Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã Tân Hiệp - huyện Hóc môn (Chuyên đề tốt nghiệp Trường Đại Học Kinh Tế, 2013)

Ngoài ra, các quy... đây không khí trong lành, thoáng mát, yên t nh và r t an ninh.

TR NG I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH

KHOA KINH T PHÁT TRI N

CHUYÊN NGÀNH KINH T TH M NH GIÁ

tài

TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC MÔN

SVTH: Tr n Tr ng Nhân MSSV: 31091022492 Khóa: VG01-K35 GVHD: TS Hay Sinh

Tháng 4 n m 2013

L I C M N

hoàn thành t t đ c khoá lu n t t nghi p, ngoài s c g ng và n l c h t mình c a

b n thân em thì còn có s giúp đ t n tình t ba m - ng i đã luôn t o đi u ki n t t nh t đ

em h c t p, ti p thu ki n th c khi ng i trên gh nhà tr ng

Không th không nh c đ n cô - Ti n s Hay Sinh, anh Nguy n Kim c Cô và anh là

ng i đã b i d ng ki n th c cho em qua các bài gi ng trên l p và t n tình h ng d n cho em

th c hi n đ tài này

Trong th i gian th c t p, em đã có đ c đi u ki n thu n l i đ ti p xúc công vi c th c

t Em xin chân thành cám n Phòng Th m nh Giá Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân Bình đã t n tình h ng d n khi em th c hi n đ tài

Em c ng xin g i l i c m n đ n các th y cô b môn chuyên ngành Th m nh Giá, cùng toàn th các th y cô trong khoa Kinh T Phát Tri n và các th y cô đang gi ng d y t i

L I NH N XÉT C A GIÁO VIÊN H NG D N

Thành ph H Chí Minh, ngày … tháng … n m …

TS Hay Sinh

M C L C

L I M U……… ……… 1

CH NG 1 C S LÝ LU N……….3

1.1 C S LÝ LU N V B T NG S N………3

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n……… 3

1.1.2 Các thu c tính c a b t đ ng s n……….4

1.1.3 Phân lo i b t đ ng s n………5

1.1.4 Các y u t có m i liên h tr c ti p v i b t đ ng s n……… 5

1.1.5 Các nhân t nh h ng đ n cung c u b t đ ng s n trên th tr ng………7

1.2 C S LÝ LU N V TH M NH GIÁ TR B T NG S N……… 11

1.2.1 Khái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s n……….11

1.2.2 Quy trình th m đ nh giá b t đ ng s n Vi t Nam……… 11

1.2.3 M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n……… 12

1.2.4 C s giá tr th m đ nh giá b t đ ng s n……… 12

1.2.5 Các ph ng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng s n……….13

1.2.5.1 Ph ng pháp so sánh……….13

1.2.5.2 Ph ng pháp chi phí……… 14

1.2.5.3 Ph ng pháp thu nh p……… 14

1.2.5.4 Ph ng pháp l i nhu n……… 15

1.2.5.5 Ph ng pháp th ng d ……… 15

1.3 CÁC B C TH C HI N XÁC NH GQSD ………16

CH NG 2 XÁC NH N GIÁ T THEO GIÁ TH TR NG T I XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN……….18

2.1 GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN……… 18

2.1.1 H t n kinh t xã h i……….18

2.1.2 Th c tr ng kinh t và t ch c s n xu t……….21

2.1.3 V n hóa, xã h i và môi tr ng……….22

2.1.4 H th ng chính tr ……….24

2.2 GI I THI U CÁC TUY N NG O N NG NGHIÊN C U KH O SÁT….24 2.2.1 V trí đ a lý các đo n đ ng……….24

2.2.2 Vai trò kinh t c a các tuy n đ ng và th c tr ng phát tri n kinh t trên các đo n đ ng………27

2.3 PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁC NG N GIÁ TR B T NG S N TRONG

KHU V C KH O SÁT………28

2.4 S L C ÁNH GIÁ CÁC TÀI S N KH O SÁT TRÊN CÁC O N NG… 29

2.4.1 ng Liên xã th tr n – Tân hi p……… 29

2.4.2 ng Lê L i……… …29

2.4.3 ng Song hành Qu c l 22……… 30

2.4.4 ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)……… 30

2.4.5 ng R ng Bàng……… … 31

2.4.6 ng D ng Công Khi (H ng l 65B)……… … 31

2.4.7 ng V n D y……… 32

2.4.8 ng Tân Hi p 15……… 32

2.4.9 ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) đo n t sau chùa đ n D ng Công Khi………33

2.4.10 ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) đo n t Lê L i đ n chùa Ho ng Pháp……… 33

2.4.11 ng Tân Hi p 8……… 34

2.4.12 ng Tân Hi p 14 + Tân Hi p 31………34

2.4.13 ng Tân Hi p 14 – 32………34

2.4.14 ng Tân Hi p 4……… 34

2.4.15 ng Tân hi p 26……….35

2.4.16 ng Qu c L 22……….35

2.5 B NG TH NG KÊ S LI U SAU KHI TÍNH TOÁN N GIÁ T C A CÁC B T NG S N KH O SÁT……….35

CH NG 3: XÂY D NG B NG GIÁ T THEO GIÁ TH TR NG CHO CÁC TUY N NG, O N NG THU C XÃ TÂN HI P………42

3.1 XÁC NH N GIÁ QUY N S D NG T TIÊU BI U CHO CÁC TUY N NG, O N NG KH O SÁT……… 42

3.2 C TÍNH H S CHÊNH L CH N GIÁ T TH C T SO V I B NG GIÁ T UBND TP BANH HÀNH TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN……… 47

K T LU N………49

TÀI LI U THAM KH O……….50

DANH M C CÁC HÌNH S D NG TRONG TÀI Hình 2.1: B n đ ranh gi i hành chính xã Tân Hi p huy n Hóc Môn

Hình 2.2: B n đ các tuy n đ ng, đo n đ ng thu c xã Tân Hi p

Ngu n: https://maps.google.com/

Bi u đ 2.1: C c u giá tr ngành s n xu t

Bi u đ 2.2: C c u lao đ ng

Ngu n: http://ccptnt.com/Chitiet.aspx?id=896

DANH M C CÁC B NG S D NG TRONG TÀI

B ng 2.4.1 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Liên xã th tr n – Tân Hi p

B ng 2.4.2: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Lê L i

B ng 2.4.3 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Song hành Qu c l 22

B ng 2.4.4 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)

B ng 2.4.5: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng R ng Bàng

B ng 2.4.6: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng D ng Công Khi

B ng 2.4.7: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng V n D y

B ng 2.4.8: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 15

B ng 2.4.9 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa

Ho ng Pháp) đo n t sau chùa đ n D ng Công Khi

B ng 2.4.10: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho nng Pháp) đo n t Lê L i đ n chùa

B ng 2.4.11: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 8

B ng 2.4.12: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 14 + Tân hi p 31

B ng 2.4.13: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 14-32

B ng 2.4.14: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 4

B ng 2.4.15: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 26

B ng 2.4.16: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Qu c l 22

B ng 2.5.1 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng V n D y

B ng 2.5.2 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Lê L i

B ng 2.5.3 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng D ng Công Khi

B ng 2.5.4 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng R ng Bàng

B ng 2.5.5 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Th i Tây Tân Hi p

B ng 2.5.6 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 15

B ng 2.5.7 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 ,

đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i DCK (20m)

B ng 2.5.8 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6

đ ng chù Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùa Ho ng Pháp

B ng 2.5.9 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Song hành qu c l 22

B ng 2.5.10 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Th tr n Tân Hi p

B ng 2.5.11 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 8, Tân Hiêp 14, Tân Hi p 31, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 26, Tân Hi p 4

B ng 3.1.7 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Song hành Qu c L 22

B ng 3.1.8 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Th tr n Tân Hi p

B ng 3.1.9 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 4, Tân Hi p 31

B ng 3.1.10 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Lê L i

B ng 3.1.11 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho ng Tân Hi p 26

B ng 3.1.12 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho Qu c l 22

B ng 3.2 B ng c tính h s chênh l ch gi a giá th tr ng v i giá do UBND thành ph ban hành

s c và chi phí cho vi c tìm hi u, thu th p s li u v tài s n c n th m đ nh Nguyên nhân chính

d n đ n n ng su t làm vi c t i các công ty th m đ nh ch a cao là do thi u ho c ch a có c s

d li u a s các d li u ph c v cho công tác th m đ nh giá đ c các đ n v t xây d ng

nh ng v i m c đ r t nghèo nàn Trong quá trình th m đ nh, doanh nghi p th m đ nh giá

th ng g p r t nhi u khó kh n v các d li u trong quá kh , chính vì đi u đó mà kh n ng đáp

ng đ i v i yêu c u c a khách hàng không đ c th a mãn th t s

i v i th m đ nh giá b t đ ng s n, m i b t đ ng s n đ u có nh ng đ c thù riêng nên khi tìm đ c các giao d ch trên th tr ng th m đ nh viên c n ti n hành đi u ch nh các y u t khác bi t c a các b t đ ng s n so sánh v b t đ ng s n c n th m đ nh Do đó, vi c tính toán h

s đi u ch nh m t cách có c s khoa h c là r t quan tr ng i u này góp ph n đáng k trong

vi c rút ng n th i gian ti n hành, đ ng th i nâng cao tính chính xác và có c s đáng tin c y

