Thẩm định dự án xây dựng chung cư Thiên Lộc quận Gò Vấp

Ngu n: VietRees.

TR NG I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH

KHOA KINH T PHÁT TRI N

NH N XÉT C A C QUAN TH C T P

NH N XÉT C A GIÁO VIểN H NG D N

Trang 4

Em xin chân thành c m n t p th th y cô khoa Kinh t phát tri n nói chung và

ngành K ho ch_ u t nói riêng đã vun đ p và truy n đ t cho em nh ng ki n th c

quý báu trong th i gian hoc t p t i khoa

Em xin chân thành c m n th y Nguy n Thanh Tri u, ng i đã h ng d n em

trong su t quá trình th c hi n chuyên đ t t nghi p này

c th c t p t i phòng quan h khách hàng doanh nghi p Sacombank chi nhánh Gò V p là m t c h i t t đ em ti p c n v i môi tr ng làm vi c trong th c t ,

đ c bi t là trong l nh v c ngân hàng Kho ng th i gian th c t p hai tháng tuy ng n

ng i nh ng c ng đã cho em nhi u tr i nghi m th c t quý báu và có nh ng đ nh

h ng ngh nghi p cho riêng mình trên con đ ng s p t i Em xin chân thành c m

n các anh ch trong chi nhánh, đ c bi t là các anh trong phòng doanh nghi p đã

nhi t tình h ng d n và giúp đ em trong th i gian th c t p v a qua Chúc các anh,

ch trong chi nhánh cùng ban lãnh đ o d i dào s c kh e và g t hái nhi u thành công

trong công vi c

Cu i cùng, em xin chúc t t c th y cô Khoa Kinh t Phát tri n tr ng i h c

Kinh t TP HCM, th y Tri u nhi u s c kh e, nhi u may m n và thành công

Trang 5

Hàng ngày trong công vi c c ng nh sinh ho t, chúng ta luôn ph i đ ng tr c vi c

ra quy t đ nh l a ch n gi i pháp cho m t v n đ ôi khi chúng ta l a ch n đúng thì v n

đ đ c gi i quy t nhanh chóng và hi u qu nh ng c ng có lúc chúng ta l a ch n sai d n

đ n công vi c trì tr , kém hi u qu B i vì ngu n l c là có gi i h n nên con ng i luôn

ph i l a ch n có m t s l a ch n t t đòi h i chúng ta ph i có s tìm hi u, tính toán

so sánh gi a m c tiêu mong mu n v i chi phí và th i gian b ra, làm th nào đ v n đ t

đ c m c tiêu mà chi phí và th i gian b ra là ít nh t đó chính là v n đ mà nhà đ u t quan tâm nh t i u đó khi n cho Thi t l p và th m đ nh d án ngày càng ch ng t đ c

s c n thi t trong đ i s ng xã h i, nó giúp cho các doanh nghi p ch n đ c d án có hi u

qu nh t, giúp nhân dân gia t ng phúc l i t nh ng công trình d án đ u t đúng đ n c a chính quy n nhà n c

Ch ng I: Gi i Thi u Chung V D Án

Trang 6

CH NG I : GI I THI U CHUNG V D ÁN

1 1 Gi i thi u chung v d án

D án Cao c Thiên L c đ c kh i công xây d ng vào n m 2010 v i t ng v n

đ u t vào kho ng 17 tri u USD Cao c Thiên L c là s n ph m tâm huy t c a Công ty TNHH TM và u t Thiên L c Hi n Cao c Thiên L c đang đ c thi công t ng 2-3,

d ki n d án s hoàn thành và bàn giao c n h vào vào quý I/2013

Các đ n v tham gia d án:

+ Ch đ u t d án : công ty u t và Th ng m i Thiên L c

+ n v t v n thi t k : Syntax Planning.Design ( công ty t v n thi t k chuyên

nghi p c a Vi t Nam, chuyên bi t trong l nh v c quy ho ch, ki n trúc, đô th , c nh quan

và n i th t )

