t ng

t nhau t 76 cho đ n 81m2 Riêng c n h A.607 có di n tích l n h n c là 86 m2

và có h ng c a s h ng ra sông Gi ng Ông T do đó giá tr cao h n, tuy nhiên

v i di n tích l n h n thì giá cho thuê c a c n h c ng cao do đó su t v n hóa không

b đ t bi n

+ V giá cho thuê: Các c n h có di n tích 73 - 76m2

có giá cho thuê là 4.5 tri u/ tháng Các di n tích 77 - 78m2 có giá thuê 5 tri u/ tháng Di n tích kho ng 80 m2 giá cho thuê 5.5 tri u/ tháng C n có di n tích 86m2

có giá cho thuê là 6 tri u/tháng

Do đó ta có su t v n hóa đ i di n cho c n h chung c 2 phòng ng t i Th Thiêm Star là 4.20%

Nh n xét: Do v trí c a chung c do đó giá cho thuê b nh h ng không

nh Giá cho thuê c a c n h th p h n so v i th tr ng c n h có di n tích 76-81

• Xác đ nh su t v n hóa cho c n h 2 phòng ng

B ng 3.3 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Homy land

1 F2-A6 90.88 m2 B/Qu n 9 2,200 tri u 10 tri u 5.46%

2 F3-A3 90.88 m2 B/Qu n 9 2,200 tri u 10 tri u 5.46%

3 F3-A10 90.88 m2 TN/Qu n 1 2,200 tri u 10 tri u 5.46%

4 F3-A12 92.09 m2 TN/Qu n 1 2,230 tri u 10 tri u 5.38%

5 F5-A6 90.88 m2 B/Qu n 9 2,220 tri u 10 tri u 5.40%

6 F6-A12 92.09 m2 2,270 tri u 10 tri u 5.28%

7 F6- A11 96.44 m2 Gi ng tr i 1,800 tri u 10 tri u 6.65%

8 F8-A13 90.88 m2 TN/Qu n 1 2,285 tri u 10 tri u 5.25%

9 F8- A12 92.09 m2 TN/Qu n 1 2,315 tri u 10 tri u 5.18%

10 F9- A11 96.44 m2 Gi ng tr i 1,800 tri u 10 tri u 6.65%

11 F11- A3 90.88 m2 B/Qu n 9 2,350 tri u 10 tri u 5.10%

Su t v n hóa đ i di n 5.33%

Ngu n: Theo k t qu kh o sát và tính toán c a tác gi

C n c vào thông tin trên đ rút ra su t v n hóa cho c n h 2 phòng ng chung c Homy Land 2 phòng ng

B ng 3.4 Su t v n hóa c n h 3 phòng ng Homy Land

4 F4-A2 117.21 m2 TB/sân Golf 2,990 tri u 18 tri u 7.22%

4 F4-A8 133.62 m2 ông 3,085 tri u 20 tri u 7.78%

5 F5-A8 133.62 m2 3,085 tri u 20 tri u 7.78%

7 F7- A14 114.27 m2 TB/sân Golf 3,000 tri u 18 tri u 6.19%

8 F8-A8 133.62 m2 N/C u Phú M 3,085 tri u 20 tri u 7.78%

Su t v n hóa đ i di n 7.55%

Ngu n: Theo k t qu kh o sát và tính toán c a tác gi

C n c vào thông tin trên đ rút ra su t v n hóa cho c n h 03 phòng ng chung c Homy Land

Do đó su t v n hóa đ i di n cho c n h 3 phòng ng Homy Land là 7.55%

Nh n xét: Giá c n h chung c 03 phòng ng cao h n h n so v i c n h có

di n tích 90 m2 Giá cho thuê c a c n h cao g p g n 2 l n giá cho thuê c a c n h

STT L u Di n tích Giá bán Giá thuê/tháng Su t v n hóa

1 8 104 m2 1,664 tri u 9 tri u 6.49%

2 5 126 m2 2,016 tri u 10 tri u 5.95%

3 9 108 m2 1,900 tri u 9 tri u 5.68%

4 10 104 m2 1,664 tri u 9 tri u 6.49%

Ngu n: Theo k t qu kh o sát và tính toán c a tác gi

C n c vào thông tin trên đ rút ra su t v n hóa cho c n h 03 phòng ng chung c Bình Minh

Ngu n: Theo k t qu kh o sát và tính toán c a tác gi

C n c vào thông tin trên đ rút ra su t v n hóa cho c n h 2 phòng ng Khánh H i 1

+ V tính t ng đ ng: các c n h n m trong chung c Khánh H i 1 có di n tích

nh , xây d ng t ng đ ng nhau

+ V giá cho thuê: Giá cho thuê cho các c n h có di n tích 76 m2

là 7.5- 10 tri u/ tháng Các c n h 56 m2

có giá cho thuê t 7- 8 tri u/ tháng

C n c vào b ng trên ta có su t v n hóa đ i di n cho c n h 02 phòng ng

M t b ng chung c ( Ph l c)

• Xác đ nh su t v n hóa cho c n h 2 phòng ng

B ng 3.7 Su t v n hóa c n h 2 phòng ng Blue Sapphire

Ngu n: Theo k t qu kh o sát và tính toán c a tác gi

Su t v n hóa cho c n h chung c Blue Shapphire 02 phòng ng

+ Tính t ng đ ng Các c n h thu c chung c Blue Saphire 02 phòng ng có di n tích 71.5- 75 m2 Các c n h khác nhau do nh h ng b i y u t h ng c a s d n

đ n giá chênh l ch

+ Giá c a các c n h : Duy ch c n h 71.5 m2do h ng view là h ng gi ng tr i do

đó giá thuê là 8.5 tri u/ tháng Các c n h khác giá cho thuê là 9 tri u/ tháng

Su t v n hóa đ i di n cho c n h 2 phòng ng t i Bue Shaphire là 9.95%

Nh n xét: Giá thuê c n h khu v c này 9 tri u/ tháng là phù h p v i c n h

m i tuy nhiên giá c n h là c n h cho ng i có thu nh p th p do đó r h n so v i các chung c khác do đó d n đ n su t v n hóa cao h n r t nhi u

• Xét c n h Blue saphire 3 phòng ng ( không th y thông tin cho thuê v c n

h 3 phòng ng )