Xu t phát t th c t trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài: “XÁC NH B NG GIÁ

T THEO GIÁ TH TR NG TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC MÔN”

i t ng nghiên c u chính c a đ tài là các b t đ ng s n đang rao bán, đang giao

d ch ho c đã giao d ch thành công n m trên nh ng tuy n đ ng, đo n đ ng kh o sát và có v trí l gi i đ ng riêng bi t

Ph m vi nghiên c u trên các tuy n đ ng, đo n đ ng thu c xã Tân Hi p huy n Hóc Môn TP H Chí Minh

4 Ph ng pháp nghiên c u, ngu n s li u

Ti n hành kh o sát th c t và thu th p d li u s c p t th tr ng mua bán nhà đ t t i

xã Tân Hi p huy n Hóc Môn

Thu th p s li u v th tr ng nhà đ t c a xã Tân Hi p huy n Hóc Môn

Tham kh o các tài li u liên quan đ n th m đ nh giá b t đ ng s n t i Công ty th m đ nh giá Chu n Vi t, Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân Bình

S d ng ph ng pháp chi phí đ tính ra đ n giá đ t theo giá th tr ng và ph ng pháp so sánh c p đ đi u ch nh các y u t khác bi t c a các b t đ ng s n thu th p đ c

5 Ý ngh a và ng d ng c a đ tài nghiên c u

tài này cung c p s li u c th v đ n giá đ t trên các tuy n đ ng, đo n đ ng t i

xã Tân Hi p huy n Hóc Môn T đó đ tài đã góp ph n hoàn thi n công tác xây d ng b ng giá

đ t theo giá th tr ng t i Thành ph H Chí Minh

CH NG 1 C S LÝ LU N 1.1 C S LÝ LU N V B T NG S N

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n

Vi c phân lo i tài s n thành “b t đ ng s n” và “đ ng s n” có ngu n g c t Lu t c La

Mã, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là t t c nh ng gì

đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t B t đ ng s n bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan đ n đ t đai hay g n li n

v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th

Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u th ng nh t ch coi b t đ ng s n (B S)

g m đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n c

c ng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái

g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m b t đ ng s n và đ ng s n”

H u h t các n c đ u coi B S là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t ( i u 517, 518 Lu t Dân s

C ng hoà Pháp, i u 86 Lu t Dân s Nh t B n, i u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, i u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang c…) Tuy nhiên, Nga quy đ nh c th

b t đ ng s n là “m nh đ t” ch không ph i là đ t đai nói chung Vi c ghi nh n này là h p lý

b i đ t đai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là đ i t ng c a giao d ch dân s

Tuy nhiên, m i n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i đ t đai đ c coi là B S i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùa màng ch a g t, trái cây ch a

b t kh i cây là B S, n u đã b t kh i cây đ c coi là đ ng s n” T ng t , quy đ nh này c ng

đ c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c K và Sài Gòn c Trong khi đó,

i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh: “B S là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai” Lu t Dân s c đ a ra khái ni m

B S bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t

Nh v y, có hai cách di n đ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì đ c coi là “g n

li n v i đ t đai”, và do v y là B S; th hai, không gi i thích rõ v khái ni m này và d n t i các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n li n v i đ t đai”

Lu t Dân s Nga n m 1994 quy đ nh v B S đã có nh ng đi m khác bi t đáng chú ý

so v i các Lu t Dân s truy n th ng i u 130 c a Lu t này m t m t, li t kê t ng t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, đ a ra khái ni m chung v B S là “nh ng

đ i t ng mà d ch chuy n s làm t n h i đ n giá tr c a chúng” Bên c nh đó, Lu t này còn

li t kê nh ng v t không liên quan gì đ n đ t đai nh “tàu bi n, máy bay, ph ng ti n v

tr …” c ng là các B S

Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t i i u 174 có quy đ nh: “B S là các tài s n bao g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai,

k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n

v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”

Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG

1.1.2 Các thu c tính c a b t đ ng s n

• Tính cá bi t và khan hi m:

c đi m này c a B S xu t phát t tính cá bi t và tính khan hi m c a đ t đai Tính khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t là có h n Tính khan hi m c th c a đ t đai là gi i h n v di n tích đ t đai c a t ng mi ng đ t, khu v c, vùng, đ a ph ng, lãnh th v.v Chính vì tính khan hi m, tính c đ nh và không di d i đ c c a đ t đai nên hàng hoá

B S có tính cá bi t Trong cùng m t khu v c nh k c hai B S c nh nhau đ u có nh ng y u

t không gi ng nhau Trên th tr ng B S khó t n t i hai B S hoàn toàn gi ng nhau vì chúng

có v trí không gian khác nhau k c hai công trình c nh nhau và cùng xây theo m t thi t k Ngay trong m t toà cao c thì các c n phòng c ng có h ng và c u t o nhà khác nhau Ngoài

ra, chính các nhà đ u t , ki n trúc s đ u quan tâm đ n tính d bi t ho c đ t o s h p d n đ i

v i khách hàng ho c tho mãn s thích cá nhân v.v

• Tính b n lâu:

Do đ t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem nh không

th b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p ng th i, các v t ki n trúc và công trình xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau m t th i gian s d ng đ c c i t o nâng c p có

th t n t i hàng tr m n m ho c lâu h n n a Vì v y, tính b n lâu c a B S là ch tu i th c a

v t ki n trúc và công trình xây d ng C n phân bi t “tu i th v t lý” và “tu i th kinh t ” c a

B S Tu i th kinh t ch m d t trong đi u ki n th tr ng và tr ng thái ho t đ ng bình th ng

mà chi phí s d ng B S l i ngang b ng v i l i ích thu đ c t B S đó Tu i th v t lý dài

h n tu i th kinh t khá nhi u vì nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u c a v t ki n trúc và công trình xây d ng b lão hoá và h h ng, không th ti p t c an toàn cho vi c s

d ng Trong tr ng h p đó, n u xét th y ti n hành c i t o, nâng c p B S thu đ c l i ích l n

h n là phá đi và xây d ng m i thì có th kéo dài tu i th v t lý đ “ch a” đ c m y l n tu i

th kinh t Th c t , các n c trên th gi i đã ch ng minh tu i th kinh t c a B S có liên quan đ n tính ch t s d ng c a B S đó Nói chung, tu i th kinh t c a nhà , khách s n, nhà hát là trên 40 n m; c a tu i th kinh t nhà x ng công nghi p, nhà ph thông là trên 45

n m v.v Chính vì tính ch t lâu b n c a hàng hoá B S là do đ t đai không b m t đi, không b thanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào nhi u m c đích khác nhau, nên hàng hoá B S r t phong phú và đa d ng, không bao gi c n

• Tính ch u s nh h ng l n nhau:

B S ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t B S này có th b tác đ ng

c a B S khác c bi t, trong tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng các công trình k t c u

h t ng s làm t ng v đ p và nâng cáo giá tr s d ng c a B S trong khu v c đó Trong th c

t , vi c xây d ng B S này làm tôn thêm v đ p và s h p d n c a B S khác là hi n t ng khá ph bi n

Tính ph thu c vào n ng l c qu n lý: Hàng hoá B S đòi h i kh n ng và chi phí qu n

lý cao h n so v i các hàng hoá thông th ng khác Vi c đ u t xây d ng B S r t ph c t p, chi phí l n, th i gian dài Do đó, B S đòi h i c n có kh n ng qu n lý thích h p và t ng

x ng

Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: Hàng hoá B S ch u s chi ph i

c a các y u t này m nh h n các hàng hoá thông th ng khác Nhu c u v B S c a m i vùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ng i dân sinh s ng t i đó Y u t tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ng ng, tôn giáo, tâm linh v.v chi ph i nhu c u và hình th c B S

k thu t, h t ng xã h i), B S là tr s làm vi c v.v Trong B S có đ u t xây d ng thì nhóm

B S nhà đ t (bao g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm B S c b n, chi m

t tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và khách quan Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t

n c c ng nh phát tri n đô th b n v ng Nh ng quan tr ng h n là nhóm B S này chi m tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng B S n c ta c ng nh các n c trên th gi i

Vi c phân chia B S theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho vi c xây d ng c

ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n phù h p v i đi u ki n kinh t

tr l n h n nh ng b t đ ng s n nhà đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng

đ i) Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá

tr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i) Vi c xem xét đánh giá u th v v trí B S là c c k quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t

Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: m t kích th c và di n tích th a

đ t t i u khi nó th a mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong vùng Ví d : v i nhu

c u đ , thì lo i kích th c và di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâu

th a đ t là t 10m-15m

a hình B S t a l c: đ a hình n i B S t a l c cao hay th p so v i các B S khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p

n c vào mùa m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá c a B S s th p, ng c l i giá c a

m c đích s d ng đ t Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan tr ng đ i v i giá tr đ t khi s

d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng

Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh hay n ào

đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S

Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng B S n m nh ng vùng th ng hay

b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t ) làm cho giá tr B S b sút

gi m và ng c l i

• Các y u t kinh t :