+ Nhà th u chính : Công ty TNHH T V n u T Xây D ng A.Q.A

+ n v tài tr d án: VietinBank

+ n v t v n và ti p th đ c quy n : Công ty CB Richard Ellis Vi t Nam (CBRE),

là công ty kinh doanh d ch v b t đ ng s n l n nh t th gi i (tính theo doanh thu n m 2009) V i h n 29.000 nhân viên ho t đ ng t i h n 300 v n phòng trên toàn th gi i công ty ph c v cho ch tài s n, nhà đ u t và ng i s d ng b t đ ng s n CB Richard Ellis cung c p các d ch v t v n chi n l c, d ch v cho thuê và bán b t đ ng s n; qu n

lý d án và tài s n; cho vay th ch p; th m đ nh và đ nh giá; d ch v đ u t ; qu n lý đ u

t ; nghiên c u và t v n

Ph i c nh t ng th d án

Khu c n h hi n đ i t a l c t i trung tâm Gò V p v i thi t k đ c đáo g m 03 Block t 15-18 t ng có 314 c n h và các ti n ích đ ng b ph c v sinh ho t hàng ngày

Đ c xây d ng trên khu đ t có di n tích 6.800m2 n m trên m t ti n đ ng Ph m

V n Chiêu, ph ng 14, qu n Gò V p, Tp.HCM thu c khu dân c hi n h u n đ nh, h

th ng giao thông thu n l i, g n khu th ng m i; ph n m m Quang Trung, Metro, Sân bay Tân S n Nh t, Siêu th Big C, công viên Làng Hoa; tr ng đ i h c H ng Bàng, cao

đ ng Công nghi p 4, THCS Nguy n Du,

Ch ng I: Gi i Thi u Chung V D Án

Trang 9

Ngoài ra, không gian thông thoáng và r ng rãi v i chi u cao m i t ng h n 3,3m và kho ng không gian c ng thêm c a s Ánh sáng và gió t nhiên đ n m i c n phòng và không gian n i th t hi n đ i, tiêu chu n cao

Ti n ích

- T ng h m 5.443 m² v i 53 ch đ u xe h i, 628 xe g n máy và 314 ch đ u xe đ p

- Khu th ng m i g n 3000m2 cung c p m t t h p mua s m đ y đ cho gia đình b n

H n th n a, h b i, phòng t p th d c, khu sinh ho t c ng đ ng, cùng v i h n 4000m2 công viên và giao thông t o nên ti n ích hi m có m t d án cao c n i thành

Ch ng I: Gi i Thi u Chung V D Án

Trang 10

Nh ng thu n l i vƠ khó kh n

Thu n l i

+ V v trí: d án n m t i đ ng Ph m V n Chiêu, thu n l i cho vi c giao d ch đi

l i c a c dân s ng trong chung c

+ Kh o sát th c t c ng nh quy ho ch cho th y quy mô và t c đ t ng tr ng dân

c qu n Gò V p là r t l n Trong khi đó không có nhi u d án chung c đ đáp ng nhu c u ng i dân M t khác, ti n trình đô th hóa nhanh, dân di c c h c l n, ph n đông là công nhân làm vi c t i các doanh nghi p, nhà máy trong khu v c, khi n nhu c u

v i nh ng c n h chung c giá trung bình t ng m nh

+ Trong quy ho ch đ n n m 2020 c a qu n c ng th hi n rõ các u tiên v i ho t

đ ng m ng d ch v nh h ng quy ho ch c ng theo h ng chu n hóa các khu dân c ,

u tiên các d án chung c đ nâng cao hi u qu s d ng đ t và gi i t a áp l c v nhà đang ngày càng t ng cao Rõ ràng trong giai đo n s p t i phân khúc th tr ng c n h bình dân s r t sôi đ ng và đ y ti m n ng

Khó kh n

Do t p quán sinh ho t_ đ i b ph n ng i dân có tâm lý thích riêng, thích tho i mái th i gian, tránh các ràng bu c, do đó h v n thích mua nh ng c n h riêng bi t ngoài dù di n tích và ch t l ng có th p h n