Kh n ng mang l i thu nh p t B S: m c thu nh p hàng n m t B S mang l i s có

nh h ng quan tr ng đ n giá tr c a B S đó Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S càng cao thì giá chuy n nh ng c a nó càng cao và ng c l i

Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: nh h th ng đi n, n c, v sinh, đi u hòa nhi t

đ , thông tin liên l c H th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho giá tr B S càng gia t ng

Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v quy n s d ng

đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: tình tr ng cho thuê, th ch p B S, tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung (ví d

nhà xây d ng các khu v c là đ ng b ng lên xu ng c a máy bay không đ c cao quá 3

t ng )

• Các y u t chung bên ngoài:

Các y u t chính tr pháp lý: S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và chính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung và s đ u t vào l nh v c B S nói riêng C th là: Các chính sách có tác đ ng gián

ti p nh : s khuy n khích đ u t bên ngoài vào đ a ph ng có th làm t ng nhu c u v B S qua đó có th làm cho giá B S gia t ng.Các chính sách tác đ ng tr c ti p nh : Chính sách cho phép Vi t ki u mua B S t i Vi t Nam.; Chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh u thành ph đ c mua nhà t i thành ph ; Chính sách tài chính áp d ng đ i v i nh ng ng i

đ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t ; Chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vào l nh

v c B S; Các chính sách thu c a Nhà n c đ i v i B S

Các y u t thu c v kinh t v mô: ó là các y u t kinh t liên quan nh : Tình hình cung-c u B S trong khu v c; c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng B S trong khu

v c; Các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c; Hi n tr ng vùng lân c n (c s h t ng

nh đ ng, h th ng c p thoát n c, c p đi n, thông tin liên l c ); M c đ t ng tr ng GDP hàng n m c a vùng; Thu nh p bình quân hàng n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm cao, trung bình hay th p) so v i các vùng khác; Kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h

th ng tín d ng trong vùng; S l ng các lô, th a đ t tr ng trong vùng; M c giá bình quân các

lo i đ t trong vùng; T l thu và m c thu su t; M c đ l m phát chung; Tình hình th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng

• Các y u t xã h i:

Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S M t khu v c mà m t đ dân s

đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cân

b ng cung-c u b phá v M t khác các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng

đ n giá tr c a B S Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kh e, ngh nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xã h i c a nh ng ng i đang chung s ng Nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong th y

Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG

1.1.5 Các nhân t nh h ng đ n cung, c u B S trên th tr ng

Cung B S:

Xét v lý thuy t, m c cung hàng hóa B S g n v i các nhân t h u h n (di n tích, quy

ho ch s d ng đ t, quy ho ch đô th , quy ho ch xây d ng, v.v ), còn nhu c u v hàng hóa

B S g n v i các y u t vô h n (t ng tr ng kinh t , GDP bình quân đ u ng i thay đ i, v.v ) Nh ng trong th c t , s thay đ i m c cung hàng hóa B S ph thu c r t nhi u vào các

Qu B S trong quy ho ch c a Chính ph :

Nhân t làm thay đ i cung B S nhi u nh t sau giá c B S ph i k đ n các chính sách

c a Chính ph v ch đ qu n lý xây d ng B S nh c p phép xây d ng, các quy đ nh v tiêu chu n xây d ng nhà và công trình… th ng làm cho đ ng cung d ch chuy n m t b c v bên trái (cung gi m) Ng c l i, vi c m r ng quy ho ch và chuy n đ i m c đích s d ng đ t

s làm đ ng cung d ch chuy n đáng k v bên ph i (cung t ng) Chính vì v y, s can thi p có

hi u l c nh t c a Chính ph vào th tr ng B S là s can thi p vào nh ng th ch làm thay

đ i đ ng cung Trong nhi u tr ng h p, nh ng ràng bu c quá kh t khe c a Chính ph trong

• S phát tri n c a h th ng k t c u h t ng:

S phát tri n c a k t c u h t ng và các đi u ki n ti p c n c ng th ng d n đ n nh ng

s thay đ i làm thay đ i cung B S (làm d ch chuy n đ ng cung) S d ch chuy n này

th ng tác đ ng r t l n đ n cung v B S đ c tiêu chu n hoá thu c khu v c công c ng và khu v c t nhân, đ ng th i nó c ng làm gi m đi t l di n tích nhà chu t và xóm li u K t

c u h t ng có th làm thay đ i công d ng và giá tr c a B S hi n có Nh có s phát tri n

c a h th ng k t c u h t ng mà đi u ki n ti p c n c a đ t đai tr nên d dàng h n, nó có th đáp ng và tho mãn đ c nhi u yêu c u khác nhau c a th tr ng và nh đó có th tham gia vào ngu n cung đ t đai trên th tr ng M t khu v c đ t đai không có h th ng k t c u h t ng

có th coi nh cung b ng không đ i v i th tr ng nhà và đ t , song c ng vùng đ t đó, n u

đ c xây d ng k t c u h t ng đ ng b , kh n ng ti p c n d dàng thì đó l i là ngu n cung r t

có ý ngh a đ i v i th tr ng B S

• Các y u t đ u vào và chi phí phát tri n B S:

Các y u t nguyên li u đ u vào c ng có vai trò r t quan tr ng đ n l ng cung v nhà N u giá c các nguyên v t li u xây d ng h thì giá thành xây d ng c ng th p và kh n ng cung nhà v i giá h s đ c m r ng thêm Các y u t này còn cho phép t o ra ngu n cung

v nhà v i các c p đ khác nhau t o thêm tính phong phú v c c u ngu n cung Ngoài ra,

m t s vùng do các đi u ki n đ c thù v đ a lý và th i ti t, k t c u nhà ph i đ c thi t k , xây d ng v i k thu t đ c bi t và nguyên v t li u chuyên dùng nên cung nhà t i các vùng này ph thu c vào s phát tri n công ngh và k thu t xây d ng

đ các ngu n đ t đai và nhà này s n sàng và có đ y đ đi u ki n tham gia vào th tr ng

B S h p pháp Nh ng ngu n đ t đai và nhà có th s d ng cho phát tri n các công trình dân

d ng nh ng không đ c h p th c hoá v các quy n s h u và s d ng không th tham gia vào ngu n cung c a th tr ng B S h p pháp và không đ c tính vào ngu n cung chính th c v

B S; n u có ch ng nó ch tham gia giao d ch ngoài th tr ng đen và do v y nó c ng không

đ c th hi n m c cung đ y đ Tính ch đ ng và tích c c đón nh n nh ng thay đ i t t y u v

k t c u dân c và nh ng chuy n đ i gi a các khu v c ho t đ ng kinh t -xã h i là c s đ Nhà n c có ch tr ng chính sách trong vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t đai N u xu

th đô th hoá di n ra v i áp l c cao, s d ch chuy n các khu v c ho t đ ng kinh t xã h i di n

ra nhanh chóng mà quy ho ch v m c đích s d ng đ t đai không đ c đi u ch nh k p th i thì

ch c ch n s gây ra m t s thi u h t v cung B S T s m t cân đ i gi a cung và c u d n

đ n s xu t hi n c a nh ng ngu n cung B S b t h p pháp, song do thi u h t ngu n cung h p pháp nên các ngu n cung b t h p pháp v n đ c ch p nh n S h p pháp hoá v các quy n s

h u và s d ng B S cùng v i vi c th a nh n và cho ra đ i ho t đ ng công khai c a th tr ng

B S c ng là m t nhân t tác đ ng r t l n đ n l ng cung và c u v B S S ho t đ ng công khai hoá c a th tr ng cho phép m i đ i t ng đ u có th tham gia th tr ng, làm phong phú thêm ngu n cung và đa d ng hoá c c u v cung M t th tr ng ho t đ ng không công khai, không đ c th a nh n và không có s đi u ti t c a Nhà n c th ng b m t s th l c đen chi

ph i và đi u ti t thu đ c l i nhu n, các th l c này có th t o ra s khan hi m v cung và

t ng c u m t cách gi t o Chính vì v y, tính ch t ho t đ ng c a th tr ng B S, thái đ c ng

nh nh ng can thi p c a Nhà n c đ i v i ho t đ ng c a th tr ng B S c ng là nh ng tác

đ ng h t s c quan tr ng đ i v i s cân b ng c a cung và c u

C u B S:

• S t ng tr ng v dân s và các nhu c u phát tri n:

T ng tr ng dân s là nhân t làm t ng m i nhu c u c a xã h i và theo đó c u v nhà

đ t t ng lên L ng c u B S là m t đ i l ng t l thu n v i y u t dân s , đ c bi t khi t l

t ng dân s c h c càng cao s gây ra nh ng đ t bi n v c u B S co giãn c a c u v đ t

và nhà ph thu c r t l n vào các bi n s : quy mô gia đình, thu nh p và giá c

M t m i quan h thu n chi u là: quy mô gia đình t ng lên c ng kéo theo c u v di n tích nhà và đ t t ng theo Tuy nhiên h s co giãn này không ch đ n thu n ph thu c vào

s thay đ i c a quy mô, mà còn tu thu c vào k t c u c a gia đình S thay đ i v quy mô

gi a m t gia đình đ c thân và m t gia đình c a m t c p v ch ng ho c khi gia đình có thêm con nh làm thay đ i không đáng k v c u nhà , hay nói cách khác đ co giãn c a c u so v i quy mô khi đó là r t nh Tóm l i, s thay đ i v quy mô g n li n v i s thay đ i v k t c u trong gia đình (l p gia đình c a con cái, con b c sang tu i tr ng thành, s hi n di n c a

ng i cao tu i, c a nhi u th h cùng s ng chung v.v ) s t o ra đ co giãn khá l n v c u nhà Khi quy mô gia đình ti p t c t ng lên v i k t c u gia đình không thay đ i thì c u v di n tích nhà s thay đ i ch m l i và đ co giãn c a c u so v i quy mô l i nh d n co giãn

c a c u nhà so v i thu nh p đ c xác đ nh là t c đ bi n thiên c a c u so v i t c đ thay đ i

c a thu nh p Khi thu nh p còn th p ch a v t quá m c tho mãn nhu c u t i thi u v các v t

ph m c b n nh l ng th c, th c ph m thì đ co giãn c a c u nhà đ i v i thu nh p là r t

nh Khi thu nh p t ng lên v t qua m c gi i h n đói nghèo, thì t l c a thu nh p đ c dành

đ đ u t cho ch t ng nhanh và chi m m t t tr ng l n

• Thu nh p c a dân c :

Nhu c u v nhà là nhu c u c b n thi t y u không th thi u v i m i ng i dân Do

v y, c u v nhà t i thi u s t ng lên t ng ng v i t c đ t ng c a thu nh p khi m c thu

th tr ng là hi u s gi a t ng nhu c u t i thi u v i t ng qu nhà hi n có Khi m c thu nh p

t ng lên qua gi i h n đói nghèo, c u v nhà thi t y u b t đ u t ng nhanh theo m t hàm phi tuy n và ch m d n khi đã đ n m c bão hoà v nhu c u nhà t i thi u Khi thu nh p ti p t c

t ng thêm, nhu c u nhà thi t y u có xu h ng gi m d n và c u v nhà cao c p t ng lên

Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG

• Giá c tiêu dùng:

Th ng d tiêu dùng v nhà c ng thay đ i r t nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà còn

th p và t ng lên r t ch m khi quy mô tiêu dùng đã v t quá gi i h n c n thi t M i m t hàng hoá B S đ u t n t i d i hình th c hi n v t và hình th c giá tr Các hình th c này luôn luôn tác đ ng qua l i v i nhau, ch ng h n m t ngôi nhà đ c xây thêm di n tích s d ng ho c đ c

c i t o, nâng c p s có giá tr l n h n so v i ngôi nhà đó tr ng thái c Tuy nhiên, giá tr c a hàng hoá B S còn tu thu c vào giá c trên th tr ng C ng m t th a đ t, m t c n h vào

th i k “s t nóng” thì giá c a chúng có th cao g p đôi, g p ba l n so v i lúc bình th ng; còn vào th i k “đóng b ng”, giá l i h xu ng, nhi u khi còn th p h n lúc bình th ng

• K ho ch phát tri n kinh t -xã h i c a Chính ph :

Vi c phát tri n m nh các khu công nghi p và t ng m c đ thu hút đ u t bên ngoài vào các đô th c ng s làm t ng m c c u v B S nói chung Ngoài ra, các d án gi i to các khu nhà chu t d c theo các kênh r ch c ng s làm t ng m c c u v B S Vi c t ng nhanh

t c đ đô th hoá là m t y u t v a tác đ ng đ n c y u t cung c ng nh c u v B S

Vi c th c hi n các d án c i t o c s h t ng t i các đô th hi n h u ho c t i các khu

đô th m i có th tác đ ng nhanh chóng làm t ng m c c u v B S, đ ng th i c ng có th làm

t ng m c cung v B S Các chính sách h tr c a Chính ph v tín d ng, ho c tr giá cho

nh ng ng i có thu nh p th p trong vi c gi i quy t v n đ nhà c ng s làm t ng m c c u v

B S Ngoài ra, các quy đ nh v quy n và ngh a v c a ng i qu n lý B S Ngoài ra, các quy

đ nh v quy n và ngh a v c a ng i qu n lý B S c ng có th tác đ ng tr c ti p làm cho th

tr ng B S “đóng b ng” hay v n hành m t cách sôi đ ng Ngoài ra, còn ph i k đ n m t s

y u t khác nh h ng không nh t i quy mô và tính ch t c a c u v BDDS đó là trình đ phát tri n s n xu t, s chuy n đ i c c u n n kinh t , tác đ ng c a quá trình h i nh p kinh t khu v c và qu c t v.v

Nh v y, th m đ nh giá b t đ ng s n là s ti n c tính v giá tr c a quy n s d ng

đ t, quy n s s h u nhà, công trình v t ki n trúc g n li n v i đ t đang đ c mua bán trên th

tr ng vào th i đi m th m đ nh giá và cho m t m c đích đã đ c xác đ nh rõ trong nh ng

đi u ki n c a m t th tr ng nh t đ nh v i nh ng ph ng pháp phù h p

1.2.2 Quy tình th m đ nh giá b t đ ng s n Vi t Nam

Quy trình th m đ nh giá đ c quy đ nh t i Vi t Nam g m sáu b c:

• B c 1: Xác đ nh v n đ

Thi t l p m c tiêu th m đ nh giá

Nh n bi t v b t đ ng s n th m đ nh: đ c đi m pháp lý, kinh t , môi tr ng

• B c 3: Kh o sát hi n tr ng và thu th p thông tin

Thu th p và t ng h p tài li u trên th tr ng

a ra k t qu c a t ng ph ng pháp

a ra giá tr th tr ng/ phi th tr ng c a t ng ph ng pháp

Nh n xét v k t qu th m đ nh giá

Trình bày h n ch v k t qu th m đ nh giá

• B c 6: L p báo cáo và ch ng th th m đ nh giá

Báo cáo th m đ nh giá

Ch ng th th m đ nh giá

1.2.3 M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n

- Mua bán, chuy n nh ng, c m c , th ch p, vay v n ngân hàng

- Xác đ nh giá tr tài s n ph c v tranh t ng

- Ph c v thuê tài chính

- Tính thu và h ch toán s sách k toán, báo cáo tài chính

- u t và góp v n doanh nghi p, c ph n hoá

Theo tiêu chu n s 1 c a H th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam thì “Giá tr th

tr ng c a m t tài s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th tr ng vào th i đi m

th m đ nh giá, gi a m t bên là ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàng bán, trong m t giao dch mua bán khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bình

th ng”

Nh v y nh ng đi u ki n c n thi t đ thi t l p c s giá tr th tr ng là: khách quan, đ c l p, thông tin minh b ch và th tr ng n đ nh N u nh m t trong nh ng đi u ki n này b vi ph m thì c s giá tr th tr ng b phá v

• C s giá tr phi th tr ng:

Giá tr phi th tr ng là giá tr khi đ c th c hi n trong m t giao d ch mà không thu n túy tuân theo các đi u ki n c a giá tr th tr ng Giá tr phi th tr ng g m m t s giá tr trong các tr ng h p sau đây:

 Giá tr tài s n có th tr ng h n ch

 Giá tr doanh nghi p

 Giá tr tài s n chuyên dùng

D a trên gi đ nh gi a giá tr th tr ng c a nh ng b t đ ng s n t ng t đ c giao

d ch v i giá tr c a b t đ ng s n c n đ nh giá có m i liên h v i nhau

D a ch y u trên nguyên t c thay th và nguyên t c đóng góp

Các tr ng h p áp d ng

nh giá các tài s n có tính đ ng nh t nh : các c n h , các chung c , các dãy nhà đ c xây d ng cùng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t và bán riêng bi t, các phân x ng và nhà kho trên m t m t b ng, các nhóm v n phòng và các nhóm c a hi u, các m nh đ t tr ng

Ph ng pháp so sánh tr c ti p là ph ng pháp chung trong đ nh giá cho m c đích mua bán, đ nh giá th ch p, đ nh giá đ đánh thu , đ nh giá cho vi c mua ho c chuy n quy n s

Các quan đi m c a ng i bán và ng i mua đ c tr ng đã đ c th hi n t i giá cu i cùng;

Các thay đ i các đi u ki n tài chính và l m phát đ c th hi n trong giá bán;

Các thông tin th ng mang tính l ch s

Ph c t p trong vi c thu th p thông tin v giá bán th c t , đây là m t trong nh ng khó

kh n nh t trong đi u ki n n c ta hi n nay, do các giao d ch th ng ít công khai, s li u các

bên tham gia giao d ch cung c p cho c quan ch c n ng (nh c quan thu ) nhi u khi c ng không chính xác;

Khó xác minh các đi u ki n đ c bi t c a h p đ ng giao d ch;

nh giá các tài s n không có ch c n ng sinh l i, các tài s n chuyên dùng, đ n chi c

nh giá cho m c đích b o hi m, thu thu , đ u th u

Th ng đ c dùng có tính ch t b sung ho c ki m tra đ i v i các ph ng pháp đ nh giá khác

u đi m và nh c đi m c a ph ng pháp

 u đi m:

S d ng đ đ nh giá các tài s n dùng cho các giao d ch và m c đích riêng bi t

S d ng khi không có các b ng ch ng th tr ng đ so sánh, thi u c s d báo dòng

l i ích t ng lai mà tài s n mang l i

Vi c c tính gi m giá tích l y mang tính ch quan nhi u h n khách quan

Nhà đ nh giá ph i hi u bi t v k thu t và ph i có kinh nghi m

1.2.5.3 Ph ng pháp thu nh p

C s lý lu n

D a trên nguyên t c ch y u là nguyên t c d báo l i ích t ng lai: cho r ng giá th

tr ng c a m t tài s n b ng v i giá tr hi n t i c a t t các kho ng thu nh p ròng t ng lai có

th nh n đ c t tài s n đó

Hoàn toàn có th xác đ nh đ c dòng l i t ng lai mà tài s n t o ra

Các tr ng h p áp d ng

Áp d ng cho đ nh giá trong l nh v c đ u t đ l a ch n ph ng án đ u t

nh giá nh ng tài s n mà có th d tính đ c thu nh p ròng các n m t ng lai

Trong phân tích các th ng v , c n ph i đi u ch nh nhi u m t: tu i th , ch t l ng,

th i h n cho thuê, nh ng thay đ i v ti n cho thuê trong t ng lai

Mang nh ng thông tin h n ch v nh ng gi đ nh v dòng ti n trong t ng lai

Áp d ng m t t l v n hóa c đ nh

Trong khi hi u qu c a tài s n trong quá kh có t m quan tr ng hàng đ u trong kêu g i

v n đ u t , thì s quan tâm c a các nhà đ u t l i t p trung vào l i nhu n ròng ti m tàng

1.2.5.4 Ph ng pháp l i nhu n

C s lý lu n

Ph ng pháp l i nhu n d a trên gi thi t giá tr c a tài s n có liên quan đ n l i nhu n

có th th c hi n đ c do ho t đ ng c a tài s n đó mang l i: n u m t tài s n mang l i l i nhu n cao, ch ng t tài s n đó có giá tr h n so v i m t tài s n không mang l i l i nhu n ho c l i nhu n th p

D a trên ch y u nguyên t c d báo l i ích t ng lai

v các lo i hình kinh doanh L i nhu n c tính có th không ph n ánh đ c m c đ thu nh p

th c c a tài s n M t m c l i nhu n cao có th là k t qu c a s n ng đ ng, tháo vát, ch m ch

đ c phát tri n) chính là giá tr còn l i sau khi l y giá tr c tính c a s phát tri n tr đi t t c các chi phí đ t o ra s phát tri n đó

Thích h p đ đ a ra m c giá khi tham gia đ u giá

T v n v chi phí xây d ng t i đa và ti n bán ( cho thuê) t i thi u

- Th i gian thu th p thông tin: t 10/01/2013 đ n 20/03/2013

- Ph ng pháp thu th p và ngu n thông tin:

+ óng vai ng i đi mua B S đ n g p tr c ti p ng i bán thông qua s đi n tho i t i B S rao bán ho c nhân viên môi gi i t i khu v c xã Tân Hi p

+ L y thông tin, gi y t pháp lý t i sàn giao dch B S trên các tuy n đ ng đ c đ c kh o sát

+ G i đi n tho i cho ng i bán t thông tin rao bán trên Internet

+ L p phi u kh o sát, thông kê d li u thu th p đ c

- Nh ng thông tin c n thu th p:

+ V trí: Các B S m t ti n trên nh ng tuy n đ ng đ c kh o sát thu c xã Tân Hi p

+ Hi n tr ng s d ng đ t: t th c , quy mô di n tích, kích th c các c nh, tài s n trên đ t + i u ki n v k t c u h t ng

+ Các đ c đi m v môi tr ng t nhiên và xã h i: c nh quan, ngu n n c, không khí, ti ng n…

+ Các đ c đi m pháp lý: quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch xây d ng, gi y ch ng nh n quy n

s d ng đ t, m c đ hoàn thành ngh a v tài chính v đ t đai theo quy đ nh pháp lu t…

+ Th i gian, đi u ki n giao d ch chuy n nh ng và thanh toán

- i u ki n thông tin: c thu th p t nh ng giao d ch th c t trên th tr ng trong

đi u ki n bình th ng quy đ nh t i kho n 2 đi u 1 c a Ngh đ nh 123/2007/N -CP

B c 2: Xác đ nh đ n giá tr công trình trên đ t c a B S kh o sát

-Xác đ nh giá tr công trình trên đ t:

Giá tr hi n t i c a CTT = Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G x TLCL CL

Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G= n giá xây d ng m i theo Quy t đ nh s 725/Q - BXD x Di n tích sàn xây d ng

x

T l giá tr c a k t

c u chính th i so

v i t ng giá tr c a ngôi nhà (%)

B c 4: Th ng kê b ng giá đ t c a các tuy n đ ng trên đ a bàn xã Tân Hi p

D a vào các m c G QSD tính toán đ c, ti n hành phân tích so sánh, lo i b các

m c giá đ t bi n T đó th ng nh t đ a ra m c giá đ i di n cho t ng tuy n đ ng L p b ng

CH NG 2 XÁC NH N GIÁ T THEO GIÁ TH TR NG

T I XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN2.1 GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN

Xã Tân Hi p là xã nông thôn ngo i thành, cách trung tâm huy n 4km, n m trong vùng kinh t n ng đ ng và phát tri n, có l i th v v trí đ a lý, t c đ đô th hóa nhanh T ng di n tích t nhiên g n 1.200ha, dân s vào kho ng 200 ngàn ng i

Qua kh o sát th c t nhìn chung ranh gi i xã Tân Hi p đ c bao quanh b i các tuy n

đ ng: Phía tây là Qu c l 22 (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì), phía nam là Lê L i (giáp ranh

v i xã Tân Th i Nhì và Th tr n Hóc Môn), phía đông là đ ng V n D y (giáp v i xã

Th i Tam Thôn), phía b c giáp v i C Chi ph n ti p giáp ch y u là đ ng ru ng còn hoang

ng tr c chính n i đ ng xe c gi i đi l i thu n ti n: t ng chi u dài kho ng 7 km Hi n nay

h th ng tr c đ ng n i đ ng trên đ a bàn xã đ c c ng hóa 100%

• Thu l i:

V i t ng chi u dài 23.880 mét, nhìn chung m ng l i kênh r ch khá phong phú nên ngu n n c cung c p cho sinh ho t và s n xu t luôn đ c đ m b o Xã có 5 sông r ch chính: Kênh Xáng, Kênh ng ò, Kênh M i, R ch C u Bông và kênh Vàm Ch Trong các n m qua, k t h p v i các công trình phòng ch ng l t bão, các kênh r ch đã đ c kiên c ph c v

t t cho quá trình phòng ch ng l t bão, tri u c ng c a xã Trong th i gian t i, đ ti p t c phòng ch ng tri u c ng c n kiên c hóa m t s kênh, kiên c hóa b kênh k t h p v i giai thông n i đ ng đ ph c v t t h n sinh ho t và đi l i cho ng i dân đ a ph ng H th ng

th y l i c a xã hi n t i ph c v t t cho s n xu t và dân sinh, ch y u s d ng ngu n n c c a Kênh Xáng

• i n:

Xã có đ ng dây trung th dài 20 km, đ ng dây đi n h th dài 42,7 km đáp ng t t yêu c u truy n t i đi n n ng T t c các tuy n đ ng chính đ u có bóng đi n 100% h dân s

d ng đi n tr c ti p t l i đi n qu c gia Hi n t i, s l ng đèn chi u sáng t i xã đ c trang

b d c theo các tuy n đ ng kho ng 900 bóng Ngân sách thành ph đ u t 400 bóng, phân b

d c theo các tuy n qu c l và tuy n đ ng liên xã; còn l i 500 bóng d c theo các tuy n đ ng giao thông nông thôn là v n đ u t c a xã, huy n và nhân dân đóng góp v i t ng kinh phí trên 3,5 t đ ng; trong đó s ti n nhân dân đóng góp là 2 t S tr m bi n áp hi n t i là: 98 tr m

đ t yêu c u v i công su t 23.210 KVA Trong th i gian t i c n xây d ng thêm 2 tr m bi n áp

m i

• Tr ng h c:

Do đang trong quá trình công nghi p hóa và đô th hóa cao, t c đ t ng dân s c h c

xã r t nhanh, ch y u t ng do l c l ng lao đ ng là công nhân và ng i t n i khác t i thuê

tr T đó s h c sinh h c các c p trên đ a bàn xã r t l n gây áp l c l n lên h th ng tr ng

h c t i đ a bàn xã a s tr ng h c trên đ a bàn xã đ u quá t i, c s v t ch t không đáp ng

đ c v i nhu c u t ng nhanh t ng ng v i l ng h c sinh l n Do đó c n m r ng di n tích

t ng th và di n tích xây d ng

Tr ng m m non: xã có 2 tr ng m m non là tr ng m m non Tân Hòa và tr ng

m m non Tân Hi p Tr ng m m non Tân Hòa v i t ng di n tích là 1.887,9 m2, có 6 phòng

h c, v i 282 h c sinh Hi n tr ng m m non Tân Hòa đang đ c xây d ng m i và hoàn thành trong n m 2011 v i 15 phòng h c Tuy nhiên khi tr ng đi vào ho t đ ng v n ch a đáp ng

đ c nhu c u Tr ng m m non Tân Hi p v i t ng di n tích 2.002,6 m2 s phòng h c là 11

v i 500 em Các tr ng th c hi n t t quy ch ch m sóc tr theo quy đ nh, t o đ c ni m tin

đ i v i ph huynh T ng s giáo viên là 38 ng i và đ u đ t chu n T l h c sinh trong đ

tu i đ c đ n tr ng đ t 100% Hi n t i tr ng m m non Tân Hòa đang đ c xây d ng m i

đ t chu n qu c gia v i di n tích là 5.148,8m2 T ng di n tích sàn xây d ng là 2.374m2 T ng

s phòng h c và phòng ch c n ng là 15 phòng v i t ng kinh phí xây d ng là 15.000,0 tri u

đ ng

Tr ng ti u h c: xã có 03 tr ng ti u h c: Tr ng ti u h c C u Xáng, Tân Hi p và

Tr ng V n Ngài v i t ng di n tích là 8.847 m2, s l p h c là 51 l p v i 2.530 h c sinh Nh

v y v di n tích b ng b ng c a các tr ng ti u h c còn thi u nhi u theo tiêu chu n qu c gia

T ng s giáo viên c a 3 tr ng ti u h c là 73, đ t chu n T l h c sinh t t nghi p b c ti u

h c n m h c 2009-2010 là 100%

Tr ng trung h c c s : xã có 01 Tr ng THCS V n D y v i di n tích 3.500m2 ,

18 phòng h c và có kh n ng gi ng d y cho 1.124 h c sinh Hi n c s v t ch t c a tr ng

t ng đ i n đ nh Trong th i gian t i c n sát nh p v i tr ng ti u h c Tr ng V n Ngài đ xây d ng tr ng trung h c Tr ng ti u h c Tr ng V n Ngài di d i xây m i đ ti n t i đ t chu n T l h c sinh t t nghi p b c THCS n m h c 2009-2010 d tuy n vào l p 10 các

tr ng THPT là 93,9% (t l đ u 292/311 h c sinh)

• C s v t ch t v n hoá:

Hi n tr ng nhà v n hoá xã, p: xã ch a có Nhà v n hoá Tuy nhiên y ban nhân dân huy n Hóc Môn đang lên k ho ch xây d ng nhà v n hóa huy n trên đ a bàn xã ây c ng chính là c h i l n đ ng i dân có th th h ng Hi n nay xã có 6 p, trong đó p Tân Th i

3 là ch a có nhà v n hóa và khu th thao p riêng, còn l i 5 p đã có nhà v n hóa ây c ng là

n i ho t đ ng làm vi c và h i h p c a ban dân p, đoàn th , ban đi u hành t nhân dân…Tuy nhiên, c n nâng c p m t s v n phòng này thành đi m sinh ho t v n hoá; v n đ ng xã h i hóa,

ng h t nhi u ngu n đ đ u t các trang thi t b ph c v cho ho t đ ng c a các tr s này

Hi n nay có 5 p trong t ng s 6 p có nhà v n hóa nh ng đa s còn nh và thi u c s v t

ch t ph c v sinh ho t chính tr, v n hóa, th thao

Hi n tr ng khu th thao c a xã, p: hi n t i xã có 1 khu th thao c b n đáp ng đ c yêu c u Tuy nhiên trong th i gian t i c n c i t o nâng c p đ ph c v t t h n n a cho ng i dân Ngoài ra xã còn có 02 sân bóng đá mini, 02 sân tennis, 02 câu l c b th hình do nhân dân t đ u t khai thác Các môn th thao khác nh c u lông, c t ng,…ch a có sân ch i c

th mà ch t p trung t i các quán cà phê ven đ ng ho c nhà dân t phát

• Ch :

Xã ch a có ch nông thôn Vi c giao th ng, mua bán c a ng i dân ch a đ c đ m

b o t t, ch y u ph i ra ch trung tâm huy n Hóc Môn (ch Hóc Môn) Chính vì v y, đ ph c

v nhu c u giao th ng, mua bán trong th i gian t i c n ph i v n đ ng doanh nghi p và nhân dân đóng góp và xây d ng ch nông thôn Bên c nh t o đi u ki n t t nh t cho m t s doanh nghi p đang tri n khai d án xây d ng siêu th nh : siêu th Coopmart… đ u t , xây d ng và

s m đi vào ho t đ ng

• B u đi n:

Các nhu c u v b u chính, vi n thông c a ng i dân đ c đáp ng t t do xã n m g n

b u đi n huy n Hóc Môn và b u đi n các xã lân c n ây c ng là m t đ c thù riêng c a xã

Vì v y không xây d ng thêm m i ng truy n internet đã phân b r ng trong toàn xã Các

đi m truy c p internet c a t nhân phân b h u h t các p, ng i dân ti p c n internet đ c

d dàng và thu n l i

• Nhà dân c nông thôn:

Xã không còn nhà t m d t nát Hi n t ng s nhà trên đ a bàn xã là 5.910 c n, di n tích xây d ng c tính 336.870m2 (kho ng 56m2/c n); trong đó: có kho ng 10% nhà c p 3, còn l i h u h t là nhà c p 4 (t ng g ch, mái tole, ngói) T l h có nhà đ t tiêu chu n B Xây d ng: 80% Nhìn chung, ng i dân t i xã đã sinh s ng t i đây t r t lâu đ i t đai, nhà

c a t t tiên đ l i, nên ph n l n ch a chuy n m c đích s d ng đ t Vì ch a có quy ho ch chi ti t nên vi c xây d ng, s a ch a l i nhà c ng mang tính t phát, ch a theo quy ho ch

nh t đ nh Do đó, nh h ng đ n m quan chung c a đô th t ng lai Trong th i gian t i,

chính quy n xã s ki n ngh huy n đ y m nh h n n a trong công tác ph kín quy ho nh chi

ti t và đ y m nh công tác tuyên truy n, xác nh n chuy n m c đích s d ng đ t theo quy ho ch

c ng nh trong vi c xem xét, c p phép xây d ng cho ng i dân

2.1.2 Th c tr ng kinh t và t ch c s n xu t

• Kinh t

C c u kinh t : c c u kinh t hi n nay c a xã: “Công nghi p, ti u th công nghi p –

Th ng m i, d ch v - Nông nghi p” Trong nh ng n m qua, t c đ đô th hóa và công nghi p hóa trên đ a bàn xã phát tri n nhanh và v i quy mô l n Hi n t i xã 80 doanh nghi p v i doanh thu trong s n xu t n m 2010 đ t 811.000 tri u đ ng, gi i quy t vi c làm cho h n 3.300 lao

đ ng V th ng m i, d ch v phát tri n ch y u ph c v nhu c u cho ng i lao đ ng và

ng i dân V s n xu t nông nghi p c tính giá tr s n l ng cây tr ng là 120 tri u

đ ng/ha/n m

Bi u đ 2.1: C c u giá tr ngành s n xu t

Tuy giá tr s n l ng nông nghi p không cao so v i t ng giá tr s n xu t c a xã (34.780 tri u đ ng) nh ng đã góp ph n nâng cao m c s ng và n đ nh đ i s ng cho ng i dân Trong n m 2010, t ng di n tích đ t nông nghi p xã là 700,75 ha Di n tích rau n lá tr ng

đ c 19,95 ha n ng su t bình quân 28 t n/ha; c qu ng n ngày 1,2 ha, sen 1,2 ha n ng su t bình quân 18 t n/ha V ch n nuôi: T ng đàn heo trong xã là 1.399 con; T ng đàn bò: 1.185 con, trong đó bò s a 1.103 con cho giá tr kinh t cao Do nh h ng b i t c đ đô th hoá nên

di n tích đ t s n xu t nông nghi p gi m d n qua t ng n m, tuy nhiên nh áp d ng ti n b khoa h c trong s n xu t nông nghi p nên các lo i cây tr ng, v t nuôi có ph n n đ nh Hi n

t i, s n xu t nông nghi p c a xã t ng đ i n đ nh Tuy nhiên, trong th i gian t i, đ đáp ng nhu c u đô th hoá, xã chú tr ng khuy n khích nhân dân đ y m nh s n xu t các lo i cây tr ng

v t nuôi có giá tr cao: V tr ng tr t: ch y u đ y m nh gieo tr ng rau an toàn, hoa lan, cây

ki ng; V ch n nuôi: duy trì n đ nh đàn bò s a t 1.100 – 1.500 con

• Thu nh p

Hi n t i thu nh p bình quân đ u ng i: 18 tri u đ ng/ng i/n m, b ng kho ng 99%

m c thu nh p bình quân chung c a huy n Hóc Môn (18,2 tri u đ ng/ng i/n m)