1.2 Gi i thi u v ch đ u t

Ch d án xây d ng chung c là công ty TNHH th ng m i và đ u t Thiên

L c.Tr s chính đ t t i : Tân Canh, Ph ng 1, qu n Tân Bình, Tp HCM V n đi u l tính đ n th i đi m 9/2010 là 160 t đ ng

Giám đ c công ty là ông M.T ng th i ông c ng gi vai trò là ch t ch h i

đ ng qu n tr c a công ty v n phòng ph m PP, công ty PP hi n c ng đang tri n khai m t

d án l n liên quan đ n vi c l p đ t nhà máy s n xu t m i đ nâng cao ch t l ng và kh

n ng c nh tranh c a mình trên th ng tr ng i u này cho th y ông T là m t ng i đã

có nhi u kinh nghi m trong kinh doanh c ng nh qu n lí doanh nghi p, y u t này góp

ph n t ng tính kh thi c a d án

Ngu n v n đ u t cho d án đ c l y t 2 ngu n chính là vay ngân hàng và v n

ch s h u ng trên góc đ c a m t nhân viên th m đ nh, d a trên nh ng s li u mà

ch d án cung c p, nh ng phân tích đánh giá tìm hi u v th tr ng; ng i vi t đ tài

mu n vân d ng các ki n th c đư đ c trang b t i tr ng l p đ ti n hành th m đ nh m t

d án th c t Qua đó có th xác đ nh đ c tính kh thi v m t tài chính c a d án Vì đây là m t d án xây d ng t ng đ i ph c t p và đ tài đ c th c hi n trong kho ng th i gian th c t p nên t t c ch d ng l i m c đ th m đ nh t ng quát v m t tài chính mà không đi sâu h n v các khía c nh khác nh tính pháp lí, các h n m c k thu t c ng nh phân tích ngu n nhân l c c a d án

1.3 Tìm hi u vƠ đánh giá chung v đ a đi m th c hi n d án

1.3.1 T ng quan th tr ng quy ho ch phát tri n Qu n Gò V p đ n n m 2020:

Gò V p n m Vành đai phía B c thành ph H Chí Minh, có di n tích kho ng

19,74km2, Gò V p chia thành 2 vùng: m t là vùng tr ng n m d c theo sông B n cát và

vùng cao chi m ph n l n di n tích phù h p v i vi c xây d ng nhà máy s n xu t công nghi p (quá trình đô th hóa ch y u di n ra trên ph n đ t này) Hi n nay, t c đ đô th hóa trên đ a bàn Gò V p di n ra nhanh đ n chóng m t và đã có th i đi m không ki m

Ch ng I: Gi i Thi u Chung V D Án

Trang 12

soát đ c do v y Gò V p tr thành m t trong ba qu n có t c đ t ng dân s c h c cao

nh t thành ph n n m 2020 dân s d ki n là 670.000 ng i

i u ch nh quy ho ch chung qu n Gò V p đư đ c UBND TP phê duy t n m

1998 v i quy mô dân s là 450.000 ng i (đ n n m 2020) Tuy nhiên, Tác đ ng c a quá trình đô th hóa đư d n đ n vi c t ng dân s quá nhanh, cùng v i s phát tri n c a các nhóm ngành kinh t và các v n đ t n t i trong qu n lý d n đ n n n t ng h t ng k thu t

và h t ng xã h i ch a theo k p t c đ đô th hóa đư nh h ng đ n s phát tri n b n

v ng c a đô th C ng xu t phát t m c tiêu phát tri n kinh t xã h i TP.HCM là t o chuy n dch c c u kinh t , đ y m nh nhóm ngành d ch v , qu n Gò v p đư đ nh h ng

l i chi n l c phát tri n kinh t xã h i có s thay đ i c c u t : công nghi p – ti u th công nghi p, th ng m i – d ch v và du l ch tr c đây sang đ nh h ng c c u: d ch v công nghi p ng th i do m i liên h và s k t n i không gian đô th trong c c u t ng

m t b ng chung c a qu n Gò V p có thay đ i, đ ng th i t ng di n tích đ t t nhiên qu n

và ranh hành chính ph ng trong qu n c ng thay đ i nên ph i đi u ch nh cho phù h p