H nghèo: s l ng h nghèo có 892 h v i thu nh p bình bình quân d i 12 tri u

đ ng/ng i/n m, chi m t l 15% s h dân Trong đó có 71 h /240 nhân kh u có thu nh p

d i 6 tri u đ ng/ng i/n m So v i m c bình quân chung c a huy n t l h nghèo xã còn

m c t ng đ i cao ph n đ u đ t t l h nghèo d i 3% theo chu n m i c a thành ph , các c p y đ ng chính quy n và t ng h dân c n có s n l c và ph n đ u r t l n đ thoát nghèo

• Lao đ ng

Xã có l c l ng lao đ ng khá d i dào v i 14.839 ng i, chi m 62% dân s toàn xã Trong đó, lao đ ng làm vi c trong l nh v c nông nghi p là 848 ng i, chi m 5,7% l c l ng lao đ ng c a xã; 74,3% là lao đ ng trong l nh v c Công nghi p, ti u th công nghi p; 20% là lao đ ng trong l nh v c th ng m i, d ch v , công ch c viên ch c nhà n c, trong s đó có kho ng 60,5% lao đ ng làm vi c trong các xí nghi p, doanh nghi p trên đ a bàn huy n và các vùng ph c n

C c u lao đ ng đang làm vi c (%): theo các ngành Công nghi p, ti u th công nghi p

- Th ng m i, d ch v - Nông nghi p theo t l t ng ng: 74,3% - 20% - 5,7%

2.1.3 V n hoá, xã h i và môi tr ng

• Giáo d c

Xã ph c p ti u h c đi h c đúng đ tu i đ t 100% Ph c p giáo d c trung h c c s

đ t 94% Ph c p trung h c ph thông đ t 74% T l h c sinh t t nghi p THCS đ c ti p t c

h c trung h c (ph thông, b túc, h c ngh ) trong n m 2010 là 99%, đ t chu n v t l T l

lao đ ng qua đào t o 35% a s lao đ ng đ c đào t o thông qua quá trình tuy n d ng và làm vi c t i các công ty, xí nghi p trên đ a bàn xã và các đ a ph ng khác So v i tiêu chí (40%) thì t l lao đ ng lao đ ng xã ch a qua đào t o còn l n

• Y t

Xã có 1 tr m y t đang xu ng c p và thi u v c s v t ch t Vì v y c n xây m i tr m

y t xã đ đáp ng nhu c u phòng b nh và khám ch a b nh ngày càng t ng c a ng i dân

Hi n t i tr m y t có 1 gi ng b nh, nhân s có 05 ng i nh ng ch a có bác s Trong đó có:

1 h sinh, 1 y s đa khoa, 1 y s đông y, 1 đi u d ng, 1 d c Tr m y t đã đ c đ u t trang thi t b, nh ng v n còn ch a đ so v i chu n qu c gia v c s v t ch t và v i nhu c u ng i dân Tuy nhiên, công tác ch m s c kh e cho ng i dân đ c th c hi n m t cách có hi u qu , trong n m 2010 đã ti p nh n và khám ch a b nh cho 4.714 l t b nh nhân; t l tr u ng Vitamin A cho tr t 0 đ n 3 tu i đ t 100% ; t l tr tiêm ng a đ t 93 %

T l ng i dân xã tham gia b o hi m y t 55%, trong đó 40% (b o hi m t nguy n) Nhìn chung công tác v n đ ng nhân dân tham gia b o hi m y t c a đ a ph ng t ng đ i t t

• V n hóa

Trong n m 2010, xã ch có 01/06 p đ t tiêu chu n p v n hoá, chi n t l 18% Ngoài

ra 4 p đ t danh hi u tiên ti n và 1 p không đ t Trong th i gian qua chính quy n và các m t

tr n, đoàn th th ng xuyên t ch c các cu c v n đ ng nhân dân trong xã thi đua xây d ng p

v n hóa, gia đình v n hóa

Xây d ng quy c làng xóm v n p s ng v n hoá nông thôn, t p trung vào vi c c i, tang, ch ng mê tín d đoan và t n n xã h i, b o t n và phát huy các giá tr v n hóa truy n

th ng Tri n khai t ng b c nâng cao ch t l ng các phong trào: gia đình v n hoá, p v n hoá,

g ng ng i t t, vi c t t

Xã có 4.583 h gia đình đ t tiêu chu n Gia đình V n hóa, đ t t l 78%

• Môi tr ng

T l h s d ng n c h p v sinh: 100% h dân t i xã đ u dùng n c gi ng khoan

t ng n c đ t tiêu chu n v sinh Xã có 1 nhà máy cung c p n c s ch cho thành ph v i 2 b

ch a n c s ch dung tích 80.000m3 ây c ng là m t thu n l i cho ng i dân toàn xã có th

ti p c n n c s ch v i t l cao h n

T l h có xây d ng đ 3 công trình (nhà t m, h xí, b n c) đ t chu n là 90% a

s h dân đ u có nhà t m, h xí đ t chu n, nh ng b đ ng n c thì kho ng 50% (v n còn m t

s h dùng lu ho c ng bêtông d ng lên ch a n c sinh ho t – nh đ c thù mi n ông Nam

Hi n t i xã đang ti p t c v n đ ng s h còn l i tham gia đ ng ký thu gom rác t p trung đ b o v môi tr ng và s c kho c a ng i dân

Hàng n m xã t ch c kho ng 3 phong trào và ngày h i t ch c ho t đ ng vì môi tr ng xanh – s ch – đ p Thông qua các ho t đ ng này đã phát đ ng và th c hi n phong trào b o v môi

tr ng, tr ng cây xanh, gi gìn v đ p m quan

Nhìn chung n c th i x ra ngoài môi tr ng đáp ng đ c yêu c u, chi m t l 87% Tuy nhiên trên đ a bàn xã còn m t s h ch n nuôi và c s s n xu t kinh doanh ch a tuân th các quy đ nh v x th i Trong th i gian t i, chính quy n đ a ph ng c g ng ki m tra nh m

gi m thi u th p nh t ô nhi m môi tr ng; t p trung ki m tra m nh h n t i các c s SX – KD,

đ ng th i đ y m nh công tác tuyên truy n, t p hu n v ph ng pháp và cách th c th c hi n

b o v môi tr ng cho dân thông qua các l p: H ng d n s d ng n c h p v sinh, cách

th c x lý rác h p v sinh

2.1.4 H th ng chính tr

• H th ng chính tr c a xã

Xã có 1 ng b c s : có 16 chi b tr c thu c, v i 269 đ ng viên N m 2010 đ ng b

đ t tiêu chu n “ trong s ch, v ng m nh” Trong đó 06 chi b p, 01 chi b quân s , 01 chi b công an, 01 chi b c quan, 06 chi b tr ng h c và 01 chi b ngoài qu c doanh

UBND xã: th c hi n mô hình 01 c a liên thông v c i cách hành chính Trình đ cán

b công ch c không ng ng đ c nâng cao v i 42 ng i, g m: 11 cán b công ch c; 10 cán b chuyên trách (h p đ ng trong ch tiêu biên ch ); 21 cán b không chuyên trách (h p đ ng) Trong đó trình đ h c v n: 42/42 t t nghi p trung h c ph thông V chuyên môn, nghi p

v : T t nghi p i h c: 10 ng i; Cao đ ng: 01 ng i; T t nghi p trung c p: 27 ng i; V Trình đ chính tr : trung c p 11 ng i

U ban m t tr n t qu c và các đoàn th đ u đ t v s l ng và danh hi u su t s c,

v ng m nh: M t tr n t qu c: có 06 ban công tác m t tr n 06 p v i 66 thành viên; H i C u chi n binh: có 06 chi h i tr c thu c v i 166 h i viên; H i LH Ph n : có 06 chi h i tr c thu c

v i 4.960 h i viên; H i Nông dân: có 06 chi h i v i 1.729 h i viên; oàn TNCS H Chí Minh: có 15 chi đoàn v i 327 đoàn viên; H i ch th p đ : có 06 chi h i v i 541 h i viên; H i

Nh m đ m b o tình hình an ninh tr t t xã h i đ c n đ nh và phát tri n kinh t , đã có

s ch đ o xuyên su t t c p y ng đ n Chính quy n xã C th , đ nh k giao ban gi a

th ng tr c ng y v i các ban ngành, đoàn th , ban p sáng th hai hàng tu n, giao ban trong th ng tr c ng y vào m i chi u th sáu

Ngu n: http://ccptnt.com/Chitiet.aspx?id=896

2.2 GI I THI U CÁC TUY N NG, O N NG TI N HÀNH NGHIÊN

C U KH O SÁT

2 2.1 V trí đ a lý các đo n đ ng

Hình 2.2: B n đ các tuy n đ ng, đo n đ ng thu c xã Tân Hi p

Trên đ a bàn xã Tân Hi p có t ng s 16 tuy n đ ng, đo n đ ng đi qua Trong đó có

6 tuy n đ ng, đo n đ ng l n, đóng vai trò huy t m ch c a xã ó là Qu c l 22 (đo n t Ngã t H ng Châu đ n C u An H ), tuy n đ ng Lê L i, tuy n đ ng V n D y, H ng

L 65B, Liên xã th tr n-Tân Hi p và Song hành Qu c l 22 (đo n t Lê L i đ n nhà máy

An H ) thu c đ a bàn xã Tân Hi p dài 2,4 km, có l gi i 33m, m t đ ng tr i nh a nóng