S QH-KT v a trình UBND TP xét duy t án đi u ch nh quy ho ch chung qu n

Gò V p do Vi n quy ho ch Xây d ng l p v i quy mô dân s d ki n đ n n m 2020 là 670.000 ng i

T ng di n tích nghiên c u quy ho ch c a toàn qu n Gò V p kho ng 1.975,85 ha ( t ng 27,25 ha so v i quy ho ch đ c duy t n m 1998) Theo đ nh h ng đi u ch nh quy

ho ch l n này qu n Gò V p ti p t c đ c xác đ nh là qu n có ch c n ng khu đô th là

ch y u và ti p t c th c hi n theo m c tiêu c a đi u ch nh quy ho ch chung qu n Gò v p

n m 1998 là khai thác có hi u qu qu đ t hi n có, chuy n đ i ch c n ng s d ng đ t đai

đ c nhi u h n vào ch c n ng dân d ng, t ng thêm di n tích cho giao thông, công trình phúc l i công c ng và công viên cây xanh Chú tr ng thêm vào tính ch t m i là trung tâm

th ng m i d ch v , là khu đô th B c thành ph , m t trung tâm ph trong h th ng đa trung tâm c a thành ph

Ch ng I: Gi i Thi u Chung V D Án

Trang 13

Vi c phân b dân c d a trên 2 c m đô th chính v i 4 khu v c bao g m: C m 1

có di n tích 942,89 ha (đ c chia thành 2 khu v c) s xây d ng đô th trung tâm hành chính, v n hóa, d ch v , th ng m i (c m này ch u nh h ng tr c ti p c a Sân bay Tân

S n Nh t nên quy ho ch không gian s b h n ch phát tri n v chi u cao), quy mô dân

s kho ng 317.000 ng i C m 2 có di n tích 1.032,96 ha (c ng có 02 khu v c) s là

c m đô th , quy ho ch c i t o, phát tri n t ng cao d ki n quy mô dân s kho ng 353.000 ng i

1.3.2 K t qu đi u tra dân s

Ngày 23 tháng 10 n m 2009, Ban Ch đ o T ng đi u tra dân s và nhà Thành

ph H Chí Minh đư t ch c H i ngh t ng k t và Công b k t qu s b t ng đi u tra

dân s và nhà n m 2009

T ng s dân c a thành ph H Chí Minh vào 0 gi ngày 1 tháng 4 n m 2009 là 7.123.340 ng i, bao g m 5.841.987 ng i các qu n (chi m 82%) và 1.193.861 ng i các huy n (chi m 18%) M t đ dân s thành ph là 3.400 ng i/km2 t ng 41,4% so

v i m t đ dân s c a thành ph vào n m 1999 (2.404,4 ng i/km2) và b ng 2,1 l n so

v i m t đ dân s c a thành ph vào n m 1979 (1.632,4 ng i/km2

)

ng i i u này cho th y nhu c u nhà trong thoi gian t i s gia t ng, đ c bi t là nh ng

c n h có m c giá bình dân do dân s t ng ch y u là do di dân c h c là chính

Ch ng II: Tìm Hi u Và Phân Tích Th Tr ng

Trang 16

CH NG II : TỊM HI U VẨ PHỂN TệCH TH TR NG

2.1 T ng quan th tr ng trung tơm th ng m i vƠ c n h chung c

2.1.1 c đi m th tr ng trung tâm th ng m i

T n m 2009 các nhà đ u t n c ngoài ti p t c tham gia vào th tr ng bán l

i u này c ng đ ng ngh a v i nhu c u thuê m t b ng c ng nh các gian hàng t i trung

tâm th ng m i s t ng Theo báo cáo c a CBRE s l ng trung tâm th ng m i v n còn

th p so v i các thành ph trong khu v c ( tính trên dân s ) Vì v y trong th i gian t i các trung tâm th ng m i t i thành ph HCM s t ng đáp ng nhu c u ngành bán l

Theo CBRE (công ty TNHH CB Richard Ellis (Vi t Nam)) nh n đ nh dù kinh t

g p khó kh n và tài chính toàn c u ph i đ i m t v i kh ng ho ng nh ng giá thuê trung tâm bán l t i Tp HCM trong th i gian qua không ng ng t ng v i t l cho thuê 95% M t khác theo nghiên c u v các nhà bán l qu c t , VN đ ng h ng th 63 trong s 67 qu c gia khai tr ng các c a hàng m i tronh n m 2008 và v n là m t trong nh ng đi m đ n

h p d n nh t Châu Á thu hút ngu n đ u t dài h n

2.1.2 c đi m th tr ng c n h chung c

Là t h p nhi u c n h ghép l i m i c n h đ u riêng bi t và có ch c n ng khép kín trong c n h , s t ng trùy thu c vào quy mô d án Riêng đ i v i các chung c cao

c p và bình dân còn có h th ng b o v , d ch v công c ng, vui ch i gi i trí, th ng m i

Do v y, th tr ng chung c có nh ng đ c đi m sau:

Tính b t đ ng: th hi n là không di d i t n i này đ n n i khác, y u t v trí đ a

lý là m t trong nh ng nhân t quy t đ nh đ n giá c c n h

Tính khan hi m: do qu đ t b h n ch , trong khi t c đ t ng tr ng c a dân s ngày càng t ng, vì v y v lâu dài giá đ t t ng lên đ i v i c c n h riêng l và c n hô chung c

Ch ng II: Tìm Hi u Và Phân Tích Th Tr ng

Trang 17

Kh n ng co giƣn c a cung kém: nhìn chung m c cung c a các c n h chung c

là t ng đ i kém co giãn so v i nh ng thay đ i v giá c , nhu c u ;đó là do nh ng h n

ch nh t đ nh th hi n các m t nh : qu đ t đai c đ nh, c ng nh kh n ng t ng

thích c a đ t đai cho t ng m c đích s d ng riêng bi t là có gi i h n Ngoài ra các d

án chung c còn ch u tác đ ng không nh t chính sách quy ho ch c a đ a ph ng

Ch ng h n, qu đ t s d ng cho các chung c ph i theo quy ho ch t ng th c a chính

quy n thành ph Do v y thông th ng không th chuy n m c đích s d ng đ t trái v i

quy ho ch

Chính vì lí do này mà hi n t i có r t nhi u công ty có v n mu n th c hi n các d

án chung c nh ng không ki m ra qu đ t đ th c hi n ho c n u có ki m đ c thì không đáp ng đ c các đi u ki n c n thi t nh v trí, h th ng giao thông, c s h t ng v t

ch t xung quanh… Chính vì th nh ng chung c nh và đ n l l i có th m nh riêng c a nó: th i gian đ u t không quá dài, chi phí không quá l n, giá c l i v a t m c a đa s

ng i dân nên d bán giúp các nhà đ u t nhanh chóng thu h i v n và l i nhu n i n hình c a lo i chung c này ph i k đ n các d án nh Tecco Tower (Th c) đ c xây

nh ng thay đ i nh ban hành Lu t đ t đai, ngh đ nh 181, các quy đ nh trong n m qua

nh m đi u ti t th tr ng, qu n lí ch t các ho t đ ng vay v n và huy đ ng v n cho b t

đ ng s n Khung giá đ t thay đ i c ng d n đ n t ng s ti n ph i n p nh ti n s d ng

đ t, ti n thuê đ t, thu chuy n nh ng s d ng đ t, l phí tr c b …

Ch ng II: Tìm Hi u Và Phân Tích Th Tr ng

Trang 18

M t trong nh ng khó kh n mà các doanh nghi p kinh doanh d án chung c g p

ph i đó là vi c đ n bù gi i t a và n p ti n s d ng đ t t i các d án Theo quy đ nh c a