ây là tuy n đ ng giao thông quan tr ng nh t cho phát tri n kinh t - v n hóa - xã h i

c a xã H th ng giao thông đã đ c đ u t xây d ng khá đ ng b

• ng Lê L i có chi u dài là 2km, l gi i 30m ng Lê L i kéo dài t đ ng Lý

Th ng Ki t đ n đ ng D ng Công Khi ây là tuy n đ ng phân cách ranh gi i gi a

xã Tân Hi p và xã Tân Th i Nhì

• ng V n D y phía đông c a xã, là đ ng l u thông t n i thành ra C Chi, l gi i 40m ây đ c xem là con đ ng phát tri n và s m u t nh t c a xã ng V n D y

b t đ u t lò sát sinh c , k t thúc t i c u Xáng

• ng H ng l 65B có l gi i 30m, n i t đ ng Ð V n D y ra ngã ba H ng Châu n i dài v i đ ng D ng Công Khi đi qua huy n Bình Chánh H ng l 65 là tuy n đ ng

tr c thi t k quy ho ch khu nhà trên đ a bàn xã Tân Hi p

• ng Song hành Qu c l 22: có l gi i 18m, t Lý Th ng Ki t đ n Nhà máy n c Tân

Hi p

• ng Liên xã th tr n-Tân Hi p: có l gi i 16m, t Lý Nam đ n D ng Công Khi,

đ c coi là tuy n đ ng s m u t nh t xã v i ch t m, tr ng h c, chùa cùng các công ty môi gi i b t đ ng s n d c 2 bên đ ng

Còn l i là các tuy n đ ng tr c p, liên p đ u đã đ c tráng nh a, bê tông hóa

B ng 2.2.1 B ng th ng kê các tuy n đ ng, đo n đ ng kh o sát t i xã Tân Hi p

STT Tên đ ng L gi i dài L i th kinh doanh Dân c C s h t ng k thu t

1 Qu c l 22 33m 2,4 km Kém Th a

th t Khá đ ng b

2 V n D y 40m 2,5 km T t đúc ông ng b

3 Lê L i 30m 2 km T t đúc ông ng b

4 D ng Công Khi 30m 3,5 km Trung bình Khá đông ng b

5 Song hành QL22 18m 1,8 km Trung bình Khá đông ng b

6 Liên xã th tr n – Tân Hi p 16m 2km T t đúc ông ng b

7 Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5) 20m 3km Trung bình Khá đông Khá đ ng b

Th c tr ng hi n nay trên các tuy n đ ng trong xã Tân Hi p ch y u là đ t tr ng dùng

đ tr ng rau qu , tr ng lúa, ph i bánh tráng ho c nh ng khu m gia đình c a các h dân đ nh

c t i đó Dân c còn th a th t, c s h t ng k thu t ch a phát tri n, d ch v ti n ích ch a đáp ng đ nhu c u ng i dân a s các tuy n đ ng đ u ch a có v a hè và công trình chi u sáng trên đó, ch có ph n lòng đ ng đ c tráng nh a Có th nói y u t vai trò kinh t c a các tuy n đ ng còn r t th p h u nh ch ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân trong th i

đi m hi n nay Trên đ a bàn xã n i tr i v i 6 tuy n đ ng chính là x ng s ng c a xã bao

th c t đo n đ ng qua xã Tân Hi p còn kém phát tri n, b ô nhi m b i khói b i và ti ng

n Hai bên đ ng ch y u là đ t ru ng, h u nh không có nhà dân, thay vào đó là các bãi

đ u xe, garage s a ch a xe, nhà kho, tr m x ng d u Qua đó ta có th th y đo n đ ng này

ch a phát tri n t ng x ng v i ti m n ng c a nó

• Lê L i hay còn g i H ng L 60, do tuy n đ ng này xu t phát t trung tâm Th tr n Hóc Môn kéo dài qua đ a ph n xã Tân Hi p nên dân c đông đúc, kinh doanh t ng đ i nh n

nh p Trên tuy n đ ng có tr ng ti u h c Nguy n An Ninh, tr ng ti u h c Tân Hi p,

tr ng m n non, nhà th Tân Hi p… đ c bi t có ngôi chùa Ho ng Pháp r t n i ti ng

Hi n t i đ ng đang đ c nâng c p m r ng, làm v a hè, công trình chi u sáng h th ng

c p thoát n c đ ng b Do đó ti m n ng t ng lai đây là tuy n đ ng phát tri n nh t nhì

xã

• Song hành Qu c l 22 tr c đây vài n m ch là đ ng đ t nh ng t cu i n m 2010 đ c

s giao thông v n t i thành ph H Chí Minh quy ho ch thành m t tuy n đ ng khang

trang, thoáng mát v i t ng m c đ u t 155 t đ ng ng song hành Qu c l 22 đ c xem nh m t “c a ngõ ph ” đi v t nh Tây Ninh, gi m t i áp l c giao thông cho Qu c L

22 T khi tuy n đ ng này hoàn thành, ph ng ti n l u thông ch y u là các xe t i có t i

tr ng d i 5 t n và ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân đ a ph ng Ngoài ra, do ti m

n ng phát tri n c a tuy n đ ng này, ng i dân đây đã ti n hành chuy n m c đích s

d ng đ t sang đ t th c Vì v y, giá đ t trên tuy n đ ng này t ng trong vài n m tr l i đây

• D ng Công Khi hay còn g i là H ng L 65B, tuy n đ ng này có l gi i l n (30m)

nh ng đa s ng i dân ch kinh doanh nh l Trên đ ng có các ti n ích nh UBND xã Tân Hi p, nhà máy n c Tân Hi p, chùa Ch n c thi n vi n, chùa Giác Huê Tuy con

đ ng này kéo dài t đông sang tây c a xã và có l gi i l n nh ng ch a th c s phát tri n,

t c đ phát tri n còn ch m, v n còn nhi u đ t tr ng đang rao bán

• V n D y là tr c đ ng n i li n trung tâm th tr n Hóc Môn, xã Tân Hi p và huy n C Chi ây là tuy n đ ng s m u t, phát tri n nh t trên đ a bàn xã Nhà c a san sát, kinh doanh ch y u v t li u xây d ng, các công ty TNHH, c s s n xu t, có các ti n ích đa

d ng: Tr ng m m non, Trung tâm anh ng , Tr ng trung c p k thu t huy n Hóc Môn, Trung tâm giáo d c th ng xuy n huy n Hóc Môn, Trung tâm y t xã, sân bóng đá mini,

đ c bi t có tuy n xe buýt An S ng – Tân Quy…

• Tuy n đ ng Liên xã Th tr n-Tân Hi p: là đ ng có l i th kinh doanh khá Qua th c t

kh o sát cho th y nhà c a t ng đ i san sát, có ch t m do ng i dân t l p đ đ m b o

nh ng nhu c u thi t y u hàng ngày t i ngã ba đ ng giao v i D ng Công Khi Vì v y

nh ng B S g n đó có giá tr cao

10 tuy n đ ng còn l i đ u đã đ c tr i nh a, đang d n đ c l p d t h th ng chi u sang Các tuy n đ ng này ch y u ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân đ a ph ng, kinh doanh nh l , ph c v nhu c u t i đ a bàn xã đây không khí trong lành, thoáng mát, yên

t nh và r t an ninh Do đó, ngày càng có nhi u nha cao t ng, bi t th mini đ c xây d ng Tác

gi đánh giá đ t trên 10 tuy n đ ng này ch h p d n đ i v i ng i có nhu c u v nhà

2.3 PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁC NG N GIÁ TR B T NG S N

TRONG KHU V C KH O SÁT

Qua quá trình đi kh o sát th c t , tác gi nh n th y các y u t v dân c , c s h t ng

c ng nh an ninh tr t t trên đ a bàn xã Tân Hi p khá đ ng đ u Dân c sinh s ng lâu đ i, khá đông và n đ nh Tình hình an ninh t t, ng i dân th t thà ch t phác Giao thông, đi n, n c

c ng nh các ti n ích xã h i đ u đáp ng v i nhu c u c a ng i dân đ a ph ng Tuy nhiên,

có s khác bi t khá l n v l i th kinh doanh c a các tuy n đ ng l n so v i các tuy n đ ng liên xã, liên p T đó, tác gi đ a ra m t s nh n xét sau:

Giá tr b t đ ng s n trên đ a bàn xã ch u tác đ ng nh nhau c a các y u t nh an ninh khu v c, môi tr ng s ng, các đi u ki n giáo d c, y t , k t c u h t ng, giao thông

Y u t tác đ ng m nh m nh t đ n giá tr b t đ ng s n trong các khu v c này là y u t

l i th kinh doanh: các tuy n đ ng Lê L i, Liên xã th tr n - Tân Hi p tuy có l gi i không

ph i l n nh t, nh ng t i đây ng i dân buôn bán s m u t khi n cho giá b t đ ng s n trên

nh ng tuy n đ ng này khá cao

Y u t l gi i đ ng c ng tác đ ng khá l n đ n giá tr b t đ ng s n Thông th ng b t

đ ng s n n m trên đ ng có l gi i l n s có giá tr cao h n