Lu t đ t đai 2003 thì sau khi doanh nghi p b i th ng 100% m i làm th t c giao đ t,

nh ng trong th c t các doanh nghi p r t khó th c hi n đ c đi u này Hi n t i có r t nhi u d án đư th c hi n đ n bù gi i t a đ n 90% ch còn l i m t s h tranh ch p nên

v n ch a tri n khai d án đ c khi n cho chi phí và th i gian hoàn thành d án gia t ng Chính nh ng lí do này mà m c cung ng c a c n h chung c đang b thi u h t so v i nhu c u nhà c a ng i dân

Th tr ng c n h chung c hi n t i có 2 d ng : Th tr ng s c p là th tr ng mà các công ty đ u t vào các d án bán cho ng i tiêu dung, th tr ng th c p là th tr ng

mà ng i tiêu dùng mua bán qua l i v i nhau Sau m t th i gian đóng b ng, th tr ng đang có nh ng tín hi u ph c h i nh ng còn y u, trong đó th tr ng s c p có nhi u tín

hi u tích c c h n Theo s li u th ng kê trong giai đo n tr c khi th tr ng b t đ ng s n đóng b ng thì g n 70% khách mua đ t n n trong các d án v i m c đích là đ u t sinh

l i_ ch c h i bán l i đ ki m l i

2.1.3 Các đ i t ng tham gia vào th tr ng c n h chung c bình dân

Th c ti n hi n t i, các đ i t ng có tác đ ng l n vào th tr ng c n hô chung c

g m có Nhà n c, nhà đ u t , ng i mua đ , ng i đ u c sinh l i, môi gi i nhà đ t…

c ng góp ph n làm th tr ng liên t c bi n đ ng

Nhà n c có vai trò và tác đ ng r t l n đ i v i th tr ng nhà đ t thông qua các chính sách, ngh đ nh, đ o lu t v vi c qu n lí b t đ ng s n, c ng nh các ngh a v tài chính liên quan đ n vi c s d ng đ t đai, đ c bi t là các quy ho ch v vi c s d ng đ t và xây d ng chung c M t khác nhà n c c ng có nh ng chính sách u đưi khuy n khích

vi c xây d ng chung c cho ng i có thu nh p th p, đ i t ng sinh viên và các u đưi

đ i v i d án chung c cao t ng

Ch ng II: Tìm Hi u Và Phân Tích Th Tr ng

Trang 19

Nhà đ u t trong l nh v c kinh doanh đ a c hi n nay có xu h ng gia t ng Vai trò c a nhà đ u t đ c bi t quan tr ng trên th tr ng, chính h là nhân t thúc đ y th

tr ng tr nên sôi đ ng và đa d ng, phong phú Nhà đ u t đây có th đóng vai trò c a

c ng i mua và ng i bán, tuy nhiên vai trò ng i bán là ph bi n Các nhà đ u t mua

ho c thuê đ t đ xây d ng các chung c cao c; sau đó, h s bán l i ho c cho thuê theo giá c th tr ng Nhìn chung các nhà đ u t khó tìm đ c m t b ng đ xây d ng d án trong giai đo n hi n nay, m t s nhà đ u t đư tìm mua l i các d án th c hi n d dang

đ s d ng Rõ ràng ch có nh ng công ty có ti m l c tài chính m nh và s chu n b

tr c m i có kh n ng tham gia lâu dài

Khách hàng có nhu c u v c n h chung c đ c chia thành 2 nhóm : nhóm đ u

c vƠ nhóm mua đ

i v i nhóm đ u c : đ c đi m c a nhóm này là có nhi u ti n, h s tranh th mua các c n h nh ng công trình m i xây d ng và sau m t th i gian s bán l i v i m c đích ki m l i Nhóm này có tác đ ng m nh đ n c u và là nguyên nhân đ y giá c t ng cao Hi n t i nhóm khách hàng này có xu h ng gi m do đư có khá nhi u nhà đ u t g p khó kh n trong th i đi m B S đóng b ng nh v a qua, tâm lí th n tr ng đang lan t a

m nh trong nhóm khách hàng này

Nhóm ng i mua và thuê chung c v i m c đích đ là đ i t ng thu c tái đ nh

c , cán b công nhân viên ch c làm vi c trong khu v c nhà n c, các khu công nghi p,

nguy n v ng mua nhà chung c cao t ng v i đ y đ ti n nghi nh siêu th , h b i,

sân t p th d c t i các khu v c g n trung tâm Tp chi m 53%, k đ n là các c n h liên

k , nhà ph chi m 21.5%, c n h chung c cao t ng ti n nghi t i các qu n ven Tp là 20%, nhà bi t th ngo i ô chi m 5.3 % T k t qu này ph n ánh nhu c u mua c n h chung c cao c p g n trung tâm Tp chi m t l cao Nh v y đ u t vào các d án chung

c cao c p g n trung tâm Tp thì k t qu s khá kh quan vì nhu c u đây là khá l n.Tuy nhiên do qu đ t t i trung tâm là có h n và chi phí đ t thì r t l n nên không th đáp ng

đ c h t nhu c u c a ng i dân i u này m ra cho các d án đ u t chung c cao

c p t i các qu n ven nhi u c h i phát tri n h n Có th xem qu n 7 là m t ví d đi n hình v vi c quy ho ch và đ u t khá thành công trong l nh v c kinh doanh c n h cao

Di n tích bình quân ( di n tích sàn/ng i) m c trên 10m²/ ng i chi m t l 82% ây là c s giúp các nhà đ u t xây d ng chung c d ng c n h ph i cân nh c khi thi t k di n tích thích h p cho t ng c n h nh m đáp ng nhu c u khách hàng

Tơm lí c a ng i mua c n h chung c : trên 90% thích c n h có đ y đ ti n ích, đ c

bi t là các chung c có siêu th

Gia t ng dân s : m c t ng tr ng dân s TP HCM bình quân hàng n m kho ng 150.000 ng i Cùng v i s gia t ng dân s s d n đ n t ng s ng i trong đ tu i k t hôn, vì v y nhu c u nhà s phát sinh them c tính bình quân h ng n m Tp co 50000

c p k t hôn có nhu c u tách h , d tính kho ng 70% trong s này có nhu c u v nhà riêng

Theo d báo nhu c u v b t đ ng s n có giá trung bình và th p s t ng cao trong

n m 2010 và 3 n m t i, không nh ng TP HCM mà còn c ng Nai và Bình D ng

Ngu n: VietRees

Ch ng II: Tìm Hi u Và Phân Tích Th Tr ng

Trang 22

Theo th ng kê, t ng c u v c n h t i TP HCM trong giai đo n 2010 – 2011 vào kho ng 75.000 c n, trong khi t ng cung ch vào kho ng 23.500 c n M c giá có kh n ng thanh toán trong giai đo n này vào kho ng 14,6 tri u đ ng – 17,4 tri u đ ng/m2

C n c vào di n bi n giá B S trong nhi u n m qua, có th th y giá B S nhà có chi u h ng t ng lên ch không h gi m đi, có gi m ch gi m trong ng n h n, sau đó l i

t ng tr l i Trong n m 2010, giá t i nhi u d án s tr nên h p lý h n và đáp ng đúng nhu c u th t s c a khách hàng

2.2.3 ánh giá ngu n cung nhà

Ngu n cung c n h t i TP HCM s t ng cao trong n m 2010 vƠ nh ng n m

ti p theo, k c ng Nai vƠ Bình D ng Tuy nhiên, giá B S nhƠ có th ch a

nhi u bi n đ ng trong n m 2010

Th tr ng B S Vi t Nam đang trong giai đo n đ u c a s phát tri n và s phát tri n m nh h n c trong ng n h n, trung h n và dài h n, t l di n tích nhà bình quân

v n r t th p 12-14m2/ng i Tuy nhiên, m t th c t trên th tr ng hi n nay là giá B S

đ c xem là khá cao so v i thu nh p th c t c a ng i dân, trong khi đó, th i gian qua cung v b t đ ng s n l i phát tri n m nh d n đ n s d th a trong m t s phân khúc, đ c

bi t là B S cao c p i u này nh h ng đ n b c tranh chung c a th tr ng B S n m

Ch ng II: Tìm Hi u Và Phân Tích Th Tr ng

Trang 23

Bình D ng s có nhi u c s cho s phát tri n trong n m 2010 khi giá B S n i đây đ c duy trì m c th p hay h p lý so v i TP HCM ng Nai n m c a ngõ phía ông TP HCM c ng đ c xem là th tr ng s phát tri n n ng đ ng trong dài h n, m i đây 3 đ n v B S l n n i đây là Tín Ngh a, Sonadezi và Donacoop đư công b hàng lo t

d án

Ngu n cung B S vƠ khuynh h ng đ u t

Theo nghiên c u c a Công ty VietRees, ngu n cung B S nhà t i TP HCM s

t ng lên nhanh chóng, đ c bi t là vùng ven Thành ph nh Bình D ng, ng Nai do đô

th hóa t ng nhanh, đáp ng s di dân t ngo i thành vào n i thành

Theo s li u th ng kê c a công ty này, qua các d án đang xây d ng t i TP HCM s p t i qua n m 2010 s cung c p thêm kho ng 8.500 c n h , và thêm kho ng 10.000 – 15.000

c n vào n m 2011, d ki n đ n n m 2012 thêm kho ng trên 23.000 c n Tuy nhiên, t l

c n h giá th p ch chi m kho ng 37% t ng ngu n cung toàn th tr ng, ph i c n 2 – 3

n m n a thì th tr ng m i có th t o thêm ngu n cung đáng k cho phân khúc này

Theo d báo c a VietRees, s gia t ng ngu n cung trong n m 2010 s t o s c nh tranh v giá, ch t l ng và th ng hi u Vì th , phân khúc cao c p s ít có s thay đ v giá bán, c ng nh phân khúc có giá trung bình và th p c ng không t ng m nh, nh ng tính thanh kho n đ c đ y cao h n

Ch ng II: Tìm Hi u Và Phân Tích Th Tr ng

Trang 24

Ch ng III: Các thông s c a d án

Trang 25

CH NG III : CÁC THỌNG S C A D ÁN (*)

D án đ c ti n hành trên khu đ t n m t i đ ng Ph m V n Chiêu, qu n Gò V p

v i t ng di n tích đ t là 6400m²,di n tích đ t n n xây d ng chung c là 5800m², di n tích xây d ng c đ t 43.332 m², m t đ xây d ng là 46,5%

D án đ c xây d ng g m 3 block t 15_18 t ng, g m 2 khu v c chính là khu

d ch v th ng m i và khu nhà

3 1 Vòng đ i c a d án :

D án s có vòng đ i ho t đ ng là 11 n m Th i gian thi công xây d ng c tính trong vòng 3 n m b t đ u t n m 2010 (n m 0) và chính th c hoàn thành đ a vào s

d ng n m 2013 D án s k t thúc vào n m 10 sau khi ch d án đư tr n và thu l i t

d án i v i khu v c th ng m i d ch v cho thuê, ch d án s có quy t đ nh bán l i

ho c ti p t c cho thuê vào n m th 11 c n c theo tình hình th tr ng và kh n ng sinh

th ng m i, cao c

Theo báo cáo c a CBRE th tr ng m t b ng bán l và trung tâm th ng m i t i

TP HCM liên t c t ng giá trong giai đo n 2006_ đ u 2008, m c giá trung bình trong th i

đi m này dao đ ng trong kho ng 60_83 USD/m²/tháng Tuy nhiên t khi c n kh ng

ho ng 2008 bùng n đư gây ra tác đ ng không nh đ i v i n n kinh t các n c, trong đó

có Vi t Nam Kinh t khó kh n, chi phí các m t hàng thi t y u nh đi n, n c, … không

ng ng gia t ng khi n cho th tr ng bán l b thu h p i u này gi i thích t i sao t